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深圳3·15长租公寓租房调查 问题多多 如何选一个好的房子？附详细说明
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括...
租房预算3000元+：深大/高新园/后海推荐理由：在公司附近住，每天可以步行上下班，是一件再轻松不过的事了。被称作南山“曼哈顿”的这里，还有深圳造价最高的购物商场——华润城万象新天地，具有滨海特色风情的海岸城，尽情享受丰富的娱乐生活;
春运像一座桥梁，连接着故乡和梦想实现的两地。城市里的租房打拼年轻人在老家短暂春节休息过后，又开始陆陆续续收拾包袱回到了城里。春运进入返程高峰阶段，高铁已经成为市民出行的主要方式。连日以来，深圳北站日均到达旅客达20万人次。深圳，这个拥有户籍人口300多万，常住人口超过1000万的年轻城市，每年春节后，租房市场也将迎来新一波租房高峰。如何在最短的时间找到最符合自己需求的好房子?下面由有着多年租房经验的小如给大家介绍一种最经典的找房方法：第一步，锁定自己的工作地第二步，划定自己的租房预算第三步，根据秘籍锁定区域第四步，下载自如APP约看房源如果在南山科技园工作，预算2500，想要走路上班，可以住哪里?我想要独立空间，深圳性价比最高的整租一居室在哪里?下面请听小如一一讲解。一、南山区租房预算2000元内：推荐宝安区1/11号地铁房源推荐理由：宝安与南山接壤，价格较南山便宜，性价比很高，还有1号线和11号线地铁，30分钟内轻松直达南山科技园、软件产业园。推荐楼盘：碧海湾花园、松茂御龙湾、金泓凯旋城一期美中不足：上下班高峰地铁可能会有些挤哦;适合人群： 预算在2000元内，对环境要求较高。租房预算元：大新/南油/桃源村推荐理由：如果你在科技园工作，可以考虑在1号线大新、7号线桃源村附近小区，公交或地铁5站内可抵达;如果你在后海工作，可以考虑选择南油、花园城等地铁2号线沿线小区;这些地方小区集中，房源选择多，生活气息也十分浓厚。美中不足：地铁上下班高峰可能比较拥挤;桃源村、南油和花园城比较适合公交出行;推荐楼盘：阳光棕榈园、星海名城、花园城、桃源村;适合人群：可能要经常加班，又不想把太多时间浪费在路上的你。租房预算3000元+：深大/高新园/后海推荐理由：在公司附近住，每天可以步行上下班，是一件再轻松不过的事了。被称作南山“曼哈顿”的这里，还有深圳造价最高的购物商场——华润城万象新天地，具有滨海特色风情的海岸城，尽情享受丰富的娱乐生活;推荐楼盘：这里的楼盘大多为高端楼盘，例如高新园的大冲城市花园、华润城润府一期;后海的蔚蓝海岸;住个独阳独卫都可以;适合人群：希望步行上下班，还能有丰富娱乐生活的你。二、宝安区租房预算1500元内：环中线沿线或机场固戍推荐理由：地铁5号线沿线和地铁1号线固戍附近是宝安最早一批的生活区，生活气息非常浓厚，房源选择多，整体价格也较划算。5站内地铁可直达宝安中心，上班无需30分钟。美中不足：距离市区较远;推荐楼盘：领航城、世外桃源;适合人群：在宝安中心上班，希望有一个高性价比的居住环境。租房预算元：宝安中心周边推荐理由：沿海的小区房一般楼龄新，空间面积较大，小区环境好，随处都是能和碧海蓝天来个自拍的海景房。宝安区主要工作地集中在宝安中心，不仅可以步行去上班，还有号称深圳单体规模最大的购物中心——壹方城，在家门口就能吃到美食和买买买。推荐楼盘：富通好旺角、金泓凯旋城、深业新岸线;适合人群：希望步行去上班，又有丰富娱乐生活的你。租房预算3000以上，西乡/碧海湾/灵芝住整租推荐理由：在哪里3000起可以租到一个满意的一居室?宝安一定是一个最不能错过的选择。不仅楼龄新，而且小区大多环境优美，性价比十分高。在自如，整租有沙发和电视的客厅都能让你回家都充满动力。推荐楼盘：都市翠海华苑、TATA公寓、白金假日公寓;适合人群：可以选择在西乡或灵芝附近;元左右可以在11号线碧海湾、1号线坪洲附近。三、福田区租房预算1500元内：来福田的后花园——龙华推荐理由：福田后花园的龙华新区，不仅有4号线直达会展中心、市民中心等地，公交线路也十分发达。龙华新区的房子一般都是2000年后建成，小区新且配套齐全，房间也非常大，预算无需1500元就能在这里找到心仪的好房子。推荐楼盘：港铁天颂、星河传奇、星河银湖谷;美中不足：因为龙华通往市区的地铁只有1条，因此上下班高峰期会比较拥堵;适合人群：预算1500元内，想住上一个空间又大，环境又好的房子。租房预算元：景田/梅林/福民推荐理由：北面的景田-梅林区域，南面的福民附近，是福田发展较早的的住宅区，生活气息浓厚，交通线路发达，公交或地铁去上班都非常方便，房源选择非常多。推荐楼盘：公务员小区梅林一村至三村、金梅花园、福民新村;美中不足：由于在繁华的市中心，这个预算可能只能住个精美的次卧;适合人群：元预算，又希望享受市区生活的你。租房预算元：竹子林/莲花/益田村推荐理由：在市区居住，不仅上班方便，还有丰富的娱乐生活，周末可以去市图书馆或深圳书城来一次精神洗礼，运动达人可以随时去公园健身，如莲花山公园、深圳中心公园等;而且交通发达，通勤去车公庙、会展中心等工作地十分方便。推荐楼盘：车公庙附近工作可以选择竹子林、新洲附近居住;会展中心工作可以选择在莲花村、华强南附近居住;益田保税区工作可以选择在深圳最大的公务员小区益田村居住;适合人群：希望步行上班又热爱生活的你。租房预算3000元+：石厦/华强北/八卦岭住整租推荐理由：石厦、华强北、八卦岭距离福田主要工作地都非常近，多条地铁线同时穿过，交通十分发达;八卦岭还是福田性价比最高的整租地区，3000元起就能住到一个满意的整租房，而且选择十分丰富哦!