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浅析水电站的厂房施工吴家锋耱券砑发阄骱慊越ㄉ杓庞邢薰荆阄髂夏经成为水电厂施工中的首要问题。而作为水电厂施そㄉ柚进行讨论,阐述如何做好水电站厂房施工的管理工作。摘要:从电站厂房的施工管理入手,对水电站厂房施工技术、施工要点等作简要分析。关键词:生活工业用电;电站厂房;汽轮机;水轮机;发电设备痡..懊随着我国人民生活水平的提高以及城市工业化建设脚步的加快,我国生活刀杂玫绲男枨笕找嫔仙缌┎挥η的尴尬局面日渐严重。为此,很多水利水电建设工程在我国各地不断加快脚步,以为缓解目前供电紧张的现状,从而适应并助推我国经济的不断发展。而根据目前我国城市农村人口分布的情况来看,加大中小型水力发电站的建设,更符合我国国情。其不仅为城乡电力供应提供更加有力的保障,还为我国农村乡镇企业的发展打下基础。但是,许多电力工程中的施工问题也在电力工程建设的过程中凸显出来。由于电力工程施讨械墓芾砦侍舛斐的事故,不仅对人身安全造成很大的影响,还严重影响人们的日常生活工作。因此,如何提高电力工程施工的管理水平,加强对电厂厂房管理,保障电厂发电设备能稳定安全的运行,已很重要的厂房施工问题也就成为水电厂建设过程中的重中之重。由于电站厂房在整个电站的特殊地位,在电站厂房建设施工中的要求也特别高,具体有以下几方面的要求:由于电站厂房内安装着发电机组、汽轮机、水轮机等重要发电设备,并且这些发电设备由于具有体积大、重量大、机械振动等因素,因此对厂房地面的质量要求较高。如果厂房地面的质量不能达到设计要求,极有可能造成设备的倾斜或下沉,从而将导致非常严重的生产事故,而且发电设备都是比较大型的,如果厂房地面出现裂缝等情况要移动设备进行维修也是相当困难的。另外,对厂房的墙体和屋顶等建筑结构同样也有很高的要求,由于发电设备的强烈震动加上水电站一般都是处于环境比较恶劣的地方,墙壁和屋顶极易造成损坏,一旦出现损坏,维修也是非常不易的。根据上面提出的要求来看,电站厂房的建设应该采用混凝土浇筑工艺进行建设,混泥土建筑一方面还加快了工程建设的进度,另一方面还保障了建筑整体的强度。缯境Х渴┕す芾针对水电站厂房施工的要求,以及水电站设计的特点,下面从施工原料、施工技术、施工设备和施工成本四个方面分别⑽豫精任何建筑的施工原料,质量都是保障该建筑质量的最基本的控制点,如果首先建筑原料都不过关的话,再大的工程都是豆腐渣工程。因此,保障水电站厂房的施工原料的质量,至关重要。在这个环节我们能做到认真管理,严格落实的话,就能够非常有效的预防厂房建筑由于原料问题而造成的质量问题。在原料的采购再到使用,我们必须做到严格管理,要通过“双重质量检验”来严格把关原料的质量,即通过质量检测员检验和监理工程师检验的双重检验,最后还要通过见证取样的制度,将原料取样运送至专门的检验部门进行检验保障,最终符合原料要求标准的才能进入施工阶段。除此之外,由于水电厂厂房同行是采用混凝土浇筑的方式进行施工的,对混泥土配料、添加剂等原料的使用也要进行严格的管理,从而保障施工中使用的混凝土的质量完全符合设计的标准。施工过程的管理一般都是通过事前控制、事中控制以及事后控制来进行的。首先,在:撼碳际蹩J冀坏字熬托枰?J实施施工工艺与技术管理方面的工作,如对工程图纸及施工中有关技术文件等进行详细的分析,并及时与设计人员沟通配合从而确保对:程技术的掌握。其次,在:程的施航锥危1U厂房施歉咧柿康模鸵Q细癜凑丈杓埔G蠼泄芾恚般可以通过旁站、现场技术人员巡检、不定期抽检等方式来进行。最后,现场施工的过程中,要严格监控把握好混凝土搅拌时间和浇筑时间、浇筑工艺混凝土工艺等方面的技术,这些都对施工工程的质量有着重要的影响,施工单位必须通过对各个施工阶段的完全监控来确保施工始终处于受监控状态下运行。对水电站厂房施璞腹芾聿唤鼋鍪嵌猿Х渴┕ど璞副身的管理,还是对设备操作人员的管理。做好水电站厂房的施工管理工作,关键就是做好对厂房施工设备的管理。现代水电站厂房都是混凝土浇筑施工的,所以主要是通过机械化的搅拌、机械化的浇筑来完成这一施工过程。因此,机械设备的管理对施工质量有着重要的影响。以机械设备对混凝土的搅拌为例,管理机械设备的时候要能够根据施工现场工程量的大小,确定混凝土搅拌机的型号,达到满足混凝土一次浇筑量的需要。同时,在管理中还要考虑到意外因素,要预备备用设备以防搅拌设备出现故障时不会影响整个施工工程的顺利进行。在进行水电厂的厂房施璞腹理时,同样要注意加强对设备指示仪表的检查,避免由于设备仪表指示的问题造成整个操作过程的失误,从而影响施工质量。以混凝土搅拌机为例,如果搅拌机的指示仪器发牛故障,不能正确指示,原本应该搅拌转的混凝土实际上只搅拌了#会造成混凝土搅拌不充分,从而影响整个原料的质量。厂房施工技术厂房施工设备甆.
第卷甭攘亦砑凌砂桩施下程序为:整平原地面一机具定位一桩管沉人一加料压密—拔管机具移位。砂桩的材料砂采用渗水率较高的中粗另外,对设备操作人员的管理,施工单位可以通过技术要点检查与加强技能培训等方式来提高设备操作人员的技术水平,从而事先就控制了由于设备损坏或者人员操作不当等因素影响工程施—柿康奈侍狻水电站厂房施某杀荆饕0ㄔ铣杀尽⒃耸浞延谩用工费用、机械磨损或者整修费用等各方面。对施工成本的有效管理是现代化成本管理的重要体现,在管理过程中不断完善成本管理体系,提高成本管理效率是水电站厂房施工管理的重要环节。首先从原料采购开始,要经过对比分析以及综合考察原料供应商的原料价格原料质量等因素后才能确定原料的供应商,这样保障了原料的高性价比,为水电站节约成本。然后对进厂的原料,要严格核实数量质量是否符合合同标准,保障企业的经济效益。另外,还要通过科学的数学规划,正确统计记录工程施工中使用的各种原料的数量、使用时间,从而避免由于盲目采购造成资金浪费原料累积。最后,施.撼杀竟芾砘固现在机械设备的管理上,能够科学的对设备进行调度使用,减少机械设备的磨损或者损坏,同时减少由于设备在使用过程中意外的发生导致工期延迟等造成的成本增加。成本管理是任何企业生存发展的基础,也是每个企业追求最终利益的关键所在。因此加强水电站厂房施工中的成本管理意义重大。把水电站厂房混凝土地面的施工作为单独的一节介绍,是希望能够得到各个施工单位在施工过程中的高度重视,厂房混凝土地面工程是厂房施中的重点,由于其涉及到水电站发电设备的安装和使用,是—个水电站能否
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浅谈居住建筑环境规划节能设计甜田┮皇κ殴そ唤ㄉ炭疲陆⒗把居住建筑环境规划节能设计原则幼〗ㄖ谀苌杓萍际醯奶教摘要:节能设计的原则是在整个建设活动中,通过综合衡量生态住宅小区各个方面,在不破坏原有环境的条件下,尽可能减少自然资源耗费,将环境、气候等综合因素转化为高品质的空间、高舒适度的环境和完美的建筑形关键词:建筑节能;环境规划;节能设计;节能措施中图分类号:文献标识码:文章编号:——一建筑节能是一项系统工程,从建筑材料制品的选择与生产、建筑规划与设计、建筑施工技术与管理、建筑设备设计与选型,到建筑物在使用过程中自然能源开发与利用,采暖、空调、照明等设备的能耗节省,各个环节相互协调和紧密联系。建筑规曳节能设计τ呕ㄖ季郑岣咦∏缁肪持柿浚锏较季通风良好,冬季局部最大风速不超过颉蝧,建筑物前后压差不大于庋欣诩跎僮≌浞缟噶浚佣少住宅冬季采暖负荷,达到节能的目的。侠淼慕ㄖ婊杓疲ψ⒁饩】赡苷〉浇ㄖ物合理的间距、最有利的朝向,采用南北向或接近南北向,主要房间宜避开冬季主导风向,使建筑物冬季可以增大太阳辐射热,夏季可以减少太阳辐射热,且与当地夏季主导风向一致,避开冬季主导风向。建筑物节能设计建筑单体节能设计主要通过构造、技术手段创造舒适的室内环境,减少能耗,减少排放。应尽量增加房屋进深,控制其体型系数,减少外表面与室外空气的接触减少散热,降低建筑物采暖能耗。一般来讲体积大、体形简单的建筑以及多层和高层建筑,体形系数越小,节能效果越好。对夏热冬暖地区,居住建筑平面布置,必须保证使一套住房内不同方位的房间有流畅的气流,卧室、起居室应为进风房间,厨房和卫生间应为排风房间,形成有利于夏季凉爽的穿堂风。这种采用生态设计手段创造环境微气候的思想,是节能设计的重要手段。馇奖N赂羧冉谀苌杓啤6就ü馇缴⒎⒌娜量,约为建筑物总散热量的%,夏季通过外墙壁吸收的热量约为建筑物总吸热量的%。因此,外墙采取保温隔热措施非常重要。外墙应采用传热系数小、蓄热能力及强度较低的砌块墙体,如加气混凝土砌块;或采用新型节能复合墙体材料,使建筑物外墙热工性能满足规定的节能标准。如外保温、内保温、夹心保温和内、外混合保温。推荐采用外保温技术,因为无论从保温效果还是从外墙饰面安装牢固度和安全性考虑,外保温都是最好的外墙保温方式。据有关资料,采用该技术可使外墙传热系数降低到瓒先惹沤谀苌杓啤H惹攀侨攘看ǖ莸穆肪叮但造成相当大的冷热量损失,而且会有局部结露现象。因此在设计施工时,应当对嵌入墙体混凝土梁柱,预制板接缝、外墙角、檐口、勒脚、外门窗、阳台板、突出圈梁及构造柱等位置采取保温隔热措施,将其热桥阻断,达到较好的保温节能效果。菝姹N赂羧壬杓啤N菝婺芎脑谖Щそ峁棺苣芎中占有相当的比例,因此应当重视其保温隔热效果。屋顶应采用高效保温隔热屋面,一般而言,屋面的传热系数小于外墙的传热系数,可根据屋面的形式,选用不同的保温材料,其传热系数、热惰性指标应满足当地规定标准;也可采用架空形保温屋面或倒置式屋面等方法以达到提高屋面保温隔热性能的目的。与此同时,有条件的可采取屋顶绿化屋面、蓄水屋面、浅色坡屋面等措施来降低夏季太阳辐射热,以达到节能效果。饷糯跋低辰谀苌杓啤M饷糯笆墙ㄖ锶冉换弧热传导最活跃、最敏感的部位,其保温性能和气密性能对采暖能耗有重大影响,是墙体失热损失的倍,因此应该是节能的关键部位,是改善室内热环境质量和提高建筑节能的重要环节。为了减少外门窗能耗,根据当地具体情况,可以通过提高门窗的气密性、采用适当的窗墙面积比、增加窗玻璃层数、采用百叶窗等措施来提高门窗的保温隔热性能。谘羯枋┙谀苌杓啤U谘羯枋┥杓疲Ω莶煌地区的具体情况而定。建筑遮阳是传统的节能技术,通过降低太阳辐射过热和眩光改善室内环境气候,提高室内热舒适性和视觉舒适性,最终达到节能目的。遮阳设施分类方法很多,从安装位置分为外遮阳和内遮阳。赜谛∏芷矫娴幕肪成杓啤&楸砻鳎ㄖ体的居住舒适度和建筑的环境有很大的关系。位于城市中心区的居住小区由于周围楼房林立,加之中心区的地价高,开发商为了保证必要的利润,小区内建筑的密度也大,市中心区的居住小区,与城市边缘区的居住小区比较,夏季不仅比室外气温要高~而且无风闷热。蠼畹淖≌欣诮谀芙诘亍D壳暗淖≌杓啤为了采光的需要大都进深较小,通常在笥摇O募臼伦5式。痬ぁ妗、’
