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杭州地铁商业现状调查 有多少地铁上盖综合体？
1个月前，地铁2号线西北段正式通车，城西人民的幸福生活悄然降临。20分钟地铁，去一趟万象城比去西溪印象城还方便；到庆春广场站，前脚刚出地铁闸门，后脚就迈入了杭州大厦501；到凤起路站，换上装备来场西湖夜跑，亦或是去嘉里中心吃顿大餐、看个电影。地铁正在潜移默化地改变着我们的出行方式与生活习惯，也给地铁商业带来了人流与商机。根据杭州地铁三期规划，2022年杭州亚运会前，杭州将完成10条地铁线路的建设，而随着地铁里程与站点的快速增加，杭州商业也将迎来“地铁+商业综合体”模式的集中爆发。杭州有多少地铁上盖综合体？它们的建设、运营情况如何？本网记者对已通车的1、2、4号线地铁上盖商业综合体进行了一次摸底调查。杭州地铁上盖综合体一览图（制图：俞莹）一、杭州版涩谷街头——龙翔桥“去西湖景区的乘客，请在龙翔桥站下车。”要问杭州人流量最大的地铁站在哪？龙翔桥屈居第二的话，就没人敢称第一了。这里有杭州最繁忙的十字路口，周末人多到地铁站要限流，每当绿灯亮起，几百号人齐刷刷地过马路，那场面堪比东京涩谷街头。到目前为止，龙翔桥是杭州地铁商业最成功的示例。2014年十一，湖滨银泰IN77B区首次进入杭州视野，成为杭州首个真正意义上与地铁无缝对接的城市综合体。乘客从地铁龙翔桥站B或C出口出闸之后，直接就可迈入湖滨in77B区内，完美地实现了地铁与商场的无缝对接。这样设计，不仅为IN77自己锁住了人气，同时也盘活了隔壁曾几度歇业又开业的利星。龙翔桥地铁商业的成功，一半靠天资、一半靠后期。一方面得益于它与西湖美景近在咫尺，人流量巨大；另一方面，In77B区、利星主打的快时尚品牌，流行快餐，准确地拿捏住了地铁商业的命脉，在很短的时间内成功地把人气留了下来。据最新消息，2015年出让的西湖电影院地块已经竣工，西湖电影院有望在今年年底回归。同天出让的中华饭店地块，预计在2018年6月竣工。未来，湖滨银泰各区之间，不仅有地下通道连通商场、地铁站，还会有空中连廊将成为一个巨无霸型的地铁商业综合体。二、凤起路、钱江路，换乘站效应初显两条地铁线交汇处，最容易催化商业效应。今年，借力杭州地铁2号线西北段通车，人流量变化最大的是两个换乘站：凤起路站、钱江路站。钱江新城的商业标杆——万象城，早早地铺在了地铁线上最好的地段。通过地下连廊，江锦路站B3出口、钱江路站D2出口均能实现与万象城的无缝连接。其中，地铁钱江路站，承载着2号线与4号线的换乘功能，也是目前搭乘地铁去往奥体、萧山市区方向，过江前必经站。2005年拿地、2010年开业，万象城的出现，让杭州开始真正地有了一个商业综合体的概念。10年后，我们再回过头来看，万象城依然是最优秀的杭州商业综合体之一，无论是入驻品牌的把控，还是地下商业街的铺垫，都表现出了很强的前瞻性。最近，每到周末，杭州万象城内总是人气爆棚，吃饭等位排队动辄1个小时。不得不说，借力地铁2号线西北段通车，万象城今年又狠狠地火了一把。以前城西人民来一趟万象城可谓是“跋山涉水”，现在只要20分钟地铁，比去一趟西溪印象城还方便。同样，在最近二度火起来的地铁综合体还有嘉里中心。2005年拿地、2016年开业，杭州嘉里中心是一个不折不扣的美食天堂，有超过60家餐厅，其中，28家是杭城独一份，只在嘉里中心能吃到。嘉里中心位于地铁凤起路站附近，与凤起路站C1出口无缝对接。自从地铁2号线西北段开通之后，凤起路站变成了西湖边最大的换乘站，南来北往的人流量可见一斑。三、三大副城，唯下沙段地铁商业在开花杭州地铁1号线于2012年通车，去往临平、下沙、江南三大副城。如今回头看，这三大副城中，唯有下沙段在地铁商业综合体上开始开花。文泽路站西南角，和达购物中心于2015年5月开业，受到了理工、杭电师生热捧。金沙湖站东北角，龙湖金沙天街于2015年9月开业，龙湖引进的华润万家超市、真冰滑冰场、上影影城、国际快销潮牌、特色餐饮等300余个知名品牌，极大地提升了金沙湖板块乃至整个下沙的消费品质。每到周末，逛一趟金沙天街，几乎成为了下沙人民的“必修课”，甚至有很多市区方向的朋友们，也喜欢往金沙天街跑。到2019年，高沙站附近还将有金沙印象城、盈都五角广场，整个金沙湖板块的商业氛围会越来越好。下沙地铁商业也有比较遗憾的部分，那就是沿江段的商业。下沙沿江板块目前人气比较旺的综合体是和达东东城、宝龙城市广场，这两个综合体实则离地铁站都有一定的距离。唯一一个正宗的地铁上盖综合体世茂广场，这么多年一直处于“半烂尾”状态，开业时间遥遥无期。不过，根据规划1号线机场延伸段将于2019年年底通车，届时下沙沿江板块不再是一个“死角”，下沙沿江或能焕发新的地铁商机。