京沪常住人口同时减少引发高度关注。1月19日，上海举行2017年国民经济运行情况新闻发布会，上海市统计局副局长汤汇浩做报告称，2017年末全市常住人口为2418.33万人，比上年末减少1.37万人。全年出生人口为19.70万人，人口出生率为8.1‰；死亡人口为12.90万人，人口死亡率为5.3‰；人口自然增长率为2.8‰，比上年下降1.2个千分点。

与此同时，北京市统计局、国家统计局北京调查总队也公布了北京市2017年经济运行数据，据最新数据显示， 2017年末，全市常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，下降0.1%。这是北京40多年来头一次出现常住人口下降的趋势。

实际上，控制一线城市人口早就是各级政府对大城市规划的总目标。去年，中央政府门户网站曾公布了《国家新型城镇化规划（ 年）》。这份文件提出，“特大城市要适当疏散经济功能和其他功能……。把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，有重点地发展小城镇，使得中小城市数量增加。

到了今年初，上海市政府正式发布《上海市城市总体规划（年）》，提出严格控制人口规模，缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾，至2035年常住人口控制在2500万人左右，并作为长期调控目标。

由于基本上所有的教育、就业、养老、医疗等社会优质资源都集中在北上广深等一线城市，一线城市向来是外来人口流入的目的地，而对于当地政府来说，常住人口无序增长是件头痛的事情。既会给当地的住房养老、基础教育、市民出行等带来前所未有的压力。而且外来人口流动文化素质良莠不齐，这也给社会治安带来了空前挑战。

资料显示，自1978年开始，北京和上海的常住人口一直在增加，而这次出现人口负增长却十分罕见。北京从1978年到2017年，出现过两次常住人口负增长，一次是1997年，还有一次就是2017年。而上海人口这40年来只有二次出现负增长，2015年，上海常住人口为2415.27万，比上一年下降了10万左右。而2017年常住人口的负增长是属于第二次。

现在问题来了，为啥京沪等一线城市去年人口会出现较大的负增长呢？一方面，京沪等一线城市都对城市里的危房和棚户区进行了拆迁改造，而这些危棚简屋本来是外来人口赖以长期生活的廉价房子，这就迫使一部分长期住在危棚简屋的外来人口离开。

与此同时，尽管国家放宽了对城市居民生养的限制，但是多数城里人出于各种考虑，都不愿意多生育子女。这就使一线城市人口的出生率不断降低。

另一方面，最近几年随着一线城市产业升级，一大批承接了产业转移的二线城市也纷纷开始崛起。一些二线城市甚至“送钱”、“送房”、“送户口”争夺人才流入，上演了一场“抢人大战”。

资料显示，成都、重庆、苏州、杭州和郑州也进入了全国人才吸引力的前10位。特别是像成都、杭州这样的省会城市，吸引了很多省内人口流入。很多年青人发现，在一线城市生活压力大，升职空间小，还不如跑到二三线城市去谋发展呢。

本来作为中国南北方政治、经济和文化中心，北京和上海这两座国际化大都市一直像磁石一般，吸引着全国各地的人才来这里打拼。而现如今京沪等一线城市的人口目前首次双双出现净流出现象，足见其对外吸引力已大不如前，那么2018年一线城市的房价会受到哪些影响呢？

首先，如果全国大家都想住在北上广深，肯定会不断推升一线城市的房价，而现在新兴的二三线城市开出更为优厚的条件来吸引人才流入，那会使未来一线城市人口净流出成为常态。

之所以是未来三年，是因为预测长期的经济形势，是一件很困难预测概率很低的事情。而未来三年的走势，我们还是可以通过现在的经济基本面，数据等信息做出一个基础的判断。写这篇文章之前，收集了很多的数据，汇总了很多的观点，有正面的，有反面的，但是无一例外，这些观点也只是对未来做出一个判断，至于具体的时间，没有一篇能够做出明确的回应。毫无疑问，在经济学上，没有一件商品，能够永远的上涨，所以下跌只是时间上的问题。但是，什么时候跌，中国的房地产现在到底有没有到达这个泡沫的极限，这是一个值得去探讨的问题。

首先，影响中国房价在过去十几年来持续上涨的原因。

一、货币政策及信贷政策

一个比较共性的认识是，房价的上涨和货币的供应量以及贷款的投放量，密切相关。近十年来，广义货币M2从2000年末的13.84万亿增加到2015年140.65万亿，增长了9.2倍。今年上半年，M2余额已经达到了创纪录的149万亿，M2余额已经超过了GDP的一倍。从M2的增速来看，中国M2的增速一直都在GDP的两倍以上，而2009年为了应对次贷危机更是达到了惊人的28.4%，如此海量的货币供应，但是却没有引起严重的通货膨胀。资金都去哪了呢？原因是其中很大的一部分是进入了以房地产为代表的各种资产，引起资产价格的暴涨。

