我想学物业管理?具体是做什么工作的
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做事要有计划，我认为你要想做就应该有个计划，别听他们的什么工作都是从小做起。物业管理员是晋升机会最大的，把握时机，做好每件事。提供物业客服主管岗位职责：客服主管岗位职责直接上级：客服经理直接下属：客服助理1.1在部门经理的领导下，监督、检查、指导所管理员工的日常工作。1.2处理工作中的突发事件，并于事后12小时内向部门经理呈交事故处理的书面报告。1.3受理业户的投诉，对服务工作质量进行跟踪回访。1.4定期对业户进行走访，对业户提出的服务需求及时予以解决。保持物业公司与业户之间的联系，通过与业户接触和定期拜访收集、整理业户信息和服务需求，及时传达给相关部门。1.5对公共设备、设施进行巡视检查，发现问题及时报修，并跟进处理结果。1.6每日汇总工作单完成情况，将汇总情况交至经理审阅。1.7协同相关部门办理业户的入驻及退驻手续。1.8协助计划财务部催交各项欠费。1.9协助业户办理二次装修手续及相关事宜。1.10遇有紧急事故，负责疏导业户撤离，并做好善后工作。1.11落实、执行部门经理安排的其他工作。
有电工证的先从工程技工做起，有物业从业证书的从基层客服做起，什么证都没有的从保安、清洁做起，物业服务虽然要求高，报酬少，起得比鸡早，睡得比狗晚，跑要快过千里马，拉要胜过老黄牛，收物管费要比街边的乞丐更谦卑，挨业主训要比丫头养的女儿更巧。。。呵呵，但是门槛低，什么人都可以入行
嗨，就不要提这件事情了。如果管理服务态度好的物业公司的管理员，就和乖孙子一样。我在物业工作过两年时间，深有体会啊。就是装孙子都不行，装乖孙子还有时被骂呢。简直就不是人干的活。如果一定要学，就找社会会上专门培训物业管理员、管理师管理助师的。北京的培训费一般要1500元左右吧。管理员的要便宜些，一般在800元左右。
物业管理是对小区的安全、清洁卫生、工程维修、以及进行客户服务；
小区物业管理员是小区物业管理公司的工作人员，其工作内容由小区物业管理公司指派。小区物业管理公司对小区业主负责，其义务内容由小区业主与小区物业管理公司签订的合同确定，通常包括：小区卫生、安全、公共区域管理、维护等。
主要保护业主的财产及人身安全
物业公司上班，具体工作是通知啊，登记啊，叫人维修，收物业管理费等等，跟居委会联系啊，做好基本的资料，起初跟房地产联系较多，工作还算稳定，但工资不会太高
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没有业委会怎么投诉物业？这几招学起来！
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[摘要]在现实生活中，经常有业主遇到物业不作、服务态度差、乱缴费行为，因为小区里没有业委会，所以不知道怎么投诉，一直都迟迟得不到解决。那么，没有业委会怎么投诉物业呢？今天小编在这里总结几个比较有效的方法给大家。
在现实生活中，经常有业主遇到物业不作、服务态度差、乱缴费行为，因为小区里没有业委会，所以不知道怎么投诉，一直都迟迟得不到解决。那么，没有业委会怎么投诉物业呢？今天小编在这里总结几个比较有效的方法给大家。一、找物业经理如果是上的小问题，或者是物业工作人员态度不好，其实这类问题很简单，找物业经理就可以。严格来说物业经理是社区物业的最高决策者，有很大的自主管理权。二、找街道办因为街道办事处是受辖区人民政府的管辖，专门负责辖区方针政策贯彻、文化建设等综合管理工作，对物业投诉事件有受理和协助协商的权利。所以要投诉物业的话可以找街道办。三、找房屋管理部门房屋管理部门即房管局，一般负责：、建设、制度改革、市场监管、物业管理及房屋管理方面的政策转变和督促实施。房管局能不能管事，主要看房产管理局与是否有直接的行政隶属关系。若有关系，则什么都要管。无关系，则主要监督物业公司的定价标准和服务内容。五、开发商国内的一般的做法是，社区开发完毕由开发商选择与其有业务关系的公司或者开发商自己成立的物业公司进行管理。这种物业公司经常要为开发商承受过多的质量返修工作压力，所以相应房屋质量及返修问题找这种物业，一般能得到解决。涉及这类投诉，开发商也是有受理的义务的。六、投诉机构诸如&忠实仆人&一类的第三方物业投诉调解机构，是互联网时代高速发展的产物。业主可找此类投诉平台投诉，优点是投诉反馈快有人跟进，不需要业主费时费力跟物业周旋。六、论坛及媒体爆料其实现在网络非常的发达，可以通过论坛、微博等网络媒体将问题反馈，让更多人知道，也可以给媒体写文章爆料，在大家的关注和影响下能敦促物业改善服务。七、团结业主对于不负责任的物业，让更多的业主知晓并引起共鸣，共同抵制物业缴费，及敦促物业改善服务。当然，随便拒交物业费的这种行为并不是十分的好，日常生活中不要随便这样做。以上就是&没有业委会怎么投诉物业&的全部内容，也是个人的一些经验总结。当然也有人说，没有业委会，就筹建一个呗，当物业不作为时，小区业主可以委托业委会把物业换掉，其实也不麻烦，三步就搞定了：第一步：选举业主委员会业主委员会是由业主选拔出来，代表业主集体利益的一个组织。由业主委员组织召开更换物业的业主委员大会，需要半数及以上业主同意，才能更换物业公司。第二步：解除现有物业公司当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。第三步：选聘新的物业公司选中新的物业公司之后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。最后，其实小编觉得业主与物业公司交流、沟通好是很重要的，更重要的是留存好物业不作为的证件，一般更好的维护好业主的利益。