再来看看1号线临平段、江南段，这两段线路地铁商业的呈现俨然都还需要一段时间。临平段情况略好，大部分地铁商业都按规划在建。江南段不太乐观，被给予重望的滨康站综合体(汽车客运南站)一拖多年，至今没有任何动工的迹象；终点地铁湘湖站，没有配建任何商业项目，黄牛黑车、杂货小贩，依然是一派城乡结合部景象。四、“谜”一样的地铁综合体在杭州地铁商业中，有这么几个综合体，喊了许多年，依然没有动工或开业迹象，属于“谜”一样的存在。一个最典型的代表，火车东站东广场的华润欢乐颂。2011年拿地，至今仍是一片荒地，电视剧《欢乐颂》都播完两季了，东站的华润欢乐颂上依然还是站着那几根打桩机。论坛上关于华润欢乐颂的各种小道消息满天飞，有传言欢乐颂已经更名为凤凰广场的，也有传言政府要回收地块重新调整的。记者求证到的消息是：项目确实更名了，更名为华润中央站广场，售楼部计划今年下半年对外开放。至于开业时间，要等售楼部开放之后开发商自己的宣传口径了，不过看现场的建设进度，保守估计还得等上两三年。另一个谜一样地铁综合体在滨江，滨康路站的滨康综合体。这个综合体地段极佳，未来将成为1、5号线交汇处的地铁上盖。只可惜，2010年拿地至今，没有任何施工迹象。过去7年间，曾几度传出过滨康综合体复工的消息，但最终都被证实，这些复工消息只是大家的美好愿景而已。最近也有消息显示，滨康综合体项目有可能将于今年重新出让。此外，还有一个位置无敌好的地铁上盖综合体叫杭州中心，武林广场地铁上盖，杭州市游泳馆西面，2011年由地铁置业拿地，前身为武林广场04号地块。2013年7月，地铁置业将此杭州中心45%的股份转让给绿城，确立合作开发关系。隔年5月，杭州中心传来动工消息，其后，又突然停工了。现在最新的消息是，华润入股了这个项目，与绿城各持股45%，余下地铁置业持股10%，将于2017年10月份开工，预计2022年6月竣工，竣工后项目由华润运营。五、未来5年，值得关注的地铁综合体根据杭州地铁三期规划，2022年杭州亚运会前，杭州将完成10条地铁线路的建设，形成总长387.8公里的轨道交通网络。那么，随着地铁里程与站点的快速增加，杭州未来将形成哪些值得关注的地铁综合体？首先，最值得期待的莫过于传统市中心，武林广场站及周边的商业综合体集群。虽然，这两年，随着湖滨商圈的迅速崛起，武林大有“失宠”之势，但是这样的局面，有望在未来两年内缓解。武林广场站现在最大的问题莫过于地铁站出口太少，与周边银泰、国大、杭州大厦等商场的连通性不够，解决这个问题的关键在于武林广场地下商城的建设。根据最新消息，武林广场地下商场已命名为杭州大厦中央广场，预计2017年年底局部试营业，2018年初全面开业。杭州大厦中央广场的B2层将与地铁武林广场站无缝对接，B1层将连通杭州大厦、国大、银泰，未来还将连通西湖文化广场。可以预见到，用不了多久，武林广场将形成一个巨大的地铁商业网络，届时，杭州人民也将拥有自己的“人民广场”、“新街口”。其次，比较值得期待的是钱江新城以及对岸奥体的地铁商业的发展。钱江新城，万象城、来福士广场、高德置地广场只剩下高德一家未面市，这三大综合体均被地铁4号线串连了起来。对岸奥体，钱江世纪公园今年下半年投入使用，还有在建的地铁奥体站上盖综合体信达中心，在建的6号线串连起了它们。未来钱江两岸地铁商业的光彩可能丝毫不亚于延安路沿线的几大商圈。最后，还值得关注的是，随着地铁线路的快速建设，一些已经开业或在建的商业综合体，也将随之变成地铁综合体。比如，龙湖滨江天街(6号线、江汉路站)，滨江宝龙城(6号线、公建中心站)，永旺梦乐城(2号线、杜甫村站)，城市之星综合体(5号线、城市之星站)等等。今后，对于杭州市民来说，家门口有没有商业综合体不重要，只要有地铁，你随时可以去到任何一个你想去的商业综合体。杭州也将与北上广深一线城市接轨，让你体验到一种非一般的地铁商业。（来源：浙江在线 记者：詹慧雯）
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省市：江苏徐州面积：15万㎡江苏徐州1荣盛未来广场省市：江苏淮安面积：4.8万㎡江苏淮安2文锦城欣天地商业广场省市：江苏苏州面积：8.3万㎡江苏苏州3常客隆星光天地省市：江苏南京面积：10万㎡江苏南京4燕子矶招商花园城省市：江苏无锡面积：15万㎡江苏无锡5梦享城商业中心省市：江苏苏州面积：6万㎡江苏苏州6张家港汇金中心
