酒店式公寓真那么好投资吗？    杭州日报
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酒店式公寓真那么好投资吗？    杭州日报
酒店式公寓真那么好投资吗？
限购背景下成交量大涨
在限购政策重启、住宅价格居高不下的背景下，总价相对亲民且不限购的酒店式公寓开始受欢迎。不少购房者认为，杭州酒店式公寓的前景应该不错，或许一转手就有机会赚钱。 根据目前杭州二手房市场情况显示，酒店式公寓的转手难度的确相比以前降低不少，但是溢价率还是比较有限，甚至有不少房东仍是亏本卖房。专家建议，想要纯粹通过转手获取利润的投资者，还是要三思而后行。 酒店式公寓供需两旺 销售同比涨幅超85% 酒店式公寓租金水涨船高 滨江项目年收益率近6% 杭州市区（含余杭、萧山及大江东，不含富阳，下同）酒店式公寓的销售量在去年限购政策出台后出现了一波明显增长。 中国指数研究院的数据显示，从去年10月开始到今年6月（截至6月22日），杭州市区的酒店式公寓成交套数为30594套，成交面积为1719336平方米。而同期（即2015年10月至2016年6月）数据为17247套和924645平方米，同比增长分别为77.4%和85.9%。 房产中介小孙告诉记者，目前总价在100万元以内的酒店式公寓非常畅销。“我们只要把房源在朋友圈一发，就有不少人来问，有些甚至当天就可以成交。”就在采访间隙，小孙还接了一个客户的电话，他在电话里就拒绝了客户。“这几个热销楼盘根本抢不到，我们中介自己手头又没有房源，给我加钱我也没办法替客户要到房子。” 一边是酒店式公寓的旺销，一边是开发商趁热打铁地加推。上周，仅杭州新天地一个项目就领出了1168套酒店式公寓的预售证。 今年开始，随着新一轮城中村改造或拆迁，杭州市区的房屋租金价格也出现了明显上浮。于是，不少原本租住在老小区的年轻人，置换到了租金水平差不多、装修条件却相对较好的酒店式公寓中去。 目前来看，滨江区由于外来年轻人较多，所以酒店式公寓的租金也是相对较高的。据悉，滨江地铁口酒店式公寓星耀城，42平方米左右房型的月租金在4500元左右，对比当时22000元/平方米左右的售价，业主年租金回报率在5.8%左右。同样地处滨江的星光国际，50平方米左右户型的月租金在4000元左右，对比当时17000元/平方米左右的售价，业主的年租金回报率在5.6%左右。 市中心的酒店式公寓回报率相对比滨江低一些。浙江工业大学附近的华元领骏世界，2013年售价为20000元/平方米，目前45平方米左右的户型租金在3200元/平方米，业主的年租金回报率在4.3%左右。 根据央行公布的定期存款利率，三年期存款利率最高为2.75%。而酒店式公寓的租金回报率，已经远超定期存款利率，与目前市面上不少低风险理财年化利率处于同一水平。 并且，随着市场发展，酒店式公寓的租金也将和普通住宅租金一样，水涨船高。也就是说，未来几年，业主可获得的租金回报率将比现在更高一些。 转手难度较之前降低 但专家建议购房者仍需谨慎 购买酒店式公寓的投资者，一般出于两种目的：一是出租换取稳定回报率，二是快速变现。限购条件下，后者的比例出现了一定的提升。 那么，真实的市场行情符合购房者的预期吗？我们再来对比上述几个项目目前在二手房市场的售价。 三个项目中，售价最高的是星耀城，其42平方米户型挂牌价约为135万元，对比买入时的95万元左右的价格，已经涨了40万元左右。而星光国际则没有那么乐观，50平方米户型在二手房市场的挂牌价约为100万元。对比当时85万元左右的售价，涨了约15万元。华元领骏世界45平方米左右的户型目前二手房挂牌价仅为100万元左右，与2013年的售价几乎相同，若要算上这些年的贷款利率和税费，业主现在想转手，可能还要亏一些钱。 跟前几年相比，酒店式公寓在二手房市场上转手难度确实降低了不少。“如果价钱合适，在市场上还是好卖的，毕竟不少有自住需求的人因为资金有限或者无购房资格，而选择购买这种类房子。”杭州我爱我家市场品牌经理徐宏辉分析说，“但是溢价率不高，房东亏钱卖的情况也不少。” 限购背景下，酒店式公寓的前景似乎也相对乐观。但是徐宏辉认为，如果客户购房热情消退后，可能市场首先受冲击的也是这类酒店式公寓。总体而言，他还是建议购房者谨慎投资，“酒店式公寓主要是以获取租金作为收益的产品，靠增值获取收益一般来说比较困难。如果客户要投资，应该把租金收益作为一个重要的参考标准。”
