终极发问：2017年，房价是涨是跌？房子要买还是要卖？
■文 | 光远看经济（guangyuanview）
满脸青春痘的中国房地产，急需一场成人礼
美国著名的金融专家金德尔伯格在其名著《疯狂、惊恐与崩溃——金融危机史》深刻地指出：事实证明，“历次信贷泡沫事件都伴随着跨境资本的大规模转移，本币升值预期强烈、资产价格泡沫严重的国家更易成为热钱猎杀的对象”。
这本我认为没有任何废话，关于金融危机迄今为止最重要的著作，主题不过是提醒人们：信贷泡沫、资产价格周而复始的兴衰故事具有极大的相似性，贪婪的背后是信贷和债务的扩张，恐慌的背后，则是资产价格泡沫的破裂和货币加速贬值导致的资金外逃。我是非常希望我们的管理层能够认真学习这本书，这对于中国治理当下的各种风险而言极具参考价值。
2017年，中国的房地产，事实上已经进入到“疯狂”之后的“恐慌”阶段。尽管市场上仍然有人在迷信某些城市房价永远不跌的神话，但就市场本身而言，在经历了2016年的癫狂的表现之后，后续乏力，持续上涨缺乏支撑已经成为定局。
在2016年的“9.30”新政后，我在分析政策的初衷时，不止一次地告诉大家，这次房地产调控政策是认真的，千万不要误读，认真的原因是政策的初衷是为了救房地产，避免房地产泡沫破裂重蹈2015年股灾的风险。不同于股灾的是，房地产泡沫一旦破灭，其引发的杠杆断裂作用以及系统风险，比股市要可怕得多。
2016年年底的中央经济工作会议，房地产的内容可谓浓墨重彩，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调要防止房地产“大起大落”。在我看来，2017年政策的目的是防止房地产大落，因为大起几乎是不可能的，而暴涨之后的下跌概率很大。
目前各地都在开地方“两会”，房地产调控也成了热点城市委员代表热议的话题。目前一线城市的房地产市场相对于2016年降温明显，深圳这个在历次房地产调整中都会有突出表现的城市价格也出现了松动。但是，在经历2016年的暴涨之后，市场惨痛的教训让很多拥有购房资格的不敢再观望。
最近笔者在一些楼盘和二手房市场关注到的情况，似乎和市场上统计的数字有出入，北京购房者的热情并没有下降，一个根本原因是，大家认为，在北京土地供应暴跌的情况下，未来商品房的供应将极为有限，这为未来进一步的上涨事实上埋下了很大的伏笔。在舆论的压力下，2016年年底集中供应了几块地，结果都变成了开发商自持，进一步增加了对未来房价上涨的恐慌。所以，在传统的购房淡季，年底，我看到了很多人仍然在扑向各个楼盘。
很显然，很多购房者并没有从“房子是用来住的”，以及一些地方政府表态房价不能再涨了中获得安慰，告别恐慌，而是在焦虑和恐慌中进行着矛盾的选择。上海、广州以及深圳等城市的情况好一点，市场交易量和价格的调整代表了市场目前的真实情绪。但一线城市最大的问题都是土地供应有限，未来看涨预期仍然存在。
但是，不管如何，2017年中国的房地产市场，如同一场足球赛，在经历一边倒的上涨之后，终于进入到势均力敌的胶着阶段。
不管市场情绪如何，中国房地产的转折点到来毫无疑问。
让笔者担心的是，面对货币贬值这个影响房价走势的极为重要的信号，很多投资者视而不见，仍然沉浸在过去的“永远看涨”逻辑中难以自拔。
更令人担心地是，中国房地产在经历18年的涨涨跌跌，调控、放松、再调控、再放松的周期后，游戏的参与者对房地产市场的认识并没有随着房价的大涨而水涨船高，地方政府、政策的决策者、开发商、买房者以及其他参与者的认识水平仍然停留在10年之前。好像一个满脸青春痘的少年，懵懂而又莽撞，永远涨不大，让人担心地成长着。
我一直认为，中国房地产就像一个身体快速窜升，而大脑早停止发展的小脑患者，在智商层面永远停留在儿童状态。中国房地产市场的当务之急绝非什么库存，什么价格泡沫，而是我们缺乏一个成年人的思维来思考这个产业的未来。
即使现有的政策，尽管口口声声建立长效机制，但手段却仍然是短期的应急措施。比如，一些地方采取行政手段，不让新的楼盘的备案价格超过多少多少等自欺欺人的“降价”措施。这个产业的每一个参与者，都急需一场成人礼，让这个行业告别少年的懵懂，回归常态发展。
基于此，笔者提出几点关于中国房地产成年化的思考：
其一，房地产政策必须告别“经济目标”，回归民生和居住，围绕“房子是人住的”这一政策目标重新构建住房公共政策体系。
