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裁判文书>&>&>&>民事裁定书
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案例标题：原告中海物业管?????苏州分公司诉被告蒋??物业服务合同纠纷一案
审理机构：江苏省苏州工业园区人民法院
案号：（2016）苏0591民初?号文书类型：民事裁定书
审结日期：审理程序：一审
审理人员：谢淑敏;徐家骝;魏淼澄;赵从
原始文档：无&
江苏省苏州工业园区人民法院
民事裁定书
（2016）苏0591民初?号
原告：中海物业管?????苏州分公司,住：???31号厂房。法定代表人：汪维杰,总经理。委托诉讼代理人：潘某,江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋某,江苏益友天元律师事务所律师。被告……(本文书还有290字未显示)
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原告中海物业管?????苏州分公司诉被告蒋??物业服务合同纠纷一案和物业公司关于物业管理费的纠纷，请问律师朋友，拜托！急！急！！急！！！_百度知道
和物业公司关于物业管理费的纠纷，请问律师朋友，拜托！急！急！！急！！！
我家居住的小区一楼是底商，正好在我家楼下的那家是开饭馆的，他们的排烟管子就在我们小区里边（紧挨对讲门），每到下班时油烟味特重特呛人，夏天还开不了窗户，加之饭馆开了多年，对讲门边上的那块地已经是很厚的油烟了，周围的树也都枯死了（所说这些都有照...
我有更好的答案
我建议你,1、先看一下你小区的,物业服务合同,那里写有权利、义务、及服务内容，这是双方需遵守的，从中找到有利于你的部分；2、开饭馆的门店，是否有改变原有使用功能，也就是说那个店在卖售前规定是否可以开食馆的，如果不可以，物业就有监管不到位的责任；3、你受到影响时是否书面向物业投诉过，对方有无签收，这个是有效证据；4、再依据你小区《业主规约》也叫《业主公约》，前期管理协协，这些入住（入伙）时办理签收的文件，有些条款都是有利于你的；5、算出你因此受影响的损失，要求赔偿或在欠费中充抵。
至于，答辩状怎么写，我认为你还是找到以上的资料，找你当地的律师，将物业和那间饭馆一起告上法庭，这样对你有利些，也不愁不赢。
采纳率：47%
打官司你是必输，物权法出来后，业主不能以物业公司不作为、服务不到位不交物业费。物业公司不能业主不交服务费停水停电，最好的法办法能过业主委会交涉
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。社会>>>>正文关于物业与业主的那些纠纷 听听律师的看法来源：作者：
核心提示：
　　温州网讯 大家都知道，温州晚报有个栏目叫做《治安曝光台》，每周一期讲述和小区治安有关的那些事，其中常常会提到小区的物业管理。
　　实际上，每个生活在城区的市民都离不开物业，它和我们的生活息息相关。然而，业主和物业之间却常常遇到各种矛盾纠纷。
　　本期《麻辣问答》栏目，我们请来读者律师顾问团成员、浙江时代商务律师事务所律师应云总，和大家一起侃侃&业主VS物业&的法律知识。
　　窃贼入室业主被盗能否要求物业赔偿？
　　市民李先生：我住在市区一高档封闭式小区，物业合同里承诺安装监控并执行进出管理和保安巡逻制度。上月，我早上起床后发现放客厅的一只价值4万多元的手表不见了。检查后，发现厨房的一扇窗户开着，可能是我睡前忘了关。我当即向警方报案，但至今未破案。随后，我要求物业调取监控，但物业说当天的视频因维修而没有拍到。据我了解，该物业没有严格执行小区进出管理和保安巡逻制度。请问对于我的损失，能否要求物业赔偿？
　　物业合同有相关约定的
　　业主有权要求物业赔偿
　　应云总：鉴于物业公司与小区业主之间通过物业服务合同来明确小区的管理职责和违约责任，两者之间是一种服务合同关系。因此，对于业主的财物损失是否有权向物业公司索赔，就要看物业服务合同如何约定。