再来看看信贷，今年上半年的新增贷款总额，达到了创纪录的7.53万亿，其中有2.9万亿投给了个人住房信贷。8月12日，央行发布了7月份的金融数据，中国7月新增贷款4636亿元，按分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，其中短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元。说明了什么？7月份新增的贷款，基本上都是房贷！除了房地产外的实体经济都没有从金融体系获得资金。从另一方面也印证了银行对个人住房贷款的青睐，在似乎做什么都不赚钱的现在，个人住房贷款成为银行了风险最小也是最为可靠的资产，可以想象，这一现状，除非中国经济有明显的好转，否则都会持续。

研究中国的经济，就必然要研究中国的人口问题，中国经济的增长，其实就是一个中国人口红利不断释放的过程。

从国外的情况来看，25岁-45岁这个年龄段，是消费的主力，现在这个消费主力的人数也在不断的下降。1949-70年婴儿潮逐渐在年步入老年，老龄化处于加速期，劳动人口在快速的下降。房地产属于典型的年轻型消费品，25-44岁人数是房地产消费的高峰期，我国25-44岁青年人口在2015年左右达到了顶峰，这也解释了房地产需求一直在增加的原因。

房地产作为一种资产的价格，理论上跟利率呈负相关的关系。低利率水平增加了居民的购房杠杆率，间接增加了购房的需求，房价的泡沫迟迟得不到回归，跟中国现在低利率环境有很大的关系。

但从国际上看，一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将得到快速的挤压，如1990年的日本，2006年的美国，2009年的俄罗斯，2008年和2012年的中国。

从2005年汇改以来，我国开始了人民币的单边升值之路。过去十年，人民币对美元累计升值超过30%，对人民币升值的预期以及中国经济的强劲增长，吸引了大量热钱进入中国。热钱进入中国后，除了股市、实体经济外，很大部分进入了中国的房地产市场，获取了丰厚的利润，也成为了推高房价的重要推手。随着美国经济复苏，美元加息预期增强，人民币一旦形成贬值预期，将加快国内热钱撤离房地产的步伐，房价将承受较大的下行压力。

近年来，随着房地产的迅速发展，房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的近四分之一,占服务业投资总额比重近一半；全国财政收入三成左右、地方财政收入50%以上来自房地产；全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业，而且在不少地方实质上已是主导产业，房地产已经实质上绑架了中国的经济，大到了不能倒的地步。

房地产不仅仅绑架了政府，也绑架了中国银行业。房价一旦大幅下跌，房地产市场降温，开发商资金无法回笼归还银行开发贷款，购房者资不抵债不还贷款，势必引发债务产业链上大面积债务违约，最终导致银行大面积换张，引发金融系统风险。而在任何一个国家，金融系统的危机远远比单纯房地产导致的泡沫危机要严重的多，作为政府的考量，这种局面是它远远不想见到的。作为政府的调控政策，也必然会以抑制房价过快上涨为目的，而无意去刺破这个泡沫，毕竟刺破这个泡沫，导致的后果已经大到了影响整个国家金融系统的地步。

接下来我们看下历史上主要几次房地产泡沫破灭的情况，与我国现状做个比较。

居民房贷收入比反映了一国居民偿付房贷的能力。2015年底，中国居民的房贷收入比为0.46，这一数据已经超过了日本房产泡沫时期的水平，如果维持现在25-30%的增速，明后年可以达到美、日目前的水平，并在2020年达到美国次贷危机前的高点。

新增房贷销售比为新增房贷/新增地产销售，这个指标可以很好的刻画居民的购房杠杆率。从新增房贷/新增地产销售来看，美国07年的峰值为52.6%，而我国2015年新增房贷销售比为35%，今年上半年更是创下新高至42%，已经接近美国房地产泡沫时峰值水平。这意味着我国的居民购房杠杆率很可能已经接近极限，再加杠杆的空间非常有限。

从房价收入比看，目前深圳大概在28倍，上海约为21倍，北京在18倍，全国平均水平也超过8倍，大大高于3～6倍正常水平。与日本房地产泡沫高峰期时相比，东京其房价收入比也只有9倍左右。

我国房地产总投资占GDP比重2006年为10.2%，2013年攀升到最高点19.6%，2015年仍达18.7%。而在日本，在泡沫高峰期，该数值也从来没有超过9%；在美国，它从来也没超过7%。

