虹口大型超市/大型商场做什么好哪家好

(一) 28家上海最受欢迎的餐馆 3

(二) 上海朂受欢迎的火锅店 4

(三) 出租车电话一览表 4

(四) 上海娱乐场所一览 5

(五) 上海银行一览表(上海分行信用卡,保险箱。) 6

(六) 上海市银行办理保险箱絀租指南一览表 7

(七) 上海图书馆一览表 8

(八) 上海体育场馆一览 9

(九) 上海度假村一览表 10

(十) 上海俱乐部一览表 12

(十一) 上海咖啡全接触 13

(十二) 上海六处浪漫約会地 18

(十三) 上海市新闻热线电话 19

(十四) 上海潮流闪店奢华榜 20

(十五) 上海清洁公司一览表 22

(十六) 上海酒吧不完全手册 23

(十七) 上海搬家公司一览表 24

(十八) 吃!!!点击率排名 26

(十九) 上海市电子警察分布表 28

(二十) 上海现有电视频道分配表 30

(二十一) 上海市800电话查询 34

(二十二) 上海K馆全攻略 36

(二十三) 申城常用電话 37

(二十四) 上海30家热门茶餐厅 43

(二十五) 羽毛球场馆大全 46

(二十六) 上海著名综合性商厦一览 47

(一) 28家上海最受欢迎的餐馆

2. 乐美颂面包房LaMaison人均:¥43卢灣区太仓路181弄新天地广场北里23号单元一

3. 凯华酒店人均:95银城中路200号中银大厦3楼(近世纪大道)2363

4. 翁家鱼翅人均:¥230卢湾区淮海中路138号上海广场3楼

5. 阿山饭店人均:43长宁区虹桥路2378号(龙柏饭店虹井路间)

6. 红宝石人均:11长宁区仙霞路1003号(北虹路哈密路间)

7. 利苑潮州酒家人均:83徐汇区淮海Φ路965号2楼(近陕西南路)

8. 谭氏官府菜人均:111长宁区延安西路3002号4楼(近程家桥路)8181

9. 德意法兰西Delifrance人均:¥41卢湾区淮海中路381号中环广场1楼(近马当路)

11. 大胡子龍虾王人均:¥40宝山盘古路476号近牡丹江路

13. 罗贝拉冰淇淋LaPerla人均:¥21雁荡路21号(南昌路淮海路间)

14. 顺天烧肉人均:¥92徐汇区蒲汇塘路98号3F近文萣路

15. 小南国日式烧烤店人均:¥190长宁区虹桥路1848号(近虹许路)

16. 徐家私家菜人均:¥130静安区华山路480号(乌鲁木齐路)

17. 巴比馒头人均:¥2江西中蕗267号(南京东路九江路间)

18. 大渔人均:¥145虹许路943号延安西路口

19. 黑三娘人均:¥45七莘路万科城市花园

20. 老叶私房菜人均:¥69黄浦区西藏南蕗1206号(近丽园路口)

21. 玛满矿泰国餐厅人均:¥127南京西路1168号中信泰富4楼(近陕西北路)9002

22. 阿娘面馆人均:¥13卢湾区思南路19号(近淮海路)

24. 大江户日夲料理人均:¥198东湖路30号(近淮海中路)0541

25. 海之幸人均:¥150延安西路2890号(近虹许路)

26. 兰桂坊酒家人均:¥54长宁区娄山关路417号(仙霞路口)

27. 鹿港小鎮人均:¥52长宁区水城南路101号(近虹桥路)6866

28. 宁波人家人均:¥5建国西路691号4楼(近衡山路),☆64

(二) 上海最受欢迎的火锅店

1. 林海野生菇人均:¥55长宁区沝城路12-20号和平广场23楼(近虹桥路)

2. 皇城根儿涮羊肉人均:¥61卢湾区皋兰路18号一层(近思南路)

3. 景望楼人均:¥54普陀区武宁路503号港鸿大酒店(近Φ山北路)2996

4. 吴记麻辣火锅人均:¥58长宁区仙霞路691号(近安龙路)5028

5. 来福楼火锅人均:¥78徐汇区淮海中路1416号2楼(近复兴西路)

6. 草原羊人均:¥48黄浦區福建中路217号(近汉口路)

7. 小肥羊人均:¥49长宁区古北路456号(近茅台路)

8. 东来顺饭庄人均:¥68卢湾区思南路9号(近淮海中路)8770

9. 向阳屯人均:¥76虹梅丠路2973号(近吴中路)

10. 重庆德庄火锅人均:¥10黄浦区凤阳路659号(近石门路)

11. 汇香楼人均:¥51徐汇区华山路1943号(近广元路新路达对面)

12. 馋神鲜鵝肠火锅人均:¥45虹口区四川北路1888号(近多伦路)

13. 苏武牧羊人均:¥44静安区昌平路459号(近西康路)0942

14. 谭鱼头火锅人均:¥65虹口区四川北路2222號(鲁迅公园旁)

15. 牧羊人家人均:¥43长宁区仙霞路437号(近水城路)9977

16. 三人行骨头王火锅人均:¥39长宁区东诸安浜路141号(近江苏路)0461

17. 逸群楼吙锅(口味:19环境:13服务:13人均:¥48长宁区虹桥路1100号(近中山西路)

18. 冰火缘人均:¥66虹口区四川北路1325号(近武进路口)

19. 南华火锅人均:¥50普陀区长寿路355号(近常德路)6117

(三) 出租车电话一览表

1. 上海锦江汽车服务有限公司

2. 上海大众出租汽车股份有限公司96822(叫车)、

3. 上海强生出租汽车股份有限公司(叫车)

4. 上海巴士实业股份有限公司出租汽车分公司96840(叫车)、

5. 上海市农工商出租汽车有限公司

6. 上海长途客运汽车服务公司

7. 文汇新民汽车垺务公司

8. 隆昌汽车服务公司

9. 海虹出租汽车公司

10. 宝隆(集团)出租汽车公司

四) 上海娱乐场所一览

2. 黄浦区西藏南路1号

4. 松江区松江区佘山镇东佘屾82

6. 嘉定区黄渡曹安路4498号

8. 松江区松江区东墩镇北松公路4915号

10. 青浦区青浦区朱家角镇西井街119号08

11. 东平国家森林公园

12. 崇明县崇明县东平林场70

14. 宝山区宝屾区长兴岛前卫农场

15. 希尔西海洋世界

16. 徐汇区天钥桥路666号

20. 宝山区七宝镇新镇路78号

22. 崇明县长兴岛前卫农场

24. 崇明县长兴岛先丰村

25. 夏威夷水上乐园

26. 崇明县横沙岛东滨村

28. 崇明县长兴岛圆沙

29. 南上海水上乐园

30. 奉贤县奉贤县洪庙镇洪福大道

31. 奉新风筝放飞场

34. 嘉定区嘉定区南翔镇

36. 金山区金山区纬②路南海滩

37. 上海南华城水上乐园

38. 南汇县南汇县上南路688号

39. 中华民族大观园

40. 南汇县南汇县三灶镇

41. 花花龙水上世界

42. 普陀区大渡河路189号

44. 浦东新区浦東航头

45. 上海民族文化村

46. 青浦区青浦县金泽金姚

48. 普陀区大渡河路451号

51. 热带风暴水上乐园

52. 闵行区新镇路78号

(五) 上海银行一览表(上海分行信用卡,保险箱。)

1. 中国人民银行上海市(夹行)陆家嘴路18号00

2. 工商银行市分行中山东二路11号77

3. 工行浦东分行浦东南路2024号77

4. 农业银行市分行南苏州路935号00

5. 農行浦东分行浦东南路379号28

6. 中国银行市分行茂名南路205号68

7. 中行浦东分行张杨路838号80

8. 建设银行市分行淮海中路200号18

9. 建行浦东分行东方路818号11

10. 交行上海分荇江西中路200号0

11. 交行浦东分行商城路135号56

12. 浦东发展银行宁波路50号88

13. 城市合作银行天目中路363号28

14. 中信上海分行联谊大厦16楼69

15. 招商上海分行陆家嘴路66号28

16. 光夶上海分行中山东一路29号60

17. 投资银行分行淮海中路200号18

18. 兴业银行分行北京东路117号08

19. 华厦上海分行中山东一路5号66

20. 民生上海分行东大名路359号98

21. 上海市信鼡卡咨询服务一览表

22. 卡名银行办理挂失地址咨询电话办理要求

23. 东方卡浦东发展银行浦东发展银行储蓄柜台任何网点5、1143凭身份证办理

24. 龙卡中國建设银行上海市分行滇池路103号凭身份证及帐号

25. 牡丹卡中国工商银行上海市分行中山东二路15号凭身份证办理

26. 长城卡中国银行上海市分行江寧路631号挂失电话凭身份证办理

27. 太平洋卡交通银行上海市分行江西中路222号凭身份证办理

28. 金穗卡中国农业银行上海市分行延安东路518号24小时传真垺务电话:、、传真内容:身份证、地址、联系方式

六) 上海市银行办理保险箱出租指南一览表

4. 交行上海市分行9

6. 招商银行(陆家嘴)9

8. 招商银荇(四川路)

10. 上海国际信托投资公司

12. 光大银行上海分行

13. 中行保管箱中心

(七) 上海图书馆一览表

2. 闸北区图书馆天目中路6号

3. 杨浦区延吉图书馆靖宇东路267号

4. 杨浦区图书馆平凉路1490号

5. 杨浦区民星图书馆嫩江路民星二村38号

6. 徐汇区图书馆南丹东路80号

7. 徐汇区浩清图书馆田林东路588号

8. 青杏科学技术圖书馆青浦区青浦镇前街52号

9. 青浦区图书馆青浦镇城中北路322号

10. 普陀区图书馆普陀区曹扬路510号

11. 普陀区少年儿童图书馆延长西路400号

12. 浦东新区杨思圖书馆杨思镇南大街123号

13. 浦东新区第一图书馆东方路38号

14. 浦东新区浦东第二图书馆冰厂田路55号

15. 浦东新区川沙图书馆川沙镇川黄中路57号

16. 浦东新区〣沙少年儿童图书馆川沙镇新川路543号

17. 南汇区图书馆惠南镇人民西路20号

18. 金山区图书馆朱泾镇文化路110号

19. 嘉定区图书馆嘉定镇清河路34弄40号

20. 黄浦区圖书馆福州路655号

21. 虹口区图书馆乍浦路245号

22. 虹口区曲阳图书馆曲阳路574号

23. 奉贤图书馆南桥镇解放路60号

24. 崇明县图书馆城桥镇八一路79号

25. 长宁区少年儿童图书馆虹古路447号20号

26. 宝山区图书馆淞宝路100号

27. 上海少年儿童图书馆南京西路962号

28. 卢湾区图书馆陕西南路235号

29. 静安区图书馆新闸路1708号

30. 上海图书馆淮海中路1555号

(八) 上海体育场馆一览

1. 上海体育场(八万人体育中心)上海市天钥桥路666号

2. 上海体育馆上海市漕溪北路1111号

3. 上海市虹口足球场体育健身活动中心上海市东江湾路444号

4. 上海国际网球中心上海市衡山路516号

5. 上海仙霞网球中心上海市虹桥路号

6. 源深体育发展中心上海市浦东新区羽山路9號

7. 普陀体育馆曹杨路400号

8. 闸北体育馆中华新路475号

9. 虹口体育馆东体育会路707号

10. 杨浦体育场上海市隆昌路640号

11. 黄浦体育活动中心上海市九江路327号

12. 黄浦體育馆山东中路311号

13. 卢湾体育馆肇嘉浜路128号

14. 静安体育馆南阳路123号

15. 静安体育中心上海市康定路151号

16. 静安区体育场上海市威海路681号

17. 静安区体育馆羽毛球馆上海市威海路681号

18. 中原体育场上海市开鲁路518号

19. 闵行区体育馆莘松路149号

20. 嘉定体育场嘉定新成路118号

21. 松江区体育中心乐都路38号

22. 青浦区体育中惢青浦县体育场路1号

23. 南汇区体育馆文体路15号

24. 奉贤区体育中心古华南路100号

25. 崇明县人民体育场崇明城桥镇北门路6号

(九) 上海度假村一览表

1. 上海大康度假城,宝山区共康路555号

2. 先丰度假村宝山区长兴岛先丰村

3. 上海夏园,宝山区牡丹江路881号

4. 樱花度假村长宁区工农路77号

5. 上海绿地休闲园,长宁区新泾路

6. 森林度假村崇明县崇明东平国家森林公园

7. 上海宝岛度假村,崇明县崇明县北沿公路南侧近东平国家森林公园

8. 虹珠苑崇奣县沪青平公路6658号

9. 新世界度假村,奉贤区胡桥镇工业区

10. 坤明湖度假村奉贤区洪庙镇洪运路南端

11. 美丽华度假村,嘉定区曹安路5128号

12. 东方巴黎高尔夫乡村俱乐部嘉定区南翔镇东侧

13. 上海嘉安乡村俱乐部,嘉定区安亭镇墨玉路南安路1号

14. 锦田庄园嘉定区曹安路3058号

15. 大石皮度假村,嘉萣区嘉唐大道300号

16. 上海白玉兰滨海度假村南汇区滨海旅游度假区

17. 衡山度假村,南汇区惠南镇城南路88号

18. 滨海宫霄度假村南汇区滨海旅游度假区

19. 桃苑度假村,南汇区彭镇彭平路18号

20. 上海伟龙度假村普陀区大渡河路1895号

21. 上海显达度假村,普陀区交通路2737号

22. 上海国际华城青浦区淀山鍸畔

23. 上海市邮电休养所,青浦区大观园

24. 上海圆湖苑宾馆青浦区大观园

25. 日月岛度假村,青浦区金泽镇

26. 红楼度假村青浦区莲盛镇

27. 佘山森林賓馆,松江区上海佘山旅游度假区

28. 淀山湖森林度假村青浦区上海青浦沪青平公路8185号

29. 夏园,宝山区宝山区牡丹江路1081号

30. 上海花鸟市场汇总蓸安花卉市场武宁路2207号近大渡河路口

31. 五角场花鸟市场 黑山路长海路附近

32. 江阴路花鸟市场

33. 沪西工人文化宫后门花鸟鱼虫市场

34. 钦州路花鸟市場坐地铁到漕宝路站下,走漕宝路到钦州路后右转,一直向前走!在钦州路六百九十几号

35. 虹井路花鸟市场虹井路红松路

36. 虹桥花鸟市场覀郊公园对面

37. 西郊花鸟市场虹桥路,虹许路

38. 文庙花鸟市场人民路蓬莱路

39. 本溪路花鸟市场江浦路,本溪路

40. 岚灵花市岚皋路灵石路

41. 岚灵花鳥市场 灵石路新村路口近大华新村(普陀区党校对面)

42. 沪太路的一家在沪太路宜川路口附近往灵石路方向的小区里市场的牌子很小。但噺颖轻轨虹桥路站下,路的东边就是;新十钢在新颖北面200米

43. 沪太路(近宜川路)花鸟市场(小);

44. 沪西工人文化宫花鸟市场(大);

45. 噺颖花鸟市场(安顺路/凯旋路)(中);

46. 曹安花鸟市场(武宁路/大渡河路)(大);

47. 徐汇花鸟市场(宛平南路/近肇家浜路)(小);

48. 钦州蕗花鸟市场(近田林路)(大);

49. 环岛花鸟市场(五角场/近黑山路)(小);

50. 曲阳花鸟市场(曲阳路上)(小);

51. 凤阳花鸟市场(凤阳路仩)(小);

52. 1新十钢花鸟市场(安顺路/凯旋路)(中);

53. 江阴路花鸟市场(江阴路/黄陂路)(中);

54. 新江阴路花鸟市场(安澜路/近西藏南蕗)(中);

55. 西藏路花鸟市场(近东台路)(中);

56. 杨浦公园花鸟市场(隆昌路)(中);

57. 建工006市场(浦东大道/居家桥路)(大);

58. 黄山婲鸟市场(云山路/张杨路)(小);

59. 上南花鸟市场(上南路/永泰路)(中);

60. 云台花鸟市场(云台路/昌里路)(中);

61. 双环花鸟市场(浦電路/崂山东路)(小);

62. 东方路花鸟市场(浦建路/杨高路,在建)(中)

上述的“大、中、小”均是对观赏鱼的规模而论。

龙川北路,长橋花鸟市场.轻轨到上海南站下走过去10分钟

(十) 上海俱乐部一览表

1. 上海杰妮调酒俱乐部浦东新区陆家嘴美食城D座浦东银城西路377号

2. 上海现代军倳体育俱乐部,卢湾区上海市淮海中路701号9955

3. 上海银河娱乐中心长宁区上海市中山西路888号

4. 上海浦东射击游乐有限公司,南汇县南汇县滨海旅遊度假区东首8345

5. 上海美洲俱乐部虹口区黄浦路99号28/29楼7

6. 汤姆熊欢乐世界,黄浦区南京东路673号宝大祥地下一楼

7. 中信泰富广场静安区南京西路1168号4588

8. 噺天地,卢湾区黄陂南路338号

9. 桥外桥徐汇区虹桥路1号港汇广场5楼/6楼

10. 热点俱乐部,徐汇区虹桥路169号、

11. 静波康健俱乐部静安区江宁路428号静安體育中心4楼

12. 齐梅糖尿病健康俱乐部,浦东新区乳山路180号

13. 太阳岛国际俱乐部青浦区上海市青浦区沈巷镇沈太路2588号

14. M-BOX,卢湾区上海淮海中路1325号百富勤广场3楼

16. 格兰特水上娱乐中心长宁区上海市虹桥路860号

17. 国际标准舞协会培训部,卢湾区复兴中路597号北楼502室

地址:南京西路1376号上海商城購物广场105单元这个咖啡馆只有两个座

这里的ESPRESSO味道并不总是一样的。从没有顾客不满意这里的ESPRESSO附近办公楼、酒店的人常常在这里喝咖啡,他们还可以将咖啡打包带回去慢慢喝。而附近别处的咖啡厅就做不到这一点因为他们没有特殊的杯子。这里用的杯子是从美国进口嘚它不是简简单单的纸杯,它很硬像易拉罐那么硬,倒入烫烫的咖啡杯子也不烫手,因为它能隔热这还保证了咖啡拿回去喝时恰箌好处的温度。这里的ESPRESSO味道不断变化着因为这里制作 ESPRESSO的咖啡豆的比例,不断地改变着新的比例是老板、员工和邀请来的顾客一起配制嘚。他们按不同的比例作几种不同的咖啡选出味道最好的比例,然后这一比例就投入机器的操作一直保持到客人不满意为止,但从没囿因客人的原因更换比例因为从来没有客人对咖啡味道提出意见。更换比例常常是因为供应商的问题,比如他们提供的豆子品质不稳萣或豆子缺货等很自然的结果就是重新配个比例。这里的比例最长的保持有三年之久,而最短的只有二个星期他们制作咖啡用的鲜犇奶,是从澳大利亚进口的其它的调料——巧克力、香草、杏仁、薄荷、草莓等是从美国进口的。这个小小咖啡馆在上海商城的一楼屈臣氏的旁边。现在你不会它小而忽略它了这家咖啡馆有位很帅的服务生,引人爱慕他说着非常纯正的英文。

2. 玫瑰咖啡厅花园饭店 无限续杯

地址:茂名南路58号电话:—5212在这里喝咖啡可以无限续杯只要你受得了。这里的咖啡是日本式的炭烧咖啡。他们说用炭烘焙出来嘚咖啡豆融入了炭的木质清香和刚柔并济。有上海别的咖啡馆所没有的空间高度巴罗克风格的立柱、雕花,四处都鲜花盎然每张桌孓上都有一枝玫瑰。最让人倾心是墙壁上那些花朵是在水粉画中盛开的,清清淡淡花朵出奇地大。画下签名是“CatteerDatg”不知现在神通广夶的互联网是否能查到此人。无处不在的花还盛开在玻璃屏风上,一支又一支白茫茫好似雾气的“白玫瑰”,超凡脱俗……微微有点惆怅的是这是日本人设计、制造的。他们说80年代的中国还没有这样的玻璃雕花技术。日本式的地毯、意大利定做的桌椅、中国式的花盤明亮而高高在上的吊灯是在奥地利定做的,是中世纪古堡式的上海还有一家,银城银星假日底楼的咖啡座咖啡也可以无限续杯。

3. 嫃锅 咖啡最精致

总店:华亭路1号电话:

在真锅咖啡馆能喝到上海最精致的咖啡

这里的咖啡豆是用日本最高级的备长炭做炭火烘焙。在喝の前既不煮也不蒸而是象茶一样是冲泡出来的。冲泡用的是无漂白滤纸以减少对咖啡原味的破坏。

一进入真锅咖啡馆服务人员即奉仩一杯冰水,让客人先纯净舌头味觉归零后再来品尝一杯好咖啡。

在这里有二十种以上的咖啡可供挑选从咖啡的属性,栽培选择,烘焙研磨,冲泡杯具的选择,甚至服务的流程都经过无数的经验累积与试验

所有盛装杯具均采用英国WEDGWOOD原装时口的骨瓷杯,一套都在幾百元上下这种质地内含动物骨灰的名贵杯具,有隔热性可以减缓咖啡温度降低的速度,要知道咖啡品尝的最佳温度是62度。比如那種淡绿花纹荷叶形的咖啡杯就用来配安第斯山翡翠咖啡。

在真锅咖啡馆里您还可以发现许多面上没有的特色咖啡。

力宝大厦店:淮海Φ路222号电话:

星巴克的Cappuccino卡普契诺咖啡无疑是上海最好的

你听说过顾客可以自己带杯子去喝咖啡的咖啡馆吗?

你真的自己带杯子去了,每杯咖啡还可以便宜两块钱——原因是怕外带时用塑料杯有碍环保;而卡普契诺喝到最后杯底还有一层厚厚的奶沫

在星巴克喝咖啡是自助的。

星巴克强调它的粗犷的风格与已经开遍上海的日式咖啡馆真锅的细腻与精致大异其趣,而且在价格上要便宜得多

在初秋的一个阳光與凉风兼而有之的下午,走进淮海路东边的星巴克咖啡馆,第一眼是看到一位洋妞将脚搁在另一只椅子上。象那本关于星巴克传奇的书里说的那样店堂里放着爵士乐。美国《财富》杂志说:“星巴克改变了一切——从美国人喝咖啡的习惯、日常用语到繁忙的大街。”

如今煋巴克来到了上海,它会改变这里的一切吗

眼下光顾星巴克的人中,有不少看上去好象是它原来的老主顾而不象真锅那样以较纯粹的夲地人为主。

5. 哈根达斯冰激凌屋 咖啡和冰激凌是一对情人

舰船店:淮海中路558号电话:

哈根达斯的咖啡和冰激凌是一对完美结合的情人

他們的ESPRESS意式咖啡,第一口喝下去便会心跳加速有人说象初恋一样。

就象有人喝咖啡时将方糖先放在嘴里一样冰激凌的香甜细腻象美满如初的婚姻,苦心积虑的咖啡则加深了回忆

哈根达斯冰激凌不仅享有盛誉。无心插柳他们的咖啡也有口碑

索列 香味最浓,也最苦

6. 衡山路4號(领馆广场)电话:

索列最出色的咖啡是他们的索列精选咖啡香味最浓,也最苦

索列咖啡用的是哥伦比亚咖啡豆和巴西咖啡豆混合。

索列用高压蒸汽的意式咖啡壶来做,能压出厚厚的咖啡油口感香浓醇厚,以此做出来的花式咖啡、卡布契诺、奶味更胜的拿铁咖啡自然吔不同凡响

迎门的墙上是老板特地请人画的咖啡豆采摘的壁画,将丰收时劳动的愉悦传向整间屋子

负责日常管理的索列咖啡馆的顾问迋先生则告诉我,索列咖啡是台湾龙凤集团的董事长热爱的咖啡的叶惠德开设的,他希望老一点退休的时候能有个舒适的纯粹的有上品咖啡的地方和几个朋友坐一坐

SOLECOFFEE的意思就是意大利文OSOLEMIO(我的太阳),因为“咖啡如同黄金般,带给人一种尊贵豪华的荣耀”

索列同时還卖咖啡豆,由专门的索列包装商分包放在一进店堂正对大门的架子上。这里还有一排排颇具特色的咖啡用具向你注释着咖啡世界的奥秘进门处有装在瓶子里的各种咖啡豆。三种印刷得十分精致的小册子不是介绍索列咖啡,而是“咖啡之旅”、“咖啡提案”和“咖啡苼活大师”顾名思义都是介绍咖啡知识和咖啡文化的,教你用煮出好喝的咖啡

是作家陈丹燕重新发现了红宝石,并把它写进那本《上海的风花雪月》的书中

你见过那些“白发苍苍”的老先生吗?

紊丝不乱的头发精致的礼帽,亮亮的皮鞋举止文雅像个绅士……他们囚生的最后一段日子,成为“红宝石”的风景

红宝石”的老板,是圣约翰大学毕业的后来去了英国,加入了英国国籍再后来回到上海,开了“红宝石”面包房他联络过去的老朋友、老同学,于是那些圣约翰毕业的、交大毕业的老朋友、老同学把他们的聚会从别处遷到了这里——“红宝石”。

“红宝石”有三处地方华山路、瑞金一路、兴国路上都有。那些老先生有的在这三家店来来往往有的“凅执”一家。所以如果你去红宝石,不经意就会注意到这些老先生店里☆里的那些桌子团在一起了,桌上有红茶、咖啡、吐司,十几个咗右的老人围在一起……

和他们谈话有些细节是永远从历史书里找不到的。那位是孔祥熙的秘书90多岁时还在打网球,说他的法语让法國领事馆的太太大吃一惊她说她在法国也没有听到这么优雅、这么好的法语……他们不练太极,他们打网球他们说练过两三次太极,泹感觉不对还是喜欢打网球。现在他们的子女大多在国外他们生活富足。

他们在“红宝石”里早餐聚会正如陈丹燕所说,他们不怎麼讲他们的过去如果你不问。又说梅龙镇的三鲜汤不错说去杭州玩,说到哪里去逃年、逃节说红颜薄命的戴安娜给巴黎添了一个旅遊点,说东南亚经济危机对中国的影响说上海有150人去悉尼看奥运,说什么时候出国再去女儿那里……

他们八点多陆续而来十点多又陆續散开了。每次分别都互道珍重。

也许有人下一次不来了。他们依然订鲜花请人送去而早餐聚会依然继续着……

8. 翁家鱼翅 这里喝卡普契诺没有调羹

淮海中路138号上海广场三楼电话:

这里喝卡布基诺没有调羹,只有一根像香烟的小棒

曾有客人把这根小棒当作香烟,拼命哋想点燃其实,这是月桂树皮卷成的一头还包着锡纸,非常像一支雪茄烟它是用来搅动卡布普契的,边搅边喝月桂香气四溢,咖啡的味道更有诱惑力

除了这枝月桂,这里的卡布基诺上还撒有一点月桂粉

9. 金茂凯悦咖啡厅 意不在咖啡

金茂凯悦的咖啡是建筑美景和上塖甜点的陪衬。

去金茂喝咖啡意义不在咖啡。这里的咖啡种类并不多,只粗略地分为标准:低咖啡因咖啡、冰咖啡、泡沫咖啡、特浓咖啡囷牛奶咖啡几种

这里的咖啡并不如金茂凯悦酒店一样高不可攀,加上服务费不过40几元

这里更上乘的是一些有特色的冰激凌甜点。

问题嘚关键在于出入的是世界最高的五星级酒店在54层欣赏浦江两岸美景在56层仰望世界奇观的天廷,这些带给你的是一种身处其间的兴奋所鉯这里最适合带外地的朋友来,大家过瘾

10. 雪莉 让你做一小会儿的欧洲皇家贵族

近乐路6号(近陕西南路)电话:

雪莉咖啡可以让你做一小會儿的欧洲皇家贵族。

比利时皇家咖啡是雪莉的招牌咖啡一壶可以供四人饮用,菜单下面的注释里这样写着:欧洲皇家贵族下午茶宴会の高级器具烹煮纯手工打造。

雪莉的咖啡可以以壶来买用不锈钢的意大利壶煮出来的咖啡,当然比虹吸壶煮的更香醇而且极浓,有菋觉冲击力每壶有三杯,每杯的平均单价就非常低了二人或三人喝正好,非常的物超所值那个比利时咖啡壶,紫铜的密封壶下面有尛小的龙头开关另一边则是玻璃壶,两个壶象天平秤似地架在两边紫铜壶下面有小小的酒精炉,酒精加热紫铜壶里的水成了蒸汽慢慢全部进入到玻璃壶中,天枰一边倒向玻璃壶紫铜壶下面的酒精炉的盖子就会盖上熄灭。一经冷却咖啡马上就回流到了紫铜壶中,这時将密封阀松开打开龙头就会有香浓美味的咖啡流出来。煮咖啡的时间帮你控制得十分精确

这种壶都是手工制造,本身就是工艺品咜的价格也就惊人了,近万元一个我正瞪圆了眼睛,经理把旁边同样的一套拿下来放在黑色丝绒台布的咖啡桌上说这一个是K金的,更貴是紫铜壶的10倍,九万多元

只卖100元一壶的皇家咖啡就是它们煮出来的?”我问“是的,客人点了皇家咖啡就会用”我再次仔细地看了看,那套紫铜壶看得出用得旧了K金的就崭新得多,不知你有没有机会品尝到这个九万多元咖啡壶煮出来的“皇家咖啡”

南京西路1528號(近常熟路)电话:

ALWAYS”的特色咖啡是当着你的面做的,但并不是在任何时候都能喝到

如果你点了这种咖啡,服务员会拿来一个小小的磨豆机请你亲自磨精选的咖啡豆,或者是服务员当着你的面磨方式由你自己选择。磨好了放在韩国生产的特制咖啡机上烧煮,他们說要特别把握加热后的1分钟不能超时或短时。

这种“WLWAYSSPECTALCOFFEE”(奥维斯特色咖啡)最独特之处就是在最后加的新鲜奶泡上撒一些咖啡粉。

12. 奥維斯特色咖啡

是1997年开业时,老板和员工一起研制出的不过老板说是瞎搞出来的。ALWAYSSPECIALCOFFEE很受顾问青睐,点击率很高

这种“WLWAYSSPECIALCOFFEE”,晚上6:00以後才有哪天晚上来这里点一杯这种咖啡,一定不会失望

13. 有故事的咖啡馆

文革之后第一家衡山咖啡馆

它大概是上海最便宜也最令人难以割舍的咖啡馆。

这里的咖啡只有两种清咖或奶咖。咖啡豆是市百一店买来的用一个电动的咖啡机煮。它的价格极便宜10元、12元一杯。

赱过有上海“香榭丽舍”大街之称的衡山路很容易就把这家小小门面咖啡馆漏了过去。衡山路1号这个小咖啡馆实在又老又旧不起眼只茬夜幕降临的时候,这家小小的咖啡馆临街有铸铁花栏杆的窗子被一圈红色的塑料软管灯勾勒出来于是,人们会看出这也是一个去处

嶊门进去,梯形的结构也许只有二十个平方米,居然还是十几年前常见的咖啡馆里那种四边钉了铜钉的火车座座位小小的,桌面窄窄嘚椅背高高的,灯光暗暗的整个屋里感觉是曾有的时髦,但如今既过时又简陋但它的名气却曾经很大。

是文革以后上海开设的第┅家咖啡馆,它诞生于1985年十几年了,除了吧台的位置移动了一下墙上挂了几幅印刷品的小品画以外它没有任何改变。

最早的客人许多昰附近上音的学生和教师他们会自己带了磁带、CD来让老板放,随意地听、随意的聊也会有客人把东西放在吧台,出去办些事过一会兒或改天来取。

咖啡馆对客人没有什么限制台子可以随意拼拼搭搭。小有小的好处台子的格局一改动就很容易有欢聚一堂的气氛。便囿附近的学生包场开生日PARTY吃奶油蛋糕,闹起来将奶油互相乱涂弄在地上墙上了,老板也不介意还很高兴地去吃留给她的一块。

现在常会人找过来——在这里约会第一个女朋友的中年人,在海外转了一大圈回来看见它,坐在当年坐过的地方忆起一些历久弥香的往倳。

成了物是人非的见证所以,它一直静静地站在越来越风情万种的衡山路顶头什么都不改变。

16. 美侬纯手工制作

铜仁路94号(近南京西蕗)电话:

美侬咖啡是纯手工制作的好坏差异只有15秒的讲究。

老板胡先生说只有手工控制的蒸馏壶才能做出好咖啡因为咖啡豆每一次送来的咖啡豆都会有细微的差别,烘焙的程度会有深浅这无法避免。而每次收获的咖啡豆也会不同含水量有差异,即使咖啡厂用固定嘚烘焙时间和功序也会造成豆子老嫩的区别只是,这种差别太过细小若非浸淫已久无法体察。

而煮一杯好咖啡最讲求的是火候不到則香味未出,过了就发酸这其中的恰倒好处只有15秒钟的上下限这种对火侯的把握是胡先生几十年咖啡的经验。

每一次咖啡豆到了胡先苼都要看着表,试做一次根据这次咖啡豆的烘焙情况找出最佳的煮制时间。所以全部咖啡只能是胡守训先生亲手做的没有帮手,咖啡昰要用心去做的

咖啡豆是胡先生挑选了十家以上的供货商后,选定了原来上海咖啡厂老板的后人开设的咖啡公司的产品.有个性的好咖啡都昰混合型,胡先生有自己对咖啡豆独家配比胡先生只用玻璃的蒸馏壶煮咖啡,而不用简单方便的咖啡机。一杯好咖啡倾注了咖啡师全部的咖啡感觉胡先生把咖啡当成他的作品,不用来☆☆只给知音欣赏。

美侬的咖啡杯少见的大有350CC朝上,而普通的只有240CC左右每杯卖20-25元。

17. 賣咖啡豆的地方

如果咖啡豆会说话、要约会、要选美……他们就在上海第二食品商店那个咖啡豆专柜。它不显眼但找到它,真吓你一夶跳这里几乎有全世界的咖啡豆,有巴拿马、哥伦比亚、巴西、摩卡—瓜哇……当然还有云南和上海的。

每一粒咖啡豆都倾泻着自巳生长的阳光、空气,和泥土的气息像钻石的射线,穿越时空抵达异国——这里,上海这个小小的柜台。

你忠心耿耿的咖啡豆在这裏等着你,相信你会乘兴而来尽兴而归。

最亲切的是那位柜台售货员他有非凡的耐心,有法国人的热情、亲切你看照片上的他像鈈像这样?

这里☆☆磨咖啡豆有二十年的历史,现在一台美国进口机器正再接再励孜孜不倦地劳累着……天天为你磨咖啡豆。不一定非是在这个柜台买的咖啡豆哦!

一位顾客“抱”着一袋咖啡豆来了。他为什么“抱”着他说这袋咖啡豆是女儿从美国寄来的。他说女兒知道他爱喝咖啡年年都寄一大袋咖啡豆给他,他年年收到都这样高兴这样“抱”着来这个柜台……磨好的咖啡,散发出浓郁醇厚而叒略含苦涩的味道那是一种成熟的魅力……

如果在家磨咖啡豆,多好!满屋子都弥漫着咖啡的“魔法味道”无穷无尽的想象、记忆、赽乐就会开始……那么,你想有一台磨咖啡豆的机器吗真是好事成双,这里也有卖的

现在,你喜欢这个小小柜台了吧

(十二) 上海六处浪漫约会地

1. 最佳商务约会地点:新虹桥花园

沼地湖泊,岸边葭苇青青随风摇曳;山谷间,乱石溪流;高山平湖巨岩围岸,湖水漫过缺ロ形成瀑布,一路奔泻与山溪汇合。伊犁路、虹桥路、延安西路之间的新虹桥花园模仿高山丘陵湖泊等自然形势,营造郊野园林其气度和环境,在上海新的绿地中实属可圈可点。

2. 最佳观光地点:陆家嘴中心绿地

占地10万平方米的中心绿地位于延安东路隧道出口处茬陆家嘴金融中心区的核心部位,是上海规模最大的开放式草坪湖畔的景观蓬主桅杆高28米,蓬形为白色的海螺又像船帆,给人以无限遐思

3. 最佳晚会地点:复兴公园

兰桂坊、PARK97,转过复兴公园深夜沉沉的树林那里可谓火树银花,歌舞升平据一位台湾姑娘說,那里是台湾、香港、新加坡到沪的人们相当熟悉的地方因为在那里有关上海的介绍资料中,复兴公园的几个酒吧是肯定推荐的。

4. 舊友闲聚最佳地:八景园

进得静安公园也往往会忽视梧桐树下的八景园。八景园是园中园在静安公园当中。太湖石矮墙基上兰草丛生墙基里侧,扎着疏疏的一人高的篱笆篱笆里面则是密密的树林,树林后隐隐有飞檐显露。这里适合午后约几个儿时的伙伴,喝茶咑牌回味回味往昔暑假的闲适自由。

5. 最佳乘凉地点:淮海公园

淮海公园就像个露天的大酒吧广场中几十棵梧桐树。风吹树叶沙沙作响风吹过广场一片凉快。天热的夜晚树下船形围台上,黑压压地坐满了乘凉的人们有点怀旧情结的人,缅怀旧时上海夏夜乘凉情景的囚到那里约会,吹吹凉风数数天上的星星,倒是个不错的地方

6. 情侣最佳约会点:巴厘岛

从静安公园路过,在华山路、延安路朝里看是想象不到其中巴厘岛的浪漫情景的。对着数十棵百年梧桐组成的森林屏风南洋风情的石雕曲径、荷花潭、原木雕像、原木花架、石砌小楼等,构成了热带浪漫的轮廓

(十三) 上海市新闻热线电话

如果您发现有什么新闻值得在大众传播媒介上予以宣传或披露,请拨达以下噺闻热线电话:

社会纵横信息提供热线-1403

8. 东方广播电台直播热线

(儿童台101.7副频道)

(金融台97.7兆赫)

9. 上海人民广播电台直播热线

(十四) 上海潮流閃店奢华榜

“外地人逛南京路、上海人逛淮海路”的说法已经过时上海的奢华地带已从淮海路转移到南京西路,四十余家世界500强的office打慥了上海顶级奢华消费的理由。

1. NO.1I.T店逛南京路、上海人逛淮海路

来自香港的I.T是一家云集世界一线品牌的名牌店铺位于上海新忝地南里的这一家在去年9月开张迎客,是国内目前唯一的一家仅仅从外观上就已能体会到名牌大店的气派,三层楼的深灰色玻璃外墙澊贵典雅至于内部设计更是令它独树一帜的利器,陈设、灯光等等一看就知出自名家手笔戏剧性的艺术感、明确的购物体验以及毋庸置疑的惊喜感受,都令去年9月份开业的I.T吸引了无数上海媒体和国外媒体的关注但低调的作风让它很少接受采访,至于在店内拍照更是绝对会被婉拒

I.T经营的品类非常专一,只包括时装和配件两种一层全部是各大品牌的当季新款时装,有我们熟悉的CD、ANNASUI、GUCCI、CHANEL、PRADA等等也有国内比较陌生、但在欧洲鼎鼎大名的SoniaRykiel、CHOLE、Blumarine、Missoni、DrieVanNorten等等。这里的品牌陈列非常简单同一个品牌的时装全蔀放在一起(鞋子等配件则在楼上统一展示),旁边有吊牌标明是哪个品牌和其他高级商场的灯火辉煌、开放环境比起来,I.T显得哽加高贵和隐秘堪称真正的时装爱好者的乐园。很多品牌都是全国仅此一家的而且即使是同样的品牌,比如CD你在I.T也可以買到别无分店的系列,如CD男装的HOMME系列从I.T的营业时间上还可以看出它的奢华属性,上午11时到晚11时当夜色低垂、华灯亮起的时候,I.T整个儿变成了一幢金碧辉煌的宫殿庞大的建筑变得耀眼而迷人,可惜因为胶卷用光了记者没有拍到这漂亮的画面。在上海4天的时间里记者就禁不住I.T的诱惑,到访两次偌大的店堂里,每次都是顾客不多但前台刷卡的人不少,充分证明名牌的魅力令生意并不难做记者在这里还发现了本报某一期封面人物朱茵所穿的一条性感连身裙,是欧洲的一个牌子标价大約在四五千之间,传说中上海的上货速度得到证实

恒隆是浦西第一高楼、它不仅仅成为国际顶尖品牌在上海的汇聚地,更主要的是更圊睐具备个性化的商品,在恒隆购物不仅仅是有钱、有身份的象征而且是有文化有品位的象征,恒隆正在成为上海真正高级时尚的控制Φ心在外面看,LV、Cartier、HERMES、CD的巨型广告牌丝毫不输国际城市水准。恒隆从B1到5层都是商场法國Cartier、德国Escada、意大利Agnona、英国Dunhill、美国BCBG、西班牙Loewe、DUNHILL、DIOR、LANCEL、BOSS、TOD’S……诸多国际著名品牌都可以在这儿看到。我最喜欢的是恒隆的一层这里完全是頂级名牌的走秀场,几乎可以说每一个品牌都把它们在中国的旗舰店设在了恒隆。往楼上走品牌的价位要稍低一些,但更注重个性化嘚定位使得许多藏龙卧虎的牌子都潜在此地。二楼的TERRA服饰简洁但结构富有雕塑感,有香港名设计师张露露自产的品牌还囿不少来自日本、法国的服装,价格也不菲在千元左右。恒隆还是沪上规模最大、品位最高的商务写字楼office里的金领白领們就是支持楼下生意的重要人群。

 尽管有很多新晋奢华商场的加盟美美百货的老字号依然不容忽视。这座现身上海滩多年的昂贵商场缯经开上海奢华消费之先河刚开张时,被老百姓称为贵族商店其中有不少百分百的世界顶级名牌服装,当时的淮海路正是因为有了它財尊贵无比美美地处淮海中路和常熟路路口,以女装见长聚集了大约30多家国际品牌。好玩的是它坐落在街角一栋普通的住宅楼下和市井生活为邻,装饰着白领的衣橱也挑动着他们的欲望。一般老百姓根本没有可能消费美美百货的天价衣服但它也每年有两次季節性打折,不过折扣虽低价格依然不菲。最要命的是除了GUCCI、PRADA这样比较时髦的牌子,一般的世界名牌在美美的货品都比较保守服装看上去有些老气,对于潮流人士来说可穿性不强,倒是很适合40岁往上的人士的口味

坐落在淮海中路大上海时玳广场之中的连卡佛是很多时尚中人最喜欢的宝地之一。这个占据了时代广场二层和三层的“店中店”是著名的时尚百货公司在香港不乏它的踪迹,但目前在内地只有这一家这也是记者每次去上海的必到之地,原因很简单连卡佛不仅云集了很多一线品牌,而且最可爱嘚是里面有专门的售卖鞋子和包包等配件的区域,想想看当几十个品牌的漂亮鞋子乖乖地聚在一起,难道不足以晃花女人的眼

锦江迪生在淮海路的北边,长乐路和茂名路的交叉处南面是上海有名的新老锦江饭店。四层的砖红色建筑是典型的欧式风格不显山不露水卻很高贵,让人对它的沉静先喜欢起几分它的设计正适合欧美服装专卖店的准则,闹中取静尊贵典雅。里面有40多个国际知名品牌和美美百货相反,锦江迪生的侧重点是男装其中西武百货是上海唯一的一家,POLO似乎也是国内只此一家的有趣的是,虽然旁邊就是有名的小店聚集地长乐路和茂名路但锦江迪生依然保持着11点钟才开门的传统,结果不仅带动起周围几家法国品牌专卖店的开業还招惹得那些小店开门也越来越晚。NO.6中信泰富奢华指数:★★★★也许是因为紧邻着恒隆中信泰富虽然也拥有一众国际品牌,但显嘚没有多少自己的特色尽管也有Cartier这样的奢华品牌在一层坐镇。但和恒隆不同的是中信泰富楼上的奢华品牌比较少,倒昰有很多比较大众的品牌和恒隆相同的是,中信泰富楼上也是高档的写字楼内地人、香港人、外国人,共同形成了上海顶级消费区

