买卖没有房产证的小区部分房子违建怎样才能要房产证 如何处理才能没风险

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-28 09:17 标签： 小区部分房子违建怎样才能要房产证

鸿园A，C等共7座楼房超红线，也就是说违建了，其中包括了我的鸿园C座的产权房。而这几座的所有业主都从政府手中取得了合法的房产证，为何到了换证时，我们的合法房子就变成违建了？我们可是花了我们一辈子的血汗钱才买来的房子。而现在包括我在内，很多业主都在办理房产交易手续时，确被告知违建，无法交易，部分业主可能面临巨大的损失。怎么办？？
     假设这房子真违建了，请问房子在建时相关的政府职能部门如何审批及监管的？而违建的房子又能顺利办理房产证，使我们广大业主蒙受巨大的损失。政府相关部门的渎职，是不是要我们普通老百姓来买单？我们的政府该谁来负责？这关乎民生的大事该怎么处理？权益怎么维护？什么时候可以处理完？
    2个月前同样的问题，我已发帖咨询过市房管局，以下是房管局的回复：
     经联系横沥房管所，得知该房屋由于在规划红线外，所以之前无法进行权籍调查，不能转移登记。现请您带齐相关资料到横沥房管所办理。
    可以我们本月去办理过户时，还是不可以办理，请问我们小老百姓该如何面对这个事实？无限期等下去吗？还是我们的房子就这样没了？我们的政府！我们的父母官！如何处理？有没有时间表？

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业主看中开发商宣传的“N+1户型”买房入住4年多却因此拿不到房产证，为了一张房产证，广州天河区中山大道中翠屏·富通雅苑的400多户业主忙碌了4年多，他们打过官司、协商过、求助过媒体，至今依然毫无头绪。早在2012年初，就有业主逐渐入住小区，然而至今依然没能拿到房产证。

原来，当初开发商当作卖点宣传的N+1户型无法通过相关部门验收，原本以为多了一间房，却正是因为这间房，搞到迟迟无法住得安稳。目前，规划部门和城管部门已介入协调。

昨天下午，来到该小区，不少业主都聚集在小区花园讨论着房产证的事情。何时能拿到房产证，几乎成为业主们每次见面时的共同话题。“入住4年多，一直拿不到房产证。”家住A栋的业主梁女士说，她2010年签购房合同，花了约140多万元，买下一套约99平方米的住房。但是，收房两年后，房产证依然没有动静。

2013年11月，一纸广州市规划局《关于暂不同意规划验收的复函》让业主们恍然大悟。复函称该小区“未经规划许可，擅自将工作阳台、花池封闭，将部分花池改为阳台使用”。原来，无法办理房产证的原因是N+1户型导致规划验收没法通过，而这正是开发商卖房时最大的卖点。

业主李阿姨指着家中的小卧室说，这间小卧室就是将工作阳台封闭后改造而成的。“这样，我们原本两房一厅就变成了三房一厅，利用的空间大了。”李阿姨就是看中了这种户型，所以买下了其中一间商品房。

为此，业主和开发商展开了拉锯战。2013年年底，开发商曾给出方案：按照规划报建进行整改，拆除本应是工作阳台的房间窗户。对此，不少业主表示不满。

由于双方无法协商拿到房产证，业主们将开发商一纸诉状告上法庭。从业主提供的2015年3月20日广州天河区法院的判决书中看到，法院认定根据协议“收楼之日两年内办妥房产证”，开发商直到2014年1月7日（收楼之日两年限期）未能取得房屋的权属证明，开发商属违约。虽然开发商一再张贴《配合整改的书面通知》，但没有涉及施工的安全问题和施工期间业主的居住问题。判定开发商同样违约，应承担违约责任，并应支付违约金。不过，业主梁女士坦言没有收到赔偿。