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违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：物业管理专业最好的大学有哪些_高三网当前位置：>>正文物业管理专业最好的大学有哪些 15:28:39文/叶丹　　国内开设物业管理专业的学院不少，但是哪所最好呢?下面就来给大家介绍一下物业管理专业最好的大学有哪些，希望能够对你有所帮助!1物业管理专业好大学推荐：武汉大学武汉大学，简称“武大”，位于湖北武汉，是直属于中华人民共和国教育部的副部级全国重点大学，国家首批“985工程”、“211工程”、“2011计划”重点建设高校，同时是“111计划”、“珠峰计划”、“海外高层次人才引进计划”、“卓越工程师教育培养计划”、“卓越法律人才教育培养计划”和“卓越医生教育培养计划”等重点建设的综合研究型大学，是与法国高校联系最紧密、合作最广泛的中国高校之一，是世界权威期刊《Science》列出的“中国最杰出的大学”之一。武汉大学办学源头可溯源于清朝末期1893年湖广总督张之洞奏请清政府创办的自强学堂；1913年改名国立武昌高等师范学校；1926年组建国立武昌中山大学；1928年定名国立武汉大学，是民国四大名校之一；1949年，更名为武汉大学。创建时间学校类型学科类型隶属单位1893年公立综合中华人民共和国教育部1物业管理专业好大学推荐：北京林业大学北京林业大学是教育部直属、教育部与国家林业局共建的全国重点大学。学校办学历史可追溯至1902年的京师大学堂农业科林学目。1952年全国高校院系调整，北京农业大学森林系与河北农学院森林系合并，成立北京林学院。1956年，北京农业大学造园系和清华大学建筑系部分并入学校。1960年被列为全国重点高等院校，1981年成为首批具有博士、硕士学位授予权的高校。1985年更名为北京林业大学。创建时间学校类型学科类型隶属单位1952年公立农林教育部1物业管理专业好大学推荐：暨南大学暨南大学是中国第一所由政府创办的华侨学府，是国务院侨办、教育部、广东省共建的“211工程”重点综合性大学，直属国务院侨办领导。现任校长为胡军教授，校党委书记为林如鹏教授。“暨南”二字出自《尚书·禹贡》：“东渐于海，西被于流沙，朔南暨，声教讫于四海。”意即面向南洋，将中华文化远播到五洲四海。创建时间学校类型学科类型隶属单位1906年公立综合国务院侨务办公室1物业管理专业好大学推荐：上海师范大学上海师范大学是市重点建设的高校，是一所以文科见长并具教师教育特色的文、理、工、艺学科协调发展的综合性大学。学校已进入上海市教育综合改革部市共同支持的高校行列。1997年9月至2003年8月，上海师范高等专科学校、南林师范学校黄陵卫生保健师范部、上海行知艺术师范学校、上海旅游高等专科学校等先后并入或划归我校管理。学校下设17个二级学院、134个研究机构。创建时间学校类型学科类型隶属单位1954年公立综合上海市人民政府1物业管理专业好大学推荐：上海大学上海大学是上海市属、国家“211工程”重点建设的综合性大学，是国家教育部与上海市人民政府共建高校。1922年10月，国共合作曾创建了上海大学，校长为于右任，教务长为瞿秋白。这是一所被誉为“武有黄埔、文有上大”的革命学校，1927年被国民党当局强行关闭。创建时间学校类型学科类型隶属单位1922年公立综合上海市人民政府1物业管理专业好大学推荐：广西大学广西大学坐落于风景如画，有着“绿城”美誉的广西首府南宁市，创办于1928年，是广西办学历史最悠久、规模最大的综合性大学，也是目前广西唯一的国家“211工程”学校，教育部和广西共建的省部共建高校、中西部高校提升综合实力计划建设高校。创建时间学校类型学科类型隶属单位1928年公立综合广西壮族自治区人民政府1物业管理专业好大学推荐：石家庄学院石家庄学院是经教育部批准建立的国有全日制普通本科院校。学校占地1221亩，建筑面积35.4万平方米。建有13个实验中心、258个实验室，教学科研仪器设备总值达1.44亿元。图书馆藏书110万余册，电子图书43.2万种，各类期刊902种，购置23个数据库资源。多功能体育馆、游泳池等体育活动设施齐备，构成了完善的教学和生活体系。现有全日制在校生17170人。创建时间学校类型学科类型隶属单位1958年公立师范河北省教育厅1物业管理专业好大学推荐：内蒙古财经大学内蒙古财经大学始建于1960年，经过50多年的建设与发展，现已成为一所以本科教育为主、同时承担研究生培养任务，以经济学、管理学、理学为主，法、文、工协调发展，具有鲜明民族特色和地区特色的多科性财经大学。