怎么在屏++上面收租金？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-05 01:34 标签： led电子屏多少一平方

B．收入分配是有效率的

C．存在一种重新配置资源的途径，能使每个人的境况变好

D．不存在重新配置资源的途径，能使任何一个人的境况变好而不使他人境况变坏

　　国税总局明确限售股解禁转让营改增规则

　　分析人士表示，公告确定了限售股解禁转让的买入价，而股权转让通常按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额，按6%的增值税率征税

　　国家税务总局近日发布《关于营改增试点若干征管问题的公告》(以下简称《公告》)明确，单位将其持有的限售股在解禁流通后对外转让的，按照三种情况确定买入价。

　　“这份公告正式明确转让限售股属于转让有价证券，应当纳入增值税的征税范围，并对限售股的买入价进行了规定。”业内人士认为，公告确定了限售股解禁转让的买入价，而股权转让通常按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额，按6%的增值税率征税。

　　《公告》明确，单位将其持有的限售股在解禁流通后对外转让的，按照三种情况确定买入价。

　　一是上市公司实施股权分置改革时，在股票复牌之前形成的原非流通股股份，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司完成股权分置改革后股票复牌首日的开盘价为买入价。

　　二是公司首次公开发行股票并上市形成的限售股，以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司股票首次公开发行(IPO)的发行价为买入价。

　　三是因上市公司实施重大资产重组形成的限售股，以及股票复牌首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股，以该上市公司因重大资产重组股票停牌前一交易日的收盘价为买入价。

　　“第一种情形现在基本上已经不存在了，第二种情形对IPO前的投资者非常有利。IPO前投资者的投资成本可以说是非常低，尤其是早期投资，几乎可以忽略不计，但现在无论你是参与A轮还是pre-IPO轮，一律按发行价作为买入价，减轻了税负。”业内人士表示。

　　有分析人士表示，由于送转股后股价会除权，股价会降低，成本价也会降低，而按照上述规定确定的买入价是固定的，所以可能刺激上市公司高送转从而少缴税。

　　此外，《公告》规定，银行提供贷款服务按期计收利息的，结息日当日计收的全部利息收入，均应计入结息日所属期的销售额，按照现行规定计算缴纳增值税。

　　目前，银行提供贷款服务比较常见的是按季结息，按季度结息的，每季度末月的20日为结息日，次日付息。结息日银行计收的利息，不论是否实际收到，均应当计入当期(季度)银行的销售额，计算缴纳增值税。

　　《公告》还规定，个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

　　“这项政策的含金量很高，老百姓出租不动产，一次性收取多月租金，而在对应租赁期内平均分摊征税或享受免税优惠，给老百姓带来实实在在的便利和实惠。”国家税务总局有关负责人表示，以家住青岛崂山区的孔女士为例，其出租门面房一次性收取一年租金10万元，她可以将10万元租金平摊至各月，每个月租金都不超过3万元，可以参照小微企业享受增值税免税政策。

收藏贴:外国人在美国房产的租金收入如何报税?

外籍人士是指非美国公民或美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。在此简称外国人。

　　一般而言，如果满足以下情况，外国人需要申报美国税表：

　　1.外国人在美国从事贸易

　　2.外国人没有在美国从事贸易，但是拥有美国收入，且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款

　　3.上述1，2项所提及外国人的代表人

　　4.外国人的遗产或信托受托人

　　5.代理外国人的个人及财产的美国居民或当地受托人

　　外国人所需申报的美国税务可以分为以下两大类：

　　1.与美国有关联的贸易收入所得

　　2.固定的，预知的，年度的，或者周期性的美国收入

　　对于出租房产所得而引起的税务

　　如果外国人在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。

　　报税和交税是两个概念。报税的时间是第二年的4月15号之前。作为外国人，报税时没有夫妻联合申报，只能单人申报。所以如果在美国买房子，房子的产权如果是夫妻联合持有，需要报两份税表。

　　哪些费用可以抵租金收入呢？

　　比如，买房时的费用。可以分为以下几类：

　　第一类，与房屋交易有关的费用。如产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入，不可以抵税的，但可以附加在房子的成本上，将来出售时用来降低房子的增值。

