法拍房：风险与机会并存，几乎无漏可捡法拍房：风险与机会并存，几乎无漏可捡千与侃点百家号最近很多粉丝问我法拍房的事情，二手太贵咯，新盘又紧都不开。心头开始慌了哇？我真的不懂法拍啊，你们入户要问我，贷款要问我，买哪个盘要问我，连离不离婚生不生二胎也要问我。苍天绕过谁，是你们眼光太高，还是我鸡哥不够骚？我不去信访办上班简直可惜了。先从法拍房说起吧（绝望的眼神）写之前我对法拍可能只有30%的了解，它不是我的专业方向，我把我自己了解到的信息挥洒给你们，如有错误欢迎指正。（不准骂我）先摆个悬龙门阵A看过两套拍卖的房子第一套：不重要，不想写。第二套：这套是中介介绍的，有房源出来的情况下竞拍公司会联系中介，中介根据自己手上的客户需求进行推荐。中介给A说：A哥，竞拍公司号称他们跟法院有关系，可以保证低价成交么么哒。A的眼神闪烁不定，甚至有一点点暗爽，低价成交那比如是有欺头可以捡三！刹那间A就把诚意金交给了中介，约第二天谈具体细节。结果，A给我说龟儿竞拍公司还不是喊他们个人到网上报名竞拍，根本不可能让他们低价成交，关键是拍下来了他们还要给竞拍公司5-6个点的服务费。A：说嘛，凭啥子要那么高的服务费，郎们子搞起滴？竞拍公司瑟瑟发抖：我们要帮你完成清场跑手续等等一系列程序得嘛。A：我个人去报名拍下来了，自己也可以跑手续啊，我可以赶车跑也可以骑小黄跑，如果我不赶时间我也可以边走变跑。竞拍公司：我们可以控制参加竞拍人数。但是竞拍是面向大众公开进行报名的，淘宝、京东都可以报名参与拍卖，具体要怎么控制回答得也比较含糊。A初步算了一哈，把过场都走完，除开房子，其他费用大概有：竞拍公司5个点服务费+2个点的中介费+其他税费约4个点，所以总体算下来需要支付约11个点的费用。如果这套房子总价200万，那么其他费用加起来差不多就要22万。高贵的A就此打消了参与法拍的念头。从头到尾我们都发现并没有出现中介公司的影子，很尴尬有木有！A说其实一轮谈话下来他能明显感觉到中介也很无语，觉得坑爹，居然连老子都被忽悠了，回去后一气之下爽快的把诚意金退给了A。可是，事实也证明想要参与法拍根本不需要中介。那么竞拍公司又是啥子角色喃？（也叫助拍公司）高冷：说嘛！为啥子要给服务费？B：服务费可以给可以不给，自己去找公示出来的房源报名自己拍就不给；找竞拍公司帮助就要给。高冷：要收5个点那么高？B:每个公司的服务费有区别，7个点的都有。要问清楚是成交价点数、评估价点数还是起拍价点数。高冷：居然没有统一的价格？B:目前没有行业标准，有些公司可能还会在后期找加钱的名目，比如：说清场遇到了问题，例如三角债之类的，给客户说不好处理，要产生费用来变相加钱。高冷：清场是啥子意思？B:比如你拍到的房子了，存在债务，讨债人上门你怎么处理？比如存在租约，租房子的不走你又怎么处理？清场意思是：拍到房子后，竞拍公司就会和法院或者高利贷公司衔接进入清理房子阶段，偿还债务、协调租客，保障客户到手房子干干净净。高冷：服务费是好久交呢？拍到就交还是清场完毕再交？B:拍到后就需要交清，不是在清场完毕后再交清；如果不拍了可以退。高冷：那别个找你们爪子喃？B:1,淘宝上有的信息并没有完全公开，比如该房源可能出过命案，但是助拍公司都会提调清楚。2，专业公司评估师分析师给予客户指导价格，指导加价。3，客户竞拍成功后，部分房源后续过户清场由竞拍公司处理。高冷：法拍的税费有哪些。B:税费基本和二手一样，要看客户自身房产情况，跟房产买卖一样首套几个点，二套几个点，是否满两年等等。高冷：法拍房可以贷款啊？我一直听说只能全款。B:法拍的房源如果有产权证是可以贷款的。首付比例和买二手房一样，要评估价、分首套和二套。高冷：法拍房就便宜吗？B:法拍不是大家所说的捡漏，有些法拍高于市场价格甚至高很多的，房源各方面情况很好，大家都很喜欢，有些客户不在乎钱宁愿多出钱也要买到，这个时候百分之百高于市场价，甚至会高很多。后面还有，长话短说。1，如果哪个公司给你说可以低价拿到要么他不专业要么是骗人的。2，拍卖中会有水军，比如公司会安排很多人去竞拍同一个房源，给外面人造成这个房子很多人拍，迫使想拍的人放弃打退堂鼓。当然我自己认为也会在一定程度上拉高价格。我咨询了另外一位大咖大咖说：说实话没啥风险，在决定拍房前要去看拍卖标的物，实地了解一下相关情况及欠费（有的欠物管费水电气费都一两万）。要准备足够的尾款一周内支付，不能支付不退保证金。保证金一般是评估价的10%，很高哦！有没有租客也很好查，物管去问就行了，而且一般情况下拍卖公告中都会明示，遇到恶意租赁这种，要视具体租赁合同，几十年租期这种法院根本不支持，最长租期应该是5年一签。