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浅谈物业公司税收征管中存在的问题
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物业管理公司税收问题
点击上方“深圳学易教育”蓝色小字，可关注本微信关键词：物业管理费、自来水水费、电费、垃圾处理费、居民取暖费、空调费、租赁费，税收问题。关键词：物业管理费、自来水水费、电费、垃圾处理费、居民取暖费、空调费、租赁费，税收问题。一、自来水水费： 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。差额征收简易征收二、电费电费、垃圾处理费、居民取暖费：物业管理企业代收电费、垃圾处理费、居民取暖费等，向业主收取相关费用时，如果以自己名义为业主开具发票的，应当作为转售业务，按发票金额缴纳增值税，同时，供电局等可以给物业公司开具增值税专用发票；如果物业公司不垫付资金，只是将供电局等开具的水电费等发票进行转交，并另外收取手续费的，可暂按代购业务的原则掌握，只就手续费部分缴纳增值税。&全部征收，一般计税小规模纳税人物业公司，征收率3%，全额征收，简易征收。三、物管费物业管理公司收取的物管费属于商务辅助服务中的企业管理服务，税率为6%，征收率为3%。物业公司收取的物业管理费，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。四、不动产转租一般纳税人租用其他公司不动产后，再转租给其他企业或个人，如该纳税人与不动产所有人签署的合同在2016年4月30日前的，可认定为老项目办理简易征收备案。全额征收，简易征收。签署的合同在2016年5月1日后的，一般纳税人适用一般计税方法计税。&全部征收，一般计税。税率11%。可以申请简易计税方式，具体资料为： 1、《一般纳税人简易征收备案表》 2、一般纳税人选择简易办法征收备案事项情况说明 3、选择简易征收的不动产符合简易征收条件的证明材料（例如不动产产权证明，租房合同）.五，出租自有不动产根据《国家税务总局关于发布&纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。全额征收，简易征收。（二）一般纳税人出租其日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。&全部征收，一般计税。11%。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。小规模纳税人出租不动产，出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人选择简易征收的不动产租赁服务，除向其他个人以外出租不动产外，可以自行开具增值税专用发票。学易教育深圳会计指导中心学易教育深圳会计指导中心，专业从事会计实务、纳税实务、出口退税培训，报名联系QQ汪先生QQ赵先生&深圳精理税务会计服务有限公司专业代理工商登记、记账报税，联系人：汪小姐手机：微信：
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物业管理师考试《物业经营管理》知识讲解：税收筹划和税收规避
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某企业为保证正常生产经营，每年须有一定数量的库存材料。1996年，该企业共进货6次（具体见下表），并在该年售出了10000件产品，市场售价为37元／件。除材料费用外，其他开支10元／件。我国税法规定，年利润额小于10万元的，适用27％的比例税率；年利润额在10万元以上的，适用33％的比例税率。下面我们分析一下，企业采用不同的材料成本核算方法对税负的影响。
（一）先进先出法：
1材料费用为：(一)税收筹划
即应纳税人在实际纳税义务发生之前对纳税地位的低位选择。这是纳税义务人为了达到避税目的而制定的税收规划，是企业财务管理的一个有机组成部分。纳税人通过精心研究税收制度和法律上的漏洞而作出的税收筹划，是合理避税的主要方式之一。下面举例说明税收筹划的主要步骤：
