年收入300万，上海千万别墅，他为啥睡不着了？
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15:14来源： 好买臻财VIP
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这两天摩拜创始人80后胡玮炜的故事在人们掀起一阵涟漪。普通大众生起&末位淘汰&的绝望感，高端者产生&地位威胁&的紧迫感。
故事屡见不鲜，每次都能不偏不倚地砸中你我他。因为它们都在反映出一个共同的认知：社会向上的通道注定艰辛，而向下的大门永远打开。
看惯了向上逆袭，好买君给大家说个中产陨落的案例，这应该是广大群众喜闻乐见的。关键的是，它是个真实的事情。借此，给同类者以启示、给奋斗者以希望。
故事的主人公是我朋友曾经的老板，43岁，名下拥有三家私营企业，姑且叫他曹老板(化名)。他的企业并不大，每家公司大约有三四十人，
主要是为富人服务的三方中介机构。公司没有体系化的规范管理，主要靠人治，草根气息浓重。因一些机缘巧合，我和这位老板有过几次交谈，也从朋友那里听说了不少关于他的故事。
2015年初，初次见到曹老板，正值他春风得意之时。那时的他刚刚卖掉上海南站附近110平米左右的三居室，买了一栋浦东300平米打折的别墅，总价大约1000万。作为无背景无权势、从农村走出来靠自我拼搏取得如此成就的少有一员，曹老板对当时的自己应该是很满意的，大谈特谈&成功之道&、&外圆内方&的处世哲学。左手无名指上时常带着一个大大的玉扳指，有种暴发户既视感。
了解他此前的经历以及之后发生的事情，证明了我当时隐隐感觉下的判断：草根匪气、爱炫耀。
&曹老板高中毕业，父母是地地道道的农民，上有一姐姐，下有一。毕业后，他去过很多地方，从事过不同行业，都一事无成。直到2000年，他在广州开了一家柯达冲印店，那时正值柯达在中国发展的黄金年代，生意好的时候冲印机加班加点运作，每天收入上千。几年下来，曹老板巅峰时的存款将近200万。
后来随着数码相机的普及，胶片时代走向终结，柯达也在2012年初申请了破产，时代变换让他措施不及。如你所想，他的冲印店生意在2010年关门了。
十多年，经历过生意亏损，再加上个人结婚生子这样的人生大事，辛苦积累下来的200万存款所剩无几。
期间，广州房价从2000年大约3800的均价到万，他没有买房。2007年大牛市爆发，一无所知的他被身边的炒股暴富例子激发入市，随之在2008年的暴跌中被洗劫一空。
还记得有次，我朋友跟曹老板说自己买基金赚了将近20%。&那还是炒股好，一只股票就能翻几倍&。想必他很怀念曾经在股市辉煌的历程。鲜明的赌徒特性，让他从一夜暴富到一无所有。
&你不知道，2010年的时候，我连房租都快交不起了。当时我儿子才三岁，想了很久还是下定决心到上海闯一闯。我出门前不敢跟孩子说，直到我拿起行李，走到屋门口，他突然走过来抱着我的腿，不让我走。可是没办法，我自己都不知道到上海能活成什么样，自己都顾不了哪还能带上他们娘俩，只能把他们留在广州岳父家。我一个快四十的男人，眼泪都止不住往下流。&
来上海闯荡后，曹老板在亲戚的带领下，进入了一个低门槛的暴利行业。彼此，市场上有很多粗放式发展的行业，很多企业都处于无监管的灰色地带。而曹老板也在短短一年历练中，迅速摸清发财致富的门道，2011年初他独立门户，先开了一家小公司，一年后盈利不错，净利润能有个100多万。
境况好转的他在2012年初把广州的老婆儿子接了过来。他吸取了之前没在广州买房的教训，这年他在上海南站附近买了一套110多平米的二手房，总价约300万。据说，他当时首付150万，贷款150万，贷了20年，每月房贷得1.5万。
&曹老板生意刚起步，赚的第一笔钱就用来买房了，就这首付还是不够，他还跟自己生意场上的朋友借了50多万。他深信自己可以还得起钱。因为，他拉来一些合伙人、根据此前经验迅速复制了第二家和第三家公司，他成了后面两家的股东，坐着收钱。
在亲朋好友眼中，他是羡慕的对象，有房有车有公司、生活无忧。曹老板很热衷讲述自己的励志故事，他非常享受周围人的追捧。我想，即使生活有压力，他也不会对外坦露。
