卖房遭遇卖房者知道中介吃差价价10万元,业主卖房如何规避此风险

网络综合整理 14:40
很多人认为把房子交给中介之后,就可以一心一意的等着买家付款将房子卖出去了。其实,委托卖房还是有很多的陷阱需要我们去注意。
委托中介卖房其实就是办理收入委托公证,这在本质上就是让被授权方具备民法上被代理人的身份。通过法律程序公证之后,就具备了公信力,法律效力等同于卖家,就可以办理买卖过程中所涉及到的诸多手续。需要注意的是,如果售房者委托中介卖房的时候没有足够的风险意识,就很容易陷入不法分子事先设置的陷阱中。
委托卖房漏洞主要有哪些方面:
1.售房者不了解房屋产权状况,被人“吃差价”
房价上涨很快的市场下,一些不法的中介取得了售房者的信任之后,便取得了房子的全权委托代理权,之后以更高的价格卖出,赚钱这其中的差价。更有甚者出现 “一房多卖”的情形,黑中介收到买方的首付款之后便逃之夭夭,最后让卖家平白无故惹上麻烦。
2.资金安全没有保障
全权代理卖房之后,有的稍微聪明的售房者会要求中介收到房款后第一时间打到自己的账户。但是,个别的黑中介却私自扣款且挪作他用。更有甚者,还有可能出现黑中介卷款潜逃的情况,毕竟中介市场良莠不齐,什么情况都有可能发生。
3.炒房现象会发生
授权时间和付款时间不一致的话,就给黑中介和炒房客提供了炒房的机会。中介获得房屋的代理权之后有很大的机会将房子再次卖出获得利润,在这个过程中,很有可能给卖家做出虚假的承诺,最后损害的是卖家的利益。
4.委托不当
有的售房者自己为了图省事,轻信他人,签订买卖合同让房产中介代为办理,此时售房者要注意,办理委托之后,中介可能会同买家对合同的条款做出任意的改动。如果最后房产交易没有完成的话,双方产生诉讼,受损害的还是卖方。
以上四点是业主委托中介卖房的漏洞,只有充分的了解这些漏洞并警惕的话,卖房一定不会给自己惹上麻烦。
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保存至快速回贴如果不是因为接到了律师的电话,深圳龙岗区的李明(化名)还没有发现自己在买房与卖房的过程中均遭遇了“吃差价”,而且还是同样一拨人在从中运作。他以209万元出售位于五联社区的房子被中间人以255万元转手,而他325万元购买的位于爱联社区的房子,原业主实际出售的价格仅为285万。一进一出,李明中间疑似被“吃掉”的差价高达86万元。发现这一情况之后,李明决定停止交易,在为此事奔走的过程中,他发现在公证处、银行与产权登记中心之间存在着某些制度衔接问题,使得这种“吃差价”的模式得以成功运作,而一个幕后操作团队也随之浮出了水面。合同纠纷牵出“猫腻”去年下半年,为了给小孩买学区房,李明将房子挂牌出售。不久后一家中介公司主动与他取得联系,2015年11月李明以209万元的价格与代理人A先生签订了二手房买卖合同,并约定卖方同意买方指定第三方为过户交易新的产权人,同时签订了主体变更协议书。为了达成交易,双方还签订了公证委托书,授权罗某、张某、王某等人全权办理赎楼、过户、签署买卖合同、收取售房款、指定资金监管及按揭贷款收款账户等手续。2016年1月,李明又通过中介购买了一处位于爱联社区的房子,价格325万元。今年2月份,在新房相关手续正在办理的过程中,李明突然接到一名律师的电话,称其房子存在合同纠纷,准备向法院起诉查封其房子。李明在与该律师沟通的过程中,才发现其房子被委托人王某转卖给了B女士,价格为255万元,比他出售的价格高出46万元。而B女士与委托人王某之间发生合同纠纷,王某正准备违约将该房子过户给C先生。为了阻止对方过户,B女士通过关系找到了李明,并告知其准备通过起诉的方式查封李明的房产。3月7日,李明的房子被龙岗区法院正式查封。此外,李明还发现,他卖房时的委托人与买房时的委托人居然是同一批人。这意味着,他所购买的爱联社区的房子很可能也存在猫腻。于是,李明找到了爱联社区的原业主,果不其然,李明以325万元买入的房子,原业主只卖了285万元,中间存在40万元的差价。