买二手房前的看房攻略看房谈价应注意哪些细节？懂的二手房砍价师可以给讲一下

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-22 02:50 标签： 买二手房前的看房攻略

买房是一个大事，但是对于专业知识相对欠缺的人来说，多了解一些买房注意还是非常必要的。亲戚买房二手房砍价师在此分享，买房必读 10条金律，希望对你有帮助~~

  1. 不要因为便宜买有明显缺陷的房子。这些房子在市场下行期间，因为房源量很多，只能价格一降再降才能成交。在市场上行期间，也得等没缺陷房子房源量少的时候，才能轮到它成交。
  2. 看房前要先对自己的需求有一个雏形，面积多大、有没有客厅、几室等等，并一定结合线下看房体会调整需求，才能快速锁定房源。
  3. 每个区域建议找2-5个经纪人。房源量大，更新速度快，每个经纪人关注的房源是不一样的。
  4. 不要轻信房源照片，一定要实地看房。用广角拍，房子会显得很大；拍照时加组摄像灯，会掩盖采光情况；噪声在照片里是听不到的；屋外的垃圾场在照片里是看不到的；好房子没有拍好，也可能让你错过好房源。
  5. 实地看房子，不要盲目求数量多。挑选出自己喜欢的，再综合中介推荐的房源，比较着看。看房太多，也会给自己选择造成困扰。
  6. 二手房房源复杂，业主性格、售房原因、急迫程度不同，一定要与业主见面洽谈详细了解，再确定砍价策略。砍价前建议下载亲戚买房APP，免费向二手房砍价师咨询。
  7. 不要给任何人说某个房子多少钱能买。即使要自己先报价，也要报一个明显低于自己心理预期的价格，预留出砍价空间。
  8. 价格不是决定买不买房的唯一条件，也要注意选择业主。特别是涉及到贷款的时候，要看业主是否有耐心、有时间来配合办理手续，如果是优质业主，即使多花两万块钱也值得。
  9. 不要看装修，不要看装修，不要看装修。光线不好的房子，有可能布置很多的灯，让房子特别亮；还有房子使用前卫科技感的设备引诱你，掩盖了房子的劣势。切记，装修的水比二手房更深。
  10. 如果有买房计划，即使市场低迷，也要多走出去，多看房，多和中介聊，掌握楼市动态。房价下行期，或许有着急卖房的业主以远远低于市场价抛售，你可能会捡到漏。

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二手房的价格是市场定价和买卖双方心理定价的综合，最终成交价格需要通过谈判来完成。而房子具有唯一性，不同市场情况下的供需关系、买卖双方对于市场的信心又会使房价变成一个复杂的变量，使得谈判的难度和复杂性更大。以下我会以实际案例的解读为大家阐明购买二手房如何砍价。

砍价楼盘：朝阳区亮马桥9号院

业主报价332万，签约价格319万

砍价师启动价格328万，帮助客户多砍9万

该房是一套六层板楼的顶层，东西通透，小区同户型3天前刚刚成交的价格为328万。在约砍价师之前金先生已经给中介和业主出价320万。告知砍价师自己理想的心理预期是320-328万之间成交，332万勉强接受。

二手房砍价师连续的做出几个关键动作，最终以低于客户心理价位的319万成交。

1.实地踩盘。细致对比同户型两套房之间的差异，找到房子的致命伤，作出精准的价格区间评估。

2.要求中介陪同再次看房，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意，佯装不想赴约谈判，给中介和业主造成压力。

3.几番推脱之后，勉强同意赴约谈判，但将客户报给中介和业主的最初价格320万推翻，调整为310万。

4.金先生从310万连续两次加价到319万，业主坚持328万，砍价师接力谈判后锁定319万不再加价，最终达成交易。

我们来总结一下这个案例：

一、在尚未谈判之前金先生出价320万；

金先生的问题在于两点：

1.在没有正式谈判之前给出了报价。

谈判之前中介会问客户两个问题“这房子您打算出多少钱？”、“您的付款周期是多少？”。这两个问题其实是个陷阱题，中介是在打探客户虚实，以便制定谈判方案。

2.跟着中介的思路走，错误的评估了房子的价格。

中介一直跟金先生强调的是同户型三天前刚刚成交328万，低于这个价格业主不卖，也不见。但是金先生并没有发现两套房之间的差异，而砍价师在实地踩盘后发现了问题。该房源与同户型房源虽然楼层相同、面积相同，但两房源是对称户型，该房主卧朝西，紧邻四环路、会有西晒，噪音很大。同户型房源主卧朝东，紫气东来、闹中取静。因此砍价师将该房源的最初谈判价格定为310万。

回看砍价师做出的三个动作也正是砍价的要点：

1. 实地踩盘:知己知彼、敌明我暗；

2. 佯装不愿赴约：铺垫故事、进可攻退可守；

3. 几次推脱之后勉强赴约：欲擒故纵、反客为主。

二、金先生从310万连续两次加价到319万，业主只在报价332万的基础上降价4万到328万。金先生的谈判触碰到了砍价的两个忌讳点：

1. 大幅度加价、连续加价，导致自己处于被动；

2. 加价理由不充分、轻易加价，让业主以为还有加价空间，不愿再降。

砍价师接力谈判后运用的第一个谈判技巧是撤场（向业主表达319万是承受极限，不能再加，所以准备离开），撤场是扭转局面的决定性动作，同时也是极具危险性的动作，如果运用不得当会直接导致谈判失败。在此提醒朋友们“请在砍价师指导下使用”。

砍价师运用的第二个技巧是搞定中介、控制谈判节奏。

撤场使我们由被动变成了主动，是否再谈由我决定。同时也表明了态度，我无意再加。巧妙的把压力推给了业主。这时两边之和大于第三边，我需要让中介成为我的朋友，一方面让中介坚定的认为我真的不能再加，把此信号强烈的传递给业主，让业主认为我还能再加的希望彻底破灭。另一方面让中介炮火猛攻业主，使业主心理价位向我的价格靠拢。这时谈判也就进入了最关键的时刻。谈判的最后时刻时间很短，但信息量巨大，一定要快速反应并且果断决策，稍有不慎业主就会放弃谈判，导致谈判失败。谈判的要点是控制谈判节奏、应变得当、果断决策。

以上的例子也能够解释很多朋友心中的疑问。为什么客户已经砍不下来价格，砍价师还能砍？二手房砍价师的能力在于：多年的行业经验已身经百战，对于中介的谈判套路了如指掌，对于谈判现场的把控和应变得当自如，对于房子本身的价值评估和市场分析专业透彻。

网上有攻略、身边有朋友、中介是行家、自己很能打！即便如此，砍价师的指导还是作用非常的！

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