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建设公司物业管理项目邀请询价函
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加入日期：地 区：广东省内 容：**民航机场建设有限公司物业管理项目邀请询价函
一、基本概况
*.物业名称：**民航机场建设有限公司办公楼
*.物业类型：办公区
*.建设单位：**民航机场建设有限公司
*.工程性质：公共建筑
*.建筑类别：公用建筑类
*.建筑耐火等级：公共建筑一类
*.位置及面关键词： 物业管理
&招标公告正文
广东民航机场建设有限公司物业管理项目邀请询价函
一、基本概况
1.物业名称：广东民航机场建设有限公司办公楼
2.物业类型：办公区
3.建设单位：广东民航机场建设有限公司
4.工程性质：公共建筑
5.建筑类别：公用建筑类
6.建筑耐火等级：公共建筑一类
7.位置及面积：广东民航机场建设有限公司办公楼位于广州白云国际机场东南工作区，空港南横六路与机场南四路交叉口东侧；地上办公楼建筑面积9695.18平方米；地下车库1488.28平方米；室外停车场：6000平方米。
8.因项目要求特殊性，现邀请（1.广州云港物业有限公司，2.广州市庆德物业管理有限公司，３.广州市伟华物业管理有限公司）进行询价招标。
9．限价及招标期限：115万/年。本次招标合同期限为两年。
二、物业管理范围及总体要求
1. 物业管理服务区域：广东民航机场建设有限公司办公楼（含室外停车场），详细范围以规划红线图纸为准。
2.总体要求
2.1广东机场建设有限公司办公楼内配属的电梯、太阳能热水器、中央空调新风机、楼层配箱及配电柜等特种设备及专用设备的运行维护与保养。
2.2物业管理服务区域内清洁卫生、绿化布置及养护、前台接待、停车场车辆停放秩序、报刊收发等后勤事务管理服务，协助管理安全护卫、消防安全管理。
2.3广东民航机场建设有限公司办公楼是重要场所。因此，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。
2.4中标人组建派出的物业管理机构服从采购人统一管理。
2.5中标人对的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。
2.6采购人对中标人提供的管理方案中的一些重要岗位的设置及人员录用、管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。采购人如认为有必要可查阅中标人的财务状况及财务报表，但查阅内容不应涉及商业秘密。
2.7在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人组建派出的物业管理机构人员有直接指挥权。中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康；相关专业岗位人员应持有相应上岗资格证。
2.8中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象；一些公众岗位录用人员基本条件要符合《物业管理公司人员聘用表》的要求，服装费用由中标人承担。
2.9中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
2.10采购人在物业管理服务区域内举办大型接待和庆典活动时，中标人要配合做好相关活动的服务管理要求，而不另外增加费用。
2.11中标人不得擅自改动办公楼内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。
2.12中标人对办公楼的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，确保办公楼人身和财产的安全。
2.13中标人应遵守采购人的各项规章制度。对管理能力低、服务质量差的工作人员，采购人有权采取相应的惩罚措施，或责令中标人另行派遣人员。
2.14物业管理服务区域内采购人正在筹备和实施建设中的项目，中标人应做好相关配合工作。
2.15为保证物业管理目标的实现，中标人必须按照国家有关规定依法用工。中标人派遣的物业管理服务人员不包括全日制在读实习生；所聘用人员包括但不限于管理员、技术人员绿化清洁人员等。
2.17中标人派遣的物业管理服务人员要符合“遵纪守法，爱岗敬业，无犯罪记录，身体健康”的基本要求，排岗用工应符合《劳动法》的有关要求,并按广州市区用工标准签订合同。
三、物业管理服务岗位配置表
