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07:06:15　来源：中国法院网江西法院网 | 作者：贺红基　浏览次数：0
在合同约定本身不属于无效事由情况下，合同中一方当事人实施涉嫌犯罪行为是否影响合同有效性？
　　【案情】
　 2014年10月，村民蔡某花费租金30万元从村小组以租赁的形式取得村小组一块农用耕地（面积7.8亩）30年的使用权。此后蔡某联系卞某，与卞某商议，将该地块的使用权流转给卞某，因卞某意欲在此处建设一幢三层房屋，作为公司经营所需的仓库。蔡某称，该地块属城市郊区，虽为农用耕地，但通过审批可以转为建设用地，其可以协助卞某办理审批手续。于是双方订立《协议》约定：蔡某以200万的价格将该地块的土地使用权转让给卞某用于建设货物仓库。2015年4月，法院以非法倒卖土地使用权罪判处蔡某有期徒刑一年，三年。2015年5月，卞某向法院提起诉讼，主张该合同为无效合同，蔡某应当归还转让款200万元。
　【分歧】
　 上述案件中，对于蔡某和卞某双方订立的协议是否有效，存在两种不同意见：
　 第一种意见认为，蔡某涉嫌非法倒卖土地使用权罪，蔡某、卞某双方签订的协议违反法律和行政法规的强制性规定，该合同为无效合同。
　 第二种意见认为，判定合同效力时，不能仅因一方当事人实施了涉嫌犯罪行为，而当然认定合同无效。应当根据《合同法》等法律、行政法规规定对合同效力进行审查判断。在合同约定本身不属于无效事由情况下，合同中一方当事人实施涉嫌犯罪行为并不影响合同有效性，该合同为有效合同。
　【评析】
　 笔者同意第二种意见，理由如下：
　 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。&
　 蔡某与卞某双方订立的合同确实违反了土地管理法规相关规定，因为该地块是农用耕地，蔡某应当先通过合法审批手续，将该地块转为建设用地，然后才能转让该土地的使用权用于建房。蔡某的行为符合&以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重。&故被判处刑罚，非法转让、倒卖土地使用权罪侵犯的客体是国家的土地管理制度。
　 那么蔡某与卞某订立的协议是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的情形呢？最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的&强制性规定&，是指效力性强制性规定。蔡某与卞某双方订立协议，违反了土地管理法规相关规定，但只是违反了法律、行政法规有关的管理性强制性规定，而并非法律、行政法规有关的效力性强制性规定。认定合同是否有效时，如果合同符合法律、行政法规所明确规定的无效情形的，则该合同无效；如果虽然违反了法律、行政法规的规定，但不属于法律、行政法规所明确规定的无效情形的，则不能认定合同无效，合同仍然有效。
　 蔡某、卞某订立的协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力的强制性规定，合法有效。实际上，卞某仍能取得该土地的使用权，只不过该土地不能用来建设房屋，无法实现卞某最初的合同目的，可以协商解除合同。
　综上，笔者同意第二种意见。
（作者单位：江西省宜黄县人民法院 ）
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一个合同具备合法性和有效性应注意哪些问题
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您好：一、合同订立的主体应当具有订约资格或合法授权。合同的主体最少应当为两个主体。如果存在多个主体的，应当以“甲方”、“乙方”、“丙方”等等代称分别区分。在企业签订合同时往往双方都有代表签字盖章，这个代表称之为“签约主体”；合同具体权利义务的承受者为“合同主体”。签订合同的主体有自然人和法人的区分。（一）一般自然人作为合同主体签约，需要其本人亲自签名或者摁手印（当事人在合同书上摁手印的也应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力）。必要时可保存签约人的身份证号或复印件。签约的自然人一般要是年满18周岁的完全民事行为能力人，合同方为有效。（二）法人如企业公司作为主体对外签约的，必须是合法存在的法人，一般需要查验对方的营业执照，如果不存在吊销、注销执照的情况，均可作为签约主体。需要注意以下问题：1、必须加盖企业的印章，印章必须与营业执照的名称相符；2、企业法定代表人应当在合同上签字或者加盖名章；3、非法定代表人签约的，必须查验对方持有合法的授权委托书，审查签约人是否有签约的授权。（三）委托他人代理签约的情况。如果签约人或者公司法定代表人无法亲自签约，则需要委托他人代理签约。一般做法是由公司或者法定代表人签发授权委托书，明确委托人、委托事项、期限等，必要时还需要对授权委托书办理公证。因此，如果对方是委托签约，则需要审查对方的企业公章的加盖以及委托签约人是否有合法的委托代理手续，以及委托人是否在委托书授权的权限范围内行使权利。（四）分公司及企业内部部门签约的效力问题。在企业对外合同中，常常出现对方分公司或者企业内部部门，如行政、财务部门加盖分公司或部门业务章的情况，那么这类合同是否有效呢？一般来讲，这类合同可以从代理角度来认定为有效。因为分公司或者部门加盖公章的情况，对企业外部人员来讲，是有理由认为该分公司或者部门获得了企业的授权，如果出现分公司或部门擅自盖章的行为，应当是该企业内部的管理机制问题，而不应当由企业外的其他企业或个人承担责任。当然，如果合同的内容明显超越了分公司、部门的业务范围，或者签约人明知该分公司或部门没有签约权的则不能认定为合同有效。二、合同的形式应当以书面形式为主，口头等其他形式订立协议应当注意保存证据。一般来讲，传统的合同是指以书面形式订立的合同或协议。但是除了书面形式外，还有很多订立合同的方式也是合法有效的。（一）口头合同的效力。以口头形式订立合同其实占有合同的绝大多数。因此，口头合同也是有效的。当然口头合同存在举证困难的问题，一般来讲，如果双方对口头合同是否存在发生争议，如果通过其他证据，比如录音、人证、电子邮件、聊天记录、其他书面记录等能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。（二）信件、往来商务函、传真、电报、电传、电子数据交换、网络交易、电子邮件等形式也可以订立合同。随着现代科技的日新月异，除了传统的书面、口头合同外，不断有新的订立合同的方式。只要是能够有形地表现所载内容的形式，原则上都属于合同的范畴。三、合同的内容应当尽可能完备和详细。合同的内容是对双方权利义务的具体描述，因此极为重要。合同的内容根据双方的交易需要而千变万化，但是需要注意的是，《合同法》调整的主要是合同主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。