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房屋未经竣工验收却办下房产证
&&青县同聚祥商贸城A区的房屋，没有经过验收就办下了房产证。12月19日，记者陪同施工方对此事展开调查，青县住建局称未接到对此工程的验收申请， 房管局却称竣工验收备案证明书等办理房产证的手续一样不缺。&办证
档案中有青县住建局提供的一份竣工验收备案证明书，我们建筑单位根本没有参与验收，这份验收备案证明是如何出炉的呢？&施工方非常不解。&&施工方/&&房屋未验收却办了房产证&&2006 年至2008年，河北大元建业集团有限公司十公司(以下简称&大元公司十公司&)，承揽了沧州市同聚祥成龙开发有限公司(以下简称&同聚祥成龙房地 产公司&)开发承建的青县同聚祥商贸城A区工程。&大元公司十公司&工作人员张先生告诉记者，工程完工后，双方因产生纠纷而诉诸法律，因此，他们没有参与 青县同聚祥商贸城A区房屋的竣工验收。然而，最近他们却得知，这些房屋竟办下了房产证。&&12月19日上午，记者来到青县同聚祥商贸城A区，这处橘红色的三层建筑外表已有部分墙皮脱落，一看就有些年头了。一处门市贴出广告正欲出售，记者与这位商户取得了联系，询问门市有无房产证，对方很确定地说，房产证几年前就办下来了。&&住建局/&&未接到房屋验收申请&&既然工程质量竣工验收六方主体中不可或缺的施工单位没有参与验收，青县同聚祥商贸城A区的竣工验收结论自然无法得出，也就没法办理房产证，那么，业主们所购房屋的房产证从何而来呢？&&随 后，记者来到青县住建局求证&大元公司十公司&的说法。建设工程质量监督站张站长告诉记者，一项工程竣工后，开发商向质监站提出申请后，会组织施工、设 计、勘察、监理等参与工程的六方进行验收，质监站对六方的验收过程进行监督。张站长对青县同聚祥商贸城A区工程印象深刻，他非常明确地告诉记者，始终没有 接到开发商对此项工程竣工验收的申请，质监站自然没有参与监督验收过程。&&佐证/&&法院判决书载明房屋未经验收&&张先生说，此前一位商户张某因在商贸城A区购买的门市出现了质量问题，还和开发商产生了民事纠纷。&&青 县法院(2010)青民初字第1150号民事判决书上载明：青县人民法院经审理查明，原告张某于日与被告&同聚祥成龙房地产公司&签订 了商品房买卖合同，原告购买同聚祥商贸城A区14号房，金额78万余元。日，被告为其办理了房屋产权证书。2010年2月，原告张某发 现楼房东侧地基沉降过大，墙体多处开裂。&&记者看到，判决书上写着：&(法院)再查明，同聚祥商贸城A区14号房至今未进行竣工验收。&判 决书下发的日期为日，也就是说，商贸城在未取得竣工验收的情况下，确实为商户办理了房产证。最终，青县人民法院判决，被告&同聚祥成 龙房地产公司&将未经竣工验收的商品房屋交付原告违反了法律规定及合同约定，判定解除买卖合同，并由同聚祥赔偿原告相应的损失。&&房管局/&&办理房产证手续无一缺少&&&既然青县住建局质监站没有参与同聚祥商贸城A区工程的监督验收，那么，青县房管局为业主办理房产证显然是违规行为。&张先生愤慨地说，为了把事情弄个水落石出，他又来到青县房管局产权交易所查询当初房产证办理的情况。&&产 权交易所齐所长说，按照相关规定，办理房屋产权登记应当提交7项材料：登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合的证明、房屋已 竣工的证明、房屋测绘报告以及其他必要的材料。齐所长说，房管局为同聚祥商贸城A区的业主办理房产证的行为并不违规，因为档案中这7项材料无一缺少。&&质疑/&&谁出具了验收备案证明书？&&在 青县房管局产权交易所的档案室，张先生通过查询发现，同聚祥商贸城A区办证档案中有一份盖有青县住建局公章的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》(副 本)。&质监站没有参与这项工程的监督验收，那么谁凭空提供了这样一份备案证明呢？这简直就是明目张胆的弄虚作假行为。&张先生赶到青县住建局建筑管理股 查询这份备案证明的来源，工作人员称负责此事的领导外出，主管此项工作的局领导也不在，他们不清楚究竟是谁出具了这份备案证明书。
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【原创】开发商未取得竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼吗？
广州法院司法审判动态：取得《竣工验收备案表》不再作为交房的法定条件
――暨一宗业主起诉开发商延期交房违约金案
2009年，广州日报刊登了广州市中级人民法院发布的《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》。该《做法》规定，商品房交付必须取得《建设工程竣工备案表》，将取得《建设工程竣工备案表》作为“交楼”的基本条件之一。2010年，广州市中级人民法院又发布《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》，重审商品房交付必须取得《建设工程竣工备案表》。藉此，广州出现了一批业主以开发商未取得《竣工验收备案表》为由向开发商索赔延期交房违约金的案件。广州法院也最终以开发商未取得《竣工验收备案表》不符合法定交付条件为由，而判决开发商应当承担延期交房违约责任。