序号 项目 人数 人员素质要求
1 项目负责人 1 大学本科学历，45岁以下，具有8年以上物业管理项目负责人经验，是本企业在职员工。
2 前台接待员 1 物业值班员：大专或以上，女，年龄18-40岁之间，电脑操作熟练，粤语、普通话流利，善于表达和沟通。
3 技术主管 1 55岁以下，具备10年或以上物业管理工作经验，有良好的沟通能力、工作责任心和管理能力强，精通设备的日常维护保养。
4 技术人员 2 高中毕业（含）以上或中级技术工人职称以上（含中级），年龄18-48岁之间，，有2年或以上相关工作经验，熟练掌握应聘岗位的的操作技能，具有国家颁发的相关岗位操作上岗证。
5 保洁员 5 高中毕业或以上，年龄18-55岁之间。
6 绿化养护员 按实际情况提供 高中毕业或以上，年龄18-55岁之间。
四、物业管理分项内容
（一）设备设施运行、维护、维修
1.范围：办公楼的所有设备设施的运行、维护、保养。包括但不限于：
1.1电气设备：
1.1.1相关操作人员应持有电工职业资格证。
1.1.2建立电气设备巡检及维修台账；建立严格的配送电运行制度、配电房管理制度；建立维修值班制度；建立电梯、空调系统运行管理制度和安全操作规程，保证电梯、空调系统安全运行和正常使用；制订科学合理的经济运行和节能降耗措施，为采购人提出节能减排的合理化建议。
1.1.3楼层配电房内配电柜、配电箱、分体式空调、通排风设备、电开水器、太阳能热水器、公共区域（含办公室）照明、路灯照明、普通照明等设备设施日常运行维护；电气设备每天巡查维护和重点检测；确保照明灯具、线路、开关及各类用电设备完好无损；各种设备用房整洁干净无杂物。
1.1.4参照广州市质监部门要求，定期对电梯进行保养，确保电梯安全运行并通过年检；做好电梯巡检、维修记录。
1.1.5每月清洗空调新风机过滤网1次；办公室中央空调尘网每年清洗2次，保证空调设备处于良好状态；每季度更换公共开水器的滤芯，并定期检测开水器漏电开关、水龙头、供水管等配件，配件出现损坏时及时更换。
1.1.6协助做好办公楼安防监控设备的维修、管理。
1.1.7立有专人值班的总维修报障台，统一指挥调度并跟踪记录完成情况。供电运行和电器维修人员做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水、电梯等接到报修后，维修人员一般应在10分钟内到达现场抢修处理，并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证设备正常运行、使用和办公使用需要。
1.2消防系统：排烟设备、室内外消火栓；协助消防维保单位进行消防灭火器及防毒面具的检查、配备；协助消防维保单位开展烟感、自动喷水系统、气体消防系统的养护维修等。
1.3房屋建筑设施：
1.3.1定期巡查办公楼玻璃幕墙、钢架结构、楼面楼顶、外墙、地板、天花板、房屋门窗、地下停车场、广场地面及道路、各类标识基本情况；巡查卫生间、茶水间、楼梯间等一切公共场所的设施和防雷设施及防辐射设施基本情况。
1.3.2对上述巡查内容发现异常及时修缮（单笔费用200元以下）和反馈（单笔费用200元以上）。
1.3.3保障红线区域内排污管、化粪池通畅。
1.3.3建立和制定维修保养计划并做好记录。
（二）清洁卫生管理的范围、内容
1.范围：广东民航机场建设有限公司办公楼红线范围内建筑物外墙、公共走廊、道路、楼梯间、卫生间、广场、会议室等。
1.1清洁卫生工作，实行“五定”原则（定人、定岗、定时、定量、定标准）。
1.2每年清洗1次建筑物外墙。
1.3定期清洁屋顶天面，保证天面清洁及防止雨水积留。
1.4楼内公共区域设置的垃圾桶每天清理4次，清洗1次；并随时对垃圾桶进行清理、擦抹，周围不可有垃圾堆积。
1.5对项目红线范围内的广场、道路、设施（各类标识牌、路标、果皮箱、）等每天进行巡回保洁；楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场、道路等所有公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍；对地下层环境、设施进行巡回保洁。
1.6根据实际天气情况，对建筑物天面排水沟进行及时清理、清疏。巡回对各建筑物天面相关设施（出风口、玻璃天面、铝扣板等）进行清洁、保洁。
1.7定时对会议室等地毯进行吸尘、保洁、清洗。
1.8每天及时收集垃圾并集中清运至垃圾中转站；协助对产生的施工装修垃圾进行专项处理、清运。
1.9结合实际情况，对蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁等进行预防和灭杀并负责相关费用。（列四防费）
