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&新房装修时，这18个地方别再装错！
新房装修时，这18个地方别再装错！
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& & & 很多名列前茅次装修新房的业主往往因忽略一些装修细节，而留下遗憾。今天为大家精选出18个装修细节，让您在装修过程中少走弯路，避免装错。因为有些细节装错，一套房子就毁了。& & & 1、家里墙面喷乳胶漆时，要把家具包好，不要让漆掉家具上了会很难清洗。& & & 2、阳台、卫生间的地漏需要保持一定的坡度，这样干得快，并且要做到不积水。& & & 3、厨房使用的电器比较多，插座不要少装了，防止不够用。& & & 4、USB插口，这样就不用要那么多插头了，手机和平板电脑的完整伴侣。& & & 5、卧室床背景墙插座，插座高度定在40CM，方便使用。& & & 6、家有小朋友的，墙面开关高度定在110CM,方便小孩也能触及开关，开关从正常1.3m调到1.1m。& & & 7、客厅主卧双控开关，客厅及卧室要装双控插座，这样使用起来方便。& & & 8、新风系统，卧室或客厅配置24h新风系统，能改善室内环境，还能解决室内空气流通问题。新风系统中设有过滤网，可以防虫，防蚊，隔尘。& & & 9、飘窗窗台，可以在窗台面上贴大理石或者瓷砖，然后在面上放个软垫，可以用来躺着休息。& & & 10、入门鞋柜，为了能够存放更多的鞋子，可以多做些隔层，这样空间多，放的鞋子也更多。& & & 11、家里厨房或者卫生间要用到玻璃胶的话，要去买结构胶，普通胶用久了会变黑色。& & & 12、家里少装一些镜子，夜深人静一个人在家的时候容易被自己的影子吓到。& & & 13、如果家里天花板发现会湿，那么楼上一定会漏水，要叫楼上的把防水做好，不然等他把瓷砖铺好再来改就麻烦了。& & & 14、厨房的板不要用网格的，时间一久脏了不容易擦洗。& & & 15、入 户玄关柜：玄关柜分区设计，自由安排分区摆放物件，一切井然有序。& & & 16、收纳橱柜，厨房东西比较多，要做多些地柜和吊柜。& & & 17、镜柜，有颜值，更有内涵，美观实用防潮镜柜，大空间，收纳洗漱、上妆、清洁各类用品。& & & 18、柜底防水膜：厨卫下柜柜内底部设计有防水膜，这样可以防水让内柜不会潮湿。七里河售价待定
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按Ctrl+Enter发送重庆： 舍得” 重庆：“舍得”土地 在重庆，一个大规模的公租房建设计划已经启动。未来 3 年，全市将建设 3000 万平方 米公租房，解决 50 多万户中低收入群众住房困难。其中既有实体的工程建设，也有完善的 制度规范， 有人称其为公租房建设的“重庆模式”。 重庆计划未来 10 年内在主城区兴建 2000 万平方米公租房， 占地约需 3 万亩， 全部由政府无偿划拨， 累计放弃约 650 亿元的土地收益。 公租房建设首要的是土地供应问题，如果没有合适的地段，造成“弃租”，反而会浪 费稀缺的土地资源。 重庆在公租房建设中最具特色的一点是“舍得”土地。 重庆通过工业结 构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁、征用农村集体土地等方法，已经储备了 10 万亩 土地。这些土地以主城区为中心向周边地区辐射，包括主城区、城市重点拓展区、后中心区 等，涵盖了各等级地段。 建设 3000 万平方米公租房，约需成本 1500 亿元。由于公租房用地以划拨方式供应， 减免土地出让金，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业 性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入，实际投资在 700 多亿元。 对这 700 多亿资金，大概 200 亿元由政府投入，主要有几个来源，一是土地全部划拨， 土地成本作为国有资产注入；二是把每年土地出让收益的 5%用于公租房建设，每年有 10 多 亿元； 三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金。 另外 500 多亿元则通过社 会融资渠道筹集。 天津： 天津：社会融资 2008 年 12 月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金（REITs）首次在国务院 层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010 年 1 月中旬，由央行牵头， 银监会、证监会等 11 个相关部门成立的“REITs 试点管理协调小组”完成了 REITs 的试点 方案。最新消息显示，天津滨海版公租房 REITs 方案近期有望获批。 REITs 是国际上比较成熟的一种房地产融资模式， 好处在于政府不用掏钱， 通过盘活存 量资产，就可以实现资金的循环使用。目前包括天津在内，上海、海南、北京都已是 REITs 试点省市。这一项目的实施，将会有效引导民间资本进入公租房建设。 天津递交国务院的保障房 REITs 方案中，基础资产为天津市房地产开发经营集团有限 公司（下称“天房集团”）持有并管理的 4 万套廉租房，建筑面积 200 余万平方米，假设出 租率为 100%。 天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假 定的收入模型，实际收取月租约为每平方米 1.85 元，但周边租赁市场的可比租金约为每平 方米 27 元左右。 这一廉租房设计成 REITs 产品对外发售时， 也以月租金 27 元为基础给投资 者计算回报。这意味着，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着 25.15 元的政府 租金补贴。 天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托（债权 REITs），受托人将优先级受 益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者（主要为国内商业银行）。受益券发 行规模可达信托资产总规模的 80%，约 38 亿元。 北京： 北京：建章立制1北京市公租房非常鲜明的特色是有效的管理体系建设。2007 年以来，北京市相继出台 了《北京市城市廉租房管理办法》、《北京市经济适用住房管理办法（试行）》、《北京市 限价商品住房管理办法（试行）》三个政策性住房管理规章以后，2009 年 8 月 1 日，北京 又率先在全国出台《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》。 换言之，北京市的公租房实施是以建立规章制度为主攻方向的，每一种新的保障政策 都有相应的规章予以界定和规范。其中对北京市公共租赁住房的指导原则、土地来源、资金 来源、管理模式都做了详细而清晰的规定。 此外，北京土地供应制度的建立也是一种相对大胆的创新。北京率先在全国实行土地 出让“租让制”，即出让金不用一次性付清，可以按照 70 年进行分期付款。这在很大程度 上减轻了开发商的资金压力，同时对于社会资本的进入也有相当的吸引力。 浙江： 浙江：财政支撑 浙江公租房建设以杭州市推行最快，目前已建 60 万平方米，约 1 万套，计划到 2012 年每年建设 1 万套公租房。政府强力的资金投入，保证了公租房建设有着充足的资金，能够 有效地保持整个项目的运转，政府以土地毛收益的 1%～3%成立政府投入基金。 当然，单一的政府财政补贴对于庞大的需求来说是“杯水车薪”，故而在公租房数量 上，浙江不算多。由此也不难看出，以微利模式运营的公租房仅仅依靠政府资金投入是不足 的。政府有必要另辟蹊径，不仅可以缓解自身财政压力，同时也能激活社会沉睡资本，一举 多得。 上海： 筑巢引凤” 上海：“筑巢引凤” 上海的公租房建设具有非常明显的倾向性，目标非常明确。公租房更加侧重的是对人 才的吸引，尤其是高新技术人才。这使得上海的公租房政策不单单是一种住房政策，更重要 的是一种人才战略的实施方案。 这也是上海市下一步的重点工程， 其中最具代表性的是浦东 的人才公寓。 截至 2010 年底，浦东将会有 100 万平方米的人才公寓投入使用。并且在未来几年还会 进一步建设各类人才公寓超过 500 万平方米。这其中包括已经比较成熟的张江园区科技公 寓、创业公寓、金桥园区碧云国际社区人才公寓、陆家嘴金梧桐树工程等。其中非常明显的 一个特征是，这些公租房清一色的是为了留住高级人才而修建的。 将公租房建设和人才战略结合，不仅解决了部分“夹心层”人群的居住问题，同时也 是在为上海的发展不断积累人力资本。 可以说， 上海的公租房建设是一个有着技术与人力导 向的复合工程。 市国土房管局消息，重庆公租房租赁实施细则目前已经修订完善，即将进入实际操作阶段， 在正式发布前，有关部们将通过网络等多种方式征求市民的意见。 据介绍细则主要包括七个方面的内容， 包括哪些人可以申请租住公租房， 租住者的收入 有何规定，如何设定公租房租金标准及进行动态调整，如何公开摇号进行配租，租满五年后 如何续租或转换成购买产权的经济适用房，公租房小区如何管理，公租房监管怎样运行等。 在租金方面细则规定租金标准按照贷款利息， 维护费并根据不同地段不同房屋类别等因素， 由市物价部门会同财政、 住房保障机构， 等相关部门研究确定， 约为市场租金的百分之六十。 每两年向社会公布一次。据了解，我市首个公租房项目鸳鸯片区的月租金约为每平方米 10 元，最终价格将根据小区环境和周边的配套设施决定。211 月 23 日， 我区部分政协委员在区政协副主席周富勇带领下对我区保障性住房建设情况进 行了年终视察。 政协委员们在区国土房管局等单位负责人的陪同下先后视察了位于城区的北环路廉租 房、义乌大道公租房和廉租房、中南路廉租房和安成美地亚公租房的使用及建设情况，并听 取了相关部门和单位对我区保障性住房推进工作的汇报。 近年来， 区委、 区政府把解决城镇低收入家庭住房困难问题作为全区经济社会发展和社 会和谐稳定的大事来抓，采取政府投资并提供政策支持，部门协同配合，区内三大融资平台 --城投公司、农投公司、工投公司作为业主筹融资的方式，按照“小集中、大分散”的原则 建设保障性住房，全力推进廉租房、公租房建设，使我区住房保障工作取得显著成效，已初 步形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系。2007 年至 2010 年，我 区已建设城乡廉租房项目 20 个，共计 4561 套、21.7 万O；将采取从商品房源中回购、新 建的方式， 年建设公租房 150 万O。目前，全区公租房开工量已达到 20 万O， 预计年底前开工总量可突破 35 万O，圆满完成大会战项目重大突破任务。 此外，我区廉租房保障实现了城市“双困”家庭全覆盖。截至目前，已向全区符合条件 的 1100 余户、1800 人城镇“双困”家庭累计发放租金补贴 127 万元。