&p&地上三层地下一层联排，说说优势和劣势吧。&/p&&p&各位一定要认真看，&b&特别是劣势！！&/b&&/p&&h2&优势&/h2&&p&&b&1、空间&/b&&/p&&p&别墅的空间优势太大了，我之所以买就是因为这一点。现在都是二胎家庭，两个孩子每人一个房间，我和妻子一个房间，这就是三室。然后老人偶尔过来照顾照顾孩子，再加一室，当然，大大的书房现在得说是刚需吧？然后再有一个客卧。这样总共就是6室，所以我就买了这套6室3厅4卫的别墅，300平米左右。一层主要是客餐厅，二层三个卧室加一个小起居，三层是一个大大的书房和一个健身房。这样空间就完全够用了，而且我们、孩子、老人都有各自独立的空间和卫生间，不会出现争抢卫生间，不会出现老人看电视打扰孩子学习的情况.....&/p&&p&&b&2、露台&/b&&/p&&p&除了室内空间，室外空间也是优势，我最喜欢的就是露台，两个大露台都在三层，装修的时候采用防腐木做栏杆，晚上看个星星，白天看个远处的山，坐着喝杯咖啡...都浪得很~而且，露台买的时候都是免费的。&/p&&p&&b&3、院子&/b&&/p&&p&院子可能是很多人都想要的东西，我的院子不算大，但是放个太阳伞喝茶+种菜+养花+孩子嬉戏的草坪+秋千椅子总是没问题的。昨天下午给菜浇水，话说黄瓜长的真快，四五天的功夫，就可以吃了，边浇水边摘下来啃了一根~&/p&&p&&b&4、车库&/b&&/p&&p&地下车库在-1层，大概60平米，可以轻松放下三辆车，虽然不可能买那么多车，但是两辆是必须的，不用担心抢车位，而且车在车库里冬暖夏凉，舒服的很，坏处就是形成了一种只要车停在室外就格外不放心的感觉。&/p&&h2&劣势&/h2&&p&优势说完了，到说劣势了，&b&划重点啊，各位一定要记住啊，买别墅的时候一定要做好思想准备，以免到时候一脸懵逼。&/b&&/p&&p&&b&1、蚊虫和小动物&/b&&/p&&p&看上面吃黄瓜那段是不是觉得挺爽？是很爽，可是我啃黄瓜的同时被蚊子啃了啊！没办法，菜地和草地总是吸引蚊子，别墅小区因为低密度，绿化很好，北面是条河，但是河边蚊子真心多啊，我这边蚊子还算少的，他们离河边近的得天天在门厅点蚊香，不然你进门就会同时进去若干蚊子保镖陪伴。&/p&&p&还有就是老鼠刺猬之类的小动物，只要接地气就少不了这些小东西，特别是晚上开车库，指不定哪一会儿就进来了，现在的老鼠还会爬楼梯啊，这不，邻居老太太又去买粘鼠板了。我总共就种了6株西红柿，死了1株，剩下的几株长的也不咋地，好不容易结了三个西红柿，刚刚泛红，结果一晚上就被刺猬啃了两个大的，吓的我赶紧把剩下的那一个小的摘了吃了。&/p&&p&还有鸟叫和青蛙，可能很多朋友觉得鸟叫多悦耳啊，环境多好啊，天天早晨站你窗台上叫你就试试吧，临走还拉泡屎~青蛙对我这边威胁不大，他们河边的那些可惨了，不住在这种地方，你就很难想象青蛙的叫声在夏日的夜晚到底有多响亮！&/p&&p&对了，还有蝎子，虽然我到现在也不知道这只蝎子是哪里来的，但是的确是在我门口衣架上出现了，吓死我了，激动的心颤抖的手，用镊子夹住烧死了，这要是蛰到我家新出生的小宝宝，后果不堪设想！！&/p&&p&&b&2、冷清&/b&&/p&&p&别墅区都是低密度，人本来就少，正常情况下气温比市区低个3~4度。晚上没有谁家的别墅从一层到三层都亮灯，院子里多数都是用那种太阳能的灯，亮度都不是很高，物业也凑热闹，把路灯也搞成太阳能的，整个小区晚上看过去就几个光点，就像没人住一样，格外冷清，夏天还挺好，显得特别凉快，冬天可惨了，晚上走在小区里感觉冰冷冰冷的。&/p&&p&&b&3、装修费时费力费钱&/b&&/p&&p&别墅的装修和普通房子根本就不是一个量级的。别墅的交房标准普遍很低，因为别墅改造空间大，开发商能不做的东西就不做，对于业主来讲后期方便改造，但是成本太高了。&/p&&p&我这套仅改造和土建就用了三个多月，然后所有的卫生间及室外区域都是重新做防水，全屋重新做地暖，水电系统约等于重新部署，窗子约等于全换......举个最简单的例子：户外排水管改造，110mm口径，包工包料包打孔包脚手架一米也就不到200块，看着是不贵，可是我一改就用了30多米啊！！！电路水路改造都是几百米几百米的算，到处都是钱！最可悲的是，这些都做完，才相当于达到普通住宅的交房标准！！&/p&&p&&b&4、维护量大&/b&&/p&&p&住顶楼的可能担心顶楼漏水，住一楼担心堵下水道，如果你住别墅，好了，这些你都要担心，出了问题都是自己的，倒是不用担心邻居找上门。需要维护的东西太多了：今天栅栏螺丝掉了，昨天露台防腐木翘片了，天井玻璃渗水，明天要给防腐木刷漆，这不，南露台的花忘了浇都快干死了，花还算好点的，菜地更要命，蔬菜瓜果长的快是快，可大夏天的要一天浇一次啊，不浇水分分钟死给你看~&/p&&p&&b&5、物业费&/b&&/p&&p&现在各位可能觉得三四块的物业费不算高，100平米房子一个月几百块而已，别墅不一样啊，别墅物业费的确是不比普通房子高多少，但是面积在那里摆着。就是一个月3.5元每平，300平轻松一千多，这是仅仅物业费，不包括水电费~电费就不说了，中央空调一开电表就像超跑，水费呢，浇菜地的水可不是免费的啊，光水费估计就比买菜贵了，其实我现在很想在院子里打口井装水泵了~&/p&&p&&b&6、上楼下楼费劲&/b&&/p&&p&虽说空间分割后私密性更好了，互相不打扰，但是坏处就是要经常上下楼啊。冲好咖啡刚到三楼书房，发现牛奶不够了，下去一楼拿呗~刚上来，坏了，手机忘一楼了！！~~什么？你说灯忘记关了？这个其实没事，有智能家居，哈哈。所以呢，智能家居对于别墅来说，可是刚需~对了，建议买几个对讲机，方便联系，不然你在三楼对着一楼喊话，一点都不优雅~装电梯？不是没想过，奈何一部家用四层电梯十几万，然后更要命的是还要定期维护！！！&/p&&p&&b&7、邻居&/b&&/p&&p&虽说别墅没有上下邻居，但是有左右邻居啊，素质高的还行，遇到素质低的土豪你就难受吧。包括但不限于以下情况：养大型犬，晚上汪汪乱叫。嫌房子不够高加盖一层。养只大公鸡凌晨4点多打鸣....什么？你说独栋？我旁边就是独栋，倒是邻居离的不那么近，但是你低估了大公鸡，你不知道大公鸡打鸣一个村都能听见？物业也是为了这事天天和他们理论，然后这家受不了就把大公鸡杀了吃了，可是没几天，那一家又整了一只大公鸡，还带着两个母鸡~~&/p&&p&......&/p&&p&&b&想买别墅的可要考虑好啊&/b&&/p&&p&想到再补充，想买的欢迎留言提问，我这经验教训都一大把~&/p&&p&&br&&/p&&p&对了，&b&以上都是我胡扯的&/b&，根据某些评论推断，原因如下：&/p&&p&&b&我怎么可能买得起别墅？&/b&&/p&&p&&b&真买的起别墅怎么可能请不起保姆？&/b&&/p&&p&&b&别墅都买得起怎么可能不请个英国管家？进门甭管有事没事都得说一句“May I help you，Sir”&/b&&/p&
地上三层地下一层联排，说说优势和劣势吧。各位一定要认真看，特别是劣势！！优势1、空间别墅的空间优势太大了，我之所以买就是因为这一点。现在都是二胎家庭，两个孩子每人一个房间，我和妻子一个房间，这就是三室。然后老人偶尔过来照顾照顾孩子，再加一…
&p&自从铁了心要在北京之后&/p&&p&我妈+男友妈因买房问题操碎了心：&/p&&p& “砸他400万，买个二环边上的！&/p&&p&去看看新楼盘，找个精装修的！&/p&&p&小区环境一定得好，24小时保安得有哇？”&/p&&p&&b&长辈是不是对北京买房有什么误解？&/b&&/p&&p&&b&父母眼中北京看房&/b&&/p&&p&边喝咖啡边和售楼小姐谈笑风生&/p&&figure&&img data-rawheight=&460& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e33908cedb0addef78a5_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&791& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&791& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e33908cedb0addef78a5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&我在北京看房&/b&&/p&&p&边流泪边听中介讲述户主卖五套房去美国颐养天年&/p&&figure&&img data-rawheight=&307& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c48a22c6fc941b4a244144_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&543& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&543& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c48a22c6fc941b4a244144_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&父母眼中400万北京房子&/b&&/p&&p&电梯入户、英式管家、花园环境、黄金地段&/p&&figure&&img data-rawheight=&406& src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-94cb31ac040_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-94cb31ac040_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&实际400万北京房子&/b&&/p&&p&不想说什么了&/p&&figure&&img data-rawheight=&232& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-13aa007a5aed_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-13aa007a5aed_r.jpg&&&/figure&&p&&b&父母眼中北京房市&/b&&/p&&p&&b&“国家最近在调控，肯定得大跌啊。”