其二，中国房地产市场的基本面已经今非昔比，房地产当下最重大的问题绝不是库存，而是严重的资源错配，不要排斥大城市的发展，大城市是城市文明的最高形式，城市群是解决中国城镇化的最佳平台。要打破大城市的边界，以一体化的思维发展城市群，而不是把人赶向中小城市。三四线城市的库存没有必要动用政策资源去消化，而应该主要解决大城市及周边的供应短缺问题；把高房价的支撑寄托在未来城镇化的农民身上，更是傻得可爱的想法，中国的进城农民要真的能支撑中国的高房价，中国的农民就是世界上最有钱的农民了。
第三，不要担心房价涨跌，房价涨跌应该成为常态。但是，很显然，被过去10多年单边上涨“娇惯”的中国房地产市场，既没有做好价格调整的准备，更没有做好价格调整的意愿。我最担心的是，如果2017年价格真正调整，政府又会迫不及待干预市场救市。
拉斯·特威德在其《逃不开的经济周期》中一针见血地指出：“萧条的唯一原因就是繁荣。”我希望中国的房地产市场能真正成熟起来，不要一惊一乍，也不要让其永远停留在增长工具的定位。中国需要一个健康的房地产，2017年是通过颠覆性思维改变这个行业，让这个行业真正成年的时候。
什么是压倒中国房价的最后一根稻草
在文章中，我提到了金德尔伯格的名著《疯狂、惊恐与崩溃——金融危机史》。在我研读过的所有有关金融危机的著作中，金德尔伯格的这本书是我认为有关这个主题最经典的两本著作之一，还有一本是加尔布雷斯的《1929年大崩溃》。加尔布雷斯的《1929年大崩溃》写于1955年，现在仍然在不断地重印。按照加尔布雷斯自己的说法，“该书每次重印，说明又一个泡沫引发的灾难的到来。”
我为什么推崇金德尔伯格的《疯狂》一书，是这本书以干练的语言，站在历史和国际的视角分析了人类历史上几乎所有重要的金融投机事件，并对其背后的逻辑进行了全面的分析。
而且，在这本书里，他一方面强调了所有的金融危机都有相似的特点，那就是表现为“首先是资产价格的不断上涨”；另一方面，金德尔伯格不断强调其贯穿全书的一个观点：“投机狂热和恐慌是由信贷供给的顺周期变化导致的。经济状况好时，信贷供给快速增加；信贷状况困难时，信贷供给显著减少。”并且，他站在国际的视角讨论了资产价格与汇率变化之间的关系。这对于讨论当下中国的房地产价格，具有重要的借鉴意义。因为无论是信贷，还是汇率，都是影响中国房价的最关键因素。
在金德尔伯格看来，上世纪70年代以来，很多经历过信贷泡沫的国家，都受到资本流入的困扰。大量的流动性需要找到出口，热钱的流入导致本币的升值，本币的升值又导致资产价格的上升。受乐观情绪的影响，大量的资金不断进入房地产等市场，“要在列车开动前上车”成了很多人的共同选择，从而导致资产价格的叠加暴涨。但是，一旦信贷泡沫破灭，房价就会暴跌，本币贬值，资本外逃。这样的剧情，在过去近半个世纪中不断的在日本、东南亚、墨西哥等国家相继上演。
信贷泡沫导致资产价格泡沫，每一轮房地产泡沫都有信贷投放过度的影子。这是金德尔伯格在考察了几乎所有的金融危机之后得出的核心结论。
而且更重要的是，金德尔伯格发现了各国资产泡沫背后的关联：日本房地产泡沫破灭之后，国际资本流入了东南亚、墨西哥、巴西等国，导致了亚洲金融危机和墨西哥危机；而1997年亚洲金融危机之后，避险的资金又流入了美国，导致了美国的股市泡沫。
因此，他认为，“低成本、大规模的跨国资金流动，以及持续不断的外部冲击事件（汇率体制改革、监管放松），正是当前世界经济的突出特点。资本泡沫驱动资金流入，资金流入更加加速泡沫形成，这正是资金与资产泡沫间的实质联系。”
对于中国房地产而言，金德尔伯格的观点的价值在于，一方面，给我们提供了一个思考中国房价的国际和金融大周期的视角。过去18年，中国房地产市场狂飙猛进，是三大周期——中国经济证券化周期、国际资本加速流入周期以及中国经济快速增长周期叠加作用的结果，而不仅仅是地方政府和开发商的共谋。在这个过程中，经济证券化使得中国的货币供应超常规增加，国际资本的流入导致人民币的升值，而中国经济的快速增长周期又使得资产价格泡沫似乎有很强的支撑。这可以视为过去18年中国房价飙涨的根本原因，而快速的城镇化又使得住房的真实需求处在一个饥渴期。
