当前位置：
&gt &gt &gt开发商逾期办证，业主维权涉及的几个问题？
活动截止：日
开发商逾期办证，业主维权涉及的几个问题？
阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。
购买新房后，为自家的房子办理房产证是每个业主都关心的大事，但往往由于各种原因，开发商没能在合同约定的期限为业主办理房产证。此种情况下明显属于开发商一方违约，作为业主来说向开发商主张违约责任是法律赋予的权力。很多业主由于不是专业人士不知道怎么维护自己的权力，逾期办证发生后很多业主处于观望状态，以至于错过诉讼时效丧失胜诉权，为解决业主们的疑虑，以下做简要介绍。
& & 一般业主与开发商签订的购房合同中对于逾期办证会有明确的责任划分条款，因此违约认定的难度不大。大多数开发商都是使用市城乡建设委员会与市工商管理局监制的合同，其中有一条是关于产权登记的约定，在遭遇逾期不办理房地产权属证书时，购房者即可要求退房也可以不要求退房，但都可以对其约定违约责任，在约定这一条款时购房者可以与开发商约定已付房款百分之多少的损失，如果开发商没有按照合同约定办理产权登记，购房者可以依据约定要求赔偿损失。
& & 1、合同约定的违约金过低，是否可以要求增加违约金的数额？
& & 根据我国合同法相关规定，约定了违约金一般只能按照约定的违约金的数额，向开发商主张违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
& & 当出现办证需要增加违约金时，一般需要购房者提供相关证据证明自己的损失，但是根据我们办理的类似案件，购房者一般无法证明自己还有其他损失，这种损失只能在购房者需要出售没有房本的房屋时才能得以体现，此房的销售价格与同等地段有房本的同类房屋销售价格的差价，是自己的损失。可是这种损失证明起来还需要作评估，操作起来很麻烦。
& & 2、如果购房者与开发商没有约定违约金，如何确定开发商的违约责任？
& & 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
& & (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
& & (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
& & (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
& & 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
& & 中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，大约是9%左右。所以有时候在合同约定违约金过少还不如不约定。
& & 3、是否可以要求法院强制开发商为业主办理房产证？
& & 这个问题分两种情况，如果开发商已经具备办证条件，法院是可以判决要求开发商一定期限内为业主办理房产证的，如果开发商不配合，业主可以申请强制执行强制过户。但往往开发商逾期办证的原因就是不具备办证条件，在这种情况下，因为开发商未具备办证条件，如果法院强制过户，会使开发商绕过具备办证所需要的条件这个问题，也不符合国家对房屋办理产权证的相关规定，比如小区未经过综合验收，就被强制过户，最终可能使业主权益受损，此种情况下，法院一般对要求过户的诉讼请求予以驳回。
& & 4、法院判决开发商承担违约责任，是否意味着肯定能拿到违约金？
& & 法院判决开发商承担违约责任后，如果开发商拒不履行判决，业主可以向法院申请强制执行，在强制执行阶段法院会查询、查封、冻结开发商名下账户资金、名下房产等信息，开发商名下可能有资产也可能没有任何资产，因此法院判决开发商承担违约责任并不意味着业主肯定能拿到违约金，当前全国法院执行难的背景下，老赖横行，胜诉拿不到钱的情况也很多。
