正在初始化报价器上海万科物业小区管理怎么样？3个回答CC上海万科物业小区物业管理很好，专业从事住宅、公寓、写字楼、别墅、商厦等不同类型项目管理，服务态度很好，提供上门服务，工作效率也很快，费合理标准，受到了大家很高的评价，是一家不错的物业管理公司，口碑相当不错的，值得选择。
奶罩被风吹不错啊‘万科物业是国家一级企业，是上市公司万科集团的子公司，起源于深圳，是国内最早的物业管理企业，接管的楼盘都是万科自己开发的楼盘为主，楼盘面积比较大，管理规模非常大，是大型物业集团公司，全国一二线城市都有楼盘，公司实行管理质量体系，管理水平全国比较中等偏上，以住宅管理为主，有管理好的全国优秀物业管理小区、项目，也有管理不善的项目，原因是环境、业主素质、管理人员素质不高，部分领导瞎指挥造成，总之万科是有实力的企业。
阿里路亚_7879上海万科物业小区管理水平全国比较中等偏上，以住宅管理为主，有管理好的全国优秀物业管理小区、项目，口碑很好，走的高档路线！他们是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，服务很周全，对物业的管理比较认真负责，不乱收费，而且服务态度很不错，各方面都比较公平，非常的不错。
其他回答热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930相关问答2个回答lezhengruoxi在这个充满激情的夏日中,越来越多的情侣公布了恋情,走进婚礼的殿堂。结婚是一件听起来就让人开心的事情,当然婚房的布置也是一件浪漫的事情。但是。很多即将结婚的新人们却不知道怎么布置婚房...1个回答苦笑3685我觉得金域华府稍微好一点。1个回答艳阳西下万科新绿藕，秋日胜寻芳，出淤泥不染，新城湾畔长！1个回答汪晨晨光房子挺不错的，可以去现场看看。1个回答多想触摸你我觉得金域华府稍微好一点。1个回答tuccqqqJoan went there and said2个回答miss_pourquoi没有 他现在只要有地房子怎么卖都行2个回答轩挂纹7看你住哪了浑南新区有：万科明天广场 均价10000元/平方米 小户型,景观居所,创意地产,复合地产,宜居生态地产,国际化社区,公园地产,地铁沿线,科技住宅,投资地产,成品地产,打折...2个回答小北zoNT28WF　　楼市唱跌的声音出现在去年年底，主要是受到美国次贷影响而出现的国际经济大萧条，导致了中国开始紧缩货币政策，出台了第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利...2个回答hswckoogwe浑南的明天广场，在21世纪我是销售代理机构
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400-&转&260
万科城物业公司
北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司
物业公司（来源百度百科）
物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。
万科城简介
万科城位于吉林市的南部，坐落在吉林市松花江北岸，跨高新区和丰满区，是通往景区松花湖的必经之地。万科城坐拥长达3.2公里的南向无遮挡江景。 万科城南侧为滨江南路，北侧为吉丰东路，东西两侧为市政规划路，周边有多条市政主干道，路网十分发达，吉林大街，吉丰东路，南山街等，交通顺畅，可快速到达城市中心区域及松花湖景区。沿路有多条公交线路，3路、33路、19路、51路，可以通往东市场、火车站、客运站、市中心医院、政务大厅等，城市各大主要区域。 周边商业配套也非常完善，项目三公里范围之内毗邻厦门街商圈、恒山路商业街等，百货、超市、餐饮、娱乐一应俱全。医疗则有四六五医院、丰满区中医院，华侨医院，博华医院，满区妇幼保健站等，多家医院为您提供良好的就医条件。教育配套更是尤为突出，春芽幼儿园、丰满二实验小学、初高中一体的重点中学松花江中学、吉林市二中、财经学校，化工学院，北华大学。为您的孩子提供优质的教育资源。
万科城楼盘动态：
8500元/平米
日12#已开盘
预计日15#16#交房
400-&转&260
滨江南路99号
多层, 高层, 超高层, 板楼
普通住宅:70年
总户数2200户 当期户数1400户
车位、车库待定
北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司
住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、城市综合体、其他
3.5元/平米·月
吉林市万科滨江房地产开发有限公司
部分现房 二期期房()
丰满区滨江南路99号
建筑设计单位
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新建小区物业公司进驻需要做哪些方面的准备?（来自北京新建小区小区）
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新建小区的物业公司在进驻前首先要做好管理、服务岗位人员配置,并针对新建小区的承接查验、业主办理入户手续、陪同业户验房和常状下的日常管理服务等各阶段重点,开展员工培训;其次要做好开展服务工作的资料准备,一是接受开发商的建设资料,如竣工图、详图等,二是要准备承接查验到管理服务的各种记录、表单等;最后就是准备好能够满足小区设备设施正常运行的各种设备与工器具等。
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住过万科房子的业主出来说说万科物业到底怎么样