电妒蠖实缯柯柯俊墩柯柯柯柯柯柯康缯鸬缯稹B康缯柯筐痧鹨频鏟、趔争驴驴驴驴驴妒痧《争卅》电⒙柯筐稹墩闭墩鵴矿争滦湍谇晃奚吧⑷绕鞯挠τ采暖供热分户计量技术的应用效果。根据工程设计要求,本工程室外门窗均为系统单框塑钢门窗,玻璃全部采用型中空玻璃,有效地阻止了室内外热交换。门窗四周与墙体的缝隙全部采用发泡型材料进行填充密实。有效地消除了外墙保温体系的热桥效应,提高保温节能效果。工程施工前,对外门窗需进行性能检验,合格后方可在工程中应用。通过严格现场检验制度,保证现场使用的外门窗均达到节能指标。新型铸铁散热器是集传统铸铁散热器和轻型钢制散热器优点于一身的新产品,既保持了传统铸铁散热器的寿命长的特点,又具备轻型钢制散热器的外型美观的特征。本工程使用的新型铸铁散热器组片达蛴嗥捎行Ы档散热过程中的热量损失,充分确保散热效果,达到供热节能的目的。新型铸铁散热器的适应性强,是安全、可靠、放心、耐久的工程和家装产品。传统的住宅室内供热系统是暖气散热器相互串联,散热器必须同时工作才能保证系统的正常运转,这样势必造成很大浪费。因此,建设部极力推广民用住宅采暖供热分户计量的技术,以达到合理使用、节约能源的目标。本工程采用热量分户计量方式,每户安装一块热表,通过进水流量和进出水温差两个参数来计量每一户消费的热值。热力部分根据每户消费热值多少收取相应的采暖费用。这种方式体现了“多用多掏,少用少掏,不用不掏”的按需消费原则,从而避免了不必要的浪费,从另一个意义上讲就是节能。散热器控制虏返挠τ茫唤瞿茏龅椒只Э刂疲而且能做到分组控制,对于用户来说可以有选择地使用每个房间、每组暖气片,避免个别房间暂时不使用造成的热量损失,从而达到节能的目标。通过几年的调查证明,本工程在节能保温方面、应用建筑节能材料和“四新”技术取得了显著成效,提高了房屋的品质,保护了环境,提高了住宅的品质,塑造了企业的品牌。另外,我们认为,通过应用外墙保温材料将建筑物整体包装,消除了冷桥,减少了空气风及湿气的侵入,稳定了建筑内部的热环境,避免了由于温差而产生应力造成结构及粉刷开裂问题。外墙外保温系统,是较好的建筑节能措施之一,它改善了大气环境、降低了建筑采暖和空调能耗,使现代人既能在比较经济且降低能耗的前提下获得舒适的生活环境,以便使更多的不可再生能源留给子孙后代,其意义是深远的。根
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下载次数：&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f863fa03d6fed2fa34cc10_b.jpg& data-rawwidth=&1800& data-rawheight=&1278& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1800& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f863fa03d6fed2fa34cc10_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&h2&&b&杭州二手房新房 找房询价、升值评估、网签买卖、中介过户 买房经验技巧&/b&&/h2&&h2&&b&第三篇：二手房找房、询价、评估、三方谈判、签约过户攻略&/b&&/h2&&p&至于购买二手房的流程，我将后面按一般流程介绍一下；&/p&&p&大致的流程和逻辑是对的， 不同的中介公司先后操作流程略有交叉，但是保障资金和交易过户安全的逻辑都是不变的。&/p&&h2&目录：&/h2&&p&&b&1、制定预算&/b&&/p&&p&&b&2、确定你的购房需求&/b&&/p&&p&&b&3、搜索、排查符合条件的地段；&/b&&/p&&p&&b&4、在购买力内的地段寻找“利好消息”&/b&&/p&&p&&b&5、重点对比评估备选地段的升值空间&/b&&/p&&p&&b&6、选出满意地段的优势小区&/b&&/p&&p&&b&7、全面询价，对比该小区内在挂房源的性价比&/b&&/p&&p&&b&8、分辨真假房源，找出急售房源&/b&&/p&&p&&b&9、约经纪人看房&/b&&/p&&p&&b&10、对比真实房源性价比&/b&&/p&&p&&b&11、锁定房源&/b&&/p&&p&&b&12、约 约 约&/b&&/p&&p&&b&13、确定房价&/b&&/p&&p&&b&14、中介费等过户费用砍价&/b&&/p&&p&&b&15、签三方协议&/b&&/p&&p&&b&16、买方购房资格材料审核&/b&&/p&&p&&b&17、买房购房资格审核&/b&&/p&&p&&b&18、买方申请银行按揭贷款及折扣&/b&&/p&&p&&b&19、约房东网签&/b&&/p&&p&&b&20、买方付首付&/b&&/p&&p&&b&21、房东还清他的按揭贷款&/b&&/p&&p&&b&22、缴纳税费&/b&&/p&&p&&b&23、买家办理按揭贷款合同&/b&&/p&&p&&b&24、市民中心过户，签物业交割单&/b&&/p&&p&&b&25、买家取产证，卖家领尾款&/b&&/p&&p&&b&26、装修&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大致的流程是：&/p&&p&确定购房预算和住房需求 → 列举对比备选地段和选项 → 卫星地图列举对比小区选项优劣 → 筛选地段与小区缩小范围 → 中介网站上询价约看房 → 实地对比再缩小范围确定小区 → 找好户型、高性价比房源 → 约谈房东确认成交价 → 找中介谈判过户费用 → 约房东与中介签约 → 网签 → 走流程付款完成过户 → 拿到房产证 → 装修入住……&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&1、制定预算&/b&&/h2&&p&首先你要知道你这次有多少预算？你能拿出来多少钱，你爸妈能给你多少钱，加起来首付能承受多少钱？&/p&&p&按照首房首贷30%首付来计算，你就能知道自己能买总价多少钱的房子。比如你家里能凑60万的首付，那就是总价就不能超过195万，因为税是省不掉的，个人所得税1%，契税1%，大约就需要4万元，中介费我给你压价到大约1%，195万的房子过户到手，支付的钱要比首付多付6万元左右。所以满打满算，你首付60万，最多只能买总价195万的房子。其中装修还没有记入内，如果产证不满2年的还要支付5.6%的营业税（具体年限及税率请查询政府公告，不赘述）。&/p&&p&所以你家几代人能凑多少钱你要知道，这样直接决定你找什么价位和地段的房子。&/p&&p&选二手房不是你觉得户型、地段、学区、楼龄等条件好，就能下手签约购入，到时候首付拿不出来，到处借钱，影响了生活水平就不值了，不能盲目。&/p&&p&至于月供额度，有些手机APP里面有计算功能。大约的数量级是：按照央行的基准利率不打折的话，例如总价170万的房子，首付30%，即向银行贷了119万，贷30年，等额本金就是每个月大约需要按揭还款6300元。&/p&&p&如果按照这个数额按向申请购房按揭银行贷款，银行在审批的时候，需要你提交的个人收入证明额度，要求是月供额度的2倍，即12600元的月收入证明，至于你到底每个月能不能拿到这些钱，无从查证，有些银行按揭审批，月供不满1万元，是不需要你的银行流水单，只需要你公司的人事部门盖章就行了，具体条件可以委托中介或自己直接电话咨询银行放贷经理。&/p&&p&最近一年多时间，经过政府不断加码调控，现在央行开始收紧各银行的放贷额度，银行首套房利率也不打折了，有的还上浮了。导致购房按揭贷款月供也增加了。&/p&&p&但是，这里要敲黑板划重点：如果对照近10年的央行利率数据（这个可以在网上查到），你就会发现，去年的央行利率是近10年来的最低、最低水平，而如今上浮5个基准点，相比较之前的利率还是很低的水平了，所以如果是刚需或铁定了要买房，就不要纠结没有赶上去年的好时机，照样要下定决心买买买。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&2、确定你的购房需求&/b&&/h2&&p&花这么多钱，你总有一些自己的喜好，比如说楼层、阳台朝向、地铁房、好物业、学区……有些条件是大家都想要的，比如说楼层不能最高或最低，有朝南大阳台、距离地铁近、三房都朝南、物业是滨江或万科、房子地段好距离市中心近、学区是采荷或学军、房屋年龄不满10年……其实大家都识货，条件越好的房子越抢手，价格肯定也更坚挺。&/p&&p&你要根据自己预算、抓住几个重点需求来选择，房子没有绝对好！只有相对好！需求项目明确了，才能做好平衡，选择最优的那个。&/p&&p&比如你是准备小孩上学，那你就更关注学区。你对轨道交通更依赖，那你就选1公里范围的地铁房。你是私家车出行，可以选择快速主干道周边。对生活水平要求高，那就选好的开发商和好的物业。家里人多那就选小三房。从事的工作特点明显，那就建议在你从事产业聚集的板块周边置业。……&/p&&p&杭州比较出名的产业聚集地方有：&/p&&p&城西是科技大走廊，码农的最爱圣地；&/p&&p&滨江是老牌的高科技公司，有网易、华三、吉利汽车、阿里老园区、海康、大华等上市大企业，都是科技型白领的最爱；&/p&&p&钱江新城是金融企业的聚集CBD，金融相关专业工作多，推荐4号线沿线；&/p&&p&下沙北边是高校多，南边是工厂区，现在炒作的概念是工厂搬迁，腾笼换鸟引进高科技产业；临平是工厂多，承接上海制造业转移，下沙和临平规划等级都是杭州副城；&/p&&p&城北被半山拦截，半山脚下被重点规划的是新天地版块；城东新城是现代化都市驿站，发展方向是对接上海大虹桥商贸板块；&/p&&p&三五九堡沿江规划的是钱江新城2.0，现在刚开始拆迁，还没有卖地引进新产业，沿江建设的9号线沿线能选择的仅存的房源小区较少，九堡附近可以淘一淘房源；&/p&&p&萧山建设四路是地铁7号线连接空港新城的经济带；&/p&&p&萧山市心北路是2号线连接萧山市区与奥体版块的经济带；&/p&&p&萧山的靠近钱塘江的版块，除了奥体版块，其他区域城镇化水平不高，地广人稀，现在还是在从城镇想城市过度时期，租售比不高，不建议入手；&/p&&p&城西未来科技城主打互联网科技产业，社区规划特征是高品质、密度低、环境好，但是人流量没有城东高，属于高附加值的版块；&/p&&p&杭州是城市向东扩，环境向西走；&/p&&p&以后的城市发展，主城区必定与下沙和临平副城通过向北的乔司、向西的九堡板块连成一片，九堡和乔司会成为区域中心和交通枢纽；&/p&&p&下沙获批国家高新产业区，工厂陆陆续续搬迁到大江东，会迎来一次产业升级；&/p&&p&我这说的都是个初步印象，具体地段的优劣势分析，还需要查阅该板块的市政规划、产业投资引进计划、配套设施建设等利好因素，关键是寻找“利好消息”！&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&3、搜索、排查符合条件的地段；&/b&&/h2&&p&杭州的东南西北各个区域板块的名称你要大致熟悉一下，热门板块的主打特色你要了解，实地看完房，中介一忽悠，你要能判断中介忽悠的对不对。&/p&&p&各板块的住宅平均价格你也要了解，同样的总价，可以买更好地段条件差的房子，也可以买地段次之品质高的小区，就看你如何平衡选项。&/p&&p&把能选择的地段及其选项都列出来，重点考察评估。&/p&&p&按照我的经验，可以根据国家发改委审批的2022年杭州地铁三期规划图，沿着通往市中心的地铁，逐步向外找，跟着地铁走总有好处，能找到符合自己预算的地铁交汇地段和联通主要区域的地铁周边都是可以优先考察的，还有根据公路主干道规划，联通不同地段的交汇处的主干道周边的小区也可以重点考察。&/p&&p&前期的预见性和升值空间的评估，相当重要，直接指导你后面的筛选和地段范围的不断缩小。&/p&&p&在我的好几篇文章中穿插都有介绍不同种应对方法，&/p&&p&（此处略去一万字……）&/p&&p&.&/p&&p&.&/p&&p&.&/p&&p&略去的几万字，在我的空间里的其他几篇文章中都有系统罗列分析，&/p&&p&如有您是财主，图个省事&/p&&p&……&/p&&p&如果你自己没有经验，也可以求助我来帮忙，我收点辛苦费帮你干活。