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时间:2018-08-02 03:46
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二手房买卖纠纷100案例
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kongjian9999知道合伙人
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1、核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果是单位,到工商局看它的档案资料;如果卖方有代理人,看他有没有经过公证的授权委托书。 2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。 3、如通过房屋中介购房,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的&两证&,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。 4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。 5、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。 6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。 7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被人民法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。 8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。 9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时,或者以所购房屋进行抵押贷款时,要对所购房屋进行评估;签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等;如果选择了按揭贷款的付款方式,则须按照规定办理贷款手续。
bossed知道合伙人
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首先,看房过程中,应该要求房主携带房产证;其次,如果确认购买此套房屋,在签订合同前,需要购房者出具结婚证或未婚证明,同时需要到房产档案馆调取房屋底档确认房屋产权的真实性;再次,在房产交易大厅办理过户手续时,交易窗口会有回执单,购房者一定要注意收好回执单;最后,房款的支付时间要注意,以免交付房款后不能取得房屋所有权。
yaoyaoohyeah知道合伙人
yaoyaoohyeah
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交易完要去公安局登记
yangyao0926知道合伙人
yangyao0926
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要注意的东西很多。详细请阅读: 希望对你有帮助。
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二手房交易注意事项有哪些?在购买二手房的时候,相信很多人都会有这个疑问,的确,二手房在转手一次后,它的质量能不能得到保障,又应该如何查验?下面就是石家庄传媒网为大家整理的二手房交易过程中有什么需要注意的的经验,希望能够帮到大家。觉得有用的朋友可以分享给更多人哦!本文转载:石家庄传媒网:http://www.sjzcmW.com/二手房交易注意事项1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。只样做到这一点,你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则,纠纷在所难免。2、核实房屋状况:你一定要谨慎对待看房行为至少应核实以下几个方面:①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险,比如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋,则在解除冻结之前不得买卖活动等等,你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。( 1 )看房、签约:看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份,往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同,可以说这两份买卖合同都是有效的,买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则,否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致,是你和卖方双方都务必注意的问题。( 2 )按合同约定付房款:支付房款是买方的主要义务,一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在 (或可立即解除) 抵押等权利限制等条件,按交易进度支付房款 (签合同付定金 / 过户后付大部分房款 / 交房后付余款) 。后者则签合同付定金 / 签按揭合同付首期款 / 余下的房款由银行打到卖方帐户上) 。( 3 )交房:交房有利于防止卖方一房两卖的机会,买方也可以尽快使用房屋,但需要明确以下事项: ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行,如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况,如卖方负责清空房间,不得留有大件废弃家具等。 ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。 ③房屋出租的,应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。( 4 )过户:过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确: ①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限,一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。 ②过户所涉税收和费用的承担。 ③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人,避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。 ④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入,因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。4 、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失” ,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款; 有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。因此,双方在签约时就应当明确违约责任,具体应注意以下几点:①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期,尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。②每项主要义务均应有违约责任一一对应。③违约责任承担方式应首选违约金,数额应考虑违约造成的损失,但以不超过总房款的20%为宜,因为违约金被认为过高时法院会依法调低,反而又处于不确定状态。④应约定如解除合同,买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外,守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。总之,在二手房交易中坚持以上原则,严格确认产权情况、交易程序和违约责任,将大大降低买卖双方的交易风险,特别是买方的风险。在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题:(1)结清水表账单。交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。(2)告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。(5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路,买家要问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是isdn电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。(7)结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。(8)附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。(9)迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。小结:这里关于二手房交易注意事项是不是非常详细呢?在您下手购买二手房的时候,只需牢记上述几点,一定能买到称心如意的好房二手房买卖火爆,这些最常见问题千万注意
摘要:近日,各地房产市场火爆,随着一手房的一路飘红,二手房市场,也销售火热。宁波市房产交易中心的最新数据显示,今年1-8月宁波市六区二手房成交量已达36168套,超过去年…
& 近日,各地房产市场火爆,随着一手房的一路飘红,二手房市场,也销售火热。宁波市房产交易中心的最新数据显示,今年1-8月宁波市六区二手房成交量已达36168套,超过去年全年的35928套,比起套的历史峰值,只有5000套不到的差距。
但是火爆背后,各种房产问题和纠纷也不断浮出水面,宁波民生e点通问效平台相关投诉和咨询也多了起来。不过别担心,小e特意为您汇总了这份购买二手房最最最需要注意的几个问题,赶紧看看吧。
一、房东拒签户口也不一定能解除购房合同
1、尾号为&5722&的热线网友:飞虹新村22幢的房子,当时也是问房东买来的二手房,现在我要卖掉了才知道原房东的户口一直没有迁出,找居委会帮忙协调,居委会说这个管不了,我应该找哪个部门可以协调这个问题?因为原房东户口不迁出我拿不到卖房子的钱,还要付违约金。
鄞州区公安分局:户口迁移需本人或户主提出申请,公安机关无法强行迁移。
2、尾号为&3483&的网友:甲乙双方通过中介丙方订有居间协议,有条款约定款清前卖方必须腾空物品和在籍户口。如果买方筹齐全部款后,留有一定的期限后,卖方仍不能迁出户口,请问能否认定卖方违约,买方能否提出解除合同吗?