据说，因为自己文化水平低，把儿子接到上海后，为了把他送到一所双语好学校，曹老板光托人找关系就花了不少钱。儿子一年学费要12万，再加上他给儿子报的各种培训班，每月1.5万的房贷以及全家各种日常开销，估计每年花销也要近60万。而曹太太因为要照顾儿子，一直没有工作。
作为家里主要的经济来源，曹老板生意好自然就好，生意一旦不好就会对家庭形成重创。只是当时每月公司账户上好看的数字，让他无心考虑这个问题。生活一直在变好，还有什么需要忧虑的呢?在周围人的崇拜中，在自我内心的不断强化下，他会没来由地相信未来将更好。说不定，日后他还开第四家第五家公司呢。
2012年那一年，三家公司的生意确实不错，一年下来收入将近300万，人也更加飘飘然。他的江湖义气也由此显露出来，为了能配上他在别人眼中的身份地位，曹老板出手特别阔绰大方。
姐夫生了一场大病要做手术，尽管姐姐家条件非常不错，曹老板还是全额负担手术医药费20万，不要姐姐还。朋友混得虽不如他，虽买不起房子，但正当工作是有的，房租还是有能力交付的。而他为了显示义气，非要为别人交房租，也是不让还。这些给出去的钱，都是直接从公司账户上提取的。公司账本对于他来说，大概也是一笔糊涂账。
江湖混了几年，陆续看到生意场上的朋友买了别墅，眼红的曹老板在2015年初出手了。他把110平米的房子卖掉换成了豪华别墅，故事回到了开头的部分，他人生达到巅峰时刻。
光鲜背后，却是累累负债和无限忧虑。
为了买别墅，避免大额贷款银行审批麻烦，他干脆跟生意上朋友借了300万，自己拿了700万，全额付款。手上留了80万左右的现金。
与人前风光不同的是，员工每每要求加工资，曹老板都要诉说自己的凄惨，&生意难、债务多、孩子学费贵、家庭日常开销大&。员工不以为然，&你豪车开着豪宅住着，说自己没钱谁信呢?&
在我看来，这倒不是真哭穷。很多中产也许没有表面那么风光，他们的压力不是源于&穷&，而是&致命的高负债&。
2015年上半年，大牛市爆发。据说曹老板投入了60万，他曾炫耀自己买的一只股连着涨停，这让他对自己的炒股能力极为自信，最好的时候翻了三倍。随后的暴跌中，他损失了多少，是否割肉离场不得知，只知道那段时间他经常跟手下说的是，&没事，会涨回来的&。
祸不单行。2016年供给侧改革，&三去一降一补&成为国家重要任务。曹老板所在的行业也感受到了丝丝凉意，不断有同行跟他诉苦，大家都觉得生意难做。2016年底，他从两家公司退股，只留了全资的一家。不幸的是，留下来的这家公司并没有撑多久，2017年夏天关门了。
春节再见时，他已没了昔日的神采，他说自己在寻找新的赚钱机遇。43岁，给别人打工也是不现实的，没文化没技能，一个月工资不够孩子学费。想再创业，之前借别人500多万现在还没还清，别人不敢带你一起玩，新兴行业没人带路门都摸不到。
据说，他现在的境况是：债务人隔三差五催债，压力大到睡不着，考虑把别墅卖掉还债，可是房地产限购下，大面积的房产出手更难。
从身无分文到人生巅峰，他用了十多年;从巅峰到谷底，不到两年;他有过两次暴富机会，最后却是尘归尘、土归土。
曹老板为何会走到今天这一步的?在我看来，有几个根源。
1、认知狭隘，盲目自信，没有正确认识自己的问题。比如，一有钱就飘飘然，把牛市的风归于自己的投资能力。
2、没有财富管理的观念，即使很会赚钱也不一定能守住钱财。两次暴富，他都没能驾驭好自己的财富。身边人做什么就跟随做什么，财务账本是一笔糊涂账。
3、在钱财支配上，没有原则。人固然不能忘本，孝顺讲义气无可厚非，负担姐夫手术费、给兄弟交房租，倘若是穷途困境下的帮助，是合理的。可是过分介入别人的生活，恨不得以家长角色负担别人的生活，就失了分寸，因为非必要的救济是没有上限的。但凡亲戚朋友不如你，都要一个个给钱，你当自己是印钞机?更重要的是，授人以鱼不如授人以渔。与其给钱，不如教会他自我独立和赚钱的门道。
4、买了自己负担不起的东西，过了自己无法承重的生活。比如借款500万去买别墅，总资产800多万，曹老板却非要全款去买一套价值上千万的别墅。等到有足够的存款再去买别墅，不好吗?何况，他已经是有房有车一族，房子也在核心地段，要知道上海有多少人连一百平米房子的首付都付不起?