2.1有常用的环卫工具和设施（部分需由采购人提供资金购买的，所有权归采购人），建立环境卫生管理制度并认真落实，每天应有专人巡检和不定时抽查并做好检查记录，卫生间除定时清洁外，还应巡回保洁，保证卫生间洁净无异味。
2.2应配备足够的消耗物料，如厕纸、洗手液等，随时补充。
2.3楼内及建筑物外围道路及广场除正常定时清扫外，应不定时清洁，确保内楼容貌整洁。
2.4保洁人员的呼叫响应时限为3-5分钟。
2.5中标人负责提供所有卫生间的消耗品（如洗手液、卫生纸纸等）。每天定时检查和添加消耗品。中标人负责在清洁卫生过程中产生的洗涤剂、消毒剂、除臭剂及各种清洁卫生设备工具等费用。中标人负责所属区域“门前三包”、“垃圾处理”、“垃圾车垃圾桶”等与清洁卫生有关的一切费用。
2.6中标人负责对化粪池及排污、排水管道进行清理，承担相关费用，保证正常使用。
2.7清洁卫生标准：
2.7.1地面、走廊、通道、楼梯、扶手、台阶及物品表面无积尘、无积水、无杂物、无卫生死角，保持干净。
2.7.2面、窗、天花板以及物品，无污垢、无蛛丝。
2.7.3地板面及时清理脚印、沙尘，保持地面洁亮，定期大理石打蜡。
2.7.4厕所无异味、无积水、污渍、地毯吸尘，保持干净、干燥、无积尘、污渍、无异味及平整。
2.7.5室内鼠迹、蟑螂、蝇、蚊密度控制在国家标准之内。
2.7.6垃圾箱箱体光洁，箱外无垃圾，日产日清，坚持药物消杀。
2.7.7垃圾实行袋装化，按时、按要求完成清理保洁工作；垃圾做到日产日清，不准堆积滞留。
2.7.8红线范围内排水明渠内无堵塞、无积污。
（三）车辆、停车场管理的范围、内容
1.范围：地面临时停车及地下停车场。
内容：负责停车场管理，确保地面道路和地下停车场环境秩序良好，道路安全畅通，车辆停放有序。协调安保人员做好安全防范和日常巡查工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；过夜车辆停放应有记录、无管理责任原因导致的车辆和财物失窃事件。必要时并根据采购人要求对出入车辆进行检查。
2.1要有规范的车辆行驶、停放识别标记。负责保障区域内现有的交通指示标志明确，交通设施完善，区域内行驶路线要用标志牌、地下白线箭头指示清楚。
2.2建立停放登记制度，对经采购人单位确认的、需要在停车场停放的车辆予以登记；对停车场进行安全巡查，严防被盗事件发生，严防车辆出现因管理不到位导致投诉或索赔。
2.3禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等车辆进入停车场。
2.4停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，中标人协助消防维保单位负责定期检查。
2.5在停车场出入口处设置垃圾桶(箱)，保持场内清洁。
2.6负责车辆管理，采取一车一卡制，正确操作停车场管理系统，严格按照标准，杜绝乱象发生。
2.7负责道闸系统、警示筒等设施设备的使用管理。
2.8在交通、车辆、停车场管理服务中所需的常用工具、器材的维修等费用由中标人负责。应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识，物管服务区域内有重大活动或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。
（四）园林绿化管理的范围、内容
1.范围：广东民航机场建设有限公司办公楼红线范围内。
1.1.1按植物生长习性、位置环境等因素进行科学养护。包括水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。
1.1.2清洗，清除植物体表灰尘，促进植株呼吸，增强光合作用。
1.1.3修剪，适时进行修剪或疏剪，随时剪除枯枝、病枝、密枝，保持植株良好的形态。
1.1.4对室内摆设的植物，每月视其生长情况和采购人的要求进行更换，并承担费用。
1.1.5对室内绿化进行日常养护管理，在养护管理过程中视其生长情况进行更换并承担费用。
1.1.6配备足额专业养护人员（包括规划、园艺等方面的技术人员）。
1.1.7每日巡查绿地，清拣杂物（砖石、烟蒂、纸屑等），维护绿地卫生整洁无杂物，保持绿地、绿化带整齐、美观，适时补植和处理枯枝朽木及作业留下的枝叶、渣土。
1.1.8协助相关部门对办公楼附属绿化带内树木进行修剪，每年2次；主干油石灰水1次（以防虫害）。
1.1.9肥料、农药、工具、机械使用产生的油耗、维修费由中标人负责。
