吴正新：财富管理的重要性和基本理念_凤凰财经
吴正新：财富管理的重要性和基本理念
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凤凰财经讯 &北大国发院举办的&全球创新论坛2015年会：创新驱动未来&4月17-19日在北京会议中心召开。 首善财富管理集团董事长吴正新发表主题演讲，论述了财富管理的五大基本和其实践。 吴正新表示，财富管理无论是对于国家，企业，个人来讲，都是极其重要的。对于国家来讲，一个国家的财富管理的能力决定着一个国家的富强程度。对于一个企业来讲，财富管理能力决定着企业的竞争力，对于个人来讲，财富管理也直接关系到我们家庭的幸福程度。 然后他详细介绍了财富管理的重要性，以首善财富的具体案例向大家介绍了财富管理的具体实践。以下是其发言实录： 吴正新：非常高兴咱们这么高规格的论坛，让我有幸跟各位专家，学者和同学共同参加财富管理当下最热门的话题，看了这么多优秀的企业家，放弃周末休息，来参会学习，我感到亚历山大，更多的是非常感动。我相信一个善于学习和创新的企业，是能够打造强大竞争力的企业，一个善于学习和创新的民族，一定是大有希望的民族，也必将成为世界的强国。 今天我给大家汇报的题目是财富管理的理念和我们的实践。刚才主持人介绍了，我们是一家非著名的财富管理公司，我本人从事了25年的投资和财富管理工作，所以有一些心得跟大家一起分享。我的演讲分为三个部分，第一是什么是财富管理，财富管理为什么如此重要？第二，财富管理的五大基本理念。第三，首善财富的财富管理实践。 财富管理是一个我们既熟悉，又陌生的东西，是一门看起来简单，实则高深的科学和艺术。可以说人类几千年来，忙忙碌碌都是在做两件事情，创造财富和分配财富，广义的财富管理，包括对国民经济生产中形成的各类物化的财富和货币化的财富，从金融的角度来讲，现在财富管理是通过专业的金融服务，帮助个人、家庭，乃至国家实现资产的保值增值和传承。 我们都是做财富管理，从专业的角度来讲，我们做财富管理就是要以客户为中心，将客户的资产、负债，流动性进行全面的管理，满足客户的财务需求，帮助客户实现财富保值增值的目的。所以财富管理的范围非常广，不仅包括普通现金储蓄的管理，也包括现金储蓄管理，风险管理，保险计划，投资组合的管理，税收规划，退休计划和遗产安排等。财富管理无论是对于国家，企业，个人来讲，都是极其重要的，对于国家来讲，一个国家的财富管理的能力决定着一个国家的富强程度。对于一个企业来讲，财富管理能力决定着企业的竞争力，对于个人来讲，财富管理也直接关系到我们家庭的幸福程度。 一个国家的财富管理能力，与富强程度是有一定关系的，我一直认为没有一流的金融就不可能成为一流的强国，充其量只是二流的大国。没有一流财富管理的国家，就不可能成为一流的金融强国，充其量只能是二流的金融大国。 我们知道美国是当今世界的头号强国，和唯一的超级大国，美国凭什么如此富有和强大，这个是值得我们深思的，美国的历史到现在也不过是239年的历史，在短短两百年时间之内，美国成为世界的经济强国和世界的霸主。美国凭什么如此的富强和强大，原因很多，我认为主要有四个方面的原因，最主要还是他们有一流的金融和财富管理能力。第一个原因就是美国有优越的地理和丰富自然资源。第二个是美国拥有一流的政经体制和机制。第三个是美国拥有一流的国家发展战略。最重要的还是美国拥有强大的金融力量和一流财富管理能力。 美国金融的强大主要体现在两个方面，第一个方面是美国拥有独特的金融垄断地位，第二个是美国拥有全球最发达的金融体系，和最先进的金融和财富管理技术。可以毫不夸张的说，现在美国是全世界的中央银行，全世界的财政局，也是全世界的税务局和保险公司，美国财富至少70%来自于全球金融市场。如果美国没有强大的金融体系做支撑，理论上来讲，美国早就破产了。如果没有强大的金融和财富管理能力，美国人民的财富也会大大的缩水。 瑞士连续六年在世界竞争力排名是排名第一的，现在人口只有7百万，也没有强大的军事力量，最主要的原因瑞士实施金融财富立国的政策，整个国家是世界上的境外财富管理市场，是最大的离岸中心。新加坡是全球竞争力排名第二的国家，新加坡是一个弹丸之地，但是新加坡的发展当中，新加坡的国家主权财富基金淡马锡功不可没。从1974年成立以后，每年年复合回报率高达到16%，从74年3.54新元，已经发展到去年2230亿新元，占全国的8%，我们国家有四万亿的，如果能够进行科学的资产配置和财富管理按照全球资本市场10%的年平均回报率，每年就能创造4000亿美元的投资收入。再简单讲一下对于一个企业来说，财富管理能力也决定了我们的企业的竞争力，今天在座的70%是企业家，绝大多数都是做实业家，对财富管理方面的知识还是幼儿园阶段，是没有这个概念的。 我认为企业财富管理非常重要，最核心的有三个方面的内容，第一个是我们要懂得投资理财之道，我们除了做实业之外，我们的企业本身还是要做很多并购、投资和金融。投资理财之道，决定了企业赚钱的幅度。第二，我们要懂得投资融资之道，决定了企业赚钱的速度。第三个方面就是节税和避税之道，决定了企业赚钱的厚度。如果我们做企业不懂得这三个方面，你的企业永远是做不大，做不强的。 我们看一个机构的财富管理能力，也决定了这个机构发展壮大和持续的发展。大家知道诺贝尔基金会，成立于1896年，诺贝尔拿980万美元，当时是一笔天文数字，是他终生的积蓄。由于初期也不懂得财富管理，到1953年的时候，只剩下了300万美金，如果再不懂得财富管理，可能早就没有诺贝尔基金会。1953年做出了突破性的决定，决定聘请专业的机构，帮他们做财富管理，主要投资了股票，房地产和对冲基金。从1953年到1993年，资产迅速从300万美金，发展到了两亿美金，现在诺贝尔基金会余额还有5亿美金。 第三个方面我认为，财富管理直接关系到家庭的幸福度。