物业财务知识入门（一）
本文适合初涉物业行业财务人员学习及物业行业非财务人员对物业财务进行了解，可收藏用于新入职员工的财务基础培训。
本文的内容包括：物业财务管理涉及到的内容，物业的计费模式基础知识，物业的会计核算、收入管理、成本管理、预算管理、税务管理、报表管理，以及维修资金基础知识。
一、物业行业财务管理包含什么内容
物业公司的主要收入来源为业主交的物业服务费，业主按照物业费单价乘以房屋产权面积每月向物业公司交费，物业公司使用业主交纳的费用开支小区公共区域的保安服务费、保洁服务费、绿化养护费、共用设施设备的维修养护费、共用设施设备能耗及公共区域的照明的能耗费，以及物业服务管理人员的人工成本及办公费用，当然还包括法定的税费。
与制造行业及商贸企业不同，物业行业起步晚，成熟度较低，物业行业财务管理的方式方法也是百花齐放，各个地区、各个公司的操作模式各不相同。比如，在会计核算上，有的物业公司实行收付实现制，有的物业公司实行权责发生制；在财务管理架构上，有的物业公司财务人员是分散在各个小区进行管理，有的物业公司是将财务人员全部集中在总部进行管理。
但无论采取什么操作模式，物业公司的财务管理内容是基本相同的，主要包括以下几个部分：
二、物业收费计费模式基础知识
要了解物业行业的财务管理和核算，最基础的需要先了解包干制与酬金制。
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制形式，在物业服务合同中进行约定。
所谓包干制与酬金制，指的是物业公司的物管费定价的一种模式，定价模式不同，业务管理、报表体系不同。简单的说，这个模式确定了物业公司对收取的物管费，是属于自己的还是代管资金。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制与酬金制的区别
1、报表公示
在酬金制模式下，物业公司属于帮助业主代管资金，物业公司应当向业主公示该小区的财务收支报表。而在包干制模式下，物业公司无需向业主公示财务收支报表。
2、会计核算
理论上，包干制模式下收到物业费和支付物业成本都是计入物业公司的收入和支出科目，而酬金制模式下只有酬金部分才计入物业公司的收入，物业费的收取和物业服务支出都是挂往来科目。但在实务中，由于中国的酬金制很难真正推行，盈利了业主可能会要求你返还，亏损了业主都不会补足，所以，在会计核算上一般还是采取的和包干制一样的核算方法，都计入了物业公司的收入和支出
3、税负问题
酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出。
只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。
但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。
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三、物业公司会计核算基础知识
1、记账模式选择——权责发生制与收付实现制
受制于物业行业的现状，一个物业公司要核算几千几万户业主的费用，而且每月都有应收费用，只能依赖专门的收费软件进行辅助管理，过去软件实现不了预收款项和当期收入的拆分，很多物业公司采取的是简单操作——收付实现制核算模式，即本期实际收到款项支出的费用，无论是否应归属于本期，均作为本期的收入和费用处理。这就存在一个问题，把预收未来的费用都算作了当期的收入，导致当期的利润是很不真实的。
随着物业收费软件的功能完善和升级，可以对预收费用进行拆分当期收入和预收，各物业公司开始实现权责发生制核算模式。