推荐楼盘：鹏盛村、复式为主的旭飞花园、阁林网苑、时尚名居;美中不足：石厦、华强北因为靠近市中心，价格稍高一些;适合人群：租房预算高于3000元，希望在公司附近拥有独居空间的商务精英。四、罗湖区租房预算低于1500元：布心/布吉推荐理由：布心、布吉一带是罗湖与龙岗接壤的地方，也是罗湖较早一批小区建成的地方之一，乘坐地铁3号线或5号线，甚至是发达的公交线路，都可以轻松抵达中心区。楼盘推荐：东乐花园、信义假日名城、桂芳园;美中不足：龙岗通往罗湖只有地铁3号线，因此可能上下班会比较拥堵哦。适合人群：在罗湖上班，追求高性价比的你。租房预算元：翠竹/黄贝岭/红岭推荐理由：位于罗湖中心，不仅有地铁线路穿过，公交去各工作地都在30分钟内，各种繁荣的批发和零售业市场分布在水贝、东门附近，还有洪湖公园、东湖公园等公园配套。繁忙工作也能享受舒服的生活。即使和城中村对比，这样的预算只能租到一个空房，还没有自如的装修和服务。楼盘推荐：景贝南小区、嘉宝田花园、马古岭小区;适合人群：希望在工作地附近居住，又热爱生活的你。租房预算大于3000元：罗湖口岸/东门住整租推荐理由：由于靠近香港，开发商吸取了香港建筑特点，罗湖口岸、东门周边的楼盘一般利用率很高，多以小户型房源为主，因此整租房源非常多，价格也比福田、南山划算。同时附近还有非常多特色美食，生活气息浓厚。美中不足：楼龄较老;楼盘推荐：东门168、春风路一带整租房;适合人群： | 喜欢热闹生活又享受专属空间的你。五、龙岗区租房预算1000元左右：龙城中心城推荐理由：如果你在龙岗中心城工作，预算不到1000元，那么在龙城广场、南联地铁站的中心城附近，一样可以找到满意的次卧，这里由于离市中心较远，是目前深圳主要工作地里价格最便宜的地段。而且大多数楼盘于2010后建成，因此小区环境好，空间也比较大。‘楼盘推荐：锦荟PARK、壹锦园、金地龙城中央美中不足：距离市中心较远适合人群：在中心城工作，追求品质租住生活的你租房预算2000元内：坂田/大芬/横岗住独阳/独卫推荐理由：坂田是龙岗和龙华新区的接壤地带，价格不高，而且靠近坂雪岗科技城附近，上班十分方便快捷;地铁3号线大芬及北向站点，因为有火车东站、草铺总站等重要交通枢纽，通勤去布吉或中心城上班也非常方便。推荐楼盘：华为附近的佳兆业城市广场、坂田春华四季园、信义嘉御山适合人群：希望在龙岗找到大空间，甚至独阳独卫的你租房预算3000元+：布吉/坂田/南联住整租推荐理由：如果你的预算在3000元左右，可以在龙岗的布吉、坂田租到一个30㎡以上，高端小区电梯房;4000元左右就能租到一个满意的2居室。推荐楼盘：国展苑、万科天誉二期适合人群：希望拥有个舒适的私密空间，同时又高性价比房源的你
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近日，腾讯房产发起了“3·15聚焦长租公寓，租房族如何维权”的调查。3·15是一年一度的国际消费者权益日，而在每年的消费者维权活动中，有关房地产领域的投诉通常占较大比例，不止购房，在租房这件事情上，也有不少消费者表示曾上过当、被欺骗过，近几年大热的长租公寓也纷纷“踩雷”。调查显示，参与调查的男性占67.3%，女性占32.7%；在深圳租房人口年龄比例中，80后和90后是主力军。其中80后占56.8%，90后占37.5%，70后最少，仅占8.6%。另外，参与调查的网友在深居住长租公寓的占51.2%。近年来，由于流动人口日益增多，租房需求也不断扩大。另外，随着“租购同权”政策的提出，各项租赁相关政策及组织架构都得到了快速推进，在这所购房平均年龄在37.2岁的深圳，租赁市场潜力巨大。从2014年到2017年，深圳长租公寓呈“爆发式”增长。3·15是一年一度的国际消费者权益日，而在每年的消费者维权活动中，有关房地产领域的投诉通常占较大比例，不止购房，在租房这件事情上，也有不少消费者表示曾上过当、被欺骗过，近几年大热的长租公寓也纷纷“踩雷”。据链家“深圳租赁”调研报告显示，在深圳这座年轻的“候鸟城市”，有8成深圳人都是租房客。租房过程中总能遇到很多扎心事，比如房东乱收水电费、不退押金、被中介骗等等…虽说人在江湖漂，哪有不挨刀。但刀不是白挨的，租客也要全力反击。租客们，进击吧！深圳超7成网友认为租金太高 对长租公寓望而却步对于长租公寓，你愿意承受的租金范围？调查统计，超7成的网友认为政策春风沐浴下的长租公寓租金太高，对此望而却步，如果月租金2000元以下则可以接受。他们认为长租公寓还处于初级阶段，制度不够健全，市场有待规范；但也有部分网友表示看好长租公寓，他们认为有政策支持的长租公寓能够缓解当下租赁市场供不应求的现状，改善居住环境，特别是在一二线城市，希望能够设立长租公寓标准规范市场，使租赁市场更透明。长租公寓市场是以人和体验为核心的服务市场，虽然长租公寓的运营者们一直致力于用品质和细节服务提升用户体验，但目前看来，各方投资人都没有在拼服务、拼质量。因此，要让长租公寓成为年轻一族租房首选，还是个很大的难题。管理方面：通报批评花钱还受罪 管理员严格堪比宿管阿姨有41.3%的受访者认为公寓服务管理方面存在问题也是造成纠纷的原因之一。网友@魔芋告诉腾讯房产，在住长租公寓期间，他房间的热水器出现问题，但报修之后管家迟迟未处理，并且一直以各种借口拖延，令他对长租公寓感到很绝望，他表示“管理差得令人无法接受，后期不想续租”。众所周知，长租公寓主打服务体验式公寓，但有网友却反映“再也不想拥有这种体验，管理员比宿管阿姨还让人觉得糟心”。