但是如果遇到那种赖到不走的，你没有一点力量赶走也就只有把他望到。所以前期调查非常重要。假如你接手的房子是“国有划拨（比如有限产权房屋的安置房，但不是所有安置房都是国有划拨）”而不是“国有出让（商品房）”，还需要缴纳土地补偿款。目前法拍房的价格基本与市场价平行，不会有多便宜。限购以及成都现在二手市场紧俏、新房不开盘，还有二十几天成都就不支持购房入户了，所以这段时间法拍房的价格和热度可能会创一个新高，过了这个点应该优惠稍微冷却一点。大咖还告诉我从债务人和债权人双方来说，都想有人高价接盘，偿债后还有剩余不是更好，说不定他们还会请水军操气氛呢。税费和二手房交易的税费基本上是差不多的。前期调查清楚基本上不存在风险，调查包括但不仅限于：房屋上次交易到现在的年限、是否有租客、是否交清物管水电等费用、房主是企业还是个人（交税会有区别）、是否被抵押等等。价格几乎与市场价平行或者略高。竞拍公司跟装修公司差不多素质参差不齐，有好有撇，如果不想自己调查想找竞拍公司，那你还要把竞拍公司好生了解一哈.....竞拍前先算好各项费用，预估一个能接受的总价，到了接受不了的价格放弃拍卖就行了。不要脑子一热赌性大发向前冲。作者：许高冷，前网络媒体房产板块主编，四川广播电台97.0爱房产节目做客嘉宾，房天下邀请入驻大V，安居客邀请入驻大V。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。千与侃点百家号最近更新：简介:爱吐槽爱八卦，可文艺范儿也可是愤青作者最新文章相关文章法拍房不限购，那如何购买？与二手房购买有什么不同（二）法拍房不限购，那如何购买？与二手房购买有什么不同（二）尚远别墅百家号上篇我们说到法拍房购买与二手房两者获得房源的渠道不同、看房&调研的方式不同、购买流程不同，下面来说说付款要求不同以及是否可以贷款。付款要求不同法拍房对资金要求较高。拍卖前先交保证金，如果竞买成功，一般7~10个工作日以内（以拍卖规定约定的期限为准），必须缴纳全部房款&拍卖佣金，否则房子不仅会被收回，保证金也会被没收！拍卖房是否可以贷款如你想核实此拍卖房的贷款问题，你可以：1、查产调，看下第一债权人是不是银行的，如果去此银行的分行咨询，特别是债权所在的分行一般很愿意做贷款的。2、去与专业的贷款中介咨询，肖然工作室有一个贷款群，你们可以去咨询下，应该能得到比较满意的答案。3、可以与拍卖行合作的贷款服务机构，淘宝网上就能找到很多合作银行的电话。上下两篇盘点下来竟然有这么多的不同，我们来总结一下，法拍房的优缺点：拍卖房适合什么样的人操作呢？你适合吗？如果你手上有一些资金积累，又有一些风险意识和解决问题的耐心，那基本上可以考虑参与法拍市场。如果你已经被限购，又或者追求投资的性价比，那法拍市场可能值得你花时间探索哦。肖然学房产愿意用团队多年法拍实践经验帮助来上海打拼的小伙伴在这里拥有一个家。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。尚远别墅百家号最近更新：简介:别墅交流 自建房交流 效果图展示 户型展示作者最新文章相关文章什么是法拍房？购买法拍房有什么风险？
一、什么是法拍房？所谓法拍房，是指遭到法院强制拍卖的一类房子。通常是债务人（业主）无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价满足债权。&二、法拍房与普通二手房有哪些区别？1、一般低于市场价。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。不过，最终需以成交价来判定是否有性价比。2、一般只缴纳契税。法拍房不需要缴纳增值税及其附加，不需要缴纳个税，需要缴纳契税，如果为一类经济适用房，需要缴纳综合地价款，二类经济适用房需要缴纳土地出让金。因此，购买法拍房较普通二手房交易会省下不少。3、一般交易周期比普通交易周期短。4、大多时候法拍房需要付全款。虽然有银行已经开始对法拍房提供贷款，但相对来说还是比较麻烦的。5、潜在风险较大。法拍房虽然性价比较高，不过有不少潜在风险。通常房主可能涉及债务等问题，如果涉及民间借贷，入住后坑你会遭到债权人骚扰，因此购房时需要特别注意。6、购房途经不同。普通二手房交易一般通过中介机构或者个人交易，而法拍房则是通过法院拍卖平台进行拍卖，签署特制的《房屋竞买委托协议》，而不是《二手房买卖合同》。三、购买法拍房的注意事项买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项：1、拍卖前读懂各类条款，比如房屋的相关权利关系，另外要调查此类房屋被拍卖的原因，尤其是部分未公开的原因。