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扣扣钱多大哥，你说什么呀？喂喂
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万科物业上市,万科物业市值,朱保全与万科物业公司【专题】
　　万科将打造万亿市值企业 物业公司加快上市步伐 5月22日，万科在深圳召开股东大会，现场聚集了众多中小股东，其中不乏王石、郁亮的“粉丝”。面对众多支持者，郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状，还透露了希望成为包括物业在内的多个万亿级上市平台控股集团的目标。
　　在房企纷纷转型的当下，除了万科之外，包括复星、绿地在内的一批龙头企业也在提出万亿平台目标，不过与万科不同的是，复星、绿地在金融板块的渗透更深。
　　不达标就取消年终奖
　　郁亮首次公开承认，自己在内部设立了军令状，2015年的盈利目标是创造利润200亿元，否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。
　　从财报看，近年来万科的盈利能力有下降趋势，2014年万科的净资产收益率和净利润率分别为17.86%和10.76%，分别比2013年下降1.8和0.5个百分点。“回报率下降，我们很忧虑，面对股东也很羞愧。”郁亮认为万科有义务提高回报率，保持不变就是后退，所以正在修改考核制度。
　　他称，结算收入增长没有跟上销售增长，影响了利润，未来要加快结算周期，提高盈利能力是2015年的五大目标之一。
　　除了提升盈利，他还重点提到了合作。
　　去年第四季度，内地一线城市的地价与房价比已接近66%。郁亮直言，这是一个很高的数字，跟香港不相上下了，这使得去年全年万科在拿地上都很谨慎。
　　郁亮表示，今年万科的拿地节奏仍然会很从容，因为现在有3800万平方米的土地储备，足够两三年的开发，而且还没有算未来与万达合作的部分。
　　一位地产上市公司高管向《每日经济新闻》记者表示，项目开发周期一般是两三年，如果储备地块只有两三年，意味着必须通过不断买地来补充储备，否则就会断档。据此看来，支撑郁亮从容心态的，或许是将从万达处获得的合作地块。
　　万科加快研究物业上市
　　今年万科年报发布伊始，《每日经济新闻》就曾指出，万科有谋划物业板块上市的意图。截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米，虽然该数字在全国250亿平方米的存量面前占比并不高，但值得注意的有两点，一是彩生活上市之前，管理面积也仅是1亿多平方米；二是万科方面表示了数量级增长的愿景。
　　郁亮坦言，“万科物业正准备独立发展，当然包括上市的考虑，本来希望把上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以现在正加快研究。”
　　现在扩张的成本已经不低，除了万科，中海、彩生活以及相当数量的房企也在物业管理的存量市场上跑马圈地。
　　郁亮称，我们不去改变业主和原有物业之间的合作，仅是用“睿服务模式”改变物业系统。
　　他表示，目前主要接触的是国有物业公司，因为物业这块在国企看来是包袱，规模不大，符合抓大放小政策。
　　在与当前的物业上市股比较时，郁亮说，“别人做减法有减法的考虑，我们做加法有我们的考虑，万科物业必须要市场化。”在他看来，不是只有战略上有差异化才能成功，比拼的应是奋斗和扎实。
　　多家房企追求市值规模
　　绿地、复星、万达等企业都在谋求多平台企业上市，最终实现集团控股若干拥有高市值企业的目标，从而提升企业市值规模。
　　万科虽然也和相当一部分的金融机构展开合作，但就目前来看，其主要的合作对象仍局限在业内，如与万达合作拿地、合作开发。
　　郁亮表示，万科将来要从单一平台转向多业态多上市平台的控股集团，成为万亿企业，注意是市值，不是销售额。
　　对此，郁亮解释道，物业、物流、养老、社区商业等，都是目前可以看得到的模块，“我希望万科未来能够有更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团，整个平台加起来有1万亿市值”。
　　在多上市平台的运作方面，绿地走得更远，目前已手握四个上市平台，其扩张逻辑为大金融、大基建及大消费。在金融方面，绿地的做法是依托相关产业政策以及旗下楼盘项目，打造金融产业服务平台，推进集团大金融产业发展。
　　日前，复星集团董事长郭广昌曾对《每日经济新闻》记者表示，“根据复星目前的战略，公司未来主要有两个轮子—以保险为核心的综合金融集团，以产业为基础的全球投资平台。”
　　在其传统地产板块上，结合其金融资源优势，将产品的方向从住宅开发转向城市建设。在金融板块，除了保险，复星还参与民营金融业、互联网金融。
　　延伸阅读
　　万科、保利、中海外业主：你家小区物业要上市了
　　彩生活分拆上市成功开创了一种新的商业模式，打开了物业管理公司的想象空间。万科、万达、保利、中海外等在内的大型开发商，目前也都有了相对明确的分拆物业上市计划。
　　自深圳房地产企业花样年集团（1777.HK）分拆彩生活服务集团（1778.HK）上市成功之后，原本作为房地产开发商“售后服务”的物业管理公司，如今正在被大型地产公司一个个拆分出来，包装成社区O2O服务平台准备上市。
　　21世纪经济报道记者了解到，包括万科、万达、保利、中海外等在内的大型开发商，目前都有了相对明确的分拆物业上市计划。
　　花样年集团总裁潘军认为，彩生活社区服务平台开创了一种新的商业模式，而现在这个模式越来越受到资本市场的认可，它已经成为开发商轻资产转型的主要方向之一。
　　物业的资本化算盘