2.2.1整形树修剪要保持整形的几何面基本平整，同一几何面大部分分枝条长短不超过5cm，枯枝必须剪除。
2.2.2绿篱修剪要保持篱面基本平整，同一篱面大部分枝条长短差不超过5cm，枯枝应剪除，绿篱间杂树及时清除。
2.2.3树木修剪，按养观原则，随时进行。
2.3病虫害防治：
2.3.1积极做好树木，花草的病虫害预防工作，防先于治。
2.3.2一旦树木、花草发生病虫害，应及时进行喷酒药剂措施，喷酒药剂应均细致，并事后检查，效果不好应重新喷药。
2.4清除枯枝死树：
2.4.1办公楼内平常摆置的高大树的枯枝清除工作应及时进行。
2.4.2灌木绿篱的枯枝清除工作应及时进行。
2.4.3办公楼内枯死树木一经发现随时清除，需补种新树的应及时通知采购人补种。树木非中标人补种的，保活期6个月内由补种单位负责养护；中标人应协调采购人监督，保活期6个月期满后，交由中标人负责保养护理。
2.5节假日绿化供给
2.5.1平时在大堂、通道等公共场所保证一定数量绿色植物和花卉，每间办公室必须保证一颗绿色植物，应精心养护各类植物，使其生长旺盛，并承担费用。
2.5.2中标人负责提供物业管理服务区域内节假日（春节等）及重要活动时，大堂及其他活动现场的摆花及其服务工作（摆花种类、位置和数量由中标人提出方案，报采购人审批后确定）。超出中标人承诺绿化供给费用的，由采购人另行支付。
四、其他要求：
中标人在承包期满后，如项目进行下一轮的招标，应与下一轮的承包商做好交接工作。
五、物业管理服务费用支付
1.支付方式：采购人每季度向中标人支付当季度全额服务费。如有因满意度调查不达标、中标人被扣减服务费情况的，扣减金额从服务费内予以扣减。
2.支付时间：每季度最后一个月的15日（节假日顺延）前，中标人将本季度的服务费支付申请（含中标人开具的等金额物业管理服务增值税专用发票）递交给采购人行政综合部；采购人于每季度最后一个月28日前向中标人支付本季度物业管理服务费。
3.中标人每季度进行满意度调查，满意度调查结果作为主要服务考评依据。
3.1如服务考评分数在90分以上，则不对中标人进行扣减服务费；如服务考评低于90分，则在服务费内予以相应扣减。
1.采购人在广东民航机场建设有限公司办公楼内为中标人免费提供不少于20m2的物业管理用房。
2.采购人提供“广东民航机场建设有限公司办公楼物业服务工器具表”所列工器具，不能满足时由中标人自行配置。
3.各类用水用电费用（公共用水用电、办公用水用电）由采购人负责。
七、合同签订
1.自中标通知书发出日起30天内完成合同签订。如因中标人的原因，中标人30天内不能与采购人签订服务合同，采购人有权取消中标人的中标资格。
2.本项目服务期为2年。
3.注：上述服务项目内容、人员配置要求和时间要求。采购人可以根据和实际情况进行调整，中标人应按照采购人的调整方案和要求分阶段实施。
八、报名须知及须提交的资料：
（1）报名文件：营业执照副本复印件、联系人方式。
（2）报价文件：
需阐述开展工作的方案及实施计划、包含费用报价及构成说明（报价为含税价格）
法定代表人证明书及法人代表授权委托书原件；
营业执照复印件及授权人身份证复印件；
提交“公平竞争承诺书”（参考格式附后）；
以上资料需加盖单位公章，报价文件在评标当日提供。
公平竞争承诺书
广东民航机场建设有限公司：
依据贵方 的询价文件，我方代表（姓名、职务）经正式授权，代表（报价人名称）提交下述文件正本 1 份,副本1份。
在此，我方声明如下：
1.同意并接受询价的各项要求，遵守询价文件中的各项规定，按询价文件的要求提供报价。
2.询价有效期为递交报价文件之日起90天内。
3.我方已经详细地阅读了全部询价文件。我方已完全清晰理解报价的要求，不存在任何含糊不清和误解之处，同意放弃对这些文件所提出的异议和质疑的权利。
4.我方已毫无保留地向贵方提供一切所需的证明材料。
5.我方承诺在本次报价中提供的一切文件，无论是原件还是复印件均为真实和准确的，绝无任何虚假、伪造和夸大的成份，否则，愿承担相应的后果和法律责任。
6.我方完全服从和尊重评审所作的评定结果，同时清楚理解到报价最低并非意味着必定获得中标资格。
与本次询价活动有关的一切往来通讯请寄：　　
地址： 邮编：　　
电话： 传真：　　
报价人代表姓名： 　　
联系电话： 　　
邮箱： 　　
报价人名称(盖公章)：　　
法定代表人(签字)：　　
格式二：　　
法定代表人证明书
注：按提供的该表格格式填写，或使用工商管理部门的格式填写。
法定代表人授权委托书
授权委托证明书
（　 ）第　号
注：按提供的该表格格式填写，或使用工商管理部门的格式填写。