&/b&&/p&&p&&b&我眼中的北京房市&/b&&/p&&p&&b&“北京二手房网签创一年新高”&/b&&/p&&p&在家长眼里，&b&只准人挑房子&/b&，&b&哪能房子挑人&/b&？对于买房，母亲们下达了最高指导意见：（闪开，我要开始rap了！）&/p&&figure&&img data-rawheight=&218& src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f4cffdcbe43264fb7abc7b82a9c2d2d2_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&400& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&br&&br&&br&&p&Yo...Yo...&/p&&p&Here We Go&/p&&p&房子不能临街&/p&&p&必须南北通透&/p&&p&把边想都别想&/p&&p&厕所也要全明&/p&&p&顶层怎么能买&/p&&p&底层也不能住&/p&&p&一流一类学区&/p&&p&孩子到时要用&/p&&p&人车必须分流&/p&&p&地库直接入楼&/p&&p&绿化一定要好&/p&&p&还要假山溪流&/p&&p&交通必须便捷&/p&&p&最好挨着地铁&/p&&p&邻居也得考察&/p&&p&不能遇到奇葩&/p&&p&皇后娘娘&/p&&p&&b&臣妾做不到啊！&/b&&/p&&p&作为一个薅毛小能手，我和男友在买房问题上真的无能为力，哪怕连中介费都砍不下来。&/p&&p&&b&在这里和大家分享下我买房的故事&/b&&/p&&p&2017年3月初，眼瞅着心仪的某小区某户型房价从840涨到880涨到900涨到950，&b&只用了两周&/b&。只能退而求其次从隔壁小区看了一套还算入法眼的房子，在中介不断催促下，决定和房东面基。&/p&&p&&br&&/p&&p&这一天，男友妈妈专门从外地赶来，一来是给&b&两个年少无知的孩子&/b&坐镇，二来是作为老江湖迎战房东大爷，&b&杀他个片甲不留&/b&！&/p&&figure&&img data-rawheight=&300& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bda345a48ffa16c8a220e512b8b7ab32_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&566& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&566& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bda345a48ffa16c8a220e512b8b7ab32_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&结果买卖双方坐在两个不同的房间，中介来回奔跑转达&b&房东的精神&/b&：“&/p&&p&”现在这个行情能把房子卖给你们简直就是&b&活雷锋&/b&，况且还能给6个月的周期。你们也不算算&b&800万放在银行6个月能赚多少利息&/b&？这都是白给你们的。“&br&&/p&&p&”房东专门&b&和老婆离婚&/b&，把房子变成了&b&唯一&/b&，又为你们省一大笔钱。只不过房东有&b&400万的抵押贷款&/b&你们得马上给还了。“&br&&/p&&p&“这年头遇上这么&b&宅心仁厚&/b&的房主真的是积了&b&八辈子的福&/b&，你们赶紧交&b&100万定金&/b&把房子定了吧！“&br&&/p&&p&看我们面露难色，中介又说：&/p&&p&“你们这才&b&700-800万&/b&的房子，犹豫什么？要不是看阿姨大老远赶来不容易，我现在就在谈市里那套&b&2000来万的房子&/b&了。“&/p&&p&&br&&/p&&p&最后中介喝了口水，润润喉咙说：还有什么问题吗？&/p&&p&我们异口同声到：有&/p&&p&中介：什么问题呢？&/p&&p&我们：&b&没钱&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img data-rawheight=&276& src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6dbbadb3cfa71a998d5afb_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&489& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&489& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6dbbadb3cfa71a998d5afb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&后来我们总结了一下，看房以及约谈的全程都是被中介&b&牵着鼻子走&/b&，虽然市场程上行趋势，&b&但并不代表买方就得卑躬屈膝&/b&。问题的根源在于：我们对信息的掌握太局限，&b&信息的不均衡&/b&让我们只得乖乖被忽悠，他说啥就是啥，他说值就值，他说签约就得马上签约。&/p&&p&为了打破信息的不均衡，我和男友拿出当年&b&高考+考雅思&/b&的冲劲儿，多学习，多看房，多思考，多讨论，慢慢也总结出了一些思考。&/p&&p&&br&&/p&&p&同时，还找了一些重要数据。通过对数据的&b&长期观察与汇总&/b&，再配合每周选定一个区域进行&b&集中看房&/b&，现在可以说是&b&万事俱备&/b&，&b&只差钱了&/b&。&/p&&figure&&img data-rawheight=&194& src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-b981b48b66e86a354d1391_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&160& class=&content_image& width=&160&&&/figure&&br&如果有打算买房的朋友，可以关注我公众号：阿拉呆，从菜单里的［房子］—［交流群］里的二维码扫描进群。我会每天把最新的数据发群里。咱们一边聊天，一边分享最新信息，做到知己知彼，百战不殆，哈哈哈！&br&&p&&br&&/p&我们的目标是：&p&&b&打破信息不均衡，买到称心如意房！&/b&&/p&&p&&b&————————————————————————&/b&&/p&&p&谢谢大家的评论和点赞。我3月10日签合同后，3月17日北京就出了新政策。于是开始了长达一年的打官司。不过好在所有定金都要回来了！&/p&
自从铁了心要在北京之后我妈+男友妈因买房问题操碎了心： “砸他400万，买个二环边上的！去看看新楼盘，找个精装修的！小区环境一定得好，24小时保安得有哇？”长辈是不是对北京买房有什么误解？父母眼中北京看房边喝咖啡边和售楼小姐谈笑风生 我在北京看房…
