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中国银行信用卡取现手续费、利息怎么算？
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中国银行信用卡取现手续费、利息怎么算？我用中行信用卡取现的话需要收手续费吗，什么收取标准？
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&&&& 您好，中国银行信用卡透支取现要收取 透支利息和手续费& 1、信用卡取现不免息期，从取现当日起每天要收取万分之五透支取现利息，直到还清为止。& 假如您要取500元，20天还，则透支利息：& 500*0.05%*20=5元& 2、透支取现手续费，交易金额的1%，& 其中ATM取现最低人民币8元，柜台取现最低10元&& 因此透支取现500元20天后一共要还 500+5+8=513元&& 如果您还有其他具有问题，建议您打电话联系银行客服人员，希望能帮到您。&&
&&&& 您好手续费用一般每笔10元，或者是取款金额的1%，当然也有特殊的0.5%，比如交行Y-P卡，另外取款后算起到还完款的那天结束，利息是万分之五每天，意味着你加上手续费（10元）和日利息（0.05%），可能得1015元，当然，也有可能不用这么多，还具体得咨询中国银行。&& 如果您还有其他具有问题，建议您打电话联系银行客服人员，希望能帮到您。&&
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你错过了一个男孩天真自由的灵魂，错过了一个少年羞涩纯情的目光，又错过了一个青年懵懂的荷尔蒙。后来的他艰难的学着成长，20岁的苦涩他一个人度过，初入社会的笨拙他一人承受，在终于被称为“男人”的时候，他积累了所谓的“生存优势”，受到了许多年轻女…
&p&以下是正文，答案有点长，但绝对是干货分析，还请认真看~&/p&&hr&&p&最近这两天被一个热点新闻刷了屏，不是朝鲜也不是丹东，而是大湾区。&/p&&p&&b&因为粤港澳大湾区的规划在5月中旬就要出台&/b&，作为今年国家级规划的三大热点之一，大家甚是期待，很多媒体已经提前做了宣传预热和猜测解读。&/p&&p&紧接着另一则新闻又是火上加油：广东紧急通知，要求大湾区9市提供万科、恒大用地情况。&/p&&p&这是为何呢？搞得如此神秘，一石激起千层浪，各种猜测和解读。&/p&&p&对于即是湾区，又是环深之下惠阳会有怎样的影响呢？今天我就结合前一周去惠阳的考察结果，一起来给大家分享：&b&这个全国唯一不限购的环一线城市——惠阳，楼市价值到底有多高？还能不能买？要买怎么买？&/b&&/p&&p&今天我将会分四大部分给大家分享：&/p&&p&&b&☉&/b&惠阳的城市位置和轨道交通&/p&&p&&b&☉&/b&惠阳房地产市场的具体分析&/p&&p&&b&☉&/b&惠阳房地产市场具体版块分析&/p&&p&&b&☉&/b&惠阳投资价值分析和最终结论&/p&&p&在具体剖析惠阳楼市之前，有两个点我必须要先和大家达成共识，这对大家理解后面的分析会有很大帮助。&/p&&p&&br&&/p&&p&01&/p&&p&&b&整体而言，从房产投资的角度&/b&&/p&&p&&b&环深是四大环一线城市最有投资价值的&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&可能北京、上海听了不同意，甚至很不爽（广州不说话），我堂堂帝都和魔都怎么就比不过你一个弹丸小城深圳的影响力了？&/p&&p&&b&没错，正因为其中很大一部分原因就是因为深圳是弹丸小城，才会造就了环深城市的更高投资价值。&/b&&/p&&p&&b&☉&/b&深圳的面积是1997平方公里&/p&&p&&b&☉&/b&北京的面积是1.64万平方公里&/p&&p&&b&☉&/b&上海是6340平方公里&/p&&p&很明显，深圳的面积只有北京的1/8，上海的1/3。&br&&/p&&p&也就是以一个正常的一线城市的来计算，深圳可管辖和辐射的面积不要说达成北京水准，哪怕是达成上海，甚至上海的2/3，也应该都要去到4000公里。&/p&&p&如果深圳这一刻变成4000公里，那么东莞的南部部分区域、惠阳大部分的区域都应该是躺在深圳怀里。&/p&&p&&b&这些地方，你可理解为就相当于昌平之于北京、奉贤之于上海的意思。&/b&&/p&&p&作为全国最小的一线城市，它的资金、产业甚至购房人群不就更容易外流到周边吗？房价更容易辐射到周边吗？&/p&&p&正因为深圳小，那么环绕它周边的城市价值才大，距离越近越大。&/p&&p&&b&再加上环深片区本身也处于世界级湾区规划——粤港澳大湾区之下，长远的投资价值更加可见一斑。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c0a535e652eca01734c8aff_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&299& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-c0a535e652eca01734c8aff_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&当然，我要明确一点，我这里指的是整体而言。&/p&&p&而燕郊对于北京、昆山对于上海，这个投资价值在环一线中还是很高的，这一点学过我的房产投资课的学员朋友一定很清楚。&/p&&p&&b&但是分别对四大环一线区域的整体打个总分，一定是环深圳最高分。&/b&&/p&&p&用一个很通俗的例子让大家理解，如果蒙着我的眼睛，让我对着环京、环沪和环深的区域地图扔飞镖，扔中哪就必须要买哪，我只敢扔环深。&/p&&p&&br&&/p&&p&02&/p&&p&&b& 此次环深直指惠阳，而不是整个惠州&/b&&/p&&p&&b&惠州太泛，谁更靠近深圳谁就最有价值&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家很清楚，惠州是一个地级市，比惠阳要高一个行政级别，惠阳只是惠州的一个区。&/p&&p&因为环深而投资惠州，但不是投资惠州整个城市，仅仅只是惠阳，不包括惠州市中心在内的惠州其它地区。&/p&&p&&b&非常明确，这一刻惠州整个城市最值得投资的不是惠州市中心，而是惠阳。&/b&&/p&&p&没有其他原因，就是因为惠阳离深圳更近。这个价值分析逻辑，大家也许似曾相识。&/p&&p&因为和我分析海南大部分城市的价值是一样的，不管是三亚还是陵水，文昌还是临高，最有投资价值的地方一定不是他们各自的市中心，而是他们最靠海的区域和项目，谁越靠海谁价值就越大。&/p&&p&&b&而对于惠州，谁越靠深圳谁就越有价值，管你谁是市中心。&/b&&/p&&p&当然，我要补充的一点的是：我这里分享的惠阳是包括大亚湾经济开发区在内的。&/p&&p&虽然管辖上大亚湾已经在06年从惠阳独立出去自成一区，但是物理空间上惠阳尤其是惠阳中心淡水与大亚湾是紧密相连，难割难舍。&/p&&p&在两区交界处，就连当地人也未必分得清哪里是惠阳，哪里属大亚湾。&/p&&p&达成这两点共识，我们开始进入对惠阳的整体介绍和了解。 &/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&惠阳的城市位置和轨道交通&/b&&/h2&&p&&b&1.城市位置及区位优势&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-69e2eb94af4bb0b43c76_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&553& data-rawheight=&359& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&553& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-69e2eb94af4bb0b43c76_r.jpg&&&/figure&&p&惠阳面积为1262平方米公里，比深圳还要小接近一倍。&/p&&p&正北区域与惠州内部的仲恺高新区和惠城区相连；东部区域和惠东县相连，西北部地区与东莞清溪镇直接相连；重点和关键是在西南部地区，上、中、下分别与深圳的龙岗区、坪山区、大鹏新区三个区直接接壤。&/p&&p&&b&直线距离上，惠阳区政府离惠深交界处最近距离为5公里，与坪山区政府距离为14公里，与龙岗区政府距离22公里，与深圳核心区福田区区政府距离为50公里。&/b&&/p&&p&很明显，惠州离深圳的核心区福田、南山不是最近，但是是紧挨深圳东：龙岗和坪山两个区。&/p&&p&对于深圳的发展，大家更熟悉的是福田、南山甚至是前海新区，但是对于深圳的东部区估计都很陌生。&/p&&p&东部区是可以说是深圳最落后的区，但是因为深圳“东进策略“，彻底改变了深圳未来的发展格局。&/p&&p&东进策略若是后期不断执行落地成功，发展起来的前景甚至可以比肩福田、南山，具体分析稍后我会和大家详细讲到。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-931a5f57d508e1fe69b6eab44fa97cb9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&317& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-931a5f57d508e1fe69b6eab44fa97cb9_r.jpg&&&/figure&&p&&b&2.交通&/b&&/p&&p&&b&（1）高铁&/b&&/p&&p&惠阳境内高铁——&b&惠州南站&/b&，属于厦深铁路沿线站，北起厦门，途径漳州、汕头、惠州等，最终达到深圳北。&/p&&p&惠州南是离深圳最近的高铁站，平均30分钟时间可达到。&/p&&p&一天共计40多班次，平均20分钟一班，20块的票价。&/p&&p&&b&如果你在高铁附近住或者上班，几乎可以当做地铁一样来使用。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-39f9c9cf3fa008_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&524& data-rawheight=&328& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&524& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-39f9c9cf3fa008_r.jpg&&&/figure&&p&&b&（2）高速&/b&&/p&&p&两个相邻城市的距离，一个重要的考核标准就是看高速的通达和便利。&/p&&p&而惠阳正在打造成田字形的高速路网，也就是有6条高速穿插其中分别是：博深高速、惠盐高速、惠大高速、广惠高速，惠莞高速、深汕高速。&/p&&p&惠阳区的中心离深圳东两个区：龙岗和坪山，开车通勤时间在30-45分钟内，这是属于非常普遍的市内通勤时间。&/p&&p&&b&离深圳核心区福田和南山，通勤时间在1-1个半小时内，对于一线城市，其实也能接受。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-fb10d0a90fd71c0f1f4c98d43c11ad1d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&388& data-rawheight=&434& class=&content_image& width=&388&&&/figure&&p&&b&（3）地铁&/b&&/p&&p&惠阳的地铁要分两个层面和大家讲解：一个是从深圳直接延伸过来的地铁，一个是惠州市内地铁。