广义的财富管理包括物质财富的管理，精神财富的管理和健康财富的管理。所以从这个意义上讲，一个人同时拥有物质财富，精神财富和健康财富，才是一个真正幸福的人。所以财富管理能力对于一个家庭来讲是非常重要的，著名的学者张廷宾讲，既使你是亿万富豪，如果你不会理财，20年也有吃救济的可能。郎咸平讲中国90%以上的家庭在未来五年内存在破产的风险。 所以财富跟家庭是密切相关的，莫言大师说人类社会看起来无比的复杂，水马龙，灯红酒绿，其实认真的想一想也非常简单，无非就是贫穷者追求富贵，富贵追求享受和刺激。而我认为人生最重要的就是两个字，一个是钱，一个是情，所以钱和情演绎了人类所有的悲欢离合。我认为人生最大的两个领域就是财富管理的能力和把握情感的能力，人生最重要的两个智慧，我认为就是财富管理的智慧和爱的智慧。 从个人的财富管理角度来讲，我们的收入主要来自于两个方面，一个是工资性的收入，一个是财产性的收入，工资性的收入是相对固定的，我们能做的主要是财产性的收入，如果提高财产性的收入，这个需要靠专业的财富管理。我们国家过去20年，中国证券市场至少有十次重大的机遇，每一次重大的机遇至少可以让你的财富倍增五倍，这个是我在2013年的时候，在学习论坛的时候讲的，在座有几位参加当时的会议，我当时说2013年到2017年中国的股市会到8000点，很多人不信，今年已经实现了一半。我个人也是在十次机会当中，也是抓住了机会，我个人的财富从500元做到了5个亿，这是在07年的时候。 中国有一句固化，先口袋，要先富脑袋，富脑袋要先富观念，理念的领先是最重要的领先，观念的落后可以说是最致命的落后，无论是对一个国家，对一个企业，还是个人来讲，财富管理必须了解和遵从五个基本的理念，这五个基本的理念是综合化，专业化，多元化，长期化和国际化，财富管理是一门高深的学问，对于非专业的人士来讲，我们不需要掌握非常复杂专业的财富管理的技术，我们需要掌握财富管理管理的基本理念。 由于时间的关系，我简单讲一下这五大理念，第一个理念就是综合化，所谓综合化就是财富管理是一个复杂的系统工程，我们必须用系统思维的方法，对财富进行全方位，全过程的综合化规划管理，绝不是简单的等于投资或者是理财。可以说财富管理是对一个国家，企业和个人整个资产负债表的统筹管理，包括资产管理，负债管理，流动性管理，风险管理，税收筹划管理，保险规划等各个方面。可以说财富管理现在是已经进入了4.0时代，什么叫4.0时代？在70、80年的时候，每个家庭的财富管理很简单，就是一张存单，叫1.0时代。后来到了80、90年代有银行理财了，我们去买一些银行理财和信托产品，固定收益的，是2.0时代。之后我们有房地产和股票了，我们叫3.0时代。现在我们已经进入了4.0时代，需要对我们的财富进行全面的规划管理，涉及到各大类资产的配置，和全球化的配置。所以一个完整的财富管理涉及到这么多方面，不简单的是你买一点股票，买一个银行理财，其实财富管理涉及到这么多的方面，是一个非常综合的，复杂的系统工程。 由于时间关系我详细讲，主要是涉及到整个的资产负债、税收，还有慈善等很多方面的管理。简单讲一下关于专业化，过去我们是没有财可理的，现在我们的企业和个人都富起来了，都积累了大量的财富，这些财富光靠我们企业和个人自身的知识和能力，是不可能管理得好的，所以古人讲术业有专攻，意思是找专业的人干专业的事，非要干超出自身能力的事情，这是蛮干，中国人理财的事情喜欢自己干，我们叫DIY，，这样做一方面浪费大家很多的精力，另一方面还会面临很大的风险。我们做一个比方，拳击比赛中，我们是没有办法击倒拳王泰森，他在过去20年当中挣了四亿美金，平均每年赚钱2000万美金，这是十年前的事情，最后泰森是破产的，因为既不懂得开源，也不懂得节流，最后拖欠了两千万美金的税款。 我们有一句古话是富不过三代，美国60%的富有家族到了第二代已经败光家产，90%的家族到了第三代已经家财散尽，只有10%的家族能够成功的把财产世代相传，洛克菲勒、卡内基他们两代人只有洛克菲勒第六代仍是巨富，卡内基子孙早已变回了普通人。美国是五亿美金以上的家族，可以设专门的家族办公室，在中国还是刚刚起步，我们公司管理了两个上市公司的董事长家族的财富，家族办公室非常复杂，涉及到对整个金融资本，家族资本，人力资本和社会资本进行统筹管理，一个家族办公室需要10-20个专业的人，为这么一个家族提供终身的服务。 多元化，我们必须运用多元化的大资产进行财富管理，以实现有效分散风险，稳健增值。财富管理的核心是多元化的资产配置管理，关于多元化方面我不用多讲了，最简单的一个常识就是不要把鸡蛋放在一个篮子里面。风险和收益是呈正比的，风险越小，收益越小，风险越大，收益越大，我们通过投资的组合，在风险一定的情况提高收益，或者在收益一定的情况下，降低风险。这个投资理论获得了诺贝尔经济学奖。美国有报告认为，我们投资组合的收益，我们财富管理的收益90%以上来自于资产配置的收益，只要你的资产配置方法得当，基本上可以决定了我们财富的收益水平，不到10%的因素取决于我们的技术、时点。 国内财富管理资产配置是非常复杂的，大概七类从实业到其他投资工具，到衍生工具，到基金，到股权，到固定收益，到现金，我重点讲一下首善财富研究了一个财富管理的模型，这个模型是我们公司在学习借鉴世界上先进的财富管理模型开发的，这个模型非常有价值，我们可以成为科学的财富管理价值，也是一个健康的理财金字塔。我们把这个金字塔最下面的一层保障类资产，在地下我们看不见，但是是必须的，一个企业或者是家庭，如果没有保障类的资产，你的金字塔是倒塌的，住房必须有，人寿保险必须有。越到上面风险越高，越到下面风险越小，越往上面收益越高，越往下面，收益越低。 