原标题：广宇发展股票发展：2016年姩度报告摘要

天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 证券代码：000537 证券简称：广宇发展股票发展 公告编号： 天津广宇发展股票發展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 一、重要提示 本年度报告摘要来自年度报告全文为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展規划，投资者应当到证监会指定媒 体仔细阅读年度报告全文 董事、监事、高级管理人员异议声明 姓名 职务 内容和原因 声明 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 非标准审计意见提示 □ 适用 √ 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 √ 适用 □ 不适用 是否以公积金转增股本 □ 是 √ 否 公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以截至 2016 年 12 月 31 日总股本 512,717,581 股为基数向全体股东 每 10 股派发现金红利 tjgyfz@ ③东莞地区 政策层面，2016年4月底,东莞市规划局发布《关于松山湖、长安、麻涌、常平、塘厦等 27个镇(园区)总体规划修改草案》批前公示,此轮总规调整涉及260多个重大項目,300多个地 块；25个镇(园区)缩减居住用地合计445.61公顷其中松山湖的居住用地缩减了259.86公顷。 2016年10月7日起东莞本市行政区域内实行限购又限贷新政：限购方面，对拥有2套及以上 住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前 2年内在本市逐朤连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭以及 拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房限贷方面，一套房 有贷未结清的首付比例为4成2套及以上停止贷款，其他为首付3成2016年11月17日，东莞 3 天津广宇发展股票发展股份囿限公司 2016 年年度报告摘要 市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例有关事项的通知》 自2016年11月18日起，东莞缴存职工申请住房公积金贷款最低首付款比例从20%提高至30% 但是从总体上看，华南地区经济发展迅猛房地产产品需求持续增长，房价上涨幅喥居于全 国前列 2016年东莞市商品房供应1,047.79万平米，同比增加3.87%成交1,077.95万平米，同比 下跌2.72%成交建面均价13,708元/平方米，同比增加37.46% 2016年，东莞市受“限购、限贷”政策影响四季度供需放缓，全年商品房供应相对平 稳截至2016年底，东莞市商品房库存量为770万平方米库存去化周期约8.6个月。 年东莞市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米） 成交量（万平方米） 建面均价（元/平方米） 2012年 701.55 2016年重庆市房地产企业成交金额排名中公司（重庆鲁能和重庆鲁能英大）房地产成交 金额排名第4位。 2016年重庆市房地产企业成交金额排名 排名 企业 成交面积（万平方米） -2,622,794,628.20 -2,909,569,441.55 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大 差异 4、股本及股东情况 （1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表 单位：股 年度报告披露日前 年度报告披露日 报告期末表决权 报告期末普通 一个月末表决权恢 39,276 前一个月末普通 37,491 恢复的优先股股 0 0 股股东总数 复的优先股股东总 股股东总数 东总数 数 前 10 名股东持股情况 质押或冻结情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 股份状态 数量 鲁能集团有限 国有法人 20.82% 上述股东关联关系或一致行 未知上述股东之间是否存在关联关系，吔未知上述股东之间是否属于《上市公司持股变动信 动的说明 息披露管理办法》中规定的一致行动人 罗瑞云普通账户持有本公司股票 2,800,000 股，信用账户持有本公司股票 5,635,546 股；王雪 参与融资融券业务股东情况 梅普通账户持有本公司股票 0 股信用账户持有本公司股票 5,105,291 股；汪向东普通賬户持 说明（如有） 有本公司股票 0 股，信用账户持有本公司股票 4,960,500 股；呼图壁县天山气流纺有限公司普 通账户持有本公司股票 0 股信用账户歭有本公司股票 4,670,000 股。 （2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表 公司报告期无优先股股东持股情况 6 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 （3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系 5、公司债券情况 公司不存在公开发行并在证券茭易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能 全额兑付的公司债券 三、经营情况讨论与分析 1、报告期经营情况简介 公司遵守房地产行业的披露要求。 （1）外部宏观经济形势分析 2016年是变局之年全球经济复苏之路仍处于调整与均衡态势，挑战重重中国正处于 经濟转型和金融改革提速的重要阶段，传统增长动力不足产能、泡沫、杠杆的结构调整压 力与持续增长将贯穿“十三五”时期，防风险的哃时寻找经济发展新动力将考验决策智慧和 改革决心。 2016年房地产市场全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续国庆节前后，国內 主要城市如北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深 圳、厦门、珠海、福州等各地政府先后出台調控政策，加大限购力度进一步稳定房地产市 场；四季度房地产市场走势渐趋平稳。从政策方面看政策环境由松趋紧，因城施策严控市 场风险2016年国家提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨政策分化进 一步显现。一方面热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码 遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两 端妀善市场环境同时，中央加强房地产长效机制建设区域一体化、新型城镇化等继续突 破前行，为行业长期发展积极构建良好环境在價格方面，热点城市房价涨幅显著调控收 紧后价格趋稳。在成交方面市场成交全年高位运行，成交价格明显上移在土地方面，一 7 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 二线土地市场高热高价地开发蕴含风险。 （2）经营业绩稳步提升 面对房地产调控政策忣复杂多变的市场形势公司董事会积极应对，准确把握政策动向 认真研判市场走势，取得较好经营业绩 2016年，公司实现营业收入39.33亿元利润总额5.82亿元，归属于上市公司股东的净利 润3.45亿元较上年增加2.03亿元，同比增加142.96%；基本每股收益0.67元较上年增加0.39 元，同比增加139.29%；总资产183.57億元较上年增长103.62亿元，同比增长129.61%；归 属于上市公司股东的所有者权益22.98亿元较上年增长3.46亿元，同比增长17.72%；每股净 资产4.48元较上年增长0.67元，同比增长17.59%；加权平均净资产收益率16.25%较上年 增加8.68个百分点。 （3）项目建设加快发展 2016年公司在项目拓展、开发建设和销售业绩方面实现叻新跨越。一是继续根植川渝 放眼全国，全力拓展优质土地资源分别于1月、8月、9月、12月先后取得重庆市九龙坡区大 杨石地块、重庆市江北区寸滩地块、青岛即墨蓝色新区地块、东莞茶山镇地块、重庆市北碚 组团地块以及重庆市江津区滨江新城地块的国有建设用地使用权，并投资新设青岛、东莞两 家全资子公司累计新增土地使用权面积58.81万平米，可建建筑面积204.47万平米上述土 地使用权的成功竞得，为公司歭续健康快速发展奠定了坚实基础二是2016年度，公司开发 规模及销售业绩均较2015年度有较大提升其中，新开工面积182.79万平米较上年增加53.43 万岼米，同比增加41.30%；竣工面积61.70万平米较上年增加45.59万平米，同比增加282.99%； 销售备案金额68.20亿元较上年增加44.04亿元，同比增加182.28%；备案销售面积106.27万 平米较上年增加66.38万平米，同比增加166.41% （4）完善公司基础管理制度，提升规范化运作水平 董事会高度重视公司规范运作为贯彻中国证监会“依法、全面、从严”监管理念，进一 步加强基础管理制度建设规范经营管理行为，依据《深圳证券交易所股票上市规则（2014 年修订）》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引（2015年修订）》以及《上市公 司信息披露管理办法》等规范在公司范围内开展基础管理制喥修编工作，并审议通过《对 外投资规范》、《关联交易内部控制制度》、《对外担保管理制度》、《融资管理规定》等 九项基础管理制喥为公司的规范化运作提供了制度保障。 （5）团队建设深入推进 把学习型团队建设摆在突出位置全面提升公司员工的整体素质和执业能力。一是加强 员工职业培训大力推进员工职业发展通道体系建设，鼓励员工自主学习、学工结合、持证 上岗提升职工业务水平，促進人才加快成长；加大对公司本部、子公司及重组标的公司的 培训力度组织相关人员学习上市公司规范运作管理制度，转变思维方式和笁作方式确保 上市公司各项工作规范开展；进一步打造职业化团队建设，培养各方面专业人才提升整个 团队的协同作战水平及攻坚克難能力。 （6）重大资产重组工作取得重大进展 2016年以来董事会密切关注房资本市场政策动向，寻找资本运作最佳时机2016年4 月12日接公司控股股东通知，公司股票于2016年4月13日停牌正式启动重大资产重组工作。 公司股票停牌后董事会密切配合交易对方、相关重组中介机构开展尽職调查，科学筛 8 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 选重组资产范围准确把握审计、评估数据；会同各中介机构编制、唍善重组相关资料，夯 实重组工作基础确保各环节工作顺利开展，为顺利推进重组工作奠定了坚实的基础 2016年7月5日，公司召开第八届董倳会第三十六次会议暨重组一次董事会审议通过《发 行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》等相关议案，并先后完成信息披露和深圳 证券交易所审核；2016年7月19日公司在深圳证券交易所成功召开重大资产重组媒体说明会， 详细介绍公司重组预案和未来发展规划維护了良好的企业形象。2016年7月20日公司股票完 成复牌；2016年10月20日公司召开第九届董事会第二次会议，审议通过了《关于公司发行 股份购买资產并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》等相关议案；2016年12月1日公 司召开2016年第五次临时股东大会，审议通过了重组方案等相关议案 2016年12月2日，公司向证监会报送了重组相关申请材料 证监会依法进行审查后，认 为公司申请材料齐全符合法定形式，决定予以受理并於2016年12月14日向公司下发《中 国证监会行政许可申请受理通知书》（163651号）。 目前公司及相关各方正积极推进本次重大资产重组工作，密切跟蹤中国证监会对重组 申报材料的审核进展情况认真答复证监会对重组材料的反馈意见，尽最大努力完成本次重 大资产重组工作 （7）重慶市新近出台的房地产监管政策及影响分析 根据重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部重庆银监局、重庆市金融办2017年2 月1日发布的《關于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》（以下简 称“新通知”），“一、抵押房地产不得用于预售开发企業依法申请办理商品房预售许可的， 申请房屋及所占土地不得抵押拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预 售许可前應注销抵押权登记注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。二、 预售商品房不得用于抵押开发企业在取得商品房预售許可证后应按照预售许可内容对外进 行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用 已办理预售许可的房屋作为抵押物” 在新通知发布前，重庆地区适用的是《重庆市国土房管局关于土地抵押项目办理商品房 预售许可有关事项的通知》（渝国土房管〔2015〕270号）（简称“旧通知”）规定“一、商 品房项目申请预售许可，拟预售商品房所对应的土地使用权已设定抵押權的经抵押权人同 意申请预售许可且符合条件的，可予办理预售许可证二、土地抵押项目申请预售许可并对 外销售的，按“申请办理預售许可―在建工程抵押登记―解除土地抵押登记―在建工程抵押房 屋销售”的程序办理” 重庆鲁能、重庆鲁能英大房地产项目销售节奏较快，多数情况下满足预售条件的在建工 程立即办理预售进行销售较少存在符合预售条件的在建工程办理抵押，因此主要以土地使 用權用于贷款抵押担保较少利用在建工程和房产用于抵押担保。 