结合旧城拆迁安置、 危旧公房改造等方式，对已竣工的北环路项目 394 套房屋进行实物分配。首批 91 户廉租房 保障家庭已于 2010 年春节前入住。2011 年，我区将新建、配建公租房 40 万O，续建公租 房 35 万O，廉租房划转为公租房 21 万O，并及时启动第二批保障性住房实物配租。 听取相关情况汇报后，政协委员们各抒己见，提出了进一步加大资金筹集力度；加大对 水、电、气、广电等单位的协调，争取优惠政策；健全机构，增加人员，加强公、廉租房的 管理；公开、公平、公正分配住房；拓宽融资渠道等方面的建议。 周富勇认为，我区保障性住房在区委、区政府高度重视和各相关单位的共同努力下，项 目建设行动快，标准高，模式新，进展好，走在了重庆市的前列。他希望有关单位在下一步 工作中要进一步建立健全进入和退出机制， 做好资金的筹集， 可按居民住宅小区的标准建设 公租房， 打造好住宿环境， 创新住房管理模式， 确保这项民生工程让老百姓得到更多实惠。 对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。 对公租房经营管理单位建 造公租房涉及的印花税予以免征。 在其他住房项目中配套建设公租房， 依据政府部门出具的 相关材料， 可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、 管理公租房涉及的城镇土地 使用税、印花税。 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签 订租赁协议涉及的印花税予以免征。 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除 项目金额 20％的，免征土地增值税。 企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的， 捐赠支出在年度利润总额 12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经 营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。3享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及 新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划， 以及按照建保[2010]87 号文件和市、 县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。 不同时符合上述条件的公租房不得享受 上述税收优惠政策。 上述政策自 2010 年 9 月 27 日起执行，执行期限暂定三年。 新闻来源：重庆晨报破解保障房融资困局 《基本住房保障法》被超常规地推至前台，意味着决策层对破解保障房融资难题有了新 的思路：政府依旧唱主角，但社会资本的进入将拥有更多路径 文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊 两年间，历经多个部委和研究机构探讨，几易其名后，《基本住房保障法》征求意见稿 终现雏形。 “保障房建设最大的难题有两个，一个是思想认识，另一个是资金。用立法的手段可以 同时解决这两个问题。”住建部知情人士对《财经国家周刊》记者表示。 参与立法工作的一位专家透露， 该意见稿最大的亮点是把基本住房保障作为政府的责任 规定下来。“中央政府、省级和市县级政府分别应该做什么，里面有比较具体的规定。” 法规出台生效尚待时日， 关于保障房融资的研究却由来已久。 政府与开发企业如何联合， 金融制度如何创新，成为推进保障房建设下一步的重中之重。 住建部住房保障司司长侯淅珉对《财经国家周刊》记者表示，一个长远的制度设计是， 保障房建设由社会来参与。“不管是国营、民营，其他的机构，都欢迎。”“对这些对象， 从金融办法、 贴息的办法， 发补贴的办法， 来体现政府的职责， 从优惠政策体现政府的职责。 ” 此番表态，意味着决策层对解决保障房融资难题的新思路：政府依然唱主角，但社会资 本的进入将拥有更多路径。 租赁住房困境 “经济适用房和限价房不缺钱，而是缺地，真正缺钱的是公租房和廉租房。当前保障房 的资金困境，主要指后两者。”住建部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》记者 说。 根据住建部的测算， 要实现廉租房对象的“全覆盖”， 廉租房建设每年需资金 500 亿元。 王珏林透露，目前廉租房的资金来源中，财政拨款与土地出让金平分秋色，同为最主要的资 金来源。 而作为保障房主力军的公租房，因诞生最晚，融资渠道甚至未有明确规定，地方政府只 能先行先试。 自 2010 年来，重庆市正开足马力，打造国内最大体量的公租房。6 月，重庆市长黄奇 帆公开表示，三年内，重庆主城区将建设 3000 万平方米公租房，预计将解决 150 万市民的 居住难题。4多家接受 《财经国家周刊》 采访的地产企业均表示， 保障房建设土地加建设成本约 2500 元/平方米左右，以此计算，三年之间，重庆需拿出近 750 亿元专项资金。 根据公开资料，重庆市政府准备先期投入 250 亿元，剩余 500 亿元将通过社会融资。 即使在这 250 亿元政府投入中，也并非资金注入，而以供地为主要手段。黄奇帆在 10 月份表示，政府将投入 3 万亩土地来支援公租房建设，按 60 万元/亩拆迁成本计算，此项投 入将达到 200 亿元。 2009 年重庆市财政收入为 1165 亿元， 其中土地出让金就高达 440.47 亿元。 万亩土地 3 无偿划拨给公租房，无疑将改变重庆未来两年的财政收入格局。 按照重庆市政府设想，剩余的 500 亿元社会融资，需要依靠金融机构获得。而以 5%平 均利息计算，每年政府需支付利息 25 亿元。 “一个现实问题是，银监会要求银行有商业可持续性，就是要赚钱。但保障房可否产生 动力？”建设银行人士说。 即使在地方政府的强力推动下，银行贷款不设障碍，而还本付息的问题仍待解决。 租金水平被视为可否还本付息的重要标准。 如果租金水平较低， 会造成银行贷款来源的 缺乏。一位中国工商银行总行的人士透露，目前全国各地政府的支持力度不一。如重庆的公 租房租金水平约为市场价格的 60%，广东在 40%~60%之间，南京为 70%。“作为商业银行总 行，我们会面临区域化的问题，同样的政策在重庆问题不大，在北京可能很难落实。” 上述人士透露，目前北京一部分公租房源自市场采购，成本约为 8000 元/平方米。“按 照北京市的出租水平，回报率不到 3%，而银行的负债资金成本，也要达到 5~6%，这个租金 能付息就差不多了，还本比较困难。” 但在中国银行金融总部的一位人士看来， 公租房可以成为比较稳妥的市场。 “如果公租 房在贷款期限上， 商业银行有一个突破和一个原则性的指导， 我相信银行愿意支持公共租赁 住房的建设。” 他的建议是，各地成立专门的公租房运营公司，由政府财政拨款。银行为其下属项目公 司贷款，收益二八分成，大头归银行。公司以盈余来建设新的公租房，逐步摆脱对银行的依 赖。 “保障房建设要以租为主还是以售为主，这个认识要统一起来。目前来看，公租房是主 流。”王珏林对《财经国家周刊》记者表示，各地方政府的态度，将直接影响到保障房路径 的选择，同时也将左右银行的贷款思路。 引入民间资本 重庆的公租房建设，带有明显的政府色彩。黄奇帆曾公开表示，“为确保公租房的公共 保障属性，公租房应该由政府投资，国企承建。” 重庆拥有庞大的国资后盾，政府下辖八大投资公司，国有资产超过万亿，成为政府意图 的强力执行者。 而在更多城市， 只靠政府投资， 保障房建设难以提速， 只得寄望民间资本。 南京市的“统 管统筹”是典型。52010 年下半年，南京市房管、国土、交通、城建等融资平台共同出资 10 亿元，成立了 南京市保障房建设公司。“以政府为主导，但我们同时选择万科、中海、中冶等 16 家房地 产知名企业，作为开发合作伙伴。”南京市房改办人士表示。 在此基础之上，该公司与国开行、建设银行和交通银行等陆续开展金融合作，为公租房 建设提供强力支撑。 自 2009 年始，南京市规划了 4 大组团式保障房项目，其中保障性住房 510 万平方米， 总投资额超过 300 亿元。“引入民间资本，无疑加快了保障房建设步伐。”上述房改办人士 表示。 政府资源与民间资本结合，在某种程度上奠定了保障房资金的路径；对金融机构而言， 后续的制度创新迫在眉睫。 建设银行个人金融与信贷部总经理杨绍萍对《财经国家周刊》记者表示，目前的金融政 策，更支持长期持有型物业，对公租房来讲，亟需政策突破。但她的疑问是，制度创新背后， 公租房未来靠什么延长贷款？“即使银行有相应的配套办法和制度可以投入， 仅凭政府解决 公租房的问题是不够的，需要市场更多参与。” “制度创新的要点是， 怎么动员我们的开发商， 把被动变成主动的行为， 通过持有方式， 让企业也可以获得稳定的收益。”杨绍萍说。 与此相对应的是，许多城市的土地出让中，经济适用房与限价房的配建已很普遍，但租 赁型保障房(公租房、廉租房)的建设主体仍未明确。多家开发企业在接受《财经国家周刊》 记者专访时，均对保障房建设表现出浓厚兴趣。但对保障房的持有及后续管理，仍存疑虑。 碧桂园总裁莫斌提出一个设想，与国土部和银监会联手，做一个可容纳 30 万人的保障 房小镇。“看可否找到一个可行的模式。” “未来 20 年内， 国家累计要投入 15 万亿元来建保障房。 ”万科首席研究员谭华杰对 《财 经国家周刊》表示，未来中国保障房有望达到市场的 50%。 万科涉足保障房的时间已经不短，但谭华杰的担忧“第一是分配问题，第二是退出问 题”，“归根结底，它到底能不能成为一个产业”。 在保障房领域，绿地集团迄今总投资额已达百亿之巨，但“现在只做两类，一类是经济 适用房，一个是城市危房改造”。绿地董事长张玉良对《财经国家周刊》记者说，绿地在公 租房领域只能小心探索。“现在是 5%的回报率，你做不下去，因此必须要有政府某些方面 的政策或者补贴才能运作。金融创新，重点要放在公租房。” 此轮调控的一个结果是， 保障房建设被前所未有地重视起来， 政府与企业正在尝试达成 某种默契。民间资本参与保障房，在决策层已形成共识。 金融创新冲动 政府与企业，无论谁来主导保障房，金融创新都已成为首要任务。 在种种融资尝试中，REITs(房地产信托基金)的推进工作最为迅速。证监会基金研究中 心人士透露，“REITs 由央行牵头，多部委参与，银监会现在也在积极推进，具体要看它能 否推动我们的保障房建设。” 证监会基金监管部的一位人士也对《财经国家周刊》记者表示，“基本的法规和方案都 已经有了。但是因为这个事确实非常敏感，需要结合实际的市场情况找时机。”6此种融资方式在海外市场已很成熟， 主要针对商业物业。 而它在国内广受关注的原因是， 廉租房将作为这一产品的核心打包出售。 “最早是按照国际适用的一些业态(商业地产)来做的。一直都在准备，但调控期间，要 看哪些更适合中央政府的口味要求。”参与 REITs 试点的人士透露。 