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一口气买下50套！南京千万公寓姐：比上班赚钱容易多了！
一口气买下50套！南京千万公寓姐：比上班赚钱容易多了！
“说公寓交易税费高的，一般都是没有卖过公寓的，事实上很好操作。”就这一句话，打破了买公寓最大的顾虑，说这话的就是今天故事的主角珊珊老师，这些年她买入的项目不计其数，光是公寓项目，货值就在数千万，我就喊她千万级公寓姐。我和她聊了一个下午，她说了一句最扎心的话：”买公寓就是赚点零花钱，起投成本低，你也不要想撬动地球，但是买个公寓，2年赚个三十几万，不比累死累活上班轻松吗？“对，穷的最新解释就是：每天在固定场所卖力工作八小时，结果就是穷。因为你没有被动收入。被动收入，也叫财产性收入。而我们的工资，就属于职务性收入。当一份固定薪水成为一个人的唯一收入的时候，从某个角度来看，不是他拥有了这份薪水去改善生活，而是这份薪水决定了他生活品质的好坏。因此在职务性收入之外，能否最大限度地增加自己的财产性收入（被动收入），在某种程度上，相当于给自己的人生上了一个最大的保险。而公寓是自带杠杆的加强型理财，租金给你带来现金流，也能升值保值。对照这个公式来算算：好吧，距离财务自由还太远。但是随着南京的公寓爆发式发展，问的人越来越多，我开始深入研究起酒店公寓的投资逻辑，最大的惊喜是接触到了一位真正的南京公寓姐——珊珊。15年来，她从住宅到公寓，从大平层到别墅，各种类型物业都买了个遍，一直在买房卖房，有个小几十万就买点公寓，目前手上十几套公寓，也经常一掷千金买房，有几次吓坏了置业顾问。1.去年，她和她的朋友们曾一次扫货50套公寓，惊呆了售楼员。2.“你手上有多少，我吃多少”珊珊这句话一出，本不看好自家项目的售楼员犹豫了，本答应把购房名额以2万的价格卖给珊珊，最终宁愿损失十几万定金，反悔不卖了。3.“买公寓不像住宅那么伤经动骨，首付不累，房贷不累，租出去就结束，其实是很简单的投资”买公寓就是不停交学费，这堂课价值千万她的公寓投资历史，一边交学费一边长知识，投资失败过才知道什么是好货1.2003年，16万全款买下50平岔路口的中驰公寓。也买过新街口，这里就是个惨痛教训，买公寓大牌开发商的保值增值很快，一旦物业不给力，后续一塌糊涂。以前买过主城的西祠胡同，刚买的时候景象还不错，后来物业不行，小区里面猫啊狗啊，晒衣服，租金根本上不去。经验：物业物业物业！品牌！品牌！品牌！2.2012年末买入汉中门 一个公寓，35万，半年就卖，实际42万卖出，但合同出售价是36万，交税4200元。这里就是告诉你，公寓是可以通过中介平卖来降低增值税，一般交税选择差额的55%。3.元/平买入百家湖绿城水晶蓝湾，目前30000元/平，50平，租金5000元。这里是告诉你，买公寓也是买区域规划，百家湖那么好的地段，非常稀缺，当时有人觉得贵，但我觉得有前景，结果就赚了。4.2016年10月万科星荟开盘当天买下，当时售楼处人也不多，我就精装70万买南站，现在南站100万了，公寓两年涨30万。这里是告诉你，买对了区域，公寓也是会涨价的。5.2017年，她和她的朋友们一次性买入50套公寓，但是她很理性的说，这个区域价值在未来升值，现在租金是吃不准，未来房价仍有提升空间。每套25平，买四套100平，1.3万买入1.6万卖出，两年赚三十万，不比上班轻松吗？买公寓的你关注的点，千万别错在这些方面“你要相信十个人里只有一个人有钱，那他必然和大家想法不一样。投资嘛，要么买得比别人早，要么看到别人没看到的价值。为什么你们买公寓说赚不到钱，我却觉得这钱赚的很轻松，因为，不好意思，你关注的点，错了，错的太离谱了。”来听听公寓姐的投资经，醍醐灌顶：1.