破产，淘宝拍卖捡漏技巧，此时不捡漏，更待何时

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-03 07:41 标签： 淘宝拍卖捡漏技巧

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　　淘宝司拍卖平台上，北京的“拍房”吸引了不少人的关注，尤其是低总价的房源。新京报记者 尹亚飞 摄
　　“拍房”：能捡漏，也有风险
　　“拍房”不限购，成交价一般低于市场价，存多次抵押、腾退难及拖欠物业费等风险
　　近日，张先生来电咨询：3月份以来，北京院网挂出的拍卖房源信息明显增多，也听周围朋友说，拍卖是个“淘房”好途径，不限购、价格低，就是不知道这类房源该如何买?是否有相关风险?
　　实际上，看中“拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下，手中有钱的一些购房者，将目标锁定在拍房上，希望通过“捡漏”，完成安居愿望。不过，律界人士提醒，“拍房”存在交易费用高、产权不清、无过户等诸多风险，置业者应谨慎为之。
　　“拍房”是指被院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无清偿债务时，被债权人经由各种司程序向院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司没收，四是无主房产。
　　不限购、价格低、全款买
　　记者登录北京市院网发现，仅4月发布的拍卖房源信息(部分将在5月拍卖)就有四五十条，而上周五挂出的拍房源也有40套左右。其中，位于昌平北七家名佳花园三区的一套“拍房”，109平方米，231万元，而同样户型的普通小区的二手房，上的挂牌价在268万-280万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了64组购房者看房。
　　的确，相比普通二手房，拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前，北京各区县在实际操作中，无论是没有购房资格的外地在京人员，还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭，均可参与竞价并购买拍房。其次，拍房的成交量较市场价稍低。根据人民院关于财产拍卖的规定，人民院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。
　　不过，值得注意的是，按照院的要求，购买拍房必须一次交付全款，不能贷款。而且拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的律界人士告诉记者，“文件什么时候出，还需要院根据案件进展情况来定，具体时间不确定，简单的案件几天就能办理，有些案件可能需一年半载。”
　　少数行家的购房渠道?
　　据了解，拍卖公司的拍房是在院摇号所得，是按院委托进行拍卖的。而从2014年开始，多数城市的拍房转移到淘宝的司拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。北京的拍房除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。
　　记者梳理淘宝平台上北京司拍卖房源信息发现，从2014年至2016年4月27日，在北京市范围内，840套已标示状态为“已结束”的司拍卖房源，进入到二次拍卖的房源有248套，而进入三次拍卖的房源有102套，其中28套三拍后依然流拍。记者发现，流拍的拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言，总价较低的房产拍卖成功率要高。
　　“目前很多二手房交易都通过中介来操作，就是因为房产交易较为复杂。而拍房相比普通小区的二手房交易，流程更为复杂，也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。
　　读懂公告，注意风险
　　多家拍卖公司的相关负责人介绍，拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露，包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款，也都有明示。不过，也不排除会出现交割困难的情况，但较为少见。”一位多次参与拍房流程的工作人员提醒，买家一定要在竞拍前去现场，也要尽可能地到相关部门询问调查。
　　上述律界人士曾参与过一个案件。其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用拍房，并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知，该房还欠着一笔土地出让金，最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍拍房时要注意，一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，倘若真有一些性价比较高的拍房源，一定要在拍卖前读懂各类条款，比如房屋的相关权利关系，另外要调查此类房屋被拍卖的原因，尤其是部分未公开的原因。只有这样，在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。
　　律界人士提醒，买家在拍房源竞拍之前需注意以下事项：
　　1 注意委托拍卖的院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
　　2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
　　3 拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。
　　4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无实际入住。一般情况下，执行院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
　　5 拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。

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最近，渝州楼市收到不少关于司法拍卖购房的事件，购房者均表示原以为可以捡漏，没想到这个坑有点大！

那本期我们就来侃侃司法拍卖购房吧。

司法拍卖房产（以下简称法拍房），是指法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

比如说，你有套按揭的房子价值200万，欠银行100万元贷款，但是还不起月供了，这时候银行就会向法院起诉你，起诉成功后，法院就强制执行拍卖，若拍卖以180万成交，还掉银行100万元贷款后，余下80万你就拿走，整个流程结束。