　　备受各方关注的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)经过深圳市人大四届常委会第二十八次会议审议通过后，于今天全文向社会公布，这也意味着该法规从今日开始正式生效实施。 　　根据《决定》，对于深圳市农村城市化进程中出现的违法建筑，采取分类处理的办法，符合条件的违法建筑可以依法核发房产证。据透露，根据初步方案，对于历史违建确权后，将核发商品性质房地产证和非商品性质房地产证两种，但对于拿到了商品性质房地产证后，如何转让、程序怎样规定，目前尚未确定。 　　现有违建35万栋 　　据了解，由于种种历史原因，深圳现有存量违法建筑总量约35万栋，其中在1999年出台相关法规之前建造至今未获处理的违建就有约22万栋。由于大量违法建筑未经处理，没有经过质量验收和消防查验，存在着建筑结构、消防等重大安全隐患，也使得在违法建筑中从事生产、经营的单位和企业，均不具备办理相关证件的资格，成为无证无照经营的主要原因。 　　虽然深圳在1999年和2001年分别出台了有关违建的相关法规，要求对1999年3月5日之前所建不能依照相关法规处理的违建依法拆除、没收，但现行法律法规对于一般性的处理、确权并办理房地产证并未做出具体规定。此次再借助立法方式治理违建，《决定》一方面对依法必须拆除、没收的违法建筑给与明确规定，将加大力度进行清理，另一方面对依法无需拆除、没收的违建，希望正确引导其积极申报，按照相关条件分类，决定是否确权，采取堵疏结合的方式“治违”。 　　《决定》提出，经过普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认产权条件的，将适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上，予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证书。当确认产权的违法建筑因公共利益需拆迁的，也可获得补偿。这一规定意味着，部分现有的城中村等旧城旧村违法建筑，将有可能通过办理登记后，拿到合法的产权证书，从而转正为合法建筑。 　　在吸取2001年“两规”出台后政府配套细则迟迟未能推出，造成违建治理长时间空当的教训后，此次《决定》特别要求市政府应当自《决定》施行之日起，在一年内制定实施办法和配套措施。 　　确权或分商品房和非商品房 　　违建若转正后，经过确权成为市场上自由流通的商品房，由此带来对深圳商品房市场房价的冲击，虽然细则尚未出台，但自《决定》相关信息报道后，就立即引发了社会各界的广泛关注，更有媒体将之解读为深圳为“小产权房”开闸。 　　记者从相关部门获悉，此前酝酿的处理违建具体政策中，对哪些违建能够确权，提出拟按照违法建筑的主体、违法建筑所处区域和违法建筑年限等不同因素，分类给与不同的确权。在确权上，对原村民的利益将给予侧重考虑。 　　有参与《决定》制定的内部人士表示，根据初步考虑，对于历史违建确权后，将核发商品性质房地产证和非商品性质房地产证两种，但对于拿到了商品性质房地产证后，如何转让、程序怎样规定，目前尚未确定。 　　此外，对于1999年3月5日之后所建的部分生产经营性、商业、办公类违法建筑，所核发的房地产证或将需要表明具体使用期限，初步方案提出使用期限为最长不超过25年。 　　经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。 　　———《关于农村城市化历史违法建筑的处理决定》 　　■ 对话 　　符合条件违建允许临时使用 　　市人大常委会常务副主任李华楠接受专访，表示政策将继续对违建保持高压态势 　　立法根治违法建筑这一“顽疾”，对于深圳市人大来说已经不是第一次，但经过近30年城市发展历史形成的错综复杂的种种违法建筑，却似乎并没有在法规条款下得到健康的疏导。继1999年后，时隔十年，深圳再次启动立法治违，无论是政策出台的背景、还是治理违建的方式，都在新的形势下提出了新思路。昨日，记者就《决定》制定的背景、制订过程和核心内容等问题采访了市人大常委会常务副主任李华楠，他表示，政策将继续对违建保持高压态势，并表示对治理违建问题，要做好打持久仗的准备。 　　不让违建继续困扰深圳发展 　　记者(以下简称记)：深圳为了根治解决违建，曾经多次出台过相关法规政策，与此前相关法规相比，这次的《决定》出台背景是怎样的，有什么不同？ 　　李华楠(以下简称李)：违法建筑大量侵占了土地，土地无法集约利用，加剧了土地资源的紧张，成为产业结构调整的“瓶颈”。 　　此外，违法建筑作为生产经营场所，依法不能申办营业执照，商户游离监管、逃避税费、制假售假、藏污纳垢；违法建筑没有经过质量验收和消防检查，坍塌和火灾事故随时可能发生。去年发生的“9·20”火灾事故，从一个侧面反映了违法建筑的危害性。 　　去年国际金融危机影响加剧，产业结构调整提速，而违法建筑利益驱动力趋弱。市委决定抓住良机，结合珠三角《纲要》的贯彻落实，决定再由市人大出台新的规定，处理好历史违法建筑，不让困扰深圳发展的违法建筑继续困扰下去。 　　打击更严厉处理更灵活 　　记：《决定》在对违法建筑的处理尺度上，是更严了还是有所放宽？ 　　李：新《决定》秉承了历届市委、市人大、市政府对违法建筑严厉打击、严格查处的精神原则。许多条文比原有规定不是放宽了，而是更严了。比如关于历史违法建筑的界定范围更加严格，更加清晰。调整处理的对象除原村民及原集体经济组织外，也涵盖了其他违法建筑，做到全覆盖。 　　与原有的法规文件相比，在处理方式上更灵活，更切合实际，更具可操作性。比如对处于基本生态控制线内的违法建筑，过去的法规规定一律拆除，可是实际操作中行不通，因为有的村，整个或大部分建筑群都在线内，要全部拆除缺乏可操作性。而这次出台的《决定》转换了思路，要求政府适当优化、合理调整基本生态控制线，然后根据本决定的基本原则进行处理。 　　但灵活政策不是放宽了处理的尺度，相反，恰恰使“从严”的一贯精神原则得到更好地贯彻，使违法建筑能够切实得到处理。 　　给予违建“临时使用”新出路 　　记：人大的这次立法，在以往治理违建的思路上，有哪些方面的创新？突破了哪些方面的难题？ 　　李：《决定》要求市政府对全市违法建筑进行全面普查，建立违法建筑台账和数据库。规定对不申报者依法予以拆除或者没收其违法建筑。这将有助于摸清底数，将其纳入规范管理中。 　　经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。对于属于《决定》中所列的六种情形必须依法拆除，不留任何商量的余地。 　　对违法建筑也给予了一条新的出路，就是“临时使用，加强管理”。过去对违建要么没收，要么拆除，处理方式较为单一，处理方式对抗性强，不利于违建的妥善处理。准予部分符合一定条件的违建在政府的严格监管下临时使用，做到物尽所用。这样做，也可以把所有违法建筑置于政府的有效管理之中，避免过去以不发证为理由放任不管，违法建筑内五毒俱全、事故频发的状况。 　　希望尽快出台配套措施 　　记：《决定》中的规定比较原则，如何才能确保《决定》的贯彻落实？《决定》出台后，能否一揽子解决违建问题？ 　　李：希望市政府尽快制定《决定》的实施办法和配套措施，尽快试点，尽快全面付诸实施，尽可能缩小制定与实施之间的时间差，避免抢建现象。 　　历史违法建筑是“顽疾”，只能逐步解决，不能指望毕其功于一役。政府制定《决定》的实施办法时既要着眼当前，又要立足长远，做打持久战的准备。

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