但随着司法审判实践的不断发展，广州市中级人民法院关于交房标准的认识也逐渐发生改变。截止目前，广州市中级人民法院已不再将取得《竣工验收备案表》作为商品房交付的法定条件。如果商品房已具备合同约定的交房条件，且已经竣工验收合格，则业主无权再以商品房未取得《竣工验收备案表》为由拒绝收楼，并要求开发商承担延期交房违约责任。
下面引用一宗本律师经办的案例，介绍广州法院审理此类案件的司法审判动态。
2010年，邵某与广州某房地产开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“交付时间为日，交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”由于开发商未按合同约定期限交房，邵某于2012年底向天河区人民法院提起诉讼，要求开发商支付日至取得竣工验收备案表之日的延期交房违约金13万余元。
天河区人民法院经审理查明：2012年4月，开发商书面通知邵某日前往收楼。日前，开发商已取得合同约定的交房时应取得的相关资料，并在收楼现场公示。日，天河区建设和水务局出具案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年2月，邵某接收了案涉房屋。
天河区人民法院认为：虽然涉案房屋在日已具备合同约定的交付使用条件。但《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”故竣工验收是案涉房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后才具备法定的交付使用条件。国务院于日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。”因此，在现有房地产开发市场中，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付使用条件的标准均应以已取得政府有关部门的《竣工验收备案表》为准。从而判决开发商应当承担日至取得竣工验收备案表之日的延期交房违约金，支持了邵某的诉讼请求。
开发商不服一审判决，以取得《竣工验收备案表》不是法定及约定的交房条件，原审法院判决开发商承担取得竣工验收备案表之前的延期交房违约金没有合同及法律依据为由，向广州市中级人民法院提出上诉。
广州市中级人民法院审理后认为：开发商于日前已取得合同约定的案涉房屋交付使用时应取得的相关资料并通知邵某收楼，且已依约定将上述相关资料在收楼现场进行公示。邵某未依通知收楼，开发商无需再承担迟延交楼的违约责任。原审法院以开发商当时仍不具备《竣工验收备案表》，直至日才取得政府有关部门核发的《竣工验收备案表》而认定案涉房屋此时不具备交楼条件不妥，本院予以更正。为此，广州市中级人民法院于2013年11月对本案作出终审判决，改判开发商承担日至符合约定交付条件之日（即日）的延期交房违约金。
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l未竣工验收法院可拍卖被保全和查封的房产吗
l未竣工验收法院可拍卖被保全和查封的房产吗
提问者：wl0546***时间： 19:41:28地点：1个回答
你好：未竣工验收，法院不会拍卖。
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答： 你好！根据本律师多年办理相关案件的经验和法律法规的规定，现对于你的问题回复如下：
答： 那要看你的保证期间，如果还在担保的诉讼时效内，您承担这一万元借款及利息的连带赔偿
答： 原则上没有年检和购买交强险的车辆是不能过户的，另外没有驾驶证的人可以作为车主的，
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盈科案例| 胜诉在最高院！购买房屋后未办理过户登记期间被法院查封，因无过错避免被执行
——范林刚、王光英律师代理案外人执行异议纠纷案在最高人民法院终审胜诉
2011年11月18日，出借人范甲与借款人舒斯贝尔公司签订借款合同，约定:一、借款金额：人民币1500万元。二、借款期限：壹个月整(自2011年11月18日至2011年12月17日止)。三、出借人按借款方要求将人民币1100万元整汇入胡某在中国银行现代城支行账户，将人民币400万元汇入舒斯贝尔公司在日照银行港口支行的账户。四、借款利息:月息3%,即人民币45万元整。同日，日照市A矿业有限公司(以下简称A公司)分别向胡某、舒斯贝尔公司汇款1100万元、400万元。舒斯贝尔公司向A公司出具收款凭证，载明:借款1500万元。2012年5月18日，A公司向舒斯贝尔公司在中国农业银行的账户汇款500万元；向舒斯贝尔公司在日照银行港口支行的账户汇款1000万元，用途为购房款。舒斯贝尔公司向A公司出具收款凭证，载明：新天地三期商业房款1500万元。