最下面的两层构成了防御性的资产，最上面的两层构成了进攻性的资产，对下面的一层大概20-30%，最上面的一层是0-10%，中间加起来大概70%，权益类的资产和固定类的资产大概占70%。 第四个方面是关于长期化，做财富管理最重要的是要通过长期时间的累积，才能创造财富的奇迹。 最后一个方面是关于国际化，未来财富管理的趋势一定是中国人需要将一定的财富做全球资产配置，同样的外国投资人也会将他们的财富，一部分配置到中国来。全球来看只有24%的财富是投向国外的，中国只有5%。 最后花两分钟的时间，说一下首善财富，成立于2009年，现在六年多的时间，见证了中国财富管理市场快速发展的六年，我们当时把这个公司起的名字，我们认为我们要把事情做好，做成国内的财富管理公司。第二，希望把人做好，做最好善事的人。我们认为慈善和财富也是密切相关的。目前公司有三大业务，一个是财富管理为主体，资产管理和投资银行。三大业务可以为客户提供投资融资和税务筹划，以及海外财富管理全方位的服务。目前我们也发行了很多基金，有专门的股票基金，期货基金和对冲基金。我们的资产管理理念就是集中最优秀的管理人来做投资组合，所以近年来我们的投资收益非常好，特别是我们的对冲基金，我认为是最值得大家在财富管理当中配置的，因为从全球来看，对冲基金是最科学的方式，真正懂财富管理和投资的人，没有一个人不懂对冲基金，所有财富管理的家族将会将资产10-20%配置到对冲基金当中来。 最后跟大家分享一下我们的文化的理念，天道酬勤，地道酬善，人道善诚，商道抽信，家道酬和，勤劳的人一定会得到回报，人与人贵在真诚，我们办企业最追求的是讲诚信，家庭最重要的是和睦。谢谢。
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48小时点击排行为什么越来越多的人开始做微商？如何看待大学生做微商?_53货源网
为什么越来越多的人开始做微商？如何看待大学生做微商?53货源网
今天给大家分享的是大家都有所关注的问题为什么越来越多的人开始做微商？如何看待大学生做微商等进行分享，希望对大家有所帮助。调查显示，对于“微商”，85.5%的学生表示其朋友圈里有人在做，60.7%的学生表示未来会考虑做。“朋友圈”变“生意圈”“唯一一款使用真皮粉扑的气垫，相当水润透气，现货150元!”日前，北京某高校大三学生罗淼编辑好文字，给实物拍好照片、调好光，按下发送键，这条消息立刻发送到她的微信朋友圈。刚刚开始“微商”生涯的她，朋友圈的封面图已经换成了专业的“购买须知”，说起生意经来也头头是道：“这样可以提醒客户不要口头预订，确定购买直接按上面方式付款，方便省事。”“微商”是什么?简言之，就是利用互联网社交网络平台进行商业运营的模式。大学生做“微商”，到底有多火?人人网近日针对大学生进行的网络消费态度调查显示，85.5%的学生表示其朋友圈子里有人在做“微商”，60.7%的学生表示未来会考虑做“微商”。做“微商”，为何如此受到大学生青睐?这究竟是不是一种值得鼓励的形式?“微商”与学业之间，又该如何平衡?无门槛、省时间是主因北京的大学生梁静曾是“微商”大军中的一员，销售某面膜。“我表姐在卖面膜，我试过，感觉很好用，想推荐给身边的人，而且还能挣些零花钱。”而罗淼做“微商”的原因比较简单，“微信是我每天主要使用的工具，比开其他网店方便多了。”记者在调查中发现，自己用过觉得效果好，想卖给身边的人顺便赚点零花钱，以及自己在外留学或者有亲戚朋友在国外方便采购，是不少大学生做“微商”的理由。而运作模式，又大体分为两种：一是代理，即自己无货源，需要从上一层代理那里提货销售，销售商品种类有限;二是代购，即自己有货源，可帮助客户购买到他们想要的商品。“‘微商’不占用太多时间，简便易行。”东北师范大学学生工作部部长王占仁说，“学生大多抱着试试看的心理去体验。”不少做“微商”的大学生也表示，他们大多是利用课余时间完成产品的代购代销，需要投入的经费也比较少。“在不影响学业的情况下，用业余时间做‘微商’创业能锻炼学生，也是很好的社会实践和实习。”某高校班主任王老师说，“我在朋友圈看到有意思、有创意的广告，有时还会帮忙转发一下。”伤人脉、货单一，不少大学生“微海折戟”尽管做“微商”简单易行，甚至“大学生‘微商’创业月入过万”等消息还频频见诸报端，但其中真正能坚持下来的还是寥寥无几。此前有调查显示，已经参与“微商”创业的大学生中，能挣钱的不足两成。北京某高校学生张扬非常厌烦自己的朋友圈被来自各种朋友的“广告”刷屏：“我希望的朋友圈是真实的自己，学术信息也好，朋友生活也好，但是绝对不应该都是卖东西的广告。我已经屏蔽甚至删除了一些做‘微商’的好友。”梁静现在已经不再做“微商”。比起亏损，她更在意人脉的维系：“半个月之内，我被好几个人拉黑，别人觉得发朋友圈卖东西很烦。”除了人际关系的顾虑外，不少大学生“微海折戟”更重要的原因还在于，“简单易行”可能意味着混乱与无序。“我们班最多的时候有超过一半的人都在做‘微商’，但大多是三天打鱼，两天晒网。”山东某大学学生林岚告诉记者，大学生做“微商”大多会选择代购代销化妆品、鞋帽服饰等，商品比较单一：“有的人为了产品，每天发很多信息刷屏。这些信息很多是由上线专门提供的，一看就知道是虚假宣传。”“我很反对大学生做‘微商’，这既不能结合自己所学的专业知识，也没有什么含金量，大学生还是应该在专业领域发挥所学。”一位大学生家长直言。警惕“击鼓传花”式“微商”带来的商业错觉有人叫好，有人反对，到底该如何看待大学生做“微商”?北京某高校教师刘舜含担忧，目前还缺乏监管的“微商”市场容易给学生带来不好的商业体验：“很多大学生从‘微商’开始自己的创业初体验，但现在不管是交易对话、转账记录，还是效果展示，所有能帮‘微商’揽客的内容都能通过软件定制，这会让学生产生弄虚作假不需要成本的错觉，不利于创业精神的培育。”