　　5月18日晚间，中国海外发展有限公司（00688.HK）公告称，其全资附属公司与中海宏洋（00081.HK）附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司。同时，公司正在考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市可能性。不过，尚未就是否或何时进行可能分拆作出最终决定。
　　中海外财报显示，该公司2014年管理物业面积近5000万平方米，同比增加25.0%。实现物业管理收入20.1亿港元（包括香港、澳门2.3亿港元，内地17.8亿港元），同比增长13.6%。
　　在此之前，万科（000002.SZ）宣布其物业管理集团已成立独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。
　　21世纪经济报道记者获悉，5月16日，南京金隅紫京府项目和万科物业正式签约，万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业会派驻人员接管项目，全权操盘；此外，万科物业还在其他城市输出了物业管理。
　　万科董秘谭华杰向21世纪经济报道记者透露，万科物业的最终目标是达到美国最大物业管理公司的市场占有率水平：4%；以国内当下物业规模来看，这相当于管理6亿至8亿平方米的面积。他预计，这最多需要8年的时间。截至2014年底，万科物业的合同管理面积是1.03亿平方米，实现营业收入19.9亿元。
　　尽管万科总裁郁亮表示万科物业三年内不会上市，但时机成熟之时也会上市。而上市地点并不仅限于内地和香港，“我们有很多选择”，郁亮说。
　　万科物业看来是花样年彩生活的有力竞争者之一。彩生活作为第一家分拆上市的物业管理公司，截至去年底的管理面积已达到2.1亿平方米，为国内物业公司之最。
　　另一家雄心勃勃要在社区服务领域发展的房企是保利地产（600048。SH）。4月16日，保利地产公布“5P战略”，其中首次提到社区O2O战略。在全国245个保利社区、约5000万平米物业基础上，保利地产拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多个层面，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。
　　在形成一定规模后，“若比邻”将会以轻资产的模式迅速扩张，包括和其他住宅社区、其他商业伙伴进行合作，而不仅限于保利开发的住宅社区。
　　21世纪经济报道记者获悉，保利物业亦有拆分上市计划。5月16日，保利物业荣获中指院等评选的“2015值得资本市场关注的拟上市物业企业”第二名。而排名第一的是万达物业，其他还有均豪物业、北京凯莱物业、上海同策等。
　　“社区＋”的万亿市场
　　作为地产商旗下的社区O2O第一股，去年登陆港交所以来，彩生活市值已超越母公司花样年，截至5月19日收盘，彩生活市值为111亿港币，而花样年的市值仅为72港币。
　　“花样年地产业务还占85%，香港投资者认为它还是个地产公司，不肯给出高估值。”潘军对21世纪经济报道记者表示，开发商和其他的竞争对手纷纷加码社区O2O并打算分拆上市，说明彩生活开拓的轻资产模式得到了认可。
　　潘军称这种模式为“社区＋”。方正证券互联网高级分析师张常新指出，70年产权的住宅社区住户入住后，除去装修等时间，在剩下的66.5年内，服务商可通过运营和维护不断满足住户需求，并创造更大的市场空间，包括社区O2O、二手房租赁与交易。其中，社区O2O由于是刚需、高频类产品，更易吸引用户，并更适合用互联网的方式寻找盈利模式。
　　开发商们认为，社区O2O旨在提供“最后的一公里”的本地化服务。按照张常新的测算，随着住户ARPU值（每用户平均收入）和住户渗透率的提升，当渗透率达到80%时，社区O2O的年市场规模将达到4615亿元。社区O2O闭环一旦形成，可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求，理论上行业没有天花板，有可能发展成一个万亿级别的行业。
　　潘军认为，这个行业规模一定会过万亿。他的目标是，到2020年，彩生活服务的社区将超过10亿平方米，覆盖4000多万人口。到那时，假设每人每月的社区消费是2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元。
　　并不只是开发商意识到了这个大蛋糕。京东到家、顺丰嘿客、易居实惠等互联网公司或物流公司也瞄准这一领域，此外还包括叮咚小区、社区001和爱鲜蜂等的以解决物流“最后一公里”配送作为切入点的草根创业者。
　　潘军指出，社区O2O并不是单纯的从线下到线上，而是“软硬件结合”的；纯互联网化的单向改造在O2O领域走不通，人对人的服务质量是社区O2O要解决的第一要务，而积累了很多年物业服务经验的开发商们，在这方面更有优势。
　　还有一个不可忽视的问题是，要进入社区，必须经过物业公司和业主委员会这道坎。在美国，住宅物业管理主要由业主协会负责，近70%的业主协会雇佣物业公司对社区进行日常管理。
　　但由于历史原因，中国的业主委员会实践尚处于初期，社区资源及其管理权都高度集中在少数开发商下属的物业公司手里。快递如果与一些小区“关系”处理不好，连门都进不去，遑论O2O。社区O2O概念股三泰控股（002312.SZ）的速递易业务，最初就是绑定花样年服务的小区驻点的。
　　如何跨界盈利？
　　如何打开分拆后的物业管理公司的盈利空间？
　　彩生活集团总裁唐学斌对21世纪经济报道记者表示，一般的电商面向千家万户，它的服务空间是无边界的，而彩生活却是有边界的电商，将传统物业对物的管理转化为对人的服务，从而开辟出新的盈利蓝海。