业态：儿童游乐需求面积：280-350㎡拓展区域：全国一二线城市儿童游乐1小小运动馆(The Little Gym)业态：培训机构需求面积：200-400㎡拓展区域：北京,天津,辽宁(大连;沈阳),上海,安徽(合肥),福建(福州;厦门),江苏(南京;苏州;无锡),江西(南昌),山东(济南;青岛),浙江(杭州;宁波),湖北(武汉),湖南(长沙),广东(东莞;佛山;广州;深圳),重庆,四川(成都),陕西(西安)培训机构2新鸿书院业态：早教机构需求面积：500-800㎡拓展区域：全国早教机构3悦宝园(Romp n' Roll)业态：男装需求面积：80-150㎡拓展区域：全国男装4北纬30°(NORTH LATITUDE30)业态：面包糕点需求面积：80-120㎡拓展区域：上海,江苏(常州;南京;南通;苏州;无锡;徐州),浙江(杭州;宁波)面包糕点5麦卡优娜(MU.BREAD)业态：游艺游乐需求面积：㎡拓展区域：北京,上海,江苏(南京),浙江(杭州),湖南(长沙),广东(深圳),重庆,四川(成都)游艺游乐6移动谜城(MAZE)
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杭州2万+的地铁盘 哪个更值得摇？又有楼盘登记要破3000
杭州2万+的地铁盘 哪个更值得摇？又有楼盘登记要破3000
摇号热点答疑
▎大江东宝龙广场怎么样？PK旭辉宝龙东湖城如何？
大江东宝龙广场位于地铁7号线北二路站和青六路站之间，距两个站点都有约1公里左右的距离。
旭辉宝龙东湖城离7号线站点北二路站400米以内，出行或更方便。
但青六路站是7号线与8号线的换乘站，相对来说，宝龙广场距离青六路站更近，乐居粗略估计约800米。
二者包括龙湖天街的共同点是均含商业配套，未来“综合体属性”或让这里成为大江东的新兴商圈，聚集人气。
从领证情况来看，大江东宝龙广场仅有8套总价150万的106㎡户型，主力户型为127㎡，总价区间170万-230万。对比东湖城多数120-160万总价的小户型来说，购房门槛提高了约50万。
乐居杭州站主编上官剑点评：
大江东虽然离市中心远，但规划起点较高。这一年来在产业、配套逐步落实后，是近郊的当红炸子鸡。
大江东宝龙城处于大江东的核心区，近地铁，两大综合体加持，这个价格来说还不错，只是这次推出的户型定位偏刚改。
注：杭州首个网上登记摇号楼盘确定，就是大江东宝龙广场，项目首次采取了线下+线上的意向登记形式。
1）购房意向客户可微信关注“大江东”（微信号：dajdnet）,点击“商务合作”，进入“宝龙广场购房意向登记”页面，按系统提示要求录入相关信息、上传相关资料，提交审核。
2）登记时间：线下：5.20-5.23（9：00至17:00）；线上：5.20-5.22（7：00至18:00）
▎新城香悦公馆、阳光城翡丽公园、旭辉珺悦府……杭州这些单价2万+的地铁盘，哪个更值得摇？
首先，新城香悦公馆、阳光城翡丽公园、旭辉珺悦府、融信萧山公馆和融信永兴首府这5个楼盘均有地铁加持。
阳光城翡丽公园在其中地理位置较为偏远，配套较弱，单价也最低，20999元/㎡。
新城香悦公馆和旭辉珺悦府均受到铁路线的影响。
其中香悦公馆受限价影响，周边二手房如绿都嘉瑞华庭近月成交均价3.1万/㎡，价差达到了7000元/㎡。另外项目距离萧山人民广场和萧山南站也不远，整体性价比高。
而旭辉珺悦府位于萧山老城区，配套成熟，并且本次摇号房源100%为小户型，总价170-230万之间。周边二手房如四季花城近几个月最高成交均价达到了3.1万/㎡，性价比同样也高。
另外，融信萧山公馆和融信永兴首府所推房源均为大户型，总价较高，预计登记人数不会“爆表”。
摇号情报速递
▎东原印未来：三天1700组，又有楼盘登记要破三千组？
不久前，参与中南樾府摇号的客户达到了2824组，平均31人摇一套房，且据乐居计算，项目无房户中签率仅5.9%，非无房户更低，仅2%。
而未来科技城三盘之一的东原印未来，日前已一次性推出项目全部房源，目前来看，热度依旧。乐居获悉，截止5月17日下午14点，东原印未来登记客户达到了1700多组。项目登记时间将截止到19日（周六），按此热度，预计登记截止后，印未来的客户将达到近3000组。
乐居杭州站主编上官剑点评：未来科技城的核心区，未来区域会很繁华，离地铁和综合体近，整体性价比不错。
▎绿城桃源小镇：目前登记几百组，预计1000组摇号
位于闲林的绿城桃源小镇此次推出65-85㎡小户型房源，均价元/㎡。
有了绿城的加入，摇号热度在各区域排行中垫底的闲林能否升温？
统计日期日
乐居杭州站主编上官剑点评：
作为一个大盘，桃源小镇的配套在绿城接手后逐步完善，园区环境很棒，也一定程度弥补了区域配套的缺失。
绿城的产品和品质大家接受度更高，物业也是不错。低总价很刚需的65方，很稀缺。但闲林交通是痛点，85方两房的户型一般。
▎湘湖壹号：总价1600万-2800万元，20%倾斜无房户
?登记时间：5.21-5.25（9：00至20:00）