另一方面，金德尔伯格也告诉我们，当信贷周期结束，资本流出，本币贬值的时候，资产价格的破灭就成了必然的结果。仔细思考这里面的逻辑，目前，中国房地产面临的就是信贷开始被动紧缩的情况下，资本流出导致人民币贬值，房价面临极大的向下的压力。如果不能从历史的教训中吸取应对之策，很有可能引发系统性风险。
笔者对2017年的房地产维持谨慎，并提醒大家不要用过去18年房价一直上涨的经验来预测未来。因为我们看到了资本流出和人民币贬值这两个逆转的因素，以及价格到了一定程度之后，真实需求的萎缩。
基于这样的理论，我一直强调，2017年房地产最大的压力不是来自政策的调控，我过去反复强调，这次调控是“为了救房地产”，中央经济工作会议强调要防止“房地产大起大落”，主要是担心出现“大落”，维持2017年房地产市场的稳定是确保中国经济稳定的关键。我过去也一再说明，“保房价，还是保汇率”是个伪问题，恰恰是因为房价出现了泡沫化的趋势，才导致资本避险流出。就此而言，压倒中国房地产的最后一根稻草，肯定不是调控政策，而是人民币的贬值和资本流出。
对于极不确定的2017年的中国经济而言，确保房地产的稳定很重要，我们不希望房地产泡沫在2017年破裂，但这意味着，管理层要在汇率政策以及货币政策的选择上需要极高的智慧。也许功夫真的在诗外。
（加尔布雷斯在其《大崩溃》的最后写道：将来，无论经济是否基本健康，股市再现投机热，随后发生股价暴跌，都不可能再对经济造成像1929年那样的影响。但很显然，加尔布雷斯乐观过头了，当下还没有结束的危机事实上就是过去危机的重演。就此而言，人类从历史教训中得到的教训就是不断重复过去的教训而已。）
房价涨到了天上，选择做接盘侠，还是租房？
2016年房价的暴涨，让热点城市的房价距离年轻人越来越远。以北京为例，在房价均价早已经突破5万之后，每套房子的价格平均接近600万，一个家庭税后年收入20万的家庭，不吃不喝也需要30年。即使北京市将2017年房价调控的目标确定为“环比不上涨”，但目前的房价已经让很多人可望不可及。
从租金看，北京目前平均每套住房的租赁价格为4500多，相对于买房，租房的压力明显要小很多。那么，你会选择租房还是选择买房？
其实，就在2016年6月份，国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要构建租售并举的住房制度。并在税收、公积金等各个方面鼓励租房。
然而，从去年的情况看，这种鼓励措施并没有让很多人放弃买房而去租房。因为，这绝非一个简单的解决负担问题。
从简单的数学而言，相对于高高在上的房价，房租还是比较便宜的。接近600万的售价，和4500元每月的房租比，北京的租售比已经到了令人叹为观止的程度。
北京一些房子的租售比甚至超过了1:1000，按照租金，收回买房的成本，甚至会超过70年的住房的法定期限。我不敢说北京的房租很便宜，但最起码，相对于房价，房租至少是能承受的。
但是，即便如此，很多中国人在尽可能的情况下，仍然会选择买房，而不是租房。因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。
比如，北京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。你是通过高房价，在获取孩子的未来，而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下，房子当然不是简单住的。
至于其它的原因，比如，房价上涨的预期，国人的习惯，以及长期以来，中国在住房租赁公共政策层面的缺失已经是次要原因。也就是说，在公共服务的获得上，特别是在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。
住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。特别是在房价上涨预期仍然很强烈的情况下，这更成了大家集体行动的逻辑。
我从来不鼓励年轻人租房子，因为这种选择很害人。2016年年底的中央经济工作会议，提出了中国未来住房制度的大方向是建立租售并举的住房制度。然而，即使是去年国务院出台的上述鼓励租房的办法，仍然没有多少亮点可言，落地的更是寥寥无几。