　　华润置地（1109。HK）有关人士对记者表示，开发商开始积累了大量用户数据，可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户。
　　其服务内容，一方面通过远程智能监控摄像机、报警器等先进设备和集中管控等做好基础服务，另一方面则通过社区APP平台，满足业主在水、电、物业、停车费缴纳，以及维修、投诉等方面的刚性需求。
　　在此，传统的物业服务只是一种手段，终极目标是通过这种物业服务获取海量客户。除以上基础的生活服务功能外，社区O2O还可与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。
　　明源地产研究院研究员刘策认为，其盈利模式是一种跨界“拔毛”，有了客户流量和客户数据后，就可以吸引周边商家及其他富有广泛想象力的商家，通过客户流量来赚商家的钱，甚至做金融服务的生意，最终形成一个多方共赢的商业生态系统。
　　以彩生活为例，其目前已合作商家包括金谷园和小白兔干洗等，彩生活还在彩之云APP平台上为顺丰嘿客、联想、电信等知名供应商开通平台入口，为社区用户提供商品直供和各种定制化服务。
　　此外，彩生活还在客户流量和庞大的客户数据基础上，推出了e理财、e租房等多元增值服务。近期还将与其他巨头在安防、生鲜、医疗等领域展开深度合作，以期获得更高的运作效率和更大的增值空间。
　　财报显示，彩生活的盈利来自于几个方面，传统的物业管理费、工程服务、社区增值服务是其三大收入来源。
　　但是，增值服务目前的占比还很小，显示即使是最先开始这个商业模式的彩生活，也仍然没有建立成熟的盈利模式。
　　此外，彩生活、万科、保利物业等都在积极进行轻资产扩张。彩生活的目标是年底达到3.2亿平方米的管理面积，万科的目标是达到1.5亿平方米管理面积。但业内人士指出，加剧的竞争、快速的扩张，已经提高了标的物业公司的价格，可能削减整体的物业服务质量。
　　中海地产拟将物业分拆上市 先万科一步
　　如果中海地产的物业分拆上市成功，将成为国内屈指可数的上市物业公司，其规模也仅次于彩生活、万科等企业。
　　当万科（000002.SZ）物业上市还停留在遥远的设想阶段时，中海地产（00688.HK）已经抢先了一步，将物业分拆上市提上日程。
　　5月18日晚间，中海地产发布公告称，其全资附属公司与中海宏洋（00081.HK）附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司。同时，公司考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市可能性。不过，尚未就是否或何时进行可能分拆作出最终决定。
　　如果中海地产的物业分拆上市成功，将成为国内屈指可数的上市物业公司，其规模也仅次于彩生活、万科等企业。
　　财报显示，2014年，中海地产实现物业管理收入港币20.1亿元（其中香港及澳门地区港币2.3亿元，内地港币17.8亿元），同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米，同比增加25.0%。
　　中海地产的物业主要分布在内地和香港。截至2014年年底，中海物业管理在内地的项目约199个，管理面积约4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等，为其提供全方位的物业管理服务，当中包括小区安全管理、楼宇及配套设施的自动化、维修和管理、环境绿化养护及开展小区文化活动等。
　　在香港，中海地产的物业服务公司除了为公司发展的香港豪宅物业项目提供优良的物业管理服务外，管理服务亦覆盖商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等，管理面积约450万平方米。
　　而在收购中海宏洋物业管理公司后，中海地产的物业管理面积将进一步扩大。
　　中海宏洋主要在中国从事房地产开发及投资业务，中海地产间接拥有中国海外宏洋约37.98%权益。中海宏洋物业管理公司规模尚不得知，不过根据中海宏洋的公告，在2013年、2014年分别亏损（除税后）630万元人民币、10万元人民币。
　　可以对比的是，截止 2014 年底，万科物业服务合同管理面积1亿平方米，彩生活合约管理物业面积为2.1亿平方米。
　　谭华杰：万科物业暂无分拆上市计划
　　4月1日，万科董秘谭华杰在2014年网上业绩交流会上表示，万科物业暂无分拆上市计划。
　　同时，在小股操盘方面，董事、执行副总裁王文金也强调，目前小股操盘项目的规模相对集团整体而言，仍只占较小比例。
　　据王文金介绍，万科分享小股操盘项目的净资产和收益分别计入长期股权投资和投资收益；集团开竣工项目是从作业角度进行全口径统计，也包括了小股操盘的开竣工面积；结算面积是合并报表口径，未包括小股操盘项目的结算面积。
　　另外，王文金也披露，万科参与了7个城市更新改造类项目，深圳也在这个7个城市之内。目前拆迁与相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约64万平方米，对应万科权益规划建筑面积约295万平方米。
　　谈及绿色建筑方面，他也坦承，绿色建筑相对于普通建筑确实存在少量的成本增量，但随着社会节能环保意识的提升，相信公司在绿色建筑领域的专业优势将成为未来重要的市场竞争力。
　　万科设独立商业地产公司 物业及养老或单独上市
　　“休闲度假物业将成万科未来业务的重要组成部分。万科不仅要建好房子，更要追求和城市共同成长。”1月16日，万科总裁郁亮在万科松花湖度假区开幕致辞中表示。去年9月份，郁亮在与媒体的见面会便以“住宅地产、消费体验地产和产业地产”重新诠释了万科“城市配套服务商”的定位。此次亮相的万科松花湖度假区，则可以视作万科在消费体验类地产领域的又一全新尝试。
