房产销售技巧：如何找到精准客户群？
房产销售技巧：如何找到精准客户群？
我们在做销售的过程中，会遇到很多销售难题，最典型的不外乎：
1、找不到客户群怎么办？
1）不管什么产品，百度、阿里巴巴、慧聪、行业网站、论坛、QQ群都是不错的搜索平台。
2）在一些销售群、采购群里，和群友交换客户资源。
3）向公司老业务员请教，或者查查公司合同，看看你们产品销售排名前三的都是哪几个行业，然后你首先在这三个行业开拓客户。道理简单，同行采用你们家设备，多好的说服力呀，尤其是那些签约上千万大单的客户，一定是行业翘楚，他们是标兵，示范作用不可小视。
4）调查竞争对手的客户群来确定自己的目标群。最常见的做法是自己伪装客户或采购，打电话到竞品的销售那里，咨询他们的产品，问问他们的使用客户群，年采购量等等。
在中国，很多行业都是供大于求，要想取得更多的业绩，只能挖竞品的墙角（虎口夺食）。
一个产品生产出来必然有对应的客户群，一般是新手才会遇到这个问题，解决办法：向公司老业务员请教，查公司产品销售合同，客户都是哪类的。了解竞品的客户，竞品客户也是你的准客户。
2、见不到客户的面怎么办？
见不到客户面无非这几种情况：
1.保安阻挡
2.文员拒绝
3.客户推脱拒见
1）保安的阻挡是最容易解决的。第一次去客户那里，递给保安烟之类的东西，把自己姿态放低点（一定要把姿态放低点），和他们先建立初步良好印象。蝇头小利很好解决保安。跟他们混熟了，他们可以告诉我们很多内幕信息。（记住，高手都是这么做的。）
2）针对文员，和保安差不多，给他们买些新奇的糖果，零食、小盆栽，并且不要直接表明你的意图，模糊你的意识，就说是你随手带的，或者你自己有很多，经常送人，只为交朋友。目的，建立信任和感情。男人，要学会搞定女人。
总结：保安和文员，是要把他们变成自己的内线。
3）客户拒见，说明没有信任感，客情关系不够，甚至是没利可图。
搞定客户=人情做透+利益驱动
好，知道了问题点，那就从做客情关系开始。
3、见面不知道说什么怎么办？
见面分为初次见面和多次拜访
1）对于初次见面
①背话术，最起码准备一套十五分钟的说辞。
②见面时，稍微聊一下产品就好，然后转移话题，多拉家常。目的是为了初次见面建立良好的印象和信任基础。（如果一个销售员，初次见面，就喋喋不休地讲产品，会不会觉得很烦？）
③如果确实不知道说什么，那就先给客户问问好，让客户放松警戒，经过一小段时间的暖场之后，转入业务方面。
总结：初次见面=拉近与客户之间的关系。
2）对于多次拜访
①那每次就该有所准备了。可以慢慢的从客户的穿着，精神状态讲起。（强调一点：初次拜访完客户后，可以记录下客户的穿着、打扮、喜好，甚至家庭信息。方便下次拜访时，可以提前对这些信息做一些准备。）
②可以提前准备一个大众话题，如果冷场的话，拋出来，不打无准备之仗。
③和男客户聊，军事新闻，体育运动等；和女的聊服装、皮肤保养、娱乐等等。总之，知识面广，琴棋书画，化妆美容，名星达人，政治军事，三角八卦都要了解一些。（不要觉得这些很难，你记住一些后，同一个话题可以跟很多客户聊。聊多了，就熟练了。）
小结：不管是初次见面还是多次拜访，核心目的：建立良好的客情关系。怎么找精准人群客户？_搜外问答
推广方法可能都大致相同，博客、论坛、贴吧、问答‘、seo等等，但是怎么找准目标客户呢？比如说我想推广一种饮料，我势必要找相关的博客、论坛、贴吧、问答‘等等，但是我应该怎么找呢？
还有就是我想搜集有关饮料行业的博客、论坛，我要怎么搜呢？除了在百度直接搜“饮料论坛”，我还有什么方法能一下找到大量的饮料相关的论坛呢？
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看你用什么方式推广了
如果是用搜索引擎的方式，被动式推广，那么就要定位好，扩展自己的；那么这就涉及到了关键词的挖掘，关键词的挖掘方式有很多，、百度相关搜索、统计后台、后台、、等等。。。。。