“如果只是简单地利用微信、微博平台从事代理，玩‘击鼓传花’，没有任何原创性的思考和探索，这并不是好的创业形式，甚至不能说在创业。”武汉某大学学生处教师杨超认为，要辩证地看待这个问题，“如果学生能够敏锐发现商机，结合专业知识和市场需求，积极地运用新媒体平台，在不影响学习的前提下，是应该鼓励的，学校甚至还可以在这方面为他们创造便利条件。”王占仁也同意这样的观点：“我们鼓励大学生根据所学知识或者是所研究的科研成果来进行创新型创业，而不是简单照搬照抄。”此外，还有不少已经走上创业之路的青年告诫大学生，在校期间还是要以学业为主。某科技责任有限公司的大学生创始人马伟坦言：“作为学生，还是应该更注重学业，在学习环境下去创业不是很靠谱。如果没有找到商业的本质，就去盲目创业，这样很容易失败。”以上即是关于为什么越来越多的人开始做微商？如何看待大学生做微商等问题小编就给大家介绍到这里了，要是有最新消息小编会在第一时间和大家分享的。希望这些对大家有所帮助。
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www.53shop.com all rights reserved.53货源网养老焦虑症又犯了？老年人财富管理产品如何选择？阅读http://img.mp.sohu.com/upload/d41adfdd6cc781f8bac_th.jpg据相关数据统计：当一个国际或地区60岁以上的老年人口占总人口数的10%，或者65岁以上的老年人口占总人数75%，就意味着这个国家已经进入老龄化社会，按这个标准来看，中国的老龄化正在逐步加深。随着老龄化的逐步加深，未来我们靠什么来养老呢？
人到中年，随之带来的是医疗和养老的一系列问题。即便是收入看上去风光的中产阶层，依然是力不从心......
有人曾这样认为：假如养老金没有准备好100万，几乎免谈；更有人表示在2027年后退休的人，需要300-450万才够养老，像北上广深这样一的线大城市，甚至1000万也未必是多！中国发布的全球退休生活调查：退休后国内平均每年需要16万元的退休养老金，按照20年算需要320万。除了社保可以解决部分之外，剩余10年的缺口还需要靠自己补足。
身边的独生子女们，到了适婚年龄，有些已经纷纷步入家庭和养育孩子的阶段中。目前，如果家庭里俩人都是独生子女，那么随着父母年龄逐渐增长，两个人要赡养四位老人，压力是挺大的。之前，国家印发了《关于2018年提高全国城乡居民基本养老保险基础养老金最低标准的通知》，随着人口老龄化加剧，养老金收不抵支的情况也趋于严重。因此，提前规划好资产为养老做准备刻不容缓，同时老年人合理支配资金进行财富管理也极为重要。
1、养老投资从现在做起
在个人养老投资方面，专家给出的建议主要有三方面：一是不要用储蓄存款的方式进行养老金投资，二是养老投资要从年轻时开始，三是要认识到养老投资的长期属性，不要太在意短期波动。小编发现现在很多基金公司也开始做养老目标基金等产品，就是专门为了未来养老做规划的财富管理。通过合理的多只基金配置组合，形成收益和风险都比较优势的状态，追求长期稳健回报。子女教育养老这样的财富管理目标属于长期规划，除了每阶段的必要资金储蓄之外，还需要预留一笔每月固定的养老资金进行投资，可选择商业养老保险、养老金信托、基金投资、权益类投资等。
2、老年人财富管理需要注意
很多老年人为了能让自己的晚年生活更有保障，也由于生活中能做的事情很少，他们寻思着开始财富管理，想既能提高收入，也能减轻儿女的负担。不过，往往因为财富管理知识不够，风险防范意识不足，被不法分子蒙骗。有些社会上的不法分子，通过社交活动结实老人，然后交谈中以高息引诱老人投资，是常见的套路。
老人财富管理以稳健为主。事实上，除了把钱存银行外，老年人在财富管理时还可以考虑一些安全级别较高的产品。比如国债、银行财富管理产品、债券基金等。老年人年龄大之后身体不如从前，因此老年人意外险、住院医疗保险、重大疾病保险等都很需要。
无论采取怎样的养老资产配置，小编都认为他们是降低风险和抵抗风险的一种优良手段，这也是我们培养长期投资的习惯和远瞻性，提升自己财富管理规划能力的有效方式，树立长期投资、定期投资的理念，从年轻的时候就规划养老储蓄金，等老了之后你依旧能拥有一个多姿多彩的人生。中国，可怕的财富集中到了这个程度！
《三体》作者刘慈欣曾写过一篇短篇小说叫《赡养人类》，文中曾描述过第一地球的历史：
在我曾祖父的时代，世界财富的60％掌握在一千万人手中；
在我爷爷的时代，世界财富的80％掌握在一万人手中；
在我爸爸的时代，世界财富的90％掌握在四十二个人手中；
在我出生时，第一地球的资本主义达到了极致顶峰，创造了令人难以置信的资本奇迹！
99％的世界财富掌握在一个人的手中！这个人被称做终产者！
虽然是科幻小说，有些情节是为科幻所作。但终产者的逻辑，却与现实世界相通：那就是资本的运作使得绝大部分的财富持续向一小部分人汇集，越来越少的人开始掌握越来越多的财富，直到有一天，财富汇集停滞。
这就是帕累托的二八定律，但显然，帕累托的二八定律还是太乐观了！
高净值人群，金字塔尖的支配者
很多人都好奇，中国的财富集中度现在到了什么程度？
或问句大白话：富人到底有多富？
根据前几日招行和贝恩公司联合发布的《2017中国私人财富报告》显示：
2016年中国个人可投资资产在1千万人民币以上的高净值人群已达到158万人，人均持有可投资资产约3100万人民币。
即这158万人共持有49万亿人民币的个人可投资资产。
而全国个人可投资资产总体规模为165万亿人民币。
好，就这短短两段话，笔者来个简单分析，为什么网上一公布有关资产和收入的新闻，大把的人都嚷嚷着被平均了。
1、中国总人口已超过14亿人，这158万高净值人群只占国内总人口是0.1128%，千里挑一啊！