& & 5、如果开发商逾期办证，可不可以要求违约金抵物业费？
& & 在开发商逾期办证不支付违约金时，很多业主想到这个问题，其实是把问题想简单了。有很多小区交房后，小区的物业一般是开发商指定的前期物业，而且多数是开发商的关联企业。在法律层面上，物业公司与开发商公司是两个独立的企业法人，两者财产相互独立，因此抵物业费这个问题只可以与开发商调解，由开发商协调物业公司，看物业公司是否同意。法院是无法 强制开发商将违约金折抵物业费的，更不会执行物业公司的财产。
& & 结束语：关于逾期办证的问题其实并不复杂，只是可能涉及的情况较多，因为多数业主不是专业人士所以无法全面、准确的处理这些问题，但笔者认为无论怎样情况，业主们不应沉默、观望，应当积极通过各种途径维护自己的合法权益！
关注海南房产专线网官方微信，随时了解海南楼市动态、楼盘活动、各大区域气候、政策分析……海南房产专线，为您在海南添一个家。
欢迎来电咨询：0。
扫一扫或者搜索微信号：tydc123456
1. 凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，其目的在于促进信息交流，并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性负责。
2. 本站转载时会注明出处，版权归原载媒体和作者所有。如所载内容涉及版权问题，请及时与本站联系，我们将在第一时间处理。
*本页涉及面积，无特殊说明均指建筑面积
订阅天一.楼盘信息，您将收到楼盘动态、价格、房源变动通知。
开盘起价：暂无
开盘时间：
户型：1居 / 2居 / 3居
开盘起价：暂无
开盘时间：
户型：1居 / 2居 / 3居
旅游地产板楼高层
扫一扫，实时在线解答
*报名即可享受接机住宿安排！
申请友链QQ：
·凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，其目的在于促进信息交流，并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性负责。
·本站转载时会标明出处，版权归原载媒体和作者所有。如所载内容涉及版权问题，请及时和本站联系。
客服电话（周一至周六：9:00-19:00）
服务热线：0 / 6
(C) 天一房产隶属于海南天一房地产营销策划有限公司 All Rights Reserved.
ICP备案号：琼ICP备号-3
请留下您的宝贵意见或建议，我们将不断改善，为您提供更
贴心的服务。感谢您对天一房产网的支持！
请填写您的购房需求
如果您还没有注册，请先注册
您还没有注册
您还没有注册，请先注册
请留下您的联系方式，有回复时我们将通过短信或电话形式
回复您的疑问
您正在预约
请填写相关信息
您已领取过了，请在会员中心查看
请重新领取
您正在领取 南国威尼斯城50万抵40万
请填写相关信息
请填写您的信息，如有该该问题更新信息，平台
会发送相关短信到您的手机上。律师加盟热线：400-678-6088
手机找法网
您的当前位置：&&&&&正文
合同上写的是120万的违约金按百分之三十算应该是多少
合同上写的是120万的违约金按百分之三十算应该是多少
提问者：wl6886***时间： 21:55:11地点：2个回答
36万，还有问题，电话咨询
答：甲方姓名(出租方)：_________________　身份证号码：______...
已帮助： 人
答：你好，房屋买卖合同书可以参考下面的范本。
出卖人(甲方)：
买受人(乙方)：
已帮助： 人
答：你好，如果要写合同变更单，那么可以参考下面的范本。
经双方友好协商，现对双方于X...
已帮助： 人
答：你好，如果要签订一个房屋买卖合同，首先就要保证这个合同的内容合法有效，不违反法律...
已帮助： 人
答：你好，合同的签订。首先第一个，也是最重要的一个就是合同的内容要符合相关法律的规定...