权责发生制指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，无论款项是否收付，都应当作为当期的收入和计费，计入利润表中；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。上市物业公司原则上按照权责发生制。
非上市的物业公司建议采取“谨慎性权责发生制”：与权责发生制基本类似，但区别是属于当期的收入但没收到，不计入当期收入，待实际收到时再计入收入，更侧重谨慎，因为物业费的收取很细琐，呆坏账的可能性更大，完全按照会计准则可操作性较差。
2、会计核算的辅助核算
物业公司的核算与别的行业不同，更侧重于辅助核算，核算的内容不复杂，但核算更细更繁琐，与业务结合更紧密。
如某物业公司管理了几十个小区，每一个小区需要设置辅助核算，以便于分别核算各个小区的收支情况，同时，对于每个小区的公共区域经营产生收入和支出，需要单独区别核算，因为这些收益属于业主所有。其中，有的公司为了更清晰的看出住宅部分和商业部分的物业费收支、公共区域经营收支的盈利情况，还要分别核算。这些划分较为复杂，感兴趣的可以深入进行研究。
3、物业会计科目体系
物业公司与别的公司的资产、负债、所有者权益、损益类科目都一样，不同的是收入和成本的二三级明细科目的设计，需要设计的清晰和详细，才能为公司的经营管理提供准确的数据支撑。下表可以作为各物业公司对收入和成本科目设计的一个粗略参考（具体设计请结合各物业公司自身的管理模式）。
主营业务收入
物业服务收入
物管费收入
物业管理酬金收入
车位管理费
装修管理费
物业经营收入
居间服务收入
租售中介收入
受托经营收入
开发商委托经营
小业主委托经营佣金
物业大修收入
其他业务收入
营业外收入
违约金收入
主营业务成本
物业服务成本
行政管理费
运行维修费
绿化养护费
清洁卫生费
秩序维护费
财产险及公众责任险
固定资产折旧费
电梯及二次供水费用
管理费分摊
物业经营成本
行政管理费
受托经营成本
开发商委托经营成本
物业大修成本
其他业务支出
营业外支出
公益性捐赠支出
罚没款支出
非流动资产处置损失
上述科目的末级科目后面还可以继续往下细分明细科目，以实际业务需求为准。
物业公司代收代交的水电费，不做转售，使用往来科目核算，否则会虚增物业公司的收入和成本。所谓的转售，是税务局要确保增值税链条完整，所以在税务上才视同为转售，但从经济业务实质上来讲水电费并不属于转售，因为物业公司没有权利加价，定价权都没有，何谈“售”。
四、物业税收基础知识
1、物业公司交什么税，怎么算的？
增值税：小规模纳税人物业公司按照不含税物业费应收金额的3%交税，一般纳税人物业公司按照销项税减去进项税后的差额交税，简单地说，销项税=不含税物业费收入*6%，进项税为取得的增值税专用发票上注明的进项税额。当然，物业公司并不是所有的收入都按照6%的税率计算，涉及到服务收入外的其他收入，税率则会有所不同，具体此处不再详细阐述，物业公司各项收入的税率参见
流转税金附加：包括城建税、教育费附加、地方教育费附加，合计等于当期所缴增值税的12%。
印花税：印花税属于列举式目录纳税，只有印花税目录里面有的合同才需要交纳印花税，目录里面没包括的合同，不纳税。具体参见《》。
房产税：物业公司自购的产权用房，自用的应当按照房产原值计算交房产税，出租的按照租金计算交房产税。物业管理用房不应当交纳房产税，重庆、天津、南通等地有明确规定，但其他地区没有明确规定，目前也是税务和企业争议较大的一个点，尤其是营改增后，地税税源减少，更是希望把物业用房的税收征收起来，我们认为不应当征税，具体参见文章《》。