对于某开放社交平台上“住长租公寓是一种什么样的体验”这一问题，网友@小西这样回答，自己在品牌公寓租住的那半年，就是在与管家斗智斗勇的过程中度过的。管家比宿管员还严格，遇到问题不认真解决反而张口就说要通报批评，让她觉得花钱还受罪，特别扎心。房屋质量方面：噪音绕耳甲醛超标 扎心了老铁除了服务管理，令网友操碎了心的还有长租公寓的质量问题。很多长租公寓是由“农民房”进行二次改造，内部设计不太合理以及隔断做得较为随意。据腾讯房产统计，有41.8%的网友吐槽长租公寓“隔音效果差”。近69.4%网友遇租房纠纷自认倒霉对于遇到租房消费纠纷，有69.4%的受访者表示会自认倒霉。甚至还有受访者还笑称“城里套路深，只想回农村”。据从事地产行业的网友坦言，她曾居住的长租公寓，由于品牌越做也大，对客户的态度也不如从前，甚至会出现不理会租客的情况。当时居住的公寓，由于租期到期，就决定申请退租，但该公寓不仅不退押金反而要求租客补足下个月房租才愿意解约。网友虽然痛心疾首，但由于工作太忙，并没有太多的时间去投诉及维权，只当做是破财消灾，最后不了了之。而对于其他各种维权方式，有22.4%的网友表示会向租房平台管理处反映，15%的受访者表示会向有关监管部门投诉。另外，还有部分网友表示对维权部门不太了解，不知道该如何投诉才有效。张茂荣律师表示，租房维权部门很多，主要分为非诉和诉讼两种途径。非诉途径有向消委会投诉，请消委会或者人民调解委员会调解，向行业主管们或者行业协会投诉等，诉讼途径就是向人民法院起诉，通过法院判决的方式强制解决。在此提醒各位租房族，不要觉得可以大事化小，小事化无，必要时刻须拿起法律的武器维护自身的权益，租房无小事，为自身权益而战！长租公遇套路深 专家支招反套路对于长租公寓，很多人还心存疑惑。腾讯房产整理了几条大家比较关注的问题，并特别邀请了盈科律师事务所股权高级合伙人张茂荣律师为大家答疑解惑。问题一：租长租公寓和小区租房在签合同上有什么区别？租房者在签长租公寓合同时，有哪些方面需要特别注意？律师解答：长租公寓和校区租房在签合同上存在略微差异，主要表现在大型承租公寓运营方合同属于格式合同，规则明确，基本没有议价空间；而小区业主直租则合同内容完全由双方协商确定。因基本是格式合同，故租房者签长租公寓合同主要还是要选择品牌正规公司，以免重蹈之前房屋银行倒闭，业主收房损失租金的覆辙。问题二：入住长租公寓后，发现房屋基础设备出现问题时（如墙皮脱落、漏水、隔音差、经常停水停电等），反复反馈给管理处但问题一直未得到解决时，租房者该如何维护自身权益？律师解答：入住长租公寓后，发现房屋基础设备出现问题应该第一时间联系运营方委托的管理人，如管理人怠于维修，可固定证据自行维修，并要求运营方承担维修费；而造成自身损失的，有权要求运营商赔偿。问题三：近几年，大家对基础消防设施、安全通道等问题较为关注，租房者该如何确定公寓在消防安保方面做得是否规范？当发现基础消防设施出现问题时，租房者该如何维护自身的权益？律师解答：对于消防设施是否规范，可以要求运营方提供验收证明，一般来说品牌正规公司都有通过消防验收，但如果发现消防隐患应第一时间通知运营方，运营方不予处理的，可以向公安局消防管理部门反映；问题四：退租后，如遇到长租公寓克扣押金或者不退换押金的情况，租房者该怎么办？律师解答：退租后如遇克扣押金的情况，建议尽量协商解决，协商不成的可以请求当地街道办人民调解委员会调解或者向消委会投诉，也可以向法院起诉；问题五：如果居住的长租公寓倒闭或者老板跑路了，租房者该如何维权？律师解答：如果长租公寓运营方倒闭或老板跑路，导致合同不能继续履行，理论上说购房者可以通过法律途径解决，但由于标的额小、诉讼周期长、维权成本高、判决难以执行，存在得不偿失的情况，所以购房者最佳方式只能是押金折抵租金消费完毕；问题六：如今越来越多的年轻人愿意选择长租公寓，年轻一族选择长租公寓需要注意哪些方面的问题，才能够更好的维护自己的权益？律师解答：长租公寓的兴起给年轻人提供了更广阔更舒适的居住选择，但长租公寓也存在着鱼龙混杂的情况，购房者承租时首选自有物业公司，如果非自有物业，则尽量选择大品牌实力强的公司。
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逛了这么久，何不进去聊聊？
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作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选一存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。证券时报记者吴家明租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的事件数量达到13宗。从2014年军的顺为向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩高和带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于方式，房企的进入可能最后还会打通关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类模式，比如水滴公寓与的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富阎炎共同REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选二核心提示：尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。