李铁:房地产冰火两重天,该买房还是卖房？
2017年房价会上涨还是下跌？该买房还是卖房？
　　中国城市和小城镇中心李铁理事长近日发表演讲，对中央经济工作会议关于促进房地产健康发展的政策进行了解读。
　　目前我国房地产市场面临“冰火两重天”的形势，“火”显示在一线城市和部分二线城市出现了明显的波动；“冰”，则是大部分三四线城市和部分二线城市房子大面积积压，直接影响了宏观经济形势。
　　李铁认为，房价上涨的原因是供给和需求的不相匹配，因此需要在房价上涨的地区增加土地供给，大力发展特大城市周边的中小城市；而对于三四线城市等供给过剩地区，则要坚定不移地去库存，并鼓励发展实体经济，只有实体经济发展了，人们的收入水平增高了，才会有人来买房。
　　以下为李铁的演讲实录，由思客编辑整理：
　　我想谈一下个人对中央经济工作会议关于促进房地产健康发展的政策解读。
　　“房子是用来住的，而不是用来炒的”。为什么炒房子如此之热？因为在房价上涨地区，住房肯定有升值空间。
　　我们可以看到，近20年我们货币供给已经达到150多万亿，虽然我们房地产的销售面积有大幅度增加，但是也出现了全国性的积压。但是在一些特大城市和一线城市甚至包括这些城市的辐射区，房价还仍然处于上涨趋势。比如河北崇礼，也就是2022年准备举办冬奥会的地方。它离北京220公里，山上的房价起步价已经达到了4万，县城的房价已经达到1.5万到1.9万。
　　像这样的小城市的发展，其资源的独特优势和特大城市、一线城市的辐射有直接的关系。而一线城市有最好的公共服务水平，所以炒房总比我们炒股票、炒其他东西稳定一点。怎么来遏制这种炒房子的投机现象，在这方面有什么样的政策措施呢？
房地产形势判断
　　关于房地产形势的评价，这次中央经济工作会议也特别明确指出，存在着两类情况，就是冰火两重天。
　　“火”，是火在一线城市和部分二线城市出现了明显的波动；“冰”，则是大部分三四线城市和部分二线城市房子是卖不出去的，而且是大面积的积压，直接影响了宏观经济形势。
　　我们看房价上涨，北上广深的房价上涨是长期趋势。像北京这样的城市，房价上涨还有很大空间，离天花板还有很大距离。为什么？因为北京在控制人口的进入，如果把最好的、有限的公共资源限制在为一定的人口服务，当然会导致与各种公共服务和市场化服务高水准相匹配的房价还有很大的上涨空间。
　　另外一线城市大多是面对全国的人口，寻租机会高。在北京和上海这类地方，任何一个房地产商，只要你在这里拿到地，就可以挣到钱。
　　可是我们还同时面对更为严峻的现实，就是相当一大部分城市，尤其是二三四线城市存在严重的积压，影响了宏观经济形势的增长。可以说，在这些城市出现房地产大量的积压，可能会导致GDP增长速度下滑一到两个百分点。
　　当前，我国经济增长率从8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能说与这些二三四线城市房子卖不出去没有关系。城市政府土地出让金没有了，直接关系到基础设施投资跟不上去，也是很严峻的现实。
　　我们看到不同机构根据不同的统计方法，得出的结论，就是平均积压水平可能达到100亿平方米左右。100亿平方米需要多少年来消化呢？我们举了一些个案，有的是需要20年，有的是需要十几年。
房价上涨的原因是什么？
　　我们看到如图所示，北京以海淀区、东城区、石景山区为代表的房价上涨十分清晰，而重要原因是北京的公共服务水平高。但是，与此同时，北京的建设用地供给在逐年下降，从2014年的5150公顷下降到2016年的4100公顷，当前还在继续下降。这能不影响到供给和需求的不相匹配吗？因此中央经济工作会议提到，要在房价上涨的地方增加土地供给。
　　北京四个城区，海淀、东城、西城、朝阳，平均房价将近9万块钱一平米，上海是10万块钱一平米，深圳也是高房价。工薪阶层没有可能买得起这些住房，也没有更多的土地供给来满足这些广大中低收入人口的购买住房的需求。