个人所得税：物业公司代收代交，与企业自身经营利润无关。
其他：其他各税种根据物业公司涉及到的具体业务而定。
2、物业公司各类成本费用应取得发票的种类
自2016年7月1日起，能用于报销的发票仅限于国税的发票，即中间上部有“国家税务总局监制”字样的椭圆形章的票据，地税的发票不得再使用。财政部监制的票据可以用于报销。
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3、营改增后物业公司对供应商的要求。
选择什么供应商，和他是否是一般纳税人无关，因为小规模纳税人也可以到税务局代开增值税专用发票，对于都提供专票的不同身份纳税人的选择，关键是看谁的不含税价更低。
如果供方是小规模纳税人，但确实不愿意给你代开增值税专票，只愿意开具普票，则计算成本谁更低，如果只愿提供普票的小规模纳税人的含税价低于能开专票的纳税人的不含税价，那就情愿选择提供普票的小规模纳税人的产品。具体参考文章《》。
——————以下内容后续逐步发布———————
五、物业公司财务报表如何看
（1）会计三大表如何看
（2）物业公司管理报表与财务分析
（3）物业服务报告公示之财务注意事项
六、收入篇：
1、提升收益之收缴率管理
2、提升收益之多种经营
七、成本篇：
1、物业公司成本的构成
2、项目经理控制成本从何处着手
2、人工成本控制
3、能耗成本控制
4、外包成本控制
5、维修材料成本控制
6、隐性成本控制（内耗、流程、授权）
7、善用公区收益和维修资金
8、资产管理
八、预算管理篇
1、预算的目的
2、预算的编制
3、预算的执行
4、预算的考核
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餐饮业厨房产生的油烟，顾名思义，废气中主要污染物为油烟，一般采用静电除油。
液化气属较清洁能源，废气污染程度不高，主要含二氧化碳一氧化碳吧。
柴油属石油类，废气含二氧化硫和氮氧化物，二氧化硫碱液喷淋即可去除，氮氧化物主要以一氧化氮为主，要催化氧化成二氧化氮才能被碱吸收，造价成本非常高，一般的柴油发电机尾气难以治理，除非大型发电厂。
煤炭废气含二氧化硫多，一般常用的脱硫工艺即可。
铝属于两性金属，遇到酸性或碱性都会产生不同程度的腐蚀，尤其是铝合金铸件的孔隙较多，成分中还含有硅和几种重金属，其防腐蚀性能比其他铝合金更差，没有进行防护处理的铝铸件只要遇到稍带碱性或稍带酸性的水，甚至淋雨、水气、露水等就会受到腐蚀，产生白锈。
解决的办法。
铝铸件完成铸造后，在机械加工前，先要进行表面预处理，如预先对铸件进行喷砂，涂上一道底漆（如锌铬黄底漆），在此基础上再进行机械加工，以避免铸铝件在没有保护的情况下放久了被腐蚀。
1、以身作则，如果连自己都做不好，还怎么当班长？
2、人缘好，我就是由于人缘不好，才改当副班长的。
3、团结同学，我们班有一个班长就是由于不团结同学才不当班长的，他现在是体育委员。
4、要有管理能力，首先要有大嗓门，我们班有位学习委员就是由于声音太轻才以3票之差当不了班长；其次要口齿清楚，让同学能听得懂你说的话；第三要说出有道理的话,让吵闹或打架的同学心服口服；第四，不能包庇好朋友，公正；第五，要搞好师生关系；第六，要严以律己，宽以待人，我们班的第一任班长就是因为“严以待人，宽以律己”才不能继续当下去的。
5、要坚持，我们班的纪律委员就是由于没有恒心，原来的大组长、卫生委员、劳动委员、体育委员、学习委员、小组长等（每个学期都加起来）都被免除了，现在的才当1天的纪律委员要不要免除都在考虑中，还要写说明书。