2012年10月11日，范甲与舒斯贝尔公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人范甲购买舒斯贝尔公司开发的舒斯贝尔新天地第006幢1单元103号、303号房产,建筑面积分别为1901.12平方米、2583.96平方米，每平方米单价为6688.90元，103号的总金额为元,303号的总金额为元。出卖人应当在2012年10月30日前,将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人于签约之前一次性付清全部房款。涉案房产的总房款为元。2012年10月25日，日照金都物业管理有限公司(系舒斯贝尔新天地的物业公司,以下简称金都物业公司)与范甲签署《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》,将涉案的两套房屋交付给范甲。2014年1月21日，舒斯贝尔公司完成了舒斯贝尔新天地工程的竣工验收备案。2014年3月27日，舒斯贝尔公司为衡悦公司购买的舒斯贝尔新天地中的其他房产办理了房屋所有权证书。2014年6月13日，一审法院向日照市房地产管理局发出(2014)鲁民一初字第12—2号协助执行通知书，要求协助查封舒斯贝尔公司开发的舒斯贝尔新天地商业项目中登记在范甲名下的房号为103/303的房产。2014年8月11日，A公司出具证明，称其于2011年11月18日、2012年5月18日分别向舒斯贝尔公司支付的各1500万元,系范甲经其公司账户向舒斯贝尔公司支付2012年10月11日商品房买卖合同的购房款。2014年8月26日，涉案的103号房产处于待出售状态。2015年4月15日，范甲与宋勇的委托人刘刚签订《房屋租赁合同》，约定范甲将103号房出租给宋勇，租赁期限为5年，自2015年4月15日起至2020年8月14日止,年租金为50万元,自2017年起逐年上增8%。2015年7月17日，范甲与张红签订《房屋租货合同》，约定范甲将303号房出租给张红，租货期限为10年，自2015年7月17日起至2025年7月17日止。年租金为55方元，自2016年起逐年递增8%。范甲未交纳涉案房产的维修基金和契税。
另，A公司成立于2005年2月，注册地为日照市岚山区安东卫街道秋水村,法定代表人为范乙，实际控制人为范乙之父范甲，注册资本金1亿元人民币，实收资本1亿元。股东为范丙(持股比例30%)、庞芬(持股比例16%)、范乙(持股比例4%)、刘华(持股比例50%)。上述股东均与范甲有亲属关系：庞芬系范甲之妻，范乙、范丙系范甲之子，刘华系范甲妻妹庞荣之女孟华的丈夫。2016年7月26日，A公司的股东刘华、范丙、范乙、庞芬联合出具《股东说明书》，称范甲系用A公司的账户向舒斯贝尔公司支付3000万元购房款,款项来源于范甲，未侵占新字公司的财产权益，也未侵占股东权益。一审法院再认定,衡悦公司与舒斯贝尔公司商品房买卖合同纠纷一案,一审法院于2014年6月13日作出(2014)鲁民一初字第12号民事裁定，查封了涉案房产。2015年1月23日作出(2014)鲁民一初字第12号民事判决，判令舒斯贝尔公司向衡悦公司支付超付的购房款和工程款元及违约金元。衡悦公司申请执行。一审法院于2015年4月22日立案执行，后本案指定由日照市中级人民法院执行。在执行过程中，范甲向一审法院提出书面异议，称日照市中级人民法院于2015年8月17日口头通知异议人将对涉案的103号、303号房产进行评估、拍卖。范甲认为拍卖上述房产侵害了其合法权益，故向一审法院提出案外人异议。一审法院于2016年2月4日作出(2015)鲁执异字第7号民事裁定,认为范甲的异议理由不能成立，驳回范甲的执行异议。范甲不服，向一审法院提起本案诉讼。
一审诉讼策略
北京市盈科律师事务所范林刚律师、王光英律师接受范甲的委托后，认真研究委托人在执行阶段提出异议被驳回的原因，对原有证据进行重新分析。代理律师范林刚亲自到房屋所在地现场考察，与委托人详细交流，调查和掌握了第一手证据材料，然后与团队成员共同对案情进行梳理论证，明确了本案一审诉讼的代理方向。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合下列四种情况且缺一不可。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合到本案，对于第一和第二项情形有客观充分证据可以证实，在执行阶段中执行法院未对此否认。对于第四项非因买受人原因，而是售房人过错造成未过户也应是共识，执行阶段的法院对此已有多个案例并未否认。只是针对第三点已支付全部价款部分在执行阶段存有疑义，因此最后遭到法院裁定驳回。因本案涉及到公司代个人付款，且穿插民间借贷无法清偿时双方合意转化为房屋买卖，其行为在法律性质上如何认定。因此，对本案所购买房屋已经足额支付房款的这一事实认定起来较为复杂，需要有充分准备。
代理律师发现，根据公司法和合同法规定，对于A公司实际控制人是范甲这一事实可结合证据予以充分认定，范甲通过实际控制的公司向卖房人支付房款并无不当。且范甲在之前向卖房人出借款项后，因卖房人无力偿还转为用借款折扣购房款这一事实有合理的解释并有充足的证据，时间逻辑关系清晰，应当能够还原认定该案件事实。因此，一审诉讼过程中代理人应围绕该付款事实充分举证，以便法院认定房屋买受人已经付清房款，有足以排除执行的物权期待权。
一审法律文书
范林刚律师代表原告案外人范甲在法庭上进行了论证，指出案外人范甲系涉案房屋的购买人，在涉案房屋被查封前已经签订购房合同并实际占有，房款已经足额付清，且未办理过户的原因并非范甲造成，售房人对未办理过户负有过错，因此，法院应依法保护购房人范甲对涉案房屋的物权期待权，不得执行涉案房产。
当庭代理词的主要内容为：
一、原告范甲购买的位于日照舒斯贝尔新天地第006幢1单元103、303号房屋（以下简称：“涉案房屋”）在被查封之前均已经签订合法有效的房屋买卖合同。
