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& &持有十年，你的澳洲房产真能翻倍吗？| 澳房闲话04（原创）
& 主编寄语写此专栏的是我的朋友，国内浙江大学毕业的高材生，也是澳洲房产圈内我眼中真正的投资顾问，所谓的“真正”，即不仅停留于房屋本身，区域本身，而是投资本身，这点很重要。希望Kevin的文章能给大家带去价值。澳房闲话04持有十年，你的澳洲房产真能翻倍吗？作者：Kevin Yu微信：kevinyjj熟悉房产投资的人一定知道，在地产投资分析法中，有一个著名的72法则，是用来计算一个房地产价值翻倍的简单计算工具。具体来说，就是用72除以一个房产的年增长率，得出的数字即该房产价格翻倍所需要的年份。&比如：某房产平均每年价值增长7%，那么该房产翻倍需要的年份为72/7=10.3年。&严格来说，72法则其实不单单可以用在房产投资中，在金融产品中同样可以加以灵活应用。不过，目前这一法则是更多地在房产投资分析中被加以运用。对澳洲房产稍有了解的人，基本都听说过澳洲房产每十年价格翻一番的说法，这也是许多房产公司在推销澳洲房产时的必备工具。&那么，持有十年，你的澳洲房产真的能翻倍吗？今天的文章，我们就来仔细分析一下这个有趣的话题。&&澳洲著名的房地产数据研究机构CoreLogic日前发布了一些数据，专门就过去十年澳洲房产的增长话题做了简单的分析。&十年前的2006年，全澳洲的独立屋中位价为330,000澳元，公寓中位价为310,000澳元。今天，整个澳大利亚的独立屋中位价为499,000澳元，而公寓中位价445,000澳元。根据这个最宏观的数据来看，以国家为单位，显然在过去十年内整个澳洲的房价，不论是独立屋还是公寓，中位价均没有翻番，而是分别增长了51%和44%。不过，这个数据在我看来倒还证明了另一个被许多人拿来讨论的话题：那就是公寓并不像一些人认为的那样不具备增值潜力，它显然也是具有投资价值的。&另外，看得仔细的你是不是还有一点觉得很奇怪，那就是独立屋和公寓的中位价为何如此接近？想要回答这个问题倒是也不难，因为首先请记住这是全国性的数据，而公寓通常建在距离城市中心不太远的地方，而独立屋则不然，从悉尼水边数百上千万的豪宅，到偏远地区，矿业小镇等不毛之地都可以建别墅，因此别墅之间的价格差距比较公寓相对会更明显一些，综合下来也就导致了全国的别墅与公寓中位价的如此接近。&不过，光是看上面这样宏观的数据，其实对投资者没有太大的参考价值。因为把整个澳洲房产的数据挤在一起看，然后下结论说房价十年内没有翻番，相当于把姚明和郭敬明的身高做个平均，然后告诉你全中国人的平均身高是一米八一样。&那么，如果来看澳洲的各个首府城市，结果会怎么样呢？先告诉你结论吧：不好意思，过去十年，没有一个首府城市的房价翻倍了。不过好消息是：悉尼、墨尔本以及达尔文（是的，你没看错）的房产中位价已经接近翻倍了，而珀斯和霍巴特的房价增幅不到50%。&来看看下面这张表吧。从的十年间，以独立屋来看，墨尔本的涨幅领先全澳，达到了85%；而排名第二的竟然是不为人熟悉的达尔文，增幅达到83%；过去几年疯长的悉尼只能排名探花，增幅为80%。不过在公寓方面，悉尼的涨幅排名第一，是唯一一个超过70%的城市，达尔文，阿德莱德和墨尔本紧随其后。从这张图上来看，过去几年被人们寄予厚望的布里斯班的房价表现显然还不尽如人意，独立屋和公寓的涨幅仅有54%和32%。&如果你觉得拿城市来看房价涨幅效果依然不理想的话，那么没关系，我们再拿Suburb行政区作为分析单位来看。