6、提醒班干部做自己要做的事，要有责任心。我们班的纪律委员就是没有责任心，班长的职务都被罢免了。
7、不要拿出班长的架子，要虚心。
8、关心同学（包括学习）。
9、要及早发现问题,自己可以解决的自己解决；自己不能解决的，早日让班主任解决。
10、要发现班级的好的地方，及时表扬。让全班都照做。
11、不要太担心学习，当个班干部，对以后工作有好处，这是个锻炼的机会，好好当吧，加油！
在高中阶段，学校和老师的规定一般都是为了学生的成绩着想，执行老师的话，其实也是为了大家好。即使有时候打点小报告，只要你的心态的好的，也不是坏事。比如A学习不专心，你用个适当的办法提醒老师去关心他，其实也是为了他好。
总的方针：和同学们组成一个团结的班集体，一切以班集体利益为上（当然不冲突国家、社会和学校利益为前提）。跟上面领导要会说话，有一些不重要的东西能满就满，这对你的同学好，也对你的班好。
再说十五点
一，以德服人
也是最重要的，不靠气势，只靠气质，首先要学会宽容（very important）你才能与众不同，不能和大家“同流合污”（夸张了点），不要有这样的想法：他们都怎么样怎样，我也。如果你和他们一样何来让你管理他们，你凭什么能管理他们？
二，无亲友
说的绝了点，彻底无亲友是不可能，是人都有缺点，有缺点就要有朋友帮助你。不是说，不要交友，提倡交友，但是不能把朋友看的太重，主要不能对朋友产生依赖感，遇到事情先想到靠自己，而不是求助！
三，一视同仁
上边说的无亲友也是为了能更好的能一视同仁，无论是什么关系，在你眼里都应是同学，可能比较难作到，但没有这点，就不可能服众。
四，不怕困难
每个班级里都会一些不听话的那种，喜欢摆谱的那种，不用怕，他们是不敢怎么样的！知难而进才是一个班长应该有的作风。
五，带头作用
我想这点大家都有体会就不多说了
六，打成一片
尽量和大家达成共识，没有架子，不自负不自卑，以微笑面对每一个人，不可以有歧视心理，不依赖老师，有什么事情自己解决，老师已经够累的了。
七，“我是班长”
这句话要随时放在心底，但是随时都不要放在嘴上，有强烈的责任心，时刻以班级的荣誉为主，以大家的荣誉为主。什么事情都冲在最前面。遇事镇定。
八，帮助同学
帮助同学不是为了给大家留下一个好的印象等利益方面的事，是你一个班长的责任，是你应该做的，只要你还是一个班长，你就要为人民服务（夸张）为同学服务。
九，诚实守信
大家应该都知道这个，是很容易作到的，也是很不容易作到，然这两句话并不是矛盾的，不是为了建立一个好的形象，和班级责任也没有什么关系，只是一个人应该有的道德品质。但你必须作到，连这样都做不到，就不可能做成一个好的班长。
十，拿的起放的下
学会放弃也同样重要，学会辨别好与坏。知道什么是该做的，什么是不该做的。
十一，谦虚
认真分析同学给你提的意见，不管是有意的，还是无意的。提出来就有他的想法，有他的动机。要作到一日三醒我身。
十二，心态端正
总之要有一个好的心态，积极向上的心态，把事情往好里想，但同时要知道另一面的危机，遇到事情首先想到的应该是解决问题，而不是别的！
十三,合理的运用身边的人和事
主动,先下手为强,遇到不能够管理的,就可以和其他班干部一起对付,实在不行,就迅速找到老师陈述自己的观点,免得他倒打一耙(尽量少打小报告.)
十四,和老师同学搞好关系.
威信可以提高,你说的话老师也比较相信,可以简单一点的拿到老师的一些特殊授权,而这些授权往往对你的帮助很大.
十五,合理的运用自己的权利和魄力
对付难管理的,权利在他的眼中已经不存在的,就运用你的魄力,用心去交流,努力感动身边的人,感动得他们铭记于心,你就成功了.