2014年5月，根据被告申请并提供担保，山东省高级人民法院于2014年6月13日下达《协助执行通知书》，对原告购买的涉案房屋进行了查封。然而，涉案房屋是在被查封两年前即2012年10月11日便已经由原告范甲向被告舒斯贝尔公司所购买，双方签订有条款全面完备，真实有效的《商品房买卖合同》，并于同日在日照市房地产管理局办理了网签备案登记。该买卖合同关系不违反法律法规，应受法律保护，虽非范甲原因涉案房屋暂未办理过户登记，但原告范甲享有对涉案房屋物权的期待权，他人不得侵犯。
二、涉案房屋从2012年10月25日至今一直在范甲的合法占有之下并且自2013年以来一直获得稳定租金收益。
根据原告与房屋的出售方舒斯贝尔公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2012年10月30日前，将涉案房屋交付买受人使用。因此，被告按合同约定于2012年10月25日便将房屋交付给了原告，原告与舒斯贝尔公司下属的物业管理方日照金都物业管理有限公司办理了房屋移交手续，并签订了《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》以及《房屋交接程序表》，完成了房屋的移交，原告至此开始合法占有房屋。
因房屋移交后的初期即2012年底和2013年初，原告范甲有意向转售该房屋，因此未对房屋进行大规模的装修和招商，只是将其作为仓库临时租赁给承租人万星使用，因此，租金较少，从2013年1月起，每半年的租金仅有33000余元，但原告占有并获得收益的事实明确，被告不能以原告自己未在涉案房屋经营或装修就否认原告已经合法占有的事实。涉案房屋作为原告购买的合法财产，不论是自用、出租、转售甚至空置，都是原告的自由选择。
三、范甲已经付清全部购房款，涉案房屋是范甲的合法财产。
第一、原告先给舒斯贝尔公司1500万元借款，后因其无法偿还，原告决定用该款项购买涉案房屋，另追加1500万元购房款两笔共计3000万元购得舒斯贝尔公司开发的涉案房屋。
舒斯贝尔公司为筹措资金，一直在与包括原告在内的多家意向购买人洽谈另一购房人即本案被告衡悦公司退还面积的出售事宜。因考虑到舒斯贝尔公司此时资金链已经出现问题，对涉案房屋能否按时竣工等风险不好判断，因此，原告范甲通过自己实际控制的日照市A公司向舒斯贝尔公司支付了第一笔1500万元款项，先约定为借款，并于同日签订《借款合同》，帮助其运作涉案房屋开发项目，偿还欠付他人的款项等。在2012年5月后，涉案房屋基本完成开发竣工，且舒斯贝尔公司也根本无力偿还之前的1500万元款项，原告遂确定购买涉案房屋。范甲便于2012年5月18日再向舒斯贝尔公司支付了剩余的1500万元，明确为“新天地三期商业房款”，之后双方于2012年10月11日，以及另外两家购房人（日照银行、新兴典当行）同一天签订了包括涉案房屋在内的若干份《商品房买卖合同》，在与原告签订的合同明确了3000万元款项的购房款性质，完成了对涉案房屋的购买过程。
第二、3000万元购房款支付清晰有据，类似以物抵债行为是当事人真实意思表示，由借贷转化为房屋买卖法律关系符合事实及常理。
对于3000万元购房款的支付过程和房款用途均清晰有据，银行转账凭据、收据及合同等均齐备吻合。相关证据均是法律关系发生当时由买卖双方以及代为付款方日照市A公司三方出具并确认，款项不存在其它用途。对于类似本案中借款转变为购房款，即以物抵债的相关典型案例，在山东省高级人民法院2015鲁民终字第209号执行异议之诉民事判决书、以及最高人民法院2014民申字第1627号民事裁定书、最高人民法院公报案例（2011）民提字第344号民事判决书中均有认定（相关判决书附后），法律上对于当事人之间自愿达成的法律关系上的转变或选择是认可的。
第三、日照市A矿业有限公司代公司实际控制人支付购房款合法有效。
原告范甲是日照市A公司的创始人和实际控制人，这一事实不仅是A公司的股东承认，也是包括日照银行、华夏银行等多家大型商业银行确认的事实。且该公司的所有股东均是范甲的直系亲属或亲戚，股东均明确认可该款项系为范甲购买涉案房屋所支付的款项，款项来源清晰且实际已经全部足额支付到卖房人舒斯贝尔公司账上，这些过程不但有银行支付票据、收据、涉案公司的证明等直接书面证据、同时还有A公司法人代表范乙、以及舒斯贝尔公司法人代表总经理金月的证人证言，足以认定范甲已经完成涉案房屋的付款义务，日照A公司资信良好资产雄厚无任何负债，替范甲购买使用该款项既未触及注册资本金，也未侵害任何第三人利益，公司所有股东也均一致认可。且3000万元购房款也已经足额支付，房屋买卖行为真实有据。如涉案房屋基于第三人的债权而被查封拍卖，将导致原告范甲财产权益的重大损毁，3000万元资金将无故流失。
四、涉案房屋未能在查封之前办理过户登记其原因与购房人原告无关，原告对此亦无过错。
从生效判决书中认定的过错责任来看，2014鲁民初字第12号判决书中，不论是判决书第2页中衡悦公司的自认，还是判决书第6页的本院查明部分，都认定了涉案房屋的出售方舒斯贝尔公司在施工过程中存在过错，以至于包括被告衡悦公司在内的其它购房人在前期均无法及时取得房屋登记，原告范甲作为购房人之一，未能尽快办理过户登记自身不存在过错。
从被告提起诉前财产保全的动机来看，被告在自己获得房屋登记过户后，即着手提起诉前财产保全，查封了原告和另一家百丰典当公司的房屋，该恶意查封行为导致后续原告无法再办理产权过户登记，而未被查封的另一家背景实力强大的日照银行股份有限公司的名下房屋，虽与原告同日购买，房屋性质完全相同，但因未被查封，其已经于2015年3月18日办理了房屋过户登记，由此可以看出，被告衡悦的选择性恶意查封涉案房屋行为也是导致房屋至今未办理过户登记的重要原因，原告范甲作为权利受侵害一方，对未能过户没有过错。