&p&谢邀，&/p&&p&先简单说说不交物业费的后果。无非是三个：&/p&&p&1、被物业公司起诉。&/p&&p&2、被物业公司采用断水断电等方式威胁。&/p&&p&3、不交就不交了。&/p&&p&物业要么告你，要么欺负你，要么怂。&/p&&hr&&p&说到物业费，就不得不提收缴率。&/p&&p&走过大大小小上千个小区，物业很好的，收缴率能到90%、95%以上的，象征着业主作为群体客户对物业公司的满意度——100%收缴率也有。&/p&&p&100%收缴率在中国是很恐怖的数字，在国外则是天经地义的。我们平时买房子，可以设法打听一下物业费收缴率，作为一个小区品质的重要技术指标来参考。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-fb36a61a57b9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-fb36a61a57b9_r.jpg&&&/figure&&p&如果收缴率只有70%、60%，这样的小区就相对有点“危险”。你想，三成的人不交物业费，是谁的原因？&/p&&p&一般不是房子有质量问题，比如大面积的逾期交房、办证、漏水等等，就是物业差的一那什么。&/p&&p&物业能有多差，在中国，这个题目是没有下限的。堵锁眼、砸车都不算什么，殴打业主、刑事构陷、钢筋贯胸……一个有一千户的小区，每家一年上千元，加上小区里七七八八的其他收入，虽然不多但是胜在稳定。而物业公司的核心就是几个人负责收费加上一群安保，你们换个角度想想和黑社会收保护费是不是有点相似？今天中国很多物业公司都“黑化”了，物业公司的人在小区里比政府更像政府，比业主更像主人。你买了房子住进去就入坑，不服从物业爸爸的管理就只有卖房走人一条路。这样的小区，房价也很难有竞争力。&/p&&p&物业公司的更换需要经过小区半数业主投票，这个程序的组织成本决定了更换物业公司的难度，使得物业公司的市场化竞争不够充分，市场上难以有优秀的物业服务品牌脱颖而出。&/p&&p&业主不交物业费的理由千奇百怪，有因为某个户型不合理的，有单纯业主就是老赖什么钱都不交的，但是一旦收缴率相对比较低了，那么多半都是物业方面出了问题。这些问题一旦发生，对物业方面也很头疼：他如何提高收缴率？通常物业公司不会着眼于痛定思痛，提高服务品质，而是通过我上面说的起诉和断水断电来催缴。&/p&&hr&&p&中国人特别有意思，咱们一方面不愿意打官司，一方面还不喜欢吃官司。有的时候说得极端一些，法院也不愿意审官司。&/p&&p&大概十年前，某法院搞了一次行动，大规模对欠缴物业费的业主进行“堵被窝”。很多业主早晨还没睡醒，法院的同志们就撬开门把还光着屁股的业主拷进车里带走。路上有业主要求立刻交物业费都没用，狠狠地被折腾了一通。这个事的后果是社会影响剧烈，闹得沸沸扬扬，隔年法院就开会检讨，表示以后再也不搞“堵被窝”的行动。&/p&&p&从堵被窝事件开始，法院方面就限制了物业公司起诉业主的人数，本来应该是一个原告几百个被告的简单案子，被要求必须五个五个的告，从此以后效率大大的降低。但是物业公司也不可能说因为被法院“限流”就不告了。你拖欠物业费，物业不会立刻告你，因为有可能你正在排队，但是，大家一定要明白一个道理：&/p&&p&&b&物业告你要物业费的官司，99%都是物业胜诉。&/b&&/p&&p&有的人说，不对啊，物业服务稀烂，质次价低、货不对板，他如何告赢我！？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-322a45ee668ad530f0bea3f0fd9a3a72_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-322a45ee668ad530f0bea3f0fd9a3a72_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&物业公司提供的是公共服务，是一对多的服务。&/p&&p&不可能因为你一个业主不认可，就否定物业公司的服务质量。举个极端的例子，一个小区物业费收费是3.5块。99%的业主都认为物业不错，只有一个业主觉得物业服务不好，就值3块钱。如果法院觉得这个业主说得有理，支持3块，那么这个生效判决就影响到另外99%的人，那些已经交了3.5块的人是不是也要去告，让物业退5毛钱呢？&/p&&p&这就导致法院不太可能在物业服务是不是“质次价低”的问题上简单采纳业主的观点，无非是在调解、“违约金”、“滞纳金”上做做文章。物业公司如果不要钱，那是他的事情，你让法院判物业公司不能要钱，那就不是你一个人可以说了算了。&/p&&p&关于业主告不赢的问题，还专门有司法解释：&/p&&blockquote&最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条&br&经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。&/blockquote&&p&当然，我说99%是物业胜诉，自然也就存在例外情况，比如业主要求对物业服务进行司法鉴定。&/p&&hr&&p&断水断电，也是一种常见的催缴方法。&/p&&p&有的小区水、电是通过物业去卖，不交物业费的业主，或者维权的业主，物业公司就限制他们买电，比如一次只给你卖个10度电、3吨水，让你不得不反复去物业买，极其不方便。&/p&&p&当然，这方面法律专门有规定：&/p&&blockquote&《北京市物业管理办法》 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。&br&物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。&/blockquote&&hr&&p&题目说拒交物业费，我就借这个话头说说物业服务不好，该不该交物业费的问题。&/p&&p&在这个领域，秦兵先生很有发言权，十多年前作为著名的房产律师，秦兵提出一个口号：&/p&&p&“没有业委会，不交物业费。”&/p&&p&这个观点在当年引起法律界和物业界的一致批判，有专家说，不交物业费不符合契约精神，有的专家说，不交物业费小区只能更烂，这种休克疗法对社会稳定没有益处。&/p&&p&到了2010年，北京出台新的物业管理办法，其中第八条规定：建设单位承担前期物业服务责任。这个条款一出来当时媒体都是报道：没有业委会不交物业费。但是实际运转的并不怎么样，无论是在立法层面还是司法层面，都经历了反复，最后落不到实处。&/p&&p&反观小区业主维权，物业服务质次价低，或者和开发商有纠纷，业主最简单最有效的发泄不满的方法就是“不交物业费”。但是前面说了，不交物业费，被物业公司一告一个准，有可能引起物业和业主之间“断水断电”的各种小摩擦，还有个更深层次的问题：&/p&&p&没有物业费，小区的服务品质必然进一步下降。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-63f7bffebb3e10ef841f17_b.jpg& data-size=&small& data-rawwidth=&2560& data-rawheight=&1920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2560& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-63f7bffebb3e10ef841f17_r.jpg&&&figcaption&住宅大堂&/figcaption&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-a8e8bd396ffbd69b565dc_b.jpg& data-size=&small& data-rawwidth=&2560& data-rawheight=&1920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2560& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-a8e8bd396ffbd69b565dc_r.jpg&&&figcaption&公寓走廊&/figcaption&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ea16ad46ce34a25a5fec_b.jpg& data-size=&small& data-rawwidth=&2560& data-rawheight=&1920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2560& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ea16ad46ce34a25a5fec_r.jpg&&&figcaption&公寓走廊&/figcaption&&/figure&&p&这几张图片是我最近出差，从一个小区的“公寓”和“住宅”拍回来的。&/p&&p&公寓和住宅是同一家全国著名的开发商开发，同一家物业公司进行管理，两个物业服务区域。&/p&&p&公寓物业费一平米3.6元，住宅是一平米0.75元。但是由于公寓有纠纷，导致物业费收不上来。而住宅物业费收缴率很高。同样的装修标准，住宅豪华漂亮，干净整洁，充满了生活气息。&/p&&p&公寓则是“灰不溜秋”，垃圾也没有人管，小广告（美女会所、开锁办证）遍地。原来公寓比住宅贵，现在住宅一平米一万五，公寓一平米六千还卖不出去。