学校现有各级各类普通高等教育在校生21300多人。是内蒙古自治区重要的财经类专业人才培养基地。创建时间学校类型学科类型隶属单位1960年公立财经内蒙古自治区教育厅1物业管理专业好大学推荐：沈阳工程学院沈阳工程学院是一所以培养高级应用型人才为主的全日制普通本科院校。学校位于辽宁省沈阳市沈北新区，现有主校区、科技园区和产业园区，占地面积近86万平方米，建筑面积近32万平方米，固定资产总值约8.4亿元，2011年资产评估值16.7亿元。学校面向全国29个省（市、自治区）招生。现有全日制在校生11064人，其中全日制硕士研究生143人，普通全日制本科生9962人，专科生959人。创建时间学校类型学科类型隶属单位2003年公立理工辽宁省教育厅1物业管理专业好大学推荐：山东工商学院山东工商学院，原名中国煤炭经济学院，始建于1985年12月，1998年9月由原煤炭部管理改为中央与山东省共建，以山东省管理为主，2003年2月更为现名。学校坐落在烟台，依山傍海，风景秀丽，是省级花园式单位和文明校园。学校占地93.2万平方米，校舍建筑面积53.3万平方米，图书馆馆藏文献210.51万册。学校下设13个二级学院，4个基础课教学部，15个科学研究院（中心、所）。创建时间学校类型学科类型隶属单位1985年公立财经山东省教育厅　　以上关于《物业管理专业最好的大学有哪些》由高三网小编整理而成，由于每年大学排名数据都会有所变动，所以物业管理专业比较好的大学推荐仅供参考。高三网小编推荐你继续浏览：推荐阅读点击查看更多内容关注深圳物管学院服务号
中国物业管理的人才摇篮&&中国物业管理的黄埔军校
项目经理岗位技能培训班
课程时数：8天，48课时培训方法：讲授法、沙盘推演、小组讨论、案例研讨、互动答疑、结业汇报。
项目经理跟岗实训培训班
培训时数：5-7天，30-42课时培训方法：课堂分享、现场跟岗、实地考察、交流研讨、工作坊。
物业企业绩效体系搭建与绩效考核实训营
课程时数：2天，12课时培训方法：专家授课、情景实操演练、工作坊研讨相结合
“优品”物业管家特训营
课程时数：3天，18课时培训方法：讲授法、案例研讨、互动答疑
如何成为体系文件编写及品质检查达人专题
课程时数：2天，12课时培训方法：专题讲座、互动答疑、项目现场参观、工作坊
项目经理跟岗实训住宅业态常规班
课程时数：7天，42课时培训方法：专题讲座、互动答疑、工作坊
企业管理员岗位培训
课程时数：5天，30课时培训方法：讲授法、案例研讨、互动答疑、结业汇报
项目经理师资培训班
培训时数：3.5天，21课时培训方法：讲授法、演示法、小组讨论、现场演练、导师点评、案例研讨、互动答疑。
学院课程报名
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9 月 20 日
11 月 11 日
11 月 1 日
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10 月 18 日
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第一章　总则第一条　为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。第三条　省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。第四条　物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。第五条　实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。第六条　实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。第二章　物业公共服务费第七条　本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。第八条　普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。第九条　普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。第十条　普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。第十一条　物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域的显著位置公示。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业公共服务费的内容。第十二条　因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。第十三条　普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。