未来5年，全国哪些城市的房子值得入手？
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未来5年，全国哪些城市的房子值得入手？
哪些城市的发展潜力最好？未来五到十年，哪些城市发展最快？
来源：新浪房产综合
—— 哪些城市的发展潜力最好？ ——先不告诉大家结论，但可以告诉大家一个简单粗暴的判断方法——就是去当地城市的统计局官网查询统计公报，看看这个城市在过去5年的人口、GDP、本外币存款量、财政收入的增长情况怎样？最好对比同类城市来看。大家如果用这个办法去计算的话，就可以发现这样三个现象：南方城市普遍比北方城市好；省会城市普遍比普通地级市好；民营经济发达的城市，比国有经济占主导的城市更好 。1、为什么南方城市普遍比北方城市好？南方城市离北京远，计划经济的痕迹与国有经济的比重没有北方那么大，民营经济普遍比北方城市更发达。在今天这样一个经济新常态的大背景下，民营经济比国有经济更好的抗击打能力。除了民营经济发达，还一个原因据说是南方阳光灿烂？有可能真是这个原因，阳光灿烂、雨水充沛，适合户外活动，人们更加热衷于经济建设。在美国也是这样，最近几年的明星经济州都在南部，比如德州、佛州，经济增长和人口增长的势头都比传统的发达地区五大湖、东海岸要好。关于南方经济的崛起，美国甚至有一个说法叫做“阳光地带。”2、为什么省会城市比普通地级市要好？因为服务业在中国经济的比重越来越高。而省会城市基本就是一个省的商业中心、金融中心、人才中心，再加上人口的聚集度最高，在发展服务业上天然具备优势。另外，中国经济这几年的动力机制已经切换，从过去的出口加工业，变成现在的基建拉动（包括高铁、地铁、机场、港口等），在这个机制下面，省会城市显然更占优势。比如，最近五年，南京的发展速度超过苏锡常，石家庄的速度也超过唐山。要知道5到10年前，这些地级市在省内可是力压省会城市的。3、民营经济发达的城市，为什么普遍比国营经济发达的城市更好？5年到十年前，国有企业还是中国经济的脊梁，举国大学生以考公务员为荣。可是，这个世界变得太快了，80后公考大军在机关转椅上的屁股还没坐热，流行已经改成了“大众创业、万众创新”，90后愣头青们靠着几张PPT就能忽悠到上百万风险投资，从此当上CEO、迎娶白富美了。为什么？中国经济要走出国门，要跟世界级的企业竞争，当然不能再靠窝里横的国有企业，还得靠有真功夫的民营企业。所以，这几年，民营企业频频抛头露面，愈发登堂入室，朝着“国家栋梁”的路子上狂奔。要不然，为什么BAT的老总们时不时会成为中央老大的坐上宾？所以，民营企业旺的城市，什么都好，比如深圳，比如杭州。国企强、民企弱的城市开始衰退，比如东北城市。&&
——未来五到十年，哪些城市发展会有一个比较大的提升？——根据我前面提供的计算方法，有这样几个城市，在未来五到十年可能会有一个大的提升——杭州、南京、武汉、郑州、福州、合肥、东莞、廊坊。其他城市的争议可能会小一点，但是廊坊可能会有很多人不服气。但是你看看最近几年廊坊的经济数据会发现，廊坊不仅是河北省内发展最快的城市，也是全国范围内发展最快的地级市之一。原因在哪里？北京这个大胖子，终于开始挣脱行政便捷，反哺周边城市了！还一个可能被忽视的城市是东莞。前两年，这座城市一直被扫黄潮、企业倒闭潮、产业转移潮给困扰着。但是没关系，东莞有深圳大哥提携，倒是通过产业转移实现了腾笼换鸟，这不是把华为都给吸引过来了吗？今年一季度，东莞的GDP名义增长率高达12%，超过圳圳哥，在主要城市中，仅次于北京与重庆。靠着深圳这个大胖子，东莞摘得一手好桃，相信未来会成为深圳企业最大的腾挪空间。只要深圳吃肉，东莞一定跟着喝汤。从长远来看，东莞夹在广深两个一线城市中间，两边都摘桃，未来有望跃升广东第三城。当然，之所以提这些城市，是因为这些城市在未来十年可能会有一个显著的提升。倒不是说别的城市就发展不好，而是说这些城市可能会发展更快。——第三个部分，哪些城市的房子最具投资潜力？——首先需要厘清一个问题，一个城市的经济发展，与房地产投资价值，并不形成直接的逻辑关系。