五、被告衡悦公司选择性查封原告所购买的涉案房屋，主观恶意明显，且丧失诚信，试图侵占原告巨额合法财产权益，其恶意申请查封行为不应得到法律保护。
被告衡悦公司根据与被告舒斯贝尔公司签订《补充协议三》，帮助舒斯贝尔公司支付工程款和负责后期施工等行为，实质已经参与了涉案房屋的开发经营成为了开发商的合作方。在此先决条件下，其明知楼盘销售现状，即包括原告范甲在内的三家购买的房屋正是自己退购房屋的全部，仍故意释放出该面积引导三家从舒斯贝尔公司购买房屋并款项到账后，立即完成自身房屋的开发竣工和过户登记，然后即刻查封两家弱势购房人，试图以此举一石二鸟设套侵占他人财产来达到弥补自身经济损失的不良目的，其滥用查封权，严重侵害了原告范甲的合法财产。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，本案中，原告范甲在涉案房屋被查封之前即签订有合法有效的书面买卖合同，且已经合法占有该房屋并支付了全部价款，同时，涉案房屋非因原告范甲原因未办理过户登记，范甲对暂未办理过户登记没有过错，同时，申请执行人主观恶意明显，滥用查封申请权，丧失诚信，隐瞒事实，欺骗法庭，恳请一审法院查明事实，依法保护原告方合法财产权益不被流失侵占，停止对原告所合法购买房屋的查封。
一审判决结果
本案一审法院山东省高级人民法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对不动产提出执行异议排除执行的，应符合四个条件。分述如下：一、范甲与舒斯贝尔公司于2012年10月12日签订了涉案房产的《商品房买卖合同》，一审法院于2014年6月13日作出(2014)鲁民一初字第12号民事裁定和(2014)鲁民一初字第122号协助执行通知书,查封了涉案房产。即涉案购房合同签订于法院查封之前。
二、2012年10月25日，金都物业公司与范甲签署《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》，将涉案的两套房屋交付给范甲，即范甲在查封之前已合法占有了涉案房产。
三、2011年11月18日,范甲通过A公司的账户将出借款1500万元汇给舒斯贝尔公司及其指定的账户。2012年5月18日,新字公司向舒斯贝尔公司汇款1500万元,收款凭证中载明该款项的用途是新天地三期商业房款。衡悦公司认为不能将A公司的汇款认定为范甲的个人购房款。
一审法院认为，根据本案已查明的事实,范甲系A公司的实际控制人，新字公司的股东亦认可范甲个人通过公司账户向舒斯贝尔公司支付购房款的事实。虽然2011年11月18日的款项性质是借款,但范甲和舒斯贝尔公司均认可后来将该笔借款转化为购房款。一审法院认为,该款项性质的转变系范甲与舒斯贝尔公司真实意思的表示,且不违反法律规定,应予确认。至于转化的时间,涉案的《商品房买卖合同》中约定“买受人于签约之前一次性付清全部房款”，该笔借款转化为购房款的时间不得晚于合同签订之日即2012年10月11日,即至迟在2012年10月11日查封之前，范甲已经付清了涉案房屋的全部购房款。
四、2014年1月21日，舒斯贝尔公司完成了舒斯贝尔新天地工程的竣工验收备案。2014年3月27日，舒斯贝尔公司已经为衡悦公司购买的舒斯贝尔新天地中的其他房产办理了房屋所有权证书，即至迟在2014年3月27日就已经可以办理涉案房产的所有权证书。范甲关于没有办理所有权证书的原因是舒斯贝尔公司逾期交房和法院查封所致的主张不能成立，不应支持根据查明的事实，范甲一直没有交纳公共维修基金，亦没有取得购房发票，故无法办理涉案房产的过户手续，即没有办理过户登记是因范甲自身原因。综上所述，在范甲因自身原因没有办理涉案房产过户登记手续的情况下，其不具有排除对涉案房产强制执行的民事权益。范甲要求不得执行涉案房产的诉讼请求不能成立,不予支持。涉案房产未登记在范甲名下,依据物权法的规定，范甲要求确认其对涉案两套房产享有所有权的依据不足，对其主张一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于适用&&/span&中华人民共和国民事诉讼法&的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：
驳回范甲的诉讼请求。
二审诉讼策略
经过代理律师在一审阶段的充分努力，虽然一审法院对于范甲付款的事实已经予以查清，认定了范甲通过实际控制的公司代为支付购房款的这一重要事实存在，且认定其付款行为符合法理，满足已经足额支付购房款这一重要条件。但遗憾的是，一审法院对于执行阶段时法院已经认定的购房人范甲不存在过错导致未能办理过户的事实未予认可，导致四项基本条件中的非因购房人原因未办理过户登记的条件缺失，由此依旧得出驳回范甲执行异议诉求的判决结论。
为此，鉴于一审判决结果的论证过程已经让委托人看到希望，经委托人予以信任和重托，二审阶段委托人范甲再次委托范林刚、王光英律师继续代理，即上诉到最高人民法院。承办律师决定将二审精力重点放到一审未予认定的售房人存在过错导致不能过户的焦点上，代理律师再次到日照当地与相关部门沟通和调查，通过委托人密切配合，最终搜集到更多有利证据，证实非因购房人范甲原因，售房人舒斯贝尔公司存在欠税、土地被查封、未及时开具发票等大量过错，由此导致范甲购买的涉案房屋在程序上不能且事实上无法办理过户登记的情况。并就相关事实在二审庭审中充分举证和予以论证说明，说服最高法院足以认定和确信该事实客观存在。
二审法律文书