第十四条　房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。第十五条　业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。物业产权发生转移的，原业主或者物业使用人应当结清物业公共服务费。第十六条　因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。前款规定的物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定；属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。第十七条　普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。第十八条　物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。第三章　机动车停放费第十九条　本办法所称机动车停放费，是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。第二十条　普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。第二十一条　业主、物业使用人以及其他承租人租赁建设单位的车位，应当交纳车位租赁费。普通住宅的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定；其他物业管理区域的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业约定。第二十二条　车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。第二十三条　使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定；其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。车位未停放机动车的，免收停车服务费。第二十四条　对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。普通住宅前期物业收取车位场地使用费的，其具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内确定；其他物业管理区域收取车位场地使用费的，其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。第二十五条　停车服务费由物业服务企业收取，车位场地使用费可以由物业服务企业代为收取。长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费；临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过二小时的应当免费。第二十六条　对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。第四章　其他服务收费第二十七条　本办法所称其他服务收费，是指除物业公共服务费、机动车停放费之外，由物业服务企业向业主或者物业使用人提供服务并收取相应的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。第二十八条　其他服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位、人员协商约定；国家、省对其他服务收费规定实行政府指导价或者实行其他管理方式的，依照其规定执行。第二十九条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。第三十条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。管理费的扣除比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门确定。第三十一条　业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的，应当按照物业服务企业指定的地点存放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。第三十二条　物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。物业服务企业提供前款之外的其他通行设备的，可以收取适当的费用，但应当由业主、物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收取费用。第三十三条　物业服务企业可以按照与业主或者物业使用人的约定，提供机动车看管、家政服务等特约服务并收取相应的费用。具体收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。