沈阳具备房地产企业布局二线城市的核心价值
进入二十一世纪的第二个十年，中国的一线城市地价之高，迫使开发商不可避免的将战略重点转移到二三线城市。进入2011年，这一趋势越发明显。从2009年、2010年开发商拿地的重心可以看出，土地储备已逐渐加速转移到二三线城市。公开数据显示，万科、恒大、中海、保利、金地、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。
恒大是最早布局二线城市的全国性开发商，也是最早提出局部城市供大于求的开发商之一。所谓的二线城市，并非人们意识中的二流城市，而是中国第二轮城市化的主体，是正在走向增量的市场。一二三线城市正处于不同的发展阶段，一线城市已经完成了数量增长阶段，而到了质量增长阶段，是结构性的调整，但二三线城市还有城市化带动的需求。选择进入哪些城市，关键是看这些城市处于怎样的发展阶段，选择进入需求上升期的城市，进入那些发展还不够成熟，但也过了“青涩”阶段的城市，跟随城市一起发展和成长。“罗马不是一天建成的。”沈阳具备房地产布局二线城市的核心价值。
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热点：开发商核心布局二线城市 二线城市房价要大涨！
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【热点：开发商核心布局二线城市 二线城市房价要大涨！】地价高企，地皇频现，楼面价常常超过在售房价，一线城市风险隐现，而三四线城市又面临高库存压力，在此情况下，二线城市正成为不少开发商布局的核心。核心布局二线城市1月13日，经过两个多小时47轮竞价，佛山禅港路西侧、横三路两侧商住地最终由深圳市创润房地产有限公司（下称“创润房产”）以9.61亿元获得，楼面价4768元/平方米。创润房产为融创(深圳)房地产有限公司全资子公司，这也是融创首进佛山。融创董事长孙宏斌在1月初的媒体会上说，目前融创将二线城市作为战略布局的核心。2015年，除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。2016年，在华南区域，融创将核心进入广州及其周边的6个城市，如珠海、中山、佛山、东莞。融创在布局华南区域的时候，近日就把佛山作为第1站，选择了禅西绿岛湖片区。同样聚焦二线城市的还有正荣集团。正荣集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春和日前表示，希望参与长三角各个城市的土地拍卖，并伺机进入合肥、厦门等城市。正荣集团去年底先后在苏州、福州拿地。为何房企要核心布局二线城市？这是因为三四线城市面临巨大库存压力，开发商纷纷回归一二线，而一线城市虽然市场很大，但无奈在各大开发商激烈竞争之下，地皇频出，楼面价超过在售房价，已经暗藏不小的风险。“一线城市现在是市场没风险，拿地有风险。”中原地产领头市场分析师张大伟告诉《第1财经日报》，房地产涉及的领域主要是两大部分，即拿地和卖楼。“卖楼这一端的话是一二线没有风险，而拿地的话是一线城市有风险，因此只能核心布局二线城市。”目前开发投资机会较大的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。以人口大省河南为例，该省户籍人口超过1亿，但城市化率仍比较低，城市化还有很大的空间。虽然该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但大部分农民还是要在河南本地实现城市化。在这个过程中，郑州作为河南省会和省内的单极核心城市，人口的流入必将加快。目前郑州市区人口只有400多万，潜力颇大。2016房价大涨的二线城市1、厦门 均价：25538元/平米2、温州 住宅均价：20,755元/平3、三亚 住宅均价：20,017元/平 4、杭州 住宅均价：20753元/平米5、广州 住宅均价：19265元/平米6、南京 住宅均价：15925元/平米7、天津 住宅均价：17032元/平米8、宁波 住宅均价：14698元/平米9、福州 住宅均价：14698元/平米10、青岛11、西安12、武汉13、重庆14、大连 住宅均价：12754元/平米15、苏州住宅均价：12565元/平米16、济南 住宅均价：10034元/平米17、成都 住宅均价：9418元/平米18、郑州住宅均价：10232元/平米延伸阅读32城平均工资出炉 老板 你该给我涨薪了
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二线城市成房企布局重点 哪些二线城市机会多?
