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最后更新时间： 11:37:28
阅读量：584
作者：这就是结局.
二手房买卖没过户有哪些风险？问题详情：二手房买卖没过户有哪些风险推荐回答：二手房交易流程一般主要为：资金监管，购房者办理贷款/业主注销他项，过户，报税缴税，物业交割，购房者领证/业主领款。二手房买卖流程中，过户是最本质，最重要的一项。按照我国法律规定，只签立一份购房合同或者是购房者已经实际居住并不能表明购房者已经取得了该房屋的所有权。在过户之前，该房屋的所有权依然是属于原房东的，这点请大家一定要注意。所以在未过户之前房产交易对购房者来说是有一定的风险存在的，也就是可能存在一些变数，发生一些意外情况，下面将对相关问题进行说明：第一
买房时为什么不立即过户呢？　　1.1
原房东还没有取得该房的产权证，所以是没有办法过户的，这属于客观原因。按照政府购房条款规定，只有等到原房东取得房产证后才可进行过户流程。　　1.2
有一些房产是不能随便进行上市交易的，只有符合一定的条件才可以进行交易。比如经济适用房，只有满足一年以上的条件之后才可以交易。这种情况是受到政府政策的限制，并不是个人可以决定的，没有办法，只有等到满足相关条件后才可交易，并不是原房东的原因造成的。1.3
二手房买卖中有一些税费优惠政策，但是需要房东购房的时间满足一定的条件，比如满2年或者是满5年。买卖双方为了较少的缴纳增值税及附加，个税等税费，会共同约定满足一定年限后再进行交易，这也会造成过户时间的延迟。
为了遏制房价，政府出台了一些限购政策，造成了一些购房者是没有购房权限的。为了交易的顺利进行，等待购房者的资质符合，必须延迟过户时间，这种情况是由购房者造成的。第二
买房时如果不立即过户会存在什么风险呢？　　在买卖双方签订了购房合同并预付了一部分购房款项（定金，首付款等）之后，如果不立即过户，会产生许多不可控的风险（尤其是对于购房者）。　　2.1
房东或者购房者可能会违约中国的楼市在高速发展，房价也随时会出现较大的波动。如果在过户之前房价出现暴涨或者骤跌（可能很小），一方可能会提出调整交易价格。特别是出现暴涨的情况下，如果房东要涨价的要求不能得到满足，可能会拒绝配合进行资金监管，过户等手续。　　2.2
房东不按时还贷款
如果原房东有贷款未还清，且无能力或者未按时偿还，可能会造成银行收房。到时会给购房者造成很大的损失，这点购房者尤其要特别注意。
房东可能会一房多卖
没有过户之前产权证还是在原房东手中，虽然可能性较小，但是也存在房东一房多卖的情况。到时会产生许多纠纷，延迟成交周期，还可能会造成人财两空。　　2.4
政府的政策发生变化　　
中国的楼市真可谓是波云诡谲，千变万化，随时都会变天。政府随时会出台一些新的购房政策，可能会造成购房者的购房资质，首付比例等情况的变化，并不是买卖双方所能够控制的。如果购房者的资质发生变化，可能造成过户等手续长久无法办理，那时给双方造成的损失会非常大。第三
如果由于客观原因造成无法过户，应如何降低购房风险？　　
大家都知道不过户就会存在风险，但是有一些客观原因造成的延迟过户也是无可奈何的，那么有什么办法可以降低风险，达到两全其美呢？呵呵，可以明确地说，没有两全其美的方法，只能尽可能的降低风险。　　3.1 在过户之前不要交给房东太多得预付款，当然，资金监管除外（非常安全）。前期交给房东的预付款越少，风险就越小。　　3.2 约定将房产证，购房合同等证件交给中介公司保管，这样可以最大限度的保证买卖双方的利益。　　3.3 即使不能过户，也要先取得房屋的控制权，居住权，造成既成事实。　　3.4 在合同中明确约定过户时间，并制定违约时应赔付的违约金。总结：购房时一定要尽快过户，多询问中介公司和其他机构。上述就是本人的一点看法，希望对大家有所帮助，如果有问题请留言，谢谢！特此声明：上文为本人原创哪些人喜欢购买二手房？问题详情：哪类人喜欢购买二手房？一般通过什么渠道购买？推荐回答：谢邀！那些人喜欢购买二手房，坤鹏论认为，关键是看需求，没有谁天生就喜欢买二手房，或者天生就爱买新房，所谓时势造就，很多时候都是机缘巧合就买了。当然，喜欢购买二手房的人大体来说有这几个需求：一、新房是期房，而你想要现房 这种情况其实占的比例还比较高，比如一位朋友，孩子去年5岁时，这位朋友想着换一个稍大点的房子，但是眼看着孩子第二年就要读小学了，到处看房，学校周围的新房子几乎没有，而稍远一些有新楼盘，但是交房时间还有接近两年，而且离学校还比较远。综合考虑，这位朋友最终购买了学校附近的二手房，一来孩子上学方便，二来房子大点可以让老人来接送。就这样，二手房入手了。二、不愿意装修，没时间跑其实买二手房，买的还是省事。