市司法局:值班律师回复如下,请参考:对方拒绝迁出户口的话,属于违约行为。但是据此来解除合同,可能不好说的。因为户口不迁出,不影响合同的最根本履行,即不影响房屋的使用和过户。而且起诉法院,法院也无法强制其迁移户籍。建议双方协商解决,或者在签合同时要求对方支付户籍迁移押金。
二、二手房过户先要取得契税证
网友&nba1698&:鄞州区二手房过户怎办办理?多久可以拿到房产证?
鄞州区国土局:二手房过户先要经过房产部门的交易备案和到税务部门纳税取得契税证。然后携带相关资料到不动产登记窗口办理不动产权属登记,不动产登记如无需配单元号可在10个工作日完成登记并领取不动产产证书,如需配单元号的另外需配号工作日3天。
三、看清有无学区内孩子就读
手机尾号为&3276&的网友:看上了一套二手学区房,是不是有一个学区房六年内只能有一个学籍名额的规定?在购房前该去哪个部门查询?
宁波市教育局:根据小学招生相关细则,学校根据适龄儿童户籍和家庭住宅房等情况,按照&住、户一致&优先原则,按批次录取。适龄儿童户籍与父母户籍、家庭住宅房(且户口簿户主和产权所有人仅为父母亲)三者一致,均在本小学服务区并且实际居住,而且同一套房子内没有其他家庭的孩子在该校就读,此为服务区第一顺序录取的适龄儿童。
当录取到某一批次适龄儿童时,如果已超过招生计划,该批次未录取和该批次后的适龄儿童由区教育局统筹安排学校入学。具体入学政策请以您家孩子入学当年,您所在属地县市区出台的政策为准。
关于学区房内有无学区内孩子就读,目前未有直接查询渠道,建议咨询房产中介或原房主,或也可向该学区对口学校了解。您可在签订购房协议时,约定户口迁好,再全部付清尾款。
四、需凭房产证提取公积金
网友&louisehe88&:购买二手房提取公积金,是要在二手房购买手续全部办理完成后,凭新的房产证办理,是这样吗?
宁波市住建委:根据住房公积金政策规定,职工购买二手房(即存量住房),在提取住房公积金时,需提供以下资料:《宁波市住房公积金提取申请书》,个人身份证原件及复印件,房产证原件,契税证原件及复印件。
五、不动产登记资料仅限本人查询
网友&89258&:本人在鄞州区看中了一套二手房,为确保顺利过户,计划在首付前查询对方房产的抵押及保全信息,请问房产抵押及保全信息在哪里查询,需要带上什么证件?
鄞州区国土局:查询不动产登记资料应由权利人本人提出申请或利害关系人提出申请,本帖中提到的这种情况我局不提供查询。
六、口头承诺不可信
尾号&4744&的网友:在房产中介看中了一套演武花园的房子,因为中介和房东承诺说该房子出租有一万一个月,并且可以上户口,所以签订了合同,并向房东交了2万的定金,后来从社区居委会了解到这套房子属于违规群租,年前居委会已经通知其整改,并且这个房子属于商业性质的,不可以落户,这些中介和房东都没有说,合同里面也没有提到,现在我不想要这套房子了,但是房东不退定金,中介还要我支付中介费以及违约金。
市司法局:值班律师回复如下,供参考:首先要看一下你和房东之间签订的合同里面是怎么约定的,特别是关于房子可以落户的约定。如果有这方面的约定,那么就严格按照合同来,先找他们协商,协商不成的去法院起诉;但是,如果你们合同里面没有这方面的约定,而只是他们当时的口头承诺,那么这个就比较麻烦了,也就是没有证据,除非您能提供其他有效证据,像录音证据之类的。
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&编辑:汪炼琼 旖鵞渍83}烚%帬1hF焕怗`获涘M摯I4瀾4B儏$k1`器wLoI#雠l@鞁恋$党4瓝毟v掔{辖3;Q咥禺q逸喂鐬{痘郡韠銎#埛隤黣赯偂X!廏狹χ种猇KU8赿鈂.棭
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