房地产投资价值，至少受四个因素的影响：经济发展的前景、当地居民的消费结构与投资偏好、当地的供求关系、这个城市在省内的首位度。第一点，如何判断一个城市的发展前景？刚才说的，去查询过去五年的人口、GDP、本外币存款与政府财政收入增长情况，只是反映过去，不能完全说明未来。要判断未来，要看这座城市有没有新经济的概念可以炒？这个就要分析这座城市的产业结构，究竟是传统产业为主，还是新经济为主？什么是新经济？没有一定之规，20年前，你下海到城里摆个地摊，那就叫新经济。10年前，汽车、石化、造船，就是新经济，或者你去一线城市炒房子，那也叫新经济。今天不一样，互联网＋、新能源汽车、智能硬件、生物科技、可穿戴设备这些，才称得上新经济。第二点，如何知道当地居民的消费偏好？这个很有意思，暂时没有大数据可供参考，更多靠感性认知。比如浙江与福建的居民，对房地产投资普遍有偏好。但是西南地区，比如成都、贵阳，这些城市的消费水平很高，甚至在奢侈品消费方面都很厉害，但是房价却普遍不高。如果你要去这些城市投资，至少得了解一下当地人们的消费偏好。第三点，当地房地产的供求关系。比如杭州的新经济那么火爆，浙江人又喜欢炒房，为什么在过去几年的房价，涨势一般？一个重要原因就是前几年的供应量太大，我记得有一年的土地出让金，杭州甚至超过北京上海。第四点，就是城市的首位度问题。比如，城市战争曾经专门做过一篇文章，成都与武汉是国内主要城市中首都度最高的两个。这说明这两个城市在省内具备强烈的统治效应与吸附效应，也说明这两座城市的房子具备很强的抗击打能力。首位度如何计算？比如武汉，你就计算武汉的GDP与省内第二大经济城市宜昌GDP的比值。所以，综合来看，不是只有经济发展才会到影响房价。反过来，房价高也不一定能说明这座城市就有多牛。福建和浙江随便一个县城的房价，都可能赶超一个中部省会城市，这能说明什么？旧金山的房价也比洛杉矶高，但美国第二大城市还是洛杉矶嘛。大家记住这样一句话——全世界范围来看，房价最高的城市就是两类：一类是金融中心（香港、纽约、伦敦）；一类是科创中心（硅谷、深圳、班加罗尔）。为什么这两类城市的房价最猛？钱多！第五点，旅游城市的房子到底值不值得投资？我的看法是，自住不错，投资我不看好。因为旅游城市的一个通病是房价高于当地居民的实际可支配能力。一般来说，这类城市房子的实际交易频率是比较低的，一般买家也是买来度假用，不会轻易出手，除非有重大的什么炒作概念。——第四个部分，买房注意事项——一般的注意事项，比如周边有没有省一级学校，有没有大医院，有没有大的商场，这个基本靠脚就能去发现。比较难判断的是周边有没有什么化工厂、垃圾场之类的危险地带。如何去发现这类危险地带，其实也有一个办法，就是去找你所在城市的规划法定图则。这个法定图则上会对每一个片区的土地用途做了标注。比如，哪些是商业用地？哪些是居住用地？哪些是一类工业用地？哪些是二类工业用地？哪些是三类工业用地？什么意思呢？一类工业用地周边生活区基本无干扰。二类工业用地有轻微干扰。三类工业用地则是对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等。这些东西在法定图则上面都有标注，你能通过是几类工业用地来判断这个地方有没有危险地带。当然，不是每个城市都会主动公开这个法定图则，我知道深圳是公开的。其他城市如果没有公开，你可以去所在城市的政务窗口询问。第五部分，郊区新城的房子值不值得买？要分情况，郊区新城有它的优势，那就是新房供应量大、容积率低、环境舒适。问题是你如何判断这个郊区新城的发展潜力？我们知道，很多城市都喜欢搞各种新城，遍地造城。但哪些是真正有含金量的？哪些只是政府配合开发商卖房子的？你得学会辨别。我觉得，一个最简单粗暴的判断办法就是你去关注当地市长或者书记的讲话，看看他们的讲话中，提到哪个新城的频率最高、力度最大？当然，不能只看最近半年或者一年，最好看最近三年到五年的讲话，这个很重要。如果你的政治敏感度高的话，根本不需要这么复杂，看看每年的政府工作报告就能找到一些眉目。所以，郊区新城的房子，要分情况。