（当然也有其他因素）&/p&&p&拒交物业费的后果就是楼盘品质的进一步下降，而单纯说靠不交物业费能否“饿死”物业公司这个问题，至少目前还看不到希望。&/p&&hr&&p&小区集体不交物业费，采用“休克疗法”，是不是一定不能成功呢？&/p&&p&我认为核心问题在于统一行动。&/p&&p&有人不交，就有人交。&/p&&p&有时候有的业主认为物业不好，也有的业主认为物业还不错。很多小区矛盾的导火索都不是普遍问题，而是个性化问题，比如无锡一个小区十几栋楼，只有一个楼规划成一楼大堂是居委会，导致这个楼房价相对不如其他楼，这个问题在商品房预售的时候开发商没有披露，导致业主用同样的价格购买了这个房子引起这个楼的不满，进而引发了小区业主和物业的矛盾，这就是一个个性问题。&/p&&p&车辆被划，但是不是人人都有车。家里失窃，但是不是人人都失窃。电梯停运，对一楼没有影响。以上种种，都标志着业主未必方向一致。即便方向一致，在业主组织中又遵循“集体行动的逻辑”，也就是有共同目的的业主并不会因为集体的利益而行动一致，会出现搭便车的情况。&/p&&p&有人交费，有人不交费，物业公司饿不死，也吃不饱，结果就是小区得了慢性病，死是暂时死不了，不能足以产生让大家做个手术（成立业主大会）的动力，但是活也不能好好活着。&/p&&p&在小区中建立组织，有组织的统一拒交物业费，别说是收缴率为0，就算是收缴率只有50%，物业公司也离离场不远了。业主可以再更换一家物业公司。但是这样做的效率实在是太差，太绕路了。因为，如果超过半数业主能拒交物业费，那么这些业主完全可以直接发起业主大会换掉物业公司。&/p&&p&简单总结就一句话：&/p&&p&&b&既然能做到有组织的不交物业费，为什么不干脆有组织的成立业主大会、业委会呢？&/b&&/p&&b&&hr&&/b&&p&如何看待部分业主因物业服务不满意，而拒交物业费的问题？&/p&&p&一言以蔽之，这种情况并不理智，但是又无法避免，与其评价业主“拒交物业费”是不是合理、合法的表达诉求，能不能达到改良小区的目标，倒不如把他作为一种“症状”。&/p&&p&犹如我们感冒了，会打喷嚏，流鼻涕。&/p&&p&业主“拒交物业费”就是打喷嚏。如果偶尔打一个，一响二骂三惦记。&/p&&p&如果打个不停，1秒钟打7个，那就说明这个小区得了病。喷嚏越多，病越严重。&/p&&p&得了病怎么办？&/p&&p&大病就治，小病就扛。&/p&&hr&&p&据说在国外，不交物业费，法警就带着枪来你家了，业委会要告你，让法院强制执行你家房子。&/p&&p&我想要是咱们国家这样办，物业费收缴率没有100%，也得有99%。&/p&&p&千万别说这样弄社会就不和谐了，其实如果不是有赖着物业费不给这么简单易行、低成本的抗议方法，大部分人早就抓紧时间搞业委会经营小区去了。中国城市的市容市貌能上升一大截。&/p&&p&国家要繁荣富强，街上必须看着干净漂亮，可是一到楼道里烂的一那个，社会主义小康社会还如何实现？&/p&
谢邀，先简单说说不交物业费的后果。无非是三个：1、被物业公司起诉。2、被物业公司采用断水断电等方式威胁。3、不交就不交了。物业要么告你，要么欺负你，要么怂。说到物业费，就不得不提收缴率。走过大大小小上千个小区，物业很好的，收缴率能到90%、95%…
&p&这问题太简单了。&/p&&p&1、为什么做6层，因为7层及7层以上要做电梯，造价高了，公摊大了。&/p&&p&2、为什么做7层，因为规范说了，顶层复式算6层，所以标准还是6层的标准，只是做了个复式。当然有单独做7层的，那你就去查查开发商和规划局有没有猫腻。&/p&&p&3、为什么做11层，因为12层及12层以上要做2部电梯，其中一部为担架电梯，造价高了，公摊大了。&/p&&p&4、为什么做12层，因为顶层复式、、、、参考2的说明。&/p&&p&5、为什么做18层，因为18层可以用一个疏散口，你做19层就要两个疏散口，什么事疏散口？一个楼梯一个疏散口，两个楼梯两个疏散口，剪刀梯算两个疏散口。&/p&&p&6、为什么做32~34层，题主应该搞错了，34层是真不长见，我是没见过，但是33层以下是很多，因为建筑高度超过100米算超高层，造价、成本、安全等级都要相应提高、结构也趋于复杂，再考虑布置房子的时候容积率、密度等问题，为什么做33层以下就很好理解了。&/p&
这问题太简单了。1、为什么做6层，因为7层及7层以上要做电梯，造价高了，公摊大了。2、为什么做7层，因为规范说了，顶层复式算6层，所以标准还是6层的标准，只是做了个复式。当然有单独做7层的，那你就去查查开发商和规划局有没有猫腻。3、为什么做11层，因…
还是让一个每年办100＋离婚案的民工教教你们吧。&br&&br&第一种情况：婚前购房，登记在己方名下，款项来源于己方婚前财产。&br&&br&妥妥的个人婚前财产。&br&&br&第二种情况：婚前购房，登记在两人名下，款项来源于己方婚前财产。&br&&br&这种情况要区分房屋用途。如果是婚房（婚后共同居住的），一般认定为夫妻共同财产；如果非婚房（譬如买后出租），一般认定为己方对对方的赠予，可以主张为附条件的赠予。&br&&br&第三种情况：婚前购买，登记在一方名下，首期款来源于己方婚前财产，婚前供了一些，婚后共同供款，还没供完。&br&&br&这种情况应该按出资比例分割。譬如首期款10万，婚前供2万，婚后共同供15万，还有8万没供完，那么房屋中属夫妻共同财产的部分为15万÷（10万＋2万＋15万＋8万）＝42.86%。婚姻法司法解释三还规定这个房屋应归己方所有，己方向对方支付补偿款。补偿款按房屋离婚时的价值×42.86%÷2计算。&br&&br&要注意两点，第一，供楼款应当本息合并计算，不应只计算本金。第二，婚后共同供款，指的是用婚后的夫妻共同财产收入供款，譬如男方工作赚钱，女方全职顾家，供楼款全部由男方支付，男方婚后用起工作收入支付的供楼款全部都算是夫妻共同支付的供楼款。&br&&br&第四种情况：婚前购买，登记在对方名下，一般认定为对对方的赠予，可以主张是附条件的赠予。&br&&br&第五种情况：婚前购买，登记在双方名下，首期款来源于己方婚前财产，婚前供了一些，婚后共同供款，还没供完。&br&&br&分两种情况，如果是婚房，一般认定为整套房屋是夫妻共同财产。如果不是婚房，参照第三种情况处理。&br&&br&第六种情况：婚后购买，登记在己方名下，购房款全部来源于己方的婚前个人财产。&br&&br&房屋是妥妥的婚前个人财产。&br&&br&第七种情况：婚后购买，登记在己方名下，购房款来源于己方及对方的婚前个人财产。&br&&br&这种情况一般按出资比例认定各自所占房屋产权份额。&br&&br&第八种情况：婚后购买，登记在己方名下，首期款来源于己方婚前财产，婚后共同供款，还没供完。&br&&br&参照第三种情况处理，用婚前财产支付的首付部分所对应的房屋产权份额应认定为婚前个人财产。&br&&br&第九种情况：婚后购买，登记在双方名下，首期款来源于己方婚前财产，婚后共同供款，还没供完。&br&&br&按第八种情况处理。&br&&br&第十种情况：婚后购买，登记在一人名下，购房款来源于婚后共同收入。&br&&br&房屋是妥妥的夫妻共同财产。&br&&br&第十一种情况：婚后购买，登记在双方名下，购房款来源于婚后共同收入。&br&&br&同第十种情况。&br&&br&完毕。&br&&br&需要说明的是，购房时间应按签订购房合同之日计算。&br&&br&&br&看这么多评论，我多说一句。&br&&br&我可以给你们推荐律师。
还是让一个每年办100＋离婚案的民工教教你们吧。 第一种情况：婚前购房，登记在己方名下，款项来源于己方婚前财产。 妥妥的个人婚前财产。 第二种情况：婚前购房，登记在两人名下，款项来源于己方婚前财产。 这种情况要区分房屋用途。如果是婚房（婚后共同…
对户型做过比较深入的研究，仔细回答下这个问题。&br&&br&&b&首先讲两个概念：&/b&&br&&p&&b&开间、进深：&/b&习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。（卧室以床顺着摆放的方向为开间，床头依靠的墙宽度为“进深”，卧室内布置床时，床头一般不靠窗台摆放）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/ccdaf2f6e21c_b.jpg& data-rawwidth=&537& data-rawheight=&543& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&537& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/ccdaf2f6e21c_r.jpg&&&/figure&&br&&p&一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。&/p&&br&&p&&b&一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则，主要有：&/b&&/p&&p&1.动静分区&/p&&p&2.干湿分区&/p&&p&3.