房价上涨的两大元凶，都要被严惩了，房价下跌局面或已形成？
来源：楼市新观
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房地产市场最近颇不太平，种种信号显示房地产大风暴即将来临，房价下跌局势或已形成。
先是一个月前住建部“约谈”了12个楼市较为火热的重点城市，重申了坚持“房住不炒”的调控不能有丝毫松懈；2个月没到，紧接着在昨天，七部委又公开“点名”30城，要开启为期6个月的针对炒房客、开发商和黑中介的楼市乱象大整顿；而日前楼市调控的频率更是达到前所未有的“三天三城”的密集程度。业内专家分析称，中央的“作战”意图已经十分明显，就是要用强硬手段“浇灭”楼市之火，要彻底和高房价做断舍离，为广大的普通刚需购房者谋福利。
奇哥不止一次说过，以“房子是用来住的，不是用来炒的”为定位的本轮房地产调控绝对不是耍嘴上功夫，这场房地产调控的持久博弈战，最终会以炒房客、开发商败阵，高房价下跌为结局。长期助长不正之风，参与抬高房价的开发商和炒房客都将受到政策的暴击，付出惨痛代价。
从住建部、党媒等多渠道释放的信号来看，第三轮严调控才刚刚起步，炒房客、开发商们首当其冲受到打击，多重信号显示他们的日子将愈加艰难，未来几个月出现炒房客开发商集体降价抛房潮的局面也并不稀奇。
首先，对于炒房投机者来说，这无疑是一个晴天霹雳。最近各大城市出台和即将出台的政策实际上都是带着巨大的敌意。拿西安和长沙来说，不仅通过调控升级堵死了“企业炒房”的最后通道，还首次把“限售”的时间前移了，很多炒房客以为“抢到”的房子就相安无事，那他们就大错特错了，政策明确规定“个人已购商品房，需取得不动产权证4年后方可转让”，也就是说在热炒之中争相恐后上车的炒房客都被彻底“套住了”，他们其中大多数要至少持有房屋5+年才能再次上市交易，呜呼哀哉，这场面何其壮观。
不仅如此，很多正在费劲巴拉找关系花钱注册公司，准备大炒猛赚的炒房客也彻底歇菜了，西安长沙杭州三城已经意识到，在“限价”政策下炒房客利用“注册公司名义”炒房套利的乱象，率先开启了“禁止企业购房”的新政，彻底封堵住了这个通道，炒房客可用于炒作的空间所剩无几。更要命的是，专家预测接下来各大热点城市或都会跟进这一策略。
企业炒房有多猛？据统计A股3582家上市公司有1656家炒房，几乎是接近一半的公司都有炒房的历史。所以不要再说什么高房价和炒房客无关，殊不知他们才是推高房价的幕后推手，他们长期游离于楼市限购政策的监管之外，逍遥法外，这次只能说好日子已经彻底到头了。
“禁止企业购房”政策一出，就意味着“反炒房”攻坚战的号角已经再次打响，相信所有的炒房客都会内心一颤，国家这次不仅摸准了他们的“七寸”，更彻底掐死了他们生存的最后一丝希望。
奇哥一直强调，别看炒房客现在在全国“限价”城市炒得正欢，实际上他们已经掉入了国家设计好的陷阱里去了。限价房的确存在价格倒挂，诱惑力巨大，但是从后来的策略看，这些巨大的利益往往存在等量的风险，因为国家实际上就是在等着炒房客进去呢，炒房客那边刚一交钱未必，后面立即宣布限售4年或5年，把这些钱牢牢锁在楼市，这招“关门打狗”的计谋真可谓用心良苦。
其次，开发商的日子必定是“难上加难”。事实上，自从本轮调控开启伊始，开发商的日子就开始紧巴了，毕竟过去赖以生存的廉价融资渠道几乎全部彻底关闭了，开发商想找到便宜的钱几乎是不可能的。
任大炮前段时间说，现在的开发商兜里都叮当响，现在是机构们抄底开发商的好时机。释放的信息已经非常明确，开发商现在普遍面临“钱紧”难题，日子深深火热，并不比买不起房的刚需好过多少。
这话从何说起呢？首先，融资成本普遍提高，16年大公司融资成本在6%-7%，17年提高到了8%-9%，今年更狠，直接杀到了12%-13%，不仅如此中小企业还要在此基础上再加5%的风险补偿，等于说融资成本直接垒高到了18%，说得直白点每年光利息，开发商就吃不消；其次，2018年和2019年是开发商偿债高峰期，据悉房企偿债量分别是2850亿和4038亿，压力有多大可想而知；再者，各大城市限价令一直高悬，开发商项目售价被紧紧按住，企业利润甚微，有很多项目当初拿地成本太高，甚至出现贴着拿地价出售和亏本出售的情况。
因此，事到如今谁也别大言不惭地说日子好过，尤其是开发商。巧妇难为无米之炊，手里没钱就没底气去土地市场征战，即便是敢去土地市场叫价的他们自己也心知肚明，这是在拿企业的命运在赌明天，