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-94fa3f6b7f1eb37f8bec9e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&358& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-94fa3f6b7f1eb37f8bec9e_r.jpg&&&/figure&&p&&b&① 深圳延伸地铁&/b&&/p&&p&&b&14号线及延长线：&/b&由深圳中心区福田区的岗厦北作为起点站，连接龙岗新中心大运新城，坪山新区中心。&/p&&p&最后延伸到惠阳，连接惠阳的白云新城片区、惠阳南站片区，在惠阳境内设置有3个站点。&/p&&p&这条线是所有深圳延伸惠州的线中价值最高的，因为不仅是直达深圳核心区，福田的中心。&/p&&p&而且还连接了深圳东的两个区的中心：&b&龙岗新城的大运中心、坪山新城中心。&/b&&/p&&p&深圳段已经获批并动工，预计2022年底竣工；而惠阳段已单独交由惠州自己递交审批报建，目前还在待批状态。&/p&&p&&b&16号及其延长线：&/b&由龙岗新中心大运出发，途径坪山新区等深圳东部地区，最后延长到大亚湾区。在最新的规划中，大亚湾区只有3个站点。&/p&&p&该线仅仅只是直达龙岗区，比起14号线直达福田中心，价值要小。&/p&&p&同时，和14号线惠州段一样，也是在递交待批状态。但是从惠州当地的内部部门了解到，惠州段的16号的不确定性要比14号线大。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-d68cd6a02bdba71cf5afa_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&365& data-rawheight=&294& class=&content_image& width=&365&&&/figure&&p&&b&② 惠州内部地铁线&/b&&/p&&p&&b&惠州地铁1号线：&/b&贯穿整个惠州南北，从北部的惠城区，途经惠阳、最后到达大亚湾。&/p&&p&惠州内部地铁线相比深圳地铁惠阳延长线更不确定。所以，现在大家去惠阳看房，如果销售和你说地铁是已经明确的，那都是瞎扯。&/p&&p&的确，惠州政府明确了，但是不代表最终已经明确，因为还要过中央审批这一关。&/p&&p&&b&惠阳整体位置上紧靠深圳，在通勤上有非常明显的优势，而且能够受到深圳东进策略的辐射。&/b&&/p&&p&在地铁延长线上就是一个明显的体现，但是地铁延长线当前状态属于：惠州规划已定，中央审批结果未出的状态。&/p&&p&但是按照城市的发展趋势，我认为地铁延长线获批问题不大。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-28cd38d5a2ca1bb3cddffc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&390& data-rawheight=&313& class=&content_image& width=&390&&&/figure&&h2&&b&惠阳房地产市场具体分析&/b&&/h2&&p&&b&1.库存及去化周期&/b&&/p&&p&截止2018年3月，惠阳商品房库存290.19万平米，去化周期12个月，属于供求相对正常的市场。&/p&&p&&b&2.当前房价、过去两年上升幅度、房价在粤港澳湾区的排名&/b&&/p&&p&截止2018年4月，惠阳房价为13331元/平，2016年4月为8820元/平，2年涨幅51%。&/p&&p&如果把惠阳的房价放在整个粤港澳大湾区9个城市进行排名对比，惠阳的房价排名第7，排在佛山、中山之后。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以环深的价值进行评估，我认为这是属于一个相对价值洼地。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0b64ea5fd1f64c1eac776_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&343& data-rawheight=&365& class=&content_image& width=&343&&&/figure&&p&&b&3.惠阳购房人群比例&/b&&/p&&p&惠阳楼市成交客源占比中，深圳客高达80%，其次为本地客户，其他珠三角地方东莞、广州客户占少量比例。&/p&&p&但是近1年内，珠三角外的全国其他地方的客户、尤其是北方客户的增加也比较明显。&/p&&p&从整个人群比例和变化可以得出，惠阳楼市的最大投资价值就是靠近深圳，受到深圳客户外溢的需求非常明显。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&同时，作为环深唯一不限购城市，已经很明显的受到全国投资性资金的关注。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-87bd3fadb7088024fcfb57d4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&330& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-87bd3fadb7088024fcfb57d4_r.jpg&&&/figure&&p&&b&4.购房政策&/b&&/p&&p&限购和贷款政策：惠阳当前暂不限购，外地人买房条件和当地人一样，无需社保或税单。首套首付不得低于30%，二套房首付不得低于40%。&/p&&p&&b&一方面，在所有环深，乃至环京、环沪城市中，惠阳是绝无仅有的一个不限购城市。&/b&&/p&&p&但是，这种窗口期一定不会太久，很有可能在粤港澳大湾区规划出来的前后，也就是5月中旬前后，窗口或将关闭。所以，想要投资惠阳的一定要抢好这个时间窗口。&/p&&p&&b&其次，二套还可以做到4成首付，这也是一个非常难得的高杆杠利用机会。但是，大家也要清楚一点，惠阳当前的贷款利息一般要上浮30%，甚至40%之多。&/b&&/p&&p&我的观点是，只要一个地方的投资价值能够大大高过利息成本，这个投资就做得过。而如果这个地方不值得投资，哪怕利息打折也不买。&/p&&p&房产投资简单来说不就是一门生意吗？利润做得过就做，做不过就拉倒呗。这和去年，南京、海南的房子需要全款但是大家也抢着买是一个道理。&/p&&p&因为有利可图，不要说利息上浮，全款都无所谓。&/p&&p&&b&限售政策：&/b&自日起，惠阳开始实施限售政策，新购买商品住房，不管是一手还是二手，须取得不动产权证满3年方可转让。对于市面上大部分期房，收楼需要2年，拿到房产证再需要2年，拿证后到有资格卖又需要3年，前后加起来需要7年。如果你是想投资炒短线，显然没有机会。&/p&&p&但是以价值投资做长期持有，那完全没问题。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-81aa5b8a381d672197aee4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&527& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&527& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-81aa5b8a381d672197aee4_r.jpg&&&/figure&&p&整体来看，在整个粤港澳湾区之下，惠阳的楼市还处于一个相对价值洼地，靠近深圳这个超强辐射能力的城市，是它房价的最大支撑点。&/p&&p&现在全国的楼市局面是：&b&有价值的地方你未必买的了，但惠阳偏偏就是一个非常难得的个例。&/b&&/p&&p&但是，按照当前房住不炒的基调，尤其是粤港澳大湾区规划即将到来之时，窗口期一定不会太久。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&惠阳具体版块分析&/b&&/h2&&p&惠阳不大，但是我认为最具投资价值的就只有以下3大板块。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-00f87db82bb5eb1aaed87d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&223& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-00f87db82bb5eb1aaed87d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&1.白云新城板块&/b&&/p&&p&这个板块是当前惠阳区最重点打造的区域，处于整个惠阳的西南侧，紧挨深圳。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-65e00c40d8d23f1d19db0e3e71ce7278_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&376& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-65e00c40d8d23f1d19db0e3e71ce7278_r.jpg&&&/figure&&p&首先，虽然叫新城，但是实际上这个区域并没有偏离惠阳原本的主城区，与主城区还是紧密相连在一起。&/p&&p&&b&其次，这个板块紧挨深圳坪山区，可以说和深圳只是一路之隔，而且也是深圳地铁14号延长线进入惠州的首站点。&/b&&/p&&p&即使做一个最坏的打算，哪怕地铁14号惠州段不开通，但是这个片区离深圳的地铁14号线的沙田站，在2-5公里距离之间，一样可以享受深圳地铁的便利。&/p&&p&&b&最后因为板块的优势，这个片区聚集了非常多的开发商，不管是全国性知名的，还是当地地头蛇。&/b&&/p&&p&包括：碧桂园、保利、恒大、万城、九州等。有这么多开发商进驻，这个板块才会被炒热。同时，因为楼盘多，未来入住的人口就多，政府就会投入与之对应的商业配套和基础设施。当然，在整个片区规划中已经有体现。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9f144ddd3418c8bfac10c4_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1069& data-rawheight=&666& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1069& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9f144ddd3418c8bfac10c4_r.jpg&&&/figure&&p&整个板块均价：1.3-1.5万/㎡，基本以毛坯交付为主，部分开发商有双合同即含普通装修。&/p&&p&这里有一个重要点要和大家聊的是，因为惠阳从去年年初开始实行限价，一个楼盘的本期开盘价不能高过上一期开盘价或周边楼盘均价，有楼盘尝试做突破，后面还被封盘了一段时间。&/p&&p&所以，现在整个板块所呈现的特点是大家价格相差无几，而且和去年的成交价几乎没多大变化。也就是说实际上从去年限价开始，这个片区的价格就没有上涨过。&/p&&p&&b&那么很明显，这个片区的价格实际上是被人为限价给摁住。从这个角度来看，限价始终会放开，买到就是赚到。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.惠州南站板块&/b&&/p&&p&很明显，这个板块就是被惠州南站所辐射的板块。