　　此外，万科高级副总裁丁长峰透露，今年一季度末万科将完成商业地产资产的整合并成立独立的商业地产公司，目标是建立一个统一的万科商业地产品牌，并形成一套统一的工作标准和系统。同时，丁长峰表示，“住宅市场在中国还是有非常好的发展，拿发达国家对比来讲，我们的产品质量服务差距还是非常大的，住宅地产还是会有非常广阔的前景，但是像以往那样高速成长且不动脑筋就赚钱的时代过去了”。
　　发力度假物业
　　据悉，和传统的度假物业不同，松花湖度假区融合了大量的运动和亲子教育元素。郁亮认为，全民健身意识的兴起，将以运动为主题的休闲度假模式带来广阔市场。1月6日，北京正式向国际奥委会递交了申办2022年冬奥会的报告。这无疑将为中国冰雪运动的发展，尤其是群众冰雪运动的普及和提升带来新的契机。
　　而在刚刚结束的2014年，万科实现了回款2000亿元的目标，步入了向“城市配套服务商”转型的白银时代（资料、团购、论坛）。郁亮在万科集团2014年终述职会上则提出2015年万科“要转型，有增长。”并鼓励大家勇于尝试新业务。
　　事实上万科有这样的战略转型和想法比其对外宣布的时间要早很多，丁长峰表示，万科在过去的四五年之间一直在对新业务进行探索，“当然这些新业务的探索创新主要以各地公司为主，因为一线最懂得客户的需求。”
　　“松花湖度假区真正的动工是在2013年，只用了一年半的就建成了。这代表万科对于新业务投资的决心，公司在没有想清楚之前，会花很多的时间研究，但是集团决定了一件事情，我们便会迅速的去执行。” 丁长峰称。
　　此外，接近万科的人士称，万科松花湖度假区短期内并不会配套住宅等传统业务，公司希望先把滑雪度假这块业务做好，再开发住宅，应该说滑雪度假才是这个项目的核心。而此前万达在长白山的滑雪度假项目，则是以住宅开发为核心，滑雪场等设施只是配套项目。
　　商业地产独立经营
　　作为万科商业地产新上任的负责人，丁长峰表示，万科年内会成立一家独立的商业地产公司。
　　“万科已经营业的，在建的和规划中的购物中心有25个，目前确实到了一个需要进行整合的时期，万科在这方面的投资也是巨大的，差不多200多亿元。所以我们初步计划是在一季度末成立一家独立的商业地产公司，6月底完成这25个商业中心资产的错位，目标是建立一个统一的万科商业地产品牌，并形成一套统一的工作标准和系统。”丁长峰还称，“万达的商业地产确实做得很棒，但应该说，传统的思路并不适合万科对于商业地产的发展”
　　实际上，丁长峰认为，移动互联在过去两年的大发展，给万科提供了弯道超车的机会。其指出，重资产的回报是没法解决的，因此万科需要打通国际资本才可以在商业地产上找到未来发展的道路。
　　至于万科其他业务的发展，丁长峰表示，度假、养老业务现在占比较小，还处在培育期，等找到商业模型后，也会独立出来成立事业部。北京万科总经理刘肖则称，万科将来的养老业务应该是以服务公司为主体，未来会单独上市。
　　“市值管理是万科未来非常重要的内容，在住宅贡献的1500亿元市值以外，我们还要考虑十年以后，万科可能做一万亿元的市值，那传统的住宅业务占多少，两三千亿元，那么五六千亿元的市值由哪些业务种类承担。花样年旗下的彩生活去年上市创造了资本市场的神话，未来万科的物业上市市值一定会超过彩生活，因此物业肯定会作为重要的创造市值的业务独立发展”。丁长峰称。
　　房地产面临三大问题
　　而在郁亮与丁长峰谈论万科休闲度假物业与商业地产的同时，刚刚与丁长峰对调岗位的万科北京区域首席执行官毛大庆则更多地阐述了对市场的看法。
　　他表示，中国的房地产市场将有三个问题长期存在，即人口拐点、城镇化速度下降、社会总库存量去化。
　　毛大庆称，中国人口的拐点已到来，20岁到29岁的婚龄人口和15到64岁的劳动年龄人口比重都在下滑，而这意味着支撑房地产市场的主要购买力人口正在大量减少；同时，虽然我国城市化率仅50%多，还有很长的路要走，但很多年轻人已经在城市占用着城市的房子，农村则多剩下小孩和老人，剩余人口并不多，这使得城镇化很难再有新的大高潮，对城市购房需求的增加影响也有限；而上述两个问题又使得社会总库存更加难以消化，目前房地产总库存很大，有指标的土地加上开发商拍下但尚未开发的土地加起来变成楼盘，已足够卖好几年的，更不用提每年新增的土地供应，楼市去库存形势严峻。“因此2015年还是去库存的一年，不是乐观和悲观的问题，这个行业就是要转型了。”毛大庆表示。
　　此外，因深圳多家房企房源被锁引发的房企政商关系问题，毛大庆认为，“首先的确需要交朋友，但我们交机构和机构之间的朋友，不是跟哪个人做兄弟。万科跟北京市建委，跟北京市规划委之间都建立了很好的关系。这一点跟企业负责人本人有很大的关系。我会帮政府很多忙，尤其是重要的时候。当房地产市场变化或者有问题的时候，我会非常主动提建议，告诉政府可能出现的问题和危险，而且前提是要中立，不能受万科利益的影响。同时，建立政商关系，还得靠你自己的实力。忘掉原来那套搞关系方法，让政府觉得你是一个行业里头公正的人。这是最好的政商关系，也是最安全的”。
　　物业生意蓝红海？彩生活上市与&大业主&万科
　　6月30日，花样年控股集团有限公司旗下的彩生活在港交所主板正式挂牌上市，股票代码“01778.HK”。
　　根据港交所股票交易系统显示，彩生活开盘报4港元，较其上市价3.78港元溢价约5.8%。随后股价更一度涨逾2成，最高达4.68港元。
　　从今天上午股价的表现来看，主打社区增值服务平台的彩生活似乎比预期得到更多来自资本市场的赞成票。
　　对此，金利丰证券研究部董事黄德几对观点地产新媒体表示，“现在彩生活股价比招股价高那么多，是因为当初招股价定的范围比较低，相对招股价的范围比较接近下限定价，今天股价最高的时候是超过股价发行价的范围最高水平，但是以后股价往上涨的空间并不大。”
　　“不过，相比于上周有10家上市公司赴港上市，7家跌破发行价的情况来看，今天彩生活的挂牌表现是不错的。”黄德几进一步分析。
　　据了解，彩生活此次发售价定为每股股份3.78港元，扣除全球发售应付的包销费用、佣金及估计开支后，彩生活IPO所得款项净额估计约为8.481亿港元。其中，国际发售股份获适度超额认购，香港公开发售股份获超4倍认购。
　　彩生活的物业生意
　　资料显示，此次挂牌上市的&彩生活&由花样年集团于2008年初组建，并于2011年初完成重组。2013年一整年，花样年集团的业务重心之一是集团物业管理业务重组，推动彩生活的分拆上市，借以实现社区服务运营商的转型。
　　实际上，彩生活的商业模式简单表述就是传统物业管理+工程服务+社区增值服务。通过招股书不难发现，去年传统物业管理比重的收益约占公司总收益的58.7%；而工程服务占彩生活2013年收入的22%，毛利率达到39%。
　　值得一提的是，去年其社区增值服务收入接近4500万，在总收入中占比19%。而2011年、2012年及2013年，彩生活增值服务的毛利率分别为82.3%、94.1%及98.4%。
　　在当前国内多数物业管理公司仍以传统的物业管理为主要收入来源的同时，观察彩生活的非物业管理收入不难发现，其去年工程服务和社区增值服务这两块业务的收益加在一起，已超过全年彩生活公司业务总收益四成。
　　对于传统的物业管理，大家并不陌生。而对于增值服务这一点来说，花样年CEO唐学斌在挂牌现场再次强调，“实际上我们未来不是主要依靠物业管理来获取利润，而是期待模式进一步发展以后，增值服务会逐步成为利润的主要渠道之一。”
　　“我们主要是收取平台费用和佣金这两种方式，而且是向供应商收取。业主一分钱都不交，是按照互联网的规则来运行。”唐学斌继续表示。
　　对此，花样年主席潘军也指出，“因为增值服务一般都是基于授权和线上的交易，所以基本没有太多人工的支付，所以它的毛利可以达到98%以上，这属于互联网企业的一个典型特征。”
　　实际上，黄德几认为，彩生活一大卖点就是互联网管理的噱头效应。至于彩生活未来发展的前景，其表示还要看彩生活上市后能否把地区性比较大的物管公司收购回来，并且未来如何发挥物管公司的协同效应也很重要。
　　无独有偶，光大证券分析师谢皓宇认为，从区域布局来看，目前彩生活所拥有的物业更多的是在二三线城市，还需要往一线城市走。
　　不过，针对未来收购物管公司这一点，潘军在挂牌现场则表示称，“我们的目标肯定都是住宅类的物业管理公司，而且期望在行业内是有一定规模的，对于地点来讲我们主要选择在一二线城市核心区域有比较多管理面积的企业。”
　　物业管理蓝红海
　　在黄德几看来，社区服务商忙于跑马圈地的今日，拥有互联网卖点的同时，也不能忽视所谓物业蓝海生意中所存在的“红海”问题。
　　根据其研究报告所述，“行业进入门槛不高，导致竞争激烈；而且，除物业管理公司外，其他电子商务公司的订购服务方便，亦可能降低住客对集团业务的需求，前景有待观望。”
　　“很简单的说，类似彩生活这样的业务模式很容易被复制，没有什么很特别的，其他公司也可以做”，黄德几如是说。
　　“不过，彩生活是花样年分拆出来的，对于未来花样年旗下的房地产发展项目还是有协同效应。”黄德几进而对观点地产新媒体分析表示。
　　除了业务模式容易复制这点外，在另一分析师谢皓宇的研究报告中则提到彩生活未来的竞争对手，“其实万科才是拥有最庞大业主资源的企业。”
　　据其不完全统计，万科现已售住房面积7680万方，目前对应单位面积物管费仅1.6元/平每月，市场普遍预期，在2013年万科物管成为独立事业部后，万科将会迎来收入的快速提升。
　　目前，彩生活管理物业主要由两部分来源构成：一种是花样年自有物业，这一比例占其管理物业比例较低；而另外则是通过同业收购和租赁获得的物业，这部分占其管理物业比例很高。
　　那么未来，万科物业在拥有庞大自有物业的基础上是否也将会竞逐同业庞大的物业管理市场？
　　分析师指出，从目前来看万科物业的市场占有率还是比较低，给彩生活的市场空间也还是比较大。而且是否会借鉴彩生活通过同业收购和租赁获得的物业的做法尚不得而知。
　　但“万科虽然不是唯一的竞争对手，但绝对是一个强大的竞争对手”黄德几如是认为。
　　他另外表示，“目前内地的物业管理相比香港还是有所差距，未来或将不排除将有香港企业有兴趣来内地发展物业管理的可能。其中，就包括物业管理处于领先水平的领汇。”
　　据了解，早在去年12月19日，拥有香港政府背景、及雄厚商业物业资产的领汇房地产投资信托基金发公告透露，已与万科集团签订战略性合作意向书，双方将在接下来的两年时间内，共同寻找中国零售物业的投资机会。
　　彼时有业内人士分析指出，万科与领汇的合作更多的是聚焦在社区商业这一方面。不过，从万科已提出未来将重点发展社区服务配套这一策略来看，不排除其未来将介入更多物业管理的生意的方方面面。
　　业主的生活要糟了！万科物业公司想上市了
　　万科物业也玩起了APP，业主动动手就能交物业费、报修、投诉……万科物业员工在手机上就能接单，据说抢到的单越多、评价越好、收入越高，月薪过万不是事儿。
　　“游泳池的水要干净，不能丢自行车，地上不能有烟头。”这是王石最初给万科物业定下的规矩。
　　现在看起来，这样玩儿好像太保守了，哪里比得上某些物业上市公司花样翻新呢?所以万科物业也玩起了APP，业主动动手就能交物业费、报修、投诉……万科物业员工在手机上就能接单，据说抢到的单越多、评价越好、收入越高，月薪过万不是事儿~
　　另外，据说万科物业想上市，那……你们给业主的服务质量还能保证吗?邦地产小记真的很担心，因为某些物业上市公司所管理楼盘的业主来跟我们吐槽很多次了~~
　　物管界的“滴滴打车”?
　　万科物业事业部首席执行官朱保全曾说，万科业主可以通过“住这儿”APP，以提单的方式提供诉求，万科物业的员工则在“助这儿”APP上抢单，获取客户评分，积累经验值，经验值越高，薪水越高。
　　具体流程是这样的：万科物业有个“战图系统”，在上面能看到万科管理的所有项目，每套房子、每个设备、每个员工都有坐标。当小区有设备发生故障，或有业主报修，系统就会自动把信息推送给距离最近的管家。
　　当然，距离很近的不止一个，管家们就要发挥过年抢红包的精神了，一不怕手慢，二不怕钱少~通过抢单系统，谁先抢到，这一单就给谁。最后，根据抢单数量和业主给出的评分，万科物业决定给管家多少奖金。
　　这样的操作是不是看着眼熟?
　　没错，滴滴打车、快的打车、Uber一类的APP就是这样，司机抢到乘客的单就能得到3-15元/单不等的补贴，发展到现在各类额外补贴此起彼伏，部分司机一天光补贴都能赚几十到数百元。
　　难怪，万科物业的这种员工激励方式被媒体用“滴滴打车”来形容。只不过，万科物业的抢单奖金相比起打车软件的补贴，只能是人比人，气死人咯~
　　物业管家月收过万?
　　“去年有听说广东那边有管家，8月份赚了1万多，好像大家都知道了，消息是公开的。”有成都万科物业人员告诉邦地产，一线员工的学历，除了中专、大专，还有不少本科、硕士学历的。
　　月入过万，真有这么猛?
　　邦地产打听了一下，重庆、武汉等万科物业一线各岗位的平均工资在元/月左右，前端工程师、消防/弱电等工程师的工资会比平均高1500元左右，部分有岗位津贴、过节费等。杭州等人工偏高的地方，万科物业一线岗位工资在元/月，另外有些高温补贴等。
　　第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华主要分管物业管理业务，他向邦地产透露，就行业来说，住宅物管一线普通员工的月工资大概在3000元左右，主管的工资大概在5000元水平，项目经理月薪可以达到1万多，但根据具体楼盘也有不同。非住宅领域的物管人员收入差距更大，经理层月薪可达几万。
　　如此看来，就算出现“万元户”的广东地区，人工更高，一线员工要拿到1万，也得要拼命~
　　钱多，一定货好?
　　钱多对员工当然好，但对业主一定就是更好吗?
　　“员工积极服务质量高-客户满意-员工收入更高-更积极工作-服务质量更高-客户满意”，这是万科物业构想的良性循环效果。
　　但在最初“鼓励员工”的一环，如果只用钱，一定不够。
　　有多年物管经验的胡裕华指出，物业管理的本质，还是有规范的流程和管理体系，对设备的保障，极致服务的提供，通过专业的团队来保证服务品质。
　　“而且物管方面需要人才保障，这样的人才是需要有经验，且有长时间经验的人才。单纯以钱激励，可能会产生一些非积极的效果。”
　　还有一个很关键的问题，学“滴滴打车”烧钱，万科物业是土豪吗?
　　显然不是。年万科物业净利润率从5%艰苦爬升为8%，从万科地产独立出来后，面对平均盈利不足10%的行业局面，万科物业无法成为跟母航一样的土豪。
　　WHY NOT?
　　看看彩生活。2014年营业收入约3.89亿元，同比增长67.0%，其中增值服务虽然在收入中占比16.8%(约6500万)，但毛利润也近6500万，毛利率在98.9%。多么漂亮的财报!
　　“我们小区用的彩生活物业，物管主任去年给总公司上交物管费150万，管停车场的保安几个月就能买辆车了。但小区几乎每个月都有家庭被盗!”成都某花样年小区一位业主告诉邦地产，他宁愿多花点钱，换一个质量好点的物管。
　　互联网的烧钱玩法，或许能得到资本市场的青睐，拿到漂亮的报表，但缺乏实际的竞争力支撑，业主不认可，风险是很大的。这种玩法，对于以“客户满意度”为衡量的万科君来说，敢玩吗?