5、有钱就只知道买房、炒股，对投资理财手段和方式缺乏认识，更没有资产配置的意识。第一次买房，110平米的房子是刚需。开了第二、第三家公司后，刚有了存款就去换别墅。本来已经步入中产，为什么不拿多余的钱去做投资?偏偏要去买房，而且买的不是八九十平米的投资房产，而是要换成大别墅的刚需住房。
6、现金流一直绷得很紧，没有给自己留后路。盲目乐观，自我暗示&未来会更好&，因此过度透支未来。他把未来一切支出都建立在公司可持续发展的基础上，显然这很危险。另外，他作为家庭唯一经济支柱，万一倒下了如何?家属是否可以独当一面?他没有考虑这些，也没有为未来上一层保险。
7、没有求知欲，对时代没有认识。这决定了他很难清楚意识到行业在经济发展中位置和发展走向等。所以，他无法提前做好应对准备。
如果曹老板没有买别墅，而是懂得去做家庭财务规划和资产配置，会不会不一样呢?我们给他预设画像。
家庭状况：妻子无工作，儿子刚上小学
固定资产：一套110平米的房子
经济来源：一家全资公司，两家参股公司，年收入约300万
可投金融资产：估计1200万
负债情况：假设原来买房的50万已经还清，还有20年150万的房贷
每月开销：学费1万+房贷1.5万+其它开销2万=4.5万
曹老板资产配置方案
1.日常现金流：半年的生活开销
预留半年的生活费，将近30万，用来保障家庭短期开销，孩子学费、房贷、旅游、购物等从这个账户支出。
这个账户还可以再细分，比如可以先放一个月开销在活期储蓄银行卡，可即时刷卡提现。剩下的五个月开销可以放在活期理财产品中，像好买储蓄罐活期，对接的货币基金是工银现金货币，7日年化收益率大约在4.3%左右，是银行活期利息0.35%的12倍，随时随地取、1秒到账，非常灵活。
有了短期现金流，万一未来半年公司收入不稳定，至少还有过渡时间，能提前应对。
2.家庭保障：意外重大疾病保险
这部分规划非常重要，主要以意外伤害和重疾保险为主，以小博大。
前面提到，曹老板是家庭经济支柱，万一发生意外或者健康受挫，妻儿生活质量将受到极大影响。曹老板可以花200万买份重疾险，比如目前好买在售的重疾险友邦加裕智倍保最近非常受高净值人群欢迎，对害怕得癌症、心脏、神经疾病以及担心儿童疾病的客户比较适合。
3. 投资增值：多品种搭配
解决了后顾之忧后，就要考虑资产的升值了。
根据曹老板过往的经历，他更符合激进投资者特征，当然具体的要根据风险测评才能定。先按照800万的可投资金给他做方案。
配置200万的股权基金。在权益类资产波动加剧的情况下，股权投资成为了相对抗周期、高性价比的一类资产。股权投资期限一般较长，5-10年，但长期赚钱效应显著。具体产品可关注好买在售的启辰跟投共赢基金2期。
配置300万不同策略风格的股票型私募基金，用高风险的投资创造高回报，看得见风险也看得见收益。比如擅长价值投资的景林、丰岭等，聚焦成长的兴聚和望正等都是非常优质的股票私募，可考虑。
配置300万类固定收益产品，这类产品收益率7%，期限通常一两年，收益相对稳定，没有明显的涨跌波动。比如好买目前在售的资乘致远春松二号基金和元卓致远华茂十三号，都是经过精挑细选，资乘致远春松产品的交易对手股东为联想控股下公司，元卓致远华茂的交易对手为阿里巴巴及蚂蚁金服被投企业。
4.自我投资：进修学习
作为私营企业主，个人命运和时代、经济形势紧紧相连。致富风向随时会改变，必须保持着求知欲、进取心，才能快速敏锐觉察出变化，及时调整企业的经营方向，不至于被淘汰。
投资上也一样，如果你没有判断力，即使有专业的人给你分析经济形势、投资机会，你也未必能理解。除非你是全权委托，大部分时候，你都需要有自己的观点，有自我对经济趋势的认识，你才能选择出符合你观点的资产配置建议。
所以不妨留出一笔钱，大约50-100万，去进修，提升自己，成为更好的企业掌舵者。即使有天企业倒闭了，有知识、有资产，才有底气重头再来。
投资有风险，以上方案只针对文中案例情况。每个人需求不一样，有资产配置需求的客户可根据个人情况向专业投资顾问咨询适合自己的方案。
好买十多年，接触过大量高净值客户
后续我们将陆续推出系列投资案例
望各位取其精华去其糟粕
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at java.lang.Thread.run(Thread.java:745)赚3亿还是亏2000万？深圳别墅不是谁都可以碰!