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3f6b000e65e35bc074fd3ffe74056fd1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&432& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3f6b000e65e35bc074fd3ffe74056fd1_r.jpg&&&/figure&&p&&b&一方面，因为这里靠近惠州南站高铁&/b&，前面介绍交通的时候和大家说过，惠州南站到深圳北站的高铁不仅班次多，而且时间快，票价便宜，简直可以当成地铁来用。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&同时，这里也是深圳地铁14号延长线进入惠州的终点站&/b&，也就是这里将会是高铁站和地铁站双站结合，交通价值巨大。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是，这个板块当前在售楼盘并不多。而且整体离高铁站并不近，离的远的，价格在1.2万左右。&/p&&p&离得相对近的一个楼盘，价格已经去到1.8-1.9万/㎡，而且是到了尾货状态。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9429beab846fc58e753b5d41baaf8a04_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&378& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-9429beab846fc58e753b5d41baaf8a04_r.jpg&&&/figure&&p&而真正离高铁站最近的地方，现在整个还是一片待拆迁的村庄、农田，听说碧桂园已经安排在向当地人统一征收土地了，但是等真正征收完毕开始动工建设，就不知道是猴年马月了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.大亚湾板块&/b&&/p&&p&大亚湾板块，是惠阳板块中的另一热点板块，作为惠州重点打造经济开发区，已经在06年从惠阳独立出去。大亚湾是惠阳板块难得的拥有产业和旅居双重价值叠加的板块。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b7d0de3bd2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&469& data-rawheight=&304& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&469& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b7d0de3bd2_r.jpg&&&/figure&&p&产业重点以汽车电子、化工、炼油为主导。在旅居价值上，一个是因为处于亚热带，同时也是广东的优良滨海度假地。&/p&&p&&b&最重要还是因为靠近深圳，作为深圳这么大这么强劲的一个的旅居市场，大亚湾可以说是成了深圳的后花园，节假日短途旅居尤其明显。&/b&&/p&&p&同时，近两年也开始成为部分北方人旅居投资的选择。&/p&&p&当然，因为大亚湾的西边区域有炼油、石化产业的缘故，大亚湾的水质和空气并不是特别好。&/p&&p&而最关键的是该片区整体交通规划要比白云新城差，有深圳地铁16号线延长线的规划，这个规划和深圳地铁14号延长线一样都是未获中央最终批准。&/p&&p&但是在深圳到惠阳的地铁延长线中，只有14号线是深圳主动提出延伸规划，而对于16号线更多是惠州市政府主动提出的规划。&/p&&p&在靠谱程度上， 14号线不管是在两地政府推进上，还是规划的明确上，这条线会更靠谱，16号延长线的不确定性更大。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2c9ac6b08a4affcdd98315b68cec5996_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2c9ac6b08a4affcdd98315b68cec5996_r.jpg&&&/figure&&p&板块均价：均价在元/㎡&/p&&p&结合货量和价值，三大版块的投资价值排序应该是：&/p&&p&&b&白云新城板块＞大亚湾板块＞惠州南站板块&/b&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&惠阳的投资价值分析和结论&/b&&/h2&&p&&b&1.必须先站在5.6万平方公里的大湾区之上来看惠阳楼市价值&/b&&/p&&p&当下，城市群发展效应日益明显。&/p&&p&投资一个城市，除了看这个城市本身，还要看他所处的城市群，这个城市群在全国的价值地位，而这个城市又处在这个城市群中是怎样的分工和地位。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以这个逻辑，分析惠阳的楼市价值，首先看的都不是它靠深圳，而是这一刻处在整个粤港澳大湾区的价值。&/b&&/p&&p&一个国家要参与到全球竞争，建设世界级的城市群是必经之路。&/p&&p&当前世界上最成功的3个世界级湾区：美国的纽约湾区、旧金山湾区和日本的东京湾区。&/p&&p&而粤港湾大湾区，是当前中国最有希望能够比肩，甚至超越前面3大湾区的区域。&/p&&p&整个湾区是9+2的城市格局，9是指广东省内9个城市，包括广州和深圳，2是指香港和澳门，一个城市群就涵括了中国3个一线城市，这在世界上也是绝无仅有。&/p&&p&土地面积达5.6万平方公里，长住人口大约6800万，均居世界四个大湾区的首位。&/p&&p&面积不足1%，人口数量不足全国总人口的5%，但却创造了全国GDP13%的奇迹。&/p&&p&&br&&/p&&p&如何更通俗的理解粤港湾湾区的价值和高度呢？&/p&&p&&b&这么说吧，自由贸易港和雄安新区也许会失败，因为这是改革和尝试；而粤港澳大湾区是势在必行，因为这是中国经济增长的一个超核，2017年整个湾区贡献GDP达到10万亿人民币。&/b&&/p&&p&背负着全国最大的经济发展重任，难道不是只许成功不许失败吗？&/p&&p&广东省省长马兴瑞在今年的博鳌论坛中提到，到2050年湾区人口将要增长到1.4亿，相比现在要直接翻一番。从房地产投资角度，未来30年有7000万人口流入，这难道还不是房价长期上涨的最好支撑吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&做投资赚钱，不是拼勤奋，而是抓趋势。&/b&&/p&&p&风口上，猪都会飞；趋势上，傻瓜都能赚钱。惠阳作为大湾区中的一员，必然能够受到大势的带动，长远的价值必将比非湾区三四线城市，甚至是弱二线城市还要高。&/p&&p&至于湾区规划和惠阳的定位和分工，等即将公布的湾区规划吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.惠阳最核心的投资价值：毗邻深圳且有地铁直达规划&/b&&/p&&p&不管是从人口数量、还是经济体量，惠阳充其量就是一个四线城市（毕竟只是惠州一个区）。但是有些三四线城市天生命好，就像皇帝身边的太监，靠近权力和财富，总会得到很多好处，例如得到一线城市的产业转移、人口外溢和资金流入。&/p&&p&而恰好，惠阳毗邻的却是一个独特的一线城市——深圳。&/p&&p&为何独特？前面也说了，四个一线城市中，深圳面积最小，导致它的辐射能力也是最强。&/p&&p&作为中国的科技金融和互联网创新中心，其财富创造的能力是中国其他普通城市的上百倍，民间资本和民营企业也是最为活跃。&/p&&p&一批高科技和互联网企业都诞生于此，腾讯、华为、比亚迪、大疆无人机等等不胜枚举。这些公司代表的不仅是现在，更是代表未来。&/p&&p&&br&&/p&&p&毫不夸张的说，深圳是当前中国经济发展模式最健康的城市。&/p&&p&&b&而惠阳不仅毗邻深圳，与深圳还有地铁直连的规划。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&哪怕这一刻地铁还处于待批阶段，但是大家可以想一想，作为一个面积最小，辐射能力最强的一线城市深圳，它兼并不了你惠阳就算了，难道要把地铁延伸到你这里都很难吗？&/p&&p&只是时间罢了，趋势是不可逆的。&/p&&p&&br&&/p&&p&换个角度，如果地铁已经获批甚至已经通了，还轮到你去投资吗？这一刻，地铁没获批或开通，对投资它或许还是个好事、机会。&/p&&p&任何投资都不可能建立在百分百的确定性上，百分百确定性的东西收益一定低，我们只能在不确定性上找确定性。&/p&&p&&b&就像海南，没有自由贸易港，也一样值得投资。而惠阳哪怕不通地铁，也照样有投资价值。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.深圳高房价和东进策略之下，惠阳吸引不只是投资客，刚需客一定是未来主流&/b&&/p&&p&从惠阳成交数据中，我们得到的结论：80%都是深圳客户，而且当前大部分都是以投资为主。这会不会有泡沫？我们还是先说回深圳。&/p&&p&深圳城市发展历史，有一个非常明显的规律，每十年城市的中心要发生一次转移： 第一个十年在罗湖，第二个十年在福田，第三个十年中心已到了南山。&/p&&p&伴随过去三十多年的超常规发展，深圳中西部土地和资源已经消耗非常大，发展已远远超过土地资源的承载力，大家要清楚2017年深圳没有拍出一宗住宅用地。&/p&&p&而深圳发展往西、再往西，还能继续往西发展吗？&/p&&p&停，再去就掉大海了。而往北呢，那是岭北山脉。&/p&&p&&b&所以，深圳市政府把目光瞄准了深圳东，在2016年提出了“东进战略”。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家可以直接从一组数字上来了解“东进策略”的虚实，东进战略计划总投资达 1.4万亿元，完成项目342个！&/p&&p&而当前深圳发展最热点前海呢？ 3898亿投资规划。&/p&&p&而且在“十三五”期间，也就是东进战略就要计划投资5600亿元，接近总投资额的一半。&/p&&p&很明显，不仅有大额资金支撑，还要求你必须加快落地建设！&/p&&p&而惠阳紧挨着的就是东进策略最核心的两个区：龙岗和坪山。&/p&&p&大家可以看看深圳4月份的房价地图，不说离得远的南山和福田10万以上的价格，离惠阳最近龙岗区的均价都已经到5万/㎡。&/p&&p&而在东进策略大手笔投入，产业迁移中，人口自然就会往这两个区转移，但是面对深圳当前的房价，哪怕是5万/㎡的龙岗，难道谁都买得起吗？&/p&&p&再加上，惠阳和龙岗、坪山这两地的中心本身只有30分钟左右的通勤时间，如果后期再通地铁呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&完全可以实现家在惠阳，人在龙岗、坪山上班的情况，而这类人群不就是赤裸裸的刚需吗？&/b&&/p&&p&你还以为这帮投资惠阳的深圳人都是人傻钱多，担心他们无人接手，我只能说你又大错特错。 &/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-42b77cefe7035fcbb909_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&319& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-42b77cefe7035fcbb909_r.jpg&&&/figure&&p&是的，一切都感觉那么美好。但越是最美好的时候，我就越感觉危机要来临。这个危机不是惠阳楼市要崩盘，而是惠阳楼市要限购。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4.湾区规划即将出台，外地人投资惠阳窗口或将关闭，要上车的抓紧&/b&&/p&&p&最近半个月，留意湾区楼市政策的朋友一定都清楚，一个叫做“深莞惠试验区”的政策刷了屏。