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摇号新政来了 不受影响的酒店式公寓适合投资吗
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在之前的两期，浙房君分析了绿地·华家池印公馆的小区规划、周边配套，进行了户型解读。想必大家心底都明白了性价比如何，到底该不该买还得看购房者自身的需求，从自住或投资的角度去考虑。华家池印公馆是典型的酒店式公寓，那么这期我们将重点谈论该类产品的未来发展以及现在是否还值得投资，并给出一些挑选的建议。自2016年9月份以来，杭州限购政策一再升级，不少投资客转身追捧不限购不限贷的酒店式公寓，频频传出酒店式公寓销售火爆的新闻，许多地区还出现了一房难求的情况。今年以来，火车东站附近的商业迎来了集中爆发期。已经开业的杭州东站西子国际，如火如荼建设中的三花国际、港龙城，还有目前在售的杭州之翼、中央车站广场……左：西子国际，右：杭州之翼来自透明售房研究院的统计数据显示，2017年全年杭州市区的酒店式公寓成交量近3.4万套，成交面积195万平方米。其中，仅主城区成交量就达到了近1.8万套，成交面积108万平方米。水涨船高酒店式公寓如今还是投资的好产品吗？不同于住宅投资主要考虑升值空间，酒店式公寓产品在转手时较难卖出差价，主要以租金回报率作为重要衡量标准。“变现比住宅难多了，基本都是贱卖。”买过酒店式公寓的购房者大多有这样的体会。租金能不能连续上涨？换言之一个人可以一直保持兴奋状态吗？理性地讲，可能性很小。酒店式公寓的租金水平，除了与该物业本身的地段、装修、配套服务有关，一个城市或者区域的收入水平也是租金水平的重要指标，它决定了租金水平的上限。源自：都市快报据杭州城中村改造暨小城镇环境综合整治工作推进大会了解到，2018年杭州将完成征迁4万户，回迁安置1万户，主城区完成整村征迁56个村。整治和拆迁虽然造成了一定程度的影响，导致租金是在上涨的，但也意味着整个城市的生活成本在上升，终会达到不同人群租金承受率的极限。而如今这一轮酒店式公寓的房价上涨过快，租金无法跟上步伐，现在的租金回报往往低于4%，而且酒店式公寓在二手市场转让中，税费成本也较高。一般来说，楼市三年或五年一个周期，如果还是看到16年17年上涨的行情挤进去，一定会失望的。现在的租金回报率一直在下降，因此今年买酒店式公寓，脑子要有风险意识。对于个人，如果前几年买进酒店式公寓，一万多每方的价格，到现在租金上涨，这个投资回报率是非常可观的，更甚的10%~15%都有，那今年均价3万多的单价再去买进，可能租出去也是4000块，这个就不太好了。越来越发达的租赁供给市场会不会挤压酒店式公寓的投资份额？由于“租购并举”被确定为我国房地产调控的长效机制，因此，从国家到地方政府层面纷纷出台各类落地政策，加大对住房租赁市场发展的扶持力度。去年杭州成为全国首批租赁试点城市，积极培育和发展住房租赁市场。通过多元主体参与，多样化运营模式打造的各类长租公寓项目，也开始在各个区域蓬勃发展。在“房住不炒”的政策风向下，目前排名前30的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓，包括万科、中海、龙湖、远洋等房企，像泊寓、冠寓这样的品牌长租公寓已经初尝甜头。据新京报报道，近期多家企业亦宣布进军“长租公寓”战略计划，比如合景泰富，2018年将重点打造长租公寓品牌项目“昕舍”。而酒店式公寓作为一个高档租赁物业，它的出租对象一般年龄也在20-45岁之间多为白领的上班族。这部分客群刚好与长租公寓雷同，那么酒店式公寓的投资份额会不会受到挤压？由于租房市场遭遇信息不对称、质量参差不齐、产品错位严重、随意涨价等行业痛点，而机构化、品质化的长租公寓产品恰好弥补了上述缺陷，因此，受到一二线城市租房人群尤其是青年人群的追捧。“总感觉40年产权很短，而且酒店式公寓水电费用也很高。”一位二手房买家表示，“不能落户也就是说小孩子没有办法读书，所以不会考虑酒店式公寓。”泊寓、冠寓APP截图对比起来，长租公寓机构方面操作整体服务会更好一些，装修时尚，有公共空间，租金收取也很灵活，加上APP就能掌控断水断电，有着房屋报修、水电费缴纳服务和不需要押金等优势。如果酒店式公寓的持有者是散户，不管是租金还是其他方面，以后都会受到一定影响。现在长租公寓太多是一些机构在进行操作，同台竞争的话，投资会受到一定挤压，以后整个服务配套更成熟的话，挤压会更明显。不过就目前火热的市场来看，酒店式公寓还是会有一波行情上涨，但是不会火。