如果需要，私信咨询 ^-^&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&4、在购买力内的地段寻找“利好消息”&/b&&/h2&&p&比如你能承受购买总价200万的二手房，在就要根据成交价，以市中心为中心，向四面八方偏移，各个方向沿着地铁或主干道，寻找这个预算能买到的小区，并列出来一个表格，记录预算范围周边的地段小区品质各种选项的情况。&/p&&p&例如：小区年限、楼盘体量、主干道交通、地铁交通、教育名气、是否满2年无营业税……，做好购房选项的记录和对比，才能心中有数，知道什么样的小区性价比更高。&/p&&p&比较不同地段的优劣势，一般我们要对比该地段现有状况与未来状况。&/p&&p&我们需要选出更具备升值空间的地段，所以需要关注这个地段的未来发展远景，那我们就要想想为什么有些地段的升值空间更大？&/p&&p&升值空间更大，说明在未来的几年间，政府在该地段公共设施等领域的投入更大，例如医院、学校、公园、公交、地铁、社区服务、绿化等有明确的投入计划，周边的体育馆、写字楼、商场、电影院等商业配套有多少？新的产业和大企业是否有落地计划？新的地铁等交通规划是否有？旧城改造、棚户区拆迁、市容整顿等政策推进情况如何？……&/p&&p&诸如此类的发展，我们都成为“利好消息”。寻找升值空间大的地段就是在寻找政府规划、发展、投资的“利好消息”。&/p&&p&有些地段高楼林立，位置较偏，有些地段城中村聚集市容较差但是位置好，如果两者房价相当，我觉得还是后者升值空间更大，因为利好因素更多。&/p&&p&因为高楼林立说明街区规划很充分，地块建设已经接近尾声，未来的公共资源投入、产业引入等利好因素就会很少，而后者及时市容很差，城中村、建筑工地、破旧厂房聚集，但是位置地段好，将来时机成熟，一旦政府开始征收拆迁，公布规划方案，一方面产生大批拆迁户手持大笔现金周边抢房，一方面新的产业和公共投资会不断加码，你还愁这个地段的房价不会大幅增值？&/p&&p&房产升值的本质是在中央政府大时代的基调环境下，地方政府坐庄把控游戏规则，领投城市发展建设，银行、开发商、市政等机构分工协作，大庄家带小庄家，通吃散户购房者几代人的家庭财富，是一出圈地圈钱的中国好生意。&/p&&p&政府领投城市建设，是把城市财富的蛋糕做大，银行、开发商、市政等机构分工协作参与分切这个蛋糕，户口、教育等公共资源绑定了这个房子，购房者是分切蛋糕的最下层，这个城市有多少房产就相当于有多少股份，你买房了就相当于拿到了几个股份，城市的扩建与发展，蛋糕变大了，你的房产的这点股份也就相当于变大了，所以就升值了。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&5、重点对比评估备选地段的升值空间&/b&&/h2&&p&这个时候，很多人把重点放在联系中介实地看房上，其实我觉的还没有到时候。&/p&&p&现阶段就是根据你的购房需求和预算，在杭州市的快速路主干道高清规划图、发改委2022年地铁规划高清图、高德地图上沿着地铁线和主干道来排查能买得起的备选地段，对这个地段的公共配套、产业发展等未来增值状况进行逐项对比评估。&/p&&p&规划图一定要发挥出作用，规划图上的道路越密集，说明地段发展越充分。杭州市的重点发展地段都要逐个排查，看是否能满足要求。&/p&&p&层层筛选，不断缩小备选地段，这样下一阶段的实地淘房源、约中介看房、询价等工作就能节省更多的时间和精力，针对性也会更强。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&6、选出满意地段的优势小区&/b&&/h2&&p&重点在各大中介和网站上寻找指定小区的房源。搜索各大中介网站上中介经理挂上去的房源信息，初步可以判断出该小区该户型的市场报价，初步能判断出这个小区在你的总预算与购房需求等限制条件下，能否淘到满意的房源。&/p&&p&这一阶段初步的淘房源，不需要现场找中介去看房，因为还没有到时候，现在实地看房效果不大。尽管初步的网上寻找很多都是假消息和过期房源，但是总价大致还是能反映出来这个条件的房源在这个小区的价格，能帮助你不断缩小备选地段和小区的范围。&/p&&p&通过上一轮在高德地图中的逐步筛选，列举出能买得起的各个地段，通过对比优劣势选项，评估购房需求的满意度，基本上可以筛选出需要重点考虑的。&/p&&p&几种常见的方法是“按图搜房”。我使用的方法是：高德地图+Google卫星地图+百度街景。&/p&&p&我觉得用好这三大法宝，前期的评估地段和评估小区，根本就不需要实地到现场去看房选房。&/p&&p&高德地图特色是数据准确，放大地图能查看小区不同幢楼房的排列与楼编号，能判断出建筑高低与建筑密度，能直观判读出各种街区分割、公交地铁站点、商场医院学校等，城中村老破小等房屋位置、空间状况，数据相当准确。其他地图就没有这么细节的数据。&/p&&p&Google卫星地图的特色是卫星图更新最近，大约是半年前的卫星图，放大后非常清晰准确，能看到小区、街区、公路等实际影像，能判断小区的体量、楼幢数、公园河流等地段与小区周边的重要选项情况。&/p&&p&百度街景的特色是能定位到大部分的市区街道，360度查看街道照片，这样就能更加细致的判断小区的外立面新旧、街道市容市貌、小区建筑品质等细节，基本代替了自己实地到现场观察周边环境的工作，相当省力，根本不需要自己现场去考察。&/p&&p&按照我的经验，到一个地段去淘房看房是一件很辛苦的事情，耗时耗力，一天看不了几个小区，一天下来还没有什么实质性的收获，期间中介经纪人轮番推荐，忽悠来忽悠去，把你自己都搞晕。利用好这三种地图，基本一台电脑就能完成前期的地段评估和小区评估，各种优劣势的选项对比，马上就能生成。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&7、全面询价，对比该小区内在挂房源的性价比&/b&&/h2&&p&经过以上几步的寻找和优劣势对比，逐步缩小地段和选项，几轮对比评估后基本就能选最具购买的前三个地段。&/p&&p&这个时候，就要开始具体淘房源了，在这之前的约中介看房意义不大，不要花太多精力，到了这个阶段，才是花功夫的时候。&/p&&p&例如在这备选的最优三个地段中，我们要想要列举出符合购房需求的小区，要从寻找地段不断缩小的寻找小区，毕竟一个地段，优质的小区就那么几个，分别列举出来做对比。&/p&&p&明确了目标小区后，就需要在中介网站或APP中淘房源，比户型，询报价，我的经验是在房天下、我爱我家、豪世华邦、Q房网的手机或网页端来搜索房源。那如何找到某个小区的性价比最优房源呢？就是在不同中介平台对比询价。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&8、分辨真假房源，找出急售房源&/b&&/h2&&p&首先需要我们先搞清楚网上这些中介APP和搜房子的网站上公布房源的行业规则，才能找到方法，占据主动权。&/p&&p&在不动产买卖市场中，中介网站上公布的房源有很多是假消息、失效消息、垃圾信息，我们需要通过不同途径来筛选出对自己有用又真实有价值的房源信息，从而找到性价比最高的房源。&/p&&p&常见的搜房子的网站有：房天下、安居客、透明售房网，外加各大中介机构自己的官方搜房网站。&/p&&p&房天下和安居客网站上大多是独立经纪人发布挂上去的房源信息，随意性加大，真假难辨，像我爱我家这样的中介结构自己的网站上挂出来的房源，自己家员工挂上去的房源，基本都是真实的，但是这些中介网站上的房源因为是网站平台向发布的经纪人收取推广费用的，这些经纪人为了引流量往往会发布某小区的虚假或失效房源，标价调低、标题注明房东急售等标题党，吸引浏览者电话联系他们，对于这些经纪人来说，有人约他们看房才是王道，所以这些中介网站上就是变着戏法吸引你电话联系他看房。等你仔细询问这套房源时，他就会说房东涨价了或房子刚刚成交了，借机向你推荐该小区或旁边小区此类的房源，先联系上你再说，对于中介来说这个叫做客户精确定位。&/p&&p&不过你不要怕，这这事情你知道怎么回事就行了，不能蒙在鼓里，这种粗放的询价，准确性不高，但是基本上能判断出该小区同等条件的户型大致的报价，对比各APP上的目标小区同等条件小区的报价，这个工作还是要做的。&/p&&p&那么真实的房源在哪里呢？在中介门店的客户端数据库里面！&/p&&p&像我爱我家这样的大中介，APP上的房源基本是真实的，但是并不全面，因为最新的房源信息、性价比最高的优质房源，往往还没有来得及被搬上APP，就在门店消化掉了。&/p&&p&所以到这个阶段，当完成各项评估基本能确定选哪几个地段，需要对比哪几个小区的时候，就要到小区周边的中介门店去淘房源了，中介网站的房源真真假假查来查去已经意义不大。&/p&&p&我们需要走访小区附近的所有大中介，因为房东自己想卖房，挂出房源消息的方法千差万别，有些房东图省事，就在小区边找个大中介登记一下房源，其他家中介都不知道情报。&/p&&p&所以作为购房者，到这个阶段就要走访周边所有的大中介门店，找中介经纪人面谈提出自己的购房预算与需求选项，让他在门店系统的后台里帮你筛选相应的房源，不同大中介的门店后台有个资源信息数据库，这里在挂的房源通过中介标准、回访、日志记录等手段能迅速分辨出各个房源的特点，这些才是第一手房源信息，基本涵盖了该小区所有在售房源信息，通过按照挂价等选项排序可以不断缩小在售房源信息。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&9、约经纪人看房&/b&&/h2&&p&经过这几轮的淘房源与询价，几家中介公司门店房源一对比，很快就能锁定符合你预算和需求选项的性价比最优房源。&/p&&p&对户型、总价、朝向、阳台窗户等选型比较满意的话，下面就是约经纪人现场看房。房东委托有钥匙的可以当成看房，有租客或者房东自住的需要让中介约时间看房，到了这个阶段必须要现场实地去看房。&/p&&p&看房的过程中你要带好纸和笔，做好笔记，不能走马观花。房号、朝向、阳台、卧室数量、几梯几户、户型、楼层、总价等信息都要简单记录一下，方便后续与其他房源仔细对比。&/p&&p&需要注意观察的是：电梯口楼道间的外立面、客厅是否带阳台、客厅卧室朝向、卫生将墙角是否有漏水水渍……&/p&&p&电梯口楼道间的外立面状况能反映出小区整体品质，卫生将墙角墙面乳胶漆是否发泡能判断出防水及建筑质量，这几个细节很重要，有问题的话小区品质要减分。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&10、对比真实房源性价比&/b&&/h2&&p&备选地段的这几个小区，按照同等方法，在几个大中介的数据库中筛选房源后，经过几个经纪人带看，基本能确认该地段同等条件下，能选择的户型、面积等状况。&/p&&p&对看房记录下来的细节选项进行对比和进一步筛选，基本就能排列出几个最优的可购买房源，作为重点考察的对象。这个房源通过不同中介的带看房，能确定房源真实性，并且自己门店的后天数据库中，还记录着每次中介经纪人联系房东时的沟通情况，这个数据库日志，中介不会主动告诉你，你要在他门店电脑前查询的时候就问他，要求能看到。&/p&&p&这个沟通日志在确认购买这套房源之前，非常重要，直接能判断出很多背后信息，比如房东首次挂价是多少钱？中途有没有涨价或降价？