房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场极其冷漠，因为政府在其中无利可图。鼓励租房的措施很多都是隔鞋搔痒。每年政策似乎不断在喊着鼓励大家租房，但到实际操作层面，几乎所有的政策都无法落地。
政策如果真的要鼓励租房，最起码应该做到三点大的突破：
第一、把买房和孩子入学脱钩。买房可以入学，租房也应该有入学资格，如果规定租房有入学资格，相信很多人会选择租房而不是买房；
第二、房租支出应该抵扣个税。如果房租可以纳入个人所得税的可抵扣项，也会有一部分人寻找租房；
第三、不要建设太多的公共租赁房，以及太多的保障性住房。政府的保障范围应该主要限于低收入群体，保障的方式应该以货币，特别是应该发放租房券。北京去年年底出让了几块土地，但最后都搞成了开发商自持，这显然是要开发商出租。在房租价格相对于房价没有太高收益的情况下，开发商会把毛坯房装修了出租？出台这样的政策究竟有没有做过调研？
回到房价和租金。我必须说明，中国的房价和房租其实都偏高。在美国，衡量房价是否合理的标准之一，就是一个家庭是否把家庭收入的30%以上用于住房支出。按照这个标准，中国很多人不仅仅把家庭收入的100%用于住房支出。而且还要捆绑好几代人的收入。房价之不合理不言自明。
然而，当房价与教育资源捆绑的时候。房子的价值当然不仅仅是房子。因此，“房子是住的，不是炒的”。这个目标要兑现，不仅仅要抑制炒房的，更要把买房和孩子入学等脱钩。否则，说房子是用来住的，很显然不能解释学区房为什么那么抢手。
所以，上一篇文章就提醒，孩子很快要入学的，就不要考虑价格的涨跌，因为这不是一个经济问题，这是一个很缺德的问题。
2017年，该买房？还是卖房？
一、市场总体降温明显，房地产进入新时代
所谓降温，一是和2016年比；二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年，新房销售历史上首超10万亿，这也许是多年难以超越的一个标杆；三是2016年一些暴涨，但又缺乏概念支撑的城市，房价回落的可能很大。房价2017年大涨的概率是零，暴跌的概率也是零。必须强调，思考中国房地产，必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化：经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。这决定了中国房地产市场未来的走势一定迥异于过去的18年。我们需要和过去18年房地产市场做一次真正的告别。
但也必须记住，还有三个周期没有结束：中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑，也是中国没有进入所谓的后房地产时代的根本原因。
房地产作为支柱产业的地位永远不会改变！没错，是永远。看看美国完成城镇化超过70多年了，但房地产仍然是美国最重要的产业。但房地产的路径和未来竞争模式都在发生颠覆性的变化，我们会看到很多因循守旧的房企的倒下，至少有80%的房地产企业会消失，专营房地产的企业会越来越少。
二、政策只是看起来很严厉，但政策不是房价走势的关键
2017年房价的走势不是取决于始于2016年“9.30”的调控周期，而是受制于房地产自身的发展周期，政策只是为了主动挑开隐藏的风险，主动降温而已。即使不出台调控措施，市场也会自动降温。
需要指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话并没有透露出太多的严厉的举措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因，根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的极度宽松以及与半推半就的货币政策的媾和，极大推动了上涨的预期，炒房是结果，不是原因！抑制炒房只会改变短期预期，而不会改变长期预期。
对于房地产政策的理解，要站在2017年宏观政策的总基调理解，2017年宏观政策将“稳”和“风险”都提高到前所未有的高度，稳中有进，则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产，2017年，中国没有打压房地产的本钱。政策强调要“防止大起大落”，从房地产周期看，着力点在“大落”而不是“大起”，因为2017年的房地产也没有大涨的基础。