　　第二类，与申请房屋贷款有关的费用。如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用，如果是自住房是不可以抵税的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，则可以按照贷款的期限，来折旧抵税。

　　第三类，租金带来的各项费用。如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费，甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等，都可以抵扣当年的租金收入。

　　但要注意：当年的出租必须在14天以上，或者既有出租也有自住时，自住的天数不能够超过出租天数的10%，才会满足出租的定义。满足了出租房的定义，发生的各种费用才可以抵税。

　　第四类，修理费。如果房屋需要修理，而修理并没有增加房屋的价值，也不会延长房屋的价值，仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用。如漏水或者是破损墙体刷漆，或者修理坏了的窗户等等费用，当年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋顶重新修一下，比如更隔热，更饱暖，或者替换房间里的大件物品，能够增加房屋价值的，则不能在当年全部来抵税，这些成本只能逐年摊销。

　　要知道，折旧费是一笔比较大的费用，可以从租金收入里减去，但它并不是当年实际发生的费用。这样的结果就是当年的租金收入，减去包括折旧费在内的各种各样其他费用以后，净利润就非常少，甚至是亏损。但实际上不一定是真正的亏损，因为折旧费不是实际发生的费用。所以，如果有折旧费，当年可能就不需要交税，但是报税还是要申报的。

　　另外需要注意的是，折旧只针对房子本身的价值，土地是不可以折旧的。每年拿到地税单时，上面会显示土地和房屋各自的评估价值，这时只能按房屋去折旧。

　　折旧时，要善用成本分拆。什么叫成本分拆呢？房屋是由不同的部分组成，不同的组成部分，折旧的年限是不一样的。每年扣除的折旧费用，也会有很大的区别。例如房子的主体，折旧年限是27.5年，房屋装修部分可以用15年来折扣，而个人资产，则可以在5年之内折完。哪些属于个人资产呢？如房子里面的家电、家具、安全系统等等，都属于个人资产。

　　折旧年限越短，每年能折抵的折旧费用就越多，当年的所得税就会越低。如果不去分拆，就只能全部按27.5年去折旧，这样每年可抵的费用比较少，相应的净利润就会比较高。但直接结果就是，当年有可能要多交税。虽然有租金收入，但扣掉各种费用，包括折旧费以后，可能是负的。

　　是不是就可以不用报税呢？

　　虽然外国人不属于美国税务居民，不过若是外国人在美国有租金收入，也必须申报，否则被查税的风险很大。 如果出租屋有现金收入，并有存进银行帐户的纪录，与房屋保险及房屋贷款等开销，有必要向国税局申报出租收入，因为想隐瞒是根本不可能的事。

　　外国人和本地人在美国买房出租，

　　报税时有没有什么不同呢？

　　外国人和美国本地人，报税时税率是相同的，但抵扣略有不同。

　　主要体现在以下三个方面：

　　第一，本地人不需要预扣租金收入，在第二年4月15号之前，按实际情况报税就可以。而外国人收到租金收入时，要预扣30%的预扣税。

　　第二，外国人报税只能报单身，没有其他的报税地位。而本国人一共有五种报税地位，最常见的就是夫妻联合申报，只用报一份税表即可。外国人如果夫妻联合持有一栋房产，需要报两份税表。

　　注意事项：因为外国人没有社安号，必须申请一个报税号，也就是通常所说的ITIN号（美国税号），有了这个号才可以报税。报税号的申请可以在税表做好后，与护照一起由本人送到税局办公室申请，也可以把护照在签发地公证，再把公证件和税表一起寄到税局，大概需要4-6周就可以收到报税号。所以如果房子的产权是否要夫妻联合持有，在购买是考虑清楚。因为两个人持有就要申请两个报税号，同时每年都要报两份税表。

　　第三，外国人只能逐项扣减，没有标准扣减。

　　个人免税额（Personal Exemption）–美国纳税人每人有$3,950个人免税额，已婚共同报税者可得$7,900个人免税额，家中有「受抚养人」（dependent）者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

　　标准扣税额（Standard Deduction）–美国纳税人可而使用$6,200标准扣税额，已婚共同报税者有$12,400标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税（Itemized Deduction）。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

　　因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

建议大家在美出租房屋需要找专业的会计师每年为出租所得报税，千万不要以为收取现金或没有收益就可以不用报税。

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