如果是用推销式的方法，主动式推广，那么可以到相关论坛社区、qq群来推广自己的产品
如果要搜集饮料行业的相关博客、论坛
那么可以用指令：
搜饮料相关论坛：inurl：+bbs +空格 饮料
博客：inurl：+blog+空格
楼主的方法是针对你网站SEO的方式，很不错。
但，从你的说明来看。产品是饮料，如果是功能性饮料，那你可以比较快速的定位人群。如果是男女老少皆宜的饮品，那么你的精准思路是窄小的。
按第二种说法，你的产品人群广泛。可以说任何方式推广都是潜在的客户！
比如红牛，主打功能性饮料，提神等等。他在线上，低中高端网站平台也好，在推广也好，都是品牌宣传，有效推广。
比如加多宝，主打怕上火。也是适合任何人群，只要你的关注度高，文案够眼球，就能推广，进而带动销售。
从人群来讲，做零售消费者，不如作批发。所以，你可以兼作零售，主做批发。资源的话找些批发论坛，电商论坛，有行业网站是最好不过了。
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干货分享。新手精准查找国外客户资料的四个技巧
这个是原创的，但是我也在阿里外贸圈发了，感觉还是这儿人多，就这也发一遍，让更多人看到
开发海外客户是一个老生常谈的话题，潜在国外客户的开发问题、如何有效地利用好网络环境，为企业创效益等问题已是企业关注的焦点。随着电子商务的发展趋势，国外客户的挖掘必须两手抓、主被动出击，即通过网络环境主动推广、被动平台，通过整合营销，从而实现企业真正的电子商务化。根据多年的服务经验，下面楼主就为大家分享一些国外客户的实用技巧：如何通过网络渠道挖掘国外客户、开发国外客户、再到国外客户的成功下单等。
如何寻找国外客户资料
网络营销已成为中小外贸企业开发国外客户的趋势，如何有效地利用好网络渠道开发国外客户才是企业真正关心的话题。因此要充分利用网络上的免费资源，以下就列举些网络资源开发国外客户资料的技巧：
寻找国外客户资料技巧之一：首先是行业展会网
各个行业都有各自的行业展会网,比如有欧洲的eurobike、德国的IFMA，还有美国的展会等，像这些知名展会都有相关的主页，主页上面有所有参展商的联系方式，产品种类，参展商公司网站等重要的资料。这些资料都是非常有价值的，因为国外的参展商寄是卖家也是最大的进口商，所以这些国外客户要重点跟进，特别是公司网站上有产品的需求信息以及国外客户的详细信息，那些国外客户更是重点开发对象，因为他们没有去其中的这些专业展会，通过开发信，便能一下子拉近和国外客户的关系。说到外贸，最麻烦的就是报价了。
寻找国外客户资料技巧之二：外贸各大黄页网站
网络黄页，或称电子黄页、在线黄页等，网上黄页将超链接引入，可以获得更加详细的公司及产品信息。区域黄页更把电子地图引入，拓展了网上黄页的价值。欧洲很多企业都有在黄页上刊登自己公司信息的习惯，这点类似国内的中国电信出版的那种电话簿，不过这里说的黄页是网上的，不过黄页上一般没有公司的E-MAIL的信息，这就需要你将黄页上查到的国外客户信息再到搜索引擎上进行相关详细的信息查询，比如在google上输入ABC spa这个公司的名称，说不定就可以找到公司的网站，从而找到联系人和E-MAIL地址之类的信息。国外黄页网站包括：欧洲黄页(), 美国黄页(), 澳大利亚黄页()……
寻找国外客户资料技巧之三：搜索引擎