　　《物业管理条例》第36条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　通常而言，住宅小区的公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理，属于物业公司的合同义务范围。如果物业服务合同约定由物业公司安装监控，并执行小区进出口管理和保安巡逻制度，由于物业公司未履行此等协助小区安全防范管理义务，导致业主财物失窃的，物业公司应承担相应的赔偿责任，业主有权向物业公司提起索赔。
　　小区环境差业主能否拒交物业费？
　　市民陈女士：去年，我入住新房并按时交了一年的物业服务费，但很快发现小区问题重重。小区内垃圾清扫不及时，一些单元大门的门锁损坏已久却无人修理，小区内车辆占道停放现象严重，每天清晨小区内车辆发动声、广场舞神曲让人烦躁不安&&我认为，物业公司只收钱不干活，管理不到位，没有尽到应尽的责任。于是，今年我就不再交物业费。但物业公司说，是许多业主不交物业费，导致物业无法提供更好服务。你们来评评理，到底谁对谁错？
　　业主不能以此为由拒交物业服务费
　　物业不能因钱没收齐降低服务标准
　　应云总：业主与物业公司签订了物业服务合同，双方就应按合同约定履行各自义务，业主应该按约定缴纳物业费，而物业公司也应按约提供服务。
　　在物业公司履行合同过程中提供的服务存在瑕疵不能令业主满意，构成违约的，业主可要求物业公司采取补救措施、继续履行、降低物业服务费、支付违约金等方式追究物业公司的违约责任，保护自己的权益，但不能以此拒绝交纳物业服务费。
　　同时，物业公司的管理是基于全体业主或业主委员会的委托，为整个物业小区提供服务，并不是为某一个或几个业主单独提供服务。因此，物业公司在与小区签了物业服务合同后，不能因为个别或部分业主缓交或拒交物业费而降低服务标准。
　　当然，对于欠缴物业费的业主，根据《物业管理条例》第67条，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　业主未按时交纳物业费物业公司有权停水停电吗？
　　市民赵先生：按照物业服务合同，我所在小区的物业费是一年一缴，在每个年度的第一个月缴纳。前几年我都按时如数缴纳物业费，但去年我因为在外做生意，拖了一年的物业费没有交。前几天，我从外地回家，却意外发现家里停水、停电。经过我一番了解，得知是因我没交物业费，物业公司给停的。我很生气，请问他们这样做合法吗？
　　物业无权因此停水停电
　　除非代收水电费但没交
　　应云总：按时向物业公司缴纳物业费是业主的合同义务，如果业主不交将构成违约，物业公司可据此向业主催缴直至向法院提起诉讼，但无权针对业主停水、停电。因为物业服务费和水电费是两种不同性质的费用，其催缴分属不同权利主体。
　　但是，根据《物业管理条例》第45条，物业管理区域内，供水、供电、供气、等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。由此可见，物业公司经有关部门授权或委托向业主代收水电费也是合法的。如物业公司受供水、供电等部门委托，与业主约定由物业公司提供代收代缴服务，并明确业主不缴纳水电费，物业公司可采取中断服务的，业主与物业使用人未在约定的时间内按时缴纳水电费，则物业公司有权采取停水、停电措施。
　　因此，物业公司只有在受委托向业主代收水电费的前提下，且业主未及时缴纳水电费时才有权对业主停水停电，不能因物业费未缴纳而对业主搞&株连&。
　　◆律师提醒
　　物业公司和业主均应强化契约意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，恪守服务质量。另一方面，业主在履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，注意收集保留证据，依法维权。
　　(本版点评仅代表律师个人观点)
　　读者律师顾问团成员
　　浙江时代商务律师事务所律师应云总
本文转自：
编辑: 诸葛之伊|责任编辑: 黄作敏下载温州新闻移动客户端
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长江商报消息合嘉置业楼盘质量安全问题频发，公司高层“不肯露面”东湖高新管委会介入调查
本报记者 杨玲玲