九、报价要求
（1）递交报价文件截止时间：日17时。
（2）报价文件需包含采购人提出的全部内容，内容必须真实，内容不全或弄虚作假，视为无效报价。
（3）不接受以邮件、电话、传真等形式的报价。
（4）报价人需将纸质报价文件于规定的递交报价文件截止时间前送达或寄递到广东民航机场建设有限公司。
（5）报价人需对报价文件予以密封。
（6）迟于截止时间递交的报价文件，将被拒绝。
（7）若响应报价只有一家单位，询价人有权重新再次询价，或者可与报价人再进行价格谈判，以谈判后的价格为准，报价人需无条件同意此项要求。
八、评标办法
询价小组对投标人的报价进行评审，如：是否按照本次通知要求进行报价、报价是否完整等。询价小组将各报价单位所报的总价进行汇总，将总价最低的投标人确定为本项目的中标供应商。
九、联系方式
单位名称：广东民航机场建设有限公司
联系人：李先生
联系电话：020-
地址：广州市白云区人和镇 新白云机场东南工作区
邮编：510470 邮箱：
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华东: 　　　　　　
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客户咨询:400-633-1888　　　　　　信息发布电话:010-　　　　传真号码:010-　　　　　　 总部地址:北京市海淀区车道沟一号青东商务区A座七层(100089)
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物业实务2复习题概要.doc 18页
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老师：今天的主题：物业管理实务2的课程辅导。
老师：问题1、现代物业的分类趋势是什么？
老师：提示：教材第10页
老师：问题2：居住物业的管理内容是什么？
老师：提示：教材第30页
老师：问题3：商业物业管理是什么？
老师：提示：教材第43页
老师：问题4：写字楼物业管理目标、内容与服务要求？
老师：提示：教材第44页
老师：问题5：工业园区物业的营销？
老师：提示：教材第68页
老师：问题6：仓储中心管理应注意的问题？
老师：提示：教材第75页
老师：问题7：特种物业管理的特点？
老师：提示：教材第87页
老师：问题8：酒店物业经营管理的模式？
老师：提示：教材第90页
老师：问题9：服务性公寓服务要求？
老师：提示：教材第96页
老师：问题10：学校物业的管理？
老师：提示：教材第101页物业分类管理概论
一,名词解释题:
1.物业分类管理:就是物业管理企业为了实现物业管理活动的满意目标,根据物业的性能,特点及其变化,业主和物业使用人的需要,以及物业管理工作的资源条件情况,运用现代物业管理方法,手段开展工作的针对性的,专门化的物业管理活动.
2.职业经理人:所谓职业经理人是指以企业行政为第一要务,接受投资者聘用,根据合同条款,运用杰出的管理和经营手段,使企业发展和获取利润的专门人才.
二,填空题:
1.物业分类管理是一个相对的范畴,物业服务管理从一开始就具有综合性和专业性,必须有专业人员和专门机构来施行.
2.在国外物业分类管理是随着物业管理市场的发展和社会分工的需要而发展的.
3.在英国,微观上,19世纪60年代伯明翰市的奥克维娅?希尔(Octavia Hill)最早为其出租物业制定了一套规范.在宏观上,伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要,从城市建设的角度出发,开创了由政府出面主持房地产即物业的成片开发,租赁,管理的先例.
4.英国政府对物业管理行业实行社会化管理,一般不干涉,而由住宅中介机构——住宅管理协会负责协调.
5.1868年英国皇家测量师协会(半官,半民性质)成立,它实际上是"准"全国性物业管理协会.其所辖的7个技术专业小组成员,除履行各自的与房地产有关的专业技术职能外,均要同时承担物业管理职能.
6.物业管理起源于英国,但真正的现代的专业性物业管理却是于19世纪末至20世纪30年代在美国形成和出现.
7.在美国,对物业管理公司来说,每一个物业均是其盈利中心.但作为一个公司来讲,处于战略考虑,他的管理模式,管理制度,管理程序都是统一的,都实行标准化管理.
8.从公司内部运作看,美国的物业管理企业的管理,一般以1名或多名注册物业经理为核心,其他人员围绕其开展工作.管理服务的日常事务,就主要是通过外包的方式,由专业性企业承包,物业管理企业起一个总调度和总负责的作用.