公私分区&/p&&p&4.通透良好&/p&&p&5.动线合理&/p&&p&6.尺寸合理&/p&&br&&p&&b&1.动静分区&/b&&/p&&br&&p&动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。&/p&&p&静区：卧室、书房、主卫等。&/p&&p&动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。详见以下范例：&/p&&br&&p&动静分区合理户型（卧室布置在户型深侧，距离入户门较远）&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/1dc7e6b201c449fa435bea05_b.jpg& data-rawwidth=&592& data-rawheight=&516& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&592& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/1dc7e6b201c449fa435bea05_r.jpg&&&/figure&&/p&&br&&p&动静分区不合理户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/c63ffe14ff_b.jpg& data-rawwidth=&539& data-rawheight=&434& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&539& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c63ffe14ff_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&2.干湿分区&/b&&/p&&br&&p&干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门最近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。&br&&/p&&br&&p&&b&3.公私分区&/b&&/p&&br&&p&户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。&/p&&br&&p&公私分区较好户型（参见前面讲开间和进深的户型）&/p&&br&&p&公私分区较差户型（卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cd2e498ecfe264aafc48ac_b.jpg& data-rawwidth=&491& data-rawheight=&488& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&491& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/cd2e498ecfe264aafc48ac_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&4.通透良好&/b&&/p&&br&&p&通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；其次户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳（如南北、东西），其次是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。&/p&&br&&p&通透性最佳——对侧采光通风&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/23adb27f63a84bf5eae75fa_b.jpg& data-rawwidth=&433& data-rawheight=&401& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&433& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/23adb27f63a84bf5eae75fa_r.jpg&&&/figure&&br&&p&通透性次佳——相邻侧采光通风&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/e059a8d5ab35faf983280_b.jpg& data-rawwidth=&434& data-rawheight=&442& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&434& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/e059a8d5ab35faf983280_r.jpg&&&/figure&&br&&p&通透性不佳——单面采光通风&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/8e788a4d0d2a195874ff_b.jpg& data-rawwidth=&499& data-rawheight=&474& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&499& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/8e788a4d0d2a195874ff_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&5.动线合理&/b&&/p&&br&&p&动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。&/p&&br&&p&动线良好（从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/24e7b492ec2c247bd31b2_b.jpg& data-rawwidth=&614& data-rawheight=&495& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&614& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/24e7b492ec2c247bd31b2_r.jpg&&&/figure&&br&&p&动线较差户型（进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了，另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门，该户型堪称灾难级）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/0d1adfa794ed571f6b9c780d4a86146c_b.jpg& data-rawwidth=&385& data-rawheight=&447& class=&content_image& width=&385&&&/figure&&br&&p&&b&6.尺寸合理&/b&&/p&&br&&p&地价越来越高，房价越来越高，大户型的高总价让许许多多买房一族难以承受，市场中涌现出越来越多的小户型、超小户型、迷你户型等等，户型的总面积从四五十平米甚至降到十一二平米，较小的面积对应的是较低的总价，小户型日益受到购房者的亲睐，蚁族部落不断壮大。户型朝着小型化方向演进，户型越来越小的同时购房者不免要问：究竟多大的空间尺寸能够满足人们生活的最低限度？（考虑限度主要从家具的尺寸出发，从电视机、床、柜子等的长宽高推导最低尺寸要求，这里就不细说了）&br&&/p&&p&户型不能过小，那是不是越大越好呢？不是的，卧室、客厅等超过了一定空间尺度反而会造成空旷感，降低居住者的舒适度。&/p&&p&说几个主要的尺寸：&/p&&p&客厅开间不宜小于3.6米。&/p&&p&主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸，最小不得小于3.0×3.3。&/p&&p&次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。&/p&&p&书房可以比次卧更小一点，面积6-10㎡就可以，进深开间要求没那么高。&/p&&p&厨房净长不宜小于2.1米，净宽不宜小于1.5米。&/p&&p&卫生间一般4平米左右，尺寸多为2×2、1.8×2.2。&/p&&p&阳台、玄关等等就不细说了。&/p&&br&&p&另外风水角度入户门进来不要是个大走廊，或者正对厕所门。厕所门也不宜正对卧室门等。其他的就知道的不多了。&/p&&br&&p&网上广泛搜集资料后的心血之作，觉得好的点个赞！&/p&&br&&p&——————————————————————————&/p&&p&本文系作者原创，转载（尤其是在知乎里）请注明出处，谢谢。&/p&
