房子涨价，卖方毁约，违约金数额问题！（原创）二手房jghlawyer
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金光海律师
摘要二手房买卖交易过程中，因房屋价格上涨而导致卖方毁约的案件屡见不鲜，买方的正当权益得不到有效的保护，究其原因是卖方的违约成本太低，助长了卖方毁约，因此，本文仅从合同稳定性的角度，探讨购房合同的违约金数额问题。现状随着房地产交易的日益增多，房地产纠纷便不可避免的出现，其中二手房买卖纠纷属于房地产纠纷案件中，一种比较常见的房屋买卖纠纷，此类纠纷交易呈现的特点是：一、购房合同的版本是各地建委或房管部门统一格式的《存量房买卖合同》，此类合同的签订一般是通过中介机构居间介绍签订，中介机构作为第三方以居间人的身份，作为合同主体与买卖双方三方签订合同；二、除了上述固定格式的《存量房买卖合同》外，买卖双方及中介机构会针对交易房屋的具体情况及买卖双方协商的一些特定条款补充签订《补充协议》，作为《存量房买卖合同》的补充或更改；三、合同履行的相关流程，一般是合同签订后买方需要向卖方支付定金，买卖双方向中介机构提供相关资料，由中介组织双方办理网签、解压、评估、贷款等手续，待相关手续办理完毕或同时，买方向卖方支付首付，卖方向买方交付房屋，待银行放款后，买卖双方办理房屋过户手续及卖方户口迁出手续等；四、合同中关于违约金数额的条款，一般比较多见的是，一方提出解除合同，由违约方向守约方支付房屋总价20%的违约金；因为上述房屋交易流程，有先后顺序，并需要一定的期限，在这个交易未完成的过程中，如果出现房屋市场价格波动，因利益驱动，买卖双方就不可避免的出现了各式各样的纠纷，比较常见的，因房屋价格上涨，卖方会以各种理由阻碍合同的继续履行，甚至主动提出合同价格之外的提价要求，导致交易不能按合同正常履行。法规《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定&当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少&；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》　第二十九条规定&当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的&过分高于造成的损失&。问题二手房买卖纠纷，因房价上涨，导致卖方单方毁约的案件，在法院审理的二手房纠纷案件中占很大的一定比例，买方通过各种途径，得不到救济的情况下，最后通过到法院诉讼解决的案件中，买方的请求：一类是要求卖方继续履行合同，要求卖方承担一定数额的迟延履行违约金；一类是诉讼要求解除合同，卖方退还已付款项，同时卖方支付解约违约金，但无论是那种方式解决此类纠纷，从房地产市场稳定交易的角度，显然都不是最好的解决方式，诉讼本身就已经耗费了买卖双方大量的人力、财力，比如诉讼费、律师费、交通费、甚至评估费、鉴定费等等，时间成本少则数月，多则甚至一年、二年的都有，最后就算通过诉讼的方式，解决了双方的纠纷，双方拿到了判决书，一种是要求对方履行合同，交付房屋、过户等义务，但在司法实践中有卖方拒不搬出争议房屋，出租房屋等对抗诉讼的情况，甚至不履配合办理贷款手续等情况，导致买方要求过户，法院会征求买方的意见，能否在过户前将剩余款项一次性付给卖方，以保证法院判决卖方过户给买方后，卖方能够拿到剩余房款，但问题是多数的购房者，是以贷款方式购房，法院判决过户的前提是变更为全款付款，购房者是没有能力拿出剩余款项的，此种情况下，购房者请求过户的诉讼请求，如果不能达到上述要求，就存在被法院驳回的诉讼风险；另一种是买方单方诉讼解除合同，要求卖方支付房款总价20%的违约金，合同约定的这一条款，本身从房屋总价的20%违约成本角度，对卖方有一定的威慑作用，但司法实践中，卖方在诉讼过程中通常会对违约金的数额提出过高请求减少的抗辩，但买卖双方对实际损失是多少，又很难有相关的证据予以客观佐证，导致法院对20%的违约金，也仅仅是酌情小额的予以裁决，不能够全额的予以支持，甚至有的判决也仅仅是支持一部分利息损失，这样的违约金判决，对毁约的出卖人，没有任何惩罚作用，相反助长了卖方单方提价毁约的违约行为，甚至卖方会从利益成本的角度，愿意用房屋涨价的价格差去履行判决中的违约金数额，这根本不利于避免二手房纠纷的发生，不利于房地产市场的稳定，因此，建议法院在处理此类纠纷案件中，不宜把解约实际损失的举证责任，简单的分配给买方，而是应该在证据规则规定的原则下，考虑双方的过错责任大小，判决数额对违约成本起到应有惩戒作用前提下，由卖方主要承担主张违约金过高的相关证据，否则，应该对自己的违约行为及举证责任承担不利后果！
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买二手房时买卖合同已签，卖方却反悔该怎么办
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在签好二手房买卖合同后，卖方又反悔的，就是实际违反合同约定了，此时，买方可以按照下面的做法维权：首先，如果买卖合同中对违约责任有明确的约定，买方可以选择按照约定要求卖方承担违约责任。一般来说，双方在签合同的时候，就已经说好谁不交房需要承担什么责任，不过，通常就是退回房款，然后再要求一些赔偿等。如果涉及定金，则是双倍退还。合约若涉及违约金，则以违约金为优先。其次，如双方协商不成，买方可以到法院提起诉讼。可以要求卖方继续履行合同，并赔偿损失，或者要求解除合同，退还已付房款及利息，并赔偿损失。另外，在实际中，为避免在遇到这种房屋买卖合同纠纷，签订二手房买卖合同时就要注意下面几个问题：1、要在合同中列出基本情况：基本上就是你们买卖双方的姓名、住所、联系方法等，这是必须的，明确你们双方的基本情况。要是以后不管是房子，还是合同出现问题，只要按照合同上写到的相关信息就能够找到对方。shangeshgh2、可以要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售。3、涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件。4、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用。5、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)。6、写明合同生效、中止、终止或解除条款。7、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。事实上，现在房子的价值都普遍较高，很多卖方在签二手房买卖合同后或多或少都是会犹豫的，所以你在签订的时候，还有签完以后要发生卖方反悔情况的，就要及时采取措施，不要把买卖上升为争议。