因二审的重点已经放到提出执行异议的案外人范甲是否有过错导致未能办理过户的讨论上，二审中委托律师就此提交了关于该焦点问题的代理词和关于证据的代理说明意见。主要内容为：
一、被上诉人山东舒斯贝尔置业有限公司拖欠土地增值税导致购房者无法办理过户手续。
一审判决后上诉人调查得知，被上诉人舒斯贝尔公司作为涉案房屋的开发商，亦是土地增值税的纳税义务人。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第12条明确规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。”然而，调查结果显示，舒斯贝尔公司一直是欠税人，根据日照市地税局的欠税公告，其多年来一直在欠税榜上，不但拖欠土地增值税、还拖欠营业税、个人所得税、城建税、房产税、印花税等，查看2016年第2季度及2017年第1季度的欠税公告，在2017年第1季度舒斯贝尔公司仍然拖欠税款共计19，750，457.55元，其中土地增值税拖欠229，002.00元（参见二审证据1，页码15、16）。
因此，被上诉人舒斯贝尔公司长期以来拖欠税款的行为，导致购房人取得所购买房屋的过户登记存在障碍。从时任舒斯贝尔公司总经理和法人代表金月的证言，以及上诉人提供的二审证据2即（2016）鲁1102执异118号日照市东港区人民法院执行裁定书亦可以看到，由于舒斯贝尔公司欠税原因，即便是通过法院竞拍购得的房屋，其购房者都无法办理权属登记。更何况是上诉人等普通购房者。
二、舒斯贝尔公司为避税，只给上诉人开收据不开发票，导致上诉人一直没有购房发票且无法缴纳契税等后续程序。
因舒斯贝尔公司在向范甲等三家出售衡悦公司退购的房屋后，其开发的地上房屋已经增值，根据法律规定应向税务部门继续缴纳增值税，在本来已经欠税的基础上，如再开发票增值税必然巨额增加，舒斯贝尔公司当时已经债台高筑，各类债务纠纷诉讼纷至沓来。其从公司利益最大化的本能出发，必然是只想增加现金收入而减少支出。因此，其迟迟不愿意补缴税款为范甲等购房人开具发票。由此导致范甲与其它大多购房人一样始终无法取得发票，也更加无法办理后续的契税缴纳和公维基金缴纳等手续。
三、涉案房屋所在的“日国用2011第438号”地块的国有土地使用权一直被日照市中级人民法院、青岛市中级人民法院等多家法院查封和轮候查封，导致事实上涉案房屋无法办理过户登记手续。
根据上诉人在一审判决后向日照市国土资源行政部门查询得知，被上诉人舒斯贝尔公司因多项经济纠纷，其名下的“日国用2011第438号”国有土地使用权从2013年5月24日至今一直被包括日照市中级人民法院、青岛市中级人民法院等多家法院依法查封、轮候查封。
上诉人向当地不动产登记中心调查核实，在房屋所涉土地被查封期间，其地上房屋不能办理房产证，但也不排除因信息不对称，有部份购房人办理的情况。上诉人同时也调查到，被上诉人衡悦公司利用其资源，通过房管部门领导批准，加之被上诉人舒斯贝尔公司为其出具《情况说明》的前提下，才特事特办于2014年3月27日获得了房产过户登记。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”
因为上诉人范甲守法，按正当程序确实未能办证，自己的财产反倒成了别人的猎物。因为案涉的相关材料原件属于涉及被上诉人的档案，上诉人无法调取，根据《最高院关于适用民事诉讼法解释》第94条之规定，上诉人已经在开庭前申请二审法院对上述证据材料予以调查核实，在此请二审法院庭后予以查实。
四、涉案的舒斯贝尔新天地房屋能办理房产登记的均属例外，正常情况下的购房人均无法办理且非购房人原因。
结合上述两点可以看出，本案中舒斯贝尔公司所开发的“舒斯贝尔新天地”商业地产和住宅，因舒斯贝尔公司的欠税、土地被查封等违法违规行为，导致购买其房屋的购房者在正常条件下都难以获得房屋登记。同时，结合上诉人在一审后所查询到的大约60多份各家法院判决书和裁定书显示，因购买同一楼盘未获得房屋登记，许多购房人在各法院查封舒斯贝尔房屋过程中均提出了执行异议并得到了支持，这些购房者中有的取得了发票，有的缴纳了契税、公维基金，有的什么都没有，但都一样无法获得房屋登记和房屋产权证书，才导致房屋被法院查封。由此可见，不能过户根本原因是舒斯贝尔公司的问题，而非购房人原因。
结合到本案中，本案所涉的舒斯贝尔新天地商业地产共有四家购房者，除被上诉人衡悦公司外，另三家即范甲、日照新兴典当行、日照银行均是在被上诉人衡悦公司退购其12929.34平方米后才于同一日2012年10月11日分别购入。这四家中的两家即被上诉人衡悦和未被查封的日照银行最终获得了房产登记。证据显示，被上诉人衡悦获得房产登记的时间正是舒斯贝尔为其出具违法《情况说明》的时间2014年3月27日，即衡悦公司通过此方法绕开了土地查封期间不得登记办证的限制；而日照银行的房产登记时间是2015年3月18日，恰恰是在2015年3月12日该块土地根据各家查封法院的《解除查封通知书》解开了查封，随后3月18日日照银行获得登记后，又立即在3月20日各家法院又继续了查封（参见上诉人二审证据3内容），由此可见日照银行亦通过此种特殊的短时段解封和查封操作完成了自身房屋登记的目的。
而另外两家，范甲和典当行，一个是自然人，一个是当地普通企业，无法具备如此能量和资源能在土地被法院查封期间办得房屋登记，就只能眼睁睁的看着别人办了证后回头又来侵吞自己的财产！如果没能有强大的资源在特殊情况下办得房产证就算是“自身原因”，那一审法院的判决无异于鼓励购房人利用非正常途径为自己谋取私利。
因被上诉人衡悦公司对二审提交的新证据的真实性和关联性提出异议，代理律师向二审法院提交如下补充说明：