有国家级大政策保驾护航的；有一把手二把手当作施政纲领的；当地产业基础、人口基础雄厚的……都可以考虑。——第六个部分，关于一线城市的房子——一线城市的经济走势，基本是紧跟国运的。也就是说，如果你判断国家经济基本走势往上在走，一线城市的房价都还没到天花板。如果判断相反，一线城市的房价就最危险了。这个时候，反而是二线城市（省会城市为主）的房价抗击打能力要强大一些，因为这些城市的房子没泡沫。所以，说一线城市的房子抗击打能强，是没有根据的。香港是全球的一线城市，你看最近20年的香港房价，基本是大起大落。年，跌了70%，这是什么抗击能能力？东京也有类似的情况。一线城市房价抗击打能力强是个伪命题，它只是高收益而已。所以，投资房产，尤其是一线城市的房产，要学会看国运。如果问我怎么看，我认为中国经济会越来越好，GDP赶超美国是迟早的事情。
喜欢该文的人也喜欢有哪些暴利的项目？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",930,197分享邀请回答2.2K472 条评论分享收藏感谢收起927117 条评论分享收藏感谢收起党的十九大报告中指出：农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好&&问题作为全党工作重中之重。要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。那么，在2018年或者未来，前景好吗？为什么会出现十个项目八个死的局面？
投资农业项目前景好吗？
在国家和当地政府政策引导与推动下，投资农业项目前景是不错的。
2015年，国务院办公厅关于支持农民工等人员返乡的意见：降低返乡创业门槛、落实定向减税和普遍性降费政策、加大财政支持力度、强化返乡创业金融服务等一系列措施。还支持新型农业经营主体发展带动返乡创业。鼓励返乡人员共创农民合作社、家庭、农业产业化龙头企业、林场等新型农业经营主体，围绕规模种养、农产品加工、农村服务业以及农技推广、林下经济、贸易营销、农资配送、信息咨询等合作建立营销渠道，合作打造特色品牌，合作分散市场风险。
2017年中央提出，要壮大农村新产业新业态，拓展农业产业链和价值链，支持农民工返乡创业，带动和农村新产业新业态的发展。鼓励各类人才回乡下乡创业创新，把现代的科技生产方式和经营模式引入农村。
当然，各地政府更是成为返乡创业推动者。发钱、免费提供场地、减免用水电。
但是，做起来要结合实际情况而定。
为什么会出现十个项目八个死的局面？
1.无知无畏
很多人搞农业，真的是凭着一种所谓的情怀，或者是对传闻中暴利诱惑的一种冲动，在没做什么功课的情况下，就贸然决然的冲了进来。由于对农业真的不懂，这种无知，让他们很容易就产生出轻视、无畏的看法、想法。
干多大的项目，首先就要想有没有匹配相对应数量的资金、团队和资源。
不少创业者心比天高，力却不逮，敢想敢干是好事，但仅有胆大还是远远不够的，原本想成就一番大事业，最后发现连找几个初始客户都很艰难，等到后面资金链断裂，只好草草收场。
2.无法无天
农业看似简单，可各种各样的规矩却一样不少。
春夏秋冬，有老天爷的规矩;飞禽走兽，有大自然的规矩;人情世故，有民间习俗的规矩; 红头文件，有政府部门的规矩; 土、肥、水、种、密、保、管、工，八字宪法，那是耕种技术的规矩; 至于粮经饲统筹、种养加一体、农牧渔结合、一二三产业融合发展，那些则是来自市场经济的规矩。
入了这行，就得懂这些规矩，敬畏这些规矩，哪一条规矩咱都不能小瞧，更不能不受管束，否则到头来吃亏的一定是自己。
3.无根无蒂
选择农业项目创业的人一定要知道，这个行业需要很多资源，包括人际资源。如果在这个领域完全没有基础，下无所根，上无所蒂，实施起来，难度一定不会小的。
比如说，当项目与所在地农民发生利益冲突时，如果没有有影响力的人帮你协调，或者是有关部门不能够强力介入的时候，即使法律向着你，最终你也未必能全身而退。
此外，农业项目还往往需要政府的资助和产业链条上其他企业的配合，如果完全没有这些资源，做项目更是难上加难。