期间该中介有带过多少客户去看过房，客户看过房后是否有意购买？每次联系房东的时候，房东报价态度如何，是否诚心出售该房源？还是飘飘浮浮只是挂价试试，经常不接电话找借口不出售……&/p&&p&这些信息直接决定了你要不要下手推进下一步，是否找房东面谈来确认购买这套房源。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&11、锁定房源&/b&&/h2&&p&如果经过这些不同门店的信息筛选，预算和条件都能满意，询价对比后性价比确实最优，跟你家人沟通确认后就可以决定下手购买了。&/p&&p&需要注意的是，这个时候就不是找中介帮你联系房东了，正常情况下，中介观察你对这套房源很满意，会极力推荐你赶紧约谈房东确定购买者房源，中介会安排你跟房东见面面谈。......&/p&&p&(.......此处略去很多字......)（如需咨询，私信联系）&/p&&p&毕竟在这场信息不对等的交易服务过程中，你没有占据主动权，后面的收费项目你要是想签下合同，就要付更高的中介费了。&/p&&p&市场上的中介费是买卖双方各1-1.5%，也就是总价的2-3%，200万的总价就要收4-6万，还不包括的房屋评估费和按揭贷款服务费。&/p&&p&如果你这个时候见过几轮的评估后，锁定了这套房源，&/p&&p&(.......此处略去很多字......)（如需咨询，私信联系）&/p&&p&能省掉3万以上这么多钱，当然要自己动动脑子找找办法。&/p&&p&……&/p&&p&&b&或者找我帮忙，我来想办法帮你拿到主动权，把中介费压到最低。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&12、约 约 约&/b&&/h2&&p&该章节事关房东、中介、购房者三方力量博弈，占据谈判主动权关系到是否能拿下高性价比房源，以及是否能把中介费压价到1万左右。&/p&&p&整个交易环节，最值钱的是情报，中介利用了买卖双方的信息不对等情况双方通吃，而你就要通过各种方法和手段，拿到关键信息、在中介免费服务内容中找到付费服务才能发现的情报，从而占据谈判主动权，压低各种之间费用。&/p&&p&方法有很多，是我个人经验和思考花费了很多精力，如需实际操作参与找房、询价、评估、过户等环节，请私信联系我提供相关服务。&/p&&p&既能帮助你找到升值空间大的地段，又能帮你省去好几万的中介服务费和其他名目的过户费。此处略去一万字……（如有需要，私信联系）&/p&&p&方法有很多种：① 此处略去好多字……（如有需要，私信联系）&/p&&p&②此处略去好多字……（如有需要，私信联系）&/p&&p&③此处略去好多字……（如有需要，私信联系）&/p&&p&④真不行，小区里面……此处略去好多字……（如有需要，私信联系）&/p&&p&总之方法很多……此处略去好多字……（如有需要，私信联系）。&/p&&p&.&/p&&p&.&/p&&p&.&/p&&p&.&/p&&p&.&/p&&p&.&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&13、确定房价&/b&&/h2&&p&此处略去好多字……（如有需要，私信联系）&/p&&p&条件允许的情况下，通过与房东谈判，确定房屋总价等细节。例如首付比例、是否能接受公积金贷款（公积金贷款放款慢，有些房东急于置换房屋，不愿等这么久）等，基本确定交易要求等细节。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&14、中介费等过户费用砍价&/b&&/h2&&p&房东这边联系好了，通过面谈或电话联系，基本谈妥了总价等付款、过户细节，下一步你就要自己找个中介帮你过户了。&/p&&p&此处略去一万字……（如需咨询，私信联系）&/p&&p&……&/p&&p&中介开始一般会报个高价，还是行业报价打过折的，但是你别管，因为买房双方你都安排好了，后面交易过户的事情，只是中介公司走流程的问题了，没有什么难度，所以尽管压价。&/p&&p&直接压价到1.5万（不到总价的1%）包含房屋评估费和按揭代办费等费用，全包价，包过户。&/p&&p&谈不妥就换个中介门店继续找人问，多问几个经纪人，如果问了好几个没有人办理，就可以适当提高一下价格来问。总会找到有人愿意来做。&/p&&p&我之前166万找了个小中介砍价8000元全包过户，但后来觉得还是大中介比较放心，就选择10000元全包找大中介经纪人帮忙过户。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&15、签三方协议&/b&&/h2&&p&过户的中介经纪人确定了，就可以联系房东约时间约定点一起过去签三方协议准备过户了。&/p&&p&期间变数很多，你要做好心理准备，如果房东突然变卦，他回家商量了一下觉得价格低了，就会跟你要求涨价，或者直接不急着出售持观望态度再等等再出售，那我告诉你，恭喜你，你中招了，你又要向后倒退几个步骤。&/p&&p&在之前的备选小区中，找其他的最优房源了，再把实地看房和联系反动等步骤再来一遍，不要气馁，这些返工重来都是业内很常见的，谁遇到睡倒霉，只能反复重来。所以说选一套称心如意的房屋过程很坎坷。&/p&&p&如果房东如约来签约，那就最好。&/p&&p&很多时候房东会拖延观望，看有没有出家更高的人来买房，或者在等其他购房者的报价消息。这种若即若离的状态才最危险，又不能签下合同，又耽误你去找其他房源。处理不当就会房子没有买到手，时间拖了很久，之前备选的其他房源反而都被买走了，又要重新看房。很是危险，没有经验的话，可以让我帮忙把关。&/p&&p&这个时候就不能让房东拖延，因为夜长梦多，需要尽快签约。如果房东借口说上班忙或人在异地过来不方便，没关系，只要他愿意签约，那你就约上中介经纪人，带上标准化的中介三方协议，直接到房东家里去找他签约。&/p&&p&三方协议是不限时间不限地点签约，但是最好中介经纪人要在场，填写格式要规范，改动地方要按手印的。协议内容选项要详实并齐全，防止以后房东变卦，咬文嚼字推翻协议内容。真实环境下，条件不允许的时候，也可以三方协议买家和中介的内容填好后，寄到房东家里去，他自己填好后再寄过来。&/p&&p&但是！！！按照我家2次买房过户并把关买卖流程的经验来说，很多房东都是坐地起价，观望多个购房者的报价，拖延时间签三方。&/p&&p&你要是锁定了这套房源，评估了性价比很高，那就不要嫌麻烦，不要怕带中介跨地区到房东家里去签三方协议浪费车费几百元钱，因为夜长梦多，一直拖延只会更被动，到时候反动反悔了，哭都来不及。&/p&&p&&b&在这里要说一下三方协议的作用&/b&。&/p&&p&三方协议是房屋买卖双方与中介服务公司三方一签约的一份和合同，这个合同是以中介公司的名义，对买卖双方的交易细节大致的做一个说明。其实这三方协议不是正式的买卖合同，签三方的时候还没有到付首付的时候，所以首付没有全部到账也没有关系。&/p&&p&所白了其实没有什么屁用，买卖双方违约了没有办法相互制约。为了增加协议约束力，一般房东的房产证原件要押在中介门店保管，买家要支付一笔5-10万定金给中介门店，这样双方都有东西押在中介，就都有制约了。房东违约的话要想拿回房产证，就要双倍押金赔偿，买家违约的话，押金就不退了。&/p&&p&三方协议的作用，就是如果买卖双方反悔变卦又不赔偿，闹到法院后，至少有个白纸黑字的成文的协议可以依据。&/p&&p&三方协议签字画押，产证留押后，事情就成了一半。&/p&&p&有时候房价一天一个价，有其他购房者愿意支付违约金还加价购买房东的房子，房东要么跟你涨价，要么反悔不卖给你了，都时有发生，所以建议付押金是付多一点，来个10万元押金。特殊情况下，房东要求涨价你也要涨一点钱给房东，因为即使一番折腾后，房东赔付了违约金给你，你加上这个违约金在这个小区也买不到同等条件的房子了，不信你再翻翻你之前统计的房源，有时候不服不行。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&16、买方购房资格材料审核&/b&&/h2&&p&三方协议签约后，房东产证和买家的押金都押在中介门店，为了防止不良房东一房多卖或者房屋有抵押、债务等纠纷，中介收到产证后会在门店的工作电脑上在线后台查询该房产证编号的不良信誉及债务等记录，中介门店都会有从政府部门申请来到内部查询加密狗，能访问一个查询系统。查询结果没有问题了，才能开启交易过户流程。&/p&&p&同时，中介门店会在线把这套房产登记到制定的政府房产服务网站，相当于一个公示作用，防止在等待过户的这个间隙期，房屋又被拿去抵押或出售。确保买卖双方的权益。 &/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&17、买房购房资格审核&/b&&/h2&&p&三方签约后，这还需要对买房者的个人信息进行查询，核对购房者是否满足杭州购房资格，央行的征信记录报告等购房条件，你需要把你的户口本、身份证等原件复印件交到中介，让经纪人代办审核。三方协议签完了，就是要加快把这几项审核流程完成掉。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&18、买方申请银行按揭贷款及折扣&/b&&/h2&&p&部分银行申请购房按揭资格是在网签之前，例如花旗、汇丰等银行。大部分的国有银行都是在网签之后申请。&/p&&p&至于哪些银行还接受购房按揭贷款申请？哪些银行由95折利率优惠？哪些银行是基准利率或有上浮？这些情况各家银行都有不同，一般中介经纪人有他们合作的银行，会帮你推荐最便宜的利率。也可以你自己在高德地图上搜索各大银行的门店，找到门店号码，直接电话联系门店客户，问询是否能办理按揭贷款，或者在有些小区业主群里面问别人购房的时候都是找那家门店贷款。找人问，多花精力少花钱。&/p&&p&其中有个情况就是利率确定和放款时间的问题需要注意。&/p&&p&现在央行利率收紧，上浮10个百分点，几百万的房子就是至少要多出一二十万，所以确定贷款利率是依照与银行门店正式签购房按揭贷款合同为准，审核前后的口头约定，是有变化的，可能会有政策变化导致利率涨了而多花钱。所以一旦你与房东在线网签后，就加快与银行经理约时间，到他门店去签约房屋按揭贷款合同。防止后续政策有变，利率上浮，损失巨大。&/p&&p&至于放款时间，作为购房者不用担心，有些中介经理说到年底了，银行没有额度了，放款很慢……，仿佛很多困难一样，其实你听到后不用担心。因为放款时间不会影响你网签后办理交易过户发新的产证本子这些流程，你照样能走流程很快拿到房产证，影响的是原房东卖房后收到尾款的时间，如果原房东急着依靠这笔尾款去置换买其他地方的房子，那就会受到影响，银行一直拖着不把尾款打给原房东。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&19、约房东网签&/b&&/h2&&p&过户的准备工作都做好了，下面就是约房东到中介的总部去过户。&/p&&p&即使在这个时候，照样有房东反悔的情况。&/p&&p&如果房东反悔不卖了，或要求加价，你可以选择用三方协议中的条款，按押金比例来要求违约方赔偿，或者讨价还价给房东加一笔钱要求继续过户。具体哪种方法能少花钱买到满意的房子，你自己琢磨。你的目的不是拿到房东的违约金，而是现在谈妥的总预算，怎么能在这个小区周边买到条件最好的房子，你头脑要清醒。