越往下看，分析的单位越小，可能与投资者你的感受越贴近。同样，先以独立屋来看，过去十年，墨尔本涨幅排名全澳城市第一，有51%的suburb房价翻番，超过悉尼的44%。而除去这两大城市外，达尔文是唯一一个有超过10%的suburb独立屋房价在过去十年翻倍的首府城市。&相比之下，公寓翻倍的区域数量比独立屋就要少许多，悉尼和墨尔本分别有21%和18%的房产翻倍。这也和人们通常直观的感受“独立屋增值更快”的结论相符。&综上所述，过去十年，悉尼， 墨尔本以及达尔文三大城市的房价表现在整个澳洲占据前三名。但是，今天Darwin的房价已经处于下降通道中，而悉尼和墨尔本继续保持坚挺。那么问题来了，为什么提起澳洲房产，很多人会有十年翻倍的印象和说法呢？答案是：它曾经都不用十年就能翻倍！&这是一张悉尼从1960年代开始的房地产走势图，可以清楚地看到，除了过去的十年之外，在1960年代到21世纪初的几个房产周期内，悉尼房价曾经平均7-9年就能翻一倍，而只有上一个周期翻倍用了更长的13年。有些悉尼的朋友通常会说“我买的房子五年就翻倍了”，这样的说法即对也不对。说它不对，是因为再之前的五年，这套房子可能完全没有增幅，而这位朋友只是幸运地在房市大涨之前进入了市场。而随着最近几年整个澳洲的大兴土木，未来一个周期内房价翻倍速度的变缓，或许将是一个大概率的事件，尤其是一些区域，由于短时期内供应量的急剧上涨，未来几年短线的增幅将非常有限。但不论怎样，我相信澳洲房产整体市场继续稳步向上的趋势并没有改变。&所以，目前我通常会和有意投资澳洲房产的朋友们说，这里的房价大约10-15年翻一倍，持有的时间越长，你就会越幸运。&祝各位好运。感谢阅读，下期见！长按二维码获取更多原创文章&
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来源：未知
　　商场阅历了几年高速添加后，将来的走向无疑变成最热的论题。
　　当然，无论啥时候，总会有人担忧澳洲房价啥时候会跌落。
　　也老是看到各大新闻、网络媒体报导专家猜测，
　　对于咱们购房者来说，怎么剖析判断报导的可信度呢？是涨是跌到底看哪些要素？
　　1修建本钱
　　砖、瓦、水泥、钢筋、人工的本钱，这些年来的上涨是众所周知的。
　　建房最大的一笔本钱，土地报价也在一路飞涨。
　　因为受市政计划所限，在城市交通网络范围内，合适建房的土地的确越来越少，
　　工业厂房改造和收买居民土地的本钱添加得很快，这就形成房价不得不提高。
　　2空置率
　　澳洲首要城市的房子空置率都一向低于3%，
　　一个房子对外租借，有三、四十人排队去抢，是常有的事，本上不必多做广告。
　　这就形成房钱回报好，租借状况不必愁，房主能够选择定心的租客。》》》
　　3 房贷利率
　　尽管澳洲的银行借款利率远比英、美、中国为高，可是4%摆布的房贷利率，也是挨近前史最低水平了。在澳洲借款还能够只还息，不还本的，这让出资买房的还款压力停留在一个很低的水平。
　　4住所需要
　　在曩昔20年里，澳洲均匀每年开建155,500套住所，
　　而据澳洲住所产业协会HIA的保存估量，每年要18万套住所才干满意需要。
　　也就是说，咱们其实已经累积了一个很大的缺口，要把它填平了，才干供需平衡。
　　5移民和人员
　　国家住所供给理事会(NationalHousingSupply Council)说，到2031年，住所需要量将比供给量高出66.3万套。
　　为啥缺那么多，又为啥是2031年呢?
