“坚决遏制房价上涨！”这句话显然已经成为了各个媒体的头版头条内容，至今为止大家都在讨论。而有人说，这只是一种姿态，但更多刚需族却从中看到了希望，认为着房价肯定要下跌了。可是，三刻今天却想和大家提出另外一个观点，那就是——为啥房价不能上涨了呢？如果上涨的话，会是怎样的场景呢？
说白了，一切的关键都在于楼市泡沫越来越大了，接盘侠越来越少了。这一点，具体的表现形势不同。一二线城市，房价远远超过购买力，大家砸锅卖铁也买不起，自然就成为了有钱人的游戏，刚需族已经认命了。所以，想接盘也没能力，就算是彻底离场了。未来回答家乡居住生活也只是时间问题，没有其他出路。但三四线城市的房价泡沫却以另外一种方式引来了高层的注意，那就是——穷吆喝！咋理解？小县城的房价在过去两年的时间里，上涨超过100%的不胜枚举，现如今房价过万的小县城更是达到数百个之多？可成交量呢？乏善可陈！即便是房子卖掉了，也不是刚需族买走了，而是那些获得了巨额赔偿的棚改户，他们一掷千金去买房，自然让当地楼市更加畸形。所以，许多人认为着楼盘泡沫非常大，三四线城市和小县城的楼市更是风险聚集地。这个话不是三刻所说的，而是来自于新华社的长篇报道。
那么，上有政策下有对策。针对着楼市泡沫越来越大，接盘侠越来越少的问题。任志强自然有话说，他认为着未来可以把锅甩给城镇化，因为可以通过让农民拿宅基地和承包土地换取城市户口的方式，让他们进城来买房。事实上，任志强认为着，即便是从国际标准来看，中国至少还有20年是人口流动期，房价再高这些农民也会买，不用担心泡沫破灭问题。
而且，任志强还很支持学区房问题，他说农村进城务工人员为了下一代能够有比较好的教育质量，就一定会把孩子送到城市，并且要买房才可以入读学校。所以，他坚定认为，像是学校医院这种比较幼稚的机构，不应该搬到郊区去，而是要集中在城市，这样才能够吸引农民工来买房。
说实话，任志强的确是够狠的啊！看问题直接捏准七寸。的确，如果按照任志强的计谋，那么别说农民工要来买房子，就是咱们这种在城市里摸爬滚打的刚需族，不管房价多贵，也要拼命接盘买房。因为，教育、医疗、卫生这些都是基本的诉求，不管花多少钱都要予以解决。所以，如果还是继续捆绑的话，那么不要说泡沫大小的问题，就算是地雷，咱们都得接盘！
可问题是，三刻认为着，一个健康的国家不应该拿住房、教育和医疗来赚钱，而是要把心思和资源放在制造业、科技创新方面去，我们一起赚全世界的钱，让自己的国民能够真正提高幸福指数。当然了，三刻可能是有些理想主义了。但凡事都应该有限度，如果总是一味把房价当成是谋利的机器，动不动就让底层的老百姓接盘背锅，那是不是太厚脸皮了啊？对此，大家觉得如何呢？特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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http://dingyue.nosdn.127.net/QvJlSOMpjZyDpJEkwxmZtE8=io8iTx8hOmkhhvCzbphNx7compressflag.jpg国泰君安首席经济学家：三四线城市房地产泡沫已在一个个破灭
作者：林采宜
来源：首席经济学家论坛（ID：ccefccef）
很高兴跟大家分享我对中国房地产市场的看法。首先，影响房地产市场的因素有哪些，其实有两个变量。一种是慢变量，一种是快变量。
所谓的慢变量就是人口，还有就是城市的土地供给。快变量是什么？快变量就是投资属性，也就是它的价格上涨预期，货币环境。所以说快变量和慢变量对房地产周期的影响，一个是影响地产价格的趋势，另外一个是影响地产价格的波动。
从目前来看的话，我们过去的十五到二十年中国地产的上行主要是由慢变量来决定的。大家知道在过去的十五年，所有的城市地方政府存在招商的竞争，而在招商竞争就使大量的土地是用于工业用地，住宅用地始终是偏少的。所以大家看一下右下方的图就可以看到其实中国的土地供给比起纽约东京这些发达国家来说它的土地供给是偏紧的，那么在土地偏紧的情况下，中国的城市化率在过去的二十年是以每年1.3%的速度在增长，所以从23%上升到53%的城市化率，必然导致城市尤其是大城市住宅的供不应求。
刚才说的是慢变量，大趋势。为什么我们的中国地产在十来年涨了几十倍，接下来讲的就是最近十年，最近十年房地产市场是在政府不同的政策主导下面起起落落，整个房地产小周期的起落更多是受制于快变量的影响，而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了，政府就来限购了，限购不过瘾，就来限贷。房价跌下去，就开始放松，放松就是从信贷政策到限购政策。