&/p&&p&有时候即使你拿到了房东的三方协议违约金，加上这个钱，你也在周边买不到条件相当的房屋了，所以你还不如加价给房东吧，这个不服不行。&/p&&p&前面说过：三方协定可以不限时间不限地点签约，三方协议不是正式的合同，必须双方有产证和现金抵押才能有制约力。而这个阶段办理的在线网签环节就是正式的法律合同了。&/p&&p&网签是中介协调下，在政府房管局的网站上登记打印出正式的房屋买卖合同后签约，合同有固定的格式和选项，填写修改核对完成，在线登记到房管局的网站，双方需要分别设置密码保护，受到法律保护，如有条款需要修改，买卖双方必须都要输入密码确认才行。&/p&&p&在线网签一般必须到中介的总部去办理，一般门店没有权限，所以约好房东签约网签，要通知中介经理也要到场办理流程手续。&/p&&p&网签完成后，买卖双方如果单方面有人反悔，需要支付房屋合同总价的20%作为赔偿才能解约。这个费用就很高了，一般网签完成了，基本就稳了。这么高的违约金，房东一般是不会变卦的了。&/p&&p&所以房子买到手必须以网签为准。网签合同中会写清楚具体的过户及支付房款的时间节点，房屋总价、车位等信息。&/p&&p&所以你在看房阶段如果有很满意的房子，可以尽管约房东，忽悠他去签约，首付款还没有凑齐，没有到账也没有关系，因为网签当天是不用支付首付款、税费等花费的。&/p&&p&网签是对房屋属性进行申明，并对房屋买卖过程中付款、过户、交接等关键节点约定时间节点的法律合同。杭州市二手房过户有很规范的合同范本，里面需要填写的内容都是以选项形式出现，都是很规范的。&/p&&p&网签的同时，中介经理会提供给你一个监管账户和交易资金支付管理流程等。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&20、买方付首付&/b&&/h2&&p&网签结束后，就是按照网签中的买卖双方约定并登记的过户、付款等流程分步执行。&/p&&p&网签的时候中介会同时提供一个中介公司开具的某合作银行的监管账户给你，你的首付款、后续的税费、中介服务费等各项费用，都是转入这个银行的监管账户中去。&/p&&p&这个银行监管账户，就是为了确保你的过户中各个环节的资金安全，防止发生：中介经理卷款跑路或者房东拿到你的首付款后不过户等资金异常情况。你的所有资金会流到指定的税务部门、中介公司、房东原房屋的贷款银行等机构，中间不会有个人参与现金流程，都是机构对机构的要求，确保大额资金的交易安全。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&21、房东还清他的按揭贷款&/b&&/h2&&p&首付款到账后，中介会联系房东，让他先还清他之前买这套房子的时候，向某银行申请的购房贷款。大多时候房东手上资金是还不完他之前贷款的剩余款项，而中介就要动用你刚刚向监管账号中转入的首付款，帮助房东去还清他原先的贷款。&/p&&p&为了防止中介经理或房东经手你的首付款时，携款潜逃，中介公司的财务会通知监管银行开具一张银行汇票，这个汇票是以房东实名制开具的，中介经理会拿着这个汇票到房东原先的贷款银行门店去，跟随房东当场办理还清原银行的贷款余额。&/p&&p&大部分银行会在几个工作日内在银行系统中登记房东之前的银行按揭已经还清，具备下一步进行过户的条件。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&22、缴纳税费&/b&&/h2&&p&等到房东还清原银行的按揭贷款，并且银行后台登记注销该房产的贷款记录，没有了债务记录，这个套房子就可以再房管局进行过户手续了。&/p&&p&过户之前买家需要向监管账户中缴纳结清各种税费，比如个人所得税、契税、营业税等各种税费，银行回执单或截图发给中介经理，提醒加快各税务部门窗口办理缴费结清。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&23、买家办理按揭贷款合同&/b&&/h2&&p&首付款转入监管账户后，把银行的回执单或手机银行的截图发给中介核对。你就可以约你申请的购房按揭贷款银行的客户经理，约好时间到他的门店去签约办理贷款合同了。也就是到这个申请银行去办理一张专门用于还款的银行卡，核对签字按揭贷款合同等。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&24、市民中心过户，签物业交割单&/b&&/h2&&p&税费、银行按揭贷款等手续办理完成后，税费转入指定的监管账户后，中介带缴税完成后，就可以进行下一步：约房东到市民中心过户大厅去取号排队过户了。去过户需要买卖双方各种证件都带齐，中介也要提前通知中介公司在市民中心长期驻点的办事员配合办理各种手续。&/p&&p&买卖双方有一方由于个人原因无法到场的，可以提前在网签的那一天，在中介总部或者到该区的公证处区办理一个委托中介办理过户的委托证明，当然办理公证也是要自己带上证件亲自到场办理的，而且是首付200-500的，但是有时候照样更省钱。&/p&&p&过户的时候，窗口需要对买卖双方分别拍照。&/p&&p&手续完成后，中介会让买卖双方填写一份物业交割单，说明房屋的物业费等细节你们都已经商量好了，没有争议了。签完物业交割单，其中一联会交给房东，房东就能拿着这个交割单到你办理按揭贷款的这个银行网点去，领取该房屋的尾款了。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&25、买家取产证，卖家领尾款&/b&&/h2&&p&签完物业交割单，买家就只需要等待几天到中介门店去领取你的房产证了。房东什么时候能领到尾款那就看银行的放款时间了，房东领尾款必须本人持相关证件亲自到你贷款的银行柜台取款。&/p&&p&买家带证件去领取房产证及各种税费缴纳发票清单等凭证。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&26、装修&/b&&/h2&&p&让专业的人来做专业的事情……&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&（&/p&&p&写在最后：&/p&&p&还有同系列文章在我空间中，请查阅；&/p&&p&&b&有土壕~需要 升值空间评估一对一指导、二手房过户中介费打折（能为你省3-5万）等 知识付费服务，请直接转到我空间中该系列文章的第五篇，或知乎的私信中跟我说。谢谢&/b&&/p&&p&各位看官，看了这么久，不能一走了之！&/p&&p&记得 点赞、赞、赞......再走！&/p&&p&）&/p&
杭州二手房新房 找房询价、升值评估、网签买卖、中介过户 买房经验技巧第三篇：二手房找房、询价、评估、三方谈判、签约过户攻略至于购买二手房的流程，我将后面按一般流程介绍一下；大致的流程和逻辑是对的， 不同的中介公司先后操作流程略有交叉，但是保…
五十音记忆没有方法其实也是靠平时我们大家不断的努力，就是不断的去记忆，只要不断的学习才能这样的方法才是更好的，我还认识一位老师他说的非常的有道理，我都是跟着他学习的，老师经常免费讲课，下面是我对于五十音的认识，做的一个总结，希望可以学习。&br&a 　あ　ア&br&破解：“あ”由“安”演变而来，&ア&字形像汉字“了”。&br&联想记忆：阿安来了&br&详解：首字“阿”是假名发音。想这句话时，大脑只需提取出“安了”两字，“安”字稍加变形后，即可得到平假名“あ”；“了”字稍加变形后，就可得到片假名&ア&。&br&i 　い　イ&br&破解：“い”由“以”演变而来，&イ&字形像汉字“人”。&br&联想记忆：以理服人&br&详解：首字“以”是假名发音。想到“以理服人”这个常用词，很容易想起发音“以”，同时提取出“以人”两字，在进行相应转化，即得假名&い　イ&。&br&u う　ウ&br&破解：“う”和&ウ&均由汉字“宇”演变而来。&br&联想记忆：屋顶看宇宙&br&详解：“屋”是假名发音。提取“宇”字，去掉“宇”下面的“于”，将剩下的“宀”稍加变换，即得假名&う　ウ&。&br&e え　エ&br&破解：“え”像汉字“元”，&エ&可当汉字“工”记忆。&br&联想记忆：爱上元首工作&br&详解：首字“爱”是假名发音。想这句时，提取“元工”两字，将“元”变形后可得平假名&え”，“工”即片假名&エ&。&br&o お　オ&br&破解：“お”像汉字“求”，&オ&可当汉字“才”记忆。&br&联想记忆：奥运求才&br&详解：“奥”是假名发音。“奥运求才”很容易理解记忆，提取“求才”两字并将其变形后，即得假名&お　オ”。&br&ka か　カ&br&破解：“か”由“加”演变而来，&カ&似汉字“力”。&br&联想记忆：（给）卡车加力&br&详解：“卡”是假名发音。提取“加力”两字，变形后，即得假名&か　カ”。&br&ki き　キ&br&破解：“き”、&キ&与汉字“丰”有相似之处，变形时，需发挥想象力。&br&联想记忆：Key丰衣足食&br&详解：“Key”是假名发音。“丰”字变形需要特别想象一下。变化“丰”的第三横，即可得平假名&き&；去掉第三横，第二横变长，即可得片假名&キ”。&br&ku く　ク&br&破解：“く”、&ク&同由汉字“久”演变而来。&br&联想记忆：哭了很久&br&详解：“哭”是假名发音。提取“久”，“久”的演变需要想象一下。中间渐渐抹去，得到平假名& く&；去掉最后一笔，即可得片假名&ク”。&br&ke け　ケ&br&破解：“け”字形像汉字“计”，&ケ&字由汉字“介”演变而来。&br&联想记忆：凯恩计划介入&br&详解：“凯”是假名发音。提取“计、介”两字，并稍加变形，，即可得假名&け　ケ”。&br&ko こ　コ&br&破解：“こ”、&コ&均由汉字“己”演变而来。&br&联想记忆：靠自己&br&详解：“靠”是假名发音。提取“己”，“己”的变形要想象一下，去掉最后一笔，将剩下的部分变形后可得假名&こ　コ”。&br&sa さ　サ&br&破解：“さ”像汉字“士”的变形、&サ&可由汉字“井”演变而来。&br&联想记忆：萨达姆为士兵打井&br&详解：“萨”是假名发音。提取“士井”两字，将“士”字的“十”与“一”分离，变形后可得平假名“さ”；“井”去掉一横，变形后即为片假名“サ”。&br&shi し　シ&br&破解：“し”和“シ”均由汉字“之”演变而来。&br&联想记忆：王羲之&br&详解：“王羲之”是我国古代著名书法家，人称“书圣”。“羲”是假名发音。提取“之”，想象一下，将其变形后可得到假名“し　シ”。&br&su す　ス&br&破解：“す”由汉字“寸”演变而来，“ス”似汉字“久”。&br&联想记忆：四个村长久别重逢&br&详解：“四”是假名发音。提取“寸久”两字，将“寸”变形后可得平假名的“す”，中间的圈是它的独特标记，容易记住；去掉“久”的第一笔，即可得到片假名“ス”。&br&se せ　セ&br&破解：‘せ”和“セ”“均由汉字“世”演变而来。&br&联想记忆：赛车世界&br&详解：“赛”是假名发音。提取“世”，去掉最后一笔，变形后可得到平假名“せ”；在“せ”基础上变形，很容易得到片假名“セ”。&br&&br&so そ　ソ&br&破解：‘そ”外形似数字“3”的变形，“ソ”“包含在汉字“关”里面。&br&联想记忆：扫荡3关&br&详解：“扫”是假名的发音。提取“3关”两字，“3”的变形其实很简单，只要将下面弯进去的反过来弯在外面，变形后可得到平假名‘そ”；将“关”保留“丶丿”，变形后可得片假名“ソ”。