如果你购买的二手房，之前的业主对房产爱护有加，而且装修只有几年时间，整个房间内看起来有八九成新，这样的房子其实是非常靠谱的，你甚至省去了装修的费时费力费钱。身边有不少这样的朋友，根本没有时间去跑装修，巴不得找一个装修较好的二手房，只需要简单打理一下，添置家具就可以直接入住了。三、买二手的清水房，省钱现在其实各行各业相互抵款的比较多，比如说房产开放商可能用房子给建筑方抵款，给材料供应方抵款，当然，他们的抵款房价相对市场价本身要便宜一些。而建筑房或者材料供应方拿到这些房子之后，也会转手卖掉，这种二手房，实际上跟新房一样，只是不是直接从开放商手里买房。但是这种二手房，费用却比在开放商手里更便宜，更实惠，如果有靠谱的资源，有信任的中间来办理此事，你是不是也会心动呢？一套房便宜一二十万是完全可能的。四、对户型、结构更满意还有一部分人，可能对新房的户型结构不太满意，比如现在的新房，可能卧室都比较小，客厅相对大一些，但是很多人不习惯住卧室很小的房间，甚至有的人对房屋朝向等都不满意，恰好一些二手房则更能满足他们的需求，价格还实惠，为什么不选择二手房呢？总的来说，买二手房与买新房，在本质上没有什么区别，不存在谁更高一等的说法，选择到满意的，适合自己的，才是王道。买二手房需要注意哪些细节？问题详情：想入手一套二手房，内部消息说该区近几年要拆改，沒有通过中介，该怎样才不上当呢？推荐回答：谢邀！买二手房本身就比较复杂，不仅仅是在交易程序上，而且更重要的是在房源的相关确认上，而题主还没有通过中介，所以，很多细节值得注意，下面坤鹏论为你分析一下，供你参考。一、买二手房细节：确保产权清晰看到有的朋友也在说，买二手房要检查房内水电线路安全问题、房内家具问题等，其实，重点放在这些上，真的是本末倒置。买二手房，最重要的就是确保产权清晰，也就是说售房人对该房屋拥有产权，而且房子没有抵押，房子如有共同产权人也需要共同产权人认可同意出售，此外，还要关注房产有没有其他遗留问题，比如是否为继承等等。房屋产权是交易的根本，也是你们交易可能发生问题的根源。可能有的人说，如果产权有问题，房子在房产所就不能正常交易，还有房产所把关呢？这样的想法大错，为啥？试想，到房屋交易中心去过户，都是后期阶段了，你前面合同也签了，预付款也付了，真到了那个时候，麻烦就大了，就算你最后赢了，毕竟被耽误的是你啊！也许你买其他的房子早就搞定了，而如果晚几个月买房，房价也许就上涨了5%到10%，其中的损失只有你自己承担了，这绝非危言耸听。所以，买房前就确保产权清晰，最好要求房主出示产权证书，避免后续的可能麻烦。二、买二手房细节：户口迁出问题很多人买房就是为了落户口，为了孩子的教育问题，但是如果原户主不迁出户口，你就不能将户口迁入。而户口的问题还比较麻烦，公安机关只能协助办理，但是如果原房主不迁出他们根本没办法，所以，在户口迁出问题上，一定要落实到合同条款，要求几月几日之前必须迁出户口，否则卖方承担XX元的高额违约金。这一点不要抹不开面子，因为户口问题不归法院管，但是如果写入合同了，卖方不履行合同，就是民事纠纷，就属于法院的管辖范围了。三、买二手房细节：税费二手房的各项税费比较多，最多的也是容易出问题的，主要包括营业税、个税。其中营业税的税率为5.55%，按规定是卖方缴纳，但实际交易中，几乎都是由买方缴纳。营业税为什么重要，因为国家新的规定，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由以前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。也就是说原房主购买满两年就可以免这笔营业税，这个费用真不少啊。100万的总房款，营业税高达5.55万。所以，提前跟卖方确认是超过两年的房子，这非常重要。当然，如果没有超过两年，至少你心里是清楚这笔费用的。另一笔费用是个人个人所得税，是交易总额1%或者两次交易差值的20%，原则上说卖方来缴纳，但实际上也是买方缴纳。免征这个税费的条件是，第一，是原房主的家庭唯一住宅，另一个是购买时间超过2年。如果两个条件同时都能满足，则可以免交个人所得税;其中任何一个条件不满足都必须要缴纳个人所得税。这笔费用也不少。当然，其他包括测绘费、契税等等，这个按照国家的规定缴纳即可，不会产生麻烦。以上我们重点说了买二手房必须重点关注的几个细节，当然还有一些其他细节，比如说了解房屋的装修情况、安全情况，可以从周围邻居进行打听，不要听信一面之词。其他还有一点就是购房合同，以上提的几个点，都要以明确的合同条款出现在合同中，绝不能让步，否则以后的交易就可能出现问题，中国有句老化，先小人后君子，只要做好以上这些，相信二手房购买也不再是问题。