为进一步规范网络司法拍卖行为，维护当事人合法权益，早在2016年，最高人民法院就确定了5家网站可以提供司法拍卖服务。

他们是：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。

从2014年开始，多数城市的法拍房被转移到淘宝司法平台上进行拍卖，淘宝网是目前使用频率最高的平台。当然，也有一部分法拍房委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。

这种被看做不走寻常路的购房方式，在大多数人眼中，或多或少都有点忌讳。房子被查封过或许不吉祥，房子风水可能不好，房东是不是很难搞，这种方式靠不靠谱……

然而，忌讳的人多，参拍的人同样多。最重要的一个原因是：捡漏。

通常情况下，法拍房价格比市场价低20%左右。比如记者在淘宝网——阿里拍卖平台上看到，位于沙坪坝区的南方苹果派二期某建筑面积104.72平方米、套内面积88.3平方米的房产即将开始第一次拍卖，评估的市场价格为92万左右，起拍价却不到74万。这样算下来，套内单价仅8377元左右，对比市场价（套内价格约10000元），这样的价格，可真真算得上是捡漏！尤其是近期一线城市房价的快速上涨，加之周期短、零佣金、透明度高和受众广等优势，让法拍房受到追捧。特别是在一些限购的城市，法拍房不限购的优势吸引了购房者的眼球。也可以说，从法拍房的成交情况，侧面反映了房地产市场的状况。

从表面上看，法拍房确实颇具价格优势，然而真的这么容易捡漏吗？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。也就是说出现流拍，法院每次降价最多可以降低20%，如果出现第二次流拍，第三次的拍卖保留价将会是第一次拍卖的64%，看起来相当吸引。

“瘦田没人耕，耕开有人争”。于是，不少买家抱着侥幸心理，认为第二次或者第三次的拍卖才是最便宜的，便在第一次无人出价竞争的情况下自动放弃出价，继而等待下一轮的降价拍卖。然而，往往因房产降价的同时，吸引力也随之增加，大家都想捡漏，便有了竞争，价格产生溢价是常有的事。

所以，只要价格是在自己的心理价位上，自己能接受的价格就可以考虑出手了，因为你并不知道下一次降价是否还能竞拍得到。

在淘宝的阿里拍卖上，记者看到，在竞拍出价次数靠前的几个拍卖案例中，最终的成交价几乎都高于评估价。以位于金童路108号1-7栋1-1-4的标的物为例，起拍价286.2万，评估价381.6万，经过1039次竞拍，772次延时后，最终以450.4万元成交，该溢价率之高。

值得一提的是，在竞价记录中，竞拍号F0977和竞拍号I7291占据了绝大部分的戏份，也因此引来了近一万人围观。

捡漏非易事，所有人都可以拿到的不叫捡漏而是哄抢。“在进行司法拍卖之前，应该对该套房产有一个心里预估，在竞拍的过程中切记要冷静，不要陷入竞拍效果的气氛当中，造成超出自己预算的出价，最后导致一系列的后悔行为和不必要的损失。”重庆资深业内人士张鑫提醒购房者。张鑫还指出，网拍既能提高效率，又能使各方利益最大化。司法拍卖购房事实上也是一种非常正规的购房渠道，但是买家一定要认真阅读拍卖公告及标的物介绍，不要错过重要的细节。

通过网络司法拍卖房产已不少见。从淘宝可以看到，一宗房子的拍出，会出现多个竞价，竞价次数多的高达上千次，甚至上万人围观。

重庆一位不愿具名的业内人士就表示，能够玩转法拍房的人多多少少和法院有着千丝万缕的关系，这样能够事前了解内部情况规避风险，“也不是说别人就玩不了，不过正常拍卖取得的产权还是会面临着一定的纠纷和风险，如果过户时候，会很麻烦。”为此，记者咨询了合纵律师事务所合伙人安宁律师，安宁律师表示，竞买人最好在报名前联系法院、实地调查，充分了解拍卖标的纠纷情况。

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