?开盘房源：14幢72套
?无房家庭倾斜比例：20%（15套）
?户型均价：49990元/㎡（含装修均价6000元/㎡）
?购房门槛：首套500万、二套1000万（中国工商银行账户余额复印件）。
摇号热点答疑
▎大江东宝龙广场怎么样？PK旭辉宝龙东湖城如何？
大江东宝龙广场位于地铁7号线北二路站和青六路站之间，距两个站点都有约1公里左右的距离。
旭辉宝龙东湖城离7号线站点北二路站400米以内，出行或更方便。
但青六路站是7号线与8号线的换乘站，相对来说，宝龙广场距离青六路站更近，乐居粗略估计约800米。
二者包括龙湖天街的共同点是均含商业配套，未来“综合体属性”或让这里成为大江东的新兴商圈，聚集人气。
从领证情况来看，大江东宝龙广场仅有8套总价150万的106㎡户型，主力户型为127㎡，总价区间170万-230万。对比东湖城多数120-160万总价的小户型来说，购房门槛提高了约50万。
乐居杭州站主编上官剑点评：
大江东虽然离市中心远，但规划起点较高。这一年来在产业、配套逐步落实后，是近郊的当红炸子鸡。
大江东宝龙城处于大江东的核心区，近地铁，两大综合体加持，这个价格来说还不错，只是这次推出的户型定位偏刚改。
注：杭州首个网上登记摇号楼盘确定，就是大江东宝龙广场，项目首次采取了线下+线上的意向登记形式。
1）购房意向客户可微信关注“大江东”（微信号：dajdnet）,点击“商务合作”，进入“宝龙广场购房意向登记”页面，按系统提示要求录入相关信息、上传相关资料，提交审核。
2）登记时间：线下：5.20-5.23（9：00至17:00）；线上：5.20-5.22（7：00至18:00）
▎新城香悦公馆、阳光城翡丽公园、旭辉珺悦府……杭州这些单价2万+的地铁盘，哪个更值得摇？
首先，新城香悦公馆、阳光城翡丽公园、旭辉珺悦府、融信萧山公馆和融信永兴首府这5个楼盘均有地铁加持。
阳光城翡丽公园在其中地理位置较为偏远，配套较弱，单价也最低，20999元/㎡。
新城香悦公馆和旭辉珺悦府均受到铁路线的影响。
其中香悦公馆受限价影响，周边二手房如绿都嘉瑞华庭近月成交均价3.1万/㎡，价差达到了7000元/㎡。另外项目距离萧山人民广场和萧山南站也不远，整体性价比高。
而旭辉珺悦府位于萧山老城区，配套成熟，并且本次摇号房源100%为小户型，总价170-230万之间。周边二手房如四季花城近几个月最高成交均价达到了3.1万/㎡，性价比同样也高。
另外，融信萧山公馆和融信永兴首府所推房源均为大户型，总价较高，预计登记人数不会“爆表”。
摇号情报速递
▎东原印未来：三天1700组，又有楼盘登记要破三千组？
不久前，参与中南樾府摇号的客户达到了2824组，平均31人摇一套房，且据乐居计算，项目无房户中签率仅5.9%，非无房户更低，仅2%。
而未来科技城三盘之一的东原印未来，日前已一次性推出项目全部房源，目前来看，热度依旧。乐居获悉，截止5月17日下午14点，东原印未来登记客户达到了1700多组。项目登记时间将截止到19日（周六），按此热度，预计登记截止后，印未来的客户将达到近3000组。
乐居杭州站主编上官剑点评：未来科技城的核心区，未来区域会很繁华，离地铁和综合体近，整体性价比不错。
▎绿城桃源小镇：目前登记几百组，预计1000组摇号
位于闲林的绿城桃源小镇此次推出65-85㎡小户型房源，均价元/㎡。
有了绿城的加入，摇号热度在各区域排行中垫底的闲林能否升温？
乐居杭州站主编上官剑点评：
作为一个大盘，桃源小镇的配套在绿城接手后逐步完善，园区环境很棒，也一定程度弥补了区域配套的缺失。
绿城的产品和品质大家接受度更高，物业也是不错。低总价很刚需的65方，很稀缺。但闲林交通是痛点，85方两房的户型一般。
▎湘湖壹号：总价1600万-2800万元，20%倾斜无房户
?登记时间：5.21-5.25（9：00至20:00）
?开盘房源：14幢72套
?无房家庭倾斜比例：20%（15套）
?户型均价：49990元/㎡（含装修均价6000元/㎡）
?购房门槛：首套500万、二套1000万（中国工商银行账户余额复印件）。
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2017杭州地铁商业综合体现状调查
　　四，&谜&一样的地铁综合体
　　在杭州地铁商业中，有这么几个综合体，喊了许多年，依然没有动工或开业迹象，属于&谜&一样的存在。
　　一个最典型的代表，火车东站东广场的华润欢乐颂。2011年拿地，至今仍是一片荒地，电视剧《欢乐颂》都播完两季了，东站的华润欢乐颂上依然还是站着那几根打桩机。
　　论坛上关于华润欢乐颂的各种小道消息满天飞，有传言欢乐颂已经更名为凤凰广场的，也有传言政府要回收地块重新调整的。