但是婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，则适用其他法律的规定。一般来讲，一份规范的合同需要包含如下内容：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。企业可以根据自己的业务需要根据上述标准内容予以取舍，制定自己需要的合同。当然，如果企业合同量较大，可以制定合同范本，供企业各部门参考。四、订立的合同应当具有法律效力，避免效力上出现瑕疵。合同效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力，即法律效力。依法成立的合同，自成立时（各方签字盖章之日）生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同各方在合同中约定符合一定条件或者一定期限方可生效的合同则根据约定确定合同的生效日。合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更或撤销合同。下面分别详细叙述：（一）有效合同。所谓有效合同，是指依照法律的规定成立并在当事人之间产生法律约束力的合同。作为一个有效合同所应具有以下共同特征：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。（二）无效合同。无效合同是指不具备合同的有效要件且不能补救，对当事人自始即不应具有法律约束力的、应由国家予以取缔的合同。其特征为：1、合同已经成立；2、合同无效的效力表现在合同自始无效，也就是具有溯及既往的效力；3、合同无效的原因在于其违法性，而且是违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，主要是指义务性规定和禁止性规定。4、无效合同根据合同签订方的请求方可判定无效，国家不应主动干预或主动认定合同无效。常见的导致合同全部或部分无效的原因有以下几点：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的效力性强制性规定。6、如果约定造成了对方人身伤害及因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款则该条款部分无效。（三）效力待定的合同。效力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合法律有关生效要件的规定，因此其发生效力与否尚未确定，一般须经有权人表示承认或追认才能生效。主要包括三种情况：1、无行为能力人订立的和限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经其法定代理人的承认才能生效；2、无权代理人（其中包括四种情形：（1）没有代理权；（2）授权行为无效代理；（3）超越代理权限范围进行的代理；（4）代理权终止后的代理；以本人名义订立的合同，必须经过本人追认，才能对本人产生法律拘束力。3、无处分权人处分他人财产权利而订立的合同，未经权利人追认的合同无效。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。此类合同的根本特点就在于合同有效与否取决于权利人的承认或追认，这就是效力待定合同与其他效力类型合同相区别的主要标志。所以不论在法学理论还是在司法实践中，只要是权利人进行了追认，而且符合《合同法》第47条、第48条及第51条的规定，都应认定合同有效，否则就为无效。法院或仲裁机构应当根据这一标准来作出正确的认定和处理。(四)可变更或撤销的合同。是指合同虽然已经成立，因为存在法定事由，允许当事人申请变更或撤销全部合同或部分条款。主要有以下几种情况：（1）因重大误解订立的，双方均有权要求撤销或变更；（2）在订立合同时显失公平的，遭受明显不公的一方有权要求撤销或变更；（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受欺诈、受胁迫的一方有权要求撤销或变更；（4）情势变更，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。合同双方均有权要求撤销或变更。当然，撤销和变更的法律效果是完全不同的，因此，选择撤销还是变更合同的权利在当事人自己，法律规定当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。对于可变更、可撤销的合同，当人有权诉请法院或仲裁机构予以变更、撤销，当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。但是，需要特别注意的是，撤销权是有期限限制的。撤销权的消灭：①具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；②具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。（五）合同被认定无效或者被撤销后的处理。合同无效或者撤销后，将给合同双方带来重大影响。因为，按照法律无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。也就是合同对双方原则上没有法律约束力，合同中的权利义务不需要履行。当然，如果合同部分无效，不影响其他部分效力的其他部分仍然有效。合同中独立存在的有关解决争议方法的条款依然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。总之，企业或个人在对外经济往来中应当注重合同的效力问题，尽量避免导致合同无效、效力待定、可撤销变更等情形的出现，防止对自己造成不必要的损失。
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CK榚限购令既然不具备法律法规的属性，因此违反限购令签订的商品房买卖合同就不可能无效。
“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房屋买卖合同而言，只要签约主体合法，买卖标的有效，双方意思表示一致，双方签订的房地产买卖合同就依法产生法律效力。
限购”只是交易成本高，不是国家强制性限制购房行为，因此不存在合同无效问题。
根据合同法的规定，此种情况双方可以协商解除合同；解除合同造成损失的，有过错方承担赔偿责任。
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能，合同虽然不合法，即合同会被确认无效，但是依据《合同法》第五十八条之规定，无过错方可应起诉要求有过错的一方赔偿没过错的一方方因此所受到的损失。第五十八条：　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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