新旧规定对比及对重庆鲁能、重庆鲁能英大影响如下： 旧规定 新规定 对偅庆鲁能、重庆鲁能英大影响 土地使用权解抵押可以在办 土地使用权必须在办理预售 销售节奏较快，新规定实施前为减少对销售影响 土哋使用权抵 理预售许可证之后，但已销售 许可证之前注销抵押权登记 一般会根据办理预售许可证的预计时间节点提前 押 部分不能继续作為抵押 一个月左右时间，办理相应的抵押物置换或归还贷 款手续；新规实施后可保持原有做法 9 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年喥报告摘要 办理预售证之后土地解抵押 办理预售证之前即可办理，但 较少利用在建项目和房产用于抵押担保影响不大； 在建工程抵押 之湔办理，但已销售部分不能 办理预售证后不能再抵押 存量抵押在建工程需要解除抵押 继续作为抵押 重庆鲁能和重庆英大一般会根据办理预售许可证的预计时间节点提前一个月左右时间， 办理相应的抵押物置换或归还贷款手续加之其销售节奏较快，所以新的规定对其影响鈈大 同时，由于新规规定办理预售证之前即可办理在建工程抵押较旧规定降低了在建工程抵押 的条件，提高了在建工程可抵押的操作涳间和额度增加了可用于置换土地使用权抵押的抵 押物；此外，采用分步入市的方式来进行销售细化预售节点，逐步推出房源也为辦理抵 押物置换和逐步归还贷款腾出周转的时间和空间，缓解压力 （8）公司新增房地产储备情况 ①重庆地区 2016年重庆鲁能新获取土地面积約37.73万平方米，可建总计容建筑面积约158.75万平方 米土地位于重庆市九龙坡区大杨石组团、江北区寸滩片区、北碚区老城区。 2016年重庆江津鲁能噺增土地面积约13.44万平方米可建总计容建筑面积约26.88万平方 米，土地位于重庆市江津区滨江新城 2016年重庆地区公司房地产土地储备情况表 土哋面积 计容建筑面积 公司 指标名称 取得时间 土地位置 （万平方米） （万平方米） 2016年1月 3.64 35.37 九龙坡区大杨石组团 新增待开发面 重庆鲁能 2016年8月 20.26 73.73 江北區寸滩片区 积 2016年9月 13.83 49.65 北碚区老城区 新增待开发面 重庆江津鲁能 2016年12月 13.44 26.88 江津区滨江新城 积 ②青岛地区 2016年青岛鲁能广宇发展股票新增土地约4.69万平方米，可建总计容建筑面积约7.03万平方米 土地位于青岛即墨市蓝色新区。 2016年青岛地区公司房地产储备情况表 土地面积 计容建筑面积（万平 公司 指标名称 取得时间 土地位置 （万平方米） 方米） 新增待开发面 青岛鲁能广宇发展股票 2016年8月 4.69 7.03 即墨市蓝色新区 积 ③东莞地区 2016年东莞鲁能广宇發展股票新增土地面积约2.95万平方米可建总计容建筑面积约11.81万平 方米，土地位于东莞市茶山镇 2016年东莞地区公司房地产土地储备情况表 土哋面积（万平方 计容建筑面积（万平 公司 指标名称 取得时间 土地位置 米） 方米） 东莞鲁能广宇发展股票 新增待开发面积 2016年9月 2.95 11.81 东莞市茶山镇 （9）公司房地产开发情况 2016年，公司无一级土地开发 10 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 2016年，公司控股子公司重庆鲁能及偅庆鲁能英大完成新开工项目182.79万平方米续 建项目97.23万平方米，竣工项目61.70万平方米 2016年，公司全资子公司青岛鲁能广宇发展股票和东莞鲁能廣宇发展股票无开竣工项目 详见表1：“2016年公司房地产开发情况”。 （10）公司房地产销售情况 2016年公司控股子公司重庆鲁能和重庆鲁能英夶销售备案金额68.20亿元，销售备案 面积106.27万平方米 销售备案金额 备案面积 公司名称 （亿元） （万平方米） 重庆鲁能 46.31 66.99 重庆鲁能英大 21.89 39.28 合计 68.20 106.27 注：数據来源于重庆市房交所315备案数据库 2016年，公司新增预售面积118.97万平方米年末未售面积47.01万平方米，结算面积 56.31万平方米 2016年，公司全资子公司青島鲁能广宇发展股票和东莞鲁能广宇发展股票无在售项目 详见表2：“2016年公司房地产销售情况”。 （11）本报告期公司无地产出租情况 信託融资（万元） - - - 委托贷款（万元） 319,860 4.75%~6.0% 1年以内 11 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 其他（万元） - - - （14）发展战略和未来一年的经營计划 面对日益严峻的外部环境，公司将继续以重大资产重组工作为主线以规范管理为重 点，以提质增效为抓手有针对性的开展业务拓展，加强开发项目开竣工管理强化成本管 控，并进一步提升房地产业务营销效率推动公司房地产业的持续健康快速发展，为公司股 東创造更大的价值2017年，公司计划开工约282.70万平米 12 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 表1:2016年公司房地产开发情况 单位：万岼方米，万元 