　　记者求证到的消息是：项目确实更名了，更名为华润中央站广场，售楼部计划今年下半年对外开放。至于开业时间，要等售楼部开放之后开发商自己的宣传口径了，不过看现场的建设进度，保守估计还得等上两三年。
滨康路综合体现状
　　另一个谜一样地铁综合体在滨江，滨康路站的滨康综合体。这个综合体地段极佳，未来将成为1、5号线交汇处的地铁上盖。只可惜，2010年拿地至今，没有任何施工迹象。
　　过去7年间，曾几度传出过滨康综合体复工的消息，但最终都被证实，这些复工消息只是大家的美好愿景而已。最近也有消息显示，滨康综合体项目有可能将于今年重新出让。
　　此外，还有一个位置无敌好的地铁上盖综合体叫杭州中心，武林广场地铁上盖，杭州市游泳馆西面，2011年由地铁置业拿地，前身为武林广场04号地块。
　　2013年7月，地铁置业将此杭州中心45%的股份转让给绿城，确立合作开发关系。隔年5月，杭州中心传来动工消息，其后，又突然停工了。
　　现在最新的消息是，华润入股了这个项目，与绿城各持股45%，余下地铁置业持股10%，将于2017年10月份开工，预计2022年6月竣工，竣工后项目由华润运营。
航拍武林广场
　　五，未来5年，值得关注的地铁综合体
　　根据杭州地铁三期规划，2022年杭州亚运会前，杭州将完成10条地铁线路的建设，形成总长387.8公里的轨道交通网络。
　　那么，随着地铁里程与站点的快速增加，杭州未来将形成哪些值得关注的地铁综合体？
杭州大厦中央广场俯瞰效果图
　　首先，最值得期待的莫过于传统市中心，武林广场站及周边的商业综合体集群。虽然，这两年，随着湖滨商圈的迅速崛起，武林大有&失宠&之势，但是这样的局面，有望在未来两年内缓解。
　　武林广场站现在最大的问题莫过于地铁站出口太少，与周边银泰、国大、杭州大厦等商场的连通性不够，解决这个问题的关键在于武林广场地下商城的建设。
　　根据最新消息，武林广场地下商场已命名为杭州大厦中央广场，预计2017年年底局部试营业，2018年初全面开业。杭州大厦中央广场的B2层将与地铁武林广场站无缝对接，B1层将连通杭州大厦、国大、银泰，未来还将连通西湖文化广场。
　　可以预见到，用不了多久，武林广场将形成一个巨大的地铁商业网络，届时，杭州人民也将拥有自己的&人民广场&、&新街口&。
奥体博览城规划图
　　其次，比较值得期待的是钱江新城以及对岸奥体的地铁商业的发展。
　　钱江新城，万象城、来福士广场、高德置地广场只剩下高德一家未面市，这三大综合体均被地铁4号线串连了起来。对岸奥体，钱江世纪公园今年下半年投入使用，还有在建的地铁奥体站上盖综合体信达中心，在建的6号线串连起了它们。
　　未来钱江两岸地铁商业的光彩可能丝毫不亚于延安路沿线的几大商圈。
　　最后，还值得关注的是，随着地铁线路的快速建设，一些已经开业或在建的商业综合体，也将随之变成地铁综合体。
　　比如，龙湖滨江天街(6号线、江汉路站)，滨江宝龙城(6号线、公建中心站)，永旺梦乐城(2号线、杜甫村站)，城市之星综合体(5号线、城市之星站)等等。
　　今后，对于杭州市民来说，家门口有没有商业综合体不重要，只要有地铁，你随时可以去到任何一个你想去的商业综合体。杭州也将与北上广深一线城市接轨，让你体验到一种非一般的地铁商业。
标签：地铁 责任编辑：孟瑞雪
&民生帮帮帮泰国房子到底值不值得投资，看这一篇就够了
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泰国房子到底值不值得投资，看这一篇就够了
随着“一带一路”政策的发展和国内房地产正常的收紧，泰国房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。作为一个在清迈买了个小公寓的前财经作家，又在经营和泰国有关的旅游生意。很多人来问我泰国房产到底值不值得投？今天来写一写这方面。先说结论：资产配置允许的话，投资首选曼谷；生活、工作需要的话，可以考虑普吉、清迈和芭提雅；无论投资还是消费，都一定要选大开发商的项目。我将从泰国房产的基本情况、城市分析、开发商建议，以及可能遇到的坑和买房贴士这四个方面来说。一. 泰国房产的基本情况1. 泰国好的方面泰国是东南亚第二大经济体、东盟中心，政治环境相对稳定，和我国一直保持良好的外交关系（对比韩国和日本对华关系的波动）。泰国土地是永久产权，不过外国人不能直接拥有土地，一般公寓（小区）里，最多只能把49%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心，公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权，你就要小心了，这在法律上是不允许的。