因为酒店式公寓的价差还是在的，长租公寓的成本高所以租金也高，还加上管理的不到位，许多机构也都是摸着石头过河，不太成熟。还是想分得一杯羹该怎么选择酒店式公寓投资？建议：1. 酒店式公寓还是要选择总价比较低的。现在市场上酒店式公寓总面积在35方和50方的并没有很大区别，租出去的价格都差不多，大不了有几十块到一百块的差价，但是这个投入成本就不一样了，可能多花的20万要30年才能租的回来。2. 不要听开发商忽悠未来会怎么规划，最主要看是否有地铁，商业综合体。因为租房的人群基本上都是无车的，这个时候地铁就成了最主要的出行方式了，要是能无缝连接地铁和商业综合体，必然能迎来很多的受众。即便不是地铁上盖，也要保证公交等交通便利，地铁距离控制在500米以内。3. 周围是否有产业群体。滨江为什么会租金这么高，因为企业白领等人群的租金承受率比较高，当然如果拥有一个好的学区，例如靠近大学也是对公寓的增值。4. 更多选择Loft房型。LOFT层高一般在3.6-5.2米左右，购房时尽量选择层高最高的，销售时不仅按一层的建筑面积计算，还可变双钥匙空间增大实际使用面积，分一楼和二楼两个房间租出去回报率更高。5. 最后再看配套。是否有阳台，是否有烟道，是不是全明，收纳空间大小，是否配电器等种种因素，都是会影响租客的居住使用感的，对后续租金涨幅有很大的影响。现在的酒店式公寓还有哪些楼盘可以选择？不管是自住还是投资，都得进行综合考量房源，浙房君搜罗盘点了目前主城区在售的小户型酒店式公寓，供大家参考选择。现在还有一个好消息就是，酒店式公寓不会受到新政影响！不过水是否深，还需有意向的购房者亲身去试试，风险是有的，但也是能分得一杯羹的。
本文来源：浙房子
责任编辑：黄宇
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阅读下一篇你想投资酒店式公寓吗？购买酒店式公寓该注意什么？ 08:31:16
专家称，虽近期成交火爆，但分化加剧，应谨慎选择
“禁酒令”后，酒店式公寓理应更为抢手，但由于存量巨大，近几年酒店式公寓市场并未向着预期发展。
酒店式公寓近期成交“火爆”。截至日，杭州主城区酒店式公寓销量同比增长了33%。据报道，不少白领投资客纷纷出手，入手有潜力的酒店式公寓，更有温州投资客一口气买下十几、二十套酒店式公寓。
那么，在这种热销的背后，酒店式公寓真实的市场现状如何？在购买酒店式公寓时又该注意哪些因素？
杭州酒店式公寓近期成交“火爆”
商业地产创近6年同期新高
据某网站统计显示，截至日，杭州主城区酒店式公寓一共成交了3539套，同比增长了33%。
据称，近期有温州商人来杭投资，一口气买下十几、二十套酒店式公寓。在租赁市场，今年城西不少酒店式公寓月租金有400元/平方米左右的上涨。
正在某商业楼盘看房的马小姐告诉记者，由于近期租金上涨，投资回报率有所提升，正准备入手酒店式公寓。而该楼盘有双地铁覆盖，总价不高，地段不错，目前该区域内类似公寓大小户型月租金在3000元/平方米，想必等到房子交付后租金还能上涨。
据浙报传媒地产研究院统计，月，杭州市区商业地产共成交10354套，成交面积78.4万平方米，成交金额127.0亿元，同比上涨4.6%，创近6年同期新高。
那么，商业地产是否迎来了久违的春天？对此，有专家表示，目前说回暖还为时尚早，商业地产仍处于“以价换量”中。1-7月，杭州市区商业地产成交均价为16209元/平方米，同比下降9.4%，为近6年来同期次新低，仅略高于2012年同期的15997元/平方米成交均价。
值得关注的是，10354套的商业地产成交量尽管创下新高，但由于今年整体行情提升，商业成交套数占比反而下降，仅占全市商品房成交套数的16%，同比下降两个百分点。
“火爆”行情只是表象
酒店式公寓成交分化仍在加剧
说到商业地产的热销，欧美金融城（EFC）的开盘让人印象深刻。回顾开盘当天，短短数个小时内409套房源基本售罄；开盘后第四天再次加推128套房源，当晚去化9成。在短短三天内，销售500多套房源，销售金额超5.5亿元。
此外，截至今年8月，恒鼎·博邑郡、新天地G193广场、蓝钻天成等盘均销售200套以上。据悉，目前蓝钻天成成交均价已达17000多元/平方米，而今年4月份蓝钻天成的价格一度降至15000元/平方米左右，价格低的房源甚至在14000多元/平方米。
在看似火爆的行情下，酒店式公寓是否又开始受宠了？其实不然，目前市场上仍有不少商业地产出现烂尾甚至区域内空置率过高等问题。