　　本来，二次大战后，澳洲人员添加的顶峰&婴儿潮&是1946年开端到1964年的，
　　假定这些人均匀寿命为85岁，要到2031年，这些人才逐渐逝去。
　　而要有足够税收来照料老年人，除了不断鼓舞生孩子，还要引入很多的移民，这又形成了房子供给的无穷压力。
　　6 充足的资金根底
　　从2007年起，澳洲政府答应自我管理的养老基金出资到房地产和银行房产债券中。
　　到2014年末，这种退休基金有503,320个，总值有4960亿澳元，
　　而每季度添加的数目稀有千个，如此无穷的资金，即便缓慢入市，对房价的承托力来说也是显而易见的。
　　7澳币汇率
　　以人民币兑换为例，比较于顶峰期间的6.8:1，如今的5.2:1（摆布），是一个比较低的汇率，
　　它促进更多海外买家进入本地商场。
　　8杰出的准则
　　澳洲房产生意的准则是十分完善和透明的。
　　它让开发商及银行利益别离，避免了利益集团联合控市；
　　它强行生意双方延聘律师，成立信任帐户；
　　又要求修建商完全脱离开发商，强行实施透明的施工招标，不答应投机圈地；
　　不答应开发商交房前动用业主购房款等等，
　　这些杰出的办法令出资房产变成一个十分有保证的受资金热捧的出资手法。
　　9政策鼓舞
　　澳洲分设三级政府：联邦政府担任军事、交际、税收和经济战略；
　　州政府担任大型基建和城建总体计划；
　　地方政府则担任环境保护和详细住所项目的批阅。
　　因为既得利益和优先环境的思考，大多数的澳洲居民都不期待房地产开发，
　　每一个报建批阅(DA)基本上都会收到周围街坊的对立。
　　而地方政府是由居民一人一票选举产生的，
　　为了反映民意，开发商在通过环评陈述和满意各种计划细节时，都会受到要点&照料&，
　　做一份报建DA通常被延迟一年以上，能够说每一个批建楼盘都通过各项规范审阅，
　　这也是为啥澳洲的项目质量都得以保证的一大要素。
　　而联邦政府，州政府，为了扩展就业，扩展税收，影响经济，会不断推出各种鼓舞办法，鼓舞开发商建房。
　　有了政府的大力支持，不愁澳洲房产走势不稳！
　　10回忆澳洲40年改变 并以此展望将来
　　在曩昔40年里，澳洲阅历了无穷改变，Y代代、G代代、阿尔法代代（GenerationAlphas）出世，
　　网络、数字媒体、智能手机与交际媒体进入咱们的日子，多元文明已在澳洲变成实际。
　　人员经济学家麦克林德研究所McCrindleResearch发布的最新查询报导：
　　1975年，澳洲全职职工的均匀收入为7618澳元，如今为7.2万澳元，涨了近10倍。
　　1975年，一块面包的报价为24分，如今要2.84澳元。
　　1975年，一升牛奶30分，如今要1.45澳元。
　　1975年，一份报纸12分，如今要2.5澳元，约提价20倍。
　　或许是近来全球石油报价下滑的要素，你也许以为如今每升1.2澳元的汽油报价十分廉价，
　　但在1975年，每升汽油的报价仅为57分，报价刚好翻倍。
　　与上述物价的改变比较，房价的改变更是令人惊诧。
　　1975年，悉尼独立房子均匀报价为2.8万澳元，如今为100万澳元，飙升了近36倍。
　　墨尔本的状况更为恐怖，如今，墨尔本独立房子均匀报价比1975年高出40倍。那时为1.98万澳元，如今为80万澳元。
　　同期，布里斯班房价上涨27倍，从1.75万澳元涨至47.3924万澳元；
　　阿德莱德上涨28倍，从1.625万澳元涨至45.93万澳元；
　　珀斯上涨32倍，从1.885万澳元涨至60.4822万澳元；
　　堪培拉上涨21倍，从2.685万澳元涨至57.3326万澳元；
　　霍巴特上涨21倍，从1.52万澳元涨至32.2274万澳元。
　　Mark McCrindle还表明，尽管部分地区房子本钱没有改变，但房子求过于供的状况使房价飙涨。
　　如今的人员比40年前多出1000万，家庭规划也变得更小，加之海外购房者及出资者要素，
　　因而如今的房子需要要比曩昔更大，房子求过于供！》》》