一些城市明确表示，2017年房价“环比不涨”。“环比不涨”可能成为很多城市效仿的调整目标，环比不涨意在改变短期投资预期，并为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。
三、土地市场大降温，2016年很多“地王”命运叵测
2016年全年全国土地出让收入应不超过3.5万亿，低于2014年巅峰期4.2万亿的收入，但2016年热点城市“地王”频出，全国“地王”不仅量多，超过300个，而且楼面价相对于周边房价升幅惊人。考虑到2017年整体房地产市场的降温，以及房价涨幅回落的压力，高价“地王”将对一些高杠杆拿地的房企造成极大的压力。从过去历次地产调控周期“地王”的命运看，“地王”最终赚钱的属于少数，大多赔钱赚吆喝，而且死无葬身之地的亦不在少数。如果本轮房地产调整周期超过两年，2016出产的很多“地王”命运叵测。
第四、房地产税不会出台，大面积试点也是小概率
我在分析中国房价走势时，从来不提房产税，原因很简单，就是我认为短期内出台的概率等于零。房地产税属于极其复杂的改革事项，涉及很多问题，在之前的文章中对此有全面阐述。
对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。
同时，必须告诉大家，房价上涨与否主要是预期，而不是税收。房产税抑制不了房价上涨，这是很多国家实践证明了的。比如上海和重庆都试行房产税，你很难解释为什么上海的房价暴涨而重庆的那么平稳。国家发改委对外吹风，鼓励地方在房地产税等问题上搞创新，我认为有这种创新意愿的地方政府不会太多。不会丢了西瓜去捡芝麻。
第五、长效机制的建设不会有明显进展
中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
长效机制当然是房地产稳定发展，回归常态的关键，但长效机制的建设绝非一蹴而就。中国房地产的长效机制要真正建立，需要对过去的房地产很多政策推倒重来，在厘清房地产基本理念的基础上，界定政府和市场的责任边界，同时，围绕住房作为基本民生需要的出发点来构建信贷、税收、土地、财政等新的制度体系。
即使现有的住房管理机构，也要进行重构。这最少需要一个政府的任职周期。预计在2017年，长效机制的启动不会有实质性的进展。
▲原文转载自：光远看经济(guangyuanview)
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iframe(src='//www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-T947SH', height='0', width='0', style='display: visibility:')来自雪球&#xe6关注 以租售比来看租房还是购房好来自摘要:
过去多年中国的工资增速保持快速增长，在城镇化和大城市化的背景下，房屋租金同步保持快速增长。
在租金持续增长下，租售比过去多年维持一个相对高的水平具有一定的合理性，房价并非一直宣称的那样充满泡沫。
但近些年租金的增速不及房价增速，使得房价越来越虚高。尤其近两年来一线城市的租售比已经处于超出合理范围的高位，以当前的房价来看，即使考虑上未来租金的增长，长期租房仍然比购房划算。
租售比长期应该会回归合理水平，只要居民收入水平保持增长，一线城市的租金未来一段时间会继续保持增长。但以当前的房价水平，房价已经透支了未来多年的租金上涨预期，租房应该比购房划算。
最近全国一二线城市的房价又火爆了，普通老百姓如热锅上的蚂蚁，无比煎熬。只要不是持有多套房产的人，都是高房价的受害者。对于只有一套住宅的人来说，房价暴涨，你只是得到了纸面上的财富增值，实际上对你的生活真正的影响是你未来改善性的住房需求需要有更大的开销，你是房价受害者；而对于首次置业的刚需者来说，房价暴涨的伤害就更不用说了。
