原标题：业主大会决议纠纷的类型分析及救济途径

近年来，涉及业主委员会选举与委员更换纠纷、业主大会选聘物业企业等涉及业主自治纠纷和物业纠纷逐年呈递增趋势。在这种背景之下，研究业主大会决议的纠纷类型与救济途径无疑对化解业主自治纠纷与物业纠纷具有指导意义。

一、业主大会决议的性质和效力

业主大会决议是指持有法定比例以上的专有部分建筑面积和法定比例人数以上的业主就特定事项，按法定或议事规则中规定的程序，通过业主大会会议所作出的对全体业主具有约束力的集体意思决定。

业主大会决议源于建筑物区分所有权。建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于建筑物中自己专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，其内容包括专有权、共有权和共同管理权。其法律依据是《物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

业主大会决议属于建筑区分所有权中的共同管理权，是业主通过参加业主大会会议行使业主权利决定重大事项的具体体现。《物权法》第七十六条第一款的规定：“下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

业主大会决议为全体业主的共同意思表示，从效力上看，对全体业主具有约束力。但鉴于全体业主的意见难以完全达成一致，且考虑兼顾大业主和小业主的利益，在业主共同决定机制上，我国《物权法》确立了人头与建筑面积多数表决的双重多数表决规则。根据《物权法》第七十六条第二款的规定：“业主决定该条第一款前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

从以上规定可以看出，对于关系广大业主根本利益的维修资金的筹集和使用、改建、重建建筑物及其附属设施的重大事项，采取了双过三分之二的绝对多数的特别表决方式，而对于如业主委员会选举、选聘和解聘物业服务企业等一般事项，则采取了双过半的简单多数的一般表决规则，在立法上进行了不同的区分和对待。

二、业主大会决议的争议类型

业主大会决议的争议类型主要包括：实体违法争议、程序违法争议和虚假决议争议。

1、决议内容违法的业主大会决议。

决议内容违法的争议主要表现在：（1）决议内容违反法律、行政法规的强制性规定。《民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”业主大会通过的小区议事规则中，如果有效力性的禁止性约定，则对全体业主具有约束力，但约定不得和国家的法律、法规相抵触，否则该约定无效。（2）侵害业主合法权益的业主大会决议。例如，虽经业主大会决议通过，但未征得有利害关系的业主同意在其楼顶安装广告的业主大会决议，因侵犯少数业主的合法权益也构成内容上的违法。

2、程序上违法的业主大会决议

业主大会决议既要符合实体内容的要求，也要符合程序上的要求。业主大会决议程序违法主要包括召集程序违法与表决程序违法。

召集程序违法主要表现在：

以山东为例，在首届业主委员会的选举中，根据《山东省物业管理条例》第二十九条的规定：“符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡 ( 镇 ) 人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。根据上述规定，首次业主大会应当由街道办事处、乡（镇）人民政府组织成立的业主大会筹备组负责召集。如果小区内的部分业主未经街道办、乡（镇）人民政府而擅自召开业主大会选举业主委员会，则构成程序上重大瑕疵，导致业主委员会的选举不合法。

国务院《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开 15日以前通知全体业主。”如果业主大会召集人没有提前 15 天通知，则构成程序上的重大瑕疵。

表决程序违法主要表现在：（1）表决主体不适格。主要表现在参加投票的业主不具有业主身份。在实务中，业主身份的真实性是业主大会决议中的难题。由于召开业主大会会议的工作量大、入户困难、业主不积极参与、召集人有利益倾向性等诸多因素的影响，虚假签字的选票常有发生，而选票的真实性的取证也十分困难。（2）投票权数未达到法定要件。主要表现在业主大会的表决结果未满足《物权法》第七十六条第二款规定的“双过半”或者“双过三分之二以上”的法定要件。（3）业主大会会议召开形式不合法。仍以山东为例，根据《山东省物业管理条例》第三十四条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。”如果召集人采取业主代表直接投票的方式则不具有合法性。

3、虚假的业主大会决议

主要是指业主大会实际未召开，但召集人发布虚假的业主大会决议公告。此种争议既不同于程序上的违法，也不同于内容违法，前两者属于合法性要件缺失，而虚假决议属于真实性缺失，本质上属于业主大会决议根本不存在。上述争议类型中，程序违法较轻，实体违法较重，虚假决议最重，因此其救济手段也不同。

街道办事处、乡镇人民政府在业主自治领域中担当着重要的指导和监督角色。国务院《物业管理条例》第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”业大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。以上是行政机关行使行政撤销权的依据。

在行政实务中，与民法中的业主撤销权相比，业主通过行政撤销权进行救济困难重重。除了业主大会决议内容明显违法，行政机关可以做出撤销决定外，涉及程序性违法的业主大会决议的撤销十分有限。一方面，行政机关为了避免行政复议或者行政诉讼，往往慎重行使行政撤销权。另一方面，由于业主大会通常由业主委员会召集，召开业主大会的证据材料都掌握在业主委员会手中，行政机关取证困难。在没有事实证据的情况下，行政机关根本无法实现行政撤销权。

（二）民事诉讼中的业主撤销权

在民法领域中，业主大会决议违法的救济是通过业主行使撤销权实现。《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”该解释对《物权法》第七十八条作了扩张性解释，把业主撤销权的对象扩大到业主大会或者业主委员会作出的违反法律规定程序上的决定，并规定了权利行使的时间。

关于对业主撤销权的理解应注意以下几个问题：（1）业主行使撤销权是针对业主大会或者业主委员会已经做出的决定，未生效的决议不适用；（2）对业主大会或者业主委员会决议的实体内容违法或者程序上的重大违法，业主有权向法院提起撤销之诉；但业主大会决议的程序性违法显著轻微，不会影响决议的实体内容，则法院一般会维持决议效力，不作撤销判决；（3）业主行使撤销权时间为在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使，逾期则丧失业主撤销权。

遗憾的是，我国法院的撤销权制度仅限于程序上的违法和部分内容违法，而针对违反法律、法规强制性规定的内容违法和虚假决议则不适用于业主撤销权制度。但随着《民法总则》的施行，确认业主大会决议违法或确认决议不存在的确认之诉将指日可待。