　　很多人提到，是不是应该在主城区通过行政手段压制房价？这是反市场的做法。想买房子的人包括媒体人，他们在北京买房并不等于到主城区买房。其实在北京郊区还有很大空间，关键是相对应的政策供给严重不足。
　　还有就是投资需求。有些智库调查得出的结论，高收入人口城镇居民家庭人均可支配收入水平在20万元人民币左右，其实可能还高。我们也在试图通过移动端数据来调查人的真实收入水平。
　　这么多高收入人口到哪里买房，肯定到北京、上海等投资水平高、寻租机会高的地方，既可以享受优质的公共服务，还可以提升住房的价值。当然货币贬值速度在加快，把钱存在银行里肯定也要贬值的。
住房供给严重过剩的原因是什么？
　　我特别要强调，房地产在部分二线城市和绝大部分三四线城市面临严峻的挑战。房子严重积压卖不出去，政府的土地出让不出去，这和我们近20年的城市发展模式有关。
　　城市发展模式主要的财政资金来源是土地出让。因为我们拿地很便宜，从农民手里拿地，征地成本很低。土地出让收益已经成为城市政府经营管理城市最重要的资金来源。
　　我曾经讲过，按市场规律，如果房地产是一种商品和投资品，那么在市场竞争的条件下会形成供给波动，这是市场化规律，是企业间竞争所导致的结果。可是如果在一个国家，城市政府要大幅度干预这个市场，甚至城市政府作为利益主体来直接参与市场竞争的话，城市政府和企业的共同作用一定会把供给波动过度放大，而且放大到比市场自身竞争所导致的波动高很多，实际上这种结果在中国已经出现了。
　　这种波动最明显的现象就是现在部分二线城市和相当大部分的三四线城市的房子卖不出去。一个地产老总曾跟我说，地产商只有通过卖房子才能把成本收回来，而且还要有利润。企业需要利润最大化，政府也需要利润最大化，最后导致房地产供给的巨大波动，三四线城市的泡沫都是如此产生的。
　　从金融政策、财政政策、税收政策来调整购买投资性住房是很重要的手段。
　　在房价上涨地区要增加土地供给。怎么增加供给呢？我们不能在城市主城区去修一批低价房，这是做不到的。但可以在周边和中小城市来发展。通过特大城市周边的中小城市发展来解决中低收入人口住房问题，需要在离主城区一定半径距离的地方，通过放大空间的范围解决用地供给问题，也要解决城市发展的各种矛盾。
　　发展特大城市周边的中小城市。我们跟世界上其他发达国家进行比较，发现我国中小城市数量远远不足。在特大城市周边三四十公里半径，中小城市的数量很少。为什么？限制开发，北京上海都是如此。如果放大到50公里半径左右，就已经到了邻省的边界。
　　如果中央经济工作会议已经提出要发展特大城市周边的中小城市，这个政策就会具有非常重要的战略性价值和内涵。特大城市郊区的轨道交通建设，会按照市场规律带动城郊中小城市的发展，并会大大缓解特大城市的房价问题，这是非常重要的一个政策措施。
　　要改善城市间和特大城市周边的交通资源配置。我国的城镇化发展水平很快，也带动了城市间交通基础设施的发展。但是近几十年是城镇化高速增长期，我们主要是发展高速公路、城区地铁，但城郊铁路发展非常滞后。一旦我们的轨道交通像所有其他发达国家特大城市一样，发展到两三千公里的时候，周边城市就会迅速兴起，这也会对促进中小城市发展、缓解住房供给问题会起到非常好的作用。
　　对供给过剩地区，要坚定不移地去库存。去库存也有很多办法，有土地管理办法，也有约束性的办法，通过土地制度改革来增加土地成本。同时对现有库存，政府可以采购或者强制收回土地。但目前看，还有很多其他配套政策，但是核心问题不在于怎么去库存，而是怎样把城市转型的问题解决，怎样促进实体经济发展。
　　只有实体经济发展了，城镇居民和进城的农村人口收入水平增高了，才会有人来买房。没有收入何谈住房。所以怎么促进就业增长政策，改变GDP为导向的经济增长模式，制定合理税收政策，多项手段和措施的综合运用，才能从根本上遏制三四线城市包括部分二线城市的房地产过快发展和严重的积压。