对于房价未来的走势有很多角度的分析和预测，不论是专家还是购房者，相信都对房价有自己的一番深入研究和判断。但影响宏观经济和房价的因素太多了，作为一个普通人来说，预测未来房价是涨还是跌几乎都是不可靠的，即使你的预测结果最终正确了，可能逻辑也是错的。所以我们先不要去直接预测房子到底是涨还是跌，我们换个角度分析一下以目前的情况来看，房子是贵了还是便宜了，租房划算还是买房划算，将对房价的判断替换为几个更为简单的判断。
采用租售比的原因
要对房子进行一个价值评估，这首先需要确定一个指标。目前常用的评价房价是否合理的指标有房价收入比、租售比等。我们首先剔除房价收入比，因为这个指标缺乏实际意义，没有考虑到社会贫富差距因素和供需关系，设想同样两个国家，一个国家社会财富完全平均，另一个国家社会财富极度集中于1%的人手中（所有房产也集中于这1%的人手中，而这1%的人大部分收入可能都没有纳入全社会的收入统计里），那么前者的房价收入比看起来非常低非常合理，后者的房价收入比可能是极其离谱的几千倍，但这并不能说后者的房价就是有泡沫的，这种情况可见于目前的不少发展中国家，中国并不是房价收入比最离谱的国家。尤其在城镇化和大城市化的过程中，房子本来就属于稀缺品（不可能所有人都买得起），拿平均的收入去评估房价高低显然不合理。比如印度孟买高得离谱的房价收入比，这主要是因为印度城镇化率更低，孟买的房子具有更高的稀缺性，只能属于社会最顶层的阶层所拥有。
另外个人觉得，拿空置率来说房子有泡沫，这也是不合理的。有些人买不起房，有些人有多套房，他偏偏就喜欢空着，这是他的任性消费需要，并不能说明问题，贫富差距造成社会资源没有办法被充分利用。好比有的人一直买不起汽车，但有的人家里放着好几辆奔驰宝马，就是闲着不开，你不能通过汽车使用率低来说明汽车价格虚高……
采用租售比的合理性在于，不管社会财富差距如何变化，人们可以不买房，但是不能不租房，租金是一个地区房屋居住需求和能力的一个最真实的表现，尤其是在租房非常自由的市场环境下。因此根据租售比我们可以判断是租房划算还是买房划算。（当然，如果房子本身提供了居住之外的价值，比如学位房，则租金并不能真实反应住房消费的实际供需。）可能很多人的第一反应是当然租房划算，国内的房产过去十多年租售比都远高于国际水平，租金回报率那么低。但其实这是一种静态的观点去看问题，实际上如果正确地分析租售比这个指标，你会发现在2010年之前的大部分时间里，买房是比租房划算很多的。
合理的租售比会受租金、利率等因素的影响。为了方便理解，我们做一个简单假设，假设租金、房价未来保持不变，房产具有完美的流动性（不考虑购房的税费成本等因素，不考虑对房产投资的风险溢价要求），并且购房的贷款利率长期稳定，假设为5%，则一套房子的租金回报率应该跟利率相等，租售比应该为20倍，这样从租和买等值的角度来说，这房价才是合理价格。要不然，供需双方总会调节到平衡状态。简单来说，一套100万的房子，如果每年租金高于5万，则很多人可以从银行贷款100万，将房子放租出去，获得一个超过利息的租金收益，贷款期结束后将房子卖掉偿付贷款；而反过来如果每年租金低于5万，则有房的人应该把房子卖掉，将钱存在银行（理财产品的收益率接近于房贷利率），长期租房，每年购房的钱产生的利息都能超过房租。当然，这是最简单的一个模型假设，在现实中，利率、租金、房价都在变化中，投资房产的风险溢价要求也会变化。接下来，我们就一步一步来分析这前面三者的变化。
货币超发带来房价的增长，但同时也带来收入的提升。
提到现在的高房价，大家已经从前几年痛骂没有留着道德血液的开发商（看看A股地产上市公司的财报，多少家是惨淡经营）、与业主沆瀣一气联手操纵市场的无良中介（中介牛逼啊……），慢慢成熟到痛骂滥发的钞票了。确实货币的增速非常离谱，发钱发爽了，对于将钱存在银行的普通老百姓来说，这就是一种悄悄的财富掠夺，持续征收高额的通胀税。
但与此同时，工资收入也是在快速增长中。大家买Iphone越来越轻松了，卖肾的越来越少了。
数据显示，2000年以来，全国城镇非私营单位就业人员平均工资平均年化增长速度为13.5%，是不是感觉被平均了？但其实大伙的工资收入在持续增长是真实的，当然不同行业感知不一样。比如悲催的中移动等国企员工，可能会感觉收入不增反降，但IT行业的码农收入可是水涨船高。前两年移动互联网泡沫期，IT行业的人员工资收入可都是每年三四成以上的增长。