已帮助： 人
其他类似咨询
答： 购销合同的印花税率是万分之三。一般税务局会核定一个比例，比如按照销售金额的40-
答： 你好，协商解除合同一般每干满一年付给一个月的补偿，非法辞退会加倍赔偿，赔偿问题协
答： 你好，建议马上委托律师起诉。民间借贷纠纷的诉讼时效是两年，如果逾期两年，则容易造
答： 一般是2年的诉讼时效。一直未履行的合同自合同规定的该履行的时间开始视为违约，根据
答： 你好，可以通过诉讼要求。有欠条的，协商解决不成的可以起诉至法院要求判决对方支付，
法律百科专题
热门知识推荐
最新咨询回复
回答：这是有责任的
回答：这是可以的
回答：这是可以的
回答：你好，遭遇诈骗及时收集证据，到当地公安机关报警处理。
回答：依据病例等计算赔偿
回答：你好，如果单位愿意支付经济补偿，是可以的。
回答：你好，地不在那儿是分不到钱的。
回答：分在一起对你来说是有优势的
回答：你好，如果已经报警了的话，可以到法院去起诉。
回答：只能依据证据处理
回答：一般年利息不可以超过百分之二十四
回答：一般没有影响
回答：可以要求补偿
回答：这是必须的
回答：这是可以的
回答：正常是不能办的，但具体也能确定。
回答：报警处理，双方都应当承担对方的赔偿责任。
回答：是的，前提是得有单位给你交，不能个人参保。
回答：一般是不可以的
回答：一般不可以的
回答：目前不需要
回答：不需要换的
回答：依据鉴定确定责任
回答：依据鉴定确定责任
梁静飞律师
刘焕廷律师
陈奇斌律师
江晓辉律师
顾红霞律师
陈惠斯律师
程智华律师
郜云团队律师
为您推荐地区及合同纠纷专业律师、优质合同纠纷法律咨询、优质合同纠纷法律知识等内容，如果有法律纠纷寻求帮助，可以在线！
地区律师：
热门城市律师：
吉林省律师：
合同纠纷专业律师：
合同纠纷法律咨询：
合同纠纷法律知识：提前还房贷要交违约金 那是银行缺钱了吗？_网易财经
提前还房贷要交违约金 那是银行缺钱了吗？
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
（原标题：提前还房贷要交违约金，这个政策没毛病！那是银行缺钱了吗？）
8月的第一天，苏州四大行关于“不满5年，提前还款就收取”的消息引爆了朋友圈。有网友说，这条款没毛病，因为和银行之间存在约定，提前还就需要支付违约金；也有网友说，这是银行缺钱了。那么，到底是怎么回事？打击炒房者 起到限售作用这个政策有毛病吗？“对提前还款收费很合理，合同里也会事先约定”，某银行人士对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示。刚办理完房贷的深圳居民吴先生告诉中国证券报（ID：xhszzb）记者：“提前还款就是要收取违约金的，这个政策在全国其他城市的商业银行也是执行的。”易居研究院智库中心研究总监说。具体到苏州四大行的政策，严跃进表示，此次苏州违约金强调了5年内提前还款的现象，这样做考虑了两点：一是银行房贷工作需要保持稳定，持续提前还款，会干扰银行本身的房贷业务；二是银行要执行房地产相关调控政策。从此类政策内容看，提前还款部分也和楼盘套现等做法有关，给予此类违约金，是希望形成类似限售的效应，即持有住房的时间会更长。在具体情况中，此类操作对于部分急于换房的群体来说，会增加成本，从而对二套购房行为有一定的对冲或利空作用。一位业内人士接受中国证券报（ID：xhszzb）记者采访时也表示，当下贷款未满5年、提前还款的现象十分常见，房东通常需要把手上的房屋贷款结清了，才能够做产权过户。苏州四大行此举意图仍是在打击炒房者，起到限售作用，以此来维护房地产市场的平稳。“今年提前还房贷的人越来越多，有一部分是因为预期房价要跌，所以提前还完房贷或者解除质押后，赶紧出手。”一位银行人士告诉中国证券报（ID：xhszzb）记者。银行流动性相对充裕银行缺钱吗？业内人士表示，当前银行流动性处于相对充裕状态。银行的上述政策说明目前银行资金充裕，无处放款。房贷回收后没有好的贷款去向，预计收益会减少，所以才拉长了提前还款需满足的年限。固定收益首席研究员明明说，受益于降准和MLF中长期资金投放，7月银行体系流动性明显宽松并得到延续。7月初的定向降准成就了银行体系流动性总体的充裕，降准后连续多日的公开市场流动性净回笼，逐步使流动性总量回归合理水平。随后，央行采取大额流动性净投放对冲季节性和临时性因素，维持银行体系流动性的合理充裕。展望8月流动性，明明认为，7月31日召开的中央政治局会议，明确提出货币政策稳健取向和流动性管理目标——维持银行体系流动性总量合理充裕，政策基调并不会边际收紧，成为8月流动性稍宽松的基础。提前还款需要满足的期限越来越长本文开头的消息也得到了银行的确认：若在五年内提前还款，提前还款违约金=提前还款金额*贷款执行月利率*6个月。不过，在差不多5年前，只要正常还款6个月，就可以提前还款。中国证券报记者经过调查发现，上海的房贷市场上，提前还款需要满足的期限越来越长。目前，某大型国有银行对提前还款的规定是，贷款发放36个月内申请提前还款的，需要贷款人一次性支付提前还款违约金。提前还款违约金=提前还款金额*贷款执行月利率*6个月。如果按照目前通行的首套上浮10%计算，贷款执行年利息为5.39%。另一家大型国有银行的相关人士接受中国证券报记者采访时透露，不同的楼盘、贷款人，需要满足的提前还款期限也不同。“目前最短的是1年。8月份的政策和年初相比没有变化。”目前，上海市场上比较常见的做法是，需要正常还贷3年以后才能提前还款。部分购房者：不会提前还贷银行不希望购房者提前还款，实际上，在贷款买房的人中，也有相当一部分不愿意提前还款。尤其是一些有经济头脑的人士。中国证券报记者了解到，有某银行行长，不仅自己不提前还款，也告诉周围的亲朋好友不要提前还。他的理由很简单：首先，老百姓也就是在买房子的时候，才能从银行一次性借出大笔资金，所以要用足这个机会；其次，现在的利率并不高，尤其是房贷利率，即使上浮10%也远低于市面上的消费贷款利率；最后，大额房贷其实能够部分对冲通货膨胀的风险。房产中介：对市场影响有限有房产中介告诉中国证券报记者，提前还贷政策的微调对房产市场的影响有限。相比较而言，该政策对二手房交易的影响要大于新房。上海中原地产市场分析师卢文曦对中国证券报记者说：“我觉得影响不是特别大，这个政策主要还是震慑那些短炒投机客，他们往往用足杠杆，两三年内一定会套现。现在面临违约金的问题，势必增加炒作成本，将影响他们的利润空间。但正常买家不会那么早就还贷的，毕竟房贷还算是低的用钱成本。”7月份，上海楼市成交量回暖明显。据上海中原地产数据，7月23日至29日一周内新建商品住宅成交面积20.7万平方米，环比增加5.4%，创年内周度成交新高。银行：看好个贷资产
业内专家认为，对于银行来说，个人住房按揭贷款有房地产作为抵押物，是非常安全、但收益率相对不高的一类优质资产，银行在按揭贷款上议价能力较强，也有能力持续提高利率。近日，多个地区银行宣布上调个人房贷利率，而广州地区外资行、城商行的房贷利率出现了下调的情况，对此严跃进表示，这很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧，而是会根据实际情况进行调整。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关。一些银行有一定的信贷规模，个人住房贷款业务相对稳健，可能会将这一业务作为下一步的发展重点，所以通过下调利率来抢占更多的市场。
