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　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告章女士起诉称：我想在我们市里购买一套商品房，但是需要走银行按揭贷款支付，我因为年龄原因，无法办理贷款，所以找到我的同事也就是被告邹小姐商量，希望能借用她的名义来购买诉争房屋，经过协商，邹小姐同意了，于是便由我出钱，以邹小姐的名义签订合同，办理贷款，并取得了房产证。由于我们关系比较好，所以过户一事我也没有提过，心想自己拥有房屋就可以了。但是后来我和邹小姐因为工作上的事情发生矛盾，关系变得很紧张，于是我多次找邹小姐要求协助我办理产权过户登记，但是邹小姐都拒绝办理，但是邹小姐为我出具了一张写有：&房屋是我代章女士购买的&的说明书，之后我两关系一直都很不好，邹小姐明确表示不为我办理过户登记。无奈之下只能请求法院判令诉争房屋归我所有。
　　二、被告辩称
　　被告邹小姐答辩称：诉争房产的产权证书明确写明了房屋所有人是我，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：原告章女士想在本地市区为自己购买一套养老房屋，但是需要走银行按揭贷款支付，因为年龄太大，无法办理贷款，便找到其要好的同时邹小姐商量，，希望能借用她的名义来购买诉争房屋，经过协商，邹小姐同意了，于是章女士出钱，以邹小姐的名义签订合同，办理贷款，并取得了房产证。因为两人关系一向很好，章女士便没有提过过户一事，后来因为某些原因，两人关系恶化，章女士便找邹小姐，要求协助其办理产权过户，但是邹小姐拒绝办理，在章女士的强烈要求下，邹小姐出具了一份说明书：&诉争房屋是由我代章女士购买的&，之后两人关系更加紧张，邹小姐明确表示不办理过户登记，遂章女士诉至法院。
　　四、法院判决
　　法院经审理后判决：驳回原告章女士的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　专业房产纠纷律师靳双权分析认为：原、被告双方之间虽然达成了&借名&买房协议，被告吴先生也按照协议约定购买了房屋并办理了房屋产权登记，但双方之间关于房屋所有权归属的约定只能约束双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，原告章女士不能根据协议的约定直接取得房屋所有权。如果支持原告章女士依据&借名买房协议&确认其对房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，所以法院判决是正确的。借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面：
　　1、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效，也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。
　　2、房屋实际出资人承担举证责任，证明双方对房屋产权归属已有约定，登记产权人仅被&借名&等事实。 根据《物权法》规定，不动产登记簿具有推定力，即当发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权，需要提供充分的证据证明借名事实。
　　3、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定，房屋必须是符合办理产权转移手续的规定，比如，若是借用他人购房资格购买的房屋，若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的，诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件，否则，法律不会支持诉讼请求。
　　4、借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买，善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下，法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议，借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。
　　借名购房中借名人面临的风险出资人即&实际产权人&，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户。
联系地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦D3B
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1、过户有二种方式可以选择，买卖或赠予。2、赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友，即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。3、赠予方式有以下的两种情况：1）、有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径。一是提前还清贷款，然后再进行更名；二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。2）、有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。4、赠与手续受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。具体步骤如下：1）、赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。2）、受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，交纳契税，领取契证。3）、办理公证。4）、办理房屋所有权转移登记手续。由受赠人到房地产管理部门申请变更登记，并提交下列证件：(1)申请书(窗口提供)。(2)原房地产产权证。(3)相关当事人的身份证、户口簿。