关于二手房贷款？问题详情：我看中一套二手房，中介给我算首付，他给的评估价比房东要的价格多了1000,房东要4500，评估价是5500，我想问能做到吗？中介一直说贷款一定没问题，肯定能给你贷这么多。可信吗？我就怕我签了合同，到最后说贷不了这么多，推荐回答：一、办理二手房贷款时所需材料：1、身份证原件及复印件；2、与卖房者签订的购房合同或购房意向书原件；3、首付款凭证原件及复印件；4、婚姻状况证明：结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件；5、户口簿原件及复印件；6、资信证明原件（使用银行提供的标准格式）。由于借款人收入情况复杂，工作人员可要求提供相关的其他证明材料的原件及复印件，如借款人为个体经营户，则提供营业执照复印件及近三月的纳税凭证，经营场所的房屋产权证或租赁合同；如借款人为企业法定代表人、负责人或股东，则提出营业执照复印件、企业章程、近期的资产负债表和纳税凭证等；如借款申请人注明有除工资收入以外的其他收入来源的，应提交相关的证明材料。如利息收入，应提供存单、国库券等凭证；房屋租赁收入，应提供房屋产权证或租赁合同；投资收入，应提供投资证明、被投资方的分红决议及支付凭证等。7、银行要求的其他资料。二、办理二手房贷款缴纳的税费：1、营业税(卖方)：日起,全国范围内推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部纳入试点范围。这项政策对二手房交易来说,除了将销售不动产统一发票改为增值税发票。根据规定,个人将购买不足2年的住房对外销售,按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上的住房对外销售,免征增值税(北上广深除外);北上广深地区个人购买2年以上的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,若购买2年以上的普通住房对外销售的,免征增值税。2、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担3、契税：普通住宅1.5%，非普通住宅按买价征收3%由买方承担;4、交易费：6元/平米，双方各付一半;5、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。6、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。7、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。8、核档费：50元/宗。9、贷款担保费贷款额×1%担保公司10、评估费评估值×0.5%评估公司11、中介费：各个中介公司收费标准不同，以中介收费为准三、办理二手房按揭贷款的流程：（1）买卖双方签订购房合同并支付首付款后，到银行提出贷款申请。填写贷款申请表（如果您已婚，请夫妻双方一起前来），中心工作人员经过审批通过后，出具《贷款承诺书》，作为购房者办理贷款手续的依据。（2）凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单，所需经过的流程为：受理柜（受理贷款申请）——保险柜（办理保险）——签约柜（签订借款合同）——公证柜（办理合同公证）——签约柜（领取贷款合同）。（3）在取得《贷款承诺书》并就所抵押的房屋办理保险后，即可持上述资料及《贷款承诺书》、拟用于还款的建行储蓄存折和储蓄卡或建行信用卡、保险单、与银行签订《借款合同》、《抵押合同》等有关法律性文件，并办理公证手续（如果买房者已婚，需夫妻双方一起前来）。如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签订合同，需授权委托另一方或第三方代为办理贷款相关手续。授权委托书需经公证，且受托人有转委托权。注意：办理二手房贷款很大程度上是一种程序化的过程，银行对于二手房贷款的流程作出了明确的规定，购房者按照银行的要求办理即可。但是，也不能保证银行在办理二手房贷款过程中不会损害购房者的利益，比如在贷款合同中加入一些不合理的条款。二手房购房须知有哪些？问题详情：二手房购房须知有哪些推荐回答：看房选房时，您要注意第一，请留心刚粉刷不久的房子如果你去看的房子刚刚粉刷不久，墙面和房顶光亮雪白，看上去房子整洁而清爽。这时候千万沉住气，很多二手房的屋顶渗水剥落，尤其是厨房和卫生间的位置，往往楼上的防水没做好，那么楼下的这家房子一定是一塌糊涂。房主这时候会粉刷一新，来掩盖房屋的弊端。