本文来源：中国证券报·中证网
责任编辑：王晓武_NF
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈帐号:密码:下次自动登录{url:/nForum/slist.json?uid=guest&root=list-section}{url:/nForum/nlist.json?uid=guest&root=list-section}
贴数:17&分页:卖男孩的小火柴发信人: onerat (卖男孩的小火柴), 信区: OurEstate
标&&题: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 17:14:20 2016), 站内 && 摘要：
阴阳合同有效，主张按实际成交价打网签法官不支持。 && 【案情简介】 && 原告（反诉被告）：王某，女，汉族，198*年*月*日出生，住北京市**区**楼**室。 被告（反诉原告）：刘某，男，汉族，197*年*月*日出生，住河北省**楼**单元**门。 第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。 && 原告诉称：日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告，原告向其支付房款150万元。原告应于日将首付款55万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到链家地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋产权属转移登记手续。原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续，但被告一直推脱不与配合。故此起诉请求：1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其 《补充协议》；2、判令被告返还原告已付购房款20万元；3、判定被告向原告支付违约金30万；4、判定被告赔偿原告中介费损失32350元；5、判令被告赔偿原告房屋增值部分33万元。 && 被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照150万元办理网签，却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照100万元办理网签，被告查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。原告和中介公司恶意串通把150万元的买卖合同做成了100万的房屋买卖和50万的装修装饰和家电款，按照100万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效，原告应当承担定金罚则。 && 第三人述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可被告的反诉请求，合同是有效的。 && 【审理结果】 && 法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，，卖方应配合买方办理贷款面签手续，被告在两次面签时均拒绝配合，其理由一是网签价格与合同不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题，被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价100万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价50万，对此应自行承担相应后果。且在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后，被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消被告顾虑，原告同意先办理缴税手续，但被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。 && 被告拒绝配合原告办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任，原告有权解除合同，鉴于原告已于日将房屋交还被告，法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于日解除。原告要求被告返还购房定金20万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。被告要求保留定金的反诉请求法院不予支持。原告要求被告支付违约金30万的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失，要求被告赔偿房屋增值损失33万元和中介费损失32350元的诉讼请求法院不予支持。被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于被告要求原告支付房租的诉讼请求，原告和中介公司至迟在日之前已经通知被告可以注销原网签重新办理。被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金有被告自行承担。
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 115.171.71.*]
紫玫瑰发信人: HuoFish (每天爱你多一些), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 17:26:22 2016), 站内 && 最近接触法院比较多，法官们表示自己也都在买卖房子。
所以聊起来都是很通情达理的，在法律范围内，还都是会考虑情理和习惯，对于各类找漏洞违约都很排斥，很赞的。当然也不排除有些人运气不好碰到极品。。。 && 【 在 onerat 的大作中提到: 】
: 阴阳合同有效，主张按实际成交价打网签法官不支持。
: ...................
&& -- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 123.120.199.*]
卖男孩的小火柴发信人: onerat (卖男孩的小火柴), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 17:26:59 2016), 站内 && 其实法官也明白咋回事
咬文嚼字没鸟用
【 在 HuoFish 的大作中提到: 】
: 最近接触法院比较多，法官们表示自己也都在买卖房子。
: 所以聊起来都是很通情达理的，在法律范围内，还都是会考虑情理和习惯，对于各类找漏洞违约都很排斥，很赞的。当然也不排除有些人运气不好碰到极品。。。
:&& && -- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 115.171.71.*]
深海幽灵发信人: mayahana (深海幽灵), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 18:07:10 2016), 站内 && 北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
