华城国际物业强制收取业主停车费，多个城管在门口等着贴罚单
昨日，四月三日，凤台华城国际小区门口沸沸扬扬，业主和物业管理人员开始了维权抗议行动！主要问题是物业收费标准高，管理不到位，遗留问题，有业主投诉，还不管不闻。
小区内有几十家小饭桌，孩子们放学后在楼道电梯里游戏，把电梯每一层一按一遍，影响电梯正常运行，已经有多次业主被困电梯现象，还有六号楼电梯掉落现象，电梯掉落时，里面还有一位女业主和孩子，后来大家建立了业主群，共同去物业公司解决问题，结果负责人不出面，只有保安出面；
部分业主房屋质量出现问题，裂缝，漏水，发霉，刚装修的房子有有水霉点，业主又集体去物业管理处，提出解决方案，可物业方面仍然各种理由推脱，踢皮球，说是建筑商的问题，不是她们的问题！
物业因管理不到位，很多业主不愿付2017年物业费，要求解决问题后再付。可是物业管理方面又出台新“政策”，逼迫业主消费，把车位分3个等级，130一个月地下，90一个月地上，40一个月路边。路边就是消防道路，不给预留，谁来谁停，蓝牙还要收钱60一个，蓝牙和车位捆绑销售，一年更新一次，不更新就不能再使用。亲戚朋友来家做客，停车超过一小时10元人！这种变相收费，实在可恨！
昨日业主们集体被物业保安堵在门口门口，有家不能回，部分业主无奈，只能把车停在小区门口，结果四月4日今早上，物业管理负责人，因私交关系，把城管部门人叫来，多个城管在门口等着给车贴罚单！清明节，都不放假，也太敬业了吧！！！不让大家进小区，停在门口又被贴罚单，这就是逼迫业主强行购买车位！业主付着高额的物业费，停车费，结果物业管理不到位，停车还要被罚单！小区超过1小时10元，把小区公共面积当停车场的收费标准！地下车库排水系统还不完善，遇到暴雨袭击就被堵塞！这些问题，业主们有苦无处说！
这样的问题，不只是华城国际物业和业主之间，还有凤台的凤凰花园小区，龙翔花园小区，自由飞翔小区，大家买房子，交物业费，但是没人处理问题，这样物业和业主之间如果出现矛盾，我们业主该如何维权，是否有途径更换物业公司，是该去消费 协会，还是去工商局，业主们是弱者，交物业费，还要听摆布！投诉无门！还望社会各界人士关注，帮我们业主指出希望！我们还如何保障自己的权益！
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今日搜狐热点车辆在小区内被盗&物业公司是否要承担赔偿责任
& &&因车辆停放在小区内被盗，业主与物业公司对簿公堂的事情时有发生。然而，物业公司是否要对业主的车辆失窃赔偿在理论和司法实践中却存在不同的观点，实务操作中各地法院的处理结果也不尽相同。物业公司是否应对社区车辆失窃承担赔偿责任，应作具体情况具体分析，不能一概而论。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。
一、两种法律关系及其法律责任
1、一般性物业服务合同
根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物管公司对小区负有一定的安全防范义务。依据我国目前物业管理相关法规、物业管理收费标准及物业管理手段来看，物业公司对整个小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，虽然《物业管理条例》规定物管公司有一定的安全防范义务，但物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，这种保安义务应是有限的、必要的、相对的，不应理解为绝对的、全面的保安义务。
当物业公司有违一般性的物业保安义务并造成管理区域内财产灭失的，应根据其违约程度确定需承担的责任和具体赔偿额。
2、保管合同
保管合同是保管人有偿或无偿地保管寄存人交付的保管物，并在约定期限届满或应寄存人的请求，返还该物的合同。其特征有：保管合同是实践合同；保管合同的客体是保管人为保管物提供的保管劳务；依保管合同交付保管人保管的物只临时转移占有权；保管物只能是特定物或特定化了的种类物；保管合同一般是有偿的，也有无偿的。
我国《合同法》第367条规定：“保管合同至保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”我国对保管合同原则上是采“要物说”，即判断保管合同的成立，不仅要求“双方意思表示一致”而且还要求“交付了保管物”，两者缺一不可。保管合同的实质要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并在领取保管物之前事先通知保管人。
关于保管合同的责任承担，我国《合同法》第374条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物损毁、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。”
二、小区车辆被盗的法律责任分析
物业公司对停放在小区内的车辆管理义务，是维护车辆秩序的物业管理义务还是构成合同法上的保管义务？一种观点认为业主与物业公司之间成立车辆保管合同关系，物业公司对发生在小区内的车辆被盗应当承担保管不善的责任；另一种观点认为业主与物业公司之间仅成立服务与被服务的关系，物业公司仅在未尽到合理的管理义务时承担责任。如果业主与物业管理公司之间是保管合同关系，那么，根据保管合同的规定，物业管理公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业管理公司之间是服务合同关系，物业管理公司则仅在管理不到位时承担与之相适应的责任，即使赔偿也只占实际被盗车辆价值的很小部分。笔者赞同第二种观点，主要原因如下：
第一，小区有偿停车不符合保管合同的实质要件。如前所述，保管合同要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从小区车辆停放的合同形式来看，业主通过每月向物业公司缴纳一定数额的停车费用，将车辆停放在小区指定位置，表面上物业公司似乎已实际管理车辆，但实际上，车辆管理权还是由车主本人掌控，车辆的占有并没有实际发生转移，车主仍可随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。