城镇化、大城市化的过程中，工资的提升必然会带来租金的提升。
工资提升并不是一定会带来租金的提升，但城镇化、大城市化的过程中，大量的人要挤进城市、大城市去工作和生活，用来居住的房屋是稀缺资源，必然会通过租金等生活成本的提升，对进城的竞争者中进行优胜劣汰。
一线城市更为明显，为什么中心区的租金年年稳定增长？因为在一线城市工作的人大部分都希望住在交通便利、配套齐全的中心区附近，而在每年人口持续净流入的情况下，一线城市尤其中心区的土地和房屋供给是无法匹配人口增长的。供不应求的情况下，这些人中的无房者每年都需要为能租住在便利的中心区而进行竞争。而一线城市集中了全国最好的资源、人才和工作，大家的收入都在增长，那么租金肯定水涨船高，通过更高的租金淘汰掉跟不上一线城市步伐的人。所以有些人因为工资收入增长跟不上所在城市的平均水平，承受不起高涨的租金，只能不断降低所租房屋的条件，其原来租住的房子就让给了更有经济实力的人。
此外，城市尤其是一线大城市的配套在不断升级，变得更加宜居，也必然不断吸引更多希望来此居住的人，推高实际居住需求，带来租金的提升。一个最显著的变化就是，每当一条地铁线路开通之后，沿线的房屋租金肯定会有明显的提升。
参考中原地产的二手住宅租金指数，可以发现这些年租金持续保持增长，过去8年已经接近翻倍。一线城市大部分人实际感知到的增速可能更为明显，过去这些年租金的年均增长速度应该是超过10%的。本人09年7月首次在深圳租的一套房子当时的价格是3000元每月，目前该小区同户型的房子租金已经达到7500元，7年时间涨幅超过150%。
从租售比来看租房还是买房划算—13年之前租售比处于合理范围
上面谈到收入和租金，是为了看清楚我们过去这些年所处的环境，这是对租售比分析的关键指标。因为考虑房价的租售比是否合理，要看未来一段时间的租金增速和利率水平。
（1）简化问题的假设
我们仍然要将问题做简化，考虑尽可能有利于购房者的假设，来看看乐观假设下合理的房价租售比能达到多少。假设未来租金有一段高增长的过程，并且在这个过程中人们对房产抱以绝对的信心，投资回报率上不需要风险溢价，之后由于租金增速放缓，租售比回归一个正常范围。
注意这里的两个假设，一个是没有风险溢价要求，投资回报率仅需要达到贷款利率，这一情况是最理想的假设，实际上因为房产的流动性和持有风险，长期是不可能没有风险溢价的。所以我们仅假设在高增长阶段没有风险溢价，并作出第二个假设是高增长结束后租售比回归一个国际正常范围。当然如果市场持续疯狂，则租售比可能继续保持高位。
在相应的假设下，从租房和买房同等价值情况下，最高的房价租售比可以是多少呢？
比如，假设未来8年租金的年平均增速为10%，利率水平为5%并且投资回报率的要求仅仅等同于利率水平（没有风险溢价的要求），在8年后租金增速回落稳定，房价租售比达到发达国家一线城市合理的水平（假设为25倍），则当前合理的租售比最高可以达到46倍。
对不同的租金增速、利率水平下的合理租售比试算结果如下表所示。
假设稍微悲观一点，房产高增长阶段结束后市场较为冷却，如美联储加息周期下，期末的租售比只能达到20倍PE（目前日本一线城市也差不多这个水平），则各个参数下的合理租售比水平如下：
不要纠结非常精确的数据，以上的分析设置了太多的假设，只是为了做的大概范围的估算，同时分析清楚房价与租金、利率之间的关系，将对房价的判断简化为对未来租金、利率等的判断。
（2）13年之前一线城市的房价租售比属于合理范围
但根据以上数据试算还是可以做一个粗略的判断。如在2013年之前，一线城市的房价确实是没有太大泡沫的，在过去这些年租金每年增速接近甚至超过10%的情况下，总体保持一个45倍以下的租售比，是相对合理的。因为工资能持续高增长，带来租金承受能力的持续增长。
尤其在08、09年房价真的是非常便宜的，很多人拿国际上的租售比来判断房价有泡沫，本身就是错误的，错过了上车的好机会。换句话说，仅仅从租房和买房哪个划算的角度上说，即使当时静态看一套房子需要出租30多年才能回本，动态考虑租金的增长，买房其实还是相当划算的。
我们看图6的具体数据。08年房贷利率大约7.5%，广州和深圳不到30倍的租售比，如果在当初买房，只要之后8年租金年增长速度超过6%，买房就比租房划算，对比图3，在人均收入持续保持在10%以上的情况下，作为城镇化和大城市化过程中的一线城市，租金增速肯定超过6%，房价并没有泡沫。
