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世茂· 君望墅首开复盘总结
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水皮谈股市:首开股份千亿目标仅完成30% 重仓北京恰逢市场低谷
业绩预增难掩北京首都开发股份有限公司(（0376.SH)销售额下降的颓势。
7月12日，首开股份发布业绩预增公告，称上半年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比将增加9亿元左右，同比增加290%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比将增加8亿元左右，同比增加430%。
不过，上半年首开股份的签约金额只有307.76亿元同比下降19.7%，签约面积120.42万平米，同比降低19.33%。2017年年报中，首开股份曾提出千亿销售额目标，不过今年上半年只完成该目标的三成。
今年第一季度，首开股份签约金额&100.18亿元，同比降低45.84%，彼时首开股份长潘立群曾表示，北京地区部分限价商品房项目政策调整、取证延后，京外部分城市对预售项目的价格审批也客观上延长了项目取得预售许可证的工作时间。这些因素都影响了一季度的销售情况。
针对上半年销售额和业绩等相关问题，记者致电首开股份董事会秘书王怡，但截止发稿之日未获回复。
千亿目标仅完成30%
2017年首开股份实现了签约金额&691.90&亿元，同比上升9.65%，在众多房企跨入千亿俱乐部的情况下，首开股份也豪言2018年将实现千亿销售额目标。
据首开股份2017年年报显示，2018&年其全部项目计划销售面积333.28万平米，销售签约金额1016.50亿元，销售回款727.39亿元，其中控股子公司项目计划销售面积188.89万平米，销售签约金额507.40亿元；合作公司项目计划销售面积144.39万平米，销售签约金额509.10亿元。
2017年，首开股份主要项目实现开复工面积1419.39万平米，新开工面积560.31万平米。这将近2000万平米的开工面积本应是首开股份实现千亿目标的基础，不过，首开股份的销售情况或难以支撑起这一目标。
在发布今年1-2月份销售情况简报时，首开股份便已意识到完成千亿目标的难度，据其称，2018&年1-2月份，公司共实现签约面积23.98万平米，同比降低46.50%；签约金额60.10亿元，同比降低49.26%，完成2018年销售计划存有不确定性。
上半年的销售额表现并非偶然，2017年以来，首开股份的销售面积一直呈下降，2017年虽然销售额有所增加，但销售面积却同比降低0.6%，销售额的增长主要依靠销售均价的带动，2016年其销售均价为21252元／平米，2017年上升为23451元／平米。2018年上半年销售均价进一步上升到25556元／平米，但签约面积120.42万平方米，同比降低19.33%。
一名从事财务工作多年的业内人士告诉记者，对于房地产企业来说，只有房屋交付才能将相应款项计入营收和净利润，所以，与销售额相比，营业收入和净利润一般都会有所滞后，二者的时间差就是房屋签约和交付的时间差。
由此，上半年首开股份出现的营收和净利润增长而销售额下降的现象便不难理解，销售额的下降影响的是未来的业绩。而上半年首开股份扣非后净利润大幅增长4.3倍也与其2017年业绩低谷有较大关系，记者梳理发现，年，首开股份扣非后净利润为17.7亿元、15.59亿元、10.01亿元，呈逐渐下滑趋势。
北京市场低迷
2015年以来，首开股份大规模扩张，并着力拓展京外项目，2015年获取新增项目19个，其中北京9个，京外10个，地上规模336.4万平方米，而2014年的新增地上建筑面积仅85.94万平米，2016年首开股份共获取新增项目14&个，其中北京只有房山一个项目，其他均为京外，项目计容建筑面积合计305.85万平米。2017年，首开股份的注意力重新回到北京大本营，全年一共获取27个项目，项目计容建筑面积合计399.70万平米，其中北京16个，占到一大半。
然而，正当首开股份大力回归北京的同时，市场却泼了一盆冷水。
根据中国指数研究院分析，随着房地产调控政策不断强化、房贷利率普遍上浮，购房者预期发生改变，上半年成交量同比回落明显。2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)累计成交157万平米，较去年同期下降35%，较2017年下半年减少21%。2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)住宅月均成交约26万平米，较2017年全年月均成交量减少28%。
不仅如此，上半年北京新房成交均价也呈下降态势，2018年上半年北京商品住宅(不含保障房)均价为39060元/平米，较2017年上半年均价下降4%，同比增速由升转跌。
对于均价下跌的原因，中国指数研究院分析称，一方面，受限价及信贷政策影响，产品成交量减少，拉低整体市场均价；另一方面，伴随共有产权房逐步入市，一定程度上影响市场预期，平抑整个市场价格。