&br&ta た　タ&br&破解：“そ”外形似数字“3”的变形，“ソ”包含在汉字“关”里面。&br&联想记忆：他太多变&br&详解：“他”是假名发音。提取“太多”两字，将“太”的第一、第二笔和其余部分分离，变形后可得到平假名“た”；“多”字保留上部，即可得到平假名“タ”。&br&chi ち　チ&br&破解：“ち”似汉字“古”，“チ”似汉字“千”。&br&联想记忆：千年古器&br&详解：“器”是假名发音。提取“古千”两字，“古”重点变形下边“口”字，变形后可得到平假名“ち”；将“千”字稍加变形，可得到片假名“チ”。&br&tsu つ　ツ&br&破解：“つ”、“ツ”由汉字“川”演变而来。&br&联想记忆：刺鼻的3道川菜&br&详解：“刺”是假名发音。提取“3 川”两字，把“3”去掉下部，可轻松得到平假名“つ”；“川”字也容易变形为片假名“ツ”。&br&te て　テ&br&破解：“て”可由数字“7”变形而来，“テ”可由汉字“元”变形。&br&联想记忆：台历7元&br&详解：“台”是假名发音。提取“7 元”两字，将“7”稍加变形，即可得平假名“て”；“元”去掉最后一笔，可得到片假名“テ”。&br&&br&to と　ト&br&破解：“と”可由数字“丫”变形而来，“ト”似汉字“卜”。&br&联想记忆：丫头掏萝卜吃&br&详解：“掏”是假名发音。提取“丫卜”两字，“丫”重点变形下边，变形后可得平假名“と”；“卜”可直接得到片假名“ト”。&br&na な　ナ&br&破解：“な　ナ”均由汉字“奈”演变而来。&br&联想记忆：那般奈何&br&详解：“那”是假名发音。提取“奈”，将“奈”的下部扭一下，变形后可得平假名“と”；“な”；保留“奈”的开始两笔，即得片假名“ナ”。&br&ni に　ニ&br&破解：“に”由汉字“仁”演变而来；“ニ”由汉字“二”演变而来&br&联想记忆：泥人（仁）&br&详解：“泥”是假名发音。采取了同音字联想，由“人”想到“仁慈”的“仁”，将“仁”稍加变形，可得平假名“に”；保留“仁”右部，可得片假名“ニ”。&br&nu ぬ　ヌ&br&破解：“ぬ　ヌ”均由汉字“奴”演变而来。&br&联想记忆：奴才&br&详解：“奴”是假名发音。提取“奴”，将“奴”稍加变形，可得到平假名“ぬ”；保留“奴”右部，可得片假名“ヌ”。&br&ne ね　ネ&br&破解：“ね”可由汉字“打”变形而来；“ネ”似汉字“衣”。&br&联想记忆：奶奶打衣裳（上海方言）&br&详解：“奶”是假名发音。提取“打衣”，而“打”重点变换右部，变形后可得平假名“ね”；“衣”变形后可得片假名“ネ”。&br&&br&no の　ノ&br&破解：“の　ノ”均由汉字“乃”演变而来。&br&联想记忆：（乃）奶奶怕闹&br&详解：“闹”是假名发音。“奶”与“乃”采用的是同音字联想，“乃”变形后可得平假名“の”；保留“乃”的“丿”，即得片假名“ノ”。&br&ha は　ハ&br&破解：“は”由汉字“波”演变而来；“ハ”由汉字“八”演变而来。&br&联想记忆：哈利波特与八哥&br&详解：“哈”是假名发音。提取“波八”两字，“波”重点变化右部，变形后可得平假名“は”；“八”直接得片假名“ハ”。&br&hi ひ　ヒ&br&破解：“ひ　ヒ”均由汉字“比”演变而来。&br&联想记忆：黑夜比武&br&详解：“黑”是假名发音。提取“比”，将“比”变形后可得到平假名“ひ”；将“匕”稍加变化，即得片假名“ヒ”。&br&fu ふ　フ&br&破解：“ふ　フ”均由汉字“不”演变而来。&br&联想记忆：服不服&br&详解：“服”是假名发音。提取“不”，将“一”与下部分来，变形后可得到平假名“ふ”；取“不”的第一、第二笔，变形后可得片假名“フ”。&br&he へ　ヘ&br&破解：“へ”可由数字“7”变形得到。&br&联想记忆：海角7号（海角七号）&br&详解：“海”是假名发音。提取“7”，变形后可得到假名“へ　ヘ”。&br&&br&ho ほ　ホ&br&破解：“ほ　ホ”均由汉字“保”演变而来。&br&联想记忆：好好环保&br&详解：“好”是假名发音。提取“保”，“保”重点变化右部，变形后可得平假名“ほ”；将“保”中的“木”稍加变形，可得到片假名“ホ”。&br&&br&ma ま　マ&br&破解：“ま”由汉字“末”演变而来；“マ”可由汉字“了”变形而来。&br&联想记忆：抹布坏了&br&详解：“抹”是假名发音。提取“抹了”两字，变化“抹”中“末”的下边，变形后可得平假名“ま”；变形“了”下部，可得到片假名“マ”。&br&mi み　ミ&br&破解：“み”由汉字“美”演变而来；“ミ”由汉字“三”演变而来。&br&联想记忆：Me有三美&br&详解：英文“Me”是假名发音。提取“三美”两字，“美”的变形重点是下部，因为“み”的书写比较简单，所以不难变形后得到平假名“み”；“三”变形后，很容易得到片假名“ミ”。&br&mu む　ム&br&破解：“む”似汉字“犬”演变而来；“ム”可由汉字“台”变化而来。&br&联想记忆：母犬台历&br&详解：“母”是假名发音。提取“犬台”两字，“犬”主要变化下部，变形后可得平假名“む”；“台”保留上部，直接得片假名“ム”。&br&me め　メ&br&破解：“め”由汉字“女”演变而来；“メ”似汉字“十”。&br&联想记忆：麦女士&br&详解：“麦”是假名发音。提取“女士”两字，将“女”稍加变化，可得到平假名“め”；变化“士”中的“十”，变形后可得片假名“メ”。&br&mo も　モ&br&破解：“も　モ”均是由汉字“毛”演变而来。&br&联想记忆：毛毛雨&br&详解：“毛”是假名发音。提取“毛”，将“毛”第一笔去掉，第三横变短，变化后即得平假名“も”；去掉“毛”第三横，变化后即为片假名“モ”。&br&ya や　ヤ&br&破解：“や　ヤ”均由汉字“也”演变而来。&br&联想记忆：亚军也好&br&详解：“亚”是假名发音。提取“也”，将“也”稍加变形后，可得到平假名“や”和片假名“ヤ”。&br&&br&yu ゆ　ユ&br&破解：“ゆ”由汉字“由”演变而来；“ユ”似数字“2”。&br&联想记忆：由于2手&br&详解：“由”是假名发音。提取“由 2”两字，“由”字变形后可得到平假名“ゆ”；将“2”稍加变化，即得片假名“ユ”。&br&yo よ　ヨ&br&破解：“よ　ヨ”均是由汉字“与”演变而来。&br&联想记忆：要求与会&br&详解：“要”是假名发音。提取“与”，变换“与”下部，可得到平假名“よ”；将“与”作整体变化，可得到片假名“ヨ”。&br&ra ら　ラ&br&破解：“ら”似汉字“5”；“ラ”可由汉字“文”变形而来。&br&联想记忆：辣椒5文钱&br&详解：“辣”是假名发音。提取“5 文”两字，“5”稍加变化，很容易得到平假名“ら”；“文”去掉最后一笔，变形后即得片假名“ラ”。&br&ri り　リ&br&破解：“り　リ”均是由汉字“利”演变而来。&br&联想记忆：利弊&br&详解：“利”是假名发音。提取“利”，保留“利”的右部，变形后很容易得到平假名“り”和片假名“リ”。&br&ru る　ル&br&破解：“る”似数字“3”；“ル”似汉字“儿”。&br&联想记忆：陆家有3儿&br&详解：“陆”是假名发音。提取“3 儿”，“3”变形后可得到平假名“る”；将“儿”稍加变形，即得到片假名“ル”。&br&re れ　レ&br&破解：“れ　レ”均由汉字“礼”演变而来。&br&联想记忆：礼尚往来&br&详解：“来”是假名发音。提取“礼”，重点变化“礼”左边，变形后得平假名“れ”；保留“礼”右边，将其变形后可得到片假名“レ”。&br&ro ろ　ロ&br&破解：“ろ”似数字“3”；“ロ”像汉字“口”。&br&联想记忆：老3口才好&br&详解：“老”是假名发音。提取“3 口”，“3”变形后可得到平假名“ろ”；将“口”稍加变形，可得到片假名“ロ”。&br&&br&wa わ　ワ&br&破解：“わ”像汉字“打”；“ワ”可由汉字“口”变形。&br&联想记忆：娃娃打口哨&br&详解：“娃”是假名发音。提取“打口”两字，将“打”变形后可得到平假名“わ”；“口”变形后可得到片假名“ワ”。&br&wo を　ヲ&br&破解：“を”像汉字“大”和字母“C”的上下组合，“ヲ”似汉字“于”。&br&联想记忆：澳洲大于Cuba（古巴）&br&详解：“澳”是假名发音。提取“大于 C(Cuba首字母)”，将“大”和“C”上下组合，可得到平假名“を”；将“于”变形后可得到片假名“ヲ”。&br&n ん　ン&br&破解：“ん”似字母“h”；“ン”像汉字“二”。&br&联想记忆：Hans二人&br&详解：“Hans”（汉斯）中的“n”是假名发音。提取“H(h) 二”，将“h”变形后可得到平假名“ん”；“二”变形后可得到片假名“ン”&br&&br&注意：语言学习是需要每天不断的学习，这样的方法就是最好的方法。
五十音记忆没有方法其实也是靠平时我们大家不断的努力，就是不断的去记忆，只要不断的学习才能这样的方法才是更好的，我还认识一位老师他说的非常的有道理，我都是跟着他学习的，老师经常免费讲课，下面是我对于五十音的认识，做的一个总结，希望可以学习。…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/64d2c41cdaab219caa26ba_b.jpg& data-rawwidth=&1173& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1173& data-original=&https://pic3.zhimg.com/64d2c41cdaab219caa26ba_r.jpg&&&/figure&&p&马上暑假了，对于学生党也好，小白领们也罢，姑娘们在旅行的路上都有同一个心愿，就是能拍到美美的皂片当作纪念。&/p&&br&&p&本次教程将会用到闺蜜为我在云南给我拍的照片。旅行中我只需要调好光圈快门，挑好光线角度，再稍微跟她讲解一下，她就分分钟为我拍出了好多美拍，在这里谢谢亲爱的她。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/893afc0cbe49_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&396& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/893afc0cbe49_r.jpg&&&/figure&&p&所以还是那句话，女人天生就是半个摄影师。只要用心，分分钟可以拍出好看的照片。另外只要有耐心，也能培养出一个摄影师闺蜜或者摄影师男票。&/p&&br&&p&好啦，以下终于要来点干货了。&/p&&br&&p&思索了很久，旅拍跟平时我们拍写真或者生活记录有什么区别？&/p&&br&&p&我想是旅拍更加融入当地的景色、景物，每一张照片都是一个故事，它会把你带回当时去到的地方的场景去，也会把看照片的人你带到所处的景色中。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&9& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&构图构图构图很重要！&/strong&&/p&&br&&p&重要的事说三遍。&/p&&p&那么是不是看到好的风景，不管不顾就瞎拍一通？当然不是，我常常看到有些姑娘（包括曾经的我自己拍的，简直惨不忍睹）去到一些好的景色，可惜拍的时候用的角度不是显得腿粗就是显得人矮，要不就是背景乱糟糟的。