&/p&&p&&br&&/p&&p&政策的意图就是要推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定的区域，建设区域协同发展试验区，具体做法大家可以去了解已经发展得如火如荼的深汕特别合作区。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ad2a5eaee2a7d4ca1cbc07c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&452& data-rawheight=&755& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&452& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ad2a5eaee2a7d4ca1cbc07c_r.jpg&&&/figure&&p&而从昨天开始，粤港澳大湾区规划即将出台的消息也在疯传，一系列媒体都对这个世界级湾区规划提前做宣传预热和猜测解读。&/p&&p&而最火的莫过于一条新闻，&b&广东紧急通知：要求大湾区9市提供万科、恒大用地情况。&/b&&/p&&p&我认为这就是为接下来粤港澳湾区规划出台前，对楼市的提前摸查，以更好的做到楼市的精细调控、因城施策。&/p&&p&放眼当下的国家规划三大热门：&b&千年大计雄安是直接禁止买卖，百年标杆的海南是全面限购，而世界级湾区规划下的9个城市，难道能“独善其身”吗？&/b&&/p&&p&在房住不炒的大基调下，我看“悬”！&/p&&p&能上车的赶紧上车！但是你也一定要明白，投资惠阳是长期投资，如果你趁热点短炒，劝你还是洗洗睡吧！&/p&&hr&&blockquote&看在那么辛苦答题的份上，请知乎的小可爱们伸出你们的小手点个赞哟~&/blockquote&
以下是正文，答案有点长，但绝对是干货分析，还请认真看~最近这两天被一个热点新闻刷了屏，不是朝鲜也不是丹东，而是大湾区。因为粤港澳大湾区的规划在5月中旬就要出台，作为今年国家级规划的三大热点之一，大家甚是期待，很多媒体已经提前做了宣传预热和猜…
&p&看待个屁啊看待。&/p&&p&你去北上广深那种一二线城市，最发达的中心地区，那里的中小学，我没见过，我真没见过，我只是听说过，连幼儿园的老师都是北师大的学前教育，中小学都是海归。那些孩子从小接受的教育都是什么？&/p&&p&至少是东西方传统文化的结合，你看过江浙一带的高中入学必读书目？&/p&&p&&br&&/p&&p&你就是六岁的时候有人教你读过论语，懂了独善其身这种最基本的做人道理，都不会在十六岁的时候穿豆豆鞋到处人五人六随波逐流的混啊。&/p&&p&表层是教育的缺失，本质是经济的欠发达。&/p&&p&&br&&/p&&p&至于有人说这种现象越来越多，这很正常啊，说明近十年二十年来你所在的城市，阶层流动越发越困难，换句话讲就是通过读书改变命运的例子越来越少，穷人越来越穷，富人越来越富，你那座城市可能最有钱的家庭可以让孩子在高中去美国最贵的大学留学，而最穷的就是你看到的那些莫名其妙。&/p&&p&&br&&/p&&p&只是越来越多的人坚信读书无用论而已了，其实并不是读书无用，而是读书越来越难，所得回报越来越少，读书所取得的效益可能与所在阶级成一种正相关。&/p&&p&但是读书依然是目前中国相对来说最公平最宽阔的道路，然而这条路越来越窄，越来越多的人感到绝望而已。&/p&&p&&br&&/p&&p&社会上出现这种人，那是有多方面原因的，但作为一种现象出现在各个中小城市，也深刻说明我国将处于并将长期处于社会主义初级阶段。&/p&&p&&br&&/p&&p&而这些游兵散勇有一个最大的隐患，就是极容易被我这种人鼓动聚集。&/p&&p&我不做这种事情，不代表别人不会做。&/p&&p&&br&&/p&&p&不求理解，不求共鸣。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&什么是差距，什么是不平等，这个答案下面的评论里清清楚楚&/b&&/p&&p&&br&&/p&&a href=&http://zhuanlan.zhihu.com/p/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& class=&internal&&拥抱：关于讨债公司，你了解多少？&/a&
看待个屁啊看待。你去北上广深那种一二线城市，最发达的中心地区，那里的中小学，我没见过，我真没见过，我只是听说过，连幼儿园的老师都是北师大的学前教育，中小学都是海归。那些孩子从小接受的教育都是什么？至少是东西方传统文化的结合，你看过江浙一带…
我的知乎回答：日本是如何陷入泡沫经济之中不能自拔的？&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/?utm_source=com.miui.notes&utm_medium=social& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/6099&/span&&span class=&invisible&&5549/answer/?utm_source=com.miui.notes&utm_medium=social&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&&p&超多图,超长文预警:&/p&&p&现代提起日本泡沫经济时代主要原因是对比时下中国社会。二者还是存在些差异化的。但国内介绍这段历史只有空洞的经济数据上,全面性回答凤毛麟角,答主详细说一下吧,后段主要集中于社会面上,看看泡沫经济虚假繁荣鼎盛与破灭后日本世相……&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/e601ef4c687dec66edd3dc47_b.jpg& data-rawwidth=&1845& data-rawheight=&896& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1845& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/e601ef4c687dec66edd3dc47_r.jpg&&&/figure&&p&如果大家玩过世嘉在2015年所出的PS大作《如龙0》,其实会留有一点印象, 游戏内容背景就是泡沫时代。游戏中很多幕与情节都是当时社会问题的反映。比如开场第一章CG动画中所描述:挥舞着万元大钞在东京大阪街头都打不到计程车,现实中确实这样。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/e9ab69e3afa5_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&249& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/e9ab69e3afa5_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/e9a10d9f59b7e68b86e4_b.jpg& data-rawwidth=&956& data-rawheight=&783& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&956& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/e9a10d9f59b7e68b86e4_r.jpg&&&/figure&&p&(泡沫经济时代,日本的出租车行业也堪称是主要见证者,打的就跟刷公交卡一样。生意火爆，只有出租车司机挑乘客,哪轮得到乘客挑三捡四? 虽然都知道日本的计程车收费老贵,但比起那时来简直就是毛毛雨。东京都内,赤坂到六本木五公里不到距离现在计程车价也就円左右。但1989年的起步价是1万円,完全不按规定价格。别嫌贵，还有个夸张的例子,1988年『週刊文春』8月刊里甚至记载，夜10点,银座附近区域五分钟车程有位大型企业的中层干部竟然砸了100万円。你觉得多了，其实不多，当时野村证劵给每位社员年平均交通津贴是300~400万円，中层干部一年是3200万円,还有曾经领过1亿円的超级传说。放到今天恐怕就是中国的土豪，BAT三巨头也不见得如此出手阔绰。)&/p&&p&以上只是一例,现在具体分段讲解:&/p&&p&”&/p&&p&（1）
泡沫的形成——政府的过策：&/p&&p&所谓泡沫时代大抵分为两个时代，1986年~1992年,是泡沫诞生以及亢进期，1992年~1997年是泡沫幻灭时代。现在日本人讲到那段历史，追究历史责任第一个想到的是年的首相中曾根康弘。中曾根任内大规格的公共投资刺激政策与金融放宽政策被认为是祸根。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/1efbfcf3f7dfb43c16be8f_b.jpg& data-rawwidth=&300& data-rawheight=&370& class=&content_image& width=&300&&&/figure&&p&日，当时世界五大经济强国（美国、日本、德国、英国和法国）的财政大臣，央行行长在纽约广场饭店达成“广场协议”，日本的财相是接中曾根班的竹下登。当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。此后，四国对美元汇率迅速升值。日元由1美元兑换240円一年不到时间内徐徐上升至120円。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/635b9f2c9cccaa9a73fcdb_b.jpg& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&1024& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/635b9f2c9cccaa9a73fcdb_r.jpg&&&/figure&&p&（美国纽约市广场饭店）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/6ba834d60b0a96179a0cfed3c64bacf9_b.jpg& data-rawwidth=&766& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&766& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/6ba834d60b0a96179a0cfed3c64bacf9_r.jpg&&&/figure&&p&(会谈前G5国财相合影:从左往右西德财长施托尔滕贝格、法国财长贝雷戈瓦、美国财长贝克、英国财相罗恩,日本藏相竹下登)&/p&&p&近些年国内沿海出口型企业饱受人民币升值苦恼，所以汇率升值的恶果也不必多说了。现在说说日本的应对措施。为了弥补升值带来的企业出口经济上的损失，第一选择是扩大内需，当然因为日本是自由市场，扩大内需必然要应付外资的进入。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/446b2f317af56cef3b5ece527fa2f3da_b.jpg& data-rawwidth=&745& data-rawheight=&508& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&745& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/446b2f317af56cef3b5ece527fa2f3da_r.jpg&&&/figure&&p&(每日新闻1985年11月广场协议后,成田机场外币兑换处一位入境美国游客与日本职员表情强烈反差,当时日元对美元是222:1,上个月是239:1，升值惊人。