种种迹象表明， 天津最有可能成为首只 REITs 产品的诞生之地， 多位参与其中的投行人 士均对《财经国家周刊》记者肯定此种预测。“打算用 1 万套保障房做成 REITs 产品，全部 为廉租房。” 业界对 REITs 的期盼由来已久，大半年前，REITs 在京津沪三地甚至已呼之欲出，但最 终夭折。证监会基金监管部人士对《财经国家周刊》记者表示，“一个产品的创新，除了市 场化风险以外，还有一个就是要看政策风险。在目前情况下，地产行业还处于宏观调控周期 内，有很多政策上的不确定因素，我们也在等待条件的成熟。” 而嗅觉灵敏者，却已开始将私募基金引入保障房领域。 消息人士透露，重庆市已经推出一只基金产品，主打公租房，由政府投资，折算平均造 价为 5600 元/平方米。 北京同样在悄悄做公租房基金试点，只是少了一些官方色彩。 全国工商联房地产商会会长聂梅生对《财经国家周刊》记者透露，商会与上海建银精瑞 资产管理有限公司正在做公租房基金筹备工作，“方案已经成形，并提交了主管部门。” 这只基金策划已有数月，聂为小组组长，华远地产总裁任志强为副组长。11 月 16 日的 一次闭门会议上，任志强提议，“赶紧报上去，国务院层面已经知道这件事”。按照聂梅生 的设想，用这样一个民间基金做公租房，其平均造价仅为 4000 元/平方米。“前期以私募股 权的方式进来，三年建造，四年运营，七年以后通过 REITs 产品退出。” 在一次业内闭门会议上， 聂梅生提出了这一计划， 并得到银监会和北京市金融工作局人 士的认可。“我主张房地产基金要找到政策支持那个杠杆，推高房价肯定不行，先找到政策 支持点，再来争取做一些事情。”聂梅生说。 在她看来，公租房是持有型房产，又有政策支持，恰恰适合基金进入。“许多城市实行 保障房代建模式，将代建这一块拎出来，就是基金。” 这正是许多开发企业最为头疼的地方，即公租房建成后，如何出租和管理。聂梅生认为 在大城市如京沪，若有一个专门机构来募集资金、参与管理，并非难事。 《关于加快公租房公共租赁住房的指导意见》(以下称意见)出台虽然是利好政策，但基 金进入保障房领域的成功与否，最大的变数不在于政策，而是回报率。对高回报盛行的基金 领域来说，保障房还只是张陌生的面孔。 聂梅生透露，其筹备的基金规模在 100 亿到 300 亿之间，投资者不超过 200 人，预期年 收益率在 5%~18%之间。 高回报的前提是优惠政策的落实。按照《意见》规定，地价为市场价格的 50%~70%，这 意味着容积率的成倍增长。“而且公租房用地免征城镇土地使用税，免征营业税和房产税， 因此这个模型当中，只有所得税。”聂梅生说。 她同时透露，退出机制也已设计好三种方式：政府回购、市场出售和 REITs 退出。7考虑将基金引入保障房领域的还大有人在， 首创集团总经理刘晓光涉足基金领域已超过 10 年，他也对此设想表现出浓厚兴趣，“核心是回报率，还要有一个固定的模型。” 金地总裁黄俊灿也对《财经国家周刊》记者表示，廉租房的 REITs 产品推出后，最理想 状态是像香港那样能够上市，“能够把社会资金吸引和分流，追求稳定的租金回报，这是很 好的方向。” 今年 6 月 13 日，住房城乡建设部联合 7 个部门共同发出通知，要求在全国加快发展公共租 赁住房。一时之间，起源于重庆的“公租房模式”再次引来了外界的广泛关注。 根据规划，重庆将在未来 3 年建设 3000 万平方米的公租房，加上过去两年改造的 1200 万平方米危旧房，可解决约 80 万户、近 300 万中低收入群众的住房困难。 重庆花巨资建设公租房，自开始启动就明确“不是去搞噱头,造舆论”，而是用真金白 银为民生改善服务。 未来，重庆将建设成为 1000 平方公里、1000 万人口的城市，在重庆内环到外环之间， 会形成 20 多个居民聚居区，每个聚居区都将有一个公租房的楼盘。 为了防止建设使用中的利益输送， 重庆在设计公租房政策时就规定， 公租房租了几年以 后，如果租房者有特殊需要，想把公租房买下来，可以按经济适用房的价格标准购买。但这 个人住了几年想把房子卖掉，那么公租房永远姓“公”，只能卖给市公租房管理局，通过回 购堵住出口。 通过这些改革创新， 重庆探索出了市场供给和政府保障“双轨制”的住房供给制度， 为 全国住房体制改革提供了经验。 本月初，经济学家郎咸平在广州的一次论坛上，对重庆大量推广保障性住房、引农民工进城 的发展模式大加赞赏，并誉为“重庆模式”，且称只有“重庆模式”才能“拯救中国房地 产”，使房地产市场逐渐稳定。 “重庆模式”的一个重要内容是政府大量供应公共租赁房。 眼下， 国内城市已有廉租房、 经济适用房、限价房等诸多“名目”的政策性住房，公租房的推出真是“革命性的变革” 吗？真能根本解决普通百姓的住房问题吗？公租房会不会重蹈经适房、 廉租房的覆辙， 成为 滋生腐败的温床？ 6 月 12 日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问 题。重庆作为公租房的首倡地、践行地，羊城晚报记者本周专程赴渝，作了一番调查。 重庆房价在大城市中“靠后” 但中低收入者买不起房的问题仍突出 电视剧 《蜗居》 的主人公， 说了一句“挣钱速度追不上房价上涨”， 道出许多人的心声。 在重庆市渝北区一家公司工作的小朱，大学毕业已三年，月薪从 1000 多元涨到 2000 多元。 按照重庆主城区目前 5000 元/平方米左右的均价， 他一年省吃俭用攒 1 万元只够买一 两平方米。 眼看就要到而立之年，他也只能花 300 元在离公司不远处的村子租房住。“没有房子， 连女朋友都不好找”。 望楼兴叹的除了毕业生，还有进城务工人员。从郊县到重庆市区打工的李小清夫妇，两 口子每月收入约 3000 元， 现在租住肖家湾社区―――因离市区近聚集着大量打工者。 “200 块一个月，10 平方米，做饭就在走廊上。去年一位别的租户没交水费，房东停了半年的 水……” 重庆的房价在大城市中是靠后的， 中低收入者买不起房的问题尚且突出， 其他一线大城 市更可想而知。 外来打工者也可申请公租房8公租房面向“夹心层”，个人月入不超 2000 元 “中国革命之所以成功，关键是土地革命；革命成功了，人民政府还要解决好群众的住 房问题。”这是重庆市负责人说过的一句话。怎么解决？重庆市推出了公共租赁房。 公租房主要面向不符合廉租房条件、但又暂时买不起房的“夹心层”。其供应对象为： 年满 18 周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制 （单身个人月入不超过 2000 元， 家庭月入不超过 3000 元） 的本市无住房或家庭人均住房建 筑面积低于 13 平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来 渝工作的无住房人员。 这一涵盖中低收入“夹心层”的模式，得到学界赞誉，有人甚至称之为中国“二次房 改”。 事实上，重庆市政府对“公租房”定位是，它与廉租房、经适房、农民工公寓、工业园 区工人新村以及危旧房、棚户区、“城中村”改造安置房一起，共同构成保障性住房。按照 重庆市长黄奇帆的说法，重庆要搭建政府保障 30%、市场完成 70%的“双轨制”住房体系， 公租房是“双轨制”的重要一环。 重庆市社科院产业经济与企业发展研究所所长王秀模说， 公租房不是二次房改， 只是保 障性住房的另一种形式，只能说是一个补充，只是这次可能补充的力量相对大一点。重庆大 学建设与房地产管理学院院长任宏则形象地解释为，这是政府住房保障体系上了一个台阶。 公租房用地资金“重庆模式” 由国企融资，以租金付利息，本金“内部消化” 今年 2 月 28 日，元宵节当天，重庆市第一个公租房项目“民心家园”破土动工。该市 国土房管局介绍，从今年起的三年内，每年建设 1000 万平方米，往后几年视社会需求，再 建 1000 万平方米或更多面积的公租房；到明年上半年至少可解决 35 万人的住房问题。 这么大手笔的建设， 重庆怎么做到的呢？该市国土房管局负责人解释， 重庆的公租房由 国有企业持有产权，今年首批建设的公租房由其旗下的地产集团、建工集团、城投公司和一 家国有大型建筑企业共同推进。 据了解，上半年开工的 6 个片区（可供应 750 万平方米公租房） ，都是利用之前已储备 的土地。重庆市政府从 2002 年开始进行土地储备。该市 2003 年成立了重庆地产集团，负责 政府土地储备有关工作。 黄奇帆曾透露， 目前重庆主城用于城市建设的 500 平方公里用地中， 有 300 多平方公里是政府储备的土地。 土地不成问题，建设资金怎么办？除了中央、重庆市政府的拨款，重庆地产集团等国企 借助自己的平台进行社会融资， 身为业主的国企将把公租房的租金用来支付银行利息， 而建 设本金，则计划用 10 年左右的时间在企业“内部消化”―――利用企业内部的利润冲抵建 设资金的欠账。王秀模说，重庆地产集团等“八大投”利用国有资产挣了钱，用于改善民生 无可厚非。 能否扭转房价？当地房价仍涨！ 重庆租赁市场均价也上升 20%，据称公租房对楼市影响颇微 三年内建设 3000 万平方米公租房，这是怎么一个概念？该市国土房管局有关负责人算 了一笔账，重庆 2009 年城镇常住家庭户数约为 500 万户，按照其中 30%需要政府提供保障 性住房来算，需要保障 150 万户；截至去年年底，其他保障性住房手段已解决 55.7 万户、 计划开工建设的其他保障性住房还能解决约 48 多万户， 这样剩下需要保障的就不到 50 万户， 考虑今后新增保障对象的因素， 若按每户 60 平方米计算， 就需要建设 3000 万平方米公租房。 在学者看来， “公租房”不是在交易环节压制需求， 而是从供应环节来破解民众住房难 题，是治本之方。不过，重庆今年高调宣布大举推出公租房之后，该市商品房并没有停止看 涨的步伐，就连可能会直接受其冲击的租赁市场，租价也上升了 20%。 重庆大学建设与房地产管理学院院长任宏说， 虽然公租房到年底才能正式投入市场， 但 估计对房价直接影响不大。他指出，公租房会把“夹心层”人群吸引过去，有利于引导更多 人转变观念，觉得“租房比硬着头皮买房生活得更好”，这种观念上转变可能来得更深层。 “3000 万的规模，相对其他城市来说，重庆公租房的力度相对大一点，但相对于重庆 中低收入者大量的住房需求来说， 还是九牛一毛， 不足以撼动整个房地产市场。 ”王秀模说。 据记者不完全统计，重庆规划布局的 21 个公租房点，主要分布在内环至外环，而这块区域 恰恰刚刚起步发展， 未来有可能增加 500 万的人口。 “公租房要满足这一部分增量人口的需9要都远远不够”。 重庆市房管局有关负责人对公租房影响评价也比较谨慎， 只是表示公租房会有利于调控 房地产租售市场，抑制部分投资性购房需求，间接抑制房价过快上涨。 重庆一位不愿透露姓名的房地产商也向记者表示，公租房对房地产市场影响颇微。 外地可否复制？广州应该更好！ 用地或较紧张，但并非不可克服，关键看政府决心 重庆大举推出公租房的做法，其他城市能不能复制？作为重庆公租房建设的实际操作 者， 重庆地产集团董事长周天云告诉羊城晚报记者重庆在建设公租房有两大优势， 一是政府 的土地储备、土地资源相对宽裕一点；二是由政府拥有、授权经营的“八大投”国企，可以 更好地执行政府的任务。