搜索引擎开发国外客户是较为普遍的营销渠道，所以我们需要变化的就是要多用各个国家本地的搜索引擎,因为同样的关键词在一个意大利本国的搜索引擎和在Google上搜索的结果肯定都不一样，但是你还需要注意一点，你在使用不同国家的搜索引擎的时候最好把关键词在网上先翻译成对应的那个国家的语言，比如把关键词pump翻译成pompa（意大利语）这个意大利搜索引擎里面搜索，这样得到的信息会更多一些。但是有人可能会问，那我只看得懂英语，其他语言我又看不懂其实很多时候你没必要看懂那么多，你多找几次就有经验了，比如找到一家德国企业网站这个时候你不用急，根据需要一般你就直接点product或者contact（当然德语不是这么拼写）这两个子目录，看是否有本公司可以生产的产品或者E-MAIL什么的，由于欧洲基本上都是一个语系，所以很多国家文字的很多拼写都很类似的。
寻找国外客户资料技巧之四：最后就是注册免费的B2B网站
以上几点提到的都是教你如何主动出击寻找国外客户，在B2B网站上注册企业以及产品信息那就是一个间接的提升公司产品曝光率，从而让国外客户主动来联系我们的措施了。既然如此，那这个工作也是需要做的，网上可以免费注册的B2B的平台太多了，将免费与付费策略交叉使用，这样也不至于太枯燥而降低发布的产品信息的质量。另外，注册完之后不要忘了定期登陆和更新，因为很多国外客户都是直接利用那个B2B的程序给你发了邮件，有时候没有直接转到你设置的邮箱里面，所以需要你定期登陆检查收件箱是否有国外客户询盘。除了被动等待询盘，互联网上也有很多像是阿里巴巴这样可以主动开发客户的B2B网站，只要通过关键词就可以搜索你想要的采购商资源，免费查看提单和联系方式，有了联系方式，自然就可以主动出击了！
如何开发国外客户、管理国外客户资料
随着电子商务的发展趋势，外贸企业必须主动与被动(整合营销推广+行业B2B平台)的两者结合，才能更好地实现电子商务化和长久发展。成功挖掘国外客户，必须注意国外客户的以上细节问题，并能巧秒地加以利用，有力地促进了订单的达成。希望以上国外客户开发实用技巧对广大从事进出口行业的外贸人能够有所帮助。
看完请点赞
[ 本帖最后由 笑衬人心 于
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没人回复 我自己做沙发
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不错，谢谢楼主！handshake
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棒棒哒！！！！！
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感谢楼主分享
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FOBShanghai.com　　陈元是一个新销售员，公司没有给他任何客户资料，于是陈元就天天从网上搜索客户的联系方式，然后和客户建立联系。陈元很勤奋，每天不停地打电话，在开始工作的第一个月，每天要打120多个电话，其中有效电话在50个以上（所谓有效电话，就是和客户聊过，客户同意他把资料邮件或寄过去）。为了能多打电话，陈元把发邮件、做客户记录等事情，都留在中午午休或者下班时间做，因此他常常很晚才回家。很快，陈元就有了足够数量的潜在客户。然而半年后，勤奋的陈元却无法完成销售任务。
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　　和陈元一起进公司的，还有一个销售员叫林涛，看上去比较懒散。他每天也就打30个左右的电话，最多的时候也就50多个。他获得的潜在客户数量不及陈元的一半，但是，半年考察期结束时，林涛却完成了销售任务。这到底是为什么呢？
　　原来，陈元是一个热情、好心的小伙子，很喜欢交朋友，也讨人喜欢，这使很多人都不会生硬地拒绝他，有些即使不可能和他成交的客户，也会和他聊几句，并同意接收他的资料。结果，陈元不到两个月就找到了200个愿意和他保持联系的客户。但是，陈元自己并不知道到底什么样的客户有可能成交。为了和这200个客户保持联系，他不停地打电话、发邮件，这使他在后面的日子里无暇开发新客户。