花百余万买的英伦风情精装房，交房后却发现安全质量问题频频。
元旦前夕，有业主向长江商报记者投诉，由武汉合嘉置业有限公司开发的位于东湖新技术开发区天际路的安普顿小镇，在施工过程中存在各种偷工减料、粗制滥造行为，房屋质量令人堪忧。
自日以来，在为期一周的调查采访中，多位业主向长江商报记者反映，开发商利用合同玩文字游戏，将售楼部广告牌上的“圣缔大自然”门换成“武汉美丽大自然”；还偷换样板间里浴室的五金门，阳台洗衣机位更无独立下水口，“开发商更改了样板间原始配件，试图造成前后收房标准混乱。”
然而， 最让人忧心的还是房屋交接过程中发现的诸多安全隐患：卫生间等电位装置为空壳，实为虚设；室内电源线导线截面积不达标；没有设置能容纳救人担架的电梯；电梯间走道外窗栏杆低，且没有防儿童攀爬设施。
霸王条款:必须“先交房后验房”
日，安普顿小镇二期25栋业主吕艺（化名）在接到置业顾问收房的通知后，怀着期待之心来到交房接待处。“准备办理完相关手续，就安心入住。让人没想到的是，开发商以缴纳房屋装修金、预交一年物业费作为收房前提，并提出先交房后验房的要求。”
这样苛刻的交房要求本来就引起业主不满，而更让人忐忑不安的是，部分已经验完房的业主反映称，房子存在的质量问题、设计问题、安全隐患等不胜枚举。
吕艺告诉记者，当日少数接受开发商苛刻要求已经完成交房验房的业主如今悔恨连连。“花了父母和自己所有的积蓄，再背负几十年的贷款才换来的一套房，却是问题百出。”
此前，日收房的业主向长江商报记者反映，交房当日，业主要求开发商对不合理的流程作出解释，而一位工作人员对业主厉声喝道：“全房子都这样，今天只交房，别的不谈。”
1月2日，有业主在接受长江商报记者采访时诉苦道，《安普顿小镇交房通知书》上的交房流程让业主们无法理解，开发商要求业主先签收，缴纳物业费，领取钥匙之后，才准许验房，并设定自动收房期限，妄图强行交付未知隐患严重的房屋。
“毕竟是精装房，除主体结构有专门单位验收外，精装修部分也是有质量标准和规范的。在未检验房屋前签字，签字内容为‘认同房屋质量符合约定的交付标准’，事实上业主并未对约定内容进行检验，开发商阻碍业主验房也构成了对合同流程违约。”
湖北尊而光律师事务所王旭律师告诉长江商报记者，买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”的交易习惯可能存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖，为现代民法和经济法所否定。
王旭称，《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者享有公平交易的权利，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”。《消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。不通过验房，买房人的知情权无从保障，“先收房、后验房”的霸王条款，完全剥夺了买房人对所有购房者的知情权。同时购房合同中也明确约定，开发商不得以缴纳相关费用、办理手续等作为验房、交房的前提条件。
日，长江商报记者实地踏访了位于东湖新技术开发区汤逊湖北路与天际路交会处的安普顿小镇。跟随33栋已交房业主小李进入其住房所在的楼栋，小李告诉记者，一楼公共区域原先是刷的白色乳胶漆，后经业主多次反映才贴上瓷砖。随后，小李沿着过道走了一圈，并敲击瓷砖，记者听到所敲击到的墙面大部分为空鼓。
乘电梯至业主住房时，小李提到，“中高16层及高层33层共计8栋楼均未设置可容纳担架的电梯，载重量也达不到国家规定的1000公斤。”记者现场看到电梯面积的确较小，且额定载重量为800公斤。
从电梯走出来后，长江商报记者看到电梯一侧开有四扇田字窗，内侧有铁制栏杆，然而栏杆高度不足1.1米，而且走廊上空开窗未配置安全设施，儿童在此攀爬存在较大的安全隐患。
进入小李所买的精装房，小李指着厨房门对记者说，“开发商利用合同玩文字游戏，将售楼部广告牌上‘圣缔大自然’门换成了‘武汉美丽大自然’品牌，并将样板间的浴室五金门偷换成质量较差的五金门，而且开发商还更改了样板间原始配件，试图造成前后收房标准混乱。”