基本上这十年房地产的起起落落，中国政府就一会松一会紧。地产的调整跟着调整不断变化。实际上从目前来看，中国的城镇化率比起日本，刚才河合正弘先生讲到了日本，实际上我们还有很大的空间，那也就是未来四年可能就是城镇化推进的高速阶段，对城市住宅的需求是存在的，但是需求存在不等于价格撑得住，因为广大进入城市的大学生和农民工他们的收入水平和目前房价之间是否存在一个比较合理的比例关系，这是它是否能构成房地产市场有效需求，需求有两种，一种是有支付能力的需求，可以构成市场的购买力；还有一种是没有支付能力的需求，比如说民工，民工对陆家嘴的住宅需求，我认为是无效需求。
要讨论有没有泡沫，就要研究这轮房地产泡沫商家是什么因素决定的，是由人口决定的，是城市化吗？是土地政策的变化吗？不是，这轮房地产的上涨有一个非常重要的特点，和前面不同，就是不同城市的房地产价格涨跌的同步性减弱，房价的趋势出现了非常重要的分化。
不知道大家注意到没有，刚才河合正弘先生讲到东京，东京在1986年以后它的价格和其他六个区的价格出现了非常大的分化，所有的分化都是泡沫的开始。这轮上涨跟人口有关吗？左边一张图说明价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性，右边的图说明价格的涨幅跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。
那么，就说明这轮涨幅既不是由人口流入所决定的，也不是由房价，由土地的供给决定的。也就是慢变量跟它之间没有太大的关系。那主要是什么因素推动了上涨？现在的一线城市的租金房价基本上低于2%，这是什么概念？我们国家的无风险收益水平现在应该是2.4，那么这4个大城市它的租金房价比是低于无风险收益的。也就是说地产上涨是投资房地产的唯一收益，为什么会做这样的选择呢？
在目前的情况下，实际上是资产荒，就是比较安全的高收益的资产越来越少了，为什么？大家看一下国内金融市场理财收益率的数字就可以看到了，目前不仅是投资的资本回报率，实体经济投资的资本回报率不断下降，一年期的理财产品的收益也在不断下降，目前已经破了4%了，在这种情况下，你要寻找一种高收益的理财资产是很困难的，那么更多的钱因为它的成本比较低，就是机会成本比较低，它就进入了房地产市场，去博取房价可能上涨带来的收益。在2015年下半年到现在实际上居民贷款当中的长期贷款占比在不断的上升，这块基本上全部都是房贷。这是一个因素，我找不到更好的理财产品，在国内。第二个因素，就是我们现在资本流动的不自由，那么资本管制就使得中国居民他在人民币贬值预期的压力下面，他缺乏海外资产配置的充分渠道。在这种情况下，他只能在国内的资产里面进行选择，而国内的资产相对安全的就是一线和二线的地产，至少在中国居民的心目中是这么认为的，好歹一栋房子在那里。第三个原因实际上去年也就是2016年一整年我们股票行情的变化使得股票投资对居民的吸引力也大幅下降。大家从这张图可以看到，数据显示，其实从2014年开始股市和房市出现了一个翘翘板效应，这个翘翘板效应实际上就是资产转换的一种关系。这种关系也就是股市不行的时候，大家还是去投房市吧。股市很好的时候，会有一部分资金从房市流出到股市，这就是翘翘板关系。
这所有的因素都证明了最近两年房地产的暴涨不是来自于人口的迁移，也不是来自于土地供给的收紧，不是来自于消费性的需求，而纯粹是投资性的需求。而投资性的需求是由宽松的流动性加上资产荒，加上资本外流的不便利这三个因素共同构成了大量的闲置资产，居民资产不得不流向地产。目前的地产有没有泡沫呢？大家都知道，慢变量，就是你的消费需求推出来的价格是实价，为什么？因为无论房价再怎么涨，不可能把它卖掉搬到街上住，无论房价怎么跌，也不可能把它卖掉租房子住。但是如果你持有的房子只是一个投资性的资产，你有十套、二十套，房价涨的时候你会增加购买，房价跌的时候你就会大肆抛售。所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别，房市和股市是一回事，只是周期不一样。
当前的房市有没有泡沫呢？这个问题很简单，大家看看房价收入比，目前我们中国的房价收入比平均是21倍，全球14倍，什么叫有效需求，有效需求才是房地产市场的购买力，才是支撑地产市场需求的组成部分，无效需求是什么？你买不起的需求，就跟没有的需求一样的。国内的房价收入比这个数字差异极大，如果看房价租金比，如果房产作为投资性的资产在那里，它的收益率实际上它比世界上其他一线城市要低得多。