　　进一步分析，发现陈元只有不足30%的客户可能是潜在客户！也就是说他实际上只有60个左右的有效客户。而这60个客户中，陈元琢磨好久说，成交希望最大的可能不超过6个，那么推算销售额，陈元根本不能完成销售任务！
　　再看看林涛，他比较的‘势利’，如果客户没有价值，他根本就不理会。他的客户库中只有100个左右的客户，但是经过审阅，发现他起码有80个客户有价值，而且其中20个左右的客户很可能成为大客户。所以，这个销售员到公司不久，就开了一个几万元左右的大订单。那么推算销售额，林涛基本是可以完成销售任务！现实也的确如此。
　　林涛的工作量远远小于陈元，但成交额却不小。　　
　　所以，开发客户不是和客户建立联系这么简单，最重要是找到那些有可能和你成交的客户。
　　确定谁是您的目标客户？　　所谓方向不对，努力白费，可以根据公司已成交的客户群作初步判断，排名前三的客户什么行业？公司规模？注册资金？主营产品？由一个点延伸到一个面，这样可以确保我们的战略方向不会错，接下来，就是数量级的网络搜索公司名单。所谓的精准客户都是在大量的、频繁的联系目标客户后，从中筛选出来的。
　　那么筛选的标准呢？
　　这里我们常用的一个公式，满足客户主要需求=品牌+质量+未来预期（客户利益）+价格+付款方式+售后服务+供货周期+货源稳定+其它因素。
　　假如银兰公司销售的是国内中/低端、500元以下的产品，那么如果找的目标客户是销售国内高端1000元以上的产品或者是代理国外品牌，那么这个客户赶紧放弃了！别挣扎，也别舍不得，因为成交的机率很小很小（按上面公式就是：品牌+价格+客户利益没办法满足）；
　　那么反之，如果目标客户的主要需求我们产品基本满足，那就放心大胆的去攻心吧，为什么说攻心呢？那是因为：
　　只有取得客户信任，我们说的话，客户才会听，没有信任前，说什么都是白搭！与攻心为上，攻城为下，道理一样。
　　三国时马谡给诸葛亮南伐时提出的建议：“用兵攻心为上，攻城为下；心战为上，兵战为下”，诸葛亮采纳了他的策略，七擒七纵孟获，果然达到了长治久安的效果。
　　人情做透决定是否开单，利益驱动决定开单大小！
　　我是银兰，有点销售经验，欢迎一起交流。
　　感谢楼主
　　@u_16-06-27 12:08:25　　感谢楼主　　-----------------------------　　谢谢您的关注，祝您事事顺心
　　一套一套的
　　坐等更新
　　哥们 谢谢啦
　　第二个知识点
　　网络找客户的误区及正确的方法
　　前段时间，闲来无事，我研究了在网络上怎么找客户的一些文章！
　　我靠！我想，要是按一些文章讲的方法去执行，黄花菜都凉了，自己早卷铺盖被赶走了！
　　经典文章提及三类找客户的方法：　　1、自己建网站　　2、大海里撒盐（在平台网站大量注册公司信息，增加曝光度）　　3、加QQ群，大量发公司信息，玩横扫
　　我想说，第1条和第2条，就是方向不对，努力白费，不是不让做，而是时间太漫长，打个比方：在平台网站注册公司信息，你注册多少个呢？几个？几十个？几百个？然后呢？就等着守株待兔啦！
　　呵呵！客户就上门了吗？我想这可能运气好，半年几个客户寻盘，一年到头，成交机率很小哦！
　　注册数量级不够，想玩横扫？我听朋友说，他们国内销售整天就是在回复客户的邮件、聊QQ和看网页！这个业绩怎么做得起来呀！好担心！
　　建网站更是如此，你还要推广，推广需要一个团队，团队能力要特别强，前段时间听说一个化妆品公司招电商总监，年薪60万起。
　　好吧，能力强的，大都自己创业了，谁陪你玩，你想自己在一些论坛、贴吧或者搞个自媒体作推广，最大问题，数量级的文案内容，你要如何解决？
　　网上很多资料，拷贝过来，修修改改再发布嘛！你自以为得意的独门方法，经过读者火眼金睛快速鉴定！一个评价：什么玩意！抄袭者。唉！玩完！