“什么东西啊，什么配套都没有，这么小，哪能住人啊，衣服怎么晒，饭怎么烧？”这是我妈第一次看我买公寓时候的抱怨，和那些不看好公寓的人一个样子。事实是：两年前，什么配套都没有，所以便宜。两年后，大家都看好，价格已经上来了。哎呀这房子这么小，烧饭，晾衣服，怎么住？这关你什么事，住公寓多少人烧饭晾晒？公寓一般就是短暂性居住，公寓住户只要私密性和物业好，总比住老破小好。2.楼层重要吗？南北重要吗？你住酒店会问南北吗？当包租出去，你买的贵的楼层，但租金都一样。3.好出手吗？南站公寓和老破小，你自己想想哪个好抛售？对比一下：住公寓，啪，进门刷卡进电梯，这种感觉好，还是老破小，楼道里踩一脚，吧唧都是垃圾，吭哧吭哧爬楼，房间设施老旧，哪种好？南京公寓3年卖了近400亿！ 2018年大爆发不限购不限贷不占房票的南京公寓，自从限购以来已经在去年卖了一波很不错的行情，给你看一组数据，绝对震撼！2015年，南京公寓卖了50亿2016年，南京公寓卖了124亿，2017年，南京公寓卖了213亿，三年来，涨幅300%这三年，南京公寓应该卖了近400亿！截至2018年3月，一年才过去了四分之一，南京公寓卖了37亿而据365楼市统计，加上即将上市的公寓，南京超60家公寓将出来抢客！2018年，南京公寓大爆发，最近也有很多人问我，公寓到底能不能买？对此，我有几点建议：1、如果你有购房资格，优先考虑买住宅。2、正确认知公寓的定位：对于被限购的人来说，这是一种加杠杆的理财，吃的是长期回报的利润。3、对公寓的回报要有一个合理的预期，对于低总价的公寓，增值点在区域价值的大跃进上，而且持有时间长，租金回报慢慢提升的。比如，1.2万/平的公寓，如果你期待2年就翻倍，其实不现实，1.6万/平就是一个合理的预期。4、公寓价格=住宅价格60%-70%5、不要盲目追求高租金返租的第三方，扪心自问，凭什么高出市场均价那么多。如果不合理，市场自然会降价，不降价即合理。6、即使是新街口这样成熟区域，公寓品牌和物业不能加分，增值也是非常慢的。7、包租公司会托管的项目，有一定投资参考意义，相信专业人士的专业判断。8、只有低端的基础配套，不配叫成熟，租金很难提升。9、认清公寓租客的画像，愿意付出高额租金的高端用户，一般不会去做饭，所谓有没有阳台，有没有天然气，都不重要，一切都是过渡。10、公寓租客需求是居住舒服和私密性，服务才是最重要的，物业非常非常重要。提示：添加微信公众号“生活南京”，更多南京新鲜资讯爆料！
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2017年注定是南京楼市不平凡的一年。楼市调控严密，最近三家楼盘领取销许，价格都有不同幅度的下降。双限政策下，不少人发出感叹：现在适合买房吗？是买住宅还是公寓？买哪里比较好？
随着住宅价格的大幅度上升，公寓市场的销量也在逐渐上升，但由于上升幅度较小，不足住宅价格涨幅的一半。不受政策限制的酒店式公寓正在摆脱曾经“不温不火”的尴尬情况，重回大众的视野，备受青睐。
南京公寓的基本现状
据悉，南京公寓的发展基本是从2007年开始，从南京目前已经完成销售的公寓项目来看，近十年来多达49个项目。其房源主要分布在江宁、城南、浦口和城北四个板块。其中以城南和浦口两个区域分布最为广泛。
（图片来源：房多多南京站）
政府若想发展一个区域，必定先会出让大量的商办混住用地以增加商业配套设施，政策的支持促使这两个区域的公寓项目发展如火如荼。据了解，其商业综合体项目基本开发2-4栋左右的公寓。
回顾南京公寓的销售情况
回顾一下2015年的南京公寓市场，根据房产局数据和网上数据，2015年全年公寓的销量是7931套。而据统计，2016年上半年的销量就已经远超2015全年的销量。