例：某跨国公司通过买进低税国被清盘的亏损企业，减轻税负，其税收筹划过程是这样的：假定某高税国的X公司原应税所得1，000万美元，所得税税率为50％，应征所得税是500万美元。某低税国的Y公司亏损200万美元，X公司支付100万美元将Y公司购进，作为X公司的分公司。这样，两公司的所得应该汇总计算交纳所得税，按X公司所在国的所得税率50％交税，那么总计应交税400万美元，比未购进Y公司前少交100万美元的所得税，减去购Y公司支付的100万美元。即X公司在此次购买中获得了相当于100万美元之资产的一家公司，却分文未付（这100万美元的购买款，由少缴税金补上。）其计算如下：
X公司原应税所得 1，000万美元
减Y公司亏损额 200万美元
避税收益 200×50％＝100万美元
支付购进Y公司投资100万美元
(二)税收规避即应纳税人已处在负有实际纳税义务时，对纳税地位的低位选择。这种选择得以进行与实现，在国内是由于税法结构或法律上存在漏洞、缺陷；在国际范围内，还在于各国税收管辖权原则的不一致、税法差别以及避税地的存在等因素。税收规避通常是通过纳税义务人纳税地位的位移（在国内税情况下）和转移实现的。所谓纳税地位的位移，就是应纳税义务人的应税事实经过人为的安排以后，从一个具体的税法规定管辖下，移到另一个税法规定的管辖下，而后者税负比前一情况要低。所谓纳税地位的转移，就是应纳税义务人的应税事实，经过人为的安排，从一个税收管辖地区，转移到另一个税收管辖地区，而后者可以使应纳税义务人的税负减轻。13元／件×10000件＝130000元
2成本总额为：
130000元＋10000件×10元／件＝230000元
3销售收入为：
37元／件×10000件＝370000元
4利润额为：
370000元－230000元＝140000元＞100000元
5应纳税额为：
140000元×33％＝46200元
（二）后进先出法：
1材料费用为：
20元／件×10000件＝200000万元
2成本总额为：
200000元＋10元／件×10000件＝300000元
3销售收入为：
37元／件×10000件＝370000元
4利润额为：
370000元－300000元＝70000元＜100000元
5应纳所得税额为：
70000元×27％＝18900元
（三）加权平均法：
1单位材料购入价为：
〔（12000×13）＋（12000×17）＋（5000×20）＋（18000×19）＋（10000×18）＋（12000×20）〕÷（1＋＋1）＝1771元／件
材料费用为：
1771元／件×10000件＝177100元
2成本总额为：
元／件×10000件＝277100元
3销售收入为：
37元／件×10000件＝370000元
4利润额为：
370000元－277100元＝92900元＜100000元
5应纳所得税额为：
92900元×27％＝25083元
显然，先进先出法使企业税额和税负水平都比较高，后进先出法则使企业税负最低。这是由于企业先购入材料单价较低，从而使材料费用较低，企业利润额增加。同时，也可以看出，由于企业利润额在10万元左右，灵活运用适当的材料核算方法，可使企业享受较低税率（27％）。
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物业管理企业税收政策
物业税收项目及标准
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物业企业是微利保本企业，享受国家优惠税率。根据国家税务总局规定，物业公司交税范围是营业税5.55%，城建和教育附加2.73%左右，物业公司是国家鼓励的现代服务业，享受国家的税收政策优惠。物业企业是国计民生行业，物业公司的主营收入是物业服务费，主要用于业主的公共服务开支，国家实行税收优惠政策是为了保证物业公司收取的物业服务费全部用于民生的改善，禁止物业公司谋取暴利。国家税务总局还规定，物业企业的代收代缴的服务项目免税，但是代收代缴收取的服务费需要交5.55%的营业税。
物业的税收有：1 物业管理费交营业税5%及附加；
2 利润交所得税（年所得3万以下18%、3——10万27%、10万以上33%）；
3 如果是自己的房产搞物业或者出租，还要缴房产税、土地使用税；
4 代扣员工个人所得税；采纳哦
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物业管理公司避税法之几种具体避税方案
