厦门房价回调是建长效机制窗口期
来源：中国经济网
作者：盘和林
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我国房地产行业已经进入行业发展的下半场。无论是从需求、供给还是从竞争力、利润空间来看，出现类似厦门阶段性“回调”应是大概率事件。要抓住难得的调控窗口期，加快出台和完善房地产市场健康发展的长效机制，进而稳预期、稳市场、稳人心据报道，近日福建省厦门市出现房价下跌、成交惨淡、土地流拍现象，相比于去年3月份的房价高峰期，岛内房价普遍下跌。数据显示，自2017年年中至今，厦门房价有20%左右的回调。这说明，在房地产调控政策不放松的形势下，中国房价“只涨不跌”观点是站不住脚的。笔者认为，中央“坚决遏制房价上涨”的态度是明确、清晰的，个别地方房价不再单向上涨或出现下降将不只是个案。正如房价上涨一样，厦门房价下跌也是由多方面因素导致的。从表面来看，除了限购政策以外，地价下跌直接导致厦门房价下跌。与国家相关政策步伐一致，目前厦门出台政策持续加大土地的供应力度，落实“房住不炒”定位，以稳定社会预期。这也导致供给超出预期，以致土地流拍。可见，有序加大土地供应仍是调控房价的“撒手锏”。市场规律告诉我们，供求决定价格。厦门房价比肩一二线城市，当然与超额需求分不开。不过，对此要作理性分析。统计资料显示，2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元，房价高峰时达每平方米5万元至6万元，这也就意味着一个厦门居民一年的收入可能都买不起一平方米房子。这说明，厦门楼市的需求大多数是由外地投资者的需求构成，价格泡沫严重，但当前大多数投资者都处于观望期，这正是厦门此轮房价大幅回调的重要原因。无论是政策调控升级，或是市场价格到了一定高点后的正常回调，影响房价走势的一个核心因素是预期收益率，而且预期收益率往往走在实际影响因素的前面，进而造成价格波动。此次中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”信号之后，房地产市场冷静了很多。笔者认为，短期内一些地方的房价或出现阶段性见顶。从政策层面看，短期内不可能出现政策松动。从日前召开的中央政治局会议可以看出，宏观环境虽然宽松，但却不是大水漫灌，对实体经济定向宽松意图明显，意在防止货币政策助推房价上涨。整个房地产市场的情绪都会随着调控加紧转向理性。从行业发展周期看，我国房地产行业已经进入行业发展的下半场。无论是从需求、供给还是从竞争力、利润空间来看，出现类似厦门阶段性“回调”应是大概率事件。目前，一些城市的房价水平远远超出居民可承受范围，已经是不争的现实，高位运行泡沫明显。有观点认为，如果没有形成有力的长效机制，中短期之内，厦门等一些城市的房价依然坚挺，甚至在回调之后还可能反弹。这个观点是中肯的。这也启示有关方面，要抓住难得的调控窗口期，加快出台和完善房地产市场健康发展的长效机制，进而稳预期、稳市场、稳人心。
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48小时热文排行银监会:房价跌幅不到10% 银行可承受房价跌四成
第1页:房价跌幅还不到10%
第2页:严控风险
　　银监会主席刘明康昨天表示，最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控，但他表示目前房价跌幅连10%都还没到。他没有透露最新压力测试的时间。
　　本报讯 （记者王亮、金霁）今年以来，国家陆续出台了有关房地产的调控政策，尤其是“新国十条”的公布让房地产市场陷入谷底，而保障房项目的入市也使得房价出现拐点的预期加强，银行房地产贷款风险不确定性也随之上升。
　　房价跌幅还不到10%
　　刘明康昨日在CEO组织峰会上透露，根据最新的压力测试结果，即最极端的房价下跌40%的情形，银行业风险整体仍可控。但他表示“房价跌幅可能连10%还没到”，他没有透露最新压力测试的时间。自去年开展房地产调控以来，银监会组织进行了多轮房地产贷款压力测试。
　　对于上述结论，他给出了具体的原因。第一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产动辄占半壁江山的情况有很大不同。
　　第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品极少，其他创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅4%左右，风险特征相对简单。