(4)赠与书及公证书。(5)契税收据。5）、赠与人将房屋交付受赠人。这里″交付″以办理完房屋产权转移登记为准。5、在办理房屋赠与手续时，如果赠与人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠与他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。6、买卖手续1）、买卖双方（卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到）持买卖协议、双方《身份证》（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续；并申报交易价格；2）、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估；3）、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费；4）、等待领《房屋所有权证》5）、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。7、选择那种方式，要根据自身实际情况而定。
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借名买房协议不公正的话是不具备法律效力的
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帮友借名买房却不过户，房产证并非认定产权的唯一证据
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主讲嘉宾：邢洋律师
帮友借名买房却不过户2007年7月，王某单位集资建房，王某当时资金比较困难，其朋友张某得知后与王某协商双方达成口头顶名购房协议，约定由张某出资以王某之名购买该住房。2007年8月，张某交付王某购房款20．6万元，此后配套费、地下室款等均由张某交给王某，王某再交给开发商。2008年12月，房屋交付使用，王某领取房屋钥匙后交给张某，张某入住该房屋。此后，物业管理费及水、电、煤气、取暖等费用均由张某以王某的名义交纳。2012年7月，王某自己向开发商交纳了维修基金和契税，办理了房屋产权证书，上的房屋所有权人为王某，并拒绝与张某办理过户手续。协商不成，张某诉至法院。王某则以房产证登记的产权人是自己为由要求确认顶名买房无效，其愿意返还张某购房款。房产证并非认定产权的唯一辽宁省锦州市古塔区人民法院判决该住房归张某所有，判令王某向张某办理房屋过户手续。虽然不动产的登记是权属的有力证明，但其并不是唯一的凭证，也不是不可变更的，在有其他证据且证明力大于该不动产权属证书的效力时，就应以其他证据证明的事实为依据，才能更好的保护当事人的合法权益。本案中，双方在购房之初自愿达成协议，由张某出资购房，只是借用王某的名义，双方的约定并没有违反法律法规的禁止性规定，应是有效的。本案房屋的一切费用均由张某实际出资交纳，房屋自2008年交付时亦是始终由张某居住使用，可以看出，以上证据结合起来足能证明该房屋确为张某购买，张某应享有房屋的所有权。
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借名买房有哪些现实原因
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在借名买房的情况下，虽然可以说能够让不符合购房资格的人实际买到房，但此时房屋却是登记在他人名下，从这点上来看其实风险很大，因为法律方面只会承认房屋登记在谁名下就是谁的。不过就算如此，仍旧有不少人会借名买房。那借名买房有哪些现实原因呢?下文中小编为你做详细解答。
在借名的情况下，虽然可以说能够让不符合资格的人实际买到房，但此时房屋却是登记在他人名下，从这点上来看其实风险很大，因为法律方面只会承认房屋登记在谁名下就是谁的。不过就算如此，仍旧有不少人会借名买房。那借名买房有哪些现实原因呢?下文中小编为你做详细解答。一、借名买房有哪些现实原因第一、为规避法律政策;购买房产需要一定的资格的时候，事实购房人没有资格购买，而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件但是又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。第二、借用他人资格享受某种购房优惠;比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受。购房人没有资格办这种贷款的时候，于是以别人的名义办理公积金贷款。第三种情况是，转移财产以逃避;不履行到期债务的，有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象;第四、为了简便手续，减少税费;比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等等情况。二、借名买房有什么风险在不少购房者看来，使用亲朋好友名义买房，尽管上署他人名字，但只要私下签订一份协议或者到公证处进行公证，就可以规避风险。签协议和公证，显然成了规避风险的“万金油”。然而按照相关法律规定，房屋产权登记是谁的名字就认定为谁的房产，房产证是一人名字，要公证该房产实际属于另一人，这有悖于法律规定，公证处不受理此类公证业务。房产权证要等到交房后才能办理，此外根据国家相关政策规定，产权满五年才能免交5。5%契税，“借名买房”的话，从签订到过户再到自己名下至少需要五六年时间，其间变数不可预计，风险很大。另外，根据我国房地产登记制度，房产应由房地产管理机关发给《房地产产权证》，房屋产权登记是谁的名字就是谁的房产，而个人私下签订的关于房产产权归属的约定协议，不可以对抗登记的房产所有权证书。简单而言，借名买房，不管谁出的钱，如果该房产发生产权归属方面的纠纷，那么以房产证上的名字为准。对于借名买房的行为，其实大家都能想到这会存在一定的法律风险，并且其中的风险还不小。因此，小编建议在不具有购房资格的情况下，也不要铤而走险选择借名买房，这样无疑会让自己陷入困境，严重的话其实还会给自身的利益造成很大的损失。延伸阅读：
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