一、二审新证据中证据1和证据6都是《公证书》，根据《民事诉讼法》第69条规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”
二、二审新证据中关键证据即证据3、证据7均有原件，证据3是原告从日照市国土资源资料档案馆调取并加盖档案证明专用章的书证材料。该证据清晰的证明了涉案房屋所涉地块被查封的客观事实，另外通过结合其它证据证明了另一购房人日照银行（与上诉人同一天购买房屋但未被查封的案外人）如何在查封法院特批短暂解封的过程中办理了房屋登记的事实。
证据7是日照市人民检察院出具的《审查起诉阶段委托辩护人告知书》，上面清楚的证明了被上诉人山东舒斯贝尔公司因涉嫌逃税罪被审查起诉的客观事实。
三、二审新证据中证据2、证据9、证据11、证据12均是人民法院的生效裁判文书，且来源于最高人民法院官方网站“中国裁判文书网”。根据《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》中第7条明确：“发生法律效力的裁判文书，应当在裁判文书生效之日起七个工作日内在互联网公布。依法提起抗诉或者上诉的一审判决书、裁定书，应当在二审裁判生效后七个工作日内在互联网公布。”，该规定第15条亦强调：“在互联网公布的裁判文书，除依照本规定要求进行技术处理的以外，应当与裁判文书的原本一致。……办案法官对在互联网公布的裁判文书与裁判文书原本的一致性，以及技术处理的规范性负责。”《规定》的17条还明确了“中国裁判文书网”是生效判决文书的官方公布网站。由此可见，上诉人在“中国裁判文书网”下载引用的生效裁判文书，其真实性完全可以由法院依法核实无误，其中所认定的事实无需再次举证证明。
综上，上诉人提交的二审新证据均真实有效且与案件争议事实关联，应作为改判一审判决的充分依据，恳请二审法院依法采纳。
最高人民法院经二审公开开庭审理后认为，结合各方当事人的诉辩主张，二审期间本案争议的焦点问题是：涉案房屋未办理过户登记是否是范甲自身原因所致。
二审法院认为，本案系衡悦公司申请执行舒斯贝尔公司名下被查封的房屋时,范甲以案外人身份就执行标的提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用&&/span&中华人民共和国民事诉讼法&的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，范甲就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证义务。
本案中，范甲提供了其与舒斯贝尔公司签订的《商品房买卖合同》、付款凭据、《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》及《房屋租赁合同》等，证明范甲是涉案房屋的权利人。二审审理期间,范甲又提供了公证书、涉案《土地登记卡》、《登记卡续表》及系列生效裁判文书等证据，用以证明涉案房屋因舒斯贝尔公司的原因没有给范甲开具购房发票，范甲因此无法缴纳住宅专项维修基金，亦无法办理房屋过户手续。
《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定:“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经菅业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票”。据此，舒斯贝尔公司作为涉案房屋的销售方，在范甲向其支付购房款后,负有向范甲开具购房发票的义务。对没有开具发票的原因，舒斯贝尔公司原法定代表人金月出庭作证，证明因该公司没有缴纳相关税费等原因，不愿也无法向范甲出具购房发票。证人金月作证程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，双方当事人对证人进行了询问，对证人证言进行了质证。证人金月是有关事实的亲历者，与双方当事人均无利害关系，其证人证言具有客观性，应当作为认定案件事实的根据。
范甲提供的《土地登记卡》、《登记卡续表》证明涉案土地因舒斯贝尔公司原因自2013年以来陆续被法院查封至2018年。青岛中院、日照中院等法院的一系列生效文书亦证明舒斯贝尔公司出售的其他房屋在购房户取得购房发票、缴纳了住宅专项维修基金及税款的情况下，依然无法办理房屋登记过户手续。
上述证据之间可相互印证，能够证明因舒斯贝尔公司原因没有给范甲出具购房发票，且即使在取得购房发票的情况下,舒斯贝尔公司亦无法为涉案房屋办理过户登记手续。关于住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该项资金的缴纳以购房发票为计算依据。因舒斯贝尔公司不向范甲出具购房发票，住宅专项维修资金亦无法缴纳。
综上，范甲关于涉案房屋没有办理过户手续非其原因所致的主张成立，本院予以支持。一审法院认定系范甲原因导致涉案房屋未能办理过户手续错误，本院予以纠正。
范甲对涉案房屋提出的异议符合《最高人民法院&&/span&关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定&》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定范甲不具有排除对涉案房屋强制执行的民事权益有误，本院予以纠正。涉案房屋所有权的归属并非判断范甲执行异议成立与否的前提，范甲对此可以另寻法律途径解决依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省高级人民法院(2016)鲁民初28号民事判决；