为什么没有提到“特色小镇”？
　　我们最近看到媒体提的特别多的是特色小镇，为什么在经济工作会议这么重要的文件中没有提到特色小镇？实际上是担心过热，担心大量的地产商打着特色小镇的旗号向小城镇进行转移。
　　可是我们这么多年研究小城镇，小城镇的发展是低成本的，是先有实体经济、传统经济的进入，再逐渐进行转型升级。特色小镇从80年代就存在，是以实体经济为主导的，不是通过房地产发展起来的。都是在发展到一定程度以后，居民收入水平大幅度增高，就业水平大幅度增高，才有了购买住房的直接需求，房地产才可以顺势进入。
　　可是现在我们看到大量地产商把产业园区模式从三四线城市向小镇转移，为什么呢？三四线城市房子卖不出去了，土地价格又高。而小镇的土地价格低，产业园发展模式的初始投入成本也会很低。可是一旦小镇房地产进去了，就会因为房地产的进入导致住房成本增加，进而使未来实体经济发展不起来。
　　防止政绩工程、防止形象工程、防止房地产为主导。原因在哪里？原因就在于，不能出现政府和企业再次推动地价上涨，再次推动房地产过热，再次导致在五线城市继续出现供需严重失衡的局面，那对宏观经济造成的损失就会特别巨大。
　　因此我们要从长远政策入手，推动实体经济发展，推动就业增长，推动收入增长，才有可能成为房地产未来发展的坚强后盾。
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房价上涨的原因是供给和需求的不相匹配，因此需要在房价上涨的地区增加土地供给；而对于三四线城市等供给过剩地区，则要坚定不移地去库存，并鼓励发展实体经济。
房价上涨的原因是供给和需求的不相匹配，因此需要在房价上涨的地区增加土地供给；而对于三四线城市等供给过剩地区，则要坚定不移地去库存，并鼓励发展实体经济。
北京大学国家发展研究院教授
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普降两成却有区县一房难求天津楼市冰火两重天：
普降两成却有区县一房难求华夏时报百家号华夏时报网华夏时报记者刘诗萌 天津报道“往年正月里都是买房的旺季，我们有时候忙得一天就吃一顿饭，还得晚上9点才能吃上。”春节期间，天津某房产中介工作人员杨女士告诉以购房者身份前来咨询的《华夏时报》记者，如今不同往日，在2017年3月底的限购令出台后，门店的生意一下子冷落了下来。中国社科院财经战略研究院发布的大数据房价指数显示，天津作为北京楼市追随者，房价继续下跌，从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为12.8%。2017年11月，天津大数据房价指数环比下跌1.71%，到了12月跌幅再度加深，达到2.57%，在全国样本二线城市中居跌幅首位。但《华夏时报》记者走访发现，天津楼市在限购令下呈现“冰火两重天”的极端态势：一方面，限购、限贷、限价、限售的“四限”政策使得房地产行业整体量价齐跌，二手房价格下调了元；另一方面，在武清等热点地区中，新盘本身稀缺，价格又受到限制，因而受到可购房人群的疯抢。单价降了四五千与燕郊作为北京楼市的晴雨表不同，天津在房价追随北京变化的同时，又带有自身的特点。天津旧城以鼓楼为中心，城市结构过于集中于此，虽非北京那样的环状结构，但中心区密集程度有过之而无不及。2012年第六次人口普查数据显示，天津全市人口密度达1100人/平方公里，市内六区人口密度均超过20000人/平方公里，其中占地面积仅有10平方公里的和平区最高，为27347人/平方公里。尽管购物、金融等功能已经逐步疏散，但教育资源依然非常集中，因而一直是天津楼市的标杆，普通住宅单价四五万元、学区房动辄七八万元。2016年前后，原本不受关注的郊区楼盘价格也飞涨起来。