南都记者获取的资料显示,两个房子的委托人的确同为罗某、张某与王某等人。公证委托书成问题关键发现这一情况之后,为了避免被“吃差价”,李明先找到公证处撤销公证委托,同时拿着撤销委托的公证声明到产权登记中心要求停止过户,又找到放款的银行要求暂停放款,几经波折,三方陷入了僵局,目前仍在谈判之中。李明发现整件事情的吊诡之处在于,他作为房产业主本人,效力可能还抵不过一份经过公证的委托书。2016年2月,李明先来到银行要求暂停向第三方账户发放贷款,又向深圳市不动产登记中心提交了一份《暂停产权过户申请》,要求暂停办理其名下房产的任何产权过户手续。虽然目前新房贷款发放与旧房过户均已暂停,但是有关部门仍表示通过公证委托书办理是符合形式上的要求。3月3日,李明又来到公证处出具了一份声明:承诺取消对罗某、张某、王某等人的委托授权,并将声明书送达银行、产权登记中心等相关部门备案。然而,已经发放出去的公证委托书仍然具有法律效力。北京市盈科(深圳)律师事务所合伙人律师周科指出,问题的关键就在于公证委托书,应当建立业主可以随时撤销公证委托的机制,目前这一机制并不流畅,公证处有时候要求当事人要把所有公证委托书收回来才能撤销,这不太现实。周科认为,国土部门在过户的时候应当查实委托书是否已经撤销,是否有效,同样银行在办理赎楼的时候也应当进行核实,尤其是业主本人已经通知国土部门与银行停止办理手续、甚至发送律师函的时候,不应该拿着委托书硬性操作。中介涉嫌“吃差价”并非孤例买房者被中介人员“吃差价”的情况并非个案。去年年底,福田区的廖女士称其在购买二手房时,被房地产中介业务员故意设下陷阱“骗”了钱。在完成购房交易手续后,廖女士重新计算了各项目所需的费用后发现,该费用总和比自己实际支出的钱少了两万多元。廖女士希望中介能退回其多支出的钱,却遭到了对方的拒绝。宝安区的邓女士也反映,其在购买二手房过程中,中介存在诱导和价格欺诈行为。邓女士和卖家主导下签署了二手房买卖合同,双方约定以598万元的合同价格购买卖方位于宝安区新中心片区一小区的二手房。随后,邓女士通过一些“内部消息”了解到,她和卖家签合同前,卖家和中介已经先以590万元的价格签了一份单边合同。而在交易中,业务员反复向其灌输“价格压不下来,最低只能598万元”,并反复强调只收邓女士一方佣金,598万元就是业主实收的房款等。“ABC单”:专家揭秘中介“吃差价”模式北京市盈科(深圳)律师事务所合伙人律师周科曾是知名中介公司的法务,长期从事房地产方面的业务。他在接受南都记者采访时详细揭露了被业内称为“ABC单”的中介吃差价模式。以几万元定金为成本周科介绍,市场上专业炒房的人,会先以某个人的名义签一个合同,同时写明买方有权将房产过户到第三方名下,同时签订主体变更确认书,双方同意将买卖合同转让给第三方,买方跟卖方签好字,第三方先空着,什么时候找到第三人,第三方再来签。这种操作手法,首先付的定金很少,一般在5万元以下,也就是用很少的钱把这个房源先锁定;第二步是监管首期款,很多合同约定的监管首期款的时间比较长,一个月到两个月的时间。这个时间段再去寻找新的买家。“如果房价下跌,他就损失这5万元的定金,房子不要了,如果房价快速上涨,就以更高的价格转让给第三方。”周科指出,以几万元的定金,很快就实现了炒楼获利的目的。周科称,这种模式一般是通过中介或者与中介相关的担保方来联合操作的,为什么能够实现这个目的,最主要的就是房产买卖当中,买方和卖方相互之间是不留电话的,然后大多数的业主都要委托担保公司赎楼,在委托赎楼的过程中就要签订公证委托书,公证委托书有所有出售、处分房产的权利,包括收款的权利,签署合同的权利。作为受托方转售吃差价“实际上卖方签完这个合同之后就不用出现了,只要等着收钱就可以了 ,然后把账号给到中介。”周科指出,当中介把房产转售给第三人的时候,就会提价。比如原来100万元的房子,他就以110万元给第三方重新签署买卖合同,买卖合同由受托方去签署。