通常大家讲泰国房产投资，说的也都是投资公寓，而且在曼谷，往往是高层公寓比豪华别墅更贵。泰国房产还有一点好处，就是按照使用面积来卖，且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓，到手可能只有30平多一点，其他的都是电梯和公摊。在泰国，你买40平的公寓，得到的就是40平的房子。另外泰国的房子还没有遗产税。我在曼谷看的一个小公寓2. 泰国不好的方面二手房流动性差，泰国人没有买二手房的习惯，自己买房很多项目都是0首付、50年贷款。一般买公寓的出手方法都是转卖给同样投资的外国人，或者由开发商收回。这个会在后面“可能遇到的坑”里详说。其实这和泰国人的生活习惯也有关系，曼谷还好，普吉清迈这种旅游城市的泰国人，很多人做事情都比较懒散，不像一线城市的中国人危机感那么强、每天都很拼。这是我这两年和泰国人打交道的过程中很明显能感觉到的。当然每个城市也会有所不同，不同城市有不同的投资策略，我们会在城市分析里详说。泰国人办事的效率，我真的是深有体会3. 贷款之前中国人在泰国买房是可以先付10%~30%的首付，然后从在泰国的中国银行或中国工商银行贷款的，最多可以贷20年。我就是在这个时候入手的，但由于今年实行了比较严格的外汇政策，在泰的中资银行从今年6月1日起，就停止向大陆公民发放贷款了。目前据说还可以从新加坡的大华银行贷款，但要求客户年50万人民币的收入证明或者在该行有50万的存款证明。不过泰国买房的热度丝毫没有因此减少，因为对于很多在北京、上海等一线城市无法投资不动产的人来说，在泰国购房的全款，和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投资公寓都是期房，所以都是分期付款，付款比例大致如下：合同款 30%建设款 35%过户款 35%4. 外汇限制这两年我国对于个人的外汇管制比较严格，名义上每人每年是5万美元的购汇额度。我们以一套曼谷北部30平米的公寓计算，这里期房的房价大约每平米2.8万人民币。房屋总价就是84万人民币。首付30%就是25.2万人民币，是小于一个人一年的购汇额度。而如果多于这个数字，也可以用一个家庭的购汇额度来解决。5. 开发商承租如果你对泰国房产有所了解，你接触的中介可能已经跟你介绍过，很多开发商在房子盖好后，会承租你的公寓5-10年，并保证每年支付给你5%-8%房价的房租收益。这里很可能有坑，你要擦亮眼睛，我们会在后面详说。二. 城市分析1. 清迈、普吉和芭提雅清迈、普吉和芭提雅都是旅游城市，其中清迈是泰国第二大城市，普吉和芭提雅都是海边旅游城市。三个地方都有淡旺季之分，一般泰国旅游的淡季是4-10月，如果指望房子的房租收益，需要考虑到旅游淡旺季的流量变化，这其中清迈常驻人口比例更多一点，因为毕竟是个城市，在这里留学、工作、生活的中国人数量，仅次于曼谷。清迈柴迪隆寺总体而言，这三个地方都是消费价值大于投资价值，适合自住，这点比较像现在北戴河的房产价值。如果你每年有三个月以上的时间呆在泰国，或者父母决定在泰国养老，那么这些地方是值得入手的，否则不推荐作为投资选择。事实上很多欧美人从上世纪开始就是这么做的，因为这里气候宜人而且生活成本低廉。其他不在泰国的时间，也可以把房子挂在Airbnb上出租。我个人因为经常去清迈工作，所以选择了清迈。清迈不同于普吉和芭提雅，很多人把这里作为移民目的地。清迈气候宜人、教育也比较和国际接轨，我认识很多在清迈生活的华人，都来自一线城市，为了能让孩子上国际学校而来到清迈开民宿和餐馆。清迈有很多不错的国际学校，而且价格比国内一线城市要低很多。清迈大学也是泰国排名前三的大学，很多我国西部的学生会选择来这里上大学，清迈街上托福、雅思培训的广告也非常多。清迈大学附近看到的语言培训广告泰国的医疗水平也不错，尤其试管婴儿的成功率比较高，很多中国人选择来这里做试管婴儿。一般疾病的话，外国人在泰国是享受不了医疗保险的，不过价格也不高。但是，清迈、普吉和芭提雅这些地方的投资价值真的不大。有些开发商或中介甚至会承诺5年每年10%的租金收益，这回报率堪比P2P刚兴起时的收益了，你想想那些P2P现在都在哪儿呢？是不是都跑到普吉了？那到了第三年时这些普吉的开发商以后会跑到哪儿你知道吗？华人多的地方，一定就会有华人想着骗同胞，在海外受骗后的起诉流程又很复杂，所以海外购买不动产一定要擦亮眼睛。一般靠谱大开发商不会承诺这么高的回报率或者干脆不承租。在选择这些地方的房产时一定要注意：①这些地方不适合投资，只适合自住，看自己资产配置；②中国人不可能买永久产权的别墅；③不要听信小中介、小开发商的高回报承诺，一定要选择大开发商的项目。