第三十四条　供水、供气、供电、供暖和通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位以及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位以及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位以及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。第三十五条　物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的，维修养护费用由建设单位负担；超过保修期限的，其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支。第五章　监督管理第三十六条　县级以上人民政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，建立物业服务收费成本调查和价格监测制度，及时查处物业服务收费违法行为。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的账簿、文件和其他资料，不得弄虚作假。第三十七条　县级以上人民政府物业主管部门应当会同价格主管部门和其他有关部门，建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业进行重点监督检查，并可以采取限期整改、降低收费标准等措施。物业服务企业应当严格遵守价格法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量与收费标准质价相符。第三十八条　物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。第三十九条　物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。第四十条　物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。物业服务企业依照约定履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。未按照合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以通过诉讼等方式依法追缴。第四十一条　建立物业服务收费纠纷调处机制。业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间对物业服务收费有争议的，可以向县级以上人民政府价格主管部门申请调解处理。价格主管部门接到申请后，应当及时进行调解处理。第四十二条　建立物业服务收费信用管理体系。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒；业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。第四十三条　建立物业服务收费投诉举报处理机制。对因物业服务收费引起的投诉举报，由县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门按照各自职责依法处理。第六章　法律责任第四十四条　违反本办法规定的行为，法律、法规已规定法律责任的，从其规定；法律、法规未规定法律责任的，依照本办法的规定实施处罚。第四十五条　违反本办法规定，物业服务企业未将前期物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报送备案，或者未按规定公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。第四十六条　违反本办法规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准，致使物业公共服务费减免，建设单位未按照规定将差额部分补偿给物业服务企业的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处二万元以上五万元以下罚款。第四十七条　违反本办法规定，物业服务企业未按照规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准，或者未按照规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十八条　违反本办法规定，物业服务企业未按照规定免费配备出入证件的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处一万元以上三万元以下罚款。