　　以上罗列的各项要素以及前史开展数据，也是咱们剖析澳洲房产将来走势的根本根据。
　　在完善的澳洲房产买卖商场，没有国内房产商场买卖的操作坏处，也避免了各种危险，
　　不管出资仍是自住，澳洲的房产买卖更定心，这也是为啥不断增加海外出资者将目光确定澳洲的要素之一。
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熟悉房产投资的人一定知道，在地产投资分析法中，有一个著名的72法则，是用来计算一个房地产价值翻倍的简单计算工具。具体来说，就是用72除以一个房产的年增长率，得出的数字即该房产价格翻倍所需要的年份。
比如：某房产平均每年价值增长7%，那么该房产翻倍需要的年份为72/7=10.3年。
严格来说，72法则其实不单单可以用在房产投资中，在金融产品中同样可以加以灵活应用。不过，目前这一法则是更多地在房产投资分析中被加以运用。
对澳洲房产稍有了解的人，基本都听说过澳洲房产每十年价格翻一番的说法，这也是许多房产公司在推销澳洲房产时的必备工具。
那么，持有十年，你的澳洲房产真的能翻倍吗？今天的文章，我们就来仔细分析一下这个有趣的话题。
澳洲著名的房地产数据研究机构CoreLogic日前发布了一些数据，专门就过去十年澳洲房产的增长话题做了简单的分析。
十年前的2006年，全澳洲的独立屋中位价为330,000澳元，公寓中位价为310,000澳元。
今天，整个澳大利亚的独立屋中位价为499,000澳元，而公寓中位价445,000澳元。
根据这个最宏观的数据来看，以国家为单位，显然在过去十年内整个澳洲的房价，不论是独立屋还是公寓，中位价均没有翻番，而是分别增长了51%和44%。
不过，这个数据在我看来倒还证明了另一个被许多人拿来讨论的话题：那就是公寓并不像一些人认为的那样不具备增值潜力，它显然也是具有投资价值的。
另外，看得仔细的你是不是还有一点觉得很奇怪，那就是独立屋和公寓的中位价为何如此接近？
想要回答这个问题倒是也不难，因为首先请记住这是全国性的数据，而公寓通常建在距离城市中心不太远的地方，而独立屋则不然，从悉尼水边数百上千万的豪宅，到偏远地区，矿业小镇等不毛之地都可以建别墅，因此别墅之间的价格差距比较公寓相对会更明显一些，综合下来也就导致了全国的别墅与公寓中位价的如此接近。
不过，光是看上面这样宏观的数据，其实对投资者没有太大的参考价值。因为把整个澳洲房产的数据挤在一起看，然后下结论说房价十年内没有翻番，相当于把姚明和郭敬明的身高做个平均，然后告诉你全中国人的平均身高是一米八一样。
那么，如果来看澳洲的各个首府城市，结果会怎么样呢？
先告诉你结论吧：不好意思，过去十年，没有一个首府城市的房价翻倍了。
不过好消息是：悉尼、墨尔本以及达尔文（是的，你没看错）的房产中位价已经接近翻倍了，而珀斯和霍巴特的房价增幅不到50%。
来看看下面这张表吧。
从的十年间，以独立屋来看，墨尔本的涨幅领先全澳，达到了85%；
而排名第二的竟然是不为人熟悉的达尔文，增幅达到83%；
过去几年疯长的悉尼只能排名探花，增幅为80%。
不过在公寓方面，悉尼的涨幅排名第一，是唯一一个超过70%的城市，达尔文，阿德莱德和墨尔本紧随其后。
从这张图上来看，过去几年被人们寄予厚望的布里斯班的房价表现显然还不尽如人意，独立屋和公寓的涨幅仅有54%和32%。
如果你觉得拿城市来看房价涨幅效果依然不理想的话，那么没关系，我们再拿Suburb行政区作为分析单位来看。越往下看，分析的单位越小，可能与投资者你的感受越贴近。
同样，先以独立屋来看，过去十年，墨尔本涨幅排名全澳城市第一，有51%的suburb房价翻番，超过悉尼的44%。而除去这两大城市外，达尔文是唯一一个有超过10%的suburb独立屋房价在过去十年翻倍的首府城市。
相比之下，公寓翻倍的区域数量比独立屋就要少许多，悉尼和墨尔本分别有21%和18%的房产翻倍。这也和人们通常直观的感受“独立屋增值更快”的结论相符。