　　第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。
　　严查银行人员放高利贷
　　此外，对于近期温州等地发生的民间借贷危机，刘明康表示要建立民间借贷与银行机构的防火墙。他介绍说，近期银监会处理了几起银行从业者利用职务发放高利贷的案件。
(责任编辑：张玮)
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近期热点关注如果房价下跌，银行承受多大的跌幅？
近日，中国四大资产管理公司之一的中国东方资产管理公司发布了《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》，报告中说的两点引发大家的关注：
1、报告中说2018年商业银行不良贷款可能被低估，受访者所在地区不良贷款率可能达到3%－5%，未来3－5年不良资产规模可能缓慢上升，银行信贷风险可以会持续暴露；
2、报告显示，如果房价下降20-30%，银行将会面临着显著的压力。
中国东方资产管理公司是日在北京成立的，注册资本是100亿元人民币，当时成立的目的主要是为了对接银行的不良资产，它在不良资产处置方面有非常丰富的经验，所以这份报告的内容非常受到大家的关注。
按照原银监会（现银保监会）发布的数据，2018年一季度大型商业银行不良贷款率是1.5%，股份制商业银行是1.7%，农村商业银行的最高为3.26%。
也就是说如果按照报告中当中3%－5%的不良贷款率为标准，那么目前中国银行体系内的不良贷款率是低估的。
2008年美国爆发了金融危机，众所周知，这场危机的导火索是次贷危机，过程是2000年到2003年美国连续多年的低利率激励居民贷款买房，美国房价开始水涨船高，逐渐开始泡沫化，2004年开始美联储连续多次加息，将利率上调到5.25%，结果加剧了居民的购房压力和炒房人的成本，房价大跌，居民无法偿还银行贷款，银行抽贷和拍卖贷款抵押品，结果加剧了房价下跌，形成恶性循环，银行贷款无法收回，形成大量的坏账，有的被迫破产，最终酝酿一场金融危机。
不良贷款率的定义是指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重，包括次级、可疑和损失类贷款，说白了就是借去了收不回来的贷款。为什么不良贷款率会上升？主要原因当然是经济下行压力大，企业资金周转困难，无法偿还银行贷款。同时受制于企业经营业绩，抵押品价值下降，银行无法及时变现。
在目前中国的市场，有效的抵押品并不多，主要是房产、股权、债权、信用、汽车等，其中风险相对较低的是房产，很简单汽车可能会折价，股价可以会下跌，但房子却非常稳定，尤其近二十年，房价连续上涨，对银行而言基本不用太担心。
但是这一切都是建立在房价稳定以及上涨的基础上，反过来，如果房价下跌呢？银行能承受多大的压力？
咱们先来看看房地产在银行当中的角色和地位，根据2018年一季度金融机构贷款投向统计报告，一季度末人民币房地产贷款余额是34.1万亿，在人民币总贷款余额中占比27.28%。其中房产开发贷余额是7.7万亿元，个人房贷余额是22.86万亿元。
也就是说如果房价下跌，那么34.1万亿的资金将会受影响，倘若幅度超过可以接受的范围，那么部分居民可以会舍弃手中的房子、或者信用违约。到那时银行拿到的是抵押物房产，但房价不断下跌的情况下，抵押物的价值也会显著降低。
2007年9月，平安证券发布的一份研究显示，抵押贷占商业银行贷款总额约为43%，其中绝大多数是土地或房产，根据他们的测算，房产抵押物的规模可能达到39.4万亿。此外，2008年交通银行也提供过一组数据，银行业当中以房产作为抵押物的贷款可能达到65%。
可见如果房价下跌对银行业的影响将是非常之大，毫不夸张地说目前最不希望房价下跌的是银行，银行能容忍多大的幅度呢？
平安证券报告的说法是房价下跌20%就会让银行承受巨大的压力，中国东方资产管理公司认为是20-30%。
近几年我们常在新闻上听到说防止系统性金融风险，其实对于我们这个金融业尚未完全开放的市场来说，金融风险最重要集中在银行，目前本外币贷款占社会融资比重仍然占到一半以上，所以防止系统性金融风险也可以理解为防止银行业风险。
而按照上面列举的数据，以房地产在银行当中的地位，房价能大幅下跌吗？显然是不可能的。近期政策发生了一些微妙的变化：一是官方文件中近期强调的是“结构性去杠杆”，而不是全面去杠杆；二是流动性（货币）表述由合理稳定变为“合理充裕”。从中你是否发现一丝丝的东西？
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