4.无边无涯
农业的范围太大，任何一个项目，做进去之后就会发现可关联的领域太多了。
本来是想养猪，说不定养着养着就会觉得做饲料很赚钱，然后还会发现屠宰、深加工也很不错，再深入下去会发现可以做的事情多得不得了。
有些项目，一开始很单纯，后来却衍生出了一大堆的东西，再到后来，面对一个大摊子，发现精力完全不够，最开始的那个项目则已经被弄得根本不成样子。
理论上讲，这些是有可能做到的，但是，要看你到了哪个程度。必须一步一步来，任何时候，都要给自己的项目设定一个边界，在这个阶段还没有跨越的时候，不要轻易越界。更有甚者，有些项目还没开始，不相关多元化的构想就已经成型，这样做，实践中能够成功的一定是非常罕见。
5.无旧无新
农业是古老的行业，但是，农业技术和农业的商业模式却是处在不断的迭代之中，在这种情况下，如果还是固守过去的一套，结果就会很糟糕。
古语云&顺天者易逆天者劳&，作农业必须认清农业的发展形势，必须对未来的发展趋势要有独到的认识，在此基础之上，搞清楚自己应该在哪些方面传承，在哪些方面创新，才是正确的做法。
在这个知识快速更新的时代，在这个技术高速迭代的时代，在这个信息极速传播的时代，每一个农业项目的投资人必须理清思路，顺应大势，否则，不改变思路，不顺应时代，必然被行业所淘汰，被市场所淘汰。
6.无拳无勇
做项目，实力和勇气同等重要，有实力，我们用的上时便拿的出手;有勇气，我们该出手时便敢于出手。农业领域的竞争越来越激烈，项目能不能取胜，最终比拼的还是实力。
同时，在机遇来临的时候，敢不敢在别人没有尝试的情况下自己先行，决策人的勇气非常重要。
有时候，一步领先，步步领先，需要我们在看准的情况下敢为人先。有的人低估了农业项目的难度，事先准备不够，到了关键时刻，一看不行，又怕起来，想退缩，这种做法，项目基本上是凶多吉少。
7.无适无莫
做任何事情，都要善于抓重点，做农业项目当然不例外。项目一启动，创业者们就会发现千头万绪，如果分不清楚轻重缓急，只知道一把抓，但是抓不住重点，就会导致顾此失彼，甚至导致整个项目的最后失败。
比如说，你做一个农资项目，要做的事情实在是太多了，订货拉货，配货装货，送货卸货，每一个环节都需要安排妥帖，还要与各种各样的农民打交道，还要不断选择产品，不断学习农技知识，不断想方设法提高服务水平......
如果不进行项目的事务梳理，找到关键环节和重点工作亲自抓，而只是一味的应付这些林林总总的事务性工作，不仅会把自己累得团团转，还有可能导致项目出问题，轻则利益受损，重则一败涂地。
8.无颠无倒
以传统的项目为例，大的方面，可以分成产前、产中、产后三大环节，每一个环节，我们又需要做大量的工作。
产前，我们需要进行土地的准备以及良种、化肥、农药、饲料等农用物资的采购工作;产中，我们需要关注病虫害防治、水肥、田间管理等一系列事情;产后，仓储、加工、销售、物流又是环环相扣。
事前如果我们没有周密的计划，没有把这些流程安排周到，就会出现打乱仗的情况。环节一个都不能少，而且顺序也不能弄错，更不能随意调整。
如果到了播种的季节地还没整好，到了施肥的时候发现肥料也没到位，产品收起来了又发现销路没落实，这样做农业项目，赔钱了当然不能怪别人。
9.无背无侧
任何项目要想真正取得成功，一定离不开团队的支持。农业项目在吸引人才加盟方面，自身存在明显的不足，把非常优秀的人才吸引到团队里，客观上还是有一定难度的。
所以，很多项目由于人才缺乏而做得不太成功。在我看到的农业企业里，大多数团队的整体质量还是有很大提升空间的。
在这种情况下，如果还不能解决好内部的团结问题，不能有效的管控矛盾分歧，核心团队可能会出现动荡，对项目的负面影响不言而喻。
人与人总是有差异的，对于创业团队而言，如果不能进行把关，走在一起的人并非真正的志同道合，这样做起项目来风险是很大的。
第一年，大家可能还可以同甘共苦，到了第二年，就变成同床异梦了，第三年，则直接同室操戈起来，到了这一步，再好的项目，最终恐怕都是在劫难逃了。
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