发布时间： 18:40:12
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　　最近，一则土豪买深圳别墅倒亏2000万的消息，刷屏深圳地产圈。　　这则消息打破了两个几乎快要变成“真理”的观点：第一是，在深圳买房，闭着眼都能赚钱；第二是，“有钱人”都“聪明”，就一定比普通人会赚钱。　　别墅虽好，但是由于总价高、面积大，不是想买就能买，说到这里，咱们今天来说说深圳别墅的那些事儿。投资深圳别墅，结果赔2000万　　咱先说下事件回顾，一位业主出售大梅沙东部华侨城天麓半山独栋别墅，据说一手买来的是3600万，只要大概2700万就可出售，这么一算，加上契税和7年的月供，总亏损超过2000万。。。　　一、来看看这座别墅的基本信息：　　这套别墅在天麓8区，独栋别墅，全新毛坯，中空高挑高客厅，上下六层。本套特价别墅是八区里边面积最小的户型，273.58平方，5房3厅，全新毛坯，买两层送三层，背山面海，看海景。
天麓八区此套单价10万/平；而现在同级别的天麓一区的独栋别墅，二手房单价12万/平。　　　二、怎么亏了2000多万，这里有媒体算了一笔账：
原价3860万，如果首付3成，贷款7成2700万。　　月供约13万，7年来总月供就1100万，还有契税115万。　　现在折价1000万发售，其它营业税5.5%和交易佣金不算，光这里就已经亏了2215万......
三、这里还有2点比较麻烦的事情：　　一个是，两本证，需要两个名额。　　另一个是，用公司名义买，需要一次性付款，再转手卖出去要交很高的契税。　　所以这座别墅想要快速出手，也是比较有困难的。　　再看看这座别墅是纯毛坯，看来业主确实纯粹为投资而来，但是耗费7年时间，换来这么一个结果，确实叫人惋惜。　　业主能在7年前想到花巨资投资房产，可以说是非常有眼光的。7年前并没有这么多的房产知识讲座，可以供大家参考，很多人都是摸爬滚打自己试着买房，可惜业主摸错了石头，要不在深圳确实这些资金翻倍成上亿固定资产，可能性也并不小。景观性别墅真的都掉价了？　　要知道华侨城天麓当年可是中国十大豪宅，究竟这样的亏本买卖，是个例还是景观性别墅的集体败落呢？　　一、景观别墅集体败落？　　我们先来看看华侨城天麓的其他房源怎么样了？　　晶晶在中原二手房网页上，看到大约有14个天麓别墅出售信息，报价在7-17.4万/平不等。1/3的房源用了降价的关键词，其中还有“最便宜”、“急售”等字眼的房源。　　　　华侨城天麓的处境堪忧，那咱再来看看同样为景观性中国排的上名的别墅，万科天琴湾和十七英里的情况怎样。　　相比于华侨城天麓的大量出售，万科十七英里的别墅出售很少，仅在中原看到1套。但从价格上说，万科十七英里的别墅都没有怎么涨，因为万科十七英里在2013年，也就是4年前，价格已经达到均价9万元/㎡，而目前价格也在9万元/平左右，没有变化。