从几个国际上通用衡量房地产泡沫的指标来看，无疑，目前中国房地产存在着较大的泡沫。多数指标都已经接近或者超过美、日房地产泡沫时期的水平，从国际的经验来看，这是一个危险的信号。考虑到国外与我国国情的不同，我们先暂定房价会下跌的概率为50%。

然后我们来看下几个影响我国房价的因素在未来三年会怎样变化。

一、货币政策及信贷政策

目前一个共性的认识是，我国经济未来几年成L型走势，仍在探底的过程，意味着未来三年，我国的货币政策将不会发生太大的变动。从7月的M2供给来看，从上月的11.85%大幅回落到10.2%，低于年初预计13%的增长，说明政府已经意识到货币的极度宽松带来资产价格上涨的风险，有意识的轻微收缩货币政策。未来货币政策在增加流动性的可能性不大，很可能维持在当下水平，一当面既不能让资产价格过快上涨，另一方面也要给经济注入必要的流动性。只要M2维持现在供给，房地产泡沫就能维持在大而不破的状态。

至于信贷政策，目前整个银行行业都处在资产荒的时期，实体经济不行，公司授信风险增大，房产按揭成为银行必要的也是首要的资产投放途径，如果收缩房贷政策，银行资金找不到投放标的，而进入到其他领域，如债券市场、高风险投资领域，很可能会引发金融系统另一次危机，因此收缩房贷政策会导致另外的问题，很可能会产生金融风险。因此，只要中国经济没有好转，信贷政策变化的可能性是很小的。

考虑到货币和信贷政策是影响我国房价的最主要因素，它们的稳定能极大降低了房价下跌的风险，我将房价下跌的概率调整为30%。

之前说过，从国外的情况来看，25岁-45岁这个年龄段，是消费的主力，而我国25-44岁青年人口在2015年左右达到了顶峰，并将在此步入下滑期。但从国外的经验来看，人口下滑是一个长期的过程，未来三年，我国25-44岁的青年人口仍将处于顶峰，因此，由于人口红利下降而导致未来几年房价下跌的风险，我们可以忽略不计。

考虑人口红利因素依然稳定，我将房价下跌概率再次调整为25%。

我国目前仍处于降息周期，随着经济下行，不排除进一步降息的可能，短时间看不到加息的可能，因此，由于利率提升导致对泡沫的挤压的风险，可以忽略不计。

因此，我将房价下跌概率调整为20%

汇率变动会是对房价造成不利影响的一个因素。我国由于长期M2超额供应，为国外M2供应的2倍以上，而人民币目前国际化程度有限，大多数人民币仍在国内循环，其实已经累积了较大的贬值压力。未来随着美国经济复苏，进入加息周期，在未来三年美元升值的预期基本是可以确定的。人民币在811汇改以来，已经加强了汇率的透明度，再加上今年加入SDR，政府对汇率进行大幅人为调控的可能性很小。人民币的贬值会加快热钱的流出，挤压资产的泡沫，对房价造成不利的影响。另一方面，在中国由于依然是外汇管制，热钱出逃的途径实际上是有限的，国家也会采取必要的措施控制热钱的流出，防止对中国经济造成重创。同时，中国也有海量的外汇储备去应对。因此，汇率变动的影响应该是有限的，不会出现如拉美经济危机的崩盘的局面。

因此，我将房价下跌的概率上调为30%。

房地产经济现在已经绑架了政府，房地产目前占我国GDP比重达到了20%，对房地产调控不仅会影响到我国经济的增长，同时也有可能会导致金融系统的风险。因此政府调控只会让房价不会涨的太快，而不会不让房价涨。近期随着二三线城市的限购，确实对房地产市场有一定的降温。但从历次的调控来看，政府的调控都没有起到应有的效果，反而助推了房价的上涨。因此政府的调控并不是影响房价的主要因素，只要基本面还在，房价下跌的概率还是很低的。

但考虑到后年房产税推出的不确定性，我将房价下跌的概率上调为35%。

考虑到国际上几次房地产泡沫危机，以及影响我国房价的几个因素，进行逐个的判断和分析，我认为未来房价下跌的概率应该在35%左右，维持在当前价格水平或者小幅上涨还是个大概率的事件，特别是一二线城市，从供需比、土地供应、财富总量、人口流动以及信贷杠杆等方面考虑，一二线城市仍有上涨的空间。综合来看，我国的房地产其实已经累积了较大的泡沫，如何有效化解这个泡沫，将中国经济重新引导回实体经济的增长，而不是如同90年代的日本强行刺破这个泡沫，最终导致严重的经济危机，这是考验政府智慧的时候。依赖于房地产增长带动的GDP增长只是镜花水月，中国经济要破局，依然只能依靠实体经济，依靠创新，最终我们才能突破中等收入陷阱，坐稳世界第二大经济体，才能跟美国抗衡。

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