第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住环境，委托物业公司对其所在的小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，目的是为了维护好全体业主或大多数业主的共同利益。因此，维护好小区居民的财产安全是物业公司的一项重要职责，但物业公司是否负有绝对的安全和保管义务?这无疑是不现实的，事实上也不可能做到。物业公司对小区应尽的基本安全义务，包括安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司存在重大过失和故意，否则，物业公司在已尽到基本安保义务的情况下不再承担责任。
第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利性的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。从小区停车费缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对车辆的价值而言，自然微不足道。当物业公司在已尽到基本管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费应纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。
值得指出的是，并不是说物业公司对小区车辆被盗当然的不承担任何责任，如果根据双方约定或者根据实际情况可以推定双方成立保管关系，那物业公司应按照保管合同的规定承担相应的责任。物业公司担负着维护小区安全的责任，其对小区车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆进行必要的登记、询问等等。否则，物业公司就必须承担因管理不善导致车辆失窃的赔偿责任。实践中，确实发生了物业公司由于疏于管理，对小区车辆被盗进行赔偿的案例。如物业公司采取对进出小区的车辆通过发放出入凭证，限定车辆只能认人(即车主或由车主委托的人)驾驶放行等措施对小区内车辆进行管理，那么此时小区车辆被盗，物业公司不需承担责任。如果未尽到上述的管理职责，就应承担与其过错相适应的责任。
三、司法实践中的应对之策
首先，要看双方在物业管理合同中的约定。如果物业公司和业主对车辆保管没有特别的约定，而只是按照法律规定进行管理，那么物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，车辆的使用仍是车主自己控制而不需要征得物管的同意，这实为一种场地的管理，而不是保管关系，因此物管单位不应当承担车辆损坏或失窃的责任。但如果物管单位在物业管理合同中约定对业主的车辆负有保管义务，那么物管公司应承担相应的赔偿责任。
其次，要看双方是否存在保管关系。停车是否存在物权移交的问题，是法院在审判中区分双方是否形成保管关系的关键。因此，如果物管公司与业主就车辆的管理另有约定，并就车辆管理事项如收费、停车牌的管理、进出卡的管理进行详细约定，一般认定为双方形成保管关系，车辆失窃物管应承担相应的赔偿责任。
最后，要看物业公司是否尽到相应的管理义务。根据《物业管理条例》第四十六条、第四十七条之规定，物管公司对小区负有一定的安全防范义务。在双方未明确约定保管关系的情况下，当小区发生车辆失窃时，业主往往以物业公司未尽保安或安全防范职责为由，要求物业公司承担责任。这种情况下物管公司是否承担赔偿责任应区分看待：
1、物管公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为，对车辆和财物的失窃，物管公司可免责。物管公司对整个小区的安全保卫范围是整个小区公共设施设备的安全保卫工作，如要求其对小区内的私人财产及人身安全负有绝对的安保义务，对其来说既不公平也不对价。物管服务合同所约定的保安服务，是指物管公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物管单位不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭受不法侵害的义务。当业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害时，如物管公司已尽到安保注意义务，可不承担损害赔偿责任。判定物管公司是否尽到勤勉与谨慎的安保注意义务，可从以下多方面综合考量：（1）是否按物业服务合同约定配备了保安人员及相关的保安措施；（2）对于承诺24小时巡逻的小区，是否实际做到；（3）监控系统是否正常有效运作；（4）当发现犯罪行为时，小区保安人员是否采取了合理的措施；（5）外来人员凭证出入的小区，盗贼出入小区时门卫是否查验证件；（6）小区业主对小区安全提出改进要求，物业公司是否改进；（7）当小区已发生治安事件，物业公司是否加派安全防范人员等。
2、物管公司未按照物业服务合同尽到安全防范义务，应根据过错程度承担相应的赔偿责任。如上所述，如果物管公司该查验证件未查验，对于业主反映过的安全隐患置之不理、监控系统形同虚设等，那么，物管公司对于业主车辆的损坏和失窃负有一定的管理失职，业主车辆的被盗与物管的疏忽存在一定的因果关系，根据《民法通则》的规定，物管公司应根据过错程度对业主承担一定的经济赔偿责任。
为避免因小区车辆受损或失窃而产生纠纷，业主与物管公司双方应及时明确“停车管理”的性质。业主应加强安全意识，如及时投保财产保险，转嫁和降低风险。就物管公司而言，可从完善内部管理制度出发，避免一些不必要的赔偿。
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前几天，郑州一个小区贴出温馨提示，告知业主，小区内停车要收费了，一天车封顶40元。一天停车费40元，要是停放一个月，可是要交1200多元的停车费!
