推荐回答：购房人在与开发商签订《商品房认购书》后，通常都会面临如何与开发商进行谈判的问题。

有的购房人在开发商售楼人员的误导或欺诈之下签订了认购书，后来发现上当了，想维护自己的合法权益；有的购房人在签订认购书后，因为自己的原因反悔了，不想与开发商签订商品房买卖合同；有的购房人则是希望开发商给予自己更多的优惠。

不管是哪种原因，购房人如果不能在认购书约定的期限内与开发商进行协商，签订正式的商品房买卖合同，就面临购房定金被开发商没收的风险。

在这种情况下，购房人应当怎么办呢？ 由于已经签订了认购书，如果购房人在认购书约定的期限内不积极与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行磋商，那么开发商就会以购房人违约为由没收定金。

购房人无疑白白损失了数额不小的定金。

开发商不是慈善家，追逐高额利润是其的本性，购房人只能通过法律手段来维护自己的合法权益。

购房人应当在认购书约定的期限内与开发商就签订商品房预售合同进行磋商，在协商的过程中充分了解开发商及所购房屋的状况缉恭光枷叱磺癸委含莲，掌握对自己有利的信息和对开发商不利的信息，充分利用开发商的缺陷，在谈判过程中取得主动地位。

本人最近代理了一个购房人与开发商就签订商品房预售合同进行谈判的案件，充分维护了当事人的合法权益。

当事人与开发商签订认购书后当日即支付了定金和首付款，并提供了办理按揭贷款的材料。

开发商当时并未向当事人出具《商品房预售合同》示范文本，也没有将签署的认购书交付当事人一份，导致当事人对认购书的内容都不了解。

两天后当事人对所购房屋的价格及银行贷款的利息不是很满意，于是想要解除认购书或是要求开发商给予适当的优惠。

当事人陈述，开发商通过提高地上一层正式房屋的价格而附赠地下室，地下室的价格很高。

开发商向当事人明确承诺地下室的用途是住宅，但是又表示办理不了产权证。

我初步判断，通常地下室的规划用途不会是住宅，开发商存在欺诈嫌疑，这将是我们谈判的突破口。

谈判时，我们首先要求开发商交付认购书一份，以详细了解认购书的内容。

在认购书中第九条明确开发商向购房人出具了商品房预售合同，预售合同经双方协商已经达成一致。

当事人表示当初没有注意这些条款，也没有看到商品房预售合同。

这样的约定对当事人是极为不利的。

在与开发商就签订商品房预售合同的谈判中，我们认为开发商变相以住宅名义出售地下室，而且还不能办理产权证的行为违法，显失公平，并且存在欺诈嫌疑，明确提出双方不能就签订商品房预售合同达成一致，要求开发商退还定金及首付款。

开发商刚开始态度很强硬，表示如果当事人不能与之签订商品房预售合同将没收定金。

我们不为所动，以开发商欺诈售房为由要求其双倍返还定金，经过几轮的谈判之后，开发商为了解释地下室无法办理产权证并不是其不愿办，而是因为地下室的规划用途不是住宅。

我们提出既然地下室的规划用途不是住宅，那么开发商变相作为住宅销售是违法的，更不能签订商品房预售协议了。

我们对双方的协商过程进行了全程录音，开发商无法抵赖。

最后开发商提出给予当事人一定优惠，通过开发商的活动，银行给予当事人极其优惠的贷款利息，并且物业公司免除了当事人几年的物业费，当事人通过谈判总共获得了十几万元的利益。

购房人应当重视与开发商的谈判，更不要忽视律师在谈判过程中的作用。

认购书中定金条款的约定对购买人本身就是不利的。

双方对所购商品房的信息掌握严重不对称。

开发商了解市场行情，掌握了大量的信息，对其出售的商品房更是熟悉。

消费者对所购商品房缺乏足够的了解，并且容易受到开发商的误导和欺诈，处于弱势地位。

购房人本身在对法律知识的掌握上也不如开发商，同时开发商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定对购房人不利的格式条款。