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二手房买卖合同签订后,卖方其中一人反悔该怎样赔偿
该套房子房产证上有我，姐姐和母亲三人名字，现在已经和卖方签订了合同，并且买方已将大部分房款汇给我们，但是还 没有办理过户。由于过户需要三人都到场，而我姐姐现在提出反悔，要求家里给她42万才肯签字，但是现在她又变卦，提出要55W才肯签，但是这样我父母就要睡马路了，如果她一直不肯签字，那么我们是不是要赔偿买方20%的房款，还是可...
该套房子房产证上有我，姐姐和母亲三人名字，现在已经和卖方签订了合同，并且买方已将大部分房款汇给我们，但是还 没有办理过户。由于过户需要三人都到场，而我姐姐现在提出反悔，要求家里给她42万才肯签字，但是现在她又变卦，提出要55W才肯签，但是这样我父母就要睡马路了，如果她一直不肯签字，那么我们是不是要赔偿买方20%的房款，还是可以强制过户呢？
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按照现行政策可以申请
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你要看什么地方的，年前租房子比年后租房子好租些
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价格相对来说就要贵些。更薄的一比价,就估计出来了。
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二手房经纪人
情况说具体点，不然我不好评价
按照合同上的违约条款进行赔偿,这是肯定的,至于能不能协商一点靠你自己
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“二手房”交易卖方违约的责任承担
&二手房&交易卖方违约的责任承担
导读:在房地产行情向好、价格高涨的时候,房价的上涨催生了卖方毁约另行涨价出售的情况,引起较多的“二手房”买卖纠纷。比如卖家想要卖出更高的价格或者房屋共有人不同意卖房,常常会出现卖家反悔的现象。实践中,常常出现登记产权人及其他事实共有人以登记产权人无处分权为由主张二手房买卖合同无效。
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时间：　　作者：赵衡　　来源：检察日报
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　　近期，二手房尤其是学区房涨价厉害，由此导致卖方毁约层出不穷
　　二手房涨价，卖方毁约怎么办&
　　郑春乃
　　门诊问题
　　房屋涨价后卖方毁约，买方如何寻求法律救济？
　　门诊专家
　　北京博人律师事务所律师　郑春乃
　　河北省社会科学院法学所助理研究员　刘勇
　　专家观点
　　◇因房价上涨，卖方以各种理由拒不履行卖房合同的行为是违约行为。
　　◇违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
　　◇签订正式购房合同前，必须了解清楚以下问题：一是查清房屋的权属情况。二是核实房屋是否为共有财产。三是确认房屋是否存在权利限制状况。四是核实房屋买卖是否存在优先购买权。
　　◇政府监管部门应当规范中介机构居间行为，推出二手房买卖合同的示范性合同，建立二手房信息披露制度。
　　据11月9日《北京晨报》报道，翟女士为改善家庭居住条件，在2016年2月通过中介介绍与高先生签订房屋买卖合同，以448万元的价格购买了位于北京市海淀区某小区的一套房屋。签订合同当天，她支付中介费用12万元，并付给高先生定金30万元。然而，签订合同一个月后，高先生以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。由于双方协商未果，翟女士起诉至法院。法院审理后认为，卖方认可房屋现价值为600万元，因此可确认房屋差价损失至少为152万元。最后，法院判决高先生退还定金30万元，并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。
　　伴随房地产市场行情上涨，有关二手房买卖纠纷的案件也逐渐增多。那么，二手房购房合同应该如何签订？签订合同后，房价上涨，卖方可随意“反悔”吗？买房者如何维护自己的权益？中介公司在此过程中应否担责？记者就此采访了北京博人律师事务所律师郑春乃和河北省社会科学院法学所助理研究员刘勇。
　　房价上涨，卖方毁约应该承担什么法律责任
　　因房价上涨，卖方以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为。郑春乃表示，房屋买卖双方签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，交易最终不能正常进行的原因在于卖方，故卖方的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