9.广州珠江物业酒店管理有限公司从90年代初就开始引进香港第一太平戴维斯物业咨询公司的经营管理经验,采取物业承包的方式承接广东世贸大厦的物业管理业务,在物业分类管理方面较早进行探索.
10.深圳中海物业介入写字楼,商场,商住区,别墅区等不同类型的高档物业达100余处,成为"中国第一大管家"
11.1994年3月在沿海开放城市几年来物业管理试点的基础上,建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,提出逐步推行"社会化,专业化"管理模式,
12.日,中国物业管理协会成立,不但使物业行业走上了自律中发展的轨道,而且也为物业管理企业的专业化提供强有力的行业性专业技术指导与支持.
13.日正式实施国务院《物业管理条例》明确了房地产开发与物业管理相分离的原则,为物业分类细化管理广阔的空间和法律保障.
14.《条例》第四十条"物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人"的 规定,
15.黄安永在《物业管理辞典》(1999.5版)中,提出为了使物业管理更加专业化,科学化,根据物业使用功能的不同将物业分为生活,办公,经营,生产等.
三,选择题:
1.以下属于物业分类管理的特点的有(docsou.com)
A,物业管理主体的多样性 B,物业分类管理对象的特定性
C,物业分类管理活动的竞争性 D,物业分类管理手段的先进性
E,物业管理服务目标的双重性
2.公寓大厦,摩天大楼的出现及其管理的需要,以及物业管理组织( ABC )等专业性物业管理行业组织的成立,使美国的物业管理进入专业化管理时代.
A,芝加哥建筑物管理人员协会(CBMO) B,建筑物业主组织(BOO)
C,建筑物业主与管理人员协会(BOMA) D,住宅管理协会
3.在英国,物业管理企业间分工明确,物业管理中的
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安康市人民政府办公室关于印发安康市物业管理实施办法的通知
来源：安康政府网
各县区人民政府，市政府各工作部门、直属机构：《安康市物业管理实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。&安康市人民政府办公室2016 年 11 月 21 日&安康市物业管理实施办法第一章 总 则 &第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，创造良好的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》等有关法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。第三条 新建住宅区必须实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅区，应当创造条件，逐步实行物业管理。第四条 市住房和城乡建设部门负责本市物业管理活动的指导、监督和管理工作。县、区人民政府住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会负责组织本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举及备案工作；依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。公安部门负责物业管理区域内的治安管理，指导物业管理区域内汽车停放管理及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域内的矛盾和纠纷的处理；及时查处损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规等工作。规划部门负责在土地出让前的规划设计和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公共设施设备配套建设指标；依法查处违法建筑。发改（物价）部门负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的价格行为，及时查处物业服务企业的收费价格违法行为。质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备等特种设备进行安全监察；依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。消防、公安派出所部门负责对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理等行为。环保、民政、财政、人社、卫生、信访、人防、安检、工商、城管、税务、司法、文广以及供水、供电、供气、通信、网络等有关部门，依照有关法律、法规或者规章以及本办法的规定，负责各自职能范围内的物业管理和服务工作。第五条 各级政府、相关部门按照分级管理、分工负责的原则，依据《安康市物业管理投诉受理处理办法》负责各自职责范围内的物业管理投诉受理、处理工作，服从安康市物业管理投诉处理综合协调委员会的监督、指导。第六条 拥有共有设施、设备与场地的物业原则上划归一个物业管理区域。在同一物业管理区域内，只能委托一个物业管理企业进行管理。建设单位应当在申办商品房预售许可证和销售登记备案前，向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请。第七条 未实行物业管理的老旧住宅区，由当地县区政府、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会按照属地管理的原则引导业主自治管理，有条件的逐步建立起与之相适应的物业管理模式。&第二章 业主大会&第八条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主合法权益。一个物业管理区域内，房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到 50％以上，或者首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，并且房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到 20%以上的可以召开首次业主大会会议。第九条 物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面告知物业管理部门和街道办事处（乡、镇人民政府）社区居委会。街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会接到通知后30 日内， 组织成立首届业主大会筹备组，并担任筹备组组长， 组织召开首次业主大会会议,物业主管部门积极做好指导工作。筹备组由业主代表、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会、建设单位组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会组织业主推选产生。筹备组组建后的 7 日内，应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。第十条 筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。本款（一）、（二）、（三）、（四）款的内容应当在首次业主大会会议召开前 15 日内以书面形式在物业管理区域内公告。第十一条 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。住宅物业业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套一票。其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积 100 平方米以下房屋为 1 票，100 平方米以上的每满 100 平方米的为 1 票。第十二条 住宅小区召开业主大会会议，应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会，邀请派代表参加，并认真听取办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会的建议。第十三条 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20％以上业主提议；（二）物业管理企业提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；（四）办事处、社区居委会提议；（五）其他情况。