小李家的厨房，一排瓷砖沿墙体对角线凸起，整面瓷砖墙存在瓷砖晃动现象，极易脱落。他介绍，交房当天就有业主家中瓷砖发生脱落，发现墙体中居然还嵌有纸鞋盒。另外，外墙结合处太过粗糙，插座无防溅水设计，阳台洗衣机位置无专用排水口等问题也较为突出。
质量堪忧：瓷砖脱落、电梯瘦身、用料偷梁换柱
除质量问题外，更让安普顿小镇业主们感到担心的是，随处可见的安全隐患。
在调查当日，业主小李还告诉长江商报记者，设洗浴设备的卫生间应做好等电位联结，如若不然，以后很容易发生触电危险。而记者在现场看到，电位装置塑料板随意粘合，打开盒盖，内里无任何联结，等同虚设。
此外，记者在楼栋旁的配电箱看到，箱顶、箱门内侧有大量积水，连塑壳断路器和铜排上都有积水。“积水、潮湿的空气环境都会极大地损害配电柜的电气绝缘性能，对小区日后的安全用电造成极大的风险。此外，电缆用铁丝捆绑，极易引起触电事故及电箱火灾发生。 ”一位业主对此甚为担忧，他不停地向记者述说。
在走访中，业主方先生告诉记者，“日，大部分业主已经通过QQ群取得联络，并整理出一份‘安普顿问题汇总’材料，派代表递交到销售经理徐女士处，希望在收房通知下达前就一些共性问题协商解决。”
商品房存在质量问题和安全隐患是否可拒绝收房？王旭律师称，按照法律规定房地产开发企业在交付房产时未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的，视为不符合交付标准，业主有权利拒绝收房，同时也未通过工程质量、消防、电梯、规划等验收的，业主也有权拒绝收房。“上述规定基本上都是涉及房屋整体安全的内容，至于个别业主的房子出现厕所漏水、墙体不平、管道堵塞等质量问题时，业主是否有权拒绝收房，没有明确规定。”
同时，王旭指出，司法实践中例如塑钢窗及门框混凝土有空隙、排水出口/地漏、厨房排水管太高，厕所漏水等情况到底是一般瑕疵还是重大质量问题导致房屋无法正常使用存在争议，如果直接以此退房有较大风险。不过这些问题即便是在收房或交房后，开发商仍是负有维修、更换义务的。
“针对业主反映的电梯安全隐患问题，可以找开发商提供电梯、消防验收合格证明，或者到安监、消防部门查询，并寻求这些监管部门督促开发商整改。”王旭告诉长江商报记者。
安全隐患：电位空壳、配电箱大量积水、铁丝捆绑电缆
业主方先生介绍，在整个过程中，从未出现公司高层对其诉求给予回复。日，他致电销售经理徐女士就之前提交的材料要求答复，在近一个小时的对话中，当方先生提及找不到开发商高层来沟通解决问题时，徐女士称，“业主已经跟开发商有过好几次沟通，公司高层也已经给过明确答案。”至于给出的答复是什么时，徐女士表示，不再对某个业主进行单独回答。
由于无法接受“先交房后验房”的苛刻要求和房屋问题众多的现实，多位业主已经在律师的帮助下向开发商寄出拒收函。然而，让人不敢相信的是，信件竟以“查无此公司”为名给退了回来。一位业主称，“我的挂号信被退回后，亲自去软件园找过这个公司，没有找到，后来打电话给软件园主管1期物业，她说在那里就没听过这个公司。”
几经周旋，业主们得到了相关部门回应。东湖新技术开发区管委会质安科吴姓工作人员表示，1月5日将在售楼部二楼进行三方协商，就施工、设计、安全等问题进行会谈。
随后，长江商报记者从湖北省工商行政管理局获悉，武汉合嘉置业有限公司成立于日，注册资本27700万元。公司主营业务为普通住宅的开发、建设和销售。2014年9月，公司法定代表人由芦俊变更为蒋宁，芦俊仍为公司董事。此前坊间有消息称，武汉合嘉置业为湖北省科技投资集团有限公司（下称“省科投”）全资子公司，省科投计划将其置入上市公司后，利用道博股份成熟的房地产开发、建设和销售经验来运作合嘉置业项目。
长江商报记者查询省科投官网发现，武汉合嘉置业在省科投的控股企业之列，而业主购房合同上的法人芦俊也正是省科投的董事长。记者多次联系省科投相关人士了解相关详情，对方均回复不清楚具体情况。
积水、潮湿的空气环境都会极大地损害配电柜的电气绝缘性能，对小区日后的安全用电造成极大的风险。——小区业主
由武汉合嘉置业开发的“安普顿小镇”，外景看上去十分典雅，但安全质量却遭到业主强烈质疑。
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