他说，政府对地产公司的公租房项目建设是不考核利润的，考核的 指标是有没完成市委市政府下达的任务。 “其他地方能不能复制？我觉得完全没问题， 重庆能做到的，其他地方也能做到。”王秀模说，“沿海大城市，可能推行难度大一点，比 如用地紧张，人口又密集，但这些都可以克服，关键看政府有没决心。” 北大公共经济研究中心研究员韩世同认为， 广州公租房建设也应向重庆学习。 “广州的 廉租房、 经适房都走在全国前列， 没有道理公租房就做不好， 广州有能力比重庆做得更好”。 北京：2010 年，北京将新建 50 万平方米的公租房 广州：计划今年推出 8000 套公租房 上海：将住房保障覆盖面扩大到有基本稳定工作的城市常住人口 公租房申请以家庭或单身人士为基本申请单位， 每个申请家庭原则上以户主为申请人， 其他 家庭成员作为共同申请人。 申请公租房应向住房保障部门设置的申请点提交以下材料： 《公共租赁住房申请表》、身 份证件、工作和收入证明、住房证明。 公租房配租面积与申请人家庭人数相对应，即：2 人以下（含 2 人）选择 40 平方米以下 （单间配套或一室一厅）住房，3 人以上（含 3 人）可选择 60 平方米左右（二室一厅）住 房，4 人以上（含 4 人）可选择 80 平方米以下（三室一厅）住房。 符合廉租住房保障条件的低收入家庭，已实行实施配租或在户籍所在地领取租赁补贴的， 不得再申请公租房。未领取租赁补贴者可申请公租房，享受廉租住房政策。 市住房保障部门根据申请人的申请时间和选择的公租房点建立轮候顺序。在住房配租时， 按轮候顺序摇号选房，选中者签租赁合同；摇号后拒绝选房的，视为自动放弃，本次轮候号 作废，但可重新申请轮候。 申请人只能申请享有一套公租房。 因人员变动申请调整面积的， 可换租相应规定面积的公 租房重庆公租房管理政策解读 市国土房管局1. 《办法》出台背景 改革开放以来， 随着城镇住房制度改革不断深化和住房分配货币化的逐步实行， 我市住房供 应严重不足的状况得到有效缓解。 但由于住房供应体制的单一性， 低收入住房困难群体买不 起房的问题越来越突出。 虽然我市用廉租住房等五种方式开展住房保障工作， 取得了一定成 效。但由于廉租住房主要保障低收入群体，经济适用住房制度设计上还不完善，危旧房和棚 户区改造安置有阶段性， 新生代就业人员和暂时买不起住房又不能纳入廉租住房保障的“夹 心层”群体的住房问题就凸显了出来。市委、市政府高度重视解决群众“住房难”问题，积 极探索城市住房供应“双轨制”，明确了“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的住房 调控思路，确定了“抓两头、稳中间”的调控着力点，以确保实现“住有所居”的目标。市 委、市政府决定从 2010 年起，大力推进公共租赁住房建设，建立以公共租赁住房为主导的 住房保障体系。5 月 24 日，市政府 71 次常委会审议通过了《重庆市公共租赁住房管理暂行 办法》 ，并于 7 月 1 日正式施行。102. 《办法》适用范围 本办法适用于本市行政区域内公共租赁住房规划、建设、分配、使用、管理及监督。 3. 什么是公共租赁住房？ 公共租赁住房是指政府投资并提供政策支持， 限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的 家庭供应的保障性住房。 4. 哪些人可以申请公共租赁住房？ 申请人应为年满 18 周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规 定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于 13 平方米的住房困难家庭、大中专 院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。 申请人在申请公共租赁住房所在地其直系亲属有住房资助能力的，不能申请公共租赁住房。 5. 对申请人有何收入限制？ 申请公共租赁住房的收入限制：单身人士月收入不高于 2000 元；家庭月收入不高于 3000 元。政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社 会公布。 市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模、全国英模、 荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。 6. 申请时应提交哪些材料？ （1） 《公共租赁住房申请表》 ； （2）身份证和户口簿复印件； （3）工作单位提供的工作收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明； （4）住房情况证明； （5）其他需要提供的材料。 7. 申请公共租赁住房要经过哪些程序？ 登录市公租房网站或直接到住房保障机构公布的申请点申请---&将纸质材料提交市住房保 障机构指定的受理点---&市住房保障机构委托的单位完成初审---&市住房保障机构完成复 审---&市住房保障机构进行公示---&摇号配租---&发放配租确认通知书---&发出入住通知 ---&签订公租房租赁合同。 8. 配租面积的标准如何确定？ 公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应，2 人以下（含 2 人）选择建筑面积 40 平方米以下住房，3 人以下（含 3 人）选择建筑面积 60 平方米以下住房，4 人以上（含 4 人）可选择建筑面积 80 平方米以内的住房。 9. 租金标准如何确定？ 公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由 市物价部门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定。租金实行动态调整，每 2 年向社会公布一次。 10. 对租赁期限有何规定？ 重庆市公共租赁住房每次合同期限最长为 5 年。 承租人租赁合同期满， 应退出公共租赁住房。 需要续租的，应在合同期满 3 个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。 11. 对公共租赁住房的住用有何规定？ 承租人应当按时交纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通 讯、电视、物业服务等费用，并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使 用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。 12. 哪些情况下承租人必须退租？ （1）承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公共租赁住房地区获得其他住房的，或在 租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房。 （2）采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；转租、出借的；改变公共租 赁住房结构或使用性质的；承租人无正当理由连续空置 6 个月以上的； 拖欠租金累计 6 个 月以上的； 在公共租赁房中从事违法活动的； 违反租赁合同约定的也必须退出公共租赁住房。 （3）承租人在合同期满或终止租赁合同的应当退出。确有特殊困难的，给予一定的过渡期 限；拒不腾退的，按合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时市住房保障机构申请人民 法院强制执行。 13. 怎样才能购买公共租赁住房？11承租人租赁 5 年期满，可申请购买居住的公租房。售价以综合造价为基准，由市物价部门会 同市财政、市住房保障等研究确定，定期向社会公布。 购买公租房，可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时， 未付款面积按照规定交纳租金。 购房人的具体条件和购买办法将另行制定。 14. 购买的公共租赁住房与普通商品住房有何不同？ 购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。购买人通过 购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的，或因特殊原因需要转 让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。 15. 关于监督管理有何具体规定？ （1）承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，骗取公共租赁住房和查实社会单位为申请人出 具虚假证明材料的， 由有关部门对承租人和直接出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人 依法依纪追究责任。同时解除租售合同，收回公共租赁住房，承租人的行为记入信用档案， 5 年内不得申请公共租赁住房。 （2）住房保障机构组织对承租或购买公共租赁住房人员履行合同的情况进行监督检查，对 违法违规行为予以制止并责令改正。有关单位和个人予以配合，如实提供资料。 （3）公共租赁住房的规划、计划、建设、分配、使用和管理工作接受社会的监督。17.8 亿元。对土地的渴望让华远地产(600743,股吧)再次为此付出昂贵的代价。 11 月 25 日,北京市土地整理储备中心宣布,北京市华远置业有限公司和北京盛世新业房 地产有限公司联合体以 17.8 亿元竞得了北京市通州区梨园镇砖厂村居住项目地块国有建设 用地使用权。 11 月 23 日,在竞标需配建 7 万平方米限价房及 8.8 万平方米的定向安置房的北京市通 州区梨园镇砖厂村居住项目用地时,华远地产与盛世新业联合体报出了最高价,高出第二名 金地 2.2 亿元,更是超过招标底价 4 亿元。 早在今年 7 月 16 日,在昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两幅地块的招标中,华远地产分 别报出了 4.9219 亿和 11.397 亿的全场最高价,但最终还是在综合评标中败下阵来。 此后,华远地产数次参与北京土地市场的竞逐,但由于投标的住宅用地大多为保障房用 地或需要配建一定面积的保障房,其此前在北京市场并无保障房的开发经验,而致使华远至 今尚未在北京土地市场获得一块土地。 “我司三次的高价竞标保障性住房建设都以小于零点几的分差落败,大约都在于我对政 策不公平的批评和政府有意的指定吧。”华远地产董事长任志强最近在博客上发出质 疑,“在限价封顶的保障性住房竞标中,出最高标不正是以压缩企业的利润、 保障政府的最佳 收益为基础的吗？” 对保障房用地求而不得的华远地产并没有放弃努力。近日,由任志强任副会长的全国工 商业联合会房地产商会(下称“商会”)牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基 金”的相关方案已经完成并上报全国工商联,经审议批准后将向国家相关主管部门申报。 