二、不得执行舒斯贝尔新天地第06幢1单元1038号房屋(合同号8)及舒斯贝尔新天地第006幢1单元303号房屋(合同号0)。
两审案件受理费各191800元，由衡悦公司负担。
本判决为终审判决。
至此，委托人范甲所购买的涉案房屋终于避免被他人申请法院查封拍卖，价值数千万元的房产权益终不受侵犯。
依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。
考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。
此外，本案中还存在借款转变为购房款的法律关系转变问题。根据司法实践以及最高人民法院公报案例，借款到期借款人未能按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款关系并且建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。
本案中，购房人范甲从未想到过购房后如没有过户会产生如此巨大的查封执行风险。范甲先给舒斯贝尔公司1500万元借款，后因其无法偿还，范甲决定用该款项购买涉案房屋，另追加1500万元购房款两笔共计3000万元购得舒斯贝尔公司开发的涉案房屋，上述转换过程清晰有据，且在房屋被查封两年前便已完成，未损害任何第三方权益，且明显不属于以房屋抵押借款的法律关系，该购房事实理应得到认定。
A矿业公司为公司的非股东范甲支付房款，而范甲是该公司实际控制人，对于该款项的支付未侵占公司股东权益也没有侵犯公司债权人权益，法院对于该代付款行为真实性合法性均予以认可。
此外，在对购房人未能办理过户的过错认定上，作为自然人的购房人来说，相对于售房人和房屋登记部门，其属于弱势的购房者，对于能否办理过户并不具备主动优势，不应对其施加过于苛刻的非正常过户要求和条件。本案一审中显然加重了购房人的上述义务导致错判，而二审中通过对过错责任的重新调查和认定，得出因售房人过错原因导致未能过户的结论，从而最终全部满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所确立的四项条件。范林刚律师和王光英律师在两审代理期间的不懈努力，终于在两审法院诉讼过程中将问题逐个解决，还原了案件事实并帮助二审法院得以充分论证并改判，维护当事人所期盼的公正得以实现。
范林刚律师，北京市盈科律师事务所合伙人律师，北京大学法学学士。拥有十二年的民商事法律服务经验。知名北京诉讼争议解决领域律师。在行APP法律行家，今日头条原创作者。范林刚律师自2002年参加首届国家司法考试并以高分通过执业后，一直在法律服务领域从业，曾先后在北京市经纬律师事务所、北京市北斗鼎铭律师律师事务所、北京市雄志律师事务所执业。范林刚律师致力于研究民商诉讼法律实务，对众多专业问题发表了大量文章和法律点评，多篇文章及论文被各大媒体采用及网站转载。范律师承办过多起社会影响较大的新型、重大、疑难案件。部分代表性案件被中央电视台、《中国经济周刊》、《经济观察报》、《民主与法制》、《上海法治报》等各类媒体报导和关注。范律师目前已代理超过五百余件民商事纠纷诉讼案件、婚姻家庭案件、重大集体劳动争议案件。在诉讼案件中，范林刚律师运用扎实细致的法理和出色辩才寻找案件突破口切入关键因素致胜。非诉法律服务中，运用争议解决前瞻思维预判、控制、排除潜在法律风险，帮助企业和个人规避损失，保障财产权益。&&
王光英律师，中国著名律师，公司法名家。Legal 500亚太地区并购重组推荐律师，被誉为中国“公司控制权第一人”。王光英开创“公司控制权”专业新领域，专职从事公司控制权业务。王光英作为北京律协公司法专委会副主任，带领盈科第一届、二届、三届全国公司法专委会300余名律师，组成具有全国网络性质的超大型专业律师平台。公司法团队为中国移动、中国石油等央企提供优质法律服务。为香港经品机械、美国奥斯蒙地产、澳洲阿卡迪亚养老集团、中韩合资公司、贵旅集团、大唐电力、中核集团、北控集团等大型企业集团提供法律服务，业务涉及亚、欧、美、非、澳全球各地。王光英多次受《中国证券报》《新华社内参》《和讯网》《法制日报》《法治周末》等多家媒体采访，作上市公司控制权专家进行评论和点评，专著文章或采访文章被新浪财经、搜狐财经等多家媒体和网络转载。王光英今年多次与最高人民法院虞政平、社科院谢鸿飞、人民大学刘俊海等国内顶尖公司法学者，在全国为律师、公司法务进行公司法巡讲100余次。王光英连续多年为北京市法律顾问协会央企总法律顾问及法务培训，受训人数达5000余人。中央人民广播电台多次邀请王光英律师对深港澳直播外商投资法律案例。中央电视台CCTV-12《我是大律师》《律师来了》多次邀请王光英录制法治节目。山西电视台《顶级咨询》多次邀请王光英录制法治节目。中华全国律师协会公司法年会作主题报告，王光英《公司收购中的控制权争夺》获全国律协2016年度一等奖论文殊荣。
中国法学会中国法律咨询中心公司治理委员会主任
北京市律师协会公司法专业委员会副主任
中国人民大学、清华大学、西藏大学兼职教授
中国政法大学、西南政法大学联合硕士导师
盈科股权高级合伙人、全球总部合伙人
第一届、二届、三届盈科全国公司法专委会主任
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