可能一方面是由于今年公寓房源的集中上市，另一方面是由于前段时间住宅价格涨幅过高，导致一些刚需用户承受不住转而购买公寓。专家指出，南京住宅投资风险正在加大，但公寓、办公等商办产品将迎来“风口”。
对比市中心公寓价格的涨不动，目前来看，由于城市中心的悄悄南移，河西、浦口、南站、鼓楼滨江等区域的公寓发展较快。
我们来看看部分目前在售公寓项目的最新动态：
江北： ：目前无房源在售，前期公寓已经全部售完，预计明年左右推出2期房源，二期一共4栋，包括一栋甲级写字楼和三栋公寓。其中有一栋是4.8米挑高的酒店式公寓，另外两栋都是精装的平层公寓。 明发悦庭：目前主要在售11号楼房源，户型面积目前剩余44平米左右，均价17000元/平米，另外6号楼2单元剩余一层房源，户型面积45-75平米，均价16500元/平米，项目为挑高公寓 明发财富中心：在售毛坯公寓，位于6号楼，户型面积40-80平米，整体均价15000元/平米 ，项目拟交付时间日。
城北： ：在售少量公寓，户型建筑面积60平米，均价19300元/平米。
城南： 复地宴南都：目前在售建筑面积约39-69平米成品公寓，均价22000元/平米，公寓位于S2号楼。项目预计后期加推98-140平米精工美宅，具体信息待定。 ：目前剩余少量公寓在售，位于E栋，户型面积40-55平米酒店式公寓，均价元/平米 中南锦苑：目前主要在售挑高公寓，目前毛坯均价24000元/平米，装修均价26000元 /平米。公寓户型面积为53平米，共有4种户型
城东： ：目前在售SOHO公寓，面积50平米左右，项目整体均价25800元/平米。其中A塔楼（18-19层）为带装修交付，均价元/平米；B塔楼（14-15层）为毛坯交付，均价元/平米。 ：在售BOX公寓，面积35-40平方米，总价60万起，均价约18000元/平方米。
可以看到公寓分布以城南、江北最为密集，那么小编就以这两个板块来为大家分析。
长三角唯一特大城市总体规划获批，国家发改委此前批复了江北新区三条轨道交通线路——四号线二期、11号线和宁天城际南延，明年将开始大规模建设。规划中的南京三大铁路枢纽站之一南京北站，计划于2018年证实开建……
交通、医疗等各方面的利好，江北也成了发展的核心区域之一，同时也是公寓商品的主要集中区。从在售项目看，主要以小面积的毛坯产品为主，但是多数项目引进民用水电，通燃气，还是十分方便居住的。目前在售公寓产品的项目有明发悦庭、等等。
都说房产分布与区域规划息息相关，而南部新城最近规划的利好大家都有目共睹：
“三年拉开框架，五年初具形象，十年基本建成，十五年全面繁荣”，这是备受关注的南部新城建设目标，这一连接南京老城、东山副城、仙林新城的重要战略空间，是南京在江南地区重要的建设阵地和经济增长极，其开发建设的质量和水平，直接决定了秦淮区今后十年、二十年乃至更长时期的发展方向和水平。
商业方面，在南京中心商圈的划分中，南部新城规划为都市级商业中心，与新街口商圈、河西新城并列；
医疗教育方面，目前在建的南部新城医疗中心地处红花片区，据悉预计总投资31亿元的医疗中心，12月底有望实现局部开诊，2017年4月将全面启用； 目前有石杨路中小学、南部新城高中、永乐中学、紫杨佳园中小学幼儿园、金陵中等专业学校牌楼校区、晨光小学等地块教育设施。
不少人担心南部新城环境不如想象乐观，但最近市政府也带来了环境方面的利好： 南京市政府近日印发《南京市“十三五”生态环境保护规划》，规划提到，到2020年，南京PM2.5平均浓度比2015年下降20%，重污染天气力争减少20%。
其中将以江北新区浦口中心区和南部新城红花—机场片区为试点，按照海绵城市设计规范要求，分类推进海绵型道路广场、公园绿地、建筑小区、河道水系等项目建设。未来南部新城环境值得期待；