第四十九条　违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府价格主管部门依照价格法律、法规、规章的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（二）低于服务等级标准提供服务并收费的；（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（四）强制或者变相强制服务并收费的；（五）违反有关规定以保证金、押金等形式变相收费的；（六）不按照规定实行明码标价的；（七）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。第五十条　违反本办法规定，县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未按照规定制定和调整物业服务收费标准的；（二）未按照规定建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，并实施物业服务收费监督管理措施的；（三）未按照规定建立物业服务收费纠纷调处机制、信用管理体系和投诉举报处理机制的；（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。第七章　附则第五十一条　物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费参照本办法执行。第五十二条　本办法自２０１８年７月１日起施行。分送：省委书记、副书记、常委，省长、副省长。各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校。省委各部门，省人大常委会办公厅，省政协办公厅，省监委，省法院，省检察院。各民主党派省委，省工商联。（山东省人民政府办公厅）
答：请您保持理智，这都要跟个人诚信记录挂钩的物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒；业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。
答：利用物业共用部位经营收益归全体业主小区的电梯广告、公共设施出租收益该如何分配？《办法》中提到，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。管理费的扣除比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门确定。此外，这部分费用还要进行公示。物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。违反本办法规定，物业服务企业未按照规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准，或者未按照规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
答：小区公共区域停车前２小时免费随着越来越多的家庭买车，小区内停车费的收取成立大家关心的问题。普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。车位未停放机动车的，免收停车服务费。对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。普通住宅前期物业收取车位场地使用费的，其具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内确定；其他物业管理区域收取车位场地使用费的，其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费；临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过二小时的应当免费。对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。
答：空置六个月以上，物业费应当减收物业公共服务费按什么标准计费？《办法》也给出了标准，普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。普通住宅交付后，许多房主并不着急直接入住，这种情况下，物业费该如何收取？普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。