2017年，同样以北京为大本营的首创置业相比，首开股份679.1亿元的销售额还高一筹，但到了2018年上半年，首开股份销售额反而落后首创置业36亿元。此时首开股份的排名从33下降到41位。
作为北京本土企业，首开股份长期占据北京地区房企销售额第一名，2018年上半年，首开股份在北京地区的销售额达到102亿元，排名第一，占据其总体销售额的32.62%，不过相比去年同期157亿元的销售额减少了55亿元。排在第三位的首创置业在北京地区销售额为89亿元，占其总体销售额25.57%。
对此，中国豪宅研究院院长朱晓红表示，一线城市的调控方针是“提门槛、控节奏、防风险”，房企会因此而受到较大影响，在短期内，主要项目位于北京的房企业绩可能会遭受影响。
在经历了长达3年的激进拿地时期后，首开股份降低了拿地节奏，上半年一共新增4宗土地，合计约22.65万平米。除通过增资扩股方式获得北京城志置业有限公司49%股权以参与开发北京管庄项目外，上半年首开股份的土地全部位于京外地区。一个指标看透主力行为，关注公众号 "牛股学堂" ：niuguxuetang（长按可复制）回复关键词 "指标" 即可免费领取一套主力行为分析指标！
来源： 编辑：相关推荐热门关键词相关阅读为您推荐k线图移动平均线股票知识MACD老丁说股股市炼金术热点题材KDJ指标股市罗盘股参会读懂上市公司成交量牛股学堂股票技术指标股票大盘分时图股市名家主力涨停板复盘视频教学概念股股票龙虎榜股市要闻缠中说禅强势股波段操作股票盘口短线炒股股票趋势涨停板股票投资长线炒股炒股技巧个股新闻新股要闻行业资讯主力研究市场动向股票问答股票术语个股点评宏观经济财务分析热点专题本周策略炒股软件上证早知道每日一股相关栏目推荐栏目导航copyright
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恒大足校首发阵容（3-3-1阵型）：55号毛柘清/13号朱梓赫、4号阿迪力江·艾力、6号林麒烜/3号庄麒翔、8号高文博、18号木热德力/10号陈殷湖北足协首发阵容（3-3-1阵型）：1号余文殊/6号余博文、5号胡锦毅、18号刘亦宸/4号董阗真、10号李东楠、15号刘楚天/11号杨一恒
双方首发阵容都坚持以我为主，力求发挥自己的特点。恒大阵中，两批边路快马庄麒翔和木热德力是球队主攻点，出任单前锋的陈殷则相当于一个伪中锋的角色。防守时，庄麒翔和木热德力退至中场两翼协助防守，进攻时恒大的阵型则变为3-1-3，庄麒翔和木热德力提至锋线，陈殷虽然占据中路，但位置相对撤回，衔接中后场的同时再为两位边锋输送弹药。武汉的边路进攻主要依靠刘楚天，中锋杨一恒是进攻支点，李东楠负责接应。与8强对阵青岛鲲鹏的阵容相比，4号董阗真是最大变化，他的最主要作用是和余博文一起限制恒大右边路的进攻。
比赛开始后，双方都在试探对手，但恒大率先抓住了机会，第3分钟，恒大右路送出直塞，插上的庄麒翔抢射破门，为球队首开纪录。进球后的恒大气势明显提升，前场逼抢也更加凶悍。比分落后的武汉也进行了对应调整，将董阗真和刘楚天的位置调换，不过收效甚微。对场上形势不满意的湖北队在第16分钟便进行人员调整，21号程秀轩、14号陈彦宇上，换下10号李东楠和4号董阗真。程秀轩上场后出任中前卫，盘带能力较强的他盘活了湖北的中场，湖北队机会也有所增多，不过很难威胁恒大球门。
恒大这边，木热德力虽然是首发右边前卫，但是他在球场上有着很高的自由度，经常出现在左路和中路，冲击着湖北队的防守阵型。在此前的比赛中，恒大队门将很少开大脚传球，都是短传给边后卫发起进攻。本场比赛，湖北队也进行了针对性部署，对恒大两个边后卫拼抢凶狠，但可以看出恒大对此有所准备，门将长传直接找前锋的次数明显增加。
下半场比赛湖北队坚持凶狠逼抢，8号童善文换下6号余博文，保持左路的冲击力和活力，以及拼抢的凶狠程度。恒大也及时做出调整，9号黄逸文和25号黄坚钊出场，替下8号高文博和13号朱梓赫，黄逸文出场后顶在锋线，将陈殷撤回中前卫，这一变动不仅使得恒大中场拿球分球的能力提升，更让前场的活力和冲击力有了很大提升。黄坚钊出场则是边路的对应调整，一来应对湖北对边路的拼抢，二来是继续保持边路的冲击力。这两人出场后恒大的前场紧逼明显增强，湖北队失误增多，幸亏门将余文殊表现出色，才没有让恒大扩大比分。恒大的这一调整非常关键，迫使湖北队有所忌惮不敢贸然进攻，也缓解了恒大的防守压力。
比赛还有10分钟结束时，孤注一掷的湖北队做出最后一次换人调整，用28号周敬晖换下11号杨一恒，将本场比赛表现出色的刘楚天顶上锋线，希望用他的突击能力找找机会。两分钟后恒大也做出相应调整，16号邓天奕、15号赵宇鑫出场，换下了体能消耗较大的庄麒翔和林麒烜，防止场上球员体能下降跟不上对手。最终，双方都未能再入一球，1-0的比分保持到了最后，恒大足校战胜湖北足协，成功晋级决赛。决赛中恒大足校的对手是经过点球决胜，才艰难淘汰了福田朝向大荣的沈阳足协。特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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西安恒大御龙湾首开复盘报告.ppt 57页
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