只有这样，在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。2、注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。3、留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。4、要关注是否存在实际居住权人及迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。5、法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。*免责声明：因时间、政策、市场等因素随时有变，本网所提供的信息只供参考，不作为交易依据，一切以实际办理情况为准。了解最新购房信息，请关注我爱我家官网或者咨询专业经纪人。
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为什么说法拍房比一手房二手房更安全
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法拍房是经过法院确定的房子，法院不会设陷阱，该是什么样的就是什么样的，拍卖公告上都说的很清楚。
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[摘要]随着互联网大数据时代的到来，人们不仅可以在网上买衣服、买鞋包、买海鲜、买新鲜水果等，还可以在网上买房。区别于购房者在楼盘售楼部实地买新房、或者找中介买二手房，现在的网上买房一般都是没能去房子所在地址开展实地考察的法拍房。
随着互联网大数据时代的到来，人们不仅可以在网上买衣服、买鞋包、买海鲜、买新鲜水果等，还可以在网上买房。区别于购房者在楼盘售楼部实地买新房、或者找中介买二手房、或者自己联系房东买房，现在的网上买房一般都是没能去房子所在地址开展实地考察的法拍房。一、什么是法拍房？法拍房是指法院拍卖的。一般是因为业主无力偿还债务，而被债权人经由各种司法程序向法院申请，强制执行拍卖的房屋。法拍房包括了业主因无法按时还银行房贷而被强行拍卖的房子，包括了因涉及刑事案件而被司法机关没收的房子。另外，还包括了因民间借贷，把房产作为抵押，到期不能还款而被借款人要求法院按程序拍卖的房子。二、法拍房有哪些&套路&或者潜规则？1、是真便宜还是假便宜？&便宜&是法拍房最大卖点，一般是市场价的8折或者85折，这对于购房者而言是极大的诱惑。但是，由于税费较多，整个算下来很多时候都超过了总房价的10％。因此这跟同小区的普通二手房比起来，其实也没有多大优势了。举个例子来说好了：A原以为只需要花369万就能&捡到便宜&，买到地段不错且在学校小区旁的房子。谁知道，网拍成功＋计算税费后，反而变成了超过611万的&烫手山芋&，最后不得不违约退房，造成&钱房两失&。原来是因为此套房的网拍成交价格（369万）与实际登记价格（原本是公司持有，不足5万）相差太大，导致土地增值税很贵，会按差额的60％收取。所以242万&天价税费&就是这样来的。2、法拍房不能按揭贷款，只能全款购房一旦购房者参加法拍房的竟拍后，在成交后，是需要在很短的时间内一次性交完全款的。也就是说，购房者不能像普通的新房或者二手房那样向银行申请贷款买房，只能够全款购房。3、房屋产权可能有问题，或者有需要解决的麻烦事法拍房的房屋权属可能存在某种瑕疵或有需要解决的麻烦事，例如：（1）没有，可能是前业主暂未办理房产证，也可能是因某些原因无法办理房产证。总之法拍房的不动产权证办理或者过户一般较困难。（2）房屋前业主欠物业费、水电费、取暖费、宽带费、有线费等费用，如果是恶意拖欠多年的情况，还需要加上违约金。如此算下来，就可知，这是一笔不小的数目。（3）若是房屋里面还有人在住，或者在被拍卖之前，前业主恶意租赁，把房屋长期出租。这种情况，作为新业主的你一般的很难清场或者让租客腾房。（4）甚至如果是前业主欠民间债务和高利贷，就有可能面临三天两头有人跑到房子来闹事、泼油漆、写大字等。当然，你虽然可以选择报警，但是也是麻烦事多多的。一般情况下，法院是不负责解决以上这些事情的。如果购房者参加竞买，这些事情将由竞买成功的人自行承担和解决。因此，综上所述，法拍房存在很多&深坑&、&套路&，故而小编还是建议购房者要慎重考虑是否买法拍房。除非必要，一般建议大家少碰这种房产。
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