房产的泡沫是什么？其实很多人对泡沫有争议，我觉得泡沫没有争议的，泡沫是有指标的，但是有争议的是什么？泡沫会不会破，泡沫什么时候破。
其实对经济的伤害不在于泡沫，而在于泡沫破灭以后造成的影响。有的人说一线城市没有泡沫，我不同意这个观点，但是一线城市的泡沫是不是很快就会破灭，这个倒不一定。所以说有些泡沫破灭起来不是那么容易，再看一个中国居民的购房杠杆，从目前来看中国居民的购房杠杆已经到了极限，也就是说今年新增房贷占GDP的比重达到6.4%，所以我们去杠杆的结果不是整个经济的杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。这种中国居民购房概率大幅激增的就是未来在消费需求方面的抑制，所以说在整个居民财力，也就是说在收入水平没有大幅提升的情况下面，它的负债率大幅增加，实际上是对未来消费能力的一种透支，个人认为不是慢变量，也就是不是由人口收入所推升的房地产的价格，实际上本身是一种泡沫价格。
但是这些泡沫价格一定就会破灭吗？我个人认为不同的城市有不同的前景，对一线城市来看，大家看这张图，无论是上海还是背景，还是广州，北上广深这些城市，如果你按照我们一线城市的扩展规律来说，认为一线城市的扩张对这四大城市还是有空间的，比如说日本的东京，东京的人口集中度就比上海和北京还要高，同样纽约也是此理。一线城市由于医疗、教育等各方面因素不断吸引人口的集中，而这种集中也伴随着各种资源配置效率的提高，所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。
二线城市就看运气了，其实目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于它的交通效率、人口转移。三线城市有没有机会？
三线城市我个人认为基本上机会是很小的，从未来来看，三四线以下城市去库存任重而道远，为什么？我的理由有两个。第一，我们国家293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，我们现在统计在数据里面的房地产远远没有覆盖这些实际的地产的面积。也就是说三四线城市以及县城以下的房产，它的实际库存，实际数量远远大于统计数据。第二，因为教育医疗、就业和其他各方面的因素，尤其是公共福利设施的差异，三四线城市以及富裕县城的人口都在往一线二线城市流动，证据是什么？大家看一下人口的变动就知道了。我们知道大城市的人口出生率并不高，但是大城市一线城市的人口增长率却明显高于三四线城市，生孩子的是小县城，但是养孩子的是大城市，人口尤其是年轻的人口和一些儿童普遍的往大城市集中，这个你从小学生的数据和大城市，一线城市和三四线城市的人口年龄特征就可以看出年轻的人口不断往大城市流动，那么这个就是构成未来对大城市住房需求的支撑。同时也意味着三四线城市根本就没戏了，不仅有大量的房子，你还有不断流失的年轻人口，人在60岁以上是没有买房的需求，人只有在成长的过程中才有购房的需求。
看到三四线城市人口的流量，大家就知道了，三四线城市去库存应该是一个非常艰难的过程，所以泡沫会不会破灭，泡沫已经在一个一个破灭，对三四线城市来说。
本文为国泰君安首席经济学家林采宜在首席经济学家论坛2017年会上的演讲，未经作者审阅。
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华尔街前沿（hejqianyan）
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今日搜狐热点这个国家在房产泡沫破裂的前夕做了什么力挽狂澜？
少年意气俄罗斯 弃汇保楼稳局势
2014年年初
俄罗斯像一切意气风发的年轻人一样
准备大干一场。
那一年的俄罗斯人民
看着自家办的冬奥会，吃着牛肉加土豆
对未来充满期待。
几杯伏特加酒下肚就琢磨买房的事。
不过不看不知道，一看到房价
大家立马清醒了
牛肉吃得起伏特加随便喝，可这房子
还是买不起啊！
实际上俄罗斯房价从1996年到2009年
一直呈现上涨趋势
常常是喝酒醉醒一次房价就又不一样了
那到底是谁在搞事情呢？
到底是谁在搞事情？
俄罗斯经济这个小妖精。
俄罗斯经济在本世纪头八年一路高歌猛进
GDP保持在4.7%~10.0%之间。
伊拉克战争又给俄经济送出助攻——
由于石油供给减少
WTI/原油价格从2003年不到30美元/桶
一路涨到了美元/桶。
俄罗斯作为全世界第二大石油进口国
笑迷了眼。
供需矛盾也是个大问题
苏联解体闹了几年，政治上都刚不住了