来源：新浪南充房产网
作者：新浪南充房产网
　　几种具体避税方案
　　1.转让定价避税方案此方案类似国际避税中的转让定价避税法。可概括如下：
　　当甲企业所得税税率较高时，采取低价出货，高价进货，使乙企业实现更多利润，减少总体的所得税税额。
　　2.材料计算避税方案材料计算方案是指企业在计算成本时，为使成本值最大所采取的最有利于自己的成本计算方案。在材料市场价格处于变动的情况下，材料费用如何计算成本，直接影响成本值的大小。通过影响成本影响利润，进而影响所得税，对企业来说，材料费计入成本可以采用先进先出法、先进后出法和折中计算法等不同方法。一般来说，原材料价格总是不断上涨。后进原材料先出，打入成本就高，否则同样的原材料，先进先出势必使成本价格总是慢半拍，导致成本不够高。通过后进先出，将成本调到最高位，对所得税扣除来说将在避税上产生有利于企业的影响。
　　3.折旧计算避税方案折旧的计算方法有很多：平均使用年限法、自然损耗法、快速折旧法等。从减轻税负的角度出发，一般来说，快速折旧法使企业的税负最轻，平均使用年限法次之，自然损耗法最差。因为，虽然不管使用哪种折旧方法，在固定资产的全部耐用期内，企业的所得税总额是不变的，但是采用加速折旧法计算应税所得额，实质上是推迟了企业所应缴的所得税，由于资金的时间价值，这部分推迟缴纳的所得税相当于政府给予企业若干年的免息贷款。因而，加速折旧法对纳税人而言是一种较为合适的折旧提取方法。
　　技术改造避税方案技术改造从理论上讲可以在固定资产使用一段时间后的任何一段时间内进行。但在实际上，如何选择技术改造时间，使企业获得更多更好的经济利益，则是一个重要的问题。从纳税角度讲，企业选择不同的时间也会对纳税产生影响。因此技术改造时间并非任意，而是有一个时机选择的问题，即选择最佳时间有利于避税行动。最佳时间的确定要根据每一个企业的实际情况进行测算，以便确定一个符合自己实际情况需要的技术改造时间表。
　　5.费用分摊避税方案利用费用分摊法扩大或缩小企业的成本，影响企业纳税水平时应注意这样两个问题：一是如何实现最小利润支付；二是费用摊入成本时怎样使其实现最大摊入。
　　费用分摊法常常有三种：
　　(1)实际费用摊销法，即根据实际费用进行摊销。
　　(2)平均分摊法，即把一定时间内发生的费用平均摊在每个产品的成本中。
　　(3)规则摊销法，即根据生产经营需要进行费用分摊，可能将一笔费用平均摊在每个产品的成本中，也可能在一批产品中，一分钱也不摊。
　　详细的分析论证及大量的实践表明，平均费用分摊法是最大限度抵销利润，减少纳税的最佳选择。只要生产经营者不是短期经营，而是长期从事某一经营活动，那么将一段时间内发生的费用进行最大限度的平均，就可以将这段时间获得的利润进行最大限度的平均，这样就不会出现某个阶段利润额及纳税过高现象，部分税负就可有效地躲避。
　　6.租赁避税方案对于承担人来说，租赁可获取多重好处：一是可以避免因长期拥有机器设备而承担的风险和负担；二是可以在经营活动中，以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而减少税额，并为企业今后继续从事这种无本赢利的经营方式奠定基础。对出租人来说，租赁也给他带来好处，他不必为如何使用和利用这些设备及如何从事经营活动而操心，可以轻而易举地获得租金收入。此外，出租人的租金收入要比一般性经营利润收入享受较多的税收优惠待遇。
　　7.信托避税方案信托避税方案是利用某一特别税收优惠地区，通过在该地设置信托机构，让非优惠区的财产挂在优惠地区信托机构下，来利用税收优惠的一种避税方案。
　　在特区设置信托机构，实际财产信托是常见的一种。所谓财产信托是指企业拥有机器设备房产，却将这部分财产的经营所得、利润收入挂在特区信托公司的名下，以达到避税的目的。
　　8.综合利用避税方案这个方法是指企业通过综合利用“三废”开发产品从而享受减免税待遇。
　　综合利用减免税范围，一是企业在产品设计规定以外，利用废弃资源回收的各种产品；二是废渣的综合利用；三是废液的综合利用；四是废气的综合利用；五是利用工矿企业余热、余压和低热值燃料生产的热力和电力；六是利用盐用水域或电厂热水发展养殖业所生产的产品；七是利用林木采伐、造林截头和加工剩余物生产的产品。