对户型做过比较深入的研究，仔细回答下这个问题。 首先讲两个概念： 开间、进深：习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据《住宅…
&p&买房，一定不要买一楼二楼。因为一穷二白；&/p&&p&买房，一定不要买三楼四楼，因为颠三倒四；&/p&&p&买房，一定不要买五楼六楼，因为五角六张；&/p&&p&买房，一定不要买七楼八楼，因为乱七八糟；&/p&&p&买房，一定不要买九楼十楼，因为十室九空；&/p&&br&&p&那么，买几楼最合适呢？美国最新一项科研成果表明，最适合居住的就是地下二楼，所谓的负二楼。因为负者，富也，长居负二楼，必出富二代。题主可抓紧时间，卖掉现在所持有的楼盘，换成负二楼。今天我传授给你的这个人生经验，你切不可告于他人。&/p&
买房，一定不要买一楼二楼。因为一穷二白；买房，一定不要买三楼四楼，因为颠三倒四；买房，一定不要买五楼六楼，因为五角六张；买房，一定不要买七楼八楼，因为乱七八糟；买房，一定不要买九楼十楼，因为十室九空； 那么，买几楼最合适呢？美国最新一项科…
&b&「骚年，只收藏、不点赞，是拯救不了民族的。」&/b&&br&&br&作为一个刚转行的「从业者」 & 「事儿bi」，不回答这种问题简直对不起自己的职业。&br&&br&&p&装修期间估计是很多人除了高三外，知识储备最丰富的时间段了。满世界都是装修攻略、装修大全，到底有多少事情是我们该了解、该精通的呢？我总结出今天这七十多条最容易被人忽略的装修常识，希望你少走冤枉路。&/p&&br&&p&&b&一、设计&/b&&/p&&br&&ul&&li&如果不是非常信任、真正看过他作品的设计师，千万不要轻信。大多数装修公司的设计师都是20%的设计（这20%还是靠抄完成的）、80%的销售，他在设计过程中的所有推荐产品都是有一定回扣的。如果有余力，最好选择独立的、有过工程经验的设计师，一个只会在家画图纸的设计师根本不值得托付。&br&&/li&&li&如果一个设计师不去现场测量、不懂一些施工常识，请直接pass。&br&&/li&&li&如果一个设计师本身就邋里邋遢，和你首次见面时不询问你家里的人口、作息习惯、日常偏好、消费观，而是一味问你预算，基本可以判断这个设计师不可用（事实上市面上大多数「设计师」都是我说的这种不可用的状态）。&br&&/li&&li&亲自或者跟随量房师傅测量并记录房屋内的各个尺寸，这个环节一定要现场督工。然后画图标注——这个尺寸直接影响了你家的设计和家具购买。要知道，房子是你的，别人永远不会把你的家当成他自己的来操心。&/li&&/ul&&br&&p&&b&二、客厅餐厅&/b&&/p&&br&&ul&&li&电视背景墙一定多设几个插座，别指望未来装排插（那得多丑啊！）。我随便就可以说出好多电器：电视、有线电视盒子、网络盒子、蓝光播放器、游戏机、功放……更别说还有可能的电子相册、充电器接口之类的。一摆上，就会发现插座完全不够用。至于回答里那些说自己用不上、客厅只装电视的朋友，欢迎5年后来喷我。&br&&/li&&li&客厅的沙发边上最好预留一个地插，用来给手机、数码设备充电。你肯定有很多次手机没电了却不想去电视机附近充电的经历。&br&&/li&&li&沙发附近可以放一个小收纳柜或者边几，用来放平时可能用不上的遥控器、杂志、暂时不想吃的零食。&br&&/li&&li&不是土豪别傻兮兮地在餐厅做酒柜了，你那些洋酒几年后就和饮料似的人人都喝过，更别说那些包装并不好看的白酒了。如果真有不炫耀会死的病，不如买几套贵重的西餐餐具，平时不用做展示也美美的。价格不会比那些酒贵、实用还显档次。&br&&/li&&li&餐厅最好装个吊扇或者放个冷气扇。不过现在的电风扇风都比较大，买之前一定要看看最小档的风速如何。&br&&/li&&li&个人意见，餐厅就别用木地板了……如果你真的不把打扫沾油污地板这件事当做一个高难度任务。当然，爱打扫的你可以忽略这条。&br&&/li&&/ul&&br&&p&&b&三、卧室&/b&&/p&&br&&ul&&li&进屋和床头做双控灯，不然晚上下床关灯太难。哦对了，说到双控灯，玄关灯也可以在进门和客厅处做一个双控开关，省得进屋后又穿越大半个房间去关灯（关于开关的选择问题，建议你们看看这篇：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.dajia365.com/article/07f00a.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&如何选购开关插座？&/a&）。&br&&/li&&li&卧室尽量装吸顶灯，别用大灯泡。在床上呆久了，如果没有床头灯，大灯泡太伤眼。&br&&/li&&li&打算要孩子的家庭，在床的旁边要预留婴儿床位置。&br&&/li&&li&卧室进门的墙面要预留一个插座，方便装小夜灯或者点驱蚊器。&br&&/li&&/ul&&br&&p&&b&四、厨房&/b&&/p&&br&&ul&&li&听了那么多人黑开放式厨房，你自己也想放弃了？要知道你搞开放厨房的初衷是为了让家人能聚在一起，不要自己一个人孤独烹饪。明白这一点，就可以考虑做玻璃滑动门窗了，透过玻璃看到家人和自己在一起，做饭也没那么无聊了。&br&&/li&&li&夏天厨房太热，别听一些傻乎乎的人吹嘘说什么在厨房安空调——过滤网多难洗你知道么？条件允许，吊顶装冷风扇就行（也叫凉霸）。&br&&/li&&li&厨房、卫生间橱柜都应该预留空间，方便安装小厨宝。比你直接接热水器的水用要方便多了。来水快、不浪费。&br&&/li&&li&吸油烟机的烟道一定要打出去，免得楼里只要有人烧菜，自家就满屋子的油烟味。　&br&&/li&&li&所有龙头都装冷热水管，免得日后要用改造起来困难。&br&&/li&&li&厨房龙头要装那种可以用手背推动关掉的，用手指转动关的一旦沾染上油污就太麻烦。&br&&/li&&li&厨房不要只装吸顶灯啊！台面上装一个带灯罩的灯管、或者直接装灯带，太好用。&br&&/li&&li&橱柜的人造石面板下面应该垫木板，不然你砍起骨头来简直像要把房子拆掉。&br&&/li&&li&厨房的插座尽可能多……有那么多要长草的家电你知道吗比如榨汁机破壁机日本电饭煲微波炉水波炉烤箱洗碗机蒸蛋器酸奶机烤面包机面条机搅拌机自动打蛋器电压力锅电汤锅……（不说了，看完这篇洗碗机的评测：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.dajia365.com/article/f76e295dcf5023df.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&抛开偏见，用我的亲身经历来聊聊洗碗机&/a&，笔者已剁手）&/li&&/ul&&br&&p&&b&五、卫生间&/b&&/p&&br&&ul&&li&除了马桶边上预留电源插座，方便安装卫洗丽。还要在洗手台旁边多安几个插座，方便用电吹风、给电动牙刷充电。&br&&/li&&li&淋浴万岁……浴缸的话，实在有钱有闲再装吧。&br&&/li&&li&记得给小一些的孩子预留放充气游泳盆的空间。&br&&/li&&li&龙头花洒、五金件绝对是一分价钱一分货，买你能力范围内最好的。&br&&/li&&li&双杆毛巾架别用了，你根本不会用里面那层。南方潮湿地区记得买电热毛巾架。　&br&&/li&&li&卫生间可以设计了一个小橱放衣服，免得洗澡的时候干净衣服被打湿。　&br&&/li&&li&洗手盆那里的龙头，选择那种可以拔出来洗头的型号。男主人洗头、女主人洗刘海都非常方便。　　&br&&/li&&li&卫厨地砖贴好后没干前最好量一下水平，看最低点是不是地漏处，别等干了后再和装修队扯皮。　&br&&/li&&li&地漏如果不行，有不好更换。上淘宝搜索那种地漏防臭内芯，十几块钱就搞定。　。　　&br&&/li&&li&买镜子时考虑一下镜前灯的位置，免得镜子太大，灯太亮，每次照镜子都被晃着睁不开眼。&br&&/li&&li&浴室柜最好做成全封闭的（有些家庭为了预留下水管会给浴室柜打几个孔），这样方便放一些你囤的的洗护产品。&br&&/li&&/ul&&br&&b&六、阳台&/b&&br&&ul&&li&阳台的墙面用瓷砖固然好，但现在的防水涂料已经做得很好了，价格比某些瓷砖还要低。&br&&/li&&li&豪华自动晾衣架对于大阳台而言真没啥用，你的衣服没那么多。对小阳台倒是有点用，节省空间。强烈建议在阳台上放一个水平的晾衣架，晒那些棉织衣服特别好用，还不会因为挂着晾晒而变形。&br&&/li&&li&有条件的话，在阳台做一个拖把池。区别卫生间的洗脸盆和厨房的洗碗洗菜盆。（2016年3月打脸更新：拖把池还是算了吧……现在谁用沾水的拖把啊，大堆的静电除尘纸、扫地机器人、吸尘器……）&br&&/li&&/ul&&br&&p&&b&七、地板&/b&&/p&&br&&ul&&li&地板颜色要略浅的，不容易看到灰，厨卫地砖反而要略深，不容易发现到处都是头发，这样耐脏。&br&&/li&&li&实木地板脚感好但需要保养，复合地板清洁起来方便。不必过度追求实木，好的复合地板一样环保。&br&&/li&&/ul&&br&&p&&b&八、木工/家具&/b&&/p&&br&&ul&&li&21世纪了，如果你不是土豪，请不要让木工做任何家具——难道木工比成品家具厂机器化、现代化生产线上做来的家具还要好？何况市场上的木工家具，你很难保证木头本身的品质、油漆的环保性。&br&&/li&&li&之前说了要记录任何东西的尺寸、就包括门的尺寸——买任何东西都要留意家里门的大小，别买好了搬不进去。&br&&/li&&li&同样的，最好在心里对喜欢的家具尺寸有个数，别一点点小客厅，在建材城看到了大茶几就走不动路——再好看的家具，能用得上才行啊。&br&&/li&&li&年轻人除了自己特别会搭配、钱够花，就别追求红木、黑檀木、胡桃木家具了……整个屋子的颜色特别暗沉，刚开始可能会觉得特别华丽，住久了很容易厌倦的。关键是换其他家具都不好换，整体风格已经定了。（2016年3月更新：我现在觉得胡桃木的有些家具真的搭起来超带感……也许是我老了？）&br&&/li&&li&布艺沙发一定要买可换沙发罩的，家里有孩子沙发多难洗你懂的。&br&&/li&&li&衣柜、房门能做缓冲杆的都换上缓冲杆吧——冷不丁房间里传出的砰砰关门声，对于现代人来说已经有点扛不住了。&br&&/li&&/ul&&br&&p&&b&九、水电/灯具&/b&&/p&&br&&ul&&li&漏电保护器、空气开关，买你能力范围内能买到的最好的。&br&&/li&&li&插座、开关一定要自己买，买名牌的中高端的——西门子、TCL一样会出专门供工装渠道的低端插座开关，你以为质量会多好？市场上还有大量的仿冒产品，你指望装修队给你买好就太天真了。&br&&/li&&li&确定插座位置时，一定要提前把家具放在哪想清楚。不然很多插座会被家具挡住，白白浪费。&br&&/li&&li&餐厅可以考虑安装地插，与地面齐平，脚一踩就可以把插座弹出来。不过家里有小孩子的话，注意配一个防触电保护套，防止小孩子乱摸。&br&&/li&&li&少买不实用的吊灯，尤其是灯罩冲上的那种、以及不实用的水晶灯——拜托，咱们是装修家又不是修宫殿、按摩会所，搞那么多吃灰的吊灯谁来打扫啊？&br&&/li&&li&卧室到卫生间的走廊、暗处的衣柜内侧，都可以安装小夜灯。晚上起夜方便的很，不会惊醒同屋睡的人。&br&&/li&&li&别听一些没过过好日子的人瞎说什么灯带、射灯没用——那取决于你会不会用，卫生间的镜子旁边装灯带、完全不晃眼，灯光还柔和。射灯放在对照明要求不高的地方，比如阳台、卫生间，直接对着墙面照射，气氛好到哭。&br&&/li&&li&在每个房间的主墙上，都预留至少2个网口和2个以上的插座。无线路由的确可以解决问题，但信号也会成问题。而且无线路由的运输速率受限，4K视频很快就普及了，你不想在卧室看个视频都卡死吧？&br&&/li&&/ul&&br&&br&&p&&b&十、家电&/b&&/p&&br&&ul&&li&洗衣机带烘干严重不实用，建议分开购买。南方人尤其推荐，梅雨天气烘干衣服、平时烘干毛巾，谁用谁知道。&br&&/li&&li&洗澡比较勤，比较注意家庭卫生？不如买个小消毒柜，用来放置和消毒浴巾、毛巾、家居服。&br&&/li&&li&提前想好空调位，电源尽量移近，免得装空调时看到一截电源线。&br&&/li&&li&电视机绝对是越大越好，不要被网上什么电视的最佳距离、最佳尺寸忽悠了。现代社会绝大多数家庭的客厅尺寸都足够大，如果预算足够、尽量买大点，只有自己真正看过大电视了，才知道小电视根本不够看。&br&&/li&&li&不要以为智能家庭、智能家居离自己很远。电饭煲都可以定时了、空调可以在单位遥控了、冰箱可以用手机控制了、空气净化器基本都配备APP了……谁知道未来3年5年会怎么样？所以多留出插座吧，对新家电也要多做留意。&br&&/li&&li&便携吸尘器，用过都说好，清理沙发、角落灰尘足够了。&br&&/li&&li&烤箱、微波炉绝对不是可有可无的家电，你家如果有一个热爱美食烹饪的女主人，这些东西怎么能缺？更别说微波炉和烤箱是平时热菜、朋友聚会时烤肉、做披萨的神器。为了更好的生活，我们应该学着享用现代电器带来的新的生活方式。&br&&/li&&li&水质不好的城市，注意装净水系统。之前记得在厨房预留出软水机、RO机的位置。（啥，你觉得没必要净水？好吧，还是给你看一篇我写过的文章：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.dajia365.com/article/ca79.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&净水，没你想的那么复杂&/a&）&br&&/li&&/ul&&br&&br&&p&&b&十一、泥瓦油漆&/b&&/p&&br&&ul&&li&重要的事情说3遍：不要用腻子粉，请使用成品腻子！不要用腻子粉，请使用成品腻子！不要用腻子粉，请使用成品腻子！成品腻子里的胶水至少是合格产品，不想被腻子粉勾兑的劣质胶水里的甲醛熏瞎眼，就听我的用成品腻子。（对，你觉得腻子都是开放商做好了的，所以自己不用管了，那么甲醛超标的时候你也认了对吧？啊，甲醛超标还和腻子有关系？你该看看我写的关于墙面处理的文章了：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.dajia365.com/article/b7ba9ec.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&最权威乳胶漆墙面处理流程&/a&）　　　　&br&&/li&&li&家里有孩子，油漆用多好的都不为过——不要轻信所谓大牌，打广告的牌子不一定是大牌，甲醛含量未必少。那些国际品牌贵是贵，但是环保性确实好，健康比什么都重要。（在此黑一下某邦，你家的抗甲醛油漆，真是……测试结果自己看吧：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.dajia365.com/article/384edbfbb5219990.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&抗甲醛全效还是无效 立邦金装抗甲醛面漆评测&/a&）&br&&/li&&li&不管你家的墙刷的多好多平整，面漆和底漆一定要一起上。再好的面漆也要刷底漆！不然水泥里的碱性会腐蚀面漆。&br&&/li&&li&毛玻璃背面千万保护好别沾上油漆，很难清洁。　&br&&/li&&li&不要用白色勾缝剂，除非你做了长期清洗的打算。&br&&/li&&/ul&&br&&b&十二、清洁收纳&/b&&br&&ul&&li&储物空间尽量多一点，入住后需要收纳的杂物会越来越多。&br&&/li&&li&展示柜记得带玻璃门，不然很容易遍布灰尘，还不好打扫。　&br&&/li&&li&垃圾筒一定要带盖，根据自己家里一天的垃圾量买尽可能大的垃圾桶和垃圾袋。可以考虑垃圾处理器，安在水槽下方，可以及时处理一些易腐坏变质的垃圾。&br&&/li&&li&清洁工具不要还停留在抹布拖把就够了的那个年代。现在已经有各种材质、适合各种情节场景的清洁剂和清洁工具上市了，多留意，没多少钱还能省不少事。&br&&/li&&/ul&&br&&b&十三、其他&/b&&br&&ul&&li&一定要盯着楼上做防水，否则……你装的再好也是白搭。　&br&&/li&&li&妥善保管好各种购物票据，对后面可能存在的退换货、保修绝对有益。&/li&&/ul&
「骚年，只收藏、不点赞，是拯救不了民族的。」 作为一个刚转行的「从业者」 & 「事儿bi」，不回答这种问题简直对不起自己的职业。 装修期间估计是很多人除了高三外，知识储备最丰富的时间段了。满世界都是装修攻略、装修大全，到底有多少事情是我们该了解…