谁还有空管住房的问题。
于是那几年
国内许多住宅建设基本都是停滞状态。
然而房子还是得住啊
俄罗斯逐渐稳定下来后
大家终于想起了住房问题。
这时一看不得了
住宅需求旺盛但是房产供给严重不足
外资跑来分一杯羹
苏联解体元气大伤后
俄罗斯也开始想要恢复经济
政治家们祭出了大杀器：
当时的俄罗斯
以前所未有的姿态进行开放
采取激进办法推行
私有化、自由化、市场化
甚至经济改革都直接由西方国家介入。
听起来是不是蛮可怕的？
而俄罗斯自己条件也是很好的！
1.市场大，而且还没咋开发
2.经济准备全盘往西化方向搞
3.资源储存量杠杠的
4.土地人才这种刚需价格都还算良心
印钱印多了……
经济发展的规律大家都懂的
货币发行就要相应地跟上。
哗啦一下印钞机开的太猛，没收住。
于是超发的货币导致流动性泛滥
市场泡沫，热钱涌入房产市场
推动了俄罗斯国内房价的大幅上涨。
最后果不其然
经济发展，房市供不应求
国际资本煽风点火
超发的货币还来助推，房价想不涨都难。
普京也来加把火
以2005年为节点，年俄罗斯房价涨幅较之前更为疯狂
这两位说话可不是闹着玩的
原本火热的房产市场加上政府力量的介入
完全冷静不下来
房地产商自然是腰杆挺得笔直
拿地完全不怂！
私人资本也坚定了对房产市场未来的信心
手头有点闲钱的
都赶紧往房产市场插一手
这块香饽饽也被人们越炒越热
大泡泡吹得更快了。
经济危机，政府来续命
09年开始，房地产哗啦一下
突然开始往下走了
当然是因为那场众所周知的经济危机了~
经济危机咋这么可怕？
首先是需求大跌
买房想申请贷款可没之前那么容易了，
费用又贵条件又多，
"算了，不买了。"
住房项目搞不下去了
经济危机波及世界
俄罗斯建筑企业当然不能幸免
资金状况迅速恶化
在建项目一个接一个被叫停。
政府当然不能袖手旁观：
1.调整供需关系：
划拨500 亿卢布
用于购买完工程度较高的住宅
从联邦预算中出资320亿卢布
为现役军人和贫困居民购买住房。
“——什么？你们没钱？我有！我给你们买！”
2.救助买房人和银行
对失业的贷款买房者
没钱没工作？没事，房贷缓一年再交吧
对于商业银行：
房奴没钱，国家兜着！
这部分资产没成坏账
银行的流动性仍然有保障。
这样的救市政策立竿见影
房价经历了2009年的下滑后迅速恢复。
摊上事的“北极熊”
这么一看俄罗斯形势还不错啊
经济危机来了房市也稳住了
没什么压力的俄罗斯
没事办办冬奥会，世界杯啥的
可是2014年2月份
大家刚乐乐呵呵庆祝冬奥会闭幕
三月份就摊上事了。
乌克兰危机后
西方国家纷纷开始制裁俄罗斯。
俄罗斯经济扑通一下，眼看就要不行了。
1.投资限制：
美国和欧洲投资者被禁止向
对外贸易银行
天然气工业银行
俄农业银行
对外经济银行
发放超过30天期限的新贷款
这些俄罗斯国内重要的经济部门
断了西方的资金来源，处境艰难。
2.原油价格下降：
原油价格在2014年6月到12月16日期间
几乎下降了一半
而这正是俄罗斯的经济命脉。
3.汇率暴跌：
经济都制裁了，卢布也挺不住了……
2014年全年俄罗斯卢布对美元汇率下跌了约20%
资本一看不好，药丸，赶紧跑！
于是俄罗斯市场出现严重的资本外逃
经济再受重创
GDP季度同比从2013年初的1.7%一路下滑
至2014年底的-0.77%
CPI同比则从7.1%上升至11.4%
俄罗斯股市回报仅为负42.3%。
而当年标普对俄信用评级为BBB-，接近垃圾级。
“弃汇保楼 ”扭转乾坤
经济这么糟糕，房价还没崩？
俄罗斯人民很会玩啊
原来在紧要关头，俄罗斯果断放弃了汇率选择了保房价。
保汇率还是保房价为什么两难呢？
经济条件不好时，汇率如果想继续坚挺，
房地产价格只有足够低
才对资本有吸引力。
如果想保持楼市稳定，
资本将加速流向海外，
外汇储备迅速没了，汇率马上大跌。
这种两难境地是货币政策无法解决的。
这种时候，普京选择了弃汇保楼
"楼市才是我真爱！"
普京一声令下
央行先后六次把基准利率从原先的6.5%
上调至2014年底的18%
足足翻了近三倍！
代价不是白花的，
基准利率调整后，CPI很快稳定了下来。
允许自由浮动？
于是三个月内
卢布就好像一匹脱缰的野马，
迅速贬值超过50%。
弃汇堪堪稳住了俄罗斯国内的CPI，
但也释放了巨大的经济风险。
不过俄罗斯楼市在这次危机中
还是顺利的挺了过去。
虽然现在俄罗斯经济仍处在艰难境地，
但至少没有因房地产泡沫而造成更大的经济危机。
文案：吴磊 手绘：张楚婕
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今日搜狐热点美日泰俄的房产泡沫是如何破灭的？又是如何救市的？