财经专家齐俊杰说，今明两年，将是房地产市场大洗牌的2年，大量开发商可能会被兼并，大量的项目会烂尾，而聪明的开发商们会在销售上，竭尽所能，尽快回款以图自救。所以金融环境不改观，下半年我们将会看到更多的开发商在销售上让步，降价销售的项目会越来越多，届时不排除企业之间开打价格战。这对普通刚需购房者来说，无疑是巨大的利好。
现如今七部委联合打出的专项行动明确指出，对于从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业要进行严格打击，这等于又给本来就难以续命的开发商一记重锤，对于开发商来说无疑是雪上加霜。
国务院发展研究中心主任李伟早前就曾说过，房地产市场现在面临巨大风险，房地产的问题尚未根本缓解，房地产市场出现大幅波动（下跌）不无可能；海通的姜超“再批”楼市时也说过，货币低增时代房价神话难以为继。
所以房地产未来的走向可以说已经明确了，房价大概率会在新一轮的大调整之后迎来回落，国家现在正式对炒房客和开发商这两大推高房价的元凶动手，政策上猛踩刹车，就是最好的证明。所以对于普通刚需购房者来说，现在的确不是进场的最佳时机，真的不用看着市场上时不时传来的“万人抢房”消息而着急，被误导。有专家就预计在三四季度才是政策铺开的时节，届时也是开发商偿债到期的关键时点，开发商降价销售回款的几率最大，刚需买房时机较为合适。
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邱跃成：紧平衡局面未改善 受到消息面打压的螺纹能跌多远？
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　　专访嘉宾 | 西本新干线高级研究员 邱跃成
　　核心观点
　　1. 除了电炉新增产能受政策抑制投放明显不及预期外，其他几种方式都在发生，供应紧张的局面近日也得到一定程度缓解，这点从螺纹钢近一个月的社会库存有所上升可以得到体现。但整体看螺纹供应紧平衡的局面依然没有改变。
　　2. 监管层的意图非常明确，就是要给当前火热的螺纹钢市场降温。如果螺纹在当前价格基础上继续上涨，监管政策继续加码的可能性很大。
　　3. 7、8月份钢价在淡季中暴涨，在很大程度上已经透支了旺季的预期，如果到时的市场供需关系不及预期，价格出现下跌的概率依然较大。
　　4. 表现在上半年表现超出预期，但是1-7月份，无论是从投资数据还是从销售、新开工的数据来看，都出现了全面的回落，那么，后续房地产的拐点是否将会出现？我认为这将是后续关注的焦点。
　　5. 短期螺纹走势一是要消化前期价格过快上涨所蕴含的调整风险；二是要消化7月份的利空；三是要消化监管层政策加码的预期，因此短期价格震荡回调的可能性较大，操作上建议可以逢高空为主。另外，26+2采暖季限产如若执行对板材供应影响大于建材，再考虑到季节性需求不同，螺纹钢受季节性影响需求回落更加明显，因此在1801合约上，逢低可以做大卷螺差。
　　PUOKE 专访重磅嘉宾
　　完整采访内容请继续往下：
　　扑克财经：今年年中的时候，有观点认为，今年下半年螺纹在供应上的问题是不大的，现在八月已经过半，您是否赞同此种观点？为什么？
　　邱跃成：年中的时候确实有不少观点认为下半年可以通过以下几种方式来补齐清除地条钢所带来的供应缺口：
　　一是前期停产的电炉恢复生产以及新增电弧炉产能加快释放，市场预计年内会增加产能3000万吨左右；
　　二是前期停产的高炉因为效益好转会复产，全年产能有2000万吨左右；
　　三是出口资源回流，由于今年国内价格持续的高于国外，所以今年1-7月份，出口同比减少了1926万吨，下降28.7%；
　　四是长流程企业通过提高铁矿石入炉品位及转炉添加废钢比例增产；
　　五是受利润驱动，板材、特钢等品种转产螺纹。
　　我觉得上述观点除了电炉新增产能受政策抑制投放明显不及预期外，其他几种方式都在发生，螺纹钢供应紧张的局面近日也得到一定程度缓解，这点从螺纹钢近一个月的社会库存有所上升可以得到体现。但整体看螺纹供应紧平衡的局面依然没有改变
　　一是在上半年去产能任务提前超额完成后，下半年的环保治理以及去产能的政策力度却并未出现放松，下半年政策层面环保治理题材的不断发酵，对钢厂生产整体形成抑制；
　　二是今年经济稳中向好，下游房地产、基建投资增速表现也超出预期，整体的需求表现较好；
　　三是板材转产建材后，板材供应又出现紧张的局面，板材利润在6、7月份大幅回升，使得部分钢厂将铁水重新流回板材，也在一定程度上减少了螺纹钢的供应。
　　扑克财经：可以看到近几日受到钢协会议以及调整螺纹钢交易限额、平今仓手续费标准通知的影响，螺纹价格跌势明显，那么对于这些消息，我们应该如何解读？
　　邱跃成：7月底以来，各种环保限产消息密集出台，尤其是7月底李克强总理批示对地条钢顶风作案的要坚决依法严惩，叠加8月初河北地区钢厂采暖季限产方案出台，明确指出采暖季石家庄、邯郸、唐山等地钢铁将限产50%，引起市场强烈的供应收缩预期。
　　螺纹钢价格在高位持续大涨，7月底到8月上旬短短10天时间内，螺纹钢期货价格上涨幅度超过400元，达到近四年半以来的价格高点，持仓量和成交量不断攀升。而此期间国内市场处于传统消费淡季，市场终端需求并不是很好，螺纹社会库存在此期间还出现了小幅上升，此时价格暴涨也引起了社会各界的广泛关注。
　　从中钢协会议的表态来看，强调近期期货价格上涨是机构炒作环保所致，并非由于供需关系调整所致。而上期所调整螺纹钢交易限额、平今仓手续费标准，我觉得，这些都显示出监管层的意图非常明确，就是要给当前火热的螺纹钢市场降温。如果螺纹期货在当前价格基础上继续上涨，监管政策继续加码的可能性很大。而这类的监管政策，对短期螺纹走势将形成一个比较明显的利空。
　　扑克财经：面对螺纹现在的价格，上下游的心态如何？
　　邱跃成：当前螺纹钢价格比去年末上涨幅度超过30%，处于2012年5月以来近五年多的价格高点。今年钢价上涨应该说最大受益者是钢厂，据我们监测，当前钢厂利润也处于多年来的高位，例如江苏地区的钢厂，螺纹钢吨钢毛利达到1300元/吨。
　　当前的价格及利润对钢厂来说肯定是乐见其成，钢厂方面也表示，因为订单状况良好，目前的主要任务就是全力生产以满足市场需求。大钢厂仍在全力上调出厂价格以进一步提升盈利，宝钢最新对9月份板材出厂价格上调了200-400元/吨，沙钢对8月中旬螺纹出厂价格上调250元/吨。
　　对中游钢贸商来说，现阶段螺纹过高的价格导致他们以谨慎操作为主，拿货热情不高，加之前期库存利润较高，市场一有利空消息，则多数以出货为主。
　　对下游行业来看，今年螺纹钢价格的持续大幅上涨，已导致建筑施工单位成本大幅攀升，下游用户对价格接受程度有所减弱，从上周开始下游用户观望情况明显加重，成交量出现了小幅的回落。
　　但整体看，一是由于钢材成本占整体房地产成本的比重较低，二是相较于螺纹钢目前的价位，建筑施工单位仍更为看中工程能否按期交付，因为若因为价格上涨而减少对螺纹钢的采购进而导致无法按期交付工程，那么建筑施工单位需要承担的违约成本可能就更高，因此目前还没有看到因为钢价上涨出现建筑施工单位调整工程施工进度的现象。
　　扑克财经：可以看到，当前市场现状是“淡季不淡”，价格坚挺，而“金九银十”价格能否支撑，则是市场最关心的问题，对此，您怎么看？从基本面各种数据上来分析，后续螺纹的走势将会如何？
　　邱跃成：最近几年钢材价格的季节性因素表现并不明显，往往出现“旺季不旺、淡季不淡”的局面。7、8月份钢价在淡季中暴涨，在很大程度上已经透支了旺季的预期，如果到时的市场供需关系不及预期，价格出现下跌的概率依然较大。
　　（需求方面）从今天出台的7月份工业增加值、投资、消费数据全面回落，在很大程度上将打击市场对经济乐观的预期。1-7月份房地产投资增速7.9%，比1-6月份大幅回落了0.6个百分点，分项房地产销售及新开工增速大幅下降，房地产市场出现明显的降温迹象，1-7月份基建投资增速也从1-6月的21.1%小幅回落至20.9%，或意示着国内钢材市场需求将面临回落压力。
　　产量方面，7月份全国粗钢日均产量为238.77万吨，较6月份下降2.18%，为仅低于今年4月和6月的历史第三高水平。7月份受高温天气及环保治理持续加码影响，部分钢厂加大检修力度，国内粗钢日均产量环比小幅回落，但整体生产水平依然维持高位。
　　从库存来看，尽管近期螺纹社会库存小幅回升，但总量仍处于较低水平。同时，钢厂库存水平也处于历史低位。随着淡季的即将离去，低库存将会成为价格走高的重要支撑。
　　整体看我觉得7月份经济数据将在一定程度上打击市场的乐观预期，加之螺纹价格前期上涨过快过猛，政策监管风险加大，短期将面临调整压力。