【京高法发［号】 &&近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：&&&&一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力 &&出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。 &&二、预约合同的效力和履行 &&当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。 &&预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。 &&三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力 &&当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。 &&&&四、房屋买卖中阴阳合同的效力 &&当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。 &&当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。 &&&&五、购房指标转让合同的效力 &&当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。 &&六、无权处分合同的效力和履行 &&夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。 &&前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。 &&前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。 &&“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。 &&七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担 &&夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。 &&经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。 &&八、冒名签订房屋买卖合同的效力 &&出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。 &&买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。 &&九、连环买卖中的合同效力 &&房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。 &&十、借名买房的认定和处理 &&借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。 &&《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。 &&房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。 &&十一、请求合同继续履行的处理 &&当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。 &&十二、商品房不符合交付条件的处理 &&买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。 &&买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。 &&商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。 &&十三、买受人拒绝接收商品房的处理 &&出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。 &&十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定 &&商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。 &&商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。 &&因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。 &&十五、对待给付义务的同时履行 &&买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。 &&十六、一房数卖中买受人的权利顺位 &&一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。 &&买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。 &&十七、第三人过户登记请求权的行使 &&房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记；买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。 &&十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行 &&出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。 &&十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用 &&出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。 &&二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理 &&出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。 &&商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。 &&二十一、逾期办证违约金过高的判断标准 &&出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。 &&二十二、违约金分别主张与分段主张的调整 &&房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理： &&（一）出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。 &&（二）买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。 &&（三）买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。 &&二十三、违约金诉讼时效的认定 &&房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。 &&二十四、民间借贷与代理售房的处理 &&民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。 &&借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。 &&法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。 &&二十五、民间借贷与以房抵债的处理 &&当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。 &&当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。 &&二十六、以房抵债与调解 &&当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。 &&二十七、适用范围 &&本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖。
二○一四年十二月十六日
上一篇： 北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答
下一篇： 怀孕期女职工如何与派遣单位解除劳动关系 && 电脑版转码声明用户反馈站长认领
提示：原网站已由百度转码，以便在移动设备上查看 &&&& 【 在 onerat () 的大作中提到: 】
: 阴阳合同有效，主张按实际成交价打网签法官不支持。
: 【案情简介】
发自xsmth (iOS版)
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 123.120.91.*]
good360发信人: good360 (good360), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 18:08:34 2016), 站内 && 到底信谁？
【 在 mayahana 的大作中提到: 】
: 北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
: 【京高法发［号】
:&&近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：&&
: ....................
&& - 来自最水木 -
-- && ※ 来源:·最水木 客户端·[FROM: 223.104.3.*]
深海幽灵发信人: mayahana (深海幽灵), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 18:10:36 2016), 站内 && 建议你去咨询律师吧，这里都是屁股决定脑袋的&& &&&& 【 在 good360 () 的大作中提到: 】
: 到底信谁？
: 【 在 mayahana 的大作中提到: 】
: - 来自最水木 -
发自xsmth (iOS版)
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 123.120.91.*]
good360发信人: good360 (good360), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 18:15:59 2016), 站内 && 我就打算亲自试试，看法官怎么判
【 在 mayahana 的大作中提到: 】
: 建议你去咨询律师吧，这里都是屁股决定脑袋的&&
: 【 在 good360 () 的大作中提到: 】
: ....................
&& - 来自最水木 -
-- && ※ 来源:·最水木 客户端·[FROM: 223.104.3.*]
深海幽灵发信人: mayahana (深海幽灵), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 18:20:35 2016), 站内 && 我贴的是北京高院对二手房阴阳合同的统一司法解释，时间为2014年10月 && 诉讼费为合同总值的0.5%，你可以试试，记得回来报告本版 && 建议你坚持合法履行合同，按真实成交价网签合同就行 &&&& 【 在 good360 () 的大作中提到: 】
: 我就打算亲自试试，看法官怎么判
: 【 在 mayahana 的大作中提到: 】
: - 来自最水木 -
发自xsmth (iOS版)
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 123.120.91.*]
一切归于平静发信人: aphei (一切归于平静), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 18:27:54 2016), 站内 &&&&四、房屋买卖中阴阳合同的效力 &&当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒
真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以?避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。 && 这条怎么理解？不影响其他部分效力 && 【 在 mayahana (深海幽灵) 的大作中提到: 】
: 北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
: 【京高法发［号】
:&&近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：&&
: ...................
&& -- && ※ 来源:·水木社区 newsmth.net·[FROM: 211.99.222.*]
深海幽灵发信人: mayahana (深海幽灵), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 关于卖方违约要求按照成交价打网签的案例来了
发信站: 水木社区 (Tue Oct 18 18:33:57 2016), 站内 && 合同有效，网签价格无效&&&&&& 【 在 aphei () 的大作中提到: 】
:&&四、房屋买卖中阴阳合同的效力
:&&当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒
: 真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以?避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
发自xsmth (iOS版)
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 123.120.91.*]
文章数:17&分页: