律师视点69：基于民间借贷的房屋买卖合同效力问题
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律师视点69：基于民间借贷的房屋买卖合同效力问题
专业原创实务　欢迎转发分享沟通微信ID：L李玉斌　上海市建纬（北京）律师事务所阅读提示：民间借贷中，出借人或与借款人直接签订房屋买卖合同，或要求借款人授权出借人出售其房屋来担保债权实现。司法实务对于上述情形房屋买卖合同效力存在争议。关联内容阅读链接点击目录标题打开阅读：民间借贷实践中，出借人为避免借款人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订借款合同的同时，又通过以下两种形式来保障自己的权益：一是借贷双方直接签订房屋买卖合同，约定如借款人不能偿还借款本息，则借款人将自己的房屋出售给出借人，以房屋买卖合同的履行作为双方权利义务的终结；二是应出借人的要求，借款人出具授权委托书，委托出借人或出借人指定的第三人有权代为出售借款人名下的房屋、代收房款、代办房屋产权转移登记手续等，当借款人不能偿还借款本息时，由出借人或者出借人指定的第三人代借款人与购买人签订房屋买卖合同，将借款人的房屋出售给购买人，以售房款偿还借款。如何认定上述两种情况下房屋买卖合同的效力，司法实践中存在较大争议。下文就此问题进行讨论。一、民间借贷双方当事人直接签订房屋买卖合同的情形合同效力是合同法的核心问题之一。审判实践中，绝大多数合同纠纷同案不同判的主要原因之一就在于对合同效力的认识存在差异。1、合同效力争议民间借贷双方在签订借款合同的同时又签订了房屋买卖合同，双方约定如借款人按约偿还借款本息，则房屋买卖合同不予履行；如借款人无力偿还借款本息，则双方履行房屋买卖合同，由出借人取得借款人名下的房屋所有权。其中，房屋买卖合同中约定的房屋成交价格，就是借款人应当偿还的借款本息总额。在借款合同履行过程中，当借款人无力偿还借款本息，而出借人要求履行房屋买卖合同时，因房屋的实际价值与合同约定的房屋成交价格差距较大，故借款人多数会以房屋买卖合同违反了“流质契约”的规定为由，主张房屋买卖合同无效。出借人则以此系双方真实意思表示、不违反法律禁止性规定为由进行抗辩。此时，如何认定房屋买卖合同的效力，司法实践中存在有效、无效两种截然相反的观点。主张无效的观点认为：双方当事人签订房屋买卖合同的目的是为了担保借贷债务的履行，在借款人拒不还债的情况下，出借人主张直接取得房屋所有权，因违反物权法关于禁止流质的规定而不能获得支持。［1］而持有效观点的理由在于：双方当事人基于同一笔款项先后签订借款合同和房屋买卖合同，并约定如借款到期，偿还借款，房屋买卖合同不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行房屋买卖合同。在两份合同均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了房屋买卖合同和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期，借款人不能按时偿还借款，对方当事人要求并通过履行房屋买卖合同取得房屋所有权，不违反有关禁止流质的规定。［2］两种观点产生分歧的原因在于对当事人之间法律关系存在不同的解释选择路径。［3］前者认为双方之间的主体法律关系的是民间借贷法律关系，而房屋买卖合同并非独立的法律关系，仅是以买卖合同的形式为借款合同的履行提供担保。后者认为双方之间同时成立民间借贷法律关系与房屋买卖合同法律关系两种并行的法律关系，仅是买卖合同是负有行使条件的合同，只有当借款人不偿还借款时才满足其履行条件。考察双方签订房屋买卖合同的真实意思表示是为借款合同设定担保还是为了通过支付对价方式获得房屋所有权，是确定买卖合同效力的前提。从双方约定来看，双方签订买卖合同的真实意思表示应当是为借款合同提供担保，并非追求实现买卖合同的目标。借款关系与买卖合同并非并行的法律关系，而存在明显的主从之分。有效说对于法律关系的定位存在偏差。而无效说虽明确了借款合同与买卖合同的主从关系，但将这种双方自行约定的担保形式类推适用建立在抵押权、质权的基础之上的流质契约禁止条款，法律依据稍显不足。从担保权的从属性特性分析，只有在主债权合同即借款合同的履行遇到障碍的情况下，作为担保形式的买卖合同才出现履行的可能。因此，审判实践中，应当首先对借款合同进行审查，在确定借款合同的相关基础事实，如借款数额、利息约定、借款期限、违约金数额等基本问题后，才可能讨论买卖合同的效力问题。当事人不能脱离借贷关系而直接主张买卖合同关系。立法最终也是作此选择。最高法院民间借贷司法解释第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一般认为，该条规定实质上确认了让与担保这种非典型性的担保制度。［4］实践中，民间借贷双方也可能并不签订书面借贷合同，而是直接签订房屋买卖合同，同时签订借款人的回购合同，由出借人向借款人支付购房款的方式建立债权债务关系，以购房款与回购款的差额作为借款人使用资金的利息。［5］此时，借贷双方虽无书面借贷合同，但从双方的买卖合同及回购合同的安排上，亦可推断出双方签订买卖合同目的是担保借贷债务的履行，双方的真实法律关系是借贷关系，出借人亦不得直接主张履行双方的买卖合同关系。2、让与担保与强制清算义务所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务之清偿，将担保标的之权利转移于债权人，于债务清偿后，担保标的物返还于担保标的之供与人；债务人不履行债务时，债权人得就该标的物受偿的非典型担保。［6］从让与担保的制度价值来说，其能够保证借款人在继续保留标的物占有的同时扩大融资担保的可能性，有助于节约交易成本。但其同时存在一定的弊端，如通常会约定流质条款，出借人会利用借款人急切需要资金的迫切情形，极力压低担保标的价值，严重损害借款人的利益，导致双方利益严重失衡。在物权法起草制定过程中，让与担保制度因存在重大争论而最终未被物权法所明文规定，但审判实践中却存在大量让与担保交易亟待规范。目前，反对该制度的主要理由在于物权法定原则。但从法律构成来看，当事人通过合同方式设定让与担保，其并未创设一种单独的物权，而是形成了一种受合同法规制以实现担保之经济目的的债权担保关系，亦未违反物权法定原则。当借款人无力偿还借款本息时，出借人主张直接履行房屋买卖合同、实现让与担保时，借款人是否同意履行该合同，往往取决于双方就房屋成交价格是否协商一致。如双方能够协商一致，应当视为双方当事人原以买卖合同作为担保的意思表示发生了转化，同意以买卖合同的形式实现以物抵债，双方将建立真正的房屋买卖合同关系。如双方未能就成交价格协商一致，或者借款人不同意出售房屋，则房屋买卖合同是否应当履行，成交价格如何确定，实践中尚存在争议。如果房屋买卖合同按照约定履行，将导致借款人名下较大价值的房屋被低价抵债而损害借款人的利益；如果不履行房屋买卖合同，则将导致本可以通过担保方式获得债权清偿的出借人的权益落空，出借人的债权面临无法实现的风险，从而损害出借人的利益。无论买卖合同是否履行，都将产生不公平的结果。不公平的结果将导致借款人融资更为困难，甚至更会催生其他担保方式。公平原则是民法的基本原则，是民法追求的当事人之间的利益平衡和贯彻保护弱者的价值取向。最高法院关于民间借贷司法解释所设置的强行清算义务，较好地维护了双方当事人的权益，较为理想地实现了双方利益的平衡。该规定第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。从上述规定可以看出，强制清算义务产生的前提是法院按照民间借贷关系审理的判决生效后，借款人不履行判决确定的金钱给付债务，出借人才可以申请对买卖合同标的物进行强制清算，以标的物转让所得价款偿还借款本息。在当事人就合同标的物成交价格达成合意的情况下，司法应当尊重当事人的合意。在当事人无法达成合意的情况下，标的物成交价格可以采用拍卖、评估的方式确定。如果标的物的转让价格超过借款本息总额，则超出部分应当归属于借款人所有；如果标的物的转让价格达不到借款本息总额，则借款人应当承担补足差额部分的义务。强制清算义务的确定，使让与担保制度避免了与流质契约相类似的不利后果，有利于保护在买卖合同订立阶段处于弱势地位的借款人的利益，但对在收款阶段处于相对弱势地位的出借人而言相当不利。因为在民间借贷纠纷诉讼期间，借款人可以随时将其房屋所有权以买卖或其他方式转移给他人，导致借款人无财产可供执行，出借人的债权面临无法真正实现的风险。因此，在民间借贷纠纷案件中，应当赋予法院释明义务，法院应当向出借人释明，买卖合同的标的物在诉讼期间存在权利转移风险，建议出借人申请财产保全，保全合同标的物，以真正实现借款人与出借人之间的利益平衡。&二、借款人授权的代理人代签房屋买卖合同的情形民间借贷双方当事人在签订借款合同的同时，借款人应出借人的要求，出具授权委托书，委托出借人或出借人指定的第三人有权代为出售借款人名下的房屋、收取购房款、办理房屋转移登记手续等。后，如若借款人无力偿还借款，出借人或出借人指定的第三人以借款人代理人身份与购买人签订房屋买卖合同，并办理房屋产权转移登记手续。该合同中，房屋成交价格通常约定较低，大多为借款人应当偿还的借款本息总额，且在合同履行时亦由代理人直接收取购房款并以此抵偿借款。当房屋被出售后，借款人为追回房屋，或以该合同的签订未经其同意为由，或以代理人与购买人存在恶意串通为由，要求确认房屋买卖合同无效。1、合同效力争议就房屋买卖合同的效力问题，司法实践中亦存在有效、无效两种不同的观点。无效说认为从常理来看，借款人对于代理人出售房屋一事是不知情的，否则其不会同意以远低于房屋市场价值的低价出售房屋，并且，从合同约定的低价亦可以看出，代理人与购房人之间存在恶意串通的可能，其目的在于侵害借款人的利益，故房屋买卖合同应为无效。有效说则认为借款人作为完全民事行为能力人，其出具授权委托书后，应当知晓该委托书可能导致其房屋被出售的后果；代理人依据借款人的授权与购买人签订房屋买卖合同，即使借款人并不知情，但代理人是有权代理，其代理行为的后果应当由借款人承担；就合同约定的低价问题，价款是代理人行使代理权所决定，应当视为借款人本人的意思表示，且价款并非确定代理人与购买人是否为恶意串通的唯一依据，在无其他证据佐证的情况下，不宜单纯因为低价问题而确认房屋买卖合同无效。两种争议观点的区别在于对于代理关系的认定存在差异。无效说的观点事实上否定了代理人系以借款人的名义所实施签订房屋买卖合的行为，有效说的观点将代理人的行为纳入代理法律关系中进行处理，在认可代理人的代理行为基础上认可买卖合同的效力。司法实践中多采纳有效说，从维护交易安全角度确认房屋买卖合同的效力，至于代理人低价出售房屋给借款人造成损失或者代理人与购买人串通给借款人造成损失的，借款人可以依据代理法律关系向代理人或购买人主张损害赔偿责任。2、显失公平的认定在认可房屋买卖合同效力的基础上，借款人也会以合同约定的房屋成交价格明显过低、合同在订立时显失公平为由，主张行使撤销权，以撤销买卖合同的方式收回房屋。购买人往往会以合同约定价款是市场合理价格为由主张不存在显失公平的情形。此时就涉及如何认定合同是否存在显失公平的情形。所谓显失公平的合同，是指一方在订立合同时因情况紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的规定像一把双刃剑，一方面它能保护合同的公平正义，另一方面又有可能损害合同自由，导致有效的合同难以实际履行。关于显失公平的构成要件，学术上有不同看法。一种为客观要件说，认为只要合同履行后的利益严重失衡即可，无需考虑当事人的主观状态。另一种为主客观要件结合说，认为显失公平的构成要件应包括两个方面，一是客观要件，即客观上当事人之间的利益不平衡；二是主观要件，即一方故意利用其优势或另一方的轻率、无经验等订立了显失公平的合同。［7］根据最高法院民法通则意见第72条的规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。可见，我国目前采用的是主客观要件结合说。显失公平的客观要件，是指当事人在给付与对待给付之间失衡或造成利益不平衡。首先，这种合同在订立时对双方当事人明显不公平，即一方要承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济上要遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得较大的利益，承担极少的义务而获得更多的权利。需要强调的是，这种利益的不公平应当是在合同订立时就已经形成，而非在合同订立以后因为市场行情的变化等原因所导致。其次，一方获得的利益超过了法律所允许的限度，一方以很小的代价获得了比正常状态下大的多的利益，而另一方则以比正常状态下付出更大的代价而得到很少的利益，遭受了巨大损失。显失公平的主观要件，是指在订立合同时一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。此种利用他人的主观状态已表明行为人背离了诚实信用原则的要求。法律上之所以要求考虑主观要件，其目的是在于保障交易的公平和公证，维护商业道德，保护处于弱势地位的消费者的利益。［8］具体来说，主观要件分为以下几种情况：（1）利用优势，即一方利用经济上的地位，而使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件。（2）未履行订立过程所应尽的告知等义务。（3）利用对方轻率或没有经验。轻率是指订约时的马虎或者不细心，而欠缺经验一般仅限于欠缺一般的生活经验或者交易经验，不包括欠缺特殊的经验。受害人应当举证证明对方有利用行为。就出借人或出借人指定的第三人代借款人签订的房屋买卖合同而言，借款人虽是名义上的签订人，但其往往并未实际参与合同的洽商、签订及履行过程，而由代理人全程自行实施合同的洽商、签订行为，房屋成交价格亦由代理人确定。代理人签订合同的主要目的是尽快出售房屋，以售房款抵偿出借款，其对于房屋成交价格的确定自然不会妥善考虑借款人的利益，存在一定的轻率性。当然，如果借款人亲自参与买卖合同洽商及签订过程，基于理性经济人的考虑，是无法得出借款人存在轻率或没有经验而确定房屋成交价格的结论的。就购买人的主观态度来看，在我国目前的社会情况下，购买房屋对于个人而言属于重大的资产购置决定，基于日常生活经验法则，一个理性人通常会在购房前进行一定的市场价格的考查。房屋的坐落、周边环境、楼层、朝向、格局等因素虽然都会影响房屋的成交价格，但同一时期、同一区位房屋的面积单价存在一个相对固定的价格区间。如果购买人明知合同约定的房屋价格明显低于该地区房屋的市场合理价格区间，其在未向房屋所有权人核实的情况下，径行与代理人签订房屋买卖合同，属于未尽合理审查义务，主观上存在利用对方轻率或没有经验的心态。至于合同约定的房屋价格是否明显低于市场合理价格区间的标准，可以参考最高法院合同法解释（二）第十九条第二款之规定，即转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。合同签订时房屋所在地的市场合理价格可以通过评估、询价等方式予以确定。因此，在可以确认借款人未实际参与房屋买卖合同订立过程的情况下，如合同约定的房屋成交价格达不到合同签订时市场合理价格的百分之七十的，应当认定房屋买卖合同存在显失公平的情形，借款人有权主张撤销。但同时应当注意，借款人行使撤销权，应当自知道应当知道撤销事由之日起一年内行使，该期间为除斥期间。至于购买人利益的保护问题，因房屋买卖合同被撤销后，借款人应当向购买人返还购房款，故购买人也不会遭受利益的损失。关于借款人与出借人之间的民间借贷关系问题，因出借人已以售房款抵偿了其出借款，故双方之间的借贷合同应当视为已经履行完毕，当然，如出借人收取的售房款高于借款人应当偿还的借款本息，该部分款项，借款人有权要求出借人予以返还。注：［1］参见最高人民法院（2013）民提字第135号“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”裁判要旨。载奚晓明主编：《民事审判指导与参考》总第52辑，人民法院出版社2014年版，第192页。［2］参见最高人民法院（2011）民提字第344号“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”裁判摘要。载《最高人民法院公报》2014年第12期。在成文法的法律传统之下，民法问题可进一步区分为事实判断问题、价值判断问题、解释选择问题、立法技术问题、司法技术问题。其中，解释选择问题关注用民法语言将价值判断的结论及其附属因素表述出来，完成从“生活世界”向“民法世界”的转换，为民法的成文化开辟可能。参加王轶：《民法原理与民法学方法》，法律出版社2009年版，第20-21页。［3］参见杜万华主编：《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第409页。另有学者认为，此种情形下所形成的应当是“后让与担保”制度。“让与担保”制度与“后让与担保”制度的区别在于一个是先转移所有权，一个是后转移所有权，在其他方面，二者基本相同。参见：杨立新：“后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权”，载《中国法学》2013年第3期。［4］此种借贷形式中，出借人一般均会要求办理商品房预售登记或二手房的网签备案，以此对借款人形成约束，避免借款人对房屋进行法律处分。［6］刘保玉主编：《担保法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2008年版，第117页。［7］王利明：《合同法研究》第一卷，中国人民大学出版社2002版，第696页。［8］王利明、杨立新等：《民法学》，法律出版社2008年版，第540页。核校：简牍分享审判资讯｜探讨法律问题沟通微信号：L特别提示：以上内容不代表公众号观点。未经许可，任何微信公众号、微博等网络公共阅读平台不得以任何方式转载审判研究公众号原创作品。回复APP下载安卓审判研究APP 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.high_show_title {color:#ba2503; font-weight: p未取得产权证情况下签订的房屋买卖合同是否有效？未取得产权证情况下签订的房屋买卖合同是否有效？京融易百家号房产证案件还原原告：马某某，女，37岁，住某某市。被告：赵某某，女，32岁，住某某市。被告：金某某，（系赵某某之夫）男，40岁，住址同上。原告马某某因与被告赵某某、金某某房屋买卖合同纠纷一案，向区人民法院提起诉讼。原告马某某诉称：两被告是夫妻关系。日，原、被告通过某某市房地产中介有限公司订立了一套本市绿杨新苑28幢602室房屋及车库的买卖合同，原告按合同支付了房款26万元，日被告将上述房屋依约交付给原告。合同中约定：“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”，到时原告再支付余款1万元。现该小区早已被通知办理房产证了，而被告却提出各种无理要求拒绝办证，原告多次通过中介公司与其沟通，要求尽快办理，并主动给付余款1万元，但被告不予配合。现请求判令被告立即协助原告办理房地产登记过户手续。被告金某某、赵某某辩称：被告与原告签订房屋买卖合同且原告给付了26万元房款属实，涉案房屋也已交付给原告。但签订合同时我们没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，且签订合同时，尚未领取房产证、土地使用权证，因此签订的这份房屋买卖合同是无效合同，被告不应当协助原告办理房地产过户手续。区人民法院经一审审理查明：被告赵某某与被告金某某系夫妻关系。日，通过某某市兴扬房地产中介有限公司，原告马某某委托其朋友高某与被告赵某某签订了《房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲方（赵某某）自愿将坐落在绿杨新苑28幢602的房地产出售给乙方（马某某）；第二条约定：甲、乙双方议定的上述房地产实际成交价格为人民币275000元（包括车库等），付款方式现金；第三条约定：乙方日付购房定金人民币1万元整；第四条约定：甲、乙商定，双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续，过户前，乙方付房款人民币255000元，余款1万元甲方办好房产证时全部付清，购房定金在最后付款时冲抵，甲方于日前将上述房地产交付给乙方。合同第十一条双方约定的其他事项中载明：甲方领房产证的费用由甲方承担；经甲、乙双方协商房价下调5000元整，赵某某净得27万元整。该合同甲方署名为赵某某，乙方署名为马某某（系由高某代签且得到马某某的追认），中介方经办人署名为某某市兴扬房地产中介有限公司。双方在合同第四条约定的“双方于本小区统一办理时再委托中介方办理房地产转让过户手续”的具体方法为：被告办理涉案房屋的权属证书后，由被告协助某某市兴扬房地产中介有限公司将该房屋的权属证书办至原告名下。合同签订当天，原告马某某依约给付被告金某某1万元，后原告又分别于日、4月29日给付金某某购房款10万元、15万元。合同签订后两被告已将房屋交付给原告使用。原告起诉前，涉案房屋所在的绿杨新苑小区已经被通知统一办理权属证书，但被告至今仍未去办理。本案的争议焦点为：（1）双方签订的房屋买卖合同是否有效；（2）两被告是否应当协助原告办理房屋过户手续。区人民法院一审认为：针对争议焦点1：依法成立的合同，自成立时生效。本案被告赵某某对涉案房屋享有实质上的处分权，房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。原告马某某与被告赵某某签订房屋买卖合同时，赵某某未依法登记领取权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。两被告均辩称签合同时没有见到原告本人，不知道最后的买主是不是原告，因此所签的合同为无效合同，由于签订合同时是原告委托其代理人签的原告本人的名字，且该行为事后也得到原告的追认，故两被告的辩解意见没有法律依据，不予采信。针对争议焦点2：合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原、被告双方于日就诉争的房屋签订了《房地产买卖合同》，并约定被告办好涉案房屋的权属证书后，由被告协助中介公司将该房屋的权属证书办至原告名下，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方当事人应当依照合同约定履行己方的义务。合同签订后，原告向被告金某某履行了支付房款26万元的义务，两被告也于合同签订后将房屋交付给原告实际使用，且原告起诉时，该涉案房屋已经具有办理权属证书的条件，此时，两被告拒绝办理涉案房屋的权属证书，违反了双方的约定。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求两被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。据此，区人民法院依法作出民事判决：被告赵某某、金某某于本判决生效之日起十日内协助原告马某某将本市绿杨新苑28幢602室的房屋及附属车库过户至原告马某某名下。过户费用由原告马某某负担。一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未上诉，该判决已发生法律效力。法律依据我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。京融易百家号最近更新：简介:北京京融易信息服务有限公司百家号作者最新文章相关文章