导语：存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长 与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选三核心提示：尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。导语：存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长 与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和率低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资产品；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选四导语：存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长 与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。(function(c){var x,d,g,s='script',w=window,n=c.name||'PLISTA';try{x=w.frameEw=x?w.top:w;}catch(e){}if(x){d=w.document.createElement('div');d.setAttribute(c.dataMode,'plista_widget_'+c.widgets[0].name||c.widgets[0]);x.parentNode.insertBefore(d,x);}if(!w[n]){w[n]=c;g=w.document.getElementsByTagName(s)[0];s=w.document.createElement(s);s.async=s.type='text/javascript';s.src=(w.location.protocol==='https:'?'https:':'http:')+'//static'+(c.origin?'-'+c.origin:'')+'.plista.com/async'+(c.name?'/'+c.name:'')+'.js';g.parentNode.insertBefore(s,g);}
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}));说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和资产低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。证券时报记者 吴家明原标题：《长租公寓：政策护航下再上风口》《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选五导语：存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长 与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。(function(c){var x,d,g,s='script',w=window,n=c.name||'PLISTA';try{x=w.frameEw=x?w.top:w;}catch(e){}if(x){d=w.document.createElement('div');d.setAttribute(c.dataMode,'plista_widget_'+c.widgets[0].name||c.widgets[0]);x.parentNode.insertBefore(d,x);}if(!w[n]){w[n]=c;g=w.document.getElementsByTagName(s)[0];s=w.document.createElement(s);s.async=s.type='text/javascript';s.src=(w.location.protocol==='https:'?'https:':'http:')+'//static'+(c.origin?'-'+c.origin:'')+'.plista.com/async'+(c.name?'/'+c.name:'')+'.js';g.parentNode.insertBefore(s,g);}
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}));说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。证券时报记者 吴家明原标题：《长租公寓：政策护航下再上风口》《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选六核心提示：近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间，不少开发商看到了这一市场契机。近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间。不少开发商看到了这一市场契机，包括万科、龙湖、世联、链家等企业纷纷抢滩租赁市场。