所以当这位美国游客用美钞兑换时,一眨眼感觉只兑这么点日元,一脸惊愕。)&/p&&p&当时世界形势对日本非常有利。首先是经济上，日，纽约道琼斯工业指数开盘从2246.74跌到1738.74点，整整跌了508点，跌幅22.6%，创历史最高，史称黑色星期一。同日欧美香港各区域指标股市纷纷大跌。唯一不受羊群效应影响的是日经指数，反而逆势增长了9.3%，创开盘以來第二,至今历史第五的高成绩。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/22f57a52da7a09d049311_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&400& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&p&（日至日道琼斯工业指数振荡图）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/169cdc04bf0d2_b.jpg& data-rawwidth=&295& data-rawheight=&303& class=&content_image& width=&295&&&/figure&&p&日经指数从1986年初的13,113.32円到日到达历史最高位的38,915.89円,当时的股评家胸有成竹地说，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题!”这个说法，看下面的上证指数图，诸君何曾相似,绝对想骂娘。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/29ad7a7e9e90721fc10fc_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&315& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/29ad7a7e9e90721fc10fc_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/49e43cc389cd5a_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&388& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/49e43cc389cd5a_r.jpg&&&/figure&&p&日本股市繁荣与美国股市萧条形成了鲜明的对比背后是1970年后半端以日本丰田汽车为首的制造业产品在欧美大获成功。日货的横行，给美国制造产业冲击最大。1984年美国贸易赤字1233亿美金,其中对日赤字最大达368亿美金,1985年这个数字扩大到496亿,砸日本车成了美帝汽车产业工人常态化发泄。大量工厂倒闭，失业人口增加，导致犯罪率提高，治安不好的社区房价大幅下跌，资本外流向热钱市场。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/97ab9e655fc43fc2d373a4df_b.jpg& data-rawwidth=&1425& data-rawheight=&678& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1425& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/97ab9e655fc43fc2d373a4df_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/0e54cd7ff3_b.jpg& data-rawwidth=&1033& data-rawheight=&517& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1033& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/0e54cd7ff3_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/bd89d2962b09aee0333551_b.jpg& data-rawwidth=&733& data-rawheight=&564& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&733& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/bd89d2962b09aee0333551_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/aebbd44d96efa2c9aaecdc43e0946e11_b.jpg& data-rawwidth=&593& data-rawheight=&470& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&593& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/aebbd44d96efa2c9aaecdc43e0946e11_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/dfe8f40f8d8c80ad3ec797_b.jpg& data-rawwidth=&557& data-rawheight=&381& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&557& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/dfe8f40f8d8c80ad3ec797_r.jpg&&&/figure&&br&&p&另一个超级大国的苏联的日子此时更不好过，从1979年起卷入阿富汗战争的泥潭中10年之久。1986年乌克兰的切尔诺贝利核电站事故，波及周围15个国家的农畜业，苏联政府的公关应对粗暴而无能，又使得在社会主义阵营中威信堕失，东欧剧变潮开始。更为雪上加霜的是内部经济重轻工业失衡，官僚主义盛行，民众生活质量下降,爆发不满,最后导致苏联解体。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/15ff4f832d9001fce818eaee148b7efe_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&466& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/15ff4f832d9001fce818eaee148b7efe_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/79fad72cbeb392f98a5f8f1d5a37f575_b.jpg& data-rawwidth=&478& data-rawheight=&316& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&478& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/79fad72cbeb392f98a5f8f1d5a37f575_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/faff439e7f1539dfa6c21cf_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/faff439e7f1539dfa6c21cf_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/413fcfe9261300dab7925_b.jpg& data-rawwidth=&964& data-rawheight=&646& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&964& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/413fcfe9261300dab7925_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/230c8fe7c85a1fb201e32243_b.jpg& data-rawwidth=&964& data-rawheight=&647& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&964& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/230c8fe7c85a1fb201e32243_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/ebe16cfd5a6d263a1436_b.jpg& data-rawwidth=&497& data-rawheight=&376& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&497& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/ebe16cfd5a6d263a1436_r.jpg&&&/figure&&br&&p&冷战末期两超级大国的式微,无疑利好的是第三位的国家，这个道理就跟2001年后的911，美国侵略阿富汗后，中国趁机大发展一个道理。战后日本从50年代后半期发力经过25年高速增长,政府与民间皆财力雄厚,泡沫危机前的1985年根据美联储预估当时日本政府的财政积蓄与外汇储备两项合计有545亿美元,为世界第一。1986年7月日本大藏省向国会缔交报告,宣布成为世界第一大债权国。当时日本对外净资产为1298亿美元,而美国对外债务却有1114亿美元。1985年美国金融杂志《American banker》评选当年世界世界银行储蓄榜上，日本银行有7家进入了前十位。第一至第四全部被日本银行(劝业 富士 住友 三菱)霸占,日本全国银行储备额超过100兆円,底气十足。&/p&&p&为了扩大内需,刺激消费资金充裕的日本政府开始了公共事业大投资。日经济对策阁僚会议上了通过了总额为3兆6320亿的“特別综合经济对策”,其中2.8兆全部用于大型公共建筑设施道路兴建上。此后连年增加预算,整个80年代日本公共事业投資合计为291兆3,439億円。90年代变为460兆2,869億円,翻了1.6倍。1992年日本公共事业投资占GDP的6.4%,约为英国的3倍，美国的3.8倍。公共事业投资费用膨胀一直是日本财政赤字主要原因，至今仍然困扰着日本政府。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/44d961fabaa3fed30d2f01e4_b.jpg& data-rawwidth=&816& data-rawheight=&504& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&816& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/44d961fabaa3fed30d2f01e4_r.jpg&&&/figure&&br&&p&年开始的公共事业大投资主要为三类:①公路桥梁,②港湾地域开发,③旅游度假国民福祉设施。现在看有些投资是纯粹浪费,但有些投资在如今看来,也是相当值得的。&/p&&p&首先是公路桥梁。