　　国有企业以自筹资金建设的再生资源加工利用项目生产的产品，属于下列范围的，可由省、自治区、直辖市税务局审查批准，给予定期减免增值税照顾：
　　(1)废金属，指用轻薄材料，钢铁屑进行加工生产的炼钢、铸造原料；利用废胶片、废牙膏皮、废电池、废日光灯管、废白炽灯泡提炼的有色金属和生产的化工产品。
　　(2)废旧造纸原料，指以废旧布、麻、鞋、棉、纸类物品为主要原料生产的纸；以废化纤为主要原料生产的产品。
　　(3)废化工原料，指以废胶鞋、废轮胎等废橡胶制品为主要原料生产的废胶粉、再生胶；以废塑料为主要原料生产的工业原料或制品；利用碎玻璃为主要原料生产的产品。
　　(4)其他。
　　如此宽松的范围，是避税的良机和天堂！企业为达到避税目的，要努力做两件事：一是使自己的产品挂上减免税范围；二是争敢得到官方认可。
　　9.横向联合避税方案这是指企业与企业相互提供产品避开交易外表，消除营业额，从而避开增值税和营业税。独立经济核算的经济组织，除了生产烟酒等高税率产品的联合组织外，均可以联合经济组织为单位缴纳增值税。
　　联合经济组织实现利润，采用“先分后税”的办法，以联合各方按协议规定从联合组织分得利润，拿回原地并入企业利润一并征收所得税。这给企业避税带来方便。企业瓜分或转移利润是否合法或能否让税务机关认为是合法的，是避税的关键，否则，若是非法转移就成为逃税。
　　为了鼓励再投资，对向能源、交通、老、少、边、穷地区，以获利润的再投资免征所得税。为了获取以上税收的好处，作为企业尽可能地挂靠“老、少、边、穷”和能源、交通以联合作为避税手段。关键有三个问题：一是挂靠本身有名实之分；二是即使挂靠联合法，也能享受优惠，但仍不能获取足够补偿，即避税成本高低的问题，成本高就不能挂靠；三是挂靠能源交通也有名实之分，避税成本高低的问题。因此，此项避税方案在实践中回旋余地不大，其根本原因是利润不大和资金的壁垒太多。
　　10.技术引进避税方案目前，对企业进行技术改造的技术、仪器设备的税收优惠政策主要有：
　　(1)内地企业引进的技术改造。生产制造新设备、新产品而必须引进的关键仪器设备减半征收关税和增值税。
　　(2)开放地区的企业进行技术改造进口的仪器设备免征关税和增值税。对于随着进口合理的零部件、备件，其价值不超过进口设备总额的的部分免征关税和增值税，超过部分照章征收。
　　这里有三种避税的可能：
　　(1)非内地企业通过挂靠内地企业，以内地企业的名义进口先进技术设备避开征收进口关税。
　　(2)非开放地区企业以开放地区企业名义享受开放地区免征进口关税和增值税的优惠。
　　(3)不是进口先进设备享受免征待遇来进行避税。
　　对于企业最为关键的避税因素是怎样让税务部门认可，从而确信你是在免税之列。采用什么样的手段来让税务当局认可，是避税和逃税的分水岭。
　　筹资融资避税方案一般来说，筹资方法有：争取财政拨款和补贴；金融机构贷款；自我积累法；社会集资和企业间拆借；企业内部集资。
　　从纳税角度看，这些筹资方法产生的税收后果有很大差异。同时，对某些筹资形式的利用可有利地帮助企业减轻税负，获得税收上的好处。
　　通常情况是：自我筹集资金方法所承受的税收负担重于向金融机构贷款所承担的税收负担，而后者又重于企业之间相互拆借所承受的税收负担。企业之间拆借所承受的负担重于企业内部集资所承受的税收负担。
　　从避税的角度看，企业内部集资和企业之间拆借方式产生的效果最好，金融机构贷款次之，自我积累效果最差。原因是内部集资和企业之间的拆借涉及的人员和机构较多，容易使纳税利润规模降低，有助于实现“削山头”。金融机构贷款次之，但是企业仍可以利用与金融机构的特殊联系，实现部分避税和较轻度的避税。自我积累法由于资金的占有者合二为一，税收难以分摊或抵销。
　　从避税角度看，贷款、拆借、集资等形式都涉及到还本付息问题，因而就涉及如何计算成本和如何将各有关费用摊入成本的问题。利用利息摊入成本的方法的不同和资金往来双方的关系及所处经济活动地位的不同，往往是行之有效避税的关键所在。例如，企业与机构达成某种协议，由金融机构提高利率，使企业计入成本的利息增大，就可大大降低企业所承担的税负。同时，金融机构再用某种形式将获得的高额利息、返还给企业或以更方便的形式为企业提供担保、贷款，以及其他金融服务。
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