　　万科天琴湾在中原二手房页面上，没有看到出售情况，但在2006年时，天琴湾的售价就在6万/平左右，目前洋房的单价在7万/平左右，十年时间，感觉还是有些没有跑赢“大盘”。　　景观性别墅房价涨幅不大，那么城市别墅如何呢？　　二、房价涨幅：城市别墅>景观别墅　　2016年，新天鹅堡开盘，一天吸金100亿，依旧是城中最热的话题。　　近日，深圳华侨城纯水岸一套临湖独栋大别墅卖出单价54万/平、总价3亿，刷新深圳住宅最高成交总价。　　晶晶在这里找到14期纯水岸在2012年开盘的信息，均价5万/平,而目前别墅的单价都是大几十万/平,这房价涨的绝对跑赢了楼市大盘！　　再来看看香蜜湖一号，目前在中原二手房的价格在18-24万/平，而在2011年，均价大概在10万元/平，6年时间翻了大概2倍。　　2011年，宝安尖岗山曦城四期第三批别墅出售时，售价仅1500万/栋起。　　而曦城四期的挂牌价，目前在3500万/栋。近日，招华曦城二期一套独栋别墅成交1.1亿！基本也是房价涨幅比较喜人的。置业别墅的这点事儿　　晶晶咨询【咚狮会】创始人淘房哥摩天，一起聊聊对于置业别墅的一些看法。　　一、大平层和顶层复式，需求大于别墅　　淘房哥摩天表示，在早期的房地产市场，很多人有一种概念就是经济条件好了，要去买别墅。目前有能力买别墅的群体，主要集中在60后和70后，他们对应的下一代是80后和90后。　　60后和70后买了别墅之后，可能会出现这样的情况，他们的子女作为80后、90后，并不想和父母居住在一起，80后90后子女的置业需求在200-300平的2-3房，他们更喜欢大平层和复式，而不是像别墅这样有5个独立房间，需求发生了变化。　　所以在未来市场上，大平层和顶层复式的需求可能要远远高于市场对于别墅的需求。　　别墅比较适合潮汕这样注重家庭氛围的家庭自住，投资的话并不建议购买别墅。　　二、城市别墅升值潜力，大于景观性别墅　　因为现代人置业越来越讲求投资属性和居住属性兼顾，淘房哥摩天表示，要想有好的升值空间，城市别墅要好于景观性别墅。　　　前文所讲的万科天麓就属于景观性别墅，周边的商业、教育、交通、医疗等配套都没有起来，居住属性是比较弱的，商业属性又比较突出，这样的物业比较适合做成酒店或是会所，并不适合单纯居住。　　而深圳的城市别墅，大南山脚下紫园、华侨城的纯水岸、香蜜湖的香蜜湖1号、龙华的圣莫丽斯和星河丹堤的别墅资源都很稀缺，但是去哪里都很方便，还有未来的宝安尖岗山，都是置业别墅非常好的选择。　　　　购买别墅时，最好是整个小区的门槛比较高，都是别墅为主或是大户型为主，避免户型比较复杂的小区。　　三、深圳别墅放盘少，价格普遍没有跑赢普宅　　别墅还是和普通住宅有区别，首先要求卖家的现金流要充足，不光要有钱付首付，还要有钱装修，装修成本和租赁成本都比较高。深圳市场流通的别墅中，　　目前别墅的特点是，产品稀缺，卖的少，放盘量不多，买的少，以天麓为例，出售花1-2年非常正常，出租也比较少。　　而且近几年，深圳别墅的房价涨幅没有跑过普宅，这在一定程度上也弱化了大家对别墅的需求。　　另一方面，大多数深圳人还没有达到财务自由的阶段，年收入一两百万的人，并没有时间自由，而且对于他们，选择会进一步增多，海外置业300万就可以买到非常宜居的房子。而临深的别墅与深圳的价格差异，也会使得置业者向临深别墅倾斜。　　ps，比起会置业别墅，估计谁也比不了吴京。　　他靠着将自己的别墅抵押贷款，硬是把总投资1.5亿的电影《战狼2》突破40亿的票房，成为华语最快速票房破10亿的电影。　　不少人“顿悟”，关键时刻有套别墅是多么的靠谱，对于普通人来说，就是有套房子是多么的重要。　　也说明一点，用心做事，是多么的重要！9块9极速买房，扫码加入！
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