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/ed032aaff8d2_b.jpg& data-rawwidth=&246& data-rawheight=&400& class=&content_image& width=&246&&&/figure&&p&(1972年开始起工1987年竣工,纵贯七县的东北大动脉,日本最长高速公路的东北高速全线679.5公里通车,如果没有1986年追加预算,可能要拖到年度。青森到东京8个小时成为可能,过往青森到东京,只能坐普通列车先到岩手盛冈,然后转乘东北新干线到东京,一般要1天多。这条公路意义不言而喻。)&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/285c49d09f26d29c5d4bf_b.jpg& data-rawwidth=&859& data-rawheight=&451& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&859& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/285c49d09f26d29c5d4bf_r.jpg&&&/figure&&p&(日,本州青森县和北海道函馆地区之间津轻海峡之下的青函隨道通车,全长53.9公里,计划投资6890亿円,实际支出9126亿円。因为铁道建设的庞大开支,国铁累年亏损,中曾村政府于1986年开始国铁分割民营化,连年拖迟的青函隨道被划管JR北海道,一度差点开不了工,谣言后來是初代社长大森义弘领着隨道专务与高工跑去跪在当时运输大臣三塚博家门口,方才取得765円亿追加投资。在离海面135米以下,本州青森县中小国站32.5公里处有个名叫龙飞海底的车站,这个站台现在是不下车的,除非紧急情况。但每趟都会停留3分钟并报站,名字的起源因为本州最北端岬角叫龙飞崎,这里也建有全工程34名殉职者慰灵碑。)&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/0ffddf90a7fc05f31ccfbdfe85a6f605_b.jpg& data-rawwidth=&905& data-rawheight=&493& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&905& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/0ffddf90a7fc05f31ccfbdfe85a6f605_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/b195b86b2fbd6f7e9994755_b.jpg& data-rawwidth=&912& data-rawheight=&793& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&912& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/b195b86b2fbd6f7e9994755_r.jpg&&&/figure&&p&(年连接四国与本州的三条跨海大桥线[濑户 明石海峡 今治尾道] 相继竣工通车,五座大桥总工期历时21年,花费4兆日円。本四大桥事业耗资过大,小泉内阁执政后把其又剥离出去,减少政府开支。但以濑户大桥通车为象征,算上1973年贯通的九州至本州关门大桥,本州、九州、四国、北海道日本四大区域陆上交通从此被彻底联通,无论从军事还是民用意义均十分重大。)&/p&&br&&p&下面就是有点浪费的工程:&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/bd0b1fd7cb5551fcccb55a9_b.jpg& data-rawwidth=&265& data-rawheight=&287& class=&content_image& width=&265&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ccb2858868adb2fe0cde9ef_b.jpg& data-rawwidth=&1102& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1102& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ccb2858868adb2fe0cde9ef_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/46eaafbacee4fd10bd6ce0_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&533& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/46eaafbacee4fd10bd6ce0_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/b4c503e79b3e985d71329edd_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&533& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/b4c503e79b3e985d71329edd_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/bfa069cef46_b.jpg& data-rawwidth=&409& data-rawheight=&179& class=&content_image& width=&409&&&/figure&&p&(1989年开工,1997年竣工的全长15.1公里東京湾横断高速道路,设想是从东京湾神奈川县川崎,直接连接房总半岛一端的木更津。主体是由木更津一侧４.7公里桁橋与川崎侧9.5公里海底隧道组成,建成以后原来千叶以南到东京需要90分钟减至半小时内,同时也缓解首都圈公路压力,形成京滨房总两地联动性,每年至少为沿线3县1都带来5兆円经济附加产值。这条公路原定计划资金1.15兆円,实际花费1.44兆円。因为建设前期属于日本泡沫经济鼎盛之时,该公路海底隧道用上当时日本最先端的土木技术，建造两座换气塔用于通风。建设后原定每日可通行各类车辆3.3万车次,偿还贷款期为30年。但梦想虽然美好,现实是残酷的。竣工前一年,公告通行费普通车辆是4900円,但时代己经不是泡沫虚幻时代,日本老百姓手里没钱。京叶高速收费不过1200円,4900円可以来回跑两趟,中间还可以买瓶矿泉水。JR京叶线更方便只要740円。所以公告一出,遭到社会媒体非难。当时交通大臣龟井静香跑出来站台,说大家放心5年后必定降到4000円,被人扔了鸡蛋。开通后普通车收費降为4000円,搭载ETC 3320円,但即便这样现在日均通行辆只有1.1万辆,绝大多数还是半夜凌晨段，节假日的ETC 800円大优惠时段, 从通车至今一直亏损,更不可能带来5兆円附加值。现在偿还期限已经升为50年，在这条路白天开车基本可以“无人驾驶”,被千叶人称为无用的长物。)&/p&&p&②港湾开发;&/p&&p&80年代初以美国为首沿海大都会洛杉矶、纽约、旧金山把旧有的港湾闲置仓库地区改造为观光旅游经贸新兴区为象征,日本也很快在神戶、东京、千叶、大阪、横滨、福冈等地进行港湾区的开发大建设。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/c11e0d6c67e739ff2d942_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&449& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/c11e0d6c67e739ff2d942_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/0c77c979adb5c51c3fbaa22e_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&768& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/0c77c979adb5c51c3fbaa22e_r.jpg&&&/figure&&p&(1987年开工,神户人工岛港岛第二期开发现场与2011年从神户市章山远眺摄影图。二期占地390公倾,2010年完全竣工。原定是神户医疔产业都市区,建设大型医院与养老福祉机构25家,吸引日本乃止亚太区域中坚富裕阶层。但生不逢时,1995年阪神大地震,1996年资金不足,工程被废止了两年半,计划中19个医疗机构因负债累累,经营不善撤出,改为居民小区与贸易屯货港囗,但听说最近中国南方某医疗大企要投资介入,道理嘛,你懂的!)&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/fb10f8e217ca135c2605ee98bac4efc6_b.jpg& data-rawwidth=&1161& data-rawheight=&393& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1161& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/fb10f8e217ca135c2605ee98bac4efc6_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/7b6e13b84b66e_b.jpg& data-rawwidth=&2048& data-rawheight=&1536& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2048& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/7b6e13b84b66e_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/79ba8aab699ebe32dd5ee33_b.jpg& data-rawwidth=&888& data-rawheight=&625& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&888& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/79ba8aab699ebe32dd5ee33_r.jpg&&&/figure&&p&(千叶县千叶市与习志野交接处,靠近成田机场 面向东京湾的千叶幕张新都心,占地552公顷。该开发实际1967年便计划,1980年运土填岛公程完毕,开始进入发展快速期。1989年随着标志性的幕张国际会展中心开业,当时千叶县知事沼田武喊出了10年内超过横滨,15年后成为新东京的的豪言壮语。县企化厅打出「職住学遊」四位一体未来国际化大都市模板。口号熟不熟悉,有没有不过不要以为他们吹牛,当时东京地价太贵,有不少大企业为了海外与新事业部门发展都纷纷与千县政府签订搬迁入驻备忘录或协议。如索尼、日本航空、三得利、夏普10余家。但泡沫一破,通通不认账了。他们一走,三井为首不动产公司立即停止开发计划。截止2016年1月还有116.2公顷地域被闲置,计划常住人口2万6,就业人口15万。实际常住人口1万人不到,就业人口5万多。而某些地方现在只能屈就,改为小卖店,连锁超市,杂货铺。至于那位县知事沼田先生自知愧对千叶人民,2001年宣布退休不再竞选,2011年去世。不过也不是他的错,2000年他一年跑了十四个国家27个城市,172家海外企业作推介会,还能责怪他?