一点要加油哦
规模以上工业企业是指全部国有企业(在工商局的登记注册类型为&#034;110&#034;的企业)和当年产品销售收入500万元以上(含)的非国有工业企业。
方法步骤：01外阴炎是比较常见的妇科疾病，是由白色念珠菌感染引起的，会引起白带、分泌物增多、尿急、外阴瘙痒等症状，要先检查外阴皮肤的颜色和表面，还要提取阴道分泌物做常规的妇科检查，以及是否有霉菌、滴虫细菌的分析，最后还要检查宫颈内部情况。02外阴炎的检查也就是比较全面的妇科检查，找出病因，对症治疗，治疗期间要注意个人卫生，禁止盆浴，也不能性生活，同时要注意休息，应该早睡早起，保证每天有8小时的睡眠时间，提高身体免疫力。03外阴炎患者不能吃辛辣刺激的食物，比如辣椒、胡椒、大蒜、韭菜等，也不能吃海鲜易发类的食物，可以多吃新鲜蔬菜和水果，多喝水，不要喝咖啡、浓茶，不要压力过大，保持乐观、愉悦的心情。04外阴炎患者要注意保暖，不要感冒，也不要吃生冷的食物，要穿宽松的内裤，多吃牛肉、鱼肉、瘦肉等蛋白质食物，补充营养，多运动，增强体质。
方法步骤：01乳房胀痛这个症状不是乳腺癌，乳房胀痛有很多种原因，在来月经之前也会出现乳房胀痛，怀孕了也会导致乳房胀痛，这个都是和激素有关系，有什么不舒服，要尽快去医院检查，治疗，不要随随便便的使用药物的治疗，那样是不正确的，要正确的治疗这个疾病，有利于恢复。02乳房癌这个疾病，是外科的一种疾病，要是治疗晚，就会出现转移，乳房癌这个疾病具有一定的遗传性，遗传的比正常人发病率要高，要定期去医院检查，要早发现，早诊断，早治疗，早愈合。03乳房癌这个疾病，要合理的饮食，要注意补充营养，可以多吃一些新鲜的水果，补充维生素，要多吃新鲜的蔬菜，保持大便的通畅，防止便秘，要多喝开水，有利于毒素的排出来，加快新陈代谢。04乳房癌这个疾病，手术后，要注意锻炼，要循序渐进，要定期去医院复查疾病，心情不要过于的担心，要保持愉快的心情，积极治疗疾病。
方法步骤：01首先是选择一家好的医院，在专业医师的检查下，找到发病的原因，然后对症下药。如果由于月经导致失血过多，就要服用止血药和补血的药物，如果月经造成周期紊乱，就要采用雌激素和孕激素来调节。02月经紊乱最大的危害是造成不孕，因此要也被注意这一块，这个也是许多患者所需要解决的问题。这个要根据患者来选择不同的治疗方案，改善卵巢功能，以达到医治的效果。孕育生命是每个女人最大的梦想，因此要高度重视。03月经紊乱重要的是在于预防，在女性青春期时期，要学习一些相关的知识，注意下体的清洁卫生，对月经初潮有一个基本的认知，经期要注意保暖御寒，注意休息，加强营养，增强体质。还要保持好的心情。04月经紊乱的患者在饮食上要注意，要多吃肉少吃冷食，月经期间多吃猪肝汤，多吃营养高的食物，香辛料要少摄入，螃蟹等寒性食物少吃，柿子和梨子等水果要少吃。
是可以的，有以下要注意的地方：
01怀孕成功的话，因为有过一次葡萄胎，所以这次是格外小心的，以免再次葡萄胎的。晚上的时候是不能熬夜的，不要经常的玩电脑，手机，电视等具有辐射性的电子产品的。会在一定的程度上危害孕妇的身体健康的。02在饮食方面也是需要注意的，饮食上，是千万不要吃过于辛辣刺激的食物，不要吃含有色素的食物，不要吃过于咸的食物，在饮食上，最好是以清淡的口味为主，可以适当的补充维生素和营养物质等。03因为您以前是患有了葡萄胎的症状，所以在怀孕阶段是需要定期的去医院进行详细的检查的，因为孕妇在怀孕前三个月是非常关键的，这个时候是胎儿的器官发育的重要阶段，所以在平时的时候是一定要注意的。04作为孕妇的家人，在孕妇怀孕月份比较大的时候，是需要陪伴在左右的，不能让孕妇去拥挤的人群，以免呼吸不顺畅等。有任何的不适要及时的去医院进行治疗，祝您身心愉悦。