&/p&&br&&p&在这里要跟大家强调一点，一定要注重构图，关于怎么构图这个问题要真的说起来可能三天三夜也说不完，在这里介绍的是最常见的三分法则。其实也是黄金分割线的原理，交叉点就是你安排主要兴趣点的理想位置。但是你也可以在分割线上的任何一处位置放置你的兴趣点。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/ebbacd8e068_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/ebbacd8e068_r.jpg&&&/figure&&p& 关于黄金分割线原理，让我们先来看看度娘是怎么解释的。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/13e0fc9c5ef_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&153& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/13e0fc9c5ef_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/7ee4351bdee638ab8824_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&81& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/7ee4351bdee638ab8824_r.jpg&&&/figure&&p&以下图为例。&/p&&br&&p&人物放在了分割线上，在人物的另一边留出更多的空间延伸出去，给画面一个视觉上的方向感。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/bd6ca62bea37a3e9e57e926_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/bd6ca62bea37a3e9e57e926_r.jpg&&&/figure&这张景色并不突出，但是因为光线好，背景是树叶和一条小河，所以我让闺蜜站在高的角度为我拍出微风拂过的感觉。&/p&&br&&p&（脸部在黄金分割点上）&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/f3ae14fce5dede18af12c22bf5b053dd_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/f3ae14fce5dede18af12c22bf5b053dd_r.jpg&&&/figure&这是在洱海的客栈里拍的，背景是几个女孩正在喝酒聊天，虽然景色并不突出，但是好在很有感觉。&/p&&br&&p&一开始我让闺蜜坐在沙发沿上，可是她说不知道该怎么摆动作，我就走过去为她示范了的时候，她立刻为我捕捉了这一刻。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/d39ec9c2dae9eb0d9c5e5ff5c4f22755_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&392& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/d39ec9c2dae9eb0d9c5e5ff5c4f22755_r.jpg&&&/figure&除了刚才说的三分法之外，我们遇到好看的景色先别着急着拍，有的时候还需要找角度。&br&&p&比如下面这张照片是丽江镇上的一条小巷子，旁边是一家客栈，客栈旁放了很多假花，但是光线加上这些假花显得这条巷子很美，这时我靠在右侧门边，选择旁边的一些绿叶作为前景，而且它也是遵循三分法的。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/b977148edf39fa8830fca78d_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/b977148edf39fa8830fca78d_r.jpg&&&/figure&或是镜头稍稍放低一点，同时腿往镜头的右（左）下方稍稍延伸一点，显得人的腿更长一点。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/7fae7ba4b_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&455& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/7fae7ba4b_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&9& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&旅行路上人太多？&/strong&&/p&&br&&p&p掉那些多余的人、杂物，让画面更简洁，主题更明确。&/p&&p&以下图为例，这位水果摊的大姐对不住了，纯粹为了照片效果，希望你别介意啊-_-#！&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/6d44d31cf71df5c98a993b3ae071d084_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/6d44d31cf71df5c98a993b3ae071d084_r.jpg&&&/figure&首先打开你的photoshop，按快捷键L，或是找到左边工具栏的多边形套索工具。（如下图）&/p&&br&&p&用套索工具把大姐选中，按住键盘的Shift＋F5，点击内容识别、确定。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/a0a118cc085aeb4_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&751& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/a0a118cc085aeb4_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/857f1b01f9a15be584b9b6dcc865d3e3_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&645& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/857f1b01f9a15be584b9b6dcc865d3e3_r.jpg&&&/figure&接下来系统会自动识别怎么把这个位置的人或东西去掉。是不是很神奇、很简单？！&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/62bcbaf655052_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/62bcbaf655052_r.jpg&&&/figure&下图也一样，我觉得背后的红色横幅非常碍眼，所以也用同样的方式把它们去掉。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/09b43d8d73aea38bc9eff_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&398& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/09b43d8d73aea38bc9eff_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/b073d03ccb4fb027e38134_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&1189& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/b073d03ccb4fb027e38134_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&9& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&想要照片小清新有逼格？&/strong&&/p&&br&&p&记得善于&strong&发现光线、捕捉光线&/strong&！用不同的光线记录不同感觉的照片。&/p&&p&好的光线会让照片更生动，也会让原本没有什么特色的景致变得好看。关于光线大家也都知道分为顺光、逆光、侧逆光等等。&/p&&br&&p&顺光之下拍出来的照片色彩鲜明，被摄体受到均匀照明，景物的阴影被景物自身遮挡住，影调比较柔和。能拍出被摄体表面的质地和带来较好的色彩还原。比如下面这两张。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/b916c120e4a13a00381b_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&790& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/b916c120e4a13a00381b_r.jpg&&&/figure&但是当人物与逆光都处正确的位置时，后者会在人物的头部周围形成漂亮的轮廓光，让头发显现出柔和、闪烁的光泽，并且让人物从深色的背景中跳脱而出。&/p&&br&&p&以下的两张图片都是逆光拍摄，时间大致是下午三点，可以看出海面的波光、天空下斜射出的光芒都很美，但是旅行中我们不可能还要自带反光板，逆光会让脸部会稍稍暗了一些。但是面前的浅色木板刚好充当了反光板，即使没有，我们还可以通过后期解决。&/p&&p&有人看这张照片说好像人在发光，其实都是光影的魅力。