截止2015年，幕张新都心开发事业带来的地方专项県債是31.96億円，这个债务预计还需要6到7年消化。不过“好消息”是现在他们千叶人攀上了上海绿地集团,先期投资100亿円。)&/p&&p&除了这些比较失败,当然也有成功的。主要是传统经济地区强势,比如东京的佃岛,天王洲,台場,横浜市未来港,大阪的天保山。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/f07bfce5b42b807d3635_b.jpg& data-rawwidth=&1600& data-rawheight=&870& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/f07bfce5b42b807d3635_r.jpg&&&/figure&&p&(东京佃岛)&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/8dd084ade1fecea4c101c_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&698& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/8dd084ade1fecea4c101c_r.jpg&&&/figure&&p&(横滨未来港)&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/fd685f30ceed_b.jpg& data-rawwidth=&1200& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1200& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/fd685f30ceed_r.jpg&&&/figure&&p&(大阪天保山)&/p&&br&&p&③观光业发展的名所与旅游度假村:&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/788eb2c297bf826b05e5a8af2445928b_b.jpg& data-rawwidth=&781& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&781& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/788eb2c297bf826b05e5a8af2445928b_r.jpg&&&/figure&&p&1987年5月日本政府出台了一部『総合保養地域整備法』,旨在鼓励地方政府兴建国民福祉的度假疗养设施。最初设想是全国36县至少一县一所观光酒店,一座疗养设施,总投资计划25兆円,全部参照欧美风格式样,希翼带动日本第三产业大飞跃,如上图所示。为了能够让这个计划实现,日本出台、修正多部法律,比如为了保证度假村的充分利用与客流量,劳动基准法规定企事单位用工不得少于每人10天带薪休假改为20天。土地整备法案中农林用地转换审批由农林省权限下放至县厅,银行优先贷款以及前3年免息还贷方案。在这样的优渥条件下,各县市纷纷上马大大小小新项目,1991年总务省会计局统计全国41道府共计有9000个己建成或正在施設,计划中项目,占国土农林面积19.2%,总计划金额高腾至365兆円,近乎到了疯狂的境地。这个计划带来了不仅是生态环境问题,更为严重助长了土地投机行为。当然对于中国游客来说彼祸我福,现在去日本各地旅游,住的高级旅游酒店大多数都是日本泡沫时代的遗产,建得相当漂亮,有的现在成的我国国资境外资产。下面就介绍三处度假村,真心浪费。&/p&&p&(1):北海道勇払郡占冠村旅游度假村&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/e9c3c604df7e160c0ef790f35aa86a89_b.jpg& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/e9c3c604df7e160c0ef790f35aa86a89_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/ac6d97fe9b1a_b.jpg& data-rawwidth=&760& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&760& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/ac6d97fe9b1a_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/b2f92dc53e8180e72fafe5f411cab633_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&402& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/b2f92dc53e8180e72fafe5f411cab633_r.jpg&&&/figure&&p&(1984年由北海道官厅提案，四家民间会社开发,年建成四座30层高以上，总容纳1万5千人的大型旅馆。是当时日本唯一在山岳地带建成的大型旅店，该酒店特色便是天台观云海。整个度假村总投资2000亿円,占地6000公顷。但其最鼎盛时期客流量不过1万1千人次，要知道该郡总人口不过2万3，村人口1300余。1993年经营困难，负债142亿，转手给北海道拓殖银行，但1998年该银行也宣布破产，几经转手，2015年该度假村归上海复星集团豫园旅游商城股份公司所有，买断金额为183亿円，委托日本星野酒店集团管理。)&/p&&p&（2）
九州宫崎县宫崎市日南海滨度假中心&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/4cb475fb5a6b8e00aa4ed_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/4cb475fb5a6b8e00aa4ed_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/63b857ee6bffe32ce7af8f_b.jpg& data-rawwidth=&1022& data-rawheight=&357& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1022& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/63b857ee6bffe32ce7af8f_r.jpg&&&/figure&&p&（九州东南端的宫崎县算日本几个倒数经济发展的“穷县”，为了追赶时代潮流，1988年该县上马立项了九州地区最大的度假避暑中心，总投资2157亿円，建成拥有世界最大的室内沙滩与海水浴场，能仿真夏威夷的开闭式模拟采光系统。初年度入場者目標250万人次，实际最高峰也只一半。但建造时候就有人提出质问，我们这儿出去3公里不到便是大海，为什么非得搞室内游泳池？这不是胡闹嘛？然后截至2001年负债总额3260亿円，每年200亿赤字，2001年卖给了美国公司，2009年美国公司又甩手给了宫崎县厅，现在成了宫崎人心痛，据说宫崎县观光科从去年开始在中国各地广泛游说，诚招接盘侠!）&/p&&p&(3)千叶县船桥市室内滑雪场。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/86aaef32b8fd1_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&766& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/86aaef32b8fd1_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/c1bddf7c2c8e1e8c3a9c9b_b.jpg& data-rawwidth=&320& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&320&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/34bfce480ff5eaf3823879_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&399& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/34bfce480ff5eaf3823879_r.jpg&&&/figure&&p&（1989年建造，1993年开业，总工费400亿的船桥SSAWS室内滑雪场，【SSAWS】取英文&Spring Summer Autumn Winter in Snow&，汉语就是一年四季都在冰雪世界的意思。建成后成为世界最大的室内滑雪场。和上面宫崎的例子一正一反，一个是画蛇添足，这个是无中生有。构思层都是心血来潮的奇葩。当时日本流行滑雪热，最有钱的当属东京人，但新泻，岩手，青森太远，来回不方便。不如我们千叶造一个，就在旁边地利人和。有人问，我们这没雪没山啊？真是笨蛋，没雪不会造一个室内嘛？&/p&&p&于是项目立马。开业后门票是7千円，前三年客流量是100万人次勉强保本。但1996年泡沫崩坏后，就情况不妙了。首先客流量降到了70万人次，门票也降到了円区间，来的大部分还是中高校的青少年，半价、优惠卡、打折券不说，这些小鬼还TM尽挑最热的时候来滑雪。滑雪场一天空调与制冰机电费就要3400万円，门票收入才1300万円，不亏本才怪。每年赤字约20亿円,因为该设施不能另作他途开发利用，钢结构复杂解体都要18亿円经费,所以连买家都没有，于是该滑雪场到2003年9月不得不正式拆除。该地拆除后变成了宜家商场）&/p&&p&除了以上这些，还有的就稍微列一下图：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/24ab4fbaed3d_b.jpg& data-rawwidth=&1300& data-rawheight=&615& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1300& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/24ab4fbaed3d_r.jpg&&&/figure&&p&（长崎的荷兰风情村，開业1983年、閉園2001年，建造资金389亿円,倒闭后债务39.5亿円）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/c3ca70e66b_b.jpg& data-rawwidth=&984& data-rawheight=&634& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&984& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/c3ca70e66b_r.jpg&&&/figure&&p&(北海道带广市的Gluck王国，取自德语幸福之意，意为筑造格林童话般的乐园。1989年开业，2003年破产。债务23.8亿円)&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/53abc64aa4ea_b.jpg& data-rawwidth=&1040& data-rawheight=&404& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1040& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/53abc64aa4ea_r.jpg&&&/figure&&p&（左图为三重县志摩市的西班牙风情村，1994年开业，1999年关门，右图是香川县丸亀市REOMA WORLD 公园，1991年开业，2000年倒闭）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/73397dbe5c4d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&511& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/73397dbe5c4d_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dcd0b32e14fce27a66c7ed3_b.jpg& data-rawwidth=&432& data-rawheight=&234& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&432& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dcd0b32e14fce27a66c7ed3_r.jpg&&&/figure&&p&（新泻县柏崎市土耳其文化村，96年开园，2001年闭园，该县同时期还有1个俄罗斯文化村，瑞典文化村。）&/p&&p&以上是日本政府公共投资过热现象一环,但不要以为他们的眼光只停留在日本中。1988年日本政府在当年日韩FTA交流大会上野心勃勃提出建立环黄海经济圈,并承诺每年不少于15亿美元对中对韩城市投资,次年为了吸引日资投入,开发沿海城市。