如环城四区之一西青区的溪秀苑，2002年开盘价格仅为2000元每平米。据安居客统计数据，2017年3月达到顶峰，价格为24210元。随着调控政策的出台，二手房房价应声而落。目前溪秀苑的房价为20000元/平米上下，比最高的时期下降了4000元左右。“基本上就是20%左右的降幅。”我爱我家的中介人员赵先生对记者说。不过，虽然二手房房价降了，新盘却仍然不多，“尤其是市区，都没有新房了”。记者整理发现，在市内六区当中，在售的新盘数量的确很少，价格在3万元至5万元左右，基本是环城四区、远郊五区。据房天下统计，2017年度天津成交商品住宅分布中，环城占比最高，其次是远郊区，份额都在40%上下，市内六区最少，仅有8%左右。武清新房一房难求而在上述数据中，属于天津远郊区的武清，一二手楼盘却都受到市场格外的关注。武清是天津最早撤县设区的郊区，因处于环京地区，它和燕郊、香河等“北三县”一样，受北京楼市影响非常大，近几年来成为天津房地产成交量最大的区域。记者此前探访燕郊时，也曾发现有武清的中介公司租下燕郊“中介一条街”的门店售房，然而在房地产寒冬到来后，于2017年8月就撤店出租了。《华夏时报》记者走访发现，同样被称为北京的“睡城”，武清大多数楼盘也在年就已经售完和交房，新盘数目非常少。如离地铁近的经纬城市绿洲一期或远洋香奈，二手房售价都在两万左右。“虽然说也不便宜，但比市区还是好多了。”一位售楼处工作人员对记者说。而距离高铁站稍远的新盘单价只有1.3万左右，其性价比之高，受到当地人的热捧。在武清河西地区距高铁站5公里左右的某在售期房的售楼中心，记者看到该楼盘用标识牌将每一幢楼、每一套房的面积和价格都标注清楚，已经出售的就在“出售状态”一项上贴上红色的标签“已售出”或者“已预订”。一眼看去，七幢楼盘中有两幢已经全部售出，剩余的几幢绝大多数都已经被红色的标签覆盖，100平米以下的两居小户型除了底商和顶层的几间，基本上已经卖完。“我们这个项目是2017年10月份开盘，现在已经卖得差不多了，早上还成交了一套。”售楼处工作人员介绍称。在记者探访的过程中，另外有两个本地家庭也来到现场看房。中介“忙季已过”一位武清的中介人员告诉记者，以前生意最好的时候，一位购房者看中一套房子后，想划价一千元，房主没有同意，他便离开了。之后看了楼下的另外一间房子，发现不太合适后返回，却被告知原先看中的房子已经售出，前后不过10分钟。后来，他再次遇到一个心仪的房子时，中介人员因为和房主相识，多次暗示他可以压价，他都没有再敢划价，原因是怕一转身房子就“跑了”。不过，这种情况在限购令出台之后就已经很少出现了。“主要是没有资格买了。”该名中介人员说。他介绍，限购政策出台前，来武清买房的以北京或外地投资客居多，当地人并不算多。据介绍，高铁站以南的泉水道，以北是当地的还迁房，以南是商品住宅，入住率就有明显的区别：还迁房入住率在80%至90%，而商品房入住率在50%上下。而另一个能体现楼市整体趋冷的现象是，2016年年初武清楼市最火的时期，不法中介囤积倒卖用于购买新房的“房票”的情况，一张20万元房票仅仅是“购房资格”，还不能抵充房款，在诸如远洋红熙郡、鸿坤原乡半岛、泰和府等位置、设施和物业等条件都较为优越的项目皆有发生。而现在，虽然新盘仍然一房难求，但并未再次出现类似“房票”等抢购的产物。在天津其他地区，降温也是明显趋势。“天津现在房价普遍降了三五千，也没人买，都在那等着。以前拼命涨的时候，倒是好多人都拼命追涨。”市民冯先生春节前在向某中介咨询后如此表示。“去年房价降了，今年会不会再降基本上还要看春节之后。”赵先生说。责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。华夏时报百家号最近更新：简介:思想创造价值_给你有深度的财经大餐作者最新文章相关文章上半年长春楼市“冰火两重天” 下半年房价会涨么？
腾讯房产网（长春）