企业热情？ 企业热情？ 商会披露的经确认的发起人包括 9 家:上海建银精瑞资产管理有限公司(下称“建银精 瑞”)、华远地产、路劲地产集团有限公司、复地集团(股份)有限公司、华润置地(北京)股 份有限公司、深圳市富通房地产集团有限公司、温州市京都房地产开发有限公司、精瑞(中 国)不动产研究院、北京精瑞绿碳投资有限公司。12细看这一名单不难发现,房地产开发企业在其中超过半壁江山。曾数次因无保障房建设 经验被堵在北京土地市场门口的华远集团也名列其中。 此前,任志强曾在博客中表示:“华远为今后能不被永远地挡在竞标资格劣势地位的大 门之外,决定用几个亿的高价购买一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票, 先用一次性的价格损失换取第一次建设保障性住房的经历,以便为今后的投标打下一个公平 竞争的基础。 遗憾的是这张门票太贵了,几个亿都未能为一个是 4000 平方米的保障房、 另一 个是 8 万平方米的保障房换来信任。” “基金开始筹备以来,获得了众多开发商的积极响应,目前公布的发起人是第一批表态 要加入参与的,后续在基金确立之前可能还会有新的发起人加入。 ”该基金筹备工作组组长、 建银精瑞董事长李晓东对 《第一财经日报》 表示,之所以开发商的参与热情较高,是由于今年 以来的宏观调控使得他们越来越认识到楼市二元格局的确立,即商品房和保障房将共同存在 于市场中,并且保障房是其中不可忽视的重要部分。 “尽早地参与到保障房的开发建设中来, 其实是有利于房地产企业自身发展的。” 根据公租房的租金水平,政府给予的拿地、税收等方面的政策优惠扶持以及未来的退出 方式,经过测算后,这一基金的预期收益在 5%~12%之间。 相比开发商们以传统的方式投资建设房地产项目,这一回报率并不算高。甚至于在资金 紧张情况下,一些开发商发起的信托、借贷等的利息都要高过这一数值。 “我们希望募集到的资金量在 100 亿~300 亿元人民币,投资人不超过 200 个。 ”据李晓 东介绍,作为一个私募性质的基金,该基金对于投资人的加入还是设有一定的门槛,“单个的 投资机构认购额不低于 1 亿元人民币,个人的认购额不低于 1000 万元人民币。” 李晓东指出,这一认购额的要求对于发起人也不例外。 基金一旦成立,作为发起人的开发商面对并不算高的回报率,不仅要拿出 1 亿元的资金 进行认购,同时还要发挥所长,参与到基金投资的公租房的开发、建设、运营、管理等相关的 工作当中。这一看似费力不讨好的事情,开发商真的愿意积极参与吗？ 在记者的采访过程中,发起人名单中的两家房企工作人员均表示,对此事在公司内部并 未听说;而任志强则更为直接地称,此事需要去问商会;复地集团给予本报的公开回复则 称:“复地未来是否有可能参加,需经集团管理层决策。” 一位业内人士对此表示,尽管开发商目前普遍对此表现得相当谨慎,但未来一旦该基金 获批,对于整个房地产行业来说是具有开创性意义的,因此参与其中的开发商取得的社会效 益必然要大于经济效益。 政策支持？ 政策支持？ 高于廉租房的租金,无须担忧的高出租率,以及一直以来不断提升的建设量,使得该基金 定位于公租房。 根据设想,未来基金将以股份公司的形式组建,运营周期为 7 年,其中 3 年开发建设、3 年培育运营、 最后 1 年择机退出。 “拟投建约 1000 万平方米的公租房,城市首先选择夹心层 矛盾突出的、房价涨幅较高的城市,例如北京、上海、广州、杭州等。”李晓东坦承,尽管基 金的审批不由商会控制,因此无法估计获批时间,“但我们希望在明年上半年能把这件事做 起来。” “目前相关的政策对于公租房的用地、税收、政府补贴等问题都给予了支持。”李晓东 表示。139 月底,国土部、住建部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,财 政部也发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,这两项政策 分别从土地供应以及税收等方面对公租房建设给予优惠和扶持。 而此后 11 月 16 日,财政部、 国家发改委、住建部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》还指 出,允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。 “在我们讨论的过程中,并不知道会有这些支持政策出来。”商会会长聂梅生对媒体表 示,许多讨论过程中的设想通过政策的发布成为了现实。 “看似凑巧,却证明了政府呼吁市场 力量参与的决心。” 政策的出台自然给了基金的筹备者以强大的信心,但政策的落实和执行力度也是该基金 能否顺利运作的一个挑战。而对于这一公租房基金来说,已经公布的这些利好政策似乎还远 远不够。 除了上述政策的扶持之外,在李晓东看来,这一基金的发展壮大还需要来自金融政策的 鼓励。 “例如银行能够为基金配套,以项目贷款或物业贷款的方式给予贷款支持;社保基金以 及保险资金能够允许参与投资;允许基金未来改造成 REITs(房地产投资信托基金)上市,或 者允许我们成立的股份制基金公司上市等。” 对于基金的退出,根据方案有三种可行的方式:在基金封闭期内,若国家保障房 REITs 的 试点推出,则可以较为顺利地与 REITs 衔接完成退出;其次,由政府回购这些稳定运营的公租 房资产;此外,如果将来国家政策允许,还可以以市场优惠价卖给当时的租户持有。 “最理想的退出方式当然是 REITs。”李晓东表示,在当前流动性泛滥的压力之下,以 REITs 的方式推出可以吸纳更多的社会资金,同时也不会给政府增加任何资金的压力。“对 于 7 年之后的中国资本市场来说,以 REITs 退出的可能性是非常大的。” 但以保障房建设为投资方向之一的泛华(华东)城市发展建设基金的执行合伙人贾文清 表示,社会资金参与保障房体系建设的难度仍然存在。 对她所管理的基金来说,关键是如何找 到合理的项目。 “保障房体系在项目建设上的垄断性还是比较明显的。 一方面对投资主体有 比较明确的要求,譬如说企业资质之类的;另一方面,政府更倾向于让国企或品牌大企业来参 与其中,因此很多会采取邀标的方式。” 租房将有效平抑高租金 资金到位 公租房将有效平抑高租金 11 月 16 日，三部委发布了关于保障房工程资金使用的具体管理办法，办法中主要是针 对保障性住房的资金来源和使用规范以及其后期收支管理进行了详细的规定。业内人士认 为， 该规定的主要特点是扩大了保障性工程资金的来源， 尤其对于公租房来说资金来源更为 灵活、市场化程度高，并且提高资金的使用效率，有效平抑高租金。 “链家地产”的市场研究部首席分析师张月认为， 该规定的出台， 对于公租房的供给和 租赁市场中低端租赁人群的租赁将会带来很大的影响。 首先， 缓解租赁市场供需紧张的状况。 租赁市场的需求旺盛， 但是供给却有限， 以北京市场为例， 据“链家地产”市场研究部统计， 一般普通住宅租赁市场的供需比为 1：3，在租赁旺季供需比可以达到 1：5 左右。公租房以 后若能够大量的入市，将会解决一部分中低端收入人群的市场需求，缓解市场的压力。 其次，平抑过快上涨的租金。以北京市为例，据“链家地产”市场研究部的统计，当前 全市平均租金 2960 元/月，同比涨幅 20%左右。而北京市在 2010 年 9 月 29 日，公布的公租 房成本租金为每月 30 元/平方米，如果租赁 70 平方米，月租金为 2100 元，相比于现在北京 市普通住宅的租金低大约 30%左右。公租房低租金对于普通住宅的租金会造成一定的压力， 其快速上涨的速度将会得到缓解。 由于当前租赁市场的收益越来越高， 很多业主选择自主出 租房产而不是出租给政府用于廉租房或公租房保障体系建设， 今后难于上涨或将改变业主的 出租策略，对于政府建设公租房一举两得。14另外， 相比于限价房和经济适用房， 公租房更能够在较短期内切实地解决中低端人群的 住房问题，因为，公租房由于其收益小，很少有人租赁后转租。公共租赁房的“资金杠铃”谁来举？ 公共租赁房的“资金杠铃”谁来举？ 保障任务繁重，供需缺口巨大，资金沉淀不菲DD谁来举起公共租赁住房的“资金杠 铃”？ 财政部等三部门日前联合发文， 允许土地出让净收益等多渠道资金用于发展公共租赁住 房。但审计署 17 日公布的一份调查结果却显示：一些城市未按规定从土地出让净收益中按 时足额提取廉租住房保障资金。廉租房如此，公租房如何？ 相关新闻： 我省首次为“夹心层”居民建公租房 已经开工 9480 套 合肥：468 套廉租房下月拎包就可住 海口:物价上涨做省钱“达人” 租房省钱有门道 湖南廉租房 50 平米月租 100 元 租金水涨船高 “租房族”教你如何省钱 今年是保障性安居工程建设任务最为繁重的一年。业内人士提出，公租房被寄予厚望， 要解决其建设资金问题，一是要使各级政府切实承担责任，将政策执行到实处。二是要创新 融资方式，形成可持续的运作模式。唯如此，才能加快弥补保障房这块“短板”。 公租房建设资金新添“源头活水” 公租房建设资金新添“源头活水” 公共租赁住房是中央今年进一步明确的保障性住房的发展方向之一。 住建部等七部门上 半年还制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。今年以来，中央多次要求加快发 展公共租赁住房，建设好保障性安居工程。 各地建设也有明显进展。比如，重庆目前已开工建设 1200 万平方米公租房，明年一季 度建成交付使用。在未来三年，该市将开工建设 3000 万平方米公租房。上海首个公租房项 目也于 9 月底开工，建成后将提供 4000 余套公租房。按计划，上海在未来 5 年将建设包括 公租房在内的各类保障房 100 万套。 但是，与廉租房不同，主要面向城市中等偏下收入家庭（一些城市还面向农村住房困难 人群）的公租房需求量更大，对土地、资金等要求也更高。 三部门在日前下发的通知中明确，从 2010 年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任 务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于 10％的廉租住房保障资金，统筹用 于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共 租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 同时，按照有关规定，住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住 房公积金管理中心的管理费用后，作为建设廉租住房的补充资金。从 2010 年起，各地在完 成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资 金，统筹用于发展公共租赁住房。? ? ? ? ?15“此前， 土地出让金收益和住房公积金增值收益已有规定可用于廉租房建设， 此次进一 步覆盖至公租房， 这有望为公租房建设提供较可观的资金支持。 ”复旦大学住房政策研究中 心执行主任陈杰说。 “好政策”如何“真给力”？ 好政策”如何“真给力” 政策已出台，成效将如何？这是关注公租房建设的人士十分关心的问题。 我国在 2007 年公布的《廉租住房保障资金管理办法》就明确规定，土地出让净收益用 于廉租住房保障的资金比例不少于 10％。但审计署 17 日发布的《19 个省市 2007 年至 2009 年政府投资保障性住房审计调查结果》显示，北京、重庆等 22 个城市从土地出让净收益中 提取廉租住房保障资金的比例未达到 10％的要求。 2007 年至 2009 年， 这些城市共计少提取 146．23 亿元。其主要原因：一是一些经济发达城市土地出让净收益基数较大，以前年度提 取的廉租住房保障资金加上其他渠道筹集的资金已可以满足一定时期内的廉租住房保障需 求，因而自行降低了提取比例；二是一些城市对土地出让净收益尚未做出准确核算，致使未 提或少提廉租住房保障资金。 2007 年，国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，经济 适用住房投资额不断增长，年增长率保持在 15％以上。但是与其他住宅项目投资额相比， 政府对其资金投入力度明显不足。中国指数研究院的调查数据显示，1998 年－2009 年，经 济适用住房投资额占住宅投资总额的比重从 13．0％降至 4．4％。 业内人士提出， 此次为公租房开辟资金渠道的政策， 执行中可能至少因两个“弱点”而 使效果打折。一是规定各地在相关的前提下，“可以”（而非“必须”）将土地出让净收益 和住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设，这一允许性的规定缺乏刚性约束。 二是土地出让净收益并不等于土地出让收入， 而是要从后者中扣除动拆迁成本、 相关基 础设施成本等。这些成本究竟有多少，几乎就是谜，很少公开。甚至有地方政府宣称由于成 本太高，土地出让收益菲薄，甚至还会亏本，个中真假很难辨析。在此情形下，所谓“土地 出让净收益”很可能是一笔糊涂账， 能否到达“10％”的要求很难得到有效监督； 更毋庸讳 言，土地出让收入可弥补地方政府财政赤字七八成之多，后者对此殊难割舍。 解决公租房资金难题亟待“政府责任到位” 解决公租房资金难题亟待“政府责任到位”和“融资方式创新” 融资方式创新” 2009 年全国财政支出决算表显示，2009 年全国财政用于保障性住房支出为 725．97 亿 元，为上年的 313．3％；其中中央财政投入 550．56 亿元，地方财政仅投入 175．41 亿元。 显而易见，地方对保障房建设的积极性并不高。 此次三部门的通知要求： “各地要切实落实各类保障性安居工程资金， 将中央保障性安 居工程补助资金与省级保障性安居工程补助资金，以及市、县或师、团场保障性安居工程资 金统筹安排， 尽快落实到保障性安居工程项目和符合保障性安居工程条件的家庭， 确保不因 资金不落实、不到位而影响各类保障性安居工程建设进度。” 复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为， 住房保障的各项政策正陆续到位， 要使 资金投入不打折扣， 关键是要提高刚性约束力和实际执行力。 中国指数研究院副院长陈晟认 为，要从转变发展方式、改革财税体制、加强监管等全方位入手，确保公租房等保障房建设 资金切实投入、土地供应显著增加。业内人士同时还建议，在政府履行责任的前提下，创新 公租房的建设和运营机制。16上述通知明确： “各地可以采取贴息方式， 支持市场主体和社会机构从商业银行融资用 于发展公共租赁住房。 各级人民政府安排的公共租赁住房资金， 包括中央补助公共租赁住房 资金，均可用于公共租赁住房项目贷款贴息。” 上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，上海将探索创新公租房的投融资机制， 鼓励金融机构发放公租房中长期贷款，支持符合条件的企业通过中长期债券等方式筹集资 金，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公租房的融资渠道等。今后， 地方政府可在土地出让净收益中安排一定比例的廉租住房保障资金， 用于向承租公共 租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 财政部、 国家发改委和住建部昨日联合发布通 知，明确三项资金支援发展公共租赁住房。此外，还首次明确可利用贷款贴息引导社会进入 公租房领域。 （《新闻晨报》11 月 17 日） 三部委出台的此项公共政策， 是今年继减免公租房多个相关税种后， 国家再次为公租房 资金难题再次出实招，用四管道输血方式，来保障公租房建设，这不仅能保障公租房顺利建 设，提供可靠资金保障，解决“夹心层”住房需求，也能为稳定房价布下了一个实实在在的 筹码。 就目前而言， 我国的公租房政策仍处于起步阶段， 相当公共政策应当遵循高效持续的宗 旨，才能让公租房政策得到贯彻执行。事实上，我国公租房建设最大的问题，在于供给量严 重不足。以今年公租房供应量来讲，全国计划兴建的 37 万套公租房，平均到每座城市不过 5000 套左右，显然无法从根本上满足“夹心层”的住房需求。 相关新闻： 公租房将有效平抑高租金 贵阳：违法房喊价 1200 万阻建廉租房被强拆 青海首次为“夹心层”居民建公租房 已经开工 9480 套 海口：物价上涨做省钱达人 租房省钱有门道[图] 学者：建廉租房不能仅靠地方政府资金 而我国公租房供给量严重不足的原因是， 是资金供给量严重短缺。 好在国家三部委及时 出台公共政策，但是，笔者觉得，尽管这四种输血方式，很有力度，但是，其中三种是从保 障房资金中“虎口夺食”，实事求是地讲，仅靠从保障性住房口中“抢食”，是不远远“喂 不饱”公租房的。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，根据 2009 年中央财政预算以及后来追 加支出比例大致测算出，2010 年中央财政将投入 1000 亿元进行保障房建设。考虑今年的地 产调控对地方政府土地出让收入的负面影响， 如果较 2009 年 1.59 万亿减少 20%， 那么 2010 年土地出让收入可达到 1.3 万亿，相应会提供 1300 亿元保障性住房资金。根据测算，2010 年住房公积增值收益可补充廉租房资金约 400 亿。据此估算，2010 年保障性住房的建设资 金缺口约为 2032 亿元。 这意味着， 仅从国家保障性住房资金中“分食”， 难以满足公共租赁房建设， 有鉴于此， 我们必须用市场融资的手段， 来保障公租房建设。 除此项公共政策出台的可以利用贴息贷款 外，我们还起码有三项融资手段，不仅可以充分利用好，还可以能发挥更好的效果。 一方面，架构公租房基金。公租房建设运营现已获得国家的税收优惠，倘若租金定价合 理，回报率适当，公租房可以吸引社会资金进入。具体讲，公租房基金可以由房地产企业、? ? ? ? ?17银行保险等金融机构及民间资本联合出资组成， 成立专门的管理公司进行管理， 并设定托管 银行、承建商等多方角色，这不但可以给公租房提高可靠资金，也可以激活民间资本。 与此同时，发行公租房债券。证监会可以创新方式支持地方公租房建设，譬如，在资本 市场开设公租房债券， 各地政府因有每年的租金收入的做保证， 这类债券不仅是最优秀的债 券品种，而且也不会像美国的次贷那样，充满一定的金融风险。 此外，建立房地产信托融资模式，来推动公租房建设。从国家层面上讲，今年 8 月份， 国务院副总理李克强曾郑重指出， 我国各级政府可以探索 REITS （房地产信托） 试点等方式， 支持公租住房建设投入。既然有国家的支持，地方政府完全可以用足用好这项制度安排，积 极推动信托融资模式，来支持我国公租房建设。财税[2010]88 号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省 （自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局： 根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （国办发[2010]4 号）、 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10 号）和住房和城乡 建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87 号）精神，现 对公共租赁住房（以下简称公租房）建设和运营有关税收政策通知如下： 一、 对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。 在其他住房项目中配 套建设公租房， 依据政府部门出具的相关材料， 可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免 征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。 二、 对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。 在其他住房项目中配套 建设公租房， 依据政府部门出具的相关材料， 可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征 建造、管理公租房涉及的印花税。 三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双 方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。 四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过 扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。 五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定 的，捐赠支出在年度利润总额 12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 六、对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住 房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。 七、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政 府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87 号文和 市、 县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。 不同时符合上述条件的公租房不得 享受上述税收优惠政策。