受托方签署的时候不会告诉业主又签了一个合同,受托方也不会告诉新的买家,说这个房子已经卖了一次,只不过是由原来的买家更名到新的买家。然后按照流程去办所有的贷款与过户手续。“新的买家签完合同之后,如果第一个买家的定金是5万元的话,第二个买家的定金就要付15万元,相当于多出来的10万元作为定金支付了,一般房屋买卖合同都约定定金由中介来监管,这个15万元就直接打给了中介公司,其他的款项就跟第一个合同是一样的。业主不知道中介公司收了15万元,买卖双方永远不见面的话,那么业主是永远不知道的,中介就这样把差价吃掉了”。市规土委:将推出诚信公示平台市规土委则表示,目前正在开展全市房地产行业诚信体系的建设工作,2015年12月已经面向全社会推出了房地产行业《信用信息目录表》,下一步将在规土委官方网站上推出诚信公示平台,对全市房地产开发、经纪和评估企业的诚信状态进行公示,对典型案件予以曝光。对于购房者避免消费陷阱,市规土委建议:消费者应了解相关政策明确自身是否具有购房资格,防止不必要的纠纷;慎重选择经纪机构和经纪人员,不要轻信口头承诺,注意留存证据材料;细致查验房屋产权信息,使用规范交易合同文本,交易资金应通过银行等专业金融机构监管,不宜通过经纪机构或经纪人员代收、代付交易款项。市公证处:使用规范模板,规避消费陷阱公证委托书撤销难成为颇受当事人与律师诟病的关键问题,为何撤销公证委托这么难?对此,深圳市公证处相关负责人在接受南都记者采访时表示,公证处十分重视房产委托公证的办理,在办理之前已经通过口头与笔录的方式告知委托人其中的风险,要求委托人能够谨慎选择,这是一个例行程序。“我们一般要求把所有委托书回收才能办理撤销,在没有收回的情况下也可以撤销,但是如果没有收回来就撤销,反而会让委托人疏忽大意以为没事了,实际上这些发出去的委托仍然是构成‘表见代理’的有效委托,达不到取消委托的目的。”那么有没有可能建立部门之间的联动机制,当事人在公证书撤销委托之后,能够让有关部门查询到撤销的情况?上述负责人称,这样存在技术上的一些障碍,比如涉及的部门众多,如果告知发生迟延,产生的责任应该由谁负担,此外撤销公证不一定需要在原办理公证处撤销,在异地撤销的公证,可能出现查询情况不准确的情况,而且撤销之后的告知义务由公证处承担,也值得商榷。上述负责人指出,相比于事后补救,当事人应该更加重视事前保护,委托人在进行委托的时候应当了解受托人是不是值得信赖,而且应该了解委托的风险与权限的授予,受托人能不能有收款的权限、转委托的权限等。“我们公证处网站有规范的模板可以下载,也建议大家使用,规范的模板无论是权益人的保护还是对于我们的审核工作,都更加有利。”该负责人无奈地指出,很多人都喜欢用中介的模板,授权特别宽泛,但是既然双方已经达成合意,他们也不能不给予办理公证。广东信荣律师事务所主任张茂荣:政府要加强处罚力度知名房地产律师、广东信荣律师事务所主任张茂荣认为,在购买房产的过程中,买方不能不闻不问地交给中介,应该了解基本的交易流程。买房时要让中介签订一个费用清单,让对方签字确认,写明除了购房款还要支付哪些费用。尽可能尝试获得业主信息,避免中介利用信息不对称博取一些利益。对于政府部门的监管,张茂荣指出,政府部门对于违规行为的处罚力度与房地产的重要性不匹配,应该加强实质性的监管。仅仅在网站上公示没有产生实质性的作用,在经济上进行处罚并严格执法,这样才能有所改善。“对于中介公司明显故意的违规行为,提供虚假房源、隐瞒真实情况、虚高报价、吃差价等,政府应该有所作为,行业也要肩负起管理的职责。”张茂荣称,主管部门应该完善购房的官方合同样本,免得中介公司各自为政,也给诉讼造成麻烦。“在政府没有做之前,深圳各大中介应该自我完善,不能因为合同缺陷,导致对维权造成障碍”。【记者】郭锐川【来源】南方都市报 未经授权不得转载
编辑 陈茜
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