房价一年上涨28%，告诉你一个真实的商丘房产真相！
公元前154年，西汉发生吴楚七国之乱，吴王刘濞、楚王刘戊等亲率大军攻打睢阳，企图打通西进京都长安之路。梁孝王拥兵10万，死守睢阳城3个月，给西汉王朝得以重整旗鼓的机会。
吴楚七国之乱被平定后，梁孝王因守睢阳有功，深得汉景帝厚爱，赐天子旌旗并与皇帝车同辇，梁孝王所在的梁国也成为汉王朝中最强大的诸侯国之一。 睢阳就是今天的商丘。今天我们就来聊聊商丘的房地产市场。
商丘的历史悠久，约有五千年的文明史。商业、商品、商人发源于商丘，被史学家称为“三商之源”，是国家的历史名城。
商丘市位于河南省最东部、豫鲁皖三省交界处，是河南省离出海口最近的地方，辖2区、6县、1县级市，面积10704平方公里。
商丘是国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横经济带”重要节点城市；是国家级综合交通枢纽城市，陇海铁路与京九铁路交叉口；是中原经济区核心发展区城市 、中原经济区东部门户城市。
商丘地图▼
京九与陇海铁路、310与105国道、连霍与济广高速在商丘构成了黄金“十字架”交通网络。
商丘是全国六大网络交通枢纽，国家级陇海线与京九线在商丘交叉；另外规划建设地方铁路，包括商永铁路、商济铁路、商周铁路等；公路方面拥有G30高速、G35高速、105国道和310国道。
商丘交通图▼
城市小结：
商丘是中国重要的综合交通枢纽、商贸物流中心和国家东西南北经济联系的“十字路口”，是河南省第二大铁路枢纽。
GDP增速以及总量
商丘GDP增速以及总量▼
2016年，商丘GDP增速为8.9%，高于全省的平均水平；商丘的GDP处于全省的平均水平，但是人均GDP处于倒数第二，经济实力属于一般。
人口以及城镇化率
商丘人口以及城镇化率▼
截止2016年末商丘总人口915万，人口基数大，管辖的县区多，对周边的虹吸能力强，庞大的人口红利将会带动房地产市场需求。
商丘历年来产业结构▼
2016年商丘三产结构比21：42：37，主导产业是第二产业，第一产业占比重，有待优化。
房地产投资
商丘房地产历年来房地产投资占比▼
近几年商丘房地产市场增速正常，占固定投资比例约15%，市场也逐渐向好，同时投资力度不断增强。
城市小结：
城市经济增速快、人口基数大、城镇化加快，城市逐步进入快速发展的阶段。
商丘的中心城区是以向东发展为主，向西发展为辅，形成“东拓、西延、北优、南控”的发展格局，规划形成“三心辉映、多轴联动、绿廊楔入、片区融合”的城市空间布局结构。
三心辉映：商丘火车站南北广场商贸中心、古城文化中心、日月湖商务中心三大综合服务中心交相辉映，引领城市发展的“金三角”格局。
多轴联动：神火大道、南京路和黄河路形成“一纵两横”的城市发展主轴；凯旋路、宋城路和包河沿线布置服务功能发展次轴。
片区融合：交通走廊及绿色廊道将城市划分为九大功能片区，分别为老城发展片区、古城文化片区、商务中心片区、梁园发展片区、道北发展片区、创新研发片区、东南片区、物流产业片区和装备制造业片区。
商丘市总体城乡规划▼
房地产市场
月商丘住宅供应走势▼
2017年上半年商丘房地产市场出现供不应求的局面，主要是因为商丘加快城市化进程，大举拆迁，市场的需求增加；另一方面是开发商自身进度跟不上，供给量不足。
商品房库存
商丘历年的商品房库存▼
截止2016年年底商丘商品房库存量为176万㎡，去化周期为8.6月，由于前几年很多烂尾导致账面数值较大，政府主要目的就是盘活这些库存，而实际的库存量更少，所以市场的潜力大。
未来供应量
商丘历年土地供应计划▼
未来几年商丘将有海量的住宅被释放出来。
根据政府的拆迁计划，预计2-4年将会释放出来1279万㎡住宅，如果按照一套房子120㎡，未来大概会供应10万套。
2017年商丘市政府拆除3万亩左右的建设用地，住宅用地供应占建设用地约26%，2017年预计供出住宅用地526万㎡。
如果按照容积率为3，实际供出体量约1578万㎡，实际成交占供地计划28%，则2017年预计实际将成交住宅用地建面约448万㎡。
2018年商丘市政府计划盘活批而未供的55600亩地，即3707万㎡建设用地供应，则住宅用地占26%，实际成交占28%，按照容积率为3，则2018年实际将成交住宅用地建面约831万㎡。
房地产市场小结：
商丘政府主导去库存，主要任务是盘活176万㎡的账面库存，实际库存会更少，再加上大举拆迁以及城市化速度的加快，因此造成了2017年的一波行情，但是未来潜在供应量巨大。
目前入驻商丘的开发商包括恒大、绿地、绿城、建业、碧桂园、万达等开发商，这些开发商入驻商丘拿地的方式也趋于多元化，其一是通过合作开发、其二是招拍挂、其三是通过资产管理等等。
大致可以把商丘划分为五个板块，老城区、城西区、古城区、神火大道片区、经济开发区。
神火大道板块为商丘的热点板块，住宅集中开发、城市面貌也比较好，另外商丘为了发展旅游业，将古城区全部拆迁，重建古建筑，古城区的居民安置拆迁，有很强的购房需求。
商丘板块示意图▼
商丘楼盘分布示意图▼
最值得一提的是日，古城片区一宗土地，位置在睢阳区华夏路与应天路交汇处西北方向，碧桂园归德府的南侧，总占地面积月64亩，竞拍3小时116轮，溢价率高达228%，最终成交价是34812万元，单价538万/亩，被碧桂园拿下的。