令人欣喜的是，南部新城红花机场核心片区近一年的整体征收工作即将完成，首批基础设施项目建设全面启动。
交通方面，其中位于南京主城东南部的顺天大街、南下二期工程等道路建设，是全市东南道路网的重要组成部分，也是重点市政道路工程，项目将实现主城与城东片区的快速连接，对于缓解南京东南部交通拥堵现象、加强城东地区南北向交通联系、完善区域路网结构、带动南部新城和秦淮区开发建设具有重大意义。公寓最需考虑的交通问题，在目前来看，南部新城占据了很大优势。
（苜蓿园大街南下工程效果图，人、车跨河上下各建一座桥）
公寓项目方面，主要分布在秦淮区、雨花台区、南站一带。成品公寓居多，户型多为40-70㎡左右的小户型，按照三个月城南板块月均套数来计算，可售量去化周期约为5个月，还是十分可观的。目前在售公寓产品的项目有复地宴南都、万科星荟、证大喜马拉雅中心、绿地之窗等等。
关键：公寓不是单独存在的，往往是在商业综合体中
为什么会主要在商业综合体中，公寓一般来说有两个作用：一是办公、二是居住。
办公需要聚集在交通发达、商业气息浓重、人气聚集的地方；居住也同样需要交通资源丰富、配套设施便利的地方，一来二往，也就造就了商业综合体的迅猛发展。
而由于商业综合体有吸引人流聚集的能力，公寓的发展也就不得而知了。
但是南京公寓项目众多，哪些公寓销售成绩不错？
以城南为例，目前销售成绩不错的项目有复地宴南都、中交锦致等等，成交比例均突破75%，那么其必然有销售成功的秘诀。
这里不得不提，位于南部新城的项目——复地宴南都。项目总建筑面积30万平方米，作为都会综合体，周边涵盖住宅、公寓、写字楼、商业街等多种物业类型。随着红花机场搬迁，南部新城将逐步以健全的现代服务为主导。
（效果图）
2、费用较少，入手门槛低
包括前期购房费用，如购房款、契税、维修基金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等。选择小户型会使前后期居住费用降低。
而复地宴南都项目目前在售建筑面积约39-69平米成品公寓，均价22000元/平米，公寓位于S2号楼。价格适中，项目85万左右的低门槛，在年轻刚需的承受范围内，在有需要时可以自住。
3、配置精致
俗话说“麻雀虽小，五脏俱全”，房子不在于大小，不在于价格，更多是在于如何把生活过的精致，小房子也同样可以打造成生活功能齐全的小窝。
小编仍记得看到一篇新闻：90后夫妻将40㎡的二手小房子打造成高端舒适的居住房。同理，复地宴南都作为南部新城唯一一家引入途家盛捷高级托管的服务公寓，提供的便捷服务还是非常吸引刚需用户的。
（样板间实拍）
4、适宜居住
全球连锁酒店式公寓运营商新加坡雅诗阁，与复地宴南都SOHO签约，也标志着南京继青奥村公寓后第二家拥有全球高端公寓服务的项目。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商，雅诗阁目前在南京青奥村公寓做了第一家，月租高达元。搭配完善的设施，南部新城承载的巨大人流量，适宜白领和过渡居住的人群。
5、区位好、配套齐全
项目附近还有虹悦城、宜家、麦德龙等大型专业市场和大型商业中心，且项目周边还有自驾交通设施，项目距离地铁三号线明发广场站仅几百米，步行5分钟左右即到，门口还有701、702路公交车站；旁边是双龙门立交隧道和卡子门大街立交高架，自驾出游不成问题。
南京公寓如何投资
地段、区位、品牌开发商、服务、配套设施、价格、交通、户型、回报比等，都是几大需要考虑的因素。
公寓市场既有商机同时也有风险，需要大家仔细比对，根据实际挑选适合自己的产品。
（部分资料来源：淘公寓、房多多南京站、南京新浪乐居、安居客）
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