提议召开业主大会会议，应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。业主委员会不履行组织召开会议职责的，办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会应当责令业主委员会限期召开，逾期仍未召开的，可以指定提议人或其他合适业主为召集人，按照程序召开。第十四条 首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业行政主管部门和当地街道办事处（乡镇人民政府）申请备案：(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会的会议记录和会议决定;(三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。第十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告，业主可以查询。第十六条 业主委员会任期一般为 3 年，具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。业主委员会任期届满前 2 个月，应当向街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会报告。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会在该物业管理区域内成立业主委员会换届改选工作组，组织做好换届改选工作，组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起 10 日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第十七条 业主委员会应当建立活动档案，档案包括：各种会议的书面材料;业主委员会选举产生、备案材料;物业服务合同;业主委员会认为需要存档的其他材料。第十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或者规章的，物业行政管理部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第十九条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关等部门，接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员指导监督，作出的各项决定，应当告知属地街道办事处、社区居委会，并听取意见和建议。&第三章 前期物业管理 &第二十条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房应当在出售前三十日完成招标，预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》前完成招标。当投标人少于 3 个或者住宅物业低于 3 万平方米的，经物业行政管理部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十一条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。合同内容包括：物业的使用、维护、管理和物业服务的内容与质量、费用标准，业主的共同利益，业主应当履行的义务，小区规划建设的公益性用房、会所、车位（库）、绿化、消防等公共配套设施的产权归属及相应的租（售）方式、价格和违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，应将前期物业服务合同、管理公约在物业行政主管部门备案。第二十二条 建设单位在开工前应将物业的规划、设计服务合同等方案报经物业行政主管部门备案;物业建成后应当经物业主管部门验收，达到交房条件标准后方可交付业主使用和办理房屋权属登记。第二十三条 物业区域内道路、绿地、建筑物主体和外墙、屋面、管线、电梯、楼梯、走廊等其他不可分割的共有部位、共用设施设备及相关场地空间，建设单位应随房屋的出售一并转移归业主所有，建设单位不得保留自用或单独出售出租。第二十四条 规划行政主管部门应加强项目的建设过程监管，确保配套设施建设到位；项目在交付使用前，规划行政主管部门应对配套设施进行验收备案。第二十五条 建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，同时移交下列资料：（一）竣工总平面图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收意见书等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）物业管理必需的其他资料等。第二十六条 物业服务企业承接物业时，应当共同对共用部位、共用设施设备进行查验，签订承接查验确认书。建设单位在办理交房手续前，将承接查验确认书在物业行政管理部门备案。第二十七条 建设单位在申请商品房预售许可证前，必须到物业行政管理部门办理《前期物业服务合同》《临时管理规约》和物业服务用房、小区配套设施手续备案，并在商品房预售或者销售时在销售场所予以公示。第二十八条 新建物业管理区域内，建设单位必须按照下列规定配置物业管理用房:(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3 ‰提供，但最低不得少于一百平方米;(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米 的 3‰提供外，超过部分按 1‰的标准提供;(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于总面积 50%。物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用，业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂。第二十九条 建设单位应当对物业管理用房配置独立的水、电等计量器具，具有通风、采光等基本功能。&第四章 物业管理服务&第三十条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。经业主大会决定或者业主共同决定，物业管理区域可以由业主自行管理，也可以选聘物业服务企业或者其他专业管理人管理。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。第三十一条 物业行政主管部门应当建立物业服务企业信用系统，对物业服务企业实行动态监督管理。外地物业服务企业来本市从事物业管理活动的，应在市县（区）物业行政管理部门备案。第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并在签订之日起 15 日内在物业行政主管部门备案。 物业服务合同应当对物业服务事项、标准、费用、双方的权利和义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。第三十五条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本细则第二十五条规定的资料。 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理服务用房和本办法第二十五条规定的资料交还给业主委员会。第三十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规或者规章规定的行为，物业服务企业应当进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告。第三十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。第三十八条 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼。业主、业主委员会、物业服务企业对有违反本办法的行为，可按照《安康市物业管理投诉受理处理办法》向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。&第五章 物业配套设施使用与维护 &第三十九条 凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育、安防、停车等各项配套设施。在建设过程中，市、县区相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。第四十条 老旧住宅小区物业配套设施设备不完善、又未交纳物业专项维修资金的，按照属地管理的原则，由县区人民政府、街道办事处负责逐年逐步改造完善。