目前在房屋交易市场，向购房人隐瞒事实和提供虚假信息已经到了非常严重的程度。

在签订认购书时开发商很少出示商品房预售合同，更不用说与购房人进行初步协商了。

购房人在签合同时才能看到合同，并且即看即签，根本没有时间进行斟酌，更不用说提出异议了。

在这种情况下，如果购房人不与开发商进行协商或不签订商品房预售合同定金是难以要回的。

从法律效力上看，如果开发商尚未取得预售许可证即预售房屋，购房人与开发商签订的《认购书》应当无效。

因为开发商存在欺诈情形，其存在过错，应当向购房人双倍返还定金。

如果开发商取得预售许可证后预售房屋，认购书就是合法有效的，但是签订认购书后购房人也有权不签订商品房预售合同并要求开发商返还定金及预付款。

这时想提出退房的购房人，不要以“房价太高”、 “房价在降”、物业费太贵或我不想买了等为由要求解除认购书，这些理由在法律上是不能成立的。

购房人完全可以通过与开发商进行协商不能就签订商品房预售合同达成一致为由，解除认购书要求返还定金。

当然理由必须是在法律上能够成立的，不能无理取闹。

如提出首付款的比例过高、交付房屋的时间太晚，逾期交付房屋的违约责任太轻、办理产权证的时间太晚，迟延办理产权证的违约责任太轻、房屋的交付条件太低、前期物业管理合同条款不合理，物业管理费太高及补充协议中存在对购房人不利的格式条款等等，这些都是很好的理由。

购房人可以通过采取这种围魏救赵的方式来维权。

鉴于购房人在法律知识和谈判技巧方面的不足，建议购房人最好聘请律师代为参与谈判或是咨询律师后再进行谈判，以充分维护自己的利益。

推荐回答：前期物业服务合同（示范文本）第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方 （以下简称甲方）名称：法定代表人：注册地址：联系电话：受委托方（以下简称乙方）：名称：法定代表人：注册地址：联系电话：根据有关法律、法规，通过招投标方式（或协议选聘方式），甲方将 （物业名称）委托乙方实行物业管理，双方经平等协商一致，订立本合同。

第二条 物业基本情况物业类型：座落：四至：占地面积：总建筑面积：委托管理的物业构成细目见附件一。

第二章 物业服务内容第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度； 。

第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、 、 、 、 等。

第五条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明 、 、 等。

第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、 、 、 、 等。

第七条 公共绿地的养护与管理。

第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、 、 、 。

第九条 维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、 、 。

第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。

第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护， 。

第十二条 电梯的运行和日常维护管理。

第十三条 房屋装饰装修管理服务。

第十四条 其他委托事项1. ；2. ；3. 。

第三章 物业服务质量要求第十五条 服务质量要求：1.房屋外观： ；2.设备运行： ；3.房屋及设施设备的维修养护: ；4.急修： ；5.小修： ；6.绿化维护： ；7.环境卫生： ；8.公共秩序维护： ；9.停车管理： ；10.消防管理： ；11.电梯运行维护： ；12.装饰装修管理： ；13.其他： 。

第四章 物业服务期限第十六条 物业服务期限为 年。

自 年 月 日起至 年 月 日止。

第十七条 合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。

第五章 物业服务费用第十八条 物业服务费价格1.物业服务费价格为 ，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、 、 ；由乙方按年／季向业主收取；物业服务费价格的调整，按政策规定／ 调整。

2.业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之 。

第十九条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1．露天车位：2．车库车位：3． 。

第二十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。

第六章 双方权利义务第二十一条 甲方权利义务1．审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。

2．合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房，物业管理用房所有权属于： ；管理用房位置： ；管理用房由乙方按下列第 项方式使用：（1）无偿使用；（2）按建筑面积每月每平方米 元的标准租用。

3．甲方应在合同生效之日起 日内向乙方移交以下资料：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收资料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；（6）物业管理所必须的其它资料。

4．当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催交。

5．协调、处理本合同生效前的遗留问题：（1） ；（2） 。

6．协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。

第二十二条 乙方权利义务1．根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务；2．向业主和物业使用人收取物业服务费。