以下内容是一个前辈分享给我的，因为找不到出处，所以没法标明。总之原po很厉害，耐心地写了一万多字，包括一些行业潜规则和处理技巧。分享给大家。全是干货！！！吐血推荐！！！&br&-------------------------------------------------亮丽的--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------分割线-------------------------------------------------------------------------------&br&1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段&br&　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。&br&&br&　土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。&br&&br&　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。&br&&br&　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门搞定。&br&&br&　　我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。&br&&br&　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。&br&　　　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。&br&　　　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。&br&2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 &br&　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。&br&&br&　
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。&br&&br&　　3、总平面审查阶段 &br&　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业。&br&&br&　　在这里举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。&br&&br&　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。&br&&br&　　其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。&br&&br&　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）&br&4、管线综合审查、排水许可证&br&　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。&br&&br&　　说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。&br&&br&　　这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。&br&　　2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。&br&&br&　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？&br&&br&　　管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。&br&&br&　　再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。&br&5、单体审查、建筑工程规划许可证 &br&　　规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。&br&　　单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。&br&&br&　　当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。&br&&br&　　那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。&br&　　当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。&br&&br&　　审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了&br&6、消防和人防专项审查 &br&　　这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。&br&&br&　　先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。&br&&br&　　人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。&br&　　人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。&br&　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。&br&7、节能审查、施工图审查 &br&　　在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。&br&&br&　　节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。&br&　　说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。&br&　　现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。&br&&br&　　恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。&br&&br&　　施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。&br&8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 &br&　　余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。&br&&br&　　余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。&br&　　余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。&br&&br&　　噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。&br&　　我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。&br&　9、质量监督、安全监督 &br&　　我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。&br&&br&　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。&br&&br&　　在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。&br&&br&　　现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？&br&　　不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿&br&10、施工招投标、监理报建&br&　　　　还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。&br&&br&　　　　首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。&br&&br&　　　　在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。&br&&br&　　　　恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。&br&&br&　　　　监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。&br&　　　　监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。&br&11、施工许可证 &br&&br&　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。&br&&br&　　在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。&br&　　现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？&br&&br&　　到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。&br&&br&　　我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当