2、但这158万人持有的49万亿可投资资产却占了全国个人可投资资产总规模165万亿的30%！
换句话说：0.1%的人掌握了全国30%的个人可投资资产！
但是，这个报告我们还要更客观的来看待。
因为个人可投资资产有个主要特征：它剔除掉了自住房产、非通过私募投资持有的非上市公司股权和及耐用消费品等资产的。
也就是说，个人可投资资产是不包含自住房产。所以，这158万人持有的总资产还要再往上增加。
大概多少呢？
根据高净值人群来源地来看，基本都在京沪浙苏粤的区域。
这些区域的房价有些地方高，有些地方低点，当然高净值人群主要自住还是在京沪深广，具体不好统计，平均一下，笔者就按每套自住房450万元计算，158万人*450万元=7万亿。
所以，这158万人拥有的存量财富起码要在49+7=56万亿以上。
而中国目前全国存量资产笔者估算大约在450万亿左右，这里面房产大约在300万亿左右。
所以，在中国，有个真理：
财富=房产！
所以，我们得到一个推论：
如果按存量资产计算，这0.1%人掌握了全国总存量资产的12.5%！
但按可投资资产计算，这 0.1%的人掌握了全国30%的个人可投资资产！
那问题来了，这0.1%的有钱人能不能左右到房产价格？
谁来决定房产价格？
笔者这里只分析一线城市和强二线，这些城市市值占了全国的大头。
我们来想一个问题，一线城市的一个小区二手房房价由什么来决定？
答案是：由最近已成交的房屋成交价所决定。
所以，一个小区，如果80%的住房都是刚需自住房，那么这些房子就类似股市里的非流动股份，并不进行交易。
而剩下的20%的房源交易情况则决定了整个小区的价格。
所以，我们经常说房价由有钱人决定，其实就是他们手里的投资性住房的交易极大程度决定了房屋的价格！
或者说，大部分资产比如房子价格，就由这持有49万亿可投资资产的158万人来决定！
他们如果大量抛售房产，房价就跌，如果他们继续大量购入房产，房价就会涨！因为不管房价涨跌，刚需自住基本都不会卖。
那如何引导他们买房还是卖房的预期？
这是当局要干的事儿！笔者做不了决断，但这篇文章要讲给大家一个更加令人深入思考的事。
那就是一线城市的房屋终产者！
房产如何出现终产者？
什么是房屋终产者，就是一个城市的房屋开始越来越流入少部分人群手中。
有人说，怎么可能呢？一个城市那么大，买房子的人那么多，房产持有人应该越来越分散才对！
大错特错！
我们先来看看最近炒的火热的一个新闻：
前几天，也就是7月4日，上海市规划与国土资源局网站发布最新出让公告，出让分别位于浦东新区张江和嘉定新城的两处地块。
两幅幅地块的土地用途都显示是“租赁住房”。本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理仅用于出租，不得出售。
这个炸弹新闻刚出来没两天，上海又扔出来一个小型核弹：
7月7日上海公布了《上海市住房发展“十三五”规划》，内容讲了一件事：就是要加大住房的供给、发展租房市场。
《规划》是这么说的：
“十三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。
什么信号呢？就是国家在引导一线城市的住房市场往租赁市场转向。
如果我们把当局这一年对于房地产的一系列政策串起来看：
为什么限购限贷限卖限离？
为什么现在国家要把房地产市场往租赁市场来导向？
很明显，当局就是要把类似新加披的模式做个试点放在上海。
因为如果再像2016年这么继续交易下去，那么未来，一二线城市必定会出现房产终产者！
看不明白是吧？
没关系，两个案例，我们慢慢分析：
两年，网上有些人自作聪明，写了一个00后没必要买房子的段子：
一个00后的独生子女，爷爷奶奶那儿一套房子，姥姥姥爷那儿一套房子，再加上父母那儿的一套房子，未来一共可以继承3套房子；
如果他/她结婚后，对方也是独生子女，继承情况一样，那么这个新家庭就会有6套房子。
这仅仅是继承，如果他们自己再买一套，那么总计就有了7套房子。如果家里有多套房子的，那么还会继承更多，所以很多人认为，将来独生子女小夫妻拥有十多套房产的不在少数。那么这些人抛售房产，将使得房价下跌。
现在大家看了这个故事，会觉得非常荒谬，一笑而过。但是，对于北上广来说，这故事背后隐藏逻辑并不简单。
我们再来看这个假设的模型：
以祖辈65岁，父辈40岁，孙辈15岁为例：
目前：6个家庭14人，共计拥有6套住房
假设15-20年期间，祖辈老去，孙辈结婚，
则：3个家庭6个人，共计拥有6套装
如果孙辈再次购房，则：
3个家庭6个人，共计拥有7套住房。这还是这十几年不再多购入房产的情况下。
我们会发现，通过继承，少数人群拥有越来越多的房产。
随着老人老去，房屋被子孙集中化。
而京沪这种以存量住房为主的城市，新进城的人绝大部分要使用大量现金和从银行拿到的房贷从这些人手中购买。
（PS：写到这儿的时候，败家娘们说电视剧上有好多白马王子找灰姑娘的故事，我让她一边凉快去了……
中国，越是大城市，越是讲究门当户对。
这就导致了一个现象，本地找本地，有房者找有房者，或者有房者找有钱者，而有房者找到有钱者后，财富更多，为了固化资产，还会买房。
这是长期趋势。
没有几十年根本停不下来。
你们说的白马王子找灰姑娘 ，这只是青春偶像剧里的桥段，就是因为这种事情少，所以才能怕成电视。如果白马王子找灰姑娘的桥段满大街都是，拍成电影给谁看？）
我们再来看第一个案例留的尾巴问题：新进城人群的购房问题。
当房价短期加速上涨的时候，比如去年，一线翻番，二线普涨40%-80%，有经济实力买房子的人出现了几何级数的下降。
因为居民收入和存款短期根本无法跟的上这么快的房价涨幅。
一线城市动辄一套要大几百万、上千万。
二线城市一套房也动辄需要小几百万。
有能力购买的人群数量被动越来越少。
不借用银行的信贷力量，总价这么高的房子根本撬不动。