第二，房屋的相关信息二手房一个不好的地方就是，很多人经手，你无法得知这套房子的一些住户信息，因为买到凶宅，跟原房主打官司的例子也不在少数。所以，当你看中一套房时，一定要问问左右邻居或物业，多了解一些房子的信息。第三，房主个人信息的了解其实有极少部分的房主在外面欠下了巨额的高利贷，这些要债的会经常上门催债，因此部分房主不堪其扰，将房子挂出来卖。由于债主太多，如果你买下了这套住房，这些讨债的找不到头，那么以后对于客户，会有很多麻烦接踵而至。看中房子，进行交易时，您要注意第一，核实产证与房主个人信息●签合同时，一定要仔细查看房产证，确认产权人与房主是否是同一个人。另外产权性质、产权年限一定要仔细看清楚。一般人都认为住宅性质的房子都是七十年的，有些方面就没注意看，一些马虎的客户甚至在签完合同后才知道自己买的房子产权是50年的。第二，明确付款方式●签订合同时，买房需要支付一定金额的“定金”，不超过总房款的20%，如果因为买房个人原因违约，这笔钱是不退的。同样，如果房主单方面违约，需要双倍返还定金。●另外，需要明确贷款方式，一次性付款还是贷款。如果是贷款，要了解房主的房子是否还有按揭没还完，如果没还完。一般情况下，客户的首付款需要给房主先还贷款。这时，客户的首付款是不托管到房产局的资金监管中心的。●值得提醒的一点是，在一些地方，省直公积金二手房贷款首付款必须交指定银行冻结，如果买房用省直公积金办理贷款，首付款需要是不能替卖方偿还银行剩余按揭的。第三，与房主商榷好过户后相关事宜●一些精装修的房子，有些房主东西是不愿意丢下来的。这时候就要跟他商榷，房子内要留下什么东西。合同签订前，一切都有讨价还价的余地。如果签合同时这些没有明确清楚，后期交房时会产生不必要的矛盾。购买二手房要考虑哪些成本？问题详情：哪些资金可以作为首付款推荐回答：既然我是中介，我就直接给链家的相关资料吧。二手房过户该注意什么？问题详情：买房有个关键步骤，那就是过户，二手房过户会有哪些需要注意的呢？推荐回答：二手房过户流程注意事项一：要求卖方提供合法的产权证书正本要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
二手房过户流程注意事项二：到房管局查询产权证的真实性让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。二手房过户流程注意事项三：要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
二手房过户流程注意事项四：现场了解房产现状看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。二手房过户流程注意事项五：注意所购房屋历史遗留问题购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 二手房过户流程注意事项六：对二手房价格进行评估在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。
二手房过户流程注意事项七：注意协议签订内容签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。二手房过户流程注意事项八：合法彻底办理过户 注意交费时间要求业主过户递资料完成才给50%房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款；要求中介过户递资料完成才给50%中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。特别是如果你看中的房子还在按揭中，定金较好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管，可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金较好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易核心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。如房东还有水电费未结清，等全部费用完结后才付中介。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完销售易。二手房过户流程中的二手房交易注意事项主要针对买家而言，一方面要对所购房屋的质量和真实性查验，另外一方面要注意二手房交易合同内容和交费时间的控制。
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