今年上半年国内掀起了轰轰烈烈的去库存运动，广大一二线城市人民纷纷响应党的号召，加入到去库存的队伍当中，为房价撑起一片天。
房地产事关国家经济命脉，房地产一旦出现问题，都是大问题，各国都会出台相应的救市政策。
美国、俄罗斯、日本、泰国，包括中国的海南和北海都曾出现过严重的房地产泡沫，泡沫破裂之后，各国政府是如何应对的呢？最终效果如何？
上海易居房地产研究院最新的研究报告《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》对美国、俄罗斯、日本、泰国多个国家的房地产泡沫破裂之后，政府如何出台政策应对危机做了详细阐述，从国外过往案例，探究中国房地产去库存现状与趋势。
美国：四大政策助力楼市回暖
2008 年美国因房地产次级抵押贷款坏账而引发金融危机，美国经济惨遭重创。房地产泡沫破裂，市场低迷，库存积压。
在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。
美国新建私人住宅从2005 年的206 万套下降到2009 年的55万套。房屋价格连续下降，凯斯-希勒房屋价格指数从2005年的高位下降27%，历时7年直到2012年方才企稳。新建住房销售从2005 年的128万套，下降到2012年的30万套，降幅达76%。
为了消化大量的房地产库存，美国政府出台了四大扶持政策。
首先是印钞票，施行量化宽松的货币政策。美国国会出台了一项1.1万亿美元的货币刺激法案。
这笔资金主要用于基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，给企业减税，增加市场活力。
然后救助房地美和房利美。
房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，它们所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元，几乎占了当时美国住房抵押贷款总额的一半。
受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美陷入全面危机，美国房地产市场和金融市场面临系统性风险。
日，美国政府宣布接管房利美和房地美，根据接管方案，美国财政部将通过购买优先股向房利美和房地美各注入 1000 亿美元资金。房利美和房地美首席执行官被限令离职。
2008年7月经国会批准成立、专门负责监管两公司的联邦住房金融署接管两公司日常业务，并任命两公司新高管。
接管房利美和房地美，是美国历史上出台金额最大、最复杂的救市方案之一，这项政策极大地促进了美国住房和金融市场的稳定。
日美联储宣布推出第三轮量化宽松，其中就包括了每月新增购买400亿美元抵押贷款支持债券。使住房抵押贷款担保债券市场的流动性得到极大改善。
为了全面激活房地产市场，鼓励国外资金入美购房，为海外投资者打开美国房地产的大门。
在多项政策的合力助推之下，同时配以美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策， 美国楼市开始逐步企稳。2012年以来，美国房价持续上涨，楼市复苏加快，也拉动了美国经济增长。
此外，在美国楼市的复苏过程中，海外投资者的涌入也是金融危机后美国资本流入的主要来源，是美国房地产去库存的重要帮手。
日本：日元升值摧毁楼市
1955年开始，日本经济一直保持高速增长，GDP和人口快速成长。1968年，日本首超德国成为世界第二大经济体。
日本在保持经济高速发展的同时，房地产泡沫越吹越大。
在年期间，低利率和充足的货币供给刺激了泡沫经济投机活动。在炒作之下，日本的地价迅速上涨。
值得注意的是，日本的商业银行一直都在以土地作为贷款抵押担保。很多投机者利用迅速上扬的股票账面利润投资房地产，导致房价飙升。
在日本房地产的火爆时期，最大投机者是财力雄厚的财团，大批财团资金从各个不同的行业汇集到商业地产行业，催生房价快速抬升。
根据日本国土厅公布的调查统计数据，城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%。建筑投资从1985年的约50亿日元上升到1991年的约82 亿日元，上升幅度64%。
最终，由于美国借“广场协议”迫使日元二次升值，摧毁了日本出口导向型工业的根基，在大批日本工业企业纷纷倒闭、股市崩溃的同时，大量租客撤离东京圈，业主因为租客减少而大量抛售房产，日本的楼市价格在短期内断崖式下跌。