姚依林副总理访日,科学技术部与对外贸易经济合作部成为官定合作机构，曾经有计划让鹿岛建设，三井地产出资在中国大连，青岛，天津，上海，开设“游乐地”与“度假村”，但后来这个计划因为1989年夏的一系列事件告吹……&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/2ebe5df0ab_b.jpg& data-rawwidth=&392& data-rawheight=&367& class=&content_image& width=&392&&&/figure&&br&&p&②地价是如何推高的:&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/c1bd1b1bffdd_b.jpg& data-rawwidth=&1047& data-rawheight=&673& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1047& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/c1bd1b1bffdd_r.jpg&&&/figure&&p&左图是美国加利福尼亚州，面积约为41万平方公里，右图是东京都心部日本皇居，面积为3.4平方公里。这两者有什么关系呢！因为日本泡沫时代的一句不动产界的流说：如果天皇肯卖皇居，我们可以拿整个加州跟他换。皇居肯定是非卖品，美国人也不可能拿加州卖给日本不动产商人，这句当然是玩笑话。同时期还有东京都23区的全部土地可以买下整个美利坚合众国(后面会说道)。但从这些狂悖之言中也可以看到泡沫时代日本房地产投机的疯狂。日本当时不动产价格有多高，看下面几张图:&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/8c9f932bd32db98c99c5e_b.jpg& data-rawwidth=&746& data-rawheight=&456& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&746& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/8c9f932bd32db98c99c5e_r.jpg&&&/figure&&p&1989年东京银座5丁目鸠居堂前,当时国土交通厅公布的当年土地公示价格1平米1亿1千万円，折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，1991年最高时为1亿2千万円,从1986年开始此地一直蝉联日本地王30年，现今价格4000万円,跌了差不多有2/3。下面再看看，泡沫期日本全国平均地价的变化：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/a51e6f5a1bd7a5f142e8f44f7f3199ac_b.jpg& data-rawwidth=&1140& data-rawheight=&618& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1140& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a51e6f5a1bd7a5f142e8f44f7f3199ac_r.jpg&&&/figure&&p&从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。1986年广场协议后次年是个重大转折点，年全国土地价格近乎翻了一番。2015年日本全国平均地价是14.99万円,可以对比一下。再下面是东京的历史地价，2015年是84.15万円,折合人民币5.25万，仍然要比中国上海贵。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/6d2da675ba6ee2e93aaf7c_b.jpg& data-rawwidth=&1143& data-rawheight=&634& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1143& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/6d2da675ba6ee2e93aaf7c_r.jpg&&&/figure&&p&推高房价的因素当然有很多，投机肯定是主因，但为什么会产生投机行为的土壤，这是最值得深思的。&/p&&p&广场协议后,大家都知道日元兑换美元升值了一半,出口企业利润受到下降,仅1986年一年日本企业在因日元升值问题上便损失了8兆円。为了帮助企业走出困境,日银采取了降低企业贷款低率，放宽企业贷款融资条件办法,由过去连续8年的5%以上一下子减低为2.5%。以此希翼减轻企业债务。&/p&&br&&p&一般而言这种做法在通常都会产生利好结果。但这次的问题有点复杂，虽然贷款优惠了,企业融资压力减轻,但因为对欧美海外市场未来的不确定性，以及国内高工资,都不肯在国内加大设备投资，何况日元升值进口原料成本便宜了不少,很多企业为了省钱省事,就更不再寻求产业链式发展。大企业开始把目光转向劳动力廉价的以中国为首的东亚发展中国家,为了避免与这些国家交易摩擦,通常选择当地生产及设备投资。而中小企业则没有那个能力,把精力放在出囗转内销。这样虽然看似企业仍然维持景气面,但实质日本产业空洞化。比起这个更严重的是贷款利率阧降了一倍,过快过急过松又不及时做调整,企业手上流动资金增多,形成了过剩的局面。据三井住友信托银行经济研究课1999年报告,三年内,日本银行业一共向日本民间企业提供融资67.5兆円,由贷款利率下降产生企业过剩资本高达20兆日円,这么大一笔资金在社会上流动,肯定是要出问题的。不久随着1987年中曾根政府公共事业建设大规划公布,建筑地产业大利好形势下,这些企业为追求利润,肯定把这部分钱投到房地产上,推势助长了地价也成自然。&/p&&p&另一方面,银行给企业贷款利息减低,势必也要降低付给民众的存款利率,减轻自身压力。同时降低存款利率也被认为拉动内需,刺激消费的不二法宝,实际也不见得,至少在中国银行钱转入各种理财产品中,后面就不说了……1986年「公定步合」同时,日银把1.75%的活期存款利率降为0.26%,利息降低,一些日本老百姓看到不动产翻倍增长,怎么可能忍住,也把毕生储蓄压宝了上去。同时因为外汇套利关系,国外热钱也拼命涌向了日本的房产与股票市场。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/042addcb3cea515b968b03f9b49d07f5_b.jpg& data-rawwidth=&703& data-rawheight=&578& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&703& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/042addcb3cea515b968b03f9b49d07f5_r.jpg&&&/figure&&p&(年日本银行普通贷款利率,活期存款利率变化图,可以看到1991年开始贷存两种利率开始突然上升,这是日本政府认识到资本过剩性的重大问题,大藏省与日银的官僚菁英认为此时亡羊补牢,为时不晚,但结果是木己成舟,悔之晚矣。)&/p&&p&很多人肯定要问泡沫时代房地产投机问题有多严重疯狂,日本1988年末全国公示土地总价是1842兆円,美国的地价总额为403兆円,换句话说,一个日本列岛可以买下4个美国不止,而东京23区总地价是411兆円,所以才会说一个东京绝对可以把美国买下笑话。泡沫有多严重呢? 1989年日本地价攀升至２１３７兆円、１９９８年末最低时候是１３８８兆円,749兆日円的泡沫值,相当于1989年日本国民生产总值2倍。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/6fb978cd57426fddfe48_b.jpg& data-rawwidth=&521& data-rawheight=&284& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&521& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/6fb978cd57426fddfe48_r.jpg&&&/figure&&p&(70年代初8%高存款利率时代与泡沫经济时代土地投机收益比较图,两者获利比较,看了这便一目了然。)&/p&&p&当然数字是空洞的,最震撼的社会实情。中国炒房最高峰只听过夫妻离婚,父子对状公堂,但从没听说过为此杀人恶性案件,日本就有一件:&/p&&p&1989年11月东京杉并区发生了一起命案,一位叫冈下香的42岁中年人,杀死了一位居住在东京杉并区的82岁名叫远藤的孤寡老太。事情起因很简单,这位老太和子女别居,最重要有一幢公寓,市值4亿円。冈下香假意交往,并打听到这位老太长女何子身体不好长期住院,于是找到以前做保险认识的一个叫清水芳三同事,和何子交往并结婚,婚后不久,两人欺骗母女二人,把名下公寓财产改为何子名下,并伪造一份房产契约书把公寓以2.8亿円成功卖出。事发后三人(还有1人是冈下香的情人,本案从犯)本想卷款逃跑,但被远藤发现,冈下香便一不做二不休绞死了老太,逃跑途中又黑吃黑,把清水芳三射杀。冈下香与情人辗转日本各地潜逃，于1995年在茨城县被捕,2005年冈下香被执行死刑。&/p&&br&&p&这件事背景无疑是东京地区房价炒高过于夸张,1990年在东京买一户60平米小户都要5千万円以上,基本上按当时4百万円工资标准,这要不吃不喝干15年,这让很多怀泡上京梦的日本年轻人忘而却步,甚至很多日本国民认为东京人不劳而获,在吸地方上血汗钱,批评政府哄抬地价。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/afe97da66de8d31e4c89bc5_b.jpg& data-rawwidth=&1520& data-rawheight=&547& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1520& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/afe97da66de8d31e4c89bc5_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/a1718b6dbe7_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a1718b6dbe7_r.jpg&&&/figure&&p&上图为东京港区附近汐留CBD,这片建筑群现在云集日本电视台,电通本社,住友地产日等本顶尖企业。北边3公里不到就是银座。但上世纪80年代前半叶,这里是日本国铁会社汐留货物转运场。87年国铁民营化时,这块地总市价是2.1兆円。而日本国铁负债37兆円。这块地归日本政府所有,按正常想法肯定变现还债。但当时日本政府想卖却不敢卖,因为这么高价格出卖,国民又得骂政府哄抬地价，贱卖吧又不舍得。这样一直拖到1997年方才以3723億円 卖出,仅为泡沫期1/7。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/66b2a75c4b254fe661b42f44b24f4250_b.jpg& data-rawwidth=&853& data-rawheight=&547& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&853& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/66b2a75c4b254fe661b42f44b24f4250_r.jpg&&&/figure&&p&(88年东京都港区青山南骨董通一座民宅,立牌上写 “此土地家屋绝对不卖,结局是1991年该地变为小商住两用楼,推测转卖价格1.6亿円。96年时这座楼变卖,价格只要730万円,跌了22倍)&/p&&p&========================================================&/p&&p&②虚幻的泡沫世相:&/p&&p&接下来社会世相才是重点。&/p&&p&(1)“恋爱资本主义”的泡沫时代&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/9b3d1c1ab71fe707b5f040edc043eef3_b.jpg& data-rawwidth=&470& data-rawheight=&312& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&470& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/9b3d1c1ab71fe707b5f040edc043eef3_r.jpg&&&/figure&&p&看过日剧人都会知道日剧中常见的一个名词「合コン」“联谊”, 联谊指比相亲低一层的男女恋爱见面会。「合コン」全称为「合同コンパ」此“合同”并非汉语“契约”之意,乃“合欢同乐”之意,言简意赅就是联欢会。&/p&&p&现代意义层面的联谊的诞生大约是1970年代初,日本大学的思想学运运动终结,取而代之是这些大学生由学校步入会社,同时女子大学生增速,以大学同乡会,同学联欢会,同社校友欢迎会等等性质进行接触, 刚开始并不完全是以恋爱目的,但到了80年代基本形成恋情约会的共识,这背后是日本消费文化和城市青年文化的融合。&/p&&br&&p&和现在1对1或者男女等量的联谊不同,80年代1个女生同时与复数男生联谊用日本熟语来说就是「日常茶飯事」。第一是人口出生率变化,二战日本大量青年男丁死亡,所以战后无论是官方还是民间都鼓励生男,日本男性出生比率持续伸高，1966年达到最高峰的107:100,70年代后半段女性出生率抬上。这样等到这些60~66年龄段男生女生20岁成人后，就必定出现了一个现象，适婚男女比例失衡,男多女少嘛，这样女生在恋爱婚姻