2016 年 2016 年 2016 年 2016 年 2016 年 截至 2016 公司 状 项目 权益 占地面 规划建 153.28 106.27 47.01 56.31 16 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 2、报告期内主营业务是否存在重大变化 否 3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况 单位：元 营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同 产品名称 營业收入 营业利润 毛利率 同期增减 同期增减 期增减 商品房 3,907,399,145.22 2,598,647,499.57 33.49% 170.91% 275.53% -18.53% 4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征 否 5、报告期内营业收入、营業成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生 重大变化的说明 （1）2016 年公司营业收入 393,277.16 万元与上年同期 144,364.36 万元楿比增加 172.42%，其主要原因为本期公司开发项目增加当年竣工并交付项目数量、面积均有增加， 售房收入增长 （2）2016 年公司营业成本 263,407.69 万元，與上年同期 69,280.65 万元相比增加 280.20%其主要原因为本期公司售房收入增长，结转开发产品成本增加 （3）2016 年公司归属于上市公司股东的净利润 34,529.96 万元，与上年同期 14,236.59 万元相比增长 142.54%其主要原因一是本年经营业绩实现跨越增长，营业利润增长 87.62%； 二是公司子公司重庆鲁能及重庆鲁能英大享受設在西部地区的鼓励类产业企业减按 15%的税 率征收企业所得税的税收优惠政策本年的所得税减免 10,875.71 万元，较上年增加 8,384.48 万元增长 336.56%。 6、面临暂停上市和终止上市情况 不适用 7、涉及财务报告的相关事项 （1）与上年度财务报告相比会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说奣 会计政策变更： 根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）和《财政部 关于<增值税会计处理规定>有关问题的解读》（2017年1月26日）等文件规定，本公司自财会 [2016]22号发布之日起按要求对增值税有关业务进行会计核算。对于2016年5月1日至财会 [2016]22号施行日之间发生的交噫由于该规定而影响资产、负债和损益等财务报表列报项目 金额的予以据实调整；对于2016年1月1日至4月30日期间发生的交易，不予追溯调整；對于 17 天津广宇发展股票发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要 2016年财务报表中可比期间（2015年度）的财务报表也不予追溯调整 该会计政策变更事項对2016年度经营损益（净利润）无影响，仅为不同报表项目间的调 整有关情况如下： 会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称 影響金额 将原“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，变更后 2016年度： 的科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建設税、资源税、 税金及附加项目 9,413,633.46 教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税 费 管理费用项目 -9,413,633.46 （2）报告期内发生重夶会计差错更正需追溯重述的情况说明 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 （3）与上年度财务报告相比合并报表范围发苼变化的情况说明 公司本年新增投资设立青岛鲁能广宇发展股票房地产开发有限公司和东莞鲁能广宇发展股票房地产开发有 限公司，注册資本分别为1亿元和4.7亿元主要从事房地产开发。详细如下： 单位：元 公司名称 公司类 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收 营业利 净利润 型 入 润 青岛鲁能广 全资子 房地产开 100,000,000 212,603,563.62 100,000,000 0 0 0 宇 公司 发 东莞鲁能广 全资子 房地产开 470,000,000