1991年日本房地产泡沫破裂，建筑投资额从1991年的824036 亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%；同期城市土地价格指数下跌62.7%，房价波动的剧烈程度比同期其他有房产泡沫的国家更为严重。
房地产价格的暴跌使大量不动产企业破产，非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产，给这些机构提供资金的银行亦无法幸免。
日本银行业产生了严重的信用危机，几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等相继倒闭，大量建筑成为“烂尾楼”。
建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的1/3，日本国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。
日本为了挽救房地产，重振本国经济，实施了一系列救市政策。
第一，大量发行国债，利用国债建设公共配套设施；同时，运用支出调整政策与支出转换政策，恢复房地产业及其他经济部门的活力，提高房地产的附加值。
第二，采用扩张性的货币政策增加流动性，通过多轮降息，大幅降低利率，最后以零利率来推行量化宽松政策，通过降低购房成本来刺激房地产市场发展。
第三， 调整市场结构、缓解供需矛盾。一方面放宽限购，鼓励市民贷款购房，另一方面帮助开发商建立了房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助。
第四，调整行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短建筑方案审批周期，鼓励引导环保节能建材的普及使用。
日本政府通过一系列楼市改革措施的实施为房地产市场吸引到了资金，也降低了市民购房的门槛。
经过长达10多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步消化。
但由于日本金融体系的不完善以及国内产能过剩等问题的存在，日本经济发展在陷入停滞的同时，房地产市场再未出现此前火爆的状态，大都市圈的地价房价仍远低于泡沫高峰时的水平。
近几年，随着国内经济环境的改善，日本经济逐步企稳回升，2013年三季度开始，由于海外购房者需求的提升，日本房价增幅才有所加快，其中也包括中国购房者。
泰国：亚洲金融危机刺破泡沫
继日本之后，20 世纪80年代中期，泰国政府为了促进国内经济的发展，把房地产作为优先投资的领域以带动其他部门的发展，同时还制订了相关的刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。
由于泰国金融市场过早的对外开放，加之金融监控体系还不是很完善，海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，再加上国内金融机构对信贷政策的放任，加大了对房地产业的信贷资金的投入，光对房地产业的贷款资金就占到其总贷款的一半左右。
与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场形成了巨大泡沫。
据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。
随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。
随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，其中泰国房地产泡沫破灭导致产生400亿美元的银行呆账，破坏了泰国的银行业和金融体系。
大量企业停产、倒闭，失业率大幅上升，对国内经济造成了巨大的打击，东南亚其他国家的经济也出现了严重衰退。
东南亚国家这一轮房地产泡沫周期中，泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多。印度尼西亚历时8年，马来西亚历时约7年。
为了应对房地产泡沫破灭后的行业危机，泰国政府之后采取了多项经济刺激措施。
首先降低地价以消化房地产库存。1998年,泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价,下降幅度高达45%。
这一决定旨在扭转不正常的房地产业给经济发展带来的不利影响,鼓励人们购买目前大片闲置的商品房。