综上所述，过去十年，悉尼， 墨尔本以及达尔文三大城市的房价表现在整个澳洲占据前三名。但是，今天Darwin的房价已经处于下降通道中，而悉尼和墨尔本继续保持坚挺。
那么问题来了，为什么提起澳洲房产，很多人会有十年翻倍的印象和说法呢？
答案是：它曾经都不用十年就能翻倍！
这是一张悉尼从1960年代开始的房地产走势图，可以清楚地看到，除了过去的十年之外，在1960年代到21世纪初的几个房产周期内，悉尼房价曾经平均7-9年就能翻一倍，而只有上一个周期翻倍用了更长的13年。
有些悉尼的朋友通常会说“我买的房子五年就翻倍了”，这样的说法即对也不对。说它不对，是因为再之前的五年，这套房子可能完全没有增幅，而这位朋友只是幸运地在房市大涨之前进入了市场。
而随着最近几年整个澳洲的大兴土木，未来一个周期内房价翻倍速度的变缓，或许将是一个大概率的事件，尤其是一些区域，由于短时期内供应量的急剧上涨，未来几年短线的增幅将非常有限。但不论怎样，我相信澳洲房产整体市场继续稳步向上的趋势并没有改变。
所以，目前我通常会和有意投资澳洲房产的朋友们说，这里的房价大约10-15年翻一倍，持有的时间越长，你就会越幸运。
23周岁以上的成年孩子还可以加入父母的签证申请吗
移民法和政策总是在不经意间又在变化，从明天日开始，一系列新的调整又将生效，其中比较有相关性的有以下：
457工作签证持有人如果中止和担保公司的雇佣关系的话，他们曾经可以在澳停留90天，在此期间他们可以寻找下个雇主，不过从明天开始，停留期将减少到60天。
请注意，这说的是‘停留期’，意即457签证持有人找到了下个雇主，但是新的457提名申请无法在这个60天（或原来的90天）期限批下来的话，理论上移民局可以取消此457签证。
实际上，移民局也真的会这么做，至少对我们的一个客户这么做过… 457签证审批部门以无‘真实需求’为由，找了些非常牵强的理由不批新雇主的提名申请。
好在客户后来考出雅思4门6分，又有3年工作经验，我们即以同一个雇佣关系转战申请雇主提名永居。在等待永居签证审批期间，移民局通知打算取消客户持有的457签证，即使我们百般解释也没有用。
取消签证决定书上理由一是客户已经超过90天没有工作，理由二是反正也不影响客户已经递交上去的新申请。客户瞬间跌入人生低谷… 幸运的是两个月后客户的永居签证获批，瞬间欢天喜地。
大起大落之间客户和我们都经历了巨大的心理压力和不少不眠之夜。当然这个事情也再一次证明，人生没有过不去的坎儿…..
根据目前457签证公布的审批速度，等待分配签证官的时间为至少40个工作日，即56天，如果签证官要求补充任何材料，时间又会延长。
再加上目前457提名审批中的‘真实需求’这个虚无缥缈，看得见，打不着，审批标准不统一，有时非常主观，有时浑不讲理，随时受社会舆论左右审批松紧度，直让人恨的牙痒痒的‘紧箍咒’，反正不是什么利好消息。
23岁以上的成年孩子
说回正题。
明天还会生效的移民法还将‘家庭单位成员’定义进行了调整，坊间传言成年孩子能加入父母签证申请的年龄‘将从25岁降到23岁’，这句话前半部分不知道哪里来的，后半部分是真的。
移民法规第1.12条‘家庭单位成员’定义将为：
总的来说，家庭单位成员包括配偶、未满18岁孩子、或者18以上23岁以下依赖于一家之主的孩子、或23岁以上由于身体或精神原因不能工作的孩子；以及这些孩子的孩子。
（新法规悄悄地将原法规中的依赖于一家之主并且用在一个屋檐下居住的未婚亲戚（此定义也包含父母兄弟姐妹）排除在外）。
除了难民保护/人道主义签证外，持有以下8类临时签证的成年孩子即使满了23岁也可以在父母递交申请以下一系列新签证的时候被加入进去。
法规解读文件这样说道‘这是为了使家庭成员不分开，即使有些孩子已经满了23岁。’
分析法规的字里行间的意思，法规解读文件遮遮掩掩没有点破的言外之意还有，即使这些孩子已经不再依赖于一家之主，即使他们已经工作或已经结婚。
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