传统的楼市旺季——“金九银十”，正式拉开了序幕。

有人坚信，“等到9、10月份旺季一到，行情自然会回暖和变化的”。但也有不少开发商认为，随着购房需求和预期的下降，高价地项目将承压，即便金九银十，日子也未必好过。

市场压力更大，9月初这几天，日均成交量甚至不到100套。

8月新房成交同比下滑43.7%，9月不少热门楼盘将加推

钱江晚报购房宝数据显示，8月杭州市区（含富阳、临安）新房成交仅9867套，今年5月以来首次跌破万套大关，相比去年同期下滑43.7%。

这与开发商的推盘节奏有着直接关系。据统计，今年6月杭州市区住宅推盘量高峰的11300余套后，7月只有7900余套，8月也未突破万套。由于网签有一定的滞后性，因此7月和8月的推盘量大概率影响了8月的成交。

传统楼市旺季“金九银十”正式到来，开发商是否会放量呢？

就在日前，中国铁建万科江湾城最后的房源开始摇号登记，一口气推出608套房源，似乎是一个放量的信号。据悉，9月预计有将近40个楼盘要开盘，其中很多都是8月未开而顺延。不少首开楼盘备受关注，比如金隅中铁诺德都会森林、首开东城金茂府；而像杨柳郡、西湖国际城等热门红盘，也在9月加推楼盘之列。

但是记者了解到，不少楼盘未必就都能按照设定好的节点顺利入市。究其原因还是楼盘的价格问题，而价格背后也反映出两种逻辑：一类是开发商能拿到的备案价并未达到预期；一类则是手握高价地，即使以保本价销售，也远高于周边价格，对于在这个行情下入市没有把握。

D项目的营销总监告诉记者：“原计划九月下旬首开，到目前积累了近3000组购房者，但是价格方面一直还想有所突破，毕竟成本太高了，备案价备不上去那宁可再放一放。”

W房企某项目则决定改变原定计划，不推高层房源，先推排屋。“排屋客群比较特殊和独立，和目前主流的、大家争抢的改善类客群还是有所区别，所以我们考虑先卖排屋。”

由越秀操盘的天悦江湾项目，则选择了先将楼盘里的商业部分拿出来卖，在其他几个参股项目以及自己操盘项目的住宅部分都还未入市的情况下，先保证一定的资金回笼。

高价地项目将入市，考验“金九银十”购买力

市场趋冷，刚刚过去的两个月里，已经出现了郊区楼盘蓄客不理想而“变相降价”的营销动作，比如以老带新奖励、车位优惠、存1万抵10万等促销活动，纷纷重出江湖。而像萧山市北、良渚等供应量大的板块，有楼盘开盘未售罄，找中介分销这批没卖完的房子。

“我们项目边上的只要2.5万元/平方米，而我们按保本价卖也要卖到3万元/平方米，这个价格完全没有优势。如果蓄客没有达到预期，就很难如期开盘，但又担心后市更加不好，也有可能硬着头皮开盘。”J房企一项目营销总监直言，现在很纠结，生怕首开不成功。

在高价地扎堆的城东新城板块，记者了解到已有房企下定决心在9月开盘。其价格肯定超出板块的价格，也意味着一、二手价格之间没了倒挂，购买人群基本以自住为目的，这也将考验“金九银十”的购买力和城东新城的板块成色。

“金九银十可能只是一个心理宽慰，最近两年行情看下来，以购房者的预期为主导。如今预期有所改变，说好听点叫做回归理性。”某开发商营销总监觉得接下去的行情并不乐观，“市场会产生分化，隐性库存大的板块，高价项目的压力会明显增加，即便金九银十，也未必日子好过。”

压力更大，8月27日~9月2日，周成交量跌破1000套，9月以来日均成交量更是不到100套。

（原图：《高价地即将入市，考验金九银十》）

魔都 汇暻生活广场 项目调研记

无论是影视剧里的十里洋场、弄堂深深，还是大都市的灯红酒绿、繁忙喧嚣，每个人心中都有一个对于上海这座城市的定位。带着一份期待与探寻，我们来到上海实地调研，在这里度过了3天紧凑却充实的日子。

 9月3号下午，我和贤明到了项目地点——上海汇暻生活广场，不算是恢弘气派但却独具风格，清新有序的的商户布局吸引住了我们的目光。 首先就是其优越的地理位置：位于上海城南的打浦桥区，新黄浦老卢湾的黄金区位，瞿溪路与鲁班路的交汇口，距离外滩仅仅四公里；另外就是便捷的交通配置，其紧邻上海市内交通主干道内环高架和南北高架，地铁4号线鲁班路站可直达商场B2层。