　　扑克财经：螺纹后续的关注重点还有哪些？在政策方面是否还有什么变化？应该如何解读？
　　邱跃成：螺纹后续关注的重点我觉得一是房地产表现在上半年表现超出预期，但是1-7月份，无论是从投资数据还是从销售、新开工的数据来看，都出现了全面的回落，那么，后续房地产的拐点是否将会出现？我认为这将是后续关注的焦点。
　　再者就是社会库存变化的问题，在消费淡季7、8月份未能出现明显的累积，在9月份时，库存能否出现明显的增长或者说下降幅度是不是不及预期，这亦值得关注。
　　第三点就是最近的市场焦点――环保治理以及价格监管政策，后续是否还会有更进一步的措施出台还是说会有所放松？
　　四是电弧炉产能投放情况，它在前期是完全不及预期的，较多观点认为电弧率的产能会在9-10月份集中投放，最终投放量究竟会如何？
　　我认为这些都值得关注。
　　政策方面则要特别关注北方地区采暖季限产的问题。如果限产力度很大，资源供给量大幅减少，那么后期螺纹的市场价格仍会出现大幅上升的局面；但是如果限产力度小于预期，资源供给减少有限，那么在前期预期过高情况下，价格被大幅推高，则可能会带来价格急跌的风险。
　　扑克财经：最后，在盘面操作上，您有什么建议呢？
　　邱跃成：短期螺纹走势一是要消化前期价格过快上涨所蕴含的调整风险；二是要消化7月份宏观数据的利空；三是要消化监管层政策加码的预期。我觉得短期价格震荡回调的可能性较大，操作上建议可以逢高空为主。另外，26+2采暖季限产如若执行对板材供应影响大于建材，再考虑到季节性需求不同，螺纹钢受季节性影响需求回落更加明显，因此在1801合约上，逢低可以做大卷螺差。
&&& 文章来源：微信公众号扑克投资家
（责任编辑：陈姗 HF072）
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(责任编辑：章静_SC765)
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量能足以支撑当下局面继续进攻需要主力表态
全天股指基本处于高位运行，波动空间很小，不过一天这样的走势大家也是习惯的，因为之前曾经有过十五个交易日的横盘，出现高位横盘波动，应该说多空都不意外，原因是继续进攻后续保障跟不上，而现有的买盘只能对付当下的卖盘，而主力又不表态，所以全天就是波动，个股涨跌参半，量能保持正常2200亿，即仍然能够稳定当前局面。其实从盘面上来看多空都有话说，而大体上还是有利于多头的，但是空头也找到了理由，多头的理由是没跌下去就说明强势，而空头的理由很简单涨不动了，目前市场最大的问题我们昨天的复盘谈到了，买入的主力军是外资，而外资不可能持续流入，外资会不会成为撬动大盘的一个杠杠，如果外资的买入不能把资金吸引进来，那么结局也是一样然并卵。从量能上来看2200亿的量足以支撑当下的局面，即当下股指还跌不下去，原因是有买盘托着，今天的买盘到底是谁，是外资的继续买入，还是踏空盘的追高进场，以盘面的影响来看，主力大体上是没动，从上涨的个股来看，权重蓝筹股今天是休整的，也就是说如果是机构和外资，他们的标的应该是二线股，但是今天上涨的都是八线股，因此接货的大多是乱冲的踏空者居多，表现就是散而无章，明天就是周四又是一个变盘日，如果主力不表态，回落应该也是大概率事件。所以明天的大部分机会应该在蓝筹身上。打嘴仗完全没有必要，多头别得瑟，原因是大部分多头是被套在里边的，即便现在上涨也只是回本的路上罢了，空头也不得瑟，因为实实在在的在上涨，而不是下跌，因为上涨大家都不吃亏，做为A股的股民谁的日子都不好过。关于操作，当下是不是有操作窗口，我们觉得操作窗口是存在的，原因是一天拉出来的百点空间，足够市场折腾的，加之十五个交易日形成的安全垫，进去也不会丢半条命，最多也就是掉块肉的事，有股持股，无股的路只有两条，要么追要么继续踏空。我们给的时间点是六月中旬，现在多头先把MSCI的牌打掉了，这给期望的吃饭行情打了不小的折扣，最怕的结局就是当纳入MSCI落空同上美元加息，因此我们的观点就是不过分乐观，但是也绝不悲观，由于没有买点，只能暂时看为主，即便小仓位，也没有多大意义，选择看。
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