18八、上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和 运营情况对有关内容加以完善。就在房产税的来回折腾和公租房政策的紧急出台中， 人们或多或少可以感觉得到， 其实阻碍 中国房地产市场长远“健康发展”，最为重要的不是其他，而是利益之间的冲突。 6 月 12 日，由住房城乡建设部等七个部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导 意见》正式发布，意见直指公租房建设。从先期房产税的偃旗息鼓，到近期公租房政策的紧 急出台，种种迹象表明，一开始短兵相接的楼市调控正在悄然转向。 回顾这三个月的调控，无论是“国十条”的落地，还是房产税的出台，房地产调控从开始的 那一天起就掺杂着不同声音。以至于，时至今日落实“国十条”的地方细则除北京、重庆等 少数几个城市出台外，大多数城市都没出台，并且越是后出台的细则，越是和风细雨。而一 直是被视为房价调控“杀手锏”的房产税，在经历了发布、辟谣，辟谣、发布之后，至今仍 悬而未决。 房产税一直被视为是政府遏止房价失控的终极手段之一， 不过最新的消息显示， 这一政策很 有可能就要胎死腹中了。 一方面， 重庆等此前呼声最高的城市在出台细则时并未推出任何形 式的房产税；另一方面国税总局的最新表态表示，“目前所谓房产税开征都只是推测”，重 庆、上海等地上报的方案都主要针对的是高档住宅，暂时不会向普通住宅征税。 5 月份以来，全国一线城市的成交量继续下滑，以北京、上海和深圳为例，北京二手房 5 月 份成交量环比降 58.8%，上海环比降 69.0%，深圳环比降 24.1%。中国指数研究院的统计数 据也显示，一线城市 5 月成交量“腰斩”，在监测的 30 个城市中，成交面积几乎全线下跌。 南京则不仅量跌，价也跌。国家统计局的数据显示：5 月南京房屋销售价格指数环比下跌 0.5%，为自去年 2 月份以来 16 个月中首次下跌。 量价的下跌使得政府不太可能推出新的、甚至是更严厉的楼市紧缩措施（比如房产税），而 是更加关注于地方和微观层面的实施。 相反， 政府此时更青睐的战术似乎是通过加大便宜公 共住房的供应，来满足农民工等低收入人群的需要。 正如外界所分析的：在政府看来，在当前世界经济复苏的基础仍不牢固的情况下，不动用财 政政策工具有充分的理由；另一方面，加大公共住房的建设和供应本身值得称赞，这也曾是 一直被视为房地产调控“两条腿走路”中的另外一条。 只是， 对于此前千呼万唤的公租房政 策为何偏偏现在才出台；以及地方政府到底又愿意拿出多少银子来投入到公租房建设中去， 不少人仍是疑问重重。 在中国，或许从来没有哪个行业的调控能像房地产业那样引起全国各界无休止的关注和争 议。然而，就在房产税的来回折腾和公租房政策的紧急出台中，人们或多或少可以感觉到， 其实阻碍中国房地产市场长远“健康发展”，最为重要的不是其他，而是利益之间的冲突。 在此背景下， 可以想象的是， 接下来的楼市调控已不再短兵相接， 而是悄然转向了。 只不过， 政策悄然转向的同时，市场会否跟着转向、什么时候才会转向还不得而知。而从目前来看， 很难说这种转向就一定是好的征兆。特邀议员 ： 韩世同 广州知名房产研究专家 李公明 第九届广东省政协委员 曾德雄 广州市人大代表 本期议题 《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》近日向社会公众征求意见，《办法》中 最大的亮点是允许非户籍人士申请由社会力量建设的公租房， 而政府投资兴建的公租房则主 要提供给户籍人士。 广州目前的公租房主要由政府投资建设（今年政府承诺建设 8000 套），社会力量建设的则 少之又少。19议员建言 广州目前的公租房政策仍然存在户籍门槛的问题， 实际上是挂着公租房的“羊头”卖着 经济租赁房的“狗肉”。 公租房应该彻底打破户籍限制， 主要面向没有户籍的“外夹心层”， “内夹心层”的住房问题应适用于较高租金标准的廉租房政策或先租后买的经适房政策。 另 外，公租房属于政策性住房而非保障性住房，不应再由住房保障办来管理，应设立专门的管 理部门。 租金标准应细分不宜笼统 新快报：《办法》规定，户籍人士申请公租房须人均年收入低于 15000 元，非户籍人士 的门槛是人均年收入 7 万元以下，这样的门槛设置是否合理？ 韩世同：政府主导的所谓的“公租房”，房源充足但门槛很高，必须人均年收入低于 15000 元，而经适房的门槛反倒是 18000 元；而社会力量的公租房，门槛很低，人均年收入 7 万元以下者都可以申请，几乎所有的无房户都可以达标，可房源却毫无保障。这不是“画 饼充饥”、“望梅止渴”吗？ 李公明： 前一条门槛太高， 卡住的是最大的迫切需要解决住房问题的群体； 后一条很低， 但是跨过去又怎样？社会力量建设的房源极度短缺。 我认为首先应降低前者的门槛， 并去掉 户籍与非户籍的区别。 新快报：对于外地人申请公租房的租金，市保障办副主任黄信敬表示，由于这部分人能 承担的租金能力较高，所以定位市场价的 80%。这个定价是否合理？ 李公明： 公租房的本意就是使无能力承受市场价格的人能解决租房的经济困难。 所谓外 地人的承担能力较高的说法是难以证明的， 以此为理由来制订出相当高的公租房定价是不合 理的。 韩世同：我认为要具体来分析看待，对于那些年收入在 5 万-7 万元的无房户，即使按 市价来承租也不太成问题， 但对于中等偏下收入者， 即年收入在
元这些外夹心 层来说，2-3 万元的租金打个 8 折还是承受不起。 也就是说，年收入在
元这部分人群，这部分租金可按市场价 60%来计租； 而年收入在
元之间的夹心层由社会力量来提供房源，其中年收入
元的可按市价 70%计租，年收入
元按市价 80%计租。 因此，应该细分租金标准，而不应笼统地采用一个档次和标准。 公租房仍然没打破户籍门槛 新快报：《办法》的最大亮点是开放户籍限制。不过，《办法》还规定，非户籍申请人 士只能申请社会力量建设的公租房， 政府投资兴建的公租房则主要提供给户籍人口。 这是否 意味着广州的公租房仍然没有真正打破户籍限制？公租房该不该彻底打破户籍门槛？ 曾德雄：从逻辑上来说，政府出资修建的公租房供应本地户籍人士、社会力量修建的公 租房供应非本地户籍人士，似乎有一定的合理性。但另一方面，那些非本地户籍人士其实也 在纳税，也就是说，政府修建公租房的资金里面也有他们的贡献，他们凭什么不能享受政府 修建的公租房呢？所以我认为仅仅以户籍为标准来进行划分太简单了， 还应该结合每个人的 纳税情况来综合考虑。 但总体而言，公租房的户口限制是一个两难问题，它不是广州一个地方就可以面对、解 决的问题。 从理想的角度说， 当然不应该有户籍限制， 大家都是中华人民共和国的合法公民， 具有迁徙自由、居住权利，完全不应该有任何户籍限制。但历史形成的城乡差别、地域差别 依然存在，短时间内很难消除户籍限制，由一个地方消除更是不可能。 李公明：只要还存在着户籍与非户籍的权利区别，就不能说是打破了户籍限制。从公民 身份平等的角度来看， 户籍只是一种居住地管理方式， 不能成为公民权利不平等的合法理由。 目前在我国的公共管理事务中， 普遍存在以户籍剥夺公民合法权利、 制造权利不平等的事实， 这正是建立宪政民主社会所必须彻底解决的问题。 从这样的角度来看， 公租房申请应该彻底 取消任何形式的户籍门槛。 韩世同： 我认为广州公租房政策实际上并没有真正打破户籍限制， 因为社会力量建设的 公租房才能提供给非本地户籍的无房户， 而这部分现在连房源还未能落实。 而政府主导的所 谓的公租房，实际上只有符合保障性住房条件的本地户籍的低收入家庭才能享受。 我认为不仅公租房有必要彻底打破户籍门槛， 就是保障房也应部分对非本地户籍但对广 州经济有贡献的困难户开放。但不应该是象征性放开实际上并没有放开。20公租房与经租房被混淆为一 新快报：既然户籍限制的问题仍然存在，那么广州的公租房概念是否名副其实？ 韩世同：国家七部委《关于发展公租房指导意见》对公租房供应对象有明确界定：公共 租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭， 并不包括享受廉租房实物配租和 经适房政策的家庭。 而广州的经济租赁房主要是解决“内夹心层”人群的住房问题， 即买不 起经适房又不符合廉租房条件的低收入住房困难家庭。 其实经租房与公租房是属于两个不同 范畴的住房， 一个是用于解决“内夹心”的住房问题， 一个是用于解决“外夹心层”的住房 问题。两者之间本无雷同之处，只是住房保障办硬是将两者等同或混淆为一。 我用“挂羊头卖狗肉”来形容这种做法，是因为这个政策就是挂着“公租房”这个羊 头，实际上却在卖“保障房”的狗肉，让那些傻等公租房的外夹心层空欢喜一场。 按这个管理办法， 政府基本上着重解决“内夹心”即保障房低收入人群的住房问题， 而 将一大批无房的“外夹心层”全部推给社会力量来解决。 广州目前由社会力量建设的公租房 少之又少。难道政府都不干的事情，社会力量会愿意干吗？ 李公明：这样的“公租房”当然不能说是真正意义上的公租房。首先，这个“公”在公 共财政这块大蛋糕中只是很小很小的一点边屑， 根本就无意于用充足的公共资源解决住房困 难这个公共问题； 其次， 以户籍为理由继续制造不平等， 有违公平， 何“公”之有？曾德雄： 广州的住房保障政策太复杂了，以前有廉租房、经适房，现在又来了个什么公租房。我觉得 其实可以简单点，政府就应该大量修建廉租房，买得起房的就去市场上买，买不起的政府修 房子租给他们住，很简单，也解决问题，也不用费事去分什么这层那层了。 出现这种情况， 我认为根本的原因还是在于政府的角色搞得像公司， 哪怕是一些保障性 的政策措施，也是羞羞答答小里小气拿不出手，即便是惠民也不忘赚钱。 若成政绩点缀根本无济于事 新快报： 韩老师提到目前由社会力量建设的公租房少之又少， 这是什么原因造成的？在 吸引社会力量建设公租房上，各位有什么建议？ 韩世同： 目前有关社会力量建公租房的政策还不清晰， 公租房的办法本应以外夹心层为 主，结果却变成以内夹心层为主。这方面应给予一定土地、税收优惠，参照经适房的优惠是 可行的。 例如有些废弃空置的旧厂房、 写字楼和旧旅店等物业， 应该鼓励改造成公共租赁房， 并在报建、改规划设计、工商城管、信贷税收等方面给予适当的优惠和扶持。 曾德雄：当前商品房市场利润很高,开发商可能不愿意投资公租房。再加上国家相关税 费优惠政策还没公布，所以现阶段全靠社会力量建设公租房可能还不太现实。 李公明： 建设公租房应该坚持以政府为主体， 而且应该保证提供充足的房源以真正满足 需求。 可以鼓励社会力量投入， 但是必须为投资者提供合理的优惠措施， 形成合理的吸引力。 目前一方面是政府投入严重不足， 另一方面是社会投入无人愿意， 这是明摆着使公租房成为 一种政绩点缀，根本无济于事。 新快报：在公租房政策方面，各位还有什么建议？ 韩世同： 住房保障办比较关注保障性住房政策的落实和执行， 而对于外夹心层的限价房 和公租房则不够关注。所以，我提议不要让住房保障办来制定外夹心层的住房政策，由其制 定显然会因为立场观点导致“偏心”， 只关注保障房的建设， 甚至会用保障房的成绩来替代 政策性住房的成绩。 应该为限价房和公租房这类不属于保障性住房而属于政策性住房成立一个政策性住房 办公室。 