（所以在适当的时候可以选择白色墙当反光板）&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/2bd104641ecdf51bffd7_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&918& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/2bd104641ecdf51bffd7_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/0bbbf81f81d79d7783773cfef36d9e2d_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&893& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/0bbbf81f81d79d7783773cfef36d9e2d_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/53c3d01eb019b0dcc1a6ef_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/53c3d01eb019b0dcc1a6ef_r.jpg&&&/figure&但是以下这张照片，你可以看到同样的场景下，时间换成了下午七点左右，光线基本已经很暗，但是背后的云彩能凸显另一种感觉，但是人物太暗，需要用后期变亮。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/fd7b9e4bbda6_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&454& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/fd7b9e4bbda6_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&9& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&发现你身边的美景&/strong&&/p&&br&&p&可以是当地的小巷、可以是你住的小客栈……&/p&&p&发现你身边的美景，也许是一条街道，一条小巷子，或者大海。这点看似容易，其实并不简单，因为我们发现旅行中很多人都喜欢随波逐流，反而忘记留意身边每一个小小的景致，以至于我跟闺蜜常常偶然发现一处美丽的风景线，拍着拍着就围来一堆人也要拍，我就纳闷，为什么之前他们都没有看到这么好看的景色呢？&/p&&br&&p&以下几张图是我们在洱海住的小客栈拍的。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/7d0c63820e42aae84ea7_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&974& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/7d0c63820e42aae84ea7_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/1b65ff70fd6f35dfd2788f_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&452& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/1b65ff70fd6f35dfd2788f_r.jpg&&&/figure&&p&束河古镇里随处可见的小巷子……&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/ce1a9c3eb234c79c7e6525a_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&923& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/ce1a9c3eb234c79c7e6525a_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/14e9f50dea1b3d9d1e87acb3f1420357_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/14e9f50dea1b3d9d1e87acb3f1420357_r.jpg&&&/figure&或者是洱海边的一条小巷子。背景是一家风格独特的小客栈，巷子口停着一辆小电瓶车。(可以多找找光线有明有暗照射的小巷子)&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/44f8cce2f5d04c6638845_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&454& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/44f8cce2f5d04c6638845_r.jpg&&&/figure&&p&善于发现你身边觉得有特色的小地方， 比如我很喜欢这小集市街上的水果摊。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/bff6aaadf41_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/bff6aaadf41_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&9& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/0a085ecc05d11f8ae1e4fe94_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&最后要跟大家强调下姿势的问题&/strong&&/p&&br&&p&当了这么久的摄影师，无论是平时给姑娘们拍写真，还是跟好朋友出去旅行，发现很多姑娘面对镜头不知道是因为紧张还是习惯， 喜欢凹各种奇怪的造型，要么是剪刀手，要么是影楼里常常出现的那种，里常常摆拍的一些略僵硬或者用力过度的造型（好吧我承认有时候拍疲了我也会）。&/p&&br&&p&在这里跟大家语重心长的说一句，镜头前的你是自然、是僵硬还是做作，其实看照片的人是第一刻就能感受到的，所以尽量呈现出自然、放松的姿势拍摄，具体拍照的姿势可以度娘上搜索相关的教程，或者是在淘宝上多看看那些比较自然的模特的街拍造型，我就不多说了。想象一下你在这个场景下会呈现什么状态，就摆什么姿势。&/p&&p&站在岸上，想象面对大海，船开走了。（哈哈不要笑我。）&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/1dd6d771a6310dbabe62b48c8d365bfe_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/1dd6d771a6310dbabe62b48c8d365bfe_r.jpg&&&/figure&有的时候拍背影或是回眸，都是不错的选择。&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/195f1afe93f65ddc415b5_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/195f1afe93f65ddc415b5_r.jpg&&&/figure&假装自己在赏花赏月赏秋香-_-#&/p&&br&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/b4dcd3aef4df8fd5faeec_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&398& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/b4dcd3aef4df8fd5faeec_r.jpg&&&/figure&暂时先写到这里。&br&&/p&&p&希望可以帮到大家，在旅行的路上都拍出好看的皂片！&/p&&br&&p&&b&作者：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.duitang.com/people/%3Fuser_id%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&岑宝蓝的堆糖首页&/a&&br&&/b&&b&微博：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//weibo.com/u/%3Ftopnav%3D1%26wvr%3D6%26topsug%3D1& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&岑宝蓝的微博_微博&/a&&br&&/b&&b&微信公众号：cenbaolan&/b&&/p&&br&&br&&p&---------- 欢迎关注 -------------&br&App：各大应用市场搜索「堆糖」即可&br&微博： &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//weibo.com/duitang& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&堆糖的微博&/a&&br&堆糖微信：搜索duitangwang 或微信扫一扫&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/49a63eef76032bbe18295aee6e72d203_b.jpg& class=&content_image&&&/figure&
马上暑假了，对于学生党也好，小白领们也罢，姑娘们在旅行的路上都有同一个心愿，就是能拍到美美的皂片当作纪念。 本次教程将会用到闺蜜为我在云南给我拍的照片。旅行中我只需要调好光圈快门，挑好光线角度，再稍微跟她讲解一下，她就分分钟为我拍出了好多…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-bb234e995cecb14d2f5bf_b.jpg& data-rawwidth=&997& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&997& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-bb234e995cecb14d2f5bf_r.jpg&&&/figure&&div class=&highlight&&&pre&&code class=&language-text&&&span&&/span&今日作者｜易岚
来自公众号“太阳底下无心事”
ID：SunAndSecret
&/code&&/pre&&/div&&p&如题，既然这是一篇定位为「找回丢失iPhone」的攻略文，我就不讲和教程无关的故事了。&br&&/p&&p&直接开始。&/p&&p&过程概述：手机型号是iPhone7 128G玫瑰金，国行。&/p&&p&去年12月29，Bunny在巴沟站旁边的万柳华联商场，被小偷顺走手机；&/p&&p&1月19日，发现手机在甘肃兰州被维修换机；&/p&&p&