进入2018年，“标准化”可算得上物业管理行业第一热词，实现多个“从零到一”的突破。国家层面上，修订后的新《标准化法》正式施行，首次把服务业纳入其中。行业层面上，中国物业管理协会（下简称“中国物协”）在武汉举办首期物业服务企业标准化综合能力提升培训班并大获成功，三项物业管理行业国家标准编制工作正式启动，属于行业首次立项国家标准。而在企业层面，标准化的实践创新百花齐放，有必要加以分析总结，并推而广之。新动态与新趋势：企业标准化的实践总结2016年，中国物协会长沈建忠曾提到，梳理优秀物业服务企业的发展经验，无一不是标准化的忠实实践者和推动者。的确，今天，标准化已经成为行业第一梯队企业的共同标签，其应用从以往单纯的作业活动标准化，向更深更广的范围延伸。１．对接服务需求，以顾客为关注焦点。2014年的彩生活上市给物业管理行业带来了很多冲击，对于众多无缘资本市场的中小企业来讲，最大的改变不是“可以卖米卖油来赚钱”，而是思想解放——让长期深陷“成本上涨——物业费不变——利润下降”死循环的企业意识到，不能再假设服务需求是已知的、服务内容是不变的，不能再用静态的预设服务，给顾客划定需求边界。这点在近年来的企业标准化中有着明显体现。一方面，服务内容方面不断推陈出新。例如，今年高考期间，兰州城关物业推出高考免费接送车服务，可谓暖心之举，而这早已成为不少企业每年的标准动作。广州保利物业的住宅项目复签率保持着１００％的记录，他们在社区经营中坚持“三公管理”标准，即“账目公开、收益公用、用途公示”。中海物业的服务精细化有口皆碑，他们在写字楼项目中建立了包括视觉标准、嗅觉标准和听觉标准在内的３Ｄ标识，在东山广场项目中针对夜间加班的女性客户，推出“护花使者”服务，安排专职人员护送搭乘交通工具。这些差异化的服务标准更加精准贴心，更有温度，大大提升了服务满意度。另一方面，服务标准化从个体需求提升到组织需求层面。例如，上海某物业服务公司专注于轨道交通项目管理，把轨道交通设施设备维修保养、站务服务等纳入一体化服务标准；山东某物业公司以医院物业为核心业务板块，提出非临床服务包的概念，致力于以标准化方式，提供全部的非临床服务，以支持院方专注于核心业务；重庆某聚焦于工业园区物业管理的企业，着力打造工业园区物业管理、通勤车和团餐等三个标准化服务模块。这些举措大大提高了甲方的认同感和自身的专业度。这些案例说明，管理者应该像乔布斯所说的，以“初学者的心态”，把服务需求当成未知数，把研究分析服务需求当作一项重大任务。同时，以标准化为工具，始终对接服务需求，着眼于为顾客解决问题，体现“以顾客为关注焦点”。２．从控制转向支持。制造业流水线一直被视为标准化应用的最高水平，因为每一个岗位都有标准化和通用性，在预设的、自始至终的、无差别的严格控制之下，员工既不需个性发挥，也无需创新能力。这一逻辑曾经在物业管理行业大行其道，标准化作为一种控制手段，也得到不断发挥，常规性的如各种扣罚标准、规定动作标准、用语标准等，创新性的如融入移动互联网元素的移动考勤、实时远程监控等。但是，服务业与制造业有着根本不同，服务人员不仅是执行单元，更是决策中心，顾客体验取决于其态度和随机应变。也就是说，服务品质掌握在服务人员手中，因此他们必须要自我控制，而要做到这一点，他们需要更好的外部支持，而不是外部控制。在北京奥运会上，爱玛客公司指挥着来自全球的７５００人，组成的跨国联合体，向全世界运动员和教练提供了３５０多万份餐点，高峰时期一天需要准备１０万份。企业何以能够完成如此极限挑战的任务，爱玛客将其归因于“流程为王”的支持系统，即“１０年里专注做了一件事：建立标准化的流程体系”。类似的变化，正在物业服务企业中发生。服务现场的程序化、规范化、可视化，图文并茂的操作指引，降低了员工出错的概率，打造出高效率、低成本的傻瓜现场。与此同时，企业的标准图解手册、培训规范、专业工具，以及扁平化的组织架构、倒三角的响应机制等，确保“好钢用到刀刃上”，为“地面部队”（基层员工）提供最大限度的火力支援和后勤支持。让物业管理更简单，更有价值，是近年来中国物协一贯倡导的，物业服务标准化正在实现这一目标。而对于众多基层员工来讲，这种从控制向支持的转变，也正让工作变得更简单，更有效率。３．构建企业核心竞争力。２０１２年，京东推出“２１１限时达”服务，即当日上午１１点前提交的现货订单当日送达，当日晚上１１点前提交的现货订单，次日下午３点前送达。这一物流服务新标准，在当时超出了大部分电商平台的能力，也超出很多顾客的预期，但京东兑现了承诺。有媒体称，这一杀手锏“秒杀一众电商平台”，让京东从混战中脱颖而出。这说明，一个好的服务标准应该是“一石二鸟”，同时具备两个要件：一是改善服务体验，让顾客舒服；二是对竞争者产生挤压效应，让对手难受。当前，不少物业服务企业也正在采取类似策略，通过标准化的服务指标，提升服务体验的同时，构建竞争壁垒。例如，广州中信广场的消防管理，以两分钟内三人现场确警为标准，确保了即使出现明火也能迅速处置；广州西塔的电梯管理，常态下候梯时间不超过３０秒、困梯救援时间不超过１０分钟，乘梯体验相当好；而上海金茂大厦的室内空气质量管理，室内ＰＭ２．５每日播报由来已久，成为项目和企业的展示窗口。这种企业内部的管控标准，正随着顾客认同范围的扩大，逐渐成为细分业态市场的公认标准，也成为区分和遴选物业服务企业的评价指标。服务标准化对企业竞争力的影响，还体现在市场拓展方面。作为城乡环卫一体化的先行者，“昌邑环卫”因成功签约巴基斯坦卡拉奇市的１０亿元保洁业务而名声大噪，成为当前行业的一张名片。依靠从企业标准、地方标准到国家标准的一整套标准体系，项目作业人员中有９９％来自巴基斯坦当地的外包商。不仅如此，他们还对环卫装备和工具等进行改良或发明，一并对外输出。这种抢抓“一带一路”机遇，以标准带动服务、技术和装备走出去的实践，对于今天的物业管理行业尤其具有示范借鉴意义。