开始考察之初，我们观察统计了一下相关的信息：整个商场总占地35,000平米，  标的面积为8679.5平米，我们本次调研的项目标的是商场地下一层和地下二层的97家商铺，其中B1层40个单元，总面积4249.24平米，B2层57个单元，总面积4430.33 平米。单元面积最低8.29平米，最高275.5平米。是集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体综合购物广场。地铁4号线可以直达，周围也有很多的公交线路可以选择，停车位充裕，是极佳的购物休闲场所。

 我们在广场外侧的步行街一路看过去，各式各样的商铺琳琅满目，从餐饮、娱乐到便利店、诊所，再到超级市场都在有条不紊的忙碌着 ，可以说这里的服务设施真的是很齐全。由于有永辉超市、地铁一号线坐镇，所以平时客源十分稳定。我们选择的是星期一，星期二、星期三进行调研，因为是工作日时间，大家都工作繁忙，所以早晨人流稀少，但是当到了中午，前来就餐、购物的人就突然间直升爆满,客流拥挤，人群摩肩接踵得移动着。中午我们选了一家面店吃了一顿便饭，叫了两碗面两个小菜，菜品可以说是色味俱佳，吃的很满意，至少很符合我个人的胃口。即使中午人多环境有些嘈杂，但是上菜仍然十分及时，见微知著，这里的服务能力足够支撑起饭口时的营业额，不会出现客人滞留、排队久等的现象。

午饭过后，我们接着挨家走访，目前商铺基本上是满租状态，目前大多数商家已经入驻，有永辉超市，味千拉面，五芳斋，万宁，上海陆夕林口腔诊所，瑞美医疗、麻辣香锅、吉野家、肯德基等等。我们以投资客的身份进行了访问，同时又以购房投资客的身份寻访了周边中介一些基本情况，目前B1层的租金大约在260元/平，售价大约5.6万/平；B2层大约在180元/平，售价大约4.5万/平，同时我们也调研了相关底铺做参考（赠送面积的租售不在范围内）

9月4日下午三点左右，万人迷张总外地赶来上海会面。张总是学霸中的佼佼者，上学期间就曾经跳级，20岁就完成了大学学业。接着又接连去了四所顶尖高校（牛津、清华、北大、上海复旦）EMBA进修，年纪轻轻就已经在学术方面有了很高的建树。同时，又听说他自己创立的企业已经在当地排名到了前四，可以说是一位极具实力和天赋的行业精英。交谈过程中，张总对数字的敏感程度让我十分惊叹，可以说是过目不忘。接着我们去了附近一家很有名的特色小食城边吃边聊，不光是谈项目，他很多对于市场和行业的理解都十分深刻，谈了他自己的想法和见地。与张总交流的过程让我受益匪浅，同时也对我们有所激励。

参考周边市场行情，并在正常市场售价基础上给予一定折扣的前提下，我们以市场比较法预估项目的保守销售价格为B1层5.6万元/m2，B2层销售价格为4.48万元/m2，对应评估总货值为4.36亿元。以收益法估值，B2 层每平米月租金为150元/平米/月，B1层每平米月租金为250元/平米/月，年租金回报率为4%，按25倍估值约为5.18亿元。

具体可参考的楼盘信息如下：

 地块原有控制性规划已经不符合城市发展需求，根据011-08地块整体规划，预计未来地块的容积率在3.5至4.3，地块对应建筑面积为9,954平米至12,229.2平米。假设项目建设完成后的保守预测销售均价为6万元/m2，销售货值估值在5.97亿至7.33亿之间。

关于项目回购方面，中国中铁2018《财富》世界500强名单发布，中国铁路工程总公司简称中国中铁排名世界500强第56位，本年度共有120家中国企业上榜，中国中铁排名第14位。2017年AAA级建筑企业名单公布：468家获评，中国中铁是最大赢家,AAA信用等级证书是市场准入，招标投标，评选评优等活动的重要参考依据。2017年度工程建设企业社会信用评价评审工作，中国施工企业管理协会授予81家初评企业AAA信用等级，17家初评企业AA信用等级，9家初评企业A信用等级；保留110家复评企业AAA信用等级；保留277家年度审核企业原信用等级，并予以公示。据国信证券、中金证券调研报告可查中国中铁属基建龙头，技术雄厚资质全，公司是全球最大的工程承包商之一，拥有多项工程领域的最高资质，主营业务是铁路、公路、市政等基建工程，基建订单居于建筑央企榜首，并在铁路施工、桥梁隧道等领域享有技术优势。公司2017年完成营收6899亿元，同比增长7.9%；实现净利润161亿元，同比增长28.4%。2018年上半年业绩稳中向好，营收和净利润分别同比增长10%和24%。主营业务基建占总营收约86%。第一大股东为中国铁路工程集团有限公司，持股54.39%，实控人为国资委。总市值1743亿。