第四十一条 在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。第四十二条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第四十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。对其它因改制、破产企业等无人管理的住宅区，由社区居民委员会聘请保洁员，负责小区卫生保洁，适当收取每户卫生管理费。第四十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定；车位收益主要用于全小区重大设施设备及共用部位维修、更新及改造，也可以按照业主大会的决定使用。第四十五条 物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。物业管理区域内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。停放费、占用费的收费标准应在物业管理区域内公示。第四十六条 本市范围内住宅小区道路管理纳入城市道路交通管理范畴，对于车辆占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮挡）消火栓等危害公共安全的行为，物业服务企业应及时向公安派出所、交警、城管部门报告，公安派出所、交警、城管部门应采取强制措施及时予以清除障碍，并根据国家法律法规进行处罚。第四十七条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金的收取、使用、管理按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部第 165 号令）和有关规定执行。第四十九条 老旧小区物业维修资金的续筹、使用，应当按照《住宅专项维修资金管理办法》有关规定执行。在老旧小区改造中，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容：（一）房屋本体：屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等；（二）配套设施：道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。在电梯更新中，维修资金主要用于运行时间超过 15 年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。第五十条 老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：（一）委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；（二）集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；（三）默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；（四）异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。第五十一条 发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：（一）电梯故障；（二）消防设施故障；（三）屋面、外墙渗漏；（四）二次供水水泵运行中断；（五）排水设施堵塞、爆裂；（六）楼体外立面存在脱落危险；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的物业行政主管部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。未缴纳住宅专项维修资金的需业主自筹资金。物业行政主管部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后 3 个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。第五十二条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 物业保修金的管理按照陕西省《新建住宅物业保修金管理办法》执行，建设单位在办理产权确认登记时，应当提供物业保修金缴存证明。第五十三条 物业存在安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会决定或者业主共同决定，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第五十四条 物业使用中禁止下列行为：（一）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；（二）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；（三）破坏或者擅自改变房屋外观；（四）损坏或者擅自占用、改建、移装共用设施设备；（五）堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；（六）乱丢垃圾，高空抛物；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）有关法律、法规或者规章以及管理规约禁止的其他行为。&第六章 物业服务收费 &第五十五条 物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则。第五十六条 物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。中央空调、电梯、公共用水、电等按照据实分摊、定期公布的原则进行收费，由市价格行政主管部门制定具体监管办法并监督实施。第五十七条 保障性住房和普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由建设单位与物业服务企业在政府规定的价格范围内协商确定并以合同进行约定。第五十八条 实行政府指导价管理的前期物业服务收费标准由价格主管部门根据当地物业服务成本、最低工资标准以及消费物价指数变动情况，适时进行调整并与发布。第五十九条 业主大会依法选定物业服务企业后，物业服务收费实行市场调节价。物业服务企业为业主提供的《物业服务合同》应约定物业服务标准、收费标准及特约服务等，收费标准由业主与物业服务企业协商确定并在物业服务合同中约定。物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项。第六十条 实行前期物业服务的普通住宅小区，利用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，车辆停放服务费和场地占用费实行政府指导价，具体价格由当地价格、物业主管部门核定，收取的费用用于弥补公用设施设备维护费用；业委会成立后，由业主大会决定是否用于机动车停放及费用标准、资金用途等。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于相关产权业主共有。机动车辆停放服务费、场地占用费的收取标准应当在物业管理区域内公示。第六十一条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳； 出售后已交付物业买受人或者因物业买受人的原因未入住的， 物业服务费以合同约定标准执行。第六十二条 业主应当依法依约及时足额缴纳物业服务费，对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。第六十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向用户收取手续费等额外费用；委托单位可以向受托的物业服务企业支付相关的代收业务劳务费，但不得采取变相涨价的方式，将上述费用转嫁由终端用户承担。 物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。&第七章 附 则 &第六十四条 建设单位、物业管理企业、业主、使用人和其他单位、个人违反本实施办法的，有关部门依照《陕西省物业管理条例》等有关法律法规规定依法予以处罚。本办法未涉及的物业管理事项，按照国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》的相关规定执行。第六十五条 本办法自 2017 年 1 月 1 日起施行，有效期至2021 年 12 月 31 日。&
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