李公明： 成立专门管理机构当然有必要， 但更关键还是所有相关办法条例的制订必须符 合宪政、 法治和公平正义的原则， 把公权力对公共资源的分配彻底置于公共监督之下。 否则， 成立再多的机构也是没用的。一系列细化“国十条”的楼市调控政策正陆续出台。继 27 日国土资源部、住房和城乡建设部在其官方网站公布《关于进一步加强房地产用 地和建设管理调控的通知》之后，28 日财政部、国家税务总局也联合发布《关于支持公共21租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，其中包括对公租房建 设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策，力促公租房建设。 专家认为，《通知》是促进公租房建设的一项重要措施，与此前国土资源部、住房和 城乡建设部出台的文件一脉相承，对整个房地产市场的健康发展具有长远意义，接下来，可 能还会有一些细化“国十条”的政策措施出台。 “这是完善公租房制度的举措。免税即使是短期的，也有助于缓解公租房租金压力，更 好地发挥公租房的保障作用。”中国社科院财贸所研究员、财政研究室主任杨志勇对《经济 参考报》表示，在他看来，这是“实实在在的政策”。 中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时说，与此前国土资源部、 住房和城乡建设部联合发文一样，此次《通知》无疑也是细化“国十条”的一项措施，加大 保障性住房建设力度是此轮调控的一条主线， 通知的出台更大程度上是着眼于调整未来市场 的供应模式与供应结构，是“更加具体也非常有含金量的措施”。 根据《通知》，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住 房项目中配套建设公租房， 依据政府部门出具的相关材料， 可按公租房建筑面积占总建筑面 积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。不仅如此，对公租房经营管理单位 建造公租房涉及的印花税予以免征。 在其他住房项目中配套建设公租房， 依据政府部门出具 的相关材料， 可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、 管理公租房涉及的印花税。 陈国强认为， 这充分体现了支持引导企业更多投入公租房建设的政策意图， 通过税收减 免的手段可以降低成本、 使企业获得比较实在的收益， 也会吸引更多非国有企业参与到公租 房建设中。 《通知》还规定，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税，对 公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征； 对企事业单位、 社会团体以及其他组 织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；企事 业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出 在年度利润总额 12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；对经营公租房所取得的 租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独 核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。 陈国强表示， 运用税收优惠手段通过各种渠道增加公租房供应， 有助于推进公租房建设 的多元化进程， 而随着包括公租房在内的保障性住房数量的增加， 将有利于抑制房价过快上 涨和改善供需矛盾。 杨志勇期望能看到更多的鼓励有效住房供给的政策出台“不仅仅是政策性住房供给， 还 要有商品房有效供给， 从根本上改善住房供给短缺状况， 才是抑制住房投机的最有力举措。 ” 陈国强预测， 未来一段时间内可能还会有细化“国十条”的政策措施出台， 而这些政策 将更加具体和侧重可操作性。 近期保障房政策一览表 内容时间 2010 年 06 月 12 日 05 月 22 日 05 月 22 日住建部等七部门发文 加快发展公租房 广州出台国十条楼市新政细则明确保障性住房供应量 重庆楼市新政出台着眼于加强住房保障22住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的 01 月 21 日 通知 01 月 10 日 “国十一条”：推进保障房建设 2009 年 “国四条”提到推进保障房建设 12 月 14 日04 月 13 日《 本 市 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 实 施 意 见 (征 求 意 见 稿 )》 内 容 解 读 1、 本 市 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 作 用 和 意 义 是 什 么 ？ 大 力 发 展 公 共 租 赁 住 房 ，是 本 市 建 立 健 全 住 房 保 障 体 系 的 一 项 重 要 举 措 。针 对 不 同 类 型 的 住 房 困 难 居 民 ，本 市 已 经 建 立 了 廉 租 住 房（ 面 向 本 市 户 籍 的 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 ）、经 济 适 用 住 房（ 面 向 本 市 户 籍 的 中 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 ）和 动 迁安置住房（主要面向旧区改造中的中低收入动迁 家 庭 ）等 住 房 保 障 政 策 。公 共 租 赁 住 房 作 为 新 增 加 的 一 项 住 房 保 障 政 策 ，将 住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口， 要面 主 向 存 在 阶 段 性 居 住 困 难 的 本 市 青 年 职 工 、引 进 人 才 和 来 沪 务 工 人 员 。这 一 政 策 建 立 后 ，本 市 将 基 本 形 成 分 层 次 、多 渠 道 、成 系 统 住 房 保 障 体 系 ；同 时 ，对 于 提 高 实有常住人口管理水平和促进房屋租赁市场健康发展，也将起到积极的作用。 2、 本 市 公 共 租 赁 住 房 政 策 的 基 本 特 点 是 什 么 ？ 本市公共租赁住房政策的基本特点是： （ 1） 保 障 层 次 更 清 晰 。 广 泛 意 义 上 的 公 共 租 赁 住 房 还 应 包 含 廉 租 住 房 、 租 赁 型 经 济 适 用 住 房 等 保 障 性 租 赁 住 房 ，鉴 于 这 些 租 赁 住 房 已 有 专 门 的 规 定 ，《 实 施意见》 出的公共租赁住房， 增加新的内涵外， 涵盖了现行的单位租赁房、 提 在 也 人才公寓、来沪务工人员宿舍等政策性租赁住房。 （ 2） 保 障 对 象 更 广 泛 。 公 共 租 赁 住 房 既 向 符 合 条 件 的 具 有 本 市 城 镇 户 口 的 居 住 困 难 居 民 供 应 ，还 向 符 合 条 件 的 持 有 本 市 居 住 证 的 居 住 困 难 居 民 供 应 ，住 房 保障对象从户籍人口扩大到常住人口，住房保障的覆盖范围更广泛。 （ 3） 运 行 方 式 更 完 善 。 廉 租 住 房 、 经 济 适 用 住 房 、 动 迁 安 置 住 房 是 主 要 依 靠 政 府 筹 集 房 源 、实 施 管 理 的 ，公 共 租 赁 住 房 是 政 府 提 供 部 分 资 金 、资 源 和 优 惠 政策， 专业机构按市场机制要求实施投资经营管理， 时也鼓励有条件单位 含 由 同 （ 各类产业园区）建设并经营管理。 （ 4） 房 源 供 应 更 适 配 。 按 照 满 足 基 本 居 住 和 阶 段 性 居 住 要 求 ， 公 共 租 赁 住 房 主 要 筹 集 小 户 型 住 宅 和 集 体 宿 舍 ，简 配 居 住 设 施 ，在 房 源 居 住 成 本 和 居 住 条 件 方面提高了适配性。 3、 本 市 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 管 理 和 经 营 方 式 ？ 本市发展公共租赁住房，采用“市区联手、以区（县）为主”的管理方式。 市 政 府 主 要 负 责 全 市 公 共 租 赁 住 房 的 政 策 制 定 、制 度 安 排 和 统 筹 规 划 ，确 定 总 体23发 展 目 标 和 阶 段 性 任 务 。区（ 县 ）政 府 是 公 共 租 赁 住 房 工 作 的 责 任 主 体 ，因 地 制 宜发展公共租赁住房。 市 、区（ 县 ）政 府 组 织 和 扶 持 一 批 从 事 公 共 租 赁 住 房 投 资 经 营 管 理 的 专 业 机 构，具体负责公共租赁住房建设投资、房 源 筹 措 、定 向 供 应 和 经 租 管 理 。运 营 机 构 具 有 法 人 资 格 ，着 重 体 现 公 共 服 务 的 功 能 ，为 实 现 公 共 租 赁 住 房 可 持 续 经 营 ，以 保 本 微 利 为 原 则 ，采 取 市 场 机 制 进 行运作。 4、 租 住 公 共 租 赁 住 房 的 主 要 优 点 是 什 么 ？ 改 革 开 放 以 来 ，我 市 住 房 租 赁 市 场 快 速 健 康 发 展 ，成 为 房 地 产 市 场 的 重 要 组 成 部 分 ，有 效 解 决 了 广 大 市 民 的 居 住 问 题 ，但 租 赁 市 场 以 自 然 人 出 租 为 主 ，从 事 住房租赁的经营性机构很少，仍存在结构性供求矛盾，居住的安定性较差。 租住公共租赁住房的主要优点有： （ 1） 住 房 的 适 配 性 更 高 ， 公 共 租 赁 住 房 可 提 供 大 量 适 应 青 年 职 工 需 要 的 小 户型住房和集体宿舍； （ 2） 居 住 的 稳 定 性 、 安 全 性 、 可 靠 性 更 高 ， 公 共 租 赁 住 房 由 政 府 支 持 的 专 业机构经营管理，提高了租赁的专业化、规模化水平，能够提供相对租期稳定、 安全可靠、清洁卫生的租赁住房； （ 3） 社 会 管 理 服 务 方 面 配 套 健 全 ， 公 共 租 赁 住 房 承 租 人 可 在 户 籍 落 地 、 入 学等方面享受相应配套政策。 与 此 同 时 ，本 市 正 在 研 究 修 订《 上 海 市 居 住 房 屋 租 赁 管 理 实 施 办 法 》，着 力 解 决 房 屋 租 赁 市 场 管 理 中 存 在 的 疑 难 问 题 ，并 鼓 励 单 位 经 营 租 赁 住 房 ，保 障 承 租 人权利，促进房屋租赁市场规范健康发展。 5、 公 共 租 赁 住 房 主 要 来 源 有 哪 些 ？ 采取多种方式筹措公共租赁住房房源， 在近期集中建设和筹集一批合适的 并 中小户型租赁住房，目前主要渠道有： （ 1） 结 合 旧 城 区 改 造 ， 大 型 市 政 建 设 ， 大