8月30日，碧桂园在商丘又拿下一宗土地，土地位置位于比干碧桂园应天府对面，占地面积约62亩，单成交总价32435万元，单价519万/亩，楼面价直追3000元/㎡。
这两个项目是商丘的地王项目，目前从网上查询价格均价在8500元/㎡（精装修），另外根据了解绿地城项目要卖到9000元/㎡以上。
商丘市场的主力需求为90㎡两房以及小三房，100-140㎡的三房为主，购房的主力覆盖刚需和改善，高层两室的面积段为80-97㎡、小三室面积段105-115㎡、标准的三室面积段为125-135㎡、四室面积段140-160㎡，市场上去化最快小三房和标准三房。
商丘市场户型去化率▼
另外商丘买房的客户群体第一阵营是睢阳区的拆迁群体、个体的经营者、睢阳区的企业主、高管等等；第二个阵营梁园区的拆迁群体、个体的经营者、睢阳区的企业主、高管等等；第三个阵营来自商丘周边县市比如宁陵县、虞城县、柘城县。
根据统计显示，2017年商丘市房价上涨28%，主要外部因素是人口基数大、GDP增长名列前茅，宏观经济基本面良好；内在因素就是库存量低、拆迁、货币化补偿，最终诸多因素叠加在一起形成了2017年商丘的一波行情。
最终对于商丘市场有以下总结：
1.供求分析：截止2016年末，市场去化仅需8.6个月，而2016年和2017年住宅供应680万㎡，在2017年主流项目去化约200万㎡。
2.价格分析：随着一线开发商不断入驻以及地王的出现，商丘房价被不断拉升，截止2017年10月份主城区以及神火片区的价格在5500元/㎡，神火片区可以实现6500元/㎡。
3.截止2016年末，商丘住宅库存为176万㎡，去化周期为8.6月，但是随着城改项目入市，未来2-4年会有1200万㎡入市。
4.客户分析：客户群体主要来自本事拆迁户以及周边的乡镇，刚需和中高端为主。
商丘市场供不应求、价格提升快、拆迁量大、客户明显，但是不具有可持续性！
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今日搜狐热点曝光=-老百姓买房不容易，商丘这个知名楼盘竟无证销售！看看你买了没？
最近商丘有这样一条消息
绿地城大家应该都知道吧？
作为绿地控股在商丘的首个楼盘
在商品房销售时竟然玩起了“密室”签订保密协议
而且全款买房无！收！据！
我的天呐！
有钱有钱！
几十万上百万的支出竟然不要收据
有钱人的世界包子不懂
7月2日，据商丘市住建局发布
绿地控股开发的商丘绿地城未取得销售许可证
将26栋700套住宅销售给“特定”消费者
6月25日，商丘市赵女士、崔女士等多人接到自称绿地城销售人员电话称：“绿地城现在可以选房了，带上现金直接到维也纳酒店5楼。”绿地城作为大型知名地产企业在商丘首个开盘的小区，市民很是期待，但是售楼部却迟迟不透露开盘信息，这突然而来的电话让预购买该小区的市民十分迷惑：为什么购买房子要去宾馆？“到了宾馆，售房也不是在会议室进行。就是一个客房临时改的小房间，也没有售房处熟悉的置业顾问，都是穿便装的工作人员。”赵女士告诉记者，客房内的工作人员让赵女士和家人首先报出自己曾在售房处预留的电话号码，然后交给她一个手写的编号，并逐一按照编号让顾客进入客房中一个套间。
“进去直接让选房，说全款可以享受八五折。交了钱就也没有给个收据，让签保密协议。”赵女士说。而和赵女士一样的崔女士，孙先生也反映，此次在酒店小房间签约并没有给他们考虑的时间。崔女士说：“如果购买，3个小时内就要交款，不交款就等于放弃，偷偷摸摸跟做贼一样。”
随后，绿地城商丘营销中心职业顾问就表示，预开盘的房子大部分都没有了，6月份两个非公开销售情况公司也在做最后的统计。
据商丘市住建局监察支队孙庆华队长说，他们也接到了市民对于此次绿地城违规销售的投诉。他介绍说，商丘绿地城只有17号楼共计12户取得了销售许可证，其余楼盘均未取得销售许可。而此次销售是26栋商业住宅，共计700余户，销售违规超亿元！
“据我们调查了解，6月25日，6月29日两天绿地城向特定有一定消费能力的购房客户发出电话邀约，并要求客户全款现金购房。该楼盘洋房，叠墅，一楼等均已售空。”孙队长说住建局相关部门已经紧急将启动调查小组对该事件调查取证。
据河南三文律师事务所窦彩云和谢慎之律师说，我国《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。房地产开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
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小手一抖，经验到手
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在商丘 就没性价比高的房子
日月湖中心板块，万达广场板块都不错
装修可以联系
可以来看看碧桂园。新盘带装修。九月份首开！
来宁陵，2000+买双气
现房很少了，有的也是位置不好的，期房考虑吗？
我是房产中介的，需要帮助联系我
楼主是6月问的，如果当时没买，现在估计该吐血了
得亏我6月买啦，，现在已经涨了500，，吓人
您好，二手房考虑不，我这有
我在建业十八城山水湖城买的！ 买的时候 不到6000 现在 得小1w 一平了！
买房小老弟哪里的房子都有
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