譬如城北酒店式公寓，现在存量较高，加上同质化下竞争十分激烈，销售情况并不乐观。
据记者统计，目前中大银泰城、万达广场、杭州新天地、G193广场、中国铁建·国际城5个项目酒店式公寓的存量已经达到7000套左右。此外在大城北，配置的酒店式公寓项目也不少。中粮·方圆府、万通中心、富越·香郡盈座、远洋大运河商务区擎峯项目等都配置了部分酒店式公寓产品。
而从去年开始，城北酒店式公寓的价格就开始出现下降。去年9月，位于城北的中粮·方圆府精装小公馆“I巢”释放的价格信息：折后起价10358元/平方米。这个起价，几乎已相当于中粮·方圆府项目的拿地楼面价，大大低于周边同类型产品价格。随后，去年年底首开的G193广场推出的酒店式公寓，起价为30万元/套。
对于酒店式公寓成交分化，有专家表示，譬如未来科技城有着产业园、创意园区的支撑，购房者不少来自这些单位，而城北却相对地少了这些产业园。据悉，EFC的购房者群体90%以上是拥有本科以上学历的80后首置人群。
据称，EFC所要打造中国首个海归社区理念，除了硬件要全面接轨欧美标准之外，还希望从人文、社会道德、邻里氛围等方面衔接欧美理念。这似乎成为一种优势，加上区域内同质化竞争并不激烈，热销也就并不奇怪。
来源：青年时报&&&&作者：记者 翁玥&&&&编辑：高婷婷&&&&
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酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，由于其涉及范围广，业界没有一个明确的定义，“引入酒店式管理的公寓”只是一个比较普遍的笼统的解释。在对上海大大小小100 多个“酒店式公寓”调查后，我们发现目前上海市场上酒店式公寓产品之间的差异很大，其中也不乏借“酒店式公寓”的名字来抬高项目身价的做法。
酒店式公寓的优势在哪里？
酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施，但是其客房面积偏小且功能简单，没有厨房和客厅，不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全，但外部的配套设施匮乏，没有酒店式的服务，给高端商务人士的生活带来不便。
酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处：提供的客房面积偏大，一般在80-200 平米之间，能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围；提供的服务很完善，由专业的公司进行管理，除了每周两次免费的定期打扫以外，还提供付费的菜单式服务；配套设施齐全，一般都建有专门的会所，其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等；而且就单位面积租金来算，它也是比较经济的。经过调查，符合以上条件的酒店式公寓在上海大约有50 家左右。
酒店式公寓的客户是谁？
上海酒店式公寓需求的客户主要是外籍商务人士，他们是全球顶级公司中层以上员工，租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因，他们不会在上海长期居住，但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。
租赁酒店式公寓的以欧美和日韩地区人士为多，东南亚地区其次。其中欧美公司预算宽松，他们的消费能力最高，其次是日韩。通过对多家各等级进行分析，住房预算在美元/月占据市场的39％，美元/月占据市场的20％，3500 美元/ 月以上占据41％。
酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？
确实，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于：
1）出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源；同时公寓的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。据统计，上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90% 以上。