可见，无论是在微观服务的战术层面，还是在宏观经营的战略层面，标准化都让企业更具竞争力。正如中国物协会长沈建忠在第二届中国物业管理创新发展论坛上所说，标准是体现企业的整体实力、是取得行业话语权和制高点的必要条件，是核心竞争力。深层制约因素：人才与意识问题与行业第一梯队企业在标准化管理上的先知先觉、先行先试形成鲜明对照的，是更多企业的视而不见、游移不定、浅尝辄止或华而不实，以及由此导致的“管理骨质疏松”后遗症。其中，人才问题和意识问题是最主要的两个深层制约因素。　　１．人才问题。现在越来越多的企业认识到标准化的重要价值，纷纷加大投入，成立了研发部、研究中心等，还有的企业干脆设立内部的标准化技术委员会，专门推动开展标准化管理活动。在此次中国物协标准化培训班的参训企业中，有的企业员工规模仅一千多人，专职的标准化岗位编制则超过十人。但是，解决了组织架构问题之后，还有一个更为迫切的问题，就是人才问题。早在１９３８年，毛泽东就在《中国共产党在民族战争中的地位》一文中指出：“如果我们党有一百个至二百个系统地而不是零碎地、实际地而不是空洞地学会了马克思列宁主义的同志，就会大大地提高我们党的战斗力量，并加速我们战胜日本帝国主义的工作”。”初看之下，似觉有夸大其词之嫌，但结合企业实践细细分析，发现并非言过其实。以物业管理为例，即使是标准化管理在行业排名前几位的企业，既有理论功底又有实践经验，能把两者有机结合并因地制宜应用，真正称得上标准化专家的人员，也绝少有超过十人的。反过来说，如果一个企业有一二十个这样的标准化专家，那其标准化管理水平肯定是一骑绝尘。华为总裁任正非曾表示：“一个新员工，看懂模板，会按模板来做，就已经标准化、职业化了。你三个月就掌握的东西，是前人摸索几十年才摸索出来的，你不必再去摸索。”因此，标准化是一项“万人敌”的工作，是最高杠杆率的管理活动之一。企业规模越大，这种放大效应越明显，一个优秀的标准化人才对企业的贡献也越大。正因如此，对标准化人才的要求就很高，单纯的理论派或者经验派都不足以胜任。但是，由于先天不足，物业管理行业存在短板，人才短板是其中之最。相对于其他专业人才培养，标准化专业人才队伍的建设更为复杂。除了通常的招聘和培训，企业还需在人力资源规划、基本人事政策、绩效评价原则和企业文化建设等方面，进行系统性调整变革。２．意识问题。以往大家一提到企业标准，第一个就会想到ＩＳＯ质量管理体系认证。但最近有消息称，因出具虚假认证，一些质量管理体系认证机构被国家认监委撤销资格，所颁发证书同时作废。但这只是冰山一角，其背后则是由来已久的企业对标准化的认知偏差，尤其是领导层的意识问题。有些企业想当然地认为，敲锣打鼓、热热闹闹就把标准化完成了——或者花点钱拿到证书就万事大吉，又或把其他企业的标准文件改头换面拿来就行，再或内部偶尔搞搞标准化运动就完成任务，等等。这种把标准化作为一个脸上贴金的东西，而不愿意踏踏实实下功夫的做法，是一种无视环境变化的静态线性思维。以往行业的品牌意识尚未形成、顾客的品质意识尚不成熟的时候，“南郭先生”可以放心跟大家一起表演。今天，在服务个性化、管理透明化的竞争环境下，“合奏”变成了“独奏”，“南郭先生”式企业的麻烦就来了。这要求企业必须意识到，合乎ＩＳＯ质量管理体系的全部要求，并不意味着必然优秀，相反，这是企业可以良性运作的保障，是底线要求。从顾客服务、市场竞争和永续经营的角度看，标准化管理必须要从基础服务上升到差异化服务，从内控管理上升到核心竞争力打造，从战术上升到战略。马云有一个著名的问题，叫“你输在哪里”，答案是四个“不”——对于新生事物，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。回顾物业管理行业标准化的整个进程，也是如此。当今天的优秀品牌企业最初在标准化方面发力时，大多数企业视而不见，或者觉得多此一举。如今，当优秀品牌企业在市场上势如破竹时，仍有不少企业处于“看不懂”的懵懂状态，对于“来不及”的竞争风险反应迟钝。标准化意识的另一个重要方面，是对标管理。今天，无论是服务边界和地域边界，还是组织边界和信息流动边界，都日益模糊化。从市场竞争的视角看，“本地市场”和“本地企业”的概念已经消失，所有企业都可能面对来自全行业、全国乃至全球性企业的竞争。这意味着，企业必须采取全行业、全国乃至全球性的对标策略，对于决策者来说，不仅闭门造车行不通，在一个小范围内画地为牢的自我感觉良好也要不得。关于品质，“质量管理之父”戴明有一句名言，“品质是在董事会的会议室中制造出来的”。而有标准化专家在对众多优秀企业的标准化经验进行分析后，得出的基本结论是，标准化最难的是意识，可谓一语中的。从项目管理和顾客服务来看，标准化已成为企业基础管理的核心支撑；从企业经营发展来看，标准化正在成为企业发展战略的一部分；而从整个行业来看，标准化正在成为行业洗牌的新推手之一。从这个意义上讲，在今后相当一段时期内，标准化将成为企业和行业转型升级的新引擎。文／王兆春（中国物业管理协会行业发展研究中心研究员、广州东康物业服务有限公司总经理）
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