当银行信贷紧缩，首付和利率越来越高，这时候，只有有房者才能买的起房子。只有房产才能撬动房产！
比如这些一二线城市的土著和早些年在一二线打拼购买房产新住民，名下基本都有房。
对于这些人来讲，买房子基本可以0首付：
比如某核心城市，房子单价4万，100平米房子需要400万，首付需要120万，二套则需要240万。
对很多想移居这个城市的外地一般家庭和大学刚毕业要在这里工作的大学生来讲，有没有资格先另当别论，单这个首付就能刷掉绝大多数人。
但是，对于在这个城市有房者来讲，购买这套房子就非常轻松。
把自住的房子做抵押，贷出钱做第二套首付，又或者夫妻离婚，把第一套房子卖给对方，从银行拿到钱后，去做第二套的首付，想想办法，都能操作。
于是，当市场的持有者通过这两个案例不断流转的时候，房产会向越来越少的群体聚集。特别是京沪深这些城市边界已到极限，人口被控制，存量房既定，二十年后，地产终结者们时代就会到来！
现在理解上海的一系列政策了吧，一个城市维持繁荣毕竟需要毕业大学生、年轻劳动力来支撑，如果一线城市不转变为租房市场，那么高昂的房价和地产寡头会使得没有新鲜的血液进入这个城市，未来就是死水一潭！不如早些做准备，避免地产终产者的寡头时代带来的负面效应。
而租赁市场的转向，则是房产终产者的终结者，虽然难以平抑房价，但确是制衡房产终产者寡头崛起的强大力量！
所以，这两年该怎么办？相信你心里已经有数了，不要等房产终产者时代到来！
来源：米筐投资
延伸阅读：
环京房价两成起跌，炒房客着急套现离场，开始降价抛售
进入7月，环京楼市限购加码的发酵继续。在燕郊和固安，楼市就像掉入了冰窟窿。这让开发商坐不住了，而二手房中介和业主也已经出现明显分化。数据显示，燕郊可售新房为1784套，均价在2.7万平方米左右，相比3月份破3万，奔4万的房价，环京楼市普遍下跌了2成以上。
楼市“掉头” ，环京房价两成起跌
燕郊，多年来都是北京外溢刚需的置业首站，无论是价格还是开发程度都当之无愧是环京楼市的“带头大哥”。今年三月，燕郊二手房均价已达到29879元/平方米的历史性高位，比去年同期上涨了66.86%，新房价格更是从去年开始便出现了一轮“跳涨”，单价接连“破三万”、部分优质项目“破四万”，涨幅甚至高于北京楼市。
“棒打出头鸟”，6月2日晚间廊坊市政府发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确加码限购，要求非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社保证明或纳税证明的，限购1套住房。
重压之下，一度熙攘热闹的售楼处，立马陷入一片死寂。在被称之为“燕郊楼市晴雨表”的售楼处一条街走一圈，便能感受燕郊楼市的冷暖。相比3月份，如今这里多个项目的售楼门店大门紧闭，几个少数开门接待的售楼门店也是看房者寥寥无几，相比此前火热情景恍若隔世。
在北京青年报记者的探访中，水榭花城售楼处的一位置业顾问就透露，“政府打击的政策太多，尤其是社保要求这一块让买房门槛大幅度提高。燕郊的房子已经开始出现比较明显的降幅，调整迹象阶段。部分购房者观望情绪明显，而一些着急用钱的业主和炒房客已经开始降价抛售房产。”
“降幅两成起跌”基本是燕郊二手房的常态。链家地产燕郊门店的置业顾问小李在陪北青报记者看房时表示，二手房成交活跃的首尔甜城、天洋城、福成上上城五期等项目相比3月份时的历史最高点，降价幅度都在万元左右。
小李随后向北青报记者介绍了天洋城的一套64平方米一室一厅，报价160万，均价约为2.5万元/平方米。“同户型的房子3月份我也卖了一套，225万成交的，现在低价卖房的都是着急套现离场的投资客，您可以轻松抄底。”小李介绍道。
除了天洋城以外，首尔甜城的中介也表示，“我们小区的房价的确降了，年初有许多二手房都是以单价35000元/平方米左右过户的，最近成交的单子只有25000元/平方米左右，部分业主甚至接受再降价出让。”
另外，据房天下网的公开数据显示燕郊楼市的热度的确在持续下降。燕郊房产的浏览量自三月以来出现明显下降，五月浏览量较二月下降近80%。
记者根据房天下网公开数据分析发现，从“3.17”限购出台以来，燕郊二手房平均成交价格从三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米，整体跌幅超过20%。
掉头向下的不仅是燕郊，南城的固安，因为机场二高速和大兴地铁的南延在去年坐上了楼市上升的“特快专列”，如今也同样因为严格的限购政策，价格和成交量都如过山车般一路向下。
统计数据显示，2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、16318元/平方米，而现今，固安新房均价已来到27000元/平方米，两年以来涨幅超过400%。个别楼盘的报价甚至一度接近30000元/平方米。但在调控后，2万元左右的新盘也成交寥寥。
位于固安南某个以大户型为主的项目，近期引入了捷克小镇的概念吸引购房人，项目的销售人员告诉来访的北青报记者，“2月份项目曾打算上半年开盘推新，但调控政策出台后，购房资格和首付比例的问题，让许多积累的客户退出了，目前得到的消息是开盘可能要到下半年了，具体价格未定。”
相比新房的遮遮掩掩，固安的二手房也率先开始了降价，房天下数据显示，固安二手房成交均价从三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，跌幅超过20%。
对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，环京这样的调整很正常。因为环京地区在过去的一年左右时间里，房价上涨了100%以上，甚至某些地区上涨了150%左右，在短期内透支了体力，存在短期泡沫。因此随着调控的展开，环京房价下调20%甚至以上，才能吸引新的购房者出手。