　　小米雷军当年还是卓越网站长时，为了推广网站，每天写3万字文案，发布上百个平台，每个平台内容是不一样的。
　　听说雷总早上6点起床，晚上凌晨2点睡觉，天天如此，你有这种暴强执行力吗？如果没有！那就别走这条路！
　　再说说，加行业QQ群，这个银兰认为还是挺好的，但是加大群，人数众多的，群活跃的、能吸客户的！加群之后呢？不要天天盯着群信息，你不要做事了吗？
　　咱们只需要每天规定一个时间大致看看就行，有目标客户发需求信息，私信聊聊就行，有同行发行业资料，下载下来学习，一句话，用最少的时间，获得最大效益！
　　那么说了这么多，如果是银兰在网上找客户，怎样做呢？好吧，简单说说重要的三点（如果大家觉得有用，可以自行延伸），裸奔开始咯：
　　1、查公司的成交销售合同，筛选出成交客户的前三名，他们所在的行业、性质、公司命名规则、规模等信息，并作好数据统计以便分析
　　2、查我们同行业排名前三的公司，了解他们的客户群架构
　　3、公司优势、劣势； 自身产品优势、劣势；竞品优势、劣势；分析消费者，找准产品定位，制定销售计划。
　　举个例子：
　　，都知道格力、美的、志高、TCL等，接下来，我们打开阿里巴巴，看看格力都有哪些代理商。
　　比如银兰公司是卖空调的，在空调行业，都知道格力、美的、志高、TCL等，接下来，我们打开阿里巴巴，看看格力都有哪些代理商。
　　我们的思路：这些代理商能代理格力的产品，就有可能代理我们的产品。我们的产品利润高、质量好、售后服务也好（即使没有，你找自身的易于竞品的其它优点）
　　咱们要把自身的优势传递给代理商，并且尽可能的告诉这些代理商，假如您不代理我们的产品，会损失什么？这就是销售中常用的‘损失厌恶’招术。
　　损失厌恶举例：想象一个场景：我给你一个苹果。你大概会感到高兴吧！我给你两个苹果。接着，我向你要回了一个。请问，哪一个场景更糟糕？从理性上讲，这两个场景你的所得是等价的，但大多数人会觉得第二个场景的体验更糟糕！在第二个场景中，你对损失一个苹果的厌恶，已经严重削弱了得到一个苹果的喜悦。
　　当然，不光是阿里巴巴，天猫、淘宝、苏宁、京东和国美都可以用此方法。
　　PS:刚在学习，上两张图。在1688上面研究竞品的客户群
　　看红框里面的，都是竞争对手的代理商 进去有代理商的联系方式
　　这只是一个点，找到客户后，建立联系。
　　银兰特别提醒做销售的朋友：话术一定要锤炼呀！做专题式的锤炼，3分钟版、5分钟版、10分钟版，各个版本的话术都要提前想好！所谓凡事预则立，不预则废！咱们不能打无准备之仗！
　　网络上找客户的方法很多，银兰建议做销售的朋友一定要学会独立思考和判断，哪些对自己有用，哪些是‘乱弹琴’的，一定要善于分辨！
　　就像如下这个策划案例，你看得出为什么银兰说它可能是胡编的呢？
　　花李是一名乞丐，前身是创业者，做生意赔了，房子也抵了，老婆也跑了，还欠了一屁股债，这不，混成了乞丐，可是乞丐怎么了，乞丐也是要讲究业绩的！
　　“您呢，以后每天就在人民广场守着，手里拿个碗，碗里先放上个块八毛的，在你面前立个牌子，上面写上‘花李’。这样你就与其他乞讨人员不一样了，你已经有了自己的品牌。”
　　“我相信，肯定会有些人朝你碗里扔个块八毛的，这时候，你一定要看清楚是多少钱，如果是五毛，就对人家说声谢谢。如果比五毛多，例如一块，你不要见钱眼开，赶紧把人家叫住，对人家说：谢谢，我这里只收五毛。然后，你再找给人家五毛。”
　　“如果人家给的不足五毛，比如两毛，你也把人家叫住，对人家说：谢谢您的好意，我这里最低消费就是五毛，这两毛您还是拿回去吧。”
　　花李听得是一头雾水，有些不明白：“啊！照你这个策划，人家给一块，找回五毛，人家给两毛还不要，我岂不要的更少了？不行不行。”
　　你想想，当你找五毛钱给人的时候，那人是什么感觉，估计那人手里拿着那五毛钱，站在那得愣一会，心想：怎么回事？要钱的还带找钱的吗！....”