　　万科君应该怎么玩?总舵主王石其实早就说过了嘛!“游泳池的水要干净，不能丢自行车，地上不能有烟头。”
　　保证最基本的物业质量，这种本质的玩法不会OUT。
　　万科A：万科物业未来计划全面市场化
　　全景网5月13日讯 万科A（000002）周三在全景网互动平台向投资者表示，未来公司计划实现万科物业的全面市场化，为其引入事业合伙人机制，激发员工活力、共享共担未来，以此吸引更多优秀人才加入到推动万科物业的市场化扩张中。
　　公司年报显示，截止2014年底，公司物业服务已覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10340万平方米。2014年物业服务业务实现营业收入19.9亿元，同比增长35.1%。物业服务营业利润率为13.24%，同比上升1.05%。
　　万科A主要从事房地产开发和物业服务。
　　郁亮：万科物业前景可期 市值或超万科地产
　　上市仅三天，彩生活的市值已经超过母公司花样年。潘军在专访中强调，物业管理公司本来是非常好的营运模式，但很多开发商把它做成了赔钱的生意，并特此点名万科。
　　昨天，莫老爷和万科内部员工聊到万科物业，对方说：“物业现在在集团可牛了，成立了独立的事业部，上市只是时间问题。”
　　万科总经理郁亮也在近期的内部会议上表态：“万科物业前景可期，若上市，它的市值一定会大于万科地产。”
　　这位员工还透露：“万科物业今年已经发生大变革，朱保全忍辱负重几年酝酿的东西终于成形！”
　　日，彩生活在香港联交所上市，成为“中国内地第一社区运营股”，风光无限。彩生活主席潘军在接受莫老爷专访时自豪的表示：“全行业99%的管理处都是亏损的，彩生活是那1%。”
　　上市仅三天，彩生活的市值已经超过母公司花样年。潘军在专访中强调，物业管理公司本来是非常好的营运模式，但很多开发商把它做成了赔钱的生意，并特此点名万科。
　　身为万科副总裁兼任万科物业首席执行官的朱保全，对此表现得极为低调，一言未发。他什么都没有说，但不代表他什么都没有做。
　　这几年，沉默的万科物业在做什么？
　　上述消息源称：“万科物业已经在转型，最核心的一件事就是，要从过去的不盈利模式走向盈利模式。朱保全弄了一个东西叫‘睿服务’，转型主要就是围绕它来变动，连王石都出来为它打广告了！”
　　上个月，万科主席王石在出席某活动时公开表示：“过去万科物业从来不会接其他房地产项目的物业，但是从今年开始，我们将全面接收其他开发商的物业业务。”
　　“睿服务”就是万科接收其他开发商物业业务最直接的工具，朱保全赋予它的定义是：“保留原物业公司手中的物业合同权利不变，由万科物业帮你打理，你的收益优先，万科物业做劣后。”
　　这听起来太拗口了，简单的理解就是：万科要用轻资产的模式和全国所有的物业项目合作。你去管物业管理，万科去管你物业管理的人。比如，万科和某物业公司合作，由这个公司去聘请保安、保洁员来做小区的服务，万科出技术去管理你的保安和保洁员。
　　朱保全还强调，万科绝不会抢合作伙伴的合同！万科是“友”不是“狼”，你的合同还是你的。
　　“万科物业这几年卧薪尝胆，研发了很多智能硬件，都是行业一流的技术。例如水电感应系统，某个业主家的电表坏了，这个系统立刻就会显示出，哪个小区哪一栋哪一户的电表坏了，然后万科就会派人在时间范围内去修理。再例如安保系统，以前的保安巡逻是没有规律的，万科通过在他们身上配备感应器，能够随时获知保安的坐标及移动情况，最终达到保安巡逻时间优化、加强工作效率的目的。”上述员工称，这是万科物业目前最牛的两个东西。
　　一位与朱保全相熟的业内人士透露：“全国目前大约有1.5亿面积的物业业务正在跟朱保全谈合作，北京已经有几家物业公司和他签了合同。”
　　那么，这些物业公司为什么如此积极？第一，房企的物业公司向来不赚钱，万科的物管水平业内认可度最高，通过万科研发的新技术，可以降低人力等各方面成本；第二，可以把“引入万科物管”作为卖房的利器。你买的虽然不是万科的房子，但你同样可以享受到万科的服务。
　　另一方面，通过“睿服务”的平台，万科也可以把自己的物业切入到全国各地的项目里去，这比起彩生活的“收购模式”轻太多了。
　　莫老爷再举一个例子来方便大家理解这个双赢的玩法。你要改造中央空调，因为你的机器很费电。但万科研发出了省电的技术，可以让你本来每个月要缴纳的100万电费降低到40万。你节约下来的60万，和万科分成。
　　万科内部人士表示：“外界一直都觉得物业在万科是没有地位的，他们是累赘一直在赔钱。那是因为万科物业过去的定位就是为卖房子服务的，所以也不屑于去炒作一个概念，然后急匆匆的去资本市场圈钱。现在，万科物业要走向全国，朱保全是做足了基本功的，‘睿服务’不是概念，它不仅要赚钱，在赚钱的同时还要给业主带去好服务。”
　　其实，如果复制彩生活，万科就是最大的中国内地第一社区运营股，但朱保全没有这么做，说明他是认为“睿服务”模式比“彩生活”模式好的。
　　彩生活目前股价10块8，不管怎样，这也算是一个漂亮的数字。哪种模式能笑到最后，莫老爷也不知道，还是且走且看吧。
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万科物业拟年内上市 欲超过彩生活物业
快速扩张，管理跟不上，基础服务不到位，业主们还会买你的帐吗？资本还会追捧吗？
真正能做到服务与发展同步，让专业的人做专业的事，上市让搞资本运作的人去，服务还是一点马虎不得
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少时诵诗书
谢谢分享，学习了。。。。
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