限购下，环京商住当道
限购升级让环京区域的房产中介与开发商备受冲击，然而，与北京全面限购不同，环京地区纳入限购范围的仅仅是普通商品住宅，暂时并不包括商业、办公类项目，因此，低首付不限购不限贷的商务公寓再次成为开发商们揽客的筹码。
在燕郊发放小传单的销售人员，手里攥着多个项目的宣传单页，在了解到记者并没有购房资格后，转而推荐不限购的酒店式公寓产品。
“小户型、低总价，100万出头，贷款就贷50-60万 月供在6000左右 只能贷10年。”这类的商住楼往往比周边的住宅便宜一些，成了当前环京楼市力推的产品。
据北青报记者探盘了解，在环京商住项目中，因为不限购的卖点，一些项目甚至要求购房者同时缴纳装修费和所谓的电商费。
“我们的公寓房不限购不限贷，还赠送精装修，每平方米只收取1000元，开发商会按照1500元的标准交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元装修费就可以了。” 紫竹湾商业广场项目的销售人员表示。
除了捆绑装修，还有商住项目的销售人员表示：“现在购买会有团购价，但需支付5万元电商费才能享受团购优惠。”
然而，这些项目并未出现“开盘即售罄”的火爆情况，很多商住项目开盘个把月以来，仍有不少房源在售。对此，业内人士表示，由于北京商住项目被明令禁止，购房人担心环京区域的商住产品也会遭遇类似的政策加码，因此在购入前十分谨慎，即便不限购不限贷，但由于商住始终游离在灰色地带的硬伤，购房人对其并不积极。
仍有新的投资客在杀入
虽然环京楼市整体陷入低谷，但也有个别项目仍有购房人在不断涌入。位于涿州的桃园新都孔雀城是少有的近期开盘顺销的住宅项目，由于涿州不要求社保，允许外地户籍购买一套住宅，加上高铁直达，使得新的投资客涌入。据北青报记者了解，该项目定价约为12000元/平方米，可以首付30%，但买房需要绑定9万元的车位。
不过在许多投资者眼中，因为仍能使用杠杆买房，因此这样的价格和捆绑销售仍是可以接受的。但对于大部分已经入场的炒房客来说，他们的房子只能卖给那些胆大的接盘者。
一位燕郊当地的业内人士表示，目前在燕郊和固安等地，已经有部分炒房客开始少量购入上一批投资客抛售的房产。但受三年社保的影响，采取的是先交钱后过户的模式，新旧炒房客和中介之间签个三方协议，然后交钱，并由第三方的公司来帮助接盘者缴纳3年的社保，拿到购房资格后再行过户。但由于数量较少，并未对整体楼市产生影响。不过，这类方法都是在投资客与投资客之间转手与接盘，刚需并不愿意选择这类极具风险的方式。
链家地产燕郊区域的一位门店经理也表示，虽然不少项目都在降价出售，但追涨杀跌的习惯，造成市场上都是观望的多，出手的少。
该经理介绍到，目前着急卖房的一般是两类人，第一类是纯粹的炒房客，怕获利回吐得太猛；第二类是置换人群，这类人打算在北京或者其他城市买房，随着环京楼市的下行，这些人手中的房子在缩水，换房的成本在增加。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，二手房市场并不能完全说明环京楼市现在普遍的市场价，新盘价格的指向性更大。此轮限购将抑制短期炒房客，消化过去一年两年里过快的涨幅，但长远来说，随着京津冀一体化发展，各大开发商的不断涌入，都说明环京楼市的未来前景仍被普遍看好。
来源：北京青年报
附：《2017中国私人财富报告》：56%高净值人群拥有境外投资
日，中国私人银行业务迎来十周年之际，在个人高端客户金融服务领域享有盛誉的招商银行和全球领先的管理咨询公司贝恩公司联合发布《2017中国私人财富报告》，这是继2009年、2011年、2013年和2015年四度合作后，双方第五次就内地高端私人财富市场所做的权威研究。
报告指出，2016年中国个人可投资资产1千万人民币以上的高净值人群规模已达到158万人，全国个人持有的可投资资产总体规模达到165万亿人民币。中国私人财富市场规模十年增长五倍，持续释放可观的增长潜力和巨大的市场价值。
“一带一路、创业创新”影响持续深入，助推区域发展，高净值人群地域分布更为均衡。伴随十年经济发展，高净值人群创富方式更趋多元，代际传承和企业创新推动人群结构进一步分化，他们的投资行为也呈现出“心态更成熟、眼界更开阔、考量更长远”的特征。
总体保持高速增长，另类投资产品表现抢眼
报告指出，在经济L型运行的背景下，中国私人财富市场继续保持高速增长。2016年，中国个人持有的可投资资产总体规模达到165万亿元，年的年均复合增长率为21%。其中，其他境内投资增速达35%，领先所有资产类别，私募证券基金、券商资管产品和互联网金融等新兴投资产品贡献较大；同时，2014年底央行开启“降息降准周期”，利率政策宽松带动房地产市场复苏。投资性不动产净值年均复合增长率由年的8%回升至30%；此外，资本市场产品市值年均复合增长率约22%，增速较前两年相对放缓。
2016年，中国的高净值人群数量达到158万人；与2014年相比，增加了约50万人，年均复合增长率达到23%，相比2012年人群数量实现翻倍。其中，超高净值人群规模约12万人，可投资资产5千万以上人士共约23万人。从财富规模看，2016年中国高净值人群共持有49万亿人民币的可投资资产，年增速达24%，相较年有所增加；人均持有可投资资产约3100万人民币，与年基本持平。
综合各项宏观因素，报告预计2017年中国私人财富市场将继续稳步增长，全国个人可投资资产总体规模将达到188万亿元，同比增长14%，相较年有所放缓；中国高净值人群将达到187万人左右，同比增长18%；高净值人群持有财富总量将达58万亿元，同比增长19%。
中国私人财富市场总体依然处于快速增长阶段，具有巨大增长潜力和市场价值。