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目前开发投资机会比较多的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。 在一线城市地价地王楼面价频频超过在售房价、三四线城市面临高库存压力的情况下，二线城市已成为不少开发商布局的重点。
目前开发投资机会比较多的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。 在一线城市地价地王楼面价频频超过在售房价、三四线城市面临高库存压力的情况下，二线城市已成为不少开发商布局的重点。&重点布局二线 1月13日，经过两个多小时47轮竞价，禅港路西侧、横三路两侧商住地终由深圳市创润房地产有限公司以9.61亿元获得，楼面价4768元/㎡。深圳市创润房地产有限公司为融创(深圳)房地产有限公司全资子公司，这也是融创首进佛山。 在1月5日上海的媒体会上，融创中国董事长孙宏斌说，目前融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年，除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。2016年，在华南区域，融创将重点进入广州及其周边的6个城市，如珠海、中山、佛山、东莞以及核心二线城市。13日，融创在布局华南区域的时候，就把佛山作为了第一站，选择了禅西绿岛湖片区。 同样聚焦二线城市的还有正荣。正荣总裁助理兼投资发展部总经理肖春和日前表示，正荣希望参与长三角各个城市的土地拍卖，并伺机进入合肥、厦门等城市。正荣去年底先后在苏州、福州拿地。 为何房企要重点布局二线城市?这是因为三四线城市面临巨大库存压力，开发商纷纷回归一二线，而一线城市虽然市场很大，但无奈在各大开发商激烈竞争之下，地王频出，楼面价超过在售房价，已经暗藏不小的风险。 &一线城市现在是市场没风险，拿地有风险。&有业内人士告诉《第一财经日报》，房地产涉及的领域主要是两大部分，即拿地和卖楼。&卖楼这一端的话是一二线没有风险，而拿地的话是一线城市有风险，因此只能重点布局二线城市。& 孙宏斌称，&如果北京、上海地价跌下来了，我们就在北京和上海继续拿地，如果地价继续涨，就会快速完成二线核心城市的布局。&他还说，&过去我看北京和上海，是什么地都可以买，现在我看北京和上海，是什么地都不能买，地价涨得太快。&&哪些二线城市机会多？ 从区域经济和城市化发展的角度，二线城市也将成为我国城镇化的重点区域。像北、上、广、深等超大城市已经到了严控城市人口规模的阶段，目前我国也正在逐步分散北京上海等超大型城市功能，这些超大城市的边界也得到严格控制。 例如上海&十三五&规划建议提出，上海要严格控制特大城市人口规模。综合各方面研究成果，规划建议，把常住人口不超过2500万作为长期调控目标。截至2014年底，上海常住人口总数已达到2425.68万人。在用地方面，将在&十三五&逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。到2020年，要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。 一方面是超大城市严控城市发展边界和人口规模，另一方面是广大三四线城市、中小城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引人们进入。相比之下，二线城市将有比较大的发展空间。 中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉《第一财经日报》，北京和上海的城市人口已经达到2000万左右，确实出现了很多&城市病&。但很多二线城市的人口在五六百万左右，离北京、上海的距离还非常远，还有很大的增长空间，&中国一个省区的幅员和人口就相当于一个欧洲大国，所以如果拥有一个500万~1000万人口的省会也很正常。& 不过，尽管二线城市存在着较多机会，但分化也相当明显。其中，由于经济疲软，东北和西北的一些二线城市的房屋销售仍面临着巨大压力。另外，一些二线城市尽管经济发展不错，但由于过去几年土地供应实在过多，也面临着不小的风险。 根据一个房地产研究院发布的《中国50城住宅库存报告》显示，截至去年11月，苏州、南京、合肥、南昌和深圳的存销比较小。苏州、南京、合肥这三个二线城市的去化周期仅为5个月。另外，珠海、南昌、郑州、武汉、济南、厦门的去化周期也在10个月以下。而呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、兰州、西安、沈阳等部分中西部、东北省份的省会城市库存去化压力仍比较大。 因此，目前开发投资机会比较多的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。以人口大省河南为例，该省户籍人口超过1亿，但城镇化率仍比较低，城镇化还有很大的空间。虽然该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但大部分农民还是要在河南本地实现城镇化。在这个过程中，郑州作为河南省会和省内的单极核心城市，人口的流入必将加快。目前郑州市区人口只有400多万，仍有很大的发展空间。 不过，业内人士也提醒，虽然总体而言看好二线城市，但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州等地的市场已经很火，地王频出，价格已经接近一线城市，对开发商来说也存在一定的风险。&去年主要是看人口、看成交量看去化，今年必须要看土地价格。因为即使有市场，但土地价格太高就存在很大风险。&
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作者：第一财经日报来源：第一财经日报