即使是在12-14年间，北京和上海租售比曾达到50倍，但在6%的利率水平下，如果未来租金增速持续维持在10%的年增速，房价也没有特别大的泡沫。
（3）近两年房价租售比已经超出合理范围，租房远比买房划算
不过我们同时可以看出，过去这些年虽然租金在上涨，但房价上涨的幅度远远大于租金，租售比在持续提升，即租金的增幅在最近8年远远跟不上房价的增幅。从2014年以来，买房比租房划算这一情况在渐渐发生变化，尤其在2015年以来的房价暴涨后变动更大。目前上海和深圳的租售比已经超过60倍，相比之下广州的房价确实还是蛮稳健的。15年最疯狂的深圳，租售比已经达到65倍，按照这一租售比水平，以当前的房价水平，即使未来的利率长期保持低位，并且租金每年保持10%以上的增长，结合上面对于投资回报率等各种乐观的假设，租房还是比购房划算。
未来情况判断
目前一线城市除了广州，其它三个城市的租售比都已经虚高。从长期来看，在大概率情况下，即使考虑了租金上涨的因素后，租房还是要比买房划算。但这并不代表房价就不会继续上涨，疯狂的时候，高估的东西不要去预测它的顶部，如日本90年初最疯狂的时候，6个主要城市可以超过80倍的租售比。（租售比数据根据当前租售比倒推估算）
但作为自住需求考虑，不应该考虑房价未来是涨是跌，而是考虑租房还是购房划算，而根据上面的分析可以知道，判断依据是未来租金的增速和利率水平，以及期末的租售比水平：
租金能否继续保持每年高增长？
租金继续保持增长的前提是居民收入能继续保持增长，这个实现的可能性还是蛮大的，毕竟如果你相信“收入倍增计划”的宏伟目标，你看看国人收入水平对比世界其它发达国家还是具有较大的优势的话，就会发觉还是有很大的增长空间。
其次，目前一线城市的房价达到甚至超过不少发达国家的水平了，但未来房价回归合理的过程应该是一个租金上涨，带来租售比下降的过程（房价是否下跌不得而知），而不可能是租金不变，房价直接暴跌的过程。
租售比在8年后能否回归正常水平？
上面的假设是租售比在8年后回归一个正常的水平，这个前提能否实现，楼市到时是否会继续疯狂呢？因为回到08年来看，16年的租售比相比那个时候还更疯狂！
首先，如果未来8年，租金增速不能达到10%的水平，则租售比虚高会显得更加的不合理，房价再继续维持高位的压力会变得更加巨大，没有实际需求支撑的房价无法保持那么长时间的泡沫（不要说过去十多年房价一直维持着泡沫，前面已经说了10年之前房价没有泡沫）；其次，如果未来8年租金增速达到我们的乐观预期，则到时租金已经翻倍有余，租金接近发达国家一线城市的水平了，如果届时租售比仍然维持在一个高位，那相当于预期租金要涨上天，届时北上广深的房价将会是纽约等城市的两三倍，至少目前看来，这个可能性还是比较小的。这就是16年和08年的差异，08年我们觉得房价贵（其实是合理的），那是对于我们的收入来说觉得贵，对比全球范围来说是便宜的，但16年我们说的房价贵，已经是全球范围内对比都算贵的了。
利率不可能长期维持低位
当前全球利率都维持在低位，长期保持这样的低水平几乎是不可能的。虽然美联储迟迟不加息，但早晚会进入加息通道，而且这个过程目前正常判断也不可能是超过8年时间不加息。而一旦进入加息通道，根据前面的分析，同样预期下的合理房价租售比就要变得更低，租房比购房变得更加划算。
但正如前面分析，即便以乐观的租金增速预测，当前的房价租售比仍然虚高。从解决自住需求的角度来考虑，选择将资金留下（其中也包括了未来用来支付房贷的现金流资金），长期租房应该比购房划算。
当然未来租金仍然会保持增长，如果房价租售比能回归一个相对合理的范围，而你对中国经济的前景和人均收入的增长保持乐观，则届时一线城市的房子仍然值得出手。
需要补充的是，以上的假设并未考虑人民币汇率因素。即目前以美元计价的一线城市房价在全球处于高位，而如果未来人民币发生大幅度的贬值，则美元计价的房价又变得不那么贵了，国内的租金继续上涨的空间又变大了，增速会更快，而这一可能性还是比较大的。如果从这个角度考虑，最佳的选择是持有美元资产。&&
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