2 ）租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。
3）发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。
什么类型的酒店式公寓适合小业主投资？
目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。
大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。在上文中提到的50 多家酒店式公寓绝大部分是大产权统一经营的，只有极少部分在早期由于开发商回笼资金的要求出售了全部或部分房间的产权，比如地区的维也纳广场、地区的花园、徐汇地区的港汇花园等。
小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。比如，的非统一经营的酒店式公寓租金和同地区的统一经营的酒店式公寓相比差50%，出租率却也只有50%左右。
小产权统一经营的酒店式公寓是个人投资者比较合适的选择。在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多。这类酒店式公寓相对于住宅的优势明显，因而推荐投资者主要去关注这一类型的酒店式公寓。v
选择有投资潜力的酒店式公寓需要关注什么？
上面已经提到，小产权非统一经营的酒店式公寓是比较合适的投资类型。但在具体的投资过程中，还有以下一些方面是值得注意的。
1） 区位的选择十分重要
内环以内，CBD附近是最佳位置。酒店式公寓对于区位的要求十分的挑剔，上海的酒店式公寓一般都处在内环以内，分布在南京路商圈、淮海路商圈、豫园商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，成熟的商业配套对于酒店式公寓的经营成功十分重要。特别是这些地方靠近C B D ,周围写字楼林立，而酒店式公寓的客户一般都是高档写字楼中的高级管理人员，他们工作繁忙，靠近工作地点节省时间是他们选择居住地点的首要考虑。
在内环以外，长宁和也是可以考虑的区位。靠近虹口经济技术开发区，是日韩人士聚居的成熟社区，也是酒店式公寓比较集中的地方，且经营情况都较为理想。金桥靠近金桥出口加工区，也是上海比较集中的区域，且靠近家乐福周边的商业已经比较成熟。周围统一经营的酒店式公寓经营情况比较好。
另外，酒店式公寓的租金价格也和地段紧密联系，淮海路、南京路沿线的酒店式公寓在上海所有区域中平均租金最高。
2）物业的配套设施不容忽视
酒店式公寓的配套设施是酒店式公寓的重要组成部分，根据酒店式公寓的定位和服务对象的差异有不同的要求。一般分为以下两类：高端酒店式公寓对硬件的配套要求相当高，一般都会有专门建造的会所或是一些专门分配的楼层来提供游泳池、网球场、健身馆及桑拿按摩等设施；中档的酒店式公寓在自身配套上不会这么完善，比较倾向于自身只拥有必要的配套设施，其余则利用周边商业配套作为补充，比如古北的名古酒店式公寓就通过和周边的健身馆签订协议免费给入住的客户提供健身服务，这有利于节约成本，提高项目收益率。
总而言之，硬件方面投入过多必定抬高酒店式公寓的单价，也同时提升酒店式公寓的经营成本；配套太少又会影响到酒店式公寓在客户心中的档次，降低租金。配套应该完善到什么程度需要符合具体酒店式公寓的市场定位，也要考虑具体项目周边的商业发展情况，是综合衡量的结果。　
3）专业的品牌管理公司是保障
从大多数发展商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。而在酒店式公寓的后期运营中，酒店公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格，这才是投资者最关注的。
如果说酒店式公寓的配套设施是硬件，那么品牌的管理公司就是软件，专业的管理公司对于酒店式公寓的成功经营十分的重要。首先，专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源；其次，他们对室内装修，营销推广等方面具有丰富经验；最后，他们为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。当然，专业管理公司的管理费用也不低，一般在当年总营业总收入的5% 左右。