21世纪经济报道记者针对市场上主要出现的长租公寓产品进行了初步调研发现，目前房企推出的大部分产品均面临盈利难题。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式（长租公寓）的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。近年来，随着决策层大力提倡“租售并举”，长租公寓市场受到不少开发商的关注。包括万科、龙湖、世联、链家、我爱我家等企业纷纷抢滩租赁市场，并对外宣称加大长租公寓投入力度。巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。长租公寓经过一段时间试水，目前已经被逐步国人接受。据迈点研究院报告调查样本显示，2016年，公寓市场的消费人群男女比例六四开，其中男性占比为61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用户在2016年占比就达到近四成，这意味着国人已普遍接受了公寓这一新的住宿方式。公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。这一群体虽是目前社会的中坚阶层，但由于一二线城市房价高，许多潜在购房者被迫选择租住。根据海通证券市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄20岁到35岁之间的单身青年。不过，21世纪经济报道记者在实地调研中发现，随着长租公寓这一模式被广泛推广，目前公寓的消费人群也不乏已婚人士。开发商抢滩自2015年开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。2016年底和2017年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。从2017年一季度住建部的政策导向可以看出租赁企业的发展，支持租赁企业规模化发展，提供更多租赁房，以满足市场住房需求。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块。日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。而龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。这也是对国家租售并举政策的积极响应。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至16个城市。在一线城市之外，还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南等二三线城市。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。中期目标是希望突破5万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2015年万科以不同品牌在广州、厦门、西安等城市尝试长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。2014年，世联行开始试水公寓市场，2015年世联行参与短租市场；同年8月，其长租公寓品牌红璞公寓在广州开业。袁鸿昌表示，世联行试水公寓市场，与他们发现客户需求有关。当时在惠州的部分业主买房后并不居住，他们希望将房源出租，于是世联行便开始顺应这一需求推出短租公寓。随后世联行研究部发现城市首置住宅房价走高，对于大多数人而言，通过买房来解决住房需求较难。然而城市发展需要年轻人，年轻人的住房需求意味着长租公寓有着较好的市场。发现这一市场的世联行便开始试水长租公寓。除了这几家典型企业试水长租公寓市场以外，包括链家、我爱我家以及不少创业机构等企业也已布局或正在调研长租公寓市场。这其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个。目前集中式长租公寓已聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方这种带有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨入场，还有逗号、窝趣等酒管集团跨界。盈利艰难尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。比如，龙湖近期对外明确表示，三年内不考虑盈利问题。虽然，龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己立下远大的志向，即，到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。但同样作为主航道业务，龙湖在商业地产的目标是，到2020年租金收入达到60亿。由迈点研究院（MTA）联合Talking Data于今年4月共同发布的《2016年度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”这一种盈利模式。而对于分散式公寓，得益于去年国家和地方发布的鼓励住房租赁的办法，各地纷纷出台了相应的配套意见，许多省市已将N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差价为主。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。