地产界著名的“预言家”、北京华远董事长任志强，在今年年初参加新京报活动时就表示，“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字。”当时，任志强就预言，今年销售的问题会比较大。腾讯房产网（长春）编辑：曲正洁 如今，2014上半年已经收官，事实证明，任志强又一次对了。纵观长春楼市的上半年，刚需住宅占据楼市大半江山，房企与购房者之间的博弈正如火如荼地进行，一方面，购房者的观望情绪增多，另一方面，一些房企迫于销售业绩及资金链的压力，纷纷开始利用各种营销方式去库存。一、成交情况：32096套！！成交情况不乐观 楼市压力显现据腾讯数据统计，长春今年上半年总共成交了32096套，而同比去年同期的成交套数为35815套。价格始终是吸引买家、促进成交的最有效手段。据腾讯网的调查数据显示，2014上半年长春购房者对单价为;6000元/平的产品关注度最高。单价为;5000元/平、;8000元/平的产品分列二、三位。由此可见，产品价格仍然是购房者置业的主导因素。二、供应情况：长春楼市供大于求，房企竞争激烈销量不容乐观，而供应却迎难而上。数据显示上半年的供应量为29558套，对比去年同期的28736套，还是略显上升。长春房地产市场已经连续3个月呈现供大于求的现象！上半年销售不佳另库存大增，新盘的面市使这种供求不均衡现象更加严重。买方的持币观望，供应量的陡然扩大，扩城进度的快速发展，选择空间的骤然增大，都将为市场带来一个缓冲期。刚需依旧存在，所以，中小户型的产品仍有市场空间，而中大户型的产品，竞争将日趋激烈，买方市场重归理性时代，卖方市场在自身的重新整牌后，也许会回归理性。三、开发商：“平价跑量，现金为王”成趋势纵观上半年的长春楼市，降价新闻多，实际降价楼盘少。各大房企迫于销售业绩及资金链的压力，使出浑身解数，用特价、加大优惠、减少首付等各种吸引购房的噱头，来制造出优惠让购房者注意。然而噱头终究只是噱头，开发商这种“雷声大雨点小”的优惠，购房者心里明镜一样，依旧不买账。有业内人士认为，由于2014年上半年长春楼市供应增加、成交态势并不算良好，下半年房企去库存压力比较大，而成交不乐观的局面在未来一段时期可能仍将持续，因此，开发商可能会继续转变营销模式，适时调整解决下半年的竞争压力。四、下半年楼市预测：改善房源集中放量 竞争进一步加剧面对增大的库存压力，很多开发商采取积极的措施刺激购房者购买，特别是刚需楼盘，依靠特价房或者超低价格优惠来吸引购房者。业内人士张女士认为，在房贷收紧以及各地降价潮消息的影响下，刚需客群在现阶段成为拉动市场成交的主体，投资及改善性客群多处于观望状态。目前随着特价房源的销售殆尽，不排除有更多的房企为去库存做出进一步价格调整的可能。同时，她认为，不论是大房企，还是新开盘的项目，库存和资金压力都比较大，因此，为确保公司的任务完成情况，长春楼市将开始进入周期性调整期，可能会出现价格调整。张女士所在的公司正在计划推出新项目，她表示，与往年有所不同的是，计划今年入市的项目动作更加谨慎，在积累有效客源方面煞费苦心。上半年市场以刚需为主，而下半年开始，随着改善型需求的入市，和开发商为年底业绩的考虑，改善型的大面积房源开始迅速在市场中铺开，而刚需作为长春楼市上半年的绝对主角，随着需求的逐步释放，显出放缓的态势。市场的逐步稳定，不急于入市的刚改人群开始了进入的脚步，而随着楼市“变脸”，开发商也适时而动，下半年都集中在改善户型的上市。就目前来看，虽然整体成交情况依然不容乐观，但新盘的陆续入市，库存压力持续增大，将会对成交量起到推波助澜的作用，大部分在售楼盘也在采取积极的措施刺激购房者出手，如推出特价房、增值配套、买房送车库等，未来销量可能较上半年有所突破。
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