　　“你相信不相信，回家他就把这事情传出去，他会跟亲戚朋友说：人民广场有个叫花子，我给了他一块，他还找我五毛。”
　　“那个给你两毛的家伙就更惊诧了，估计当时他就得跟你翻脸：什么？你有没有搞错，你这还有最低消费？我问问你，你还是叫花子吗？...”
　　“回去，他也要为你宣传：今儿个我可遇见了一件怪事，人民广场有个要钱的，有个性，我给他两毛，他还不收，告诉我最低只收五毛。”
　　“这些人都免费为你宣传，免费为你做口碑广告，你想想，你的知名度增加了，无形资产就增加了，现在这个年代，是注意力经济年代。你只要聚集了人气，就不愁不来钱。”
　　“现在是眼球经济，注意力经济，谁有个性，谁有特色，谁能吸引大家的目光，谁就能把哗哗的人民币吸引来。简单的现象其实背后都蕴藏着深刻的道理！。”
　　故事看完了，我们多用心想一想，故事的缺点是什么呢？
　　伙伴们，我们明天揭晓！伙伴们 辛苦了 晚安
　　哥们好
　　好的 今天有点早 哥们 我们继续
　　这个是情景式营销，有兴趣的朋友可以微信我，对于产品销售有很大的好处！出奇不意会开单！
　　那么昨天说的故事，策划的缺点是什么呢？
　　你会发现，容易被人复制啊！ 不是吗？很快被人复制了，那还赚什么钱？它跟一些电视节目可不是一种类型哦！
　　伟大的军事家、思想家孙子在《九变篇》中提出：智者之虑，必杂于利害。
　　意思是：明智的将帅考虑军队作战问题，总是兼顾利害两个方面。
　　在不利情况下，思考到有利条件，便能把事情办好；在有利的情况下，考虑到有不利因素，祸患就能设法化解。
　　学习，善于学习尤为重要！
　　当然，以上这个故事，是银兰自己的观点！
　　第三章：销售要学会——时刻激发自身优势
　　小金是C++编程高手，从重庆大学数学专业毕业后，到深圳上班已经5年，前段时间从原来公司辞职了，
　　新选择公司职位是：架构师（编程哥们应该都知道，专业性很强的岗位），上班没几天，他又想着创业，觉得编程没什么前途，天天朝九晚六的，烦！
　　有了这个想法之后，上班整个是无精打采，做事情也是拖拖拉拉的，现在开始迷茫了，
　　好吧，我们哥俩儿最近碰面喝酒，聊到这个事情，我想都没想，就说：你个傻B，激发自己的优势，你数十年专注一个行业，你想不发财都难咯。
　　当然，这是基于他的性格、背景、资源、财力等的基础上说的。
　　激发自身的优势特别重要！咱们一起看看两个案例：
　　2002年，为了拯救陷入困境的宝洁，雷富礼曾更换了30名集团高管，裁员9600个工作岗位。
　　8月1日，雷富礼在重掌宝洁帅印14个月后投下一颗重磅：未来2年，砍掉宝洁旗下半数品牌，数量高达90到100个，最终留下为宝洁贡献了95%利润的大约80个品牌，将剩余80个品牌优势激发到极致。
　　朋友们，先吃饭去了，吃完饭 我们继续
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