普吉岛真的是个很美的地方，但仅限于度假2. 曼谷曼谷是投资泰国不动产唯一可以考虑的地方，也是泰国租金回报率最高的地方。曼谷的经济占泰国总量的44%，曼谷港更承担着泰国90%的外贸。曼谷除了是泰国的政治、经济和文化中心，也渐渐成为国际的设计和创意中心，如果你看过泰国的神奇广告，你一定会认同这一点。很多跨国公司和国际组织的总部也在这里，视频是《华尔街日报》对曼谷的介绍：曼谷是泰国唯一能让你有生活在国际大都市感觉的城市。当然，这里也有大都市的问题——堵车，而且堵得不是一般的严重。泰国Uber总经理诗丽帕表示，公司的调查显示，曼谷是整个东盟地区交通问题最为严重的城市，每一年曼谷人因为堵车问题而造成的直接经济损失、机遇损失以及资本损失达到9106亿泰铢（约合1840亿人民币）。曼谷每辆车每年因堵车造成了15.7万铢（约合3万人民币）的损失，影响到泰国2-5%的GDP。Uber认为，发展公共交通和共享交通工具技术很有必要，因为这能够减少曼谷60%的车辆来解决交通问题。曼谷堵车是日常，跟曼谷比，北京已经非常顺畅了所以，在曼谷投资房产，一定要选择离地铁站近的项目。曼谷一共有三种公共交通轨道：两条BTS(Bangkok Mass Transit System)轻轨线，一条MRT(Metropolitan Rapid Transit System)地铁线，一条ARL(Airport Rail Link)机场快线。其中用得最多的基本上就是BTS，所以在曼谷选房投资的话，沿着BTS选就好了。期房的话，也可以考虑在建轨道的沿线。曼谷只要是地铁站附近、大开发商的楼盘，就都可以考虑投资。这是在曼谷投资房产的原则。但是投资，要想清楚回报率问题。现在大家都在讲曼谷房产出租的话回报率大概在5%-8%（看地点），但很少有人讲出售的回报率有多少。一方面确实是没法预估，但就像我之前讲的，泰国人更习惯买新房而不是二手房，因此出手渠道受限，这是买房前应该考虑好的。当然我接触到的很多在泰国买房的人是为了配置海外资产，不急于出手，这就是另外一回事了。但即便是不考虑出售、只考虑出租，也需要了解——泰国的公寓是禁止短租的。很多曼谷公寓楼下都会贴着“禁止短租”的告示根据泰国的法律，公寓是禁止以酒店形式提供低于一个月的短租的。可能公寓本身对这条法令的监管没有那么严格，但一旦出现问题呢？当然你可以想出各种各样的办法来解决这个问题，比如嘱咐客人跟物业人员说“我是他表哥，来住几天”之类的，Airbnb上也有很多曼谷的公寓提供短租，但如果你计划通过在Airbnb上出租来获取回报，一定要了解这条法律的存在。几乎所有的曼谷公寓项目都有免费的游泳池和健身房，这一点比较好所以如果是长租、不是有人在曼谷精心打理的话，一套公寓比较现实的租金回报率大概在5%-6%之间，要有一定的心理准备。即便这样算下来，曼谷靠租金收回成本大概需要18年，而北京、上海、深圳这些地方的房子收回成本大概需要50多年。曼谷市区说下曼谷房价：现在中国人普遍看的楼盘基本都在素坤逸区和素坤逸外区，这两个区都是住宅商业区，商场、娱乐、餐饮、部分写字楼都很齐全，也有地铁。类似北京青年路朝阳大悦城一带，或者高配、低密度版的天通苑，价格在2.5-5万人民币/平米。是隆/沙吞区是曼谷金融中心和使馆区，类似北京的金融街和东城使馆区，均价在5万人民币/平米以上。中心隆披尼区是曼谷的黄金地带，类似北京的CBD，也是泰国房价最高的区域。均价在6-9万人民币/平米，也有堪比北京学区房房价的高级公寓。之前说的泰国房产难以出手的问题，在是隆/沙吞区和中心隆披尼区不会遇到。总结一下曼谷：①泰国唯一适合投资的城市②选择地铁站附近、大开发商的楼盘③短租法律上是不允许的，理性看待租金回报率三. 开发商建议在泰国无论是投资还是居住，都一定要选择大开发商。记住不是首选，是一定要选。泰国整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家，现在发现中国人有钱，做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢，更何况到泰国华人和当地人一起联合搞你，你还能有办法？在中国你好歹还能有个地方申诉，申诉没人理还可以发个微博找大V转发一下啥的，在泰国你发Twitter找川普给你转发吗？不要乐，这种事真的发生过，但中国人找不到川普，只能找泰国总理。所以在泰国投资房产首先要对泰国和当地法律有所了解，选择开发商一定要选择大开发商。乱七八糟的小开发商可能出现的问题包括：① 产权不明晰（可能根本没拿到那块地）②延期交房③无力支付承诺都租金④托管期间以房屋损坏为由，向你索要维修费用以上情况大开发商不是不会出现，而是出现概率比较小，关键是即便出现这些情况你有地方去维权，大开发商为了维护自己的品牌形象，会对自己的问题负责任。