　　目前开发投资机会比较多的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。　　地价高企，地王频现，楼面价常常超过在售房价，一线城市风险隐现，而三四线城市又面临高库存压力，在此情况下，二线城市正成为不少开发商布局的重点。　　重点布局二线　　1月13日，经过两个多小时47轮竞价，佛山禅港路西侧、横三路两侧商住地最终由深圳市创润房地产有限公司（下称“创润房产”）以9.61亿元获得，楼面价4768元/平方米。创润房产为融创(深圳)房地产有限公司全资子公司，这也是融创首进佛山。　　融创中国董事长孙宏斌在1月初的媒体会上说，目前融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年，除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。　　2016年，在华南区域，融创将重点进入广州及其周边的6个城市，如珠海、中山、佛山、东莞。融创在布局华南区域的时候，近日就把佛山作为第一站，选择了禅西绿岛湖片区。　　同样聚焦二线城市的还有正荣集团。正荣集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春和日前表示，希望参与各个城市的土地拍卖，并伺机进入合肥、厦门等城市。正荣集团去年底先后在苏州、福州拿地。　　为何房企要重点布局二线城市？这是因为三四线城市面临巨大库存压力，开发商纷纷回归一二线，而一线城市虽然市场很大，但无奈在各大开发商激烈竞争之下，地王频出，楼面价超过在售房价，已经暗藏不小的风险。　　“一线城市现在是市场没风险，拿地有风险。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，房地产涉及的领域主要是两大部分，即拿地和卖楼。“卖楼这一端的话是一二线没有风险，而拿地的话是一线城市有风险，因此只能重点布局二线城市。”　　孙宏斌称：“如果北京、上海地价跌下来了，我们就在北京和上海继续拿地，如果地价继续涨，就会快速完成二线核心城市的布局。”他还说，“过去我看北京和上海，是什么地都可以买，现在我看北京和上海，是什么地都不能买，地价涨得太快。”　　哪些二线城市机会多？　　从区域经济和城市化发展的角度，二线城市也将成为我国城市化的重点区域。北、上、广、深等超大城市已经到了严控城市人口规模的阶段，目前我国正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，这些超大城市的边界也得到严格控制。　　例如上海“十三五”规划建议提出，上海要严格控制特大城市人口规模。综合各方面研究成果，上海把常住人口不超过2500万作为长期调控目标。截至2014年底，上海常住人口总数已达到2425.68万人。在用地方面，将在“十三五”逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。到2020年，要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。　　一方面是超大城市严控城市发展边界和人口规模，另一方面是三四线城市、中小城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引移民进入。相比之下，二线城市将有比较大的发展空间。　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉《第一财经日报》，北京和上海的城市人口已经达到2000万左右，确实出现了很多“城市病”。而很多二线城市的人口大约五六百万，离北京、上海的差距还非常大，还有很大的增长空间，“中国一个省区的幅员和人口就相当于一个欧洲大国，所以如果拥有一个500万~1000万人口的省会也很正常。”　　尽管二线城市存在着较多机会，但分化也相当明显。其中，由于经济疲软，东北和西北的一些二线城市的房屋销售仍面临着巨大压力。另外，一些二线城市尽管经济发展不错，但由于过去几年土地供应实在过多，也面临着不小的风险。　　《中国50城住宅库存报告》显示，截至去年11月，苏州、南京、合肥、南昌和深圳的存销比较小。苏州、南京、合肥这三个二线城市的去化周期仅为5个月。另外，珠海、南昌、郑州、武汉、济南、厦门的去化周期也在10个月以下。而呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、兰州、西安、沈阳等部分中西部、东北省份的省会城市库存去化压力仍比较大。　　因此，目前开发投资机会较大的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。　　以人口大省河南为例，该省户籍人口超过1亿，但城市化率仍比较低，城市化还有很大的空间。虽然该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但大部分农民还是要在河南本地实现城市化。在这个过程中，郑州作为河南省会和省内的单极核心城市，人口的流入必将加快。目前郑州市区人口只有400多万，潜力颇大。　　不过，张大伟也提醒，虽然总体而言看好二线城市，但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州的市场已经很火，地王频出，价格接近一线城市，对开发商来说也存在一定的风险。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必须要看土地价格。因为即使有市场，但土地价格太高就存在很大风险。”
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document.getElementById("bdshell_js").src = "http://bdimg.share.baidu.com/static/js/shell_v2.js?cdnversion=" + new Date().getHours();本人准备布局二线城市房产，目前最好的选择是哪里？
一线限购，无法买入。二线南京，合肥，苏州已经涨上去了，还有哪里是买入良机？成都，重庆，青岛还是宁波？人民币在手里越来越毛，怎么办？JRS过来讨论一下啊！
南京江北新区，纬七路至纬三路那一带，如果能买的到；河西的话看看改善型学区房；江宁大学城那片我觉得也很不错，梦工厂起来也有潜力，而且目前价格在南京也不算高
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