     上海汇暻生活广场具有很大的区位优势，投资成本合理，前景广阔，同时被多方看重也侧面说明了这个项目的潜力。另外，在抵押方面，汇暻商铺抵押和西藏中路土地抵押，资产抵押逾9亿，总募集2.5亿，抵押率低于28%，抵押后上海市中心人民广场板块、西藏中路725弄23号、31号土地的产权证书是交由我方保管的，投资的风险也得到了有效地控制。

这次的项目调研目标是位于上海。上海的区位优势不言而喻。在国内，与其他核心城市综合数据比较，上海商业物业发展空间是优于其他一线城市的；而对于国内外消费者而言，上海也是中国最重要的零售市场。即使现在已经吸引了众多境外品牌试水中国市场，各大知名品牌齐聚于此，但上海的市场需求依然强劲，核心区域市场更是炙手可热。

上海汇暻生活广场正是这里的稀缺黄金商铺。其位于上海最核心地段的新黄浦老卢湾；距离上海外滩仅4公里，毗邻黄浦江，与上海世博园隔江相望；交通便利，乘坐地铁，鲁班路站可直达商场B2层，还有多条其他公交线路也可以到达这里。

到达之后，显而易见的这是一个大型综合购物广场。商场占地35,000平米，B1、B2层近百套商铺合计建筑面积8679.5平米。主要入驻的商户受众范围广，有H&M、ZARA、NEW BALANCE、NIKE等时尚品牌，味千拉面、肯德基、五芳斋、小杨生煎等知名餐饮，永辉超市、瑞尔齿科等配套设施，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，极具潜力。熙熙攘攘的人流很是热闹，人气很旺，即使是工作日中午客流量仍旧十分可观，粗略估计年人流量能有5000万左右。客流量充足也保证了商铺的价值和变现能力，一定程度上能够降低投资风险。

将价格做一个横向的和上海中心地段租售的对比，斜土路商铺为70000元，瑞金尊邸商铺为50000元，蒙自路386弄商铺为52600元，而汇景生活广场商铺价格B1层为61000元，B2层为52000元，租售预期合理，符合这个地段的价格，从这里已经基本满租也可以看出这一点。这里的商铺产权证独立，一铺一证，租约目前很稳定，而且产权过户不影响现有租户，不用清租，有利于进一步的销售与经营。我们还了解到现在已经有对价地产中介商提出包销条件，世界500强、市值1700亿、长期信用等级维持“AAA”的央企也与项目实际负责人签署回购协议，约定了总价两倍覆盖本息的条件。

总的来说达到了这次调研的目的，剩下的时间就在上海随便走走逛逛，感受一下上海的City Walk.一边是灯火通明的摩天大楼，另一边却仿佛是时光倒流的深宅旧梦，在梧桐的树影婆娑中行走，在车中一闪而过，路边的风景就让驻足的人看到了历史的苍苍，发展的匆忙。

     但怀旧风之外，魔都更多的还是网红店聚集地。张总带我们去了一家评价颇高的平价酒吧“船长酒吧”。酒吧是在船长酒店里面坐电梯上去。整个屋内是一种让人感觉静谧和安全的黑暗，室内音乐很带感。一人点了一杯鸡尾酒，看着调酒师专业的动作很赏心悦目。外面的布景很像梵高的名画《夜间的露天咖啡座》，只不过灯光不是煤油灯而是点灯。坐在外面的露台吹吹江风简直不要太惬意在我们享受期间负责本项目的肖总也来和我们汇合讨论项目的细节，我们的两人行也“升级”成了四人行，在这么舒适的环境下工作似乎也更顺利了。

 上海最有名的地标建筑应该就是东方明珠电视塔了，繁华在这夜间的霓虹闪烁里一览无遗。静静流淌的黄浦江上倒映着五颜六色的印记，旁边的路上已经恢复了平静，时不时有一辆车缓缓驶过。此时深夜的上海街头已经没有多少行人，不同于白日里的熙熙攘攘，只有灯光的变换是这里唯一的变化。但我相信那些酒吧之类的场所应该还有很多人在享受精彩的夜生活；从事服务业的服务人员才刚刚骑着自己的小电动车；街头依旧有人在游荡，嘴里重复着失望或开心的自语；高高的写字间里可能是整个团队在加班加点的工作；灯下苦读的学子还没有放下手中的笔和书本；文化广场的戏才刚散，人们三三两两的讨论剧情，打车回家，这才是上海。

这次的上海之行在6日的时候就结束了，整体的实地调研很成功，调研之外的旅行也让我多了一丝感慨。一座城，大概就是这样。

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