一个月交1200元停车费!如此&天价&，业主们都坐不住了......提示发出后的几天，小区门口停满了车，业主和物业大打出手。
大家一起来看看究竟是怎么回事?
小区制定天价停车费 业主不交不放行引冲突
12月23日，在郑州紫东路七里香堤小区大门口，可以看到横七竖八停满了车辆，但车上并没司机。而小区里，一些车辆也被挡住出不来。
这种进进不去，出出不来的情况，业主说，都是停车费突然暴增导致的。
&之前在小区里停车是不收停车费的，可就在12月20号，业主开车回家的时候，被保安告知，要收取40元的停车费。&
&收停车费，我们愿意交，但这每天40块每月1200元，也太离谱了。&业主刘先生向河南商报陪办君吐槽说，他们小区从20日开始收费后，由于业主嫌费用高不愿缴纳，物业保安还拦住大门不让业主出车。
小区内贴士的一张&机动车计时收费标准&显示：临时停车30分钟免费，之后5元起步，没半小时递增2.5元。而长期租赁车位每天需缴纳40元，1200元每月，一次性缴纳半年优惠后4800元。
&不知道这是按什么标准定的价格。&不少业主气愤称，全郑州也没如此收费的小区。陪办君走访附近一小区了解到，该小区每月收取400元的停车费，是七里香堤小区停车费的1/3。
不交费用的话外面的车辆不让进，里面的车辆也出不来，所以导致小区门口被堵住了。
门口被堵住，物业却只找了辆拖车过来，这下业主们更生气了!肢体冲突随之发生。
业主称，最后实在没办法，就求救打了110。 110来了之后，协商之后才暂时放行。
但暂时放行并非意味着问题解决，问题一直解决不了，业主就和开发商还有物业，找到了居委会和办事处调解。
办事处调解后 维权再次爆发
当时，办事处向小区业主承诺会介入调解，但在昨天上午，七里香堤小区的大门前再次拉上了条幅，堵满了车，这次又发生了什么事情呢?
业主李女士告诉河南商报陪办君说，这是小区业主们又一次无奈维权。
李女士称，业主们多次找物业协调，可是最终的结果还是令他们十分寒心。&跟物业几次协商不成，开发商又不出面，我们才集合维权，讨要说法。&。
由于小区物业没有给出合理的解决方案，业主的车还是开不进去，25日上午，没有车位的业主在无奈之下，只好顶着雨雪，再次走上维权之路。
在维权现场，郑州市管城区住房保护服务中心工作人员也赶到现场，却始终联系不上小区的物业经理，小区开发商更是连面都不露。工作人员说，&这样拖下去我感觉是很不负责任。&
随后，在七里香堤小区门前，郑州市航海路办事处再次派出工作人员，调解小区业主和物业之间因为停车位所引发的问题。
业主说，&我一月工资3000元，光停车费收1200元，把我们穷屌丝当土豪了吧?&
郑州七里香堤小区的地下停车费，从免费一下变成了1200元/月，让业主们无法接受，有业主直呼是&天价&，并质问物业和开发商&收费标准是根据什么制定的?&
暂时免费停车 新方案月底公布
河南商报陪办君搜索发现，&天价停车费&导致的极端维权事件，并非第一次出现。今年8月，郑州龙腾西城小区业主就曾采取堵门等极端的方式，对物业收取每天20多元的停车费表示抗议。
&天价停车费&在郑州又创新高，七里香堤小区每天40元的费用，究竟葫芦里卖的什么药呢?
有业主称，&开发商联合物业采取这一举措，目的不是为了租车位，而是卖掉车位。&
对此，该小区物业所属的绿城物业服务公司河南分公司发布的公告的理由是：
从免费到收费，是因为服务中心近期接到多起业主反映私家车被占、车辆违规停放的问题，造成多起邻里停车纠纷。为保障已购买车位业主的权益以及规范车辆停放秩序，收取费用。
昨天，河南商报陪办君联系上该小区物业工作人员，工作人员称，他们接到开发商通知，目前，已经让业主车辆免费进出地下停车库了，但只能停车负二层，不占已购买车位的业主车位。12月30日之前，将出具此事具体的方案，再在小区内公示。
虽然在新方案公示前的这几天，停车暂时还免费。
但业主们表示，对新方案也非常担心，&不知道到时候会怎么要求?&
日，郑州市物价局联合郑州市住房保障和房地产管理局印发的《郑州市物业服务收费管理办法》开始施行。其中规定，小区地下规划共用车位每车每月160元，已出售和定向出租的车位每车每月40元。
七里香堤小区每月1200元的停车费，明显已经超出了该办法的规定。
而七里香堤小区业主在经历了保安堵门收费、业主集体维权之后，问题是否能够解决呢?对此，河南商报陪办君将继续关注。
【责任编辑：靳静波 】
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邮编：45001630年也是转眼一瞬间，福州完全变样了。
我就是想做脱胎漆器，我就希望下一代再传下去。
我叫黄良愉，今年62岁。从事打银这个行业有四十多年了。
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