全国22个省市高净值人数超过2万人，其中共有9个省市高净值人数超过5万人，东南沿海五省市率先突破10万人
截至2016年末，全国22省份的高净值人数已经超过2万人，而在2006年只有广东1个省份超过2万人。其中中西部地区和“一带一路”相关省份增长显著，显示出我国经济增长逐渐由一线城市、东南沿海核心区域向全国范围拓宽的态势。2016年末，东南沿海五省市（广东、上海、北京、江苏、浙江）的高净值人数率先突破10万人。除此之外，4省的高净值人群数量超过5万人，分别为山东、四川、湖北和福建；6省市的高净值人群数量处于3-5万人之间，分别为辽宁、河南、天津、河北、安徽和湖南。
报告认为，高净值人群的财富目标更成熟、资产配置意识增强、财富传承需求的认知和反思更深入。首先，财富目标从早年的“创造更多财富”演变成如今以“财富保障”和“财富传承”为首要考量。其次，资产配置更理性、更开放，对风险的辩证认识促使高净值人群不再局限于传统的投资品种，开始积极关注并尝试另类投资产品。再次，出于分散风险和捕捉投资市场机会的考虑，拥有境外配置的人群占比不断提升，人均境外资产配置比例近年来趋于稳定。最后，财富传承成为热点，高净值人士普遍认识到对物质财富传承的需求，而且逐渐认可精神财富传承以及企业传承设计的必要性。
重视“财富保障和传承”，资产配置多元化，对财富管理机构信任加深
随着财富原始积累阶段性目标的达成，“保障财富安全”和“完成财富的代际传承”合计占比已达近50%，这反映出高净值人群以“创造更多财富”为始的蜕变。随着全球政治、经济环境的不确定性日渐上升，高净值人群逐步意识到理财的根本目的，是能够抵御经济下行和市场周期所带来的各种不可控的风险，保障财富安全并完成代际传承，进而实现长久、稳定的家业繁荣。跟踪调研也显示，高净值人群对专业机构的依赖度不断提升，机构理财钱包份额在2017年上升到约60%，其中私人银行管理部分达到不了近50%。
传承内涵不断丰富，财富传承站上家族治理新高度
自2015年起，“财富传承” 成为高净值人群继“财富保障”之后最重要的财富管理目标。虽然目前大部分高净值人群仍主要关注对财富本身传承，但是更深层次的需求正在逐渐浮现。财富传承的内涵逐步丰富——从简单的物质财富传承和风险隔离，到精神财富传承和家族企业传承。站在家族治理的新高度上，高净值人群开始全盘考量物质财富、家族企业和精神财富的传承，借助企业管理的智慧协调日益庞大的家庭乃至家族关系，探索以制度化的方式来约定和规范家族内部的议事规则和重大决策。报告认为，高净值人群对放松管理权普遍持开放态度，但在企业所有权的安排上仍较为保守。
人均境外资产配置比例趋于稳定，境外投资开始回归理性化
随着经济全球化的概念日益深入人心，中国高净值人群投资眼界更为开阔，多区域、多币种、多形式的跨境多元化配置正在获得高净值人群的认可。报告数据显示，境外资产配置自2011年起成为投资热点，此后高净值人群渗透率逐年上升，一度超过50%。自2013年起，高净值人群人均境外资产配置比例趋于平稳，保持在20-30%的水平。从投资目的来看，高净值人群从简单的分散风险过渡到主动追求收益，境外资产配置逐渐分散，资产类别的复杂度有所提升。机构选择方面，随着对境外投资风险和复杂度的认识加深，高净值人群更看重财富管理机构在产品选择和资产配置方面的专业性。投资地域方面，近年来澳大利亚、加拿大和新加坡等地则升温明显。
高净值人群创富方式多元化，人群结构进一步分化
报告指出，创富方式的转变推动私人财富市场客群结构的改变：企业家群体内部进一步分化，二代继承人和财富新贵涌现，越来越多的二代企业家承担起家族企业管理的责任。随着越来越多的企业家选择引入职业经理人和外部专业人士完善企业治理，市场资本化程度的提升、IPO和新三板的开闸提高了股权的流动性和变现机会，也造就了一批以职业经理人、高管和专业人士等职业金领为代表的新型高净值人群。
中国私人财富市场竞争态势的回顾、展望与启示
境内市场从百舸争流到优势分化
报告指出，市场建立初期，中资银行凭借品牌、网络和产品服务等优势取得领先地位；外资银行积极参与业务布局，纷纷抢滩中国境内财富管理市场。经过多年的市场耕耘，中资私人银行优势逐渐扩大，特别是领先私人银行品牌的聚合效应凸显。相较之下，外资银行进行了相应的战略调整并重新定位目标客户群体。其他财富管理机构（包括证券、基金、信托和其他第三方独立理财机构等）依托产品和分销渠道持续快速发展。
境外市场，品牌和专业性拉动外资银行获得青睐，中资银行加大战略投入
报告数据显示，高净值人群在境外财富管理市场看重外资私人银行的品牌和专业的团队，但语言和文化差异依旧是外资银行的获客壁垒。中资银行持续加大境外投入，在香港、北美等地设立海外分行，承接国内的客户关系打造跨境财富管理平台。考虑到高净值人群的选择偏好，中资私人银行的海外分行需要深耕培育专业的服务团队，加强产品的筛选和定制化能力。
打造差异化竞争力成财富管理机构制胜关键
展望未来，中国私人财富市场增长动力强劲，市场资本化催生的“新钱、新财富”将持续涌入，新兴行业企业家和金领人群比例将持续上升；高净值人群财富传承意识将进一步增强，部分家庭开始全盘考虑规划家族治理；高净值人群对数字化手段更为熟悉并逐步接受，金融科技也将深度融入私人银行服务和财富管理。财富管理机构应当找准自身定位，明确目标细分客户群及其产品、服务需求，建设清晰的差异化竞争模式和相应的核心能力，避免盲目追求大而全的全覆盖策略。只有顺势而动，从客户的核心需求出发，积极打造差异化竞争模式和核心能力，强化境内外联动的综合金融服务平台，财富管理机构才能赢得客户的长期信任，在激烈的市场竞争中脱颖而出。
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