方法步骤：01子宫附件囊肿在进行微创手术的时候，人们是比较安全的，而且这种微创手术只需住院3天就可以回家了，但是子宫附件囊肿微创手术，大概需要8000元左右的价钱的，价格虽然贵了点，但是效果特别的好。02如果人们患有的子宫附件囊肿是卵巢囊肿的话，应该到正规医院进行科学的子宫检查了，因为这种疾病会有恶性的可能的，这种疾病在早期的时候难诊断，因此如果有恶性的卵巢囊肿很容易使人们失去生命的。03超声治疗子宫附件囊肿也有着一定的疗效的，但是人们需要使用超声来只要病灶准确显示出来的，这是需要考验医生的技能的，找到病灶以后，人们还要穿刺病变组织的，然后人们会注射一些使这些组织脱水的药物来进行治疗疾病的。04子宫附件囊肿疾病患者的内分泌千万要调理好的，生闷气发脾气的这些不好习惯要改正的，还有的就是在吃饭的时候不要大量吃一些高热量的东西。
思路：一、依据个人喜好与风格来定制，当用心来相处以后，你就能发现：许多人会有专属于自己的喜好与风格，依据大众化的口味来进行礼品定制。
二、选一些实用性高、质量好、很有创意的礼品。在选礼品的思路上，一般会选择最为常用的。如今，能为企业定制礼品的平台非常多，线下实体店也不在少数。在为公司定制礼品时，可以依据公司的情况与思路选择一些最适合的礼品，这都需考虑礼品的实用性、质量与创意。
三、定制礼品时，需定制有意义、通俗好懂的企业logo与品牌。送礼可不能随便一送就行，需借这样的机会，把公司的品牌与文化都印刷在礼品上，甚至需要经过礼品定制，有效来传播与宣传企业品牌与文化。
四、在定制礼品时，需选择最适合的礼品包装设计，有的时候，一些美观很精致的包装设计，一样能帮礼品增添一些色彩的，甚至还能帮企业来提高收礼的几率。在定制礼品的同时，还需连同外包装一同设计，这时，所设计的外包装需符合礼品要求。
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财务报表分析，需要根据财务报表的具体数据来进行编制。主要是根据本年度的数据和上一年度数据的对比中，来分析数据的变化，以及变化的原因。比如：收入分析，今年的收入比去年的收入增加了，增加的原因可能是住户增加了，可能是物业费收费标准提高了，可能是服务好了后业主都愿意交费了，可能是物业公司加强的收费的力度，可能是……，原因很多，需要具体的分析，分析后，总结存在的问题根源，要在新的一年中加强，总结出好的方面，在新的一年中要保持的。因为有很多的财务指标，各指标的变化原因多种多样。建议你到财务分类中去，会有更多的人熟悉财务报表 财务报表分析，需要根据财务报表的具体数据来进行编制。主要是根据本年度的数据和上一年度数据的对比中，来分析数据的变化，以及变化的原因。比如：收入分析，今年的收入比去年
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资产负债表 会企01 表 编制单位: 日 单位: 元 资 产 "行 次 " "期末 余额" "年初 余额" "负债和所有者权益 （或股东权益）" "行 次 " "期末 余额" "年初 余额" 流动资产： 一 流动负债： 三 货币资金 1 短期借款 29 交易性金融资产 2...3
求一份家政服务公司财务报表,发到知道谢谢
家政公司的业务量不是很大的吧，建议先做好帐，然后依据账务数据编制报表。 excel账务处理，是免费通用的做账模板，录入...2
能也给我发一份贸易公司财务报表,财务报表格式EXC...
主题：EXCEL做的会计全套帐表（分录、明细账、试算平衡表、资产负债表、利润表和现金流量表及固定资产折旧表），已发 请到你的邮箱附件中下载
求财务报表分析论文引言
要求200字左右，如：财务报表是为众多财务信息的使用者而编制的。这些使用者一般包括公司经理、股东、债权人、证券分析家、供应商、租赁机构、雇员、工会、主管部门以及公众等。他们需要利用财务报表提供的信息进行各种决策。但是，要进一步了解...4