袁鸿昌透露，目前，红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。不过，具体收益也要看轻的不同模式。目前，红璞公寓的中存在类的，但整体仍以重资产居多。袁鸿昌表示，收益主要算服务费，资本投入降低后，风险也随之降低，如果有标准化服务，则能迅速做大；重资产收益主要算租金差，对资本金的要求很高。袁鸿昌解释称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要财务报表好看，要等到红璞公寓停止扩张的时候。不过，从目前来看，世联行单个项目亏损也十分严重。21世纪经济报道记者查阅了世联行2017年中报发现，目前在世联行运营的红璞公寓中，只有北京的红璞公寓是赚钱的，其他全部处于亏损阶段。报告显示，北京红璞实现营业收入36.03万元，净利润4.4万元；佛山红璞实现营业收入37.12万元，亏损14.89万元；西安红璞实现营业收入19.9万元，亏损8.38万元。此外，其中尚未正式运营的成都红璞亏损4.27万元，平湖红璞亏损19.64万元，惠州红璞亏损8.29万元。链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。该项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。关于自如的盈利以及经营模式问题，链家自如CEO熊林表示，他们不方便将这些事情阐述得非常深刻。关于长租公寓的盈利情况，万科董事会**、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着**出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”房企的“算盘”既然不赚钱，房企缘何如此高度关注长租公寓？在我爱我家相寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“挣”，而长租公寓则是“挣慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，有向存量市场转型的原因。对于相寓而言，刘洋表示，扩大规模会是盈利的一种渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁经营业务，截至2017年5月底，相寓已布局全国11个城市，有将近22万套房源。迈点研究院研究员于博文认为，由于房地产行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。于博文坦言，目前中国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，市场规范程度也不高。涉足长租公寓市场的企业并未透露自己的盈利情况，因此难以得出市场盈利的分析。不过据于博文了解，目前长租公寓大多处于保本状态，只有少部分实现了盈利，比如优客逸家实现了小幅盈利。目前的长租公寓市场中，尤其是集中式长租公寓市场中的企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。针对目前长租公寓盈利难的情况，他表示，长租公寓面临着较高的成本，这主要是由于大城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业若想盈利，则需要考虑其它的盈利渠道，以租赁市场为流量，获取其它利润。他也表示，长租公寓毕竟是新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。不过，已经试水的企业坚定认为，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现盈利。袁鸿昌坚定认为，“只要把收进来的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未来，长租公寓还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。目前，世联行更多将长租公寓视为一个投资。世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟也表示，底租高是长租公寓盈利的难点。据他表示，红璞公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，而在底租成本之外，还有每年摊销15%-20%的装修成本，以及运营费用。“其实还是很难（盈利）。”他表示，长租公寓在未来扩大规模、降低装修成本后，在后端运营服务上叠加盈利，可能会得到好看的账本。龙湖也更看重增值收入方面。韩石也表示，龙湖做CityHub综合平台，租金收入只是一方面，社区运营、增值服务收入，未来在整个收入中的比重要逐步加强。不过，从商业层面看，长租公寓盈利难题是目前市场普遍困境，但从社会层面看，发展租赁市场则有着更高尚的社会意义。甘伟称，发展租赁已经成为我国的趋势，租售同权也很契合年轻人的社会需求。“只有年轻人认为在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右来租房，能够有体面的生活，才有生活幸福感。”【此内容为优化阅读，进入原网站查看全文。如涉及版权问题请与我们联系。3】 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