　　郑春乃认为，根据法律规定，出卖人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。买受人可要求出卖人继续履行合同。如果合同无法继续履行，必然涉及承担其他违约责任承担的问题。二手房出卖人和买受人如在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金罚则。以定金方式确定违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。
　　刘勇介绍，如果二手房出卖人和买受人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。
　　“但根据合同法第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。”刘勇认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二手房出卖人和买受人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
　　此外，买卖合同虽约定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。刘勇表示，违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，双方有约定的，从其约定；双方不能协商确定的，原则上可比照类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失，无类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。
　　面对卖房者违约，买房者应如何维护自己的权益？刘勇认为，一旦出卖人违约，拒不办理过户，买受人应尽量通过与出卖人协商解决减少损失。协商不成的，应及时向法院申请诉前保全涉案房产，同时提起诉讼，要求继续履行合同，如无法诉前保全，则应申请诉讼保全，以防止出卖人将涉案房产“一物二卖”，提前将所有权转登记在善意第三方名下。买受人也可选择要求出卖人双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失。其中赔偿损失，包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。
　　买房者保障自身权益，签好购房合同是关键
　　二手房交易纠纷进入诉讼阶段，耗时费力，郑春乃认为，最好是在签订购房合同时增强法律风险防范意识，设定好二手房买卖合同条款。严格的合同条款是确保二手房安全、顺利交易的关键。由于这是一项专业性很强的工作，建议买房者聘请法律专业人士起草、审核二手房买卖合同。买卖合同应该就房屋权利人、房屋的面积、质量、房屋价款、交房以及违约责任、争议解决等重要条款作出明确约定。
　　郑春乃说，签订正式合同前，必须了解清楚以下几个问题：
　　一是查清房屋的权属情况。购买人在签订购房合同前要查验房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本，必要时，可以到房管部门查询房屋产权证的真实性。
　　二是核实房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产，比如夫妻共有财产，在未经其他共有人允许的情况下而由一方单独出卖，这样的购房合同是可撤销的合同。
　　三是确认房屋是否存在权利限制状况，比如抵押。二手房房主有可能将房屋抵押给银行贷款或者抵押给其他债权人。根据我国法律规定，抵押人在处分抵押物时必须取得抵押权人同意，否则转让行为无效。因此买房者应该查清该房屋是否已经设定抵押权。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
　　四是要核实房屋买卖是否存在优先购买权。根据我国法律规定，房屋承租人对其所承租房屋在同等条件下具有优先购买权。如果该房产属于已经出租的房产，则需要卖房者提供该房屋的承租方在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时，根据买卖不破租赁的原则，房屋易主，但承租人有权继续租赁该出卖的房屋。这对为了自己居住而买房的购房者来说，会造成不利影响。
　　“选择规范的房屋中介公司很重要。”刘勇表示，二手房买卖区别于新房交易的重要特点是一般通过房地产中介提供居间服务来进行、完成。中介公司在二手房交易中起着提供房源等重要作用。一个合法的中介需要齐备“两证”，即营业执照和资质证书，从业人员也须具备房地产经纪资格证书。但由于规范二手房居间行为的法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，在高房价、大交易量的背景下，某些房地产中介机构和从业人员为了谋取高额佣金不惜为买房人设定各种陷阱，导致房屋买卖居间纠纷层出不穷。因此，买房人可以查验房屋中介公司证照后再通过网络了解中介公司的口碑。
　　规范二手房交易秩序，监管部门如何发力
　　规范二手房交易秩序，政府监管部门应当发挥重要作用。郑春乃认为，一是要规范中介机构居间行为。二手房买卖中介机构和从业人员必须取得相关房产经纪资质，监管部门应当严厉查处非法中介机构及从业人员，建立违法违规房屋中介机构和从业人员“黑名单”制度。二是推出二手房买卖合同的示范性合同。目前并没有完全适用于二手房交易格式的中介合同和买卖合同。政府相关部门应推行二手房买卖合同范本、经纪合同范本，明确买卖双方权益，杜绝各种“霸王条款”和“猫腻”。三是建立二手房信息披露制度。政府管理部门指定的网站或其他媒体对拟上市交易的房屋相关信息进行披露，该信息由二手房房主提供并且该披露信息作为房屋买卖合同的附件，以规制二手房房主和中介机构的欺诈行为。
[责任编辑： 李瑾]
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