3．有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；4．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；5．对业主和使用人违反《业主临时公约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、 等措施；6．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；7．负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施；8．向业主和物业使用人告知物业的使用有关规定；9．每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查；10． 。

第七章 其他事项第二十三条 物业入住前的物业服务内容为： ；服务要求为 。

第二十四条 物业入住前的物业服务费用为： ，由甲方向乙方支付。

第二十五条 保修责任内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：1．委托乙方返修，甲方支付全部费用；2．甲方负责返修；3． 。

第八章 合同变更、解除和终止的约定第二十六条 本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。

第二十七条 业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起 日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。

第二十八条 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。

第二十九条 其他条款 。

第九章 违约责任第三十条 因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。

造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。

第三十一条 乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。

造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。

第三十二条 其他条款。

第十章 附则第三十三条 双方约定自本合同生效之日起 日内，根据甲方委托管理事项，办理承接验收手续。

第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。

第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第 方式解决。

1．提交 仲裁委员会仲裁；2．依法向人民法院起诉。

第三十七条 本合同条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。

第三十八条 本合同自 起生效。

甲方 乙方签章 签章年 月 日 年 月 日附件一：委托管理的物业构成细目（略）

推荐回答：通常先签订购房合同，再交首付款的。

一、首先看开发商是否具备“五证”“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。

二、使用规范的合同文本许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。

这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。

三、查验有关证明文件买期房必须要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

四、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

五、买期房要约定资讯条件和时限所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

六、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

七、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

八、注意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

九、注意约定违约责任违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

推荐回答：签订购房合同是买房过程中最重要、最关键的一环。

签订购房合同前应注意以下事项：一、看开发商是否具备“五证”“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。

二、使用规范的合同文本与开发商签订合同需使用规范的正式合同文本。

许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。

这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。

三、查验有关证明文件买期房必须要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

四、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

五、买期房要约定资讯条件和时限所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

六、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

七、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

八、注意合同文本中补充协议的内容购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

九、注意约定违约责任违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

推荐回答：物业公司需要至县级以上的建设局或房管局、物价局进行前期物业服务合同备案。

我国物业管理的7大制度中物业管理条例规定，物业服务合同的备案制度才能做到合法经营。

我国价格法规定，物业费的收取必须物价局备案，今年发改委放开物业服务费收费，就是以合同价进行备案，一改原来审批为备案。

推荐回答：2，业主无需单独签署1、业主在买房时需书面接受前期物业服务合同；4、业主和物业公司应签订物业服务合同、等业主成立业主大会、选举成立业主委员会后，业委会可随时更换前期物业服务公司，业委会代表业主与物业公司签订物业服务合同、开发商和前期物业签订前期物业服务合同；3

推荐回答：应做好记录。

商品住宅售出后，认为符合合同约定条件的，开发商要承担违约赔偿责任，并提出使用注意事项，同时。

否则；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构，委托物业管理公司等单位维修的：一，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验、出售合同的补充约定。

该法规规定，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，要求开发商签字，业主们可拒绝收楼，购房者可以拒绝验收。

开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内。

开发商不出示的，并做好记录。

开发商不提供的，商品房交付使用时、通知开发商取得商品房房地产权证后。

开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验、标准等作出说明，由开发商承担责任，应与开发商签订房屋交接书、性能和各部位(部件)的类型,承担保修责任。

因此造成逾期交付使用的。

三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，按有关规定，二是要有商品房使用说明书和质量保证书，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位，未经竣工验收合格的商品房不得交付使用。

二，购房者可以拒签房屋交接书。

验收时交楼一定要经竣工验收合格，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，再签署房屋交接书、性能。

交付商品房一是必须有竣工验收合格证，可以作为商品房预。

交房手续一般有以下几个步骤，与合同具有同等效力、验收购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，直至开发商的房屋完全符合交房标准；对不符合合同约定的

推荐回答：物业与开发商签订的合同，为《前期物业服务合同》，前期物业服务合同一般签定3年；但是，根据建设部印发的《前期物业服务合同（示范文本）》，需在约定的合同期限后面，附加：业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

合同范本原文如下：第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。