第二，实行房地产交易税费优惠刺激楼市需求。在房地产泡沫破灭后的几年，为了恢复房地产市场，泰国政府陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等，加上贷款利率大幅降低，泰国房地产市场需求得以释放。
第三，泰国政府住房银行引入专门的住房融资方案。 自从 1997 年金融危机之后，泰国政府住房银行在抵押贷款方面起着至关重要的作用。
即使在 1997 至1998年间资金流动紧张的关键时期，大多数银行都严格控制贷款。泰国政府住房银行仍然继续发放住房贷款。
作为国家的有力工具，泰国政府住房银行响应政府政策，引进多种创新的住房融资方案，促进购房需求，协助政府搞活房地产业，刺激危机后的经济增长。
1998年的金融危机导致许多泰国人搁置了购买房屋的想法，此后随着政府一系列购房优惠政策的出台，特别是在处于谷底的低利率刺激下，泰国房地产市场需求明显提升，泰国房地产业从 2000 年起开始逐步复苏。泰国经济也逐渐趋于稳定。
俄罗斯：流动性不足成导火索
2002 年后，受经济快速增长、供需关系失衡、按揭贷款利率相对较低、“炒房”、“官商黑幕”等因素影响，俄罗斯房地产市场价格一直居高不下。
2008 年美国的次贷危机引发世界经济衰退，由于房地产业在俄罗斯国民生产总值中占大约7%，因此对俄罗斯的房地产市场也产生了消极影响：房地产新开工项目减少，投入使用的住房面积增速减缓，大批建筑企业濒临破产，房价下跌。
金融危机期间，俄罗斯房地产价格水平平均下降了30-35%。 由于申请贷款难度加大、费用高昂等原因，俄罗斯建筑企业的资金状况迅速恶化，纷纷叫停在建项目或另觅融资渠道。
俄罗斯最大房地产集团之一的 MIEL 集团甚至来到中国寻找金融合作伙伴，谋求拓展融资渠道。
为重振房地产市场，也为了应对经济危机，俄罗斯政府采用扩张性财税政策以刺激国内需求。
2008年政府从住房公用事业改革促进基金中划拨500 亿卢布，用于购买完工程度较高的住宅，从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房。
2009年俄罗斯政府下拨250亿卢布专款给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同执行房贷重组计划。
由于经济下滑，失业者不断增多，房贷断供问题日益严重。据了解，俄罗斯大约有80万人向银行贷款买房，房贷规模为9745亿卢布。
执行房贷重组计划后，既救助贷款买房者，也救助银行。对于失业的贷款买房者来说，可以缓交房贷一年；对于商业银行来说，由于有国家专款帮助垫付“房奴”所欠一年的贷款，不至于让这部分资产变成坏账，银行的流动性有了保障。
同时将产业政策调整为优先支持实体经济发展，筛选出包括房地产业在内的 295 家政府优先扶持的大型企业，对其实行融资支持和税收优惠。
为提振房地产市场，俄罗斯政府出台住房激励计划，通过授权外经银行向商业银行和企业发放外汇贷款、首次动用外汇储备清偿非国家外债、首次启动主权基金注资商业银行以及修改《自然人存款保险法》等措施，为开发商及买房者提供住房抵押贷款，帮助他们融资，化解流动性不足的风险。
根据俄罗斯联邦中央银行的数据，2014年共有629 家信用机构提供101.23万笔住房抵押贷款，总额达1.7625万亿卢布，分别比2013 年增长22.7%和30.18%。
在住房激励计划出台前，俄罗斯政府推出的一系列房地产政策虽然在短时间内发挥了一定的作用，但自 2013 年开始，俄罗斯经济趋于停滞，国内除莫斯科、卡拉斯诺达尔等一线大城市之外，大多数中小城市的住房市场趋于滞销。
流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索，在资金短缺使建筑业“降温”的同时，按揭贷款的高成本也使购买需求下降。
此后，在住房激励计划的刺激下，俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长，一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量。
从国外政府对房地产泡沫破裂之后的应对举措来看，各国调控效果不一样。面对已成定局的趋势，宏观调控也不是万能的。
参考资料：《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》
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