投资者应该选择由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的酒店式公寓物业，才能保证稳定安全的投资回报。
酒店式公寓投资中需要注意回避什么风险？
既然大产权的酒店式公寓经营要优于小产权经营，开发商为什么还要分割出售，为什么不选择自己独立经营或是卖给基金呢？原因很简单：一是由于开发商本身实力有限，有回收资金的压力；二是因为基金是整体收购，出的价格通常情况下比较低，而且基金在选择投资物业的时候有一定的衡量标准，要符合他们的要求并不容易。有些开发商为了促进销售，常常会用一些含有虚假性信息的酒店式公寓广告来欺骗投资者，如何不受到这类虚假信息的影响，同时又能不错过好的投资机会对投资者而言是十分重要。
目前，市场上最常见的推广做法就是在广告中给投资者描绘一幅酒店式公寓投资的广阔前景，年回报率在30% 以上等；然后就是承诺在售项目的投资回报率，一般都是年回报率8%左右。根据计算，酒店式公寓由于面积比较大，租约比较长，单位租金相对同档次的酒店要低，虽然出租率比较高，但是在不考虑本身物业升值，经营情况良好的情况下，在去除税收、运营成本、管理费、折旧等以后一般年回报率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回报是相当困难的。
这里以徐家汇地区中高档酒店式公寓港汇广场为例，其80平方米左右的房间租金价格一般在美元/月/套左右（楼层越高，价格越贵），参考其周边二手房价格，假定其出售均价为30000元/平方米计算，在没有去掉税收、折旧以及经营费用的情况下，其毛利率为5.8-7.7%左右。当然，港汇广场由于起租期是半年，其客户以长租客为主，在利润率上比短租经营的要少一些，而且以上也没有计入其提供的服务可能带来的其它部分收入。但从上面这个例子中可以看到，8%的净投资回报率对于大多数酒店式公寓是一个不容易达到的目标。
以上承诺五年回报每年8 %的投资机会可能存在两个陷阱，一是通过承诺回报率把事实上本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你五年回报，其实你还是“负资产”。另外，8% 回报的合同是和酒店管理公司签订的，和开发商签订的合同是购买房屋产权的合同，出售以后开发商就和酒店式公寓经营完全脱离了关系，没有担保的责任。合同上的违约责任虽然写的好，但到时如果出现酒店式公寓经营不善的情况，酒店管理公司有没有支付能力就是另外一回事了。
怎样避开酒店式公寓投资中上面提到的风险？
对于避开上面提到的市场中的一些风险，只能提醒酒店式公寓的投资者在签订合同的时候需要重点注意以下一些问题。
1） 合同的对象是谁？
谁和你签合同是非常重要的，他们是违约责任的承担者。因为谁都不能保证酒店式公寓的经营一定能取得预期的成功，一旦出现违约，违约责任的承担者有没有能力承担在合同中提到的责任就会成为关键。简单的讲，选一个有能力承担违约责任的对象签合同。可以是开发商，也可以是品牌的酒店管理公司。
2） 有没有严格的约束产权人行为的条款？
产权人多了，就容易会出现各行其事的局面，如果没有严格的约束，这样的酒店式公寓也就统一经营不起来。基本上在合同中应该规定，产权人除了保留享有收益的权利以外，其余的都要授权给经营管理者。
3） 经营管理公司有名吗？
好的品牌经营管理公司对酒店式公寓经营成功的重要作用在上面已经谈到很多了。这里再要说明的是品牌的经营管理公司不管是在合作对象的选择上，还是在酒店式公寓位置的选择上，都会有比较苛刻的标准。他们能看好的物业，一般做成功的机会要大的多。另外，出于对品牌维护的考虑，他们也不会轻易违约。
4） 有合适的退出渠道吗？
大家都知道，不是所有的投资者都愿意把这些钱都一直放在酒店式公寓的投资里面，合理的退出渠道是很重要的。退出的方式常见的有两种：经营方允许酒店式公寓在二手市场上交易，但是新的产权所有人必须和经营方签订合同以维持统一经营；经营者或开发商承诺每过一定的年限就以一定的价格回购一定比例的客房，使它最终走向大产权统一经营。
综合衡量风险和收益，选择合适自己的酒店式公寓
风险和收益的综合衡量对于正确的投资是十分必要的，过分的追求收益和回避风险都不容易做出正确的选择。以上只是给大家一些酒店式公寓选择方面的建议，有意投资酒店式公寓的投资者还是要多多关注市场中的产品，货比三家，才能练就一副“火眼金睛”。
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