先列一下，《The Nation》统计的的2016年收入最高的10个上市房地产公司：ASEANUP评选的泰国TOP50公司，其中有四个地产企业，按顺序分别是：Central Pattana PCL.（这是一个商业地产开发商），Land And Houses PCL.，Pruksa Real Estate PCL.Top 10 of Asia 评选的东南亚TOP10开发商中，有两个泰国企业，分别是：Major Development，LPN Development PLC.还有一家房地产企业被Brand Edge杂志评为2016年泰国最受尊敬的品牌： Sansiri综上榜单和当地以及华人口碑，可以考虑的开发商有：Pruska, Sansiri, Land and House, Major, Quality Houses, LPN.以上几个开发商在泰国的地位类似于万科、绿地、恒大、华润、保利这些。在同一地区和其他开发商相比，他们的项目可能比其他开发商贵一些，但如果决定要买的话，一定还是要买这些开发商的。四. 可能遇到的坑和买房贴士1. 资金配置泰国房产不适合所有人投资或居住，出手前要评估自己的风险承受能力和真实需要。你在手机银行买个理财产品还需要填表做一个风险承受能力评级，去海外买房这种大额支出更需要评估自己的资金配置。2. 短租和出手困难泰国法律禁止公寓以酒店形式提供低于一个月的短租，现在Airbnb上的很多房子实际上是再违法出租，这点要清楚。另外泰国人买房是可以贷款的，而且很多是0首付，所以泰国人多数习惯买新房，要做好出手难的准备。当然如果是在曼谷的是隆/沙吞区和中心隆披尼区不用太担心这个问题，但房价也比较高。3. 开发商承租陷阱再说一遍：承诺别墅永久产权和超高承租回报率的，都是骗子。应对的办法是了解现实回报率、选择大开发商的项目，不要总想着捡个大便宜。4. 泰国签证泰国不是一个移民国家，通过买房是不可以拿到泰国国籍的。一般大家去泰国走的都是旅游签或落地签。旅游签有效期90天，停留期60天。可以理解为买了食品需要在90天开盖，在60日内吃完。落地签只有15天，15天之后必须出境。这一点在来泰国看房期间需要注意。我在清迈的时候落地签过期，但事情还没办完，当地朋友给了我一个解决方案——去湄公河金三角地带乘快艇到老挝境内再回来，完成一次出入境，获得新的15天落地签。这种方式不推荐，有风险，因为湄公河有好几个私营港口，语言不通的话很容易搞错。金三角的出入境经历，我都不想再回忆……5. 泰国法律泰国是个很神奇的国家，整个国家信奉佛教，几乎所有男性公民一生都至少出过家几天。所以整体上民风比较善良淳朴，但单独在城市的夜晚，也需要注意安全。下面说几个泰国法律比较特殊的地方：①法律允许但执法严格的——枪支是的，泰国是允许公民持枪的，也是东南亚持枪人数最多的国家，我就是卖清迈射击体验产品的。不过这一点其实不用太担心，东南亚这几个国家公民基本都可以持枪，而泰国是枪支管理最规范、最严格的国家——大口径、自动步枪是禁止的。很多泰国人把射击当成一种爱好②法律禁止且执法严格的——赌博虽然是旅游国家，但泰国是禁赌的，和香港一样，只有赌马是允许的。③法律禁止但执法不严格——黄芭提雅以红灯区著名，但实际上泰国法律是禁止嫖娼的。一般芭提雅的酒吧或者俱乐部，都不提供 in-house 的性服务，至于你和那里驻场的小妹以什么价格成交、在哪里完成买卖，那都是你们之间的事。总的来说只要你能分得清男女，在这里消费的风险不大，当地的Agogo还会定期组织姑娘们进行体检和健康认证，可以说是比较良心了。Agogo是芭提雅当地一种独特的业态6. 政权稳定性海外置业，政权稳定还是很重要的，泰国的政治体制属于君主立宪制，实际控制权由军队掌握。新闻里有时会看到一些泰国政变的新闻，但都会被九世国王稳住。现在九世国王过世，十世国王继位不久，外界认为政权目前还比较稳定。标准普尔(Standard & Poor's)主权信用评级给泰国的评级是A-，评级展望稳定。标准普尔主权信用评级，是指主权国家或地区长期债务信用风险状况。A类代表主权信用良好，B类代表国家债券有投机性因素，可能会债务违约，C累代表垃圾级债券。评级展望指未来国家主权信用评级的变化预测，正面有可能上调评级，负面有可能下调评级。END以上就是泰国房产投资和泰国的一些基本情况，总之认清自己的需求、找靠谱的大开发商、多研究了解当地的情况，是海外投资的基本原则。在此声明一下，本人不卖房，写这些只是为了发自拍：图为作者本人在曼谷水上市场
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