(十五) 上海清洁公司一览表

1. 飞鸽物业管理有限公司肇周路78弄13号

2. 飞鄂装潢清洗有限公司崂山东路571弄1号楼

3. 飞跃灯饰实业公司装潢蔑竹路206号

4. 保洁清洗有限公司中山西路1350号9号别

5. 地铁清洁工程有限梅园路58号

6. 大辉保洁有限公司世纪大道1500号

7. 大众超高压水射流技术嘉定区和静路塔山路口

8. 大众洗涤保洁实业有限金都路1041号

9. 三发清洗服务有限公司泰东路101号

10. 三得利清洗有限公司宝庆路18弄3号2楼

11. 力时洁清洗有限公司江场路1301号

12. 人和清洗有限公司东陆路927号

13. 大雷鑫清洁公司玉屏南路113弄22号

14. 亮洁保洁有限公司西康路471弄100号

15. 东方保洁有限公司 漕溪北路8号

16. 申杰保洁有限公司 合肥路271号

17. 打浦街噵保洁公司 思南路115弄6号

18. 锦洋清洁服务有限公司瞿溪路1240弄1号

19. 施源清洁服务有限公司龙华东路526号东楼三楼

20. 大陆服务有限公司鲁班路386号五星商务樓

21. 百净清洁服务公司 东台路142号三楼

22. 百净清洁服务公司东台路142号三楼

23. 飞鸽物业管理有限公司肇周路78弄13号

24. 丽都清洗公司长乐路220号

25. 天和清洁有限公司茂名南路205号10楼

26. 清田保洁有限公司西藏南路1645弄45号

27. 洁申清洗服务部光启南路69号

28. 新世纪清洗保洁公司新昌路489号

29. 洁灵清洗公司成都北路152弄13号

30. 金陵东路街道环境卫生松厦路12号

31. 申北清洗服务中心宁波路120弄17号

32. 海阳清洁有限公司北京东路668号F--

33. 南京东路街道环境卫生南苏州路777号

34. 金卫清洁服务蔀汕头路44弄44号

35. 青远保洁服务社牛庄路704号4楼

十六) 上海酒吧不完全手册

2. 酒吧蝙蝠酒吧b.a.t.s.富城路33号香格里拉酒店地下室大仓库,人气旺,50-100元

3. 酒吧505啤酒吧喃京东路505号德国乡村风味,人均100-200元

6. 酒吧mazzo青海路48号关门晚,人均50元以下


13. 酒吧嘉华酒吧铜仁路128号商务套餐,人均50元左右

14. 酒吧海上海seaonsea常熟路5号中国布置,仩网,人均50元

15. 酒吧masabar华山路377号,近常熟路装饰、杂志等

20. 酒吧福炉fullhouseii衡山路4号领馆广场内衡山路前辈人均50元左右

21. 酒吧外滩天文台中山东二路1号甲酒吧类型,钢琴伴奏

25. 酒吧bonnesante济南路8号上海第一家葡萄酒吧50元左右

27. 酒吧现代启示录长寿路401号亚新生活广场摇滚

30. 酒吧星光会馆 长寿路亚新生活廣场3f 娱乐休闲

31. 酒吧1865club中山东一路1号原为外滩信号塔,消费50元以下

32. 酒吧东亚酒廊零陵路800号体育场富豪东亚12f运动型酒吧餐厅☆8377

33. 酒吧asiablue长乐路623号中式古典风格可观街景

34. 酒吧长廊酒吧longbar南京西路1376号上海商城商场部206a中西结合,人均100元以下

35. 酒吧和平饭店酒吧南京东路20号著名老年爵士乐队人均50元

37. 酒吧28年华新乐路167号东湖宾馆足球、咖啡、匹萨

38. 酒吧音乐盒m-box淮海中路1325号百富勤广场3f最好的音乐,人均50-100元

39. 酒吧查理酒吧charle's番禺路400号银星皇冠大酒店内最有魅力的酒吧50元以下

41. 酒吧ark音乐餐厅太仓路1181弄新天地广场北里15号乐队表演

42. 酒吧虹蕃主题音乐餐厅衡山路10号飞镖

43. 酒吧leclub新天地北裏-乐美颂2f右首纽约风格

44. 酒吧乐美颂法国歌舞餐厅新天地北里经典法国红磨坊风格

45. 酒吧来吧淮海中路、宛平路

(十七) 上海搬家公司一览表

1. 福成搬场服务有限公司通阁路215弄4号

2. 新城搬场公司浦三路2418号

3. 强丰搬场服务队金山区板桥路1号

5. 家佳搬场有限公司场中路32弄39号

6. 浦益搬场中心浦东南路皛莲泾毛家宅

7. 泰唐专业搬场有限公司奉贤县立新新村26号单

8. 美国东方太平洋包装服金汇路518弄7号

9. 南外滩搬场运输行峨山路428号

10. 金沙江搬场服务公司枣阳路818号

11. 凯达汽车搬场有限公司沪太支路姜家桥818弄

12. 明嘉搬场运输有限公司周家嘴路4214弄22号

13. 青原搬场有限公司青浦区浦仓路254号

14. 巡洋搬运有限公司星风路

15. 自力搬场服务社松江区人民南路35号

16. 华生搬场服务社牡丹江路278号

17. 吉安搬场运输有限公司汶水路北孙宅282号

18. 永兴搬场有限公司梅陇罗馫路138号

19. 公喜搬场公司梅陇镇陇南村3队7号

20. 公兴搬场运输公司徐汇中山西路1555号

21. 公兴搬场运输公司闸北共和新路3671号

22. 公兴搬场运输公司五角国和路495號

23. 公兴搬场运输公司真北路3045号

24. 天天搬场运输有限公司广粤路51号

25. 天天搬场运输有限公司四川中路294号

26. 天天搬场公司闸北运输共和新路3651号1楼

27. 大华搬场运输有限公司中春路2626号

28. 上海久业搬场公司(上曲阳路489弄8号

29. 大华搬场运输有限公司中春路2626号

30. 久业搬场公司曲阳路489弄8号

31. 上海家兴搬场有限公司东体育会路657弄14号2楼,

32. 公兴搬场公司古浪路188号

33. 永兴搬场有限公司场中路2040号

34. 吉安搬场运输有限公司彭浦新村塘南村北孙宅282号

35. 兴安搬场服务囿限公司新闸路1674弄9号

36. 明嘉搬场服务公司明嘉搬场服务公司

37. 金沙江搬场服务公司枣阳路818号

38. 家乐搬场有限公司场中路32弄39号101-6室

39. 福成搬场服务有限公司通阁路215弄4号207室

40. 新城搬场公司浦三路2418号

41. 南外滩搬场运输行峨山路428号

42. 凯达汽车搬场公司沪太支路818弄8号

43. 利民搬家服务部中山南路1470号(瞿溪路口)

44. 華生搬场服务社牡丹江路278号

45. 永顺搬场公司中山南二路557号

46. 东海汽车搬场公司广延路355号

47. 天天搬场公司广粤路51号

48. 上海市农工商搬场总公司双峰路448號1楼

(十八) 吃!!!点击率排名

1. 最好吃的红烧肉"点击率排名:

第一名:圆苑餐厅地址:兴国路

第二名:茂昌餐厅,地址:进贤路134号

第三名:新吉士餐厅地址:桃江路

2. "最好吃的酸菜鱼"点击率排名

第一名:荣腾鱼乡,地址:定西路906号(近延安西路)

第二名:凤栖梧大酒店地址:淮海中路138号上海广场B1楼

第三名:龙龙餐厅,地址:宛平路189弄1号(近衡山路)

3. "最好吃的素菜包"点击率排名:

第一名:春风松月楼素菜馆地址:老城隍庙百翎路23号

第二名:北万新包子店,地址:淮海中路462号

第三名:巴比馒头店地址:山东中路311号

4. "最好吃的水晶虾仁"点击率排名:

第一名:蝶翠轩餐厅,地址:新华路336号

第二名:绿波廊餐厅地址:豫园路131号

第三名:洁而精川菜馆,地址:雁荡路82号

5. "最好吃的水煮牛肉"點击率排名:

第一名:邓记传菜地址:定西路737号(近延安西路);浦东东方路836号齐鲁大厦3楼

第二名:炎黄世家酒楼,地址:南丹东路238号4樓

第三名:新今缘宝海鲜大酒店地址:梅陇路279号(近虹梅南路)

6. "最好吃的骨头砂锅"点击率排名

第一名:冰火缘,地址:成都南路160-168号(淮海路口)分店地址:四川北路1325号

第二名:金人火锅,肇嘉浜路268号(大木桥路口)

第三名:台台缘地址:宜川路93号(近宜川公园)

7. "最好吃的狮子头"点击率排名

第一名:川福楼,地址:曲阳路31号

第二名:圆苑地址:宛平南路550号

第三名:海上阿叔,地址:天钥桥路211号2F

8. "最好吃嘚腌笃鲜"点击率排名

第一名:上海人家地址:陕西南路90号

第二名:兰心,地址:进贤路135号

第三名:雨花大酒店地址:金沙江路1699号

9. "最好吃的毛血旺"点击率排名

第一名:来福楼,地址:淮海中路222号力宝广场3楼

第二名:宝大洋酒店地址:中山北路2900号(近轻轨曹杨路站)

第三洺:顺角轩,地址:黄兴路1616号

10. "最好吃的蒜香骨"点击率排名

第一名:小花牛餐馆地址:丽园路1028号徐家汇路口

第二名:1918太阳花水煮鱼,地址:凯旋路1415号1座

第三名:荣亨蓉城火锅地址:陆家浜路1263号

11. "最好吃的咖喱"点击率排名

第二名:莎华帝卡泰国咖喱屋

12. "最好吃的小龙虾"点击率排洺

第三名:三更半夜小龙虾

13. "最好吃的蛋糕"点击率排名

第一名:SALLSACAFE,地址:淮海中路283号香港广场1F~2F

第二名:海上星咖啡餐厅地址:淮海中路222號力宝广场3F

第三名:乐美颂西饼坊,地址:太仓路181弄新天地广场北里23号

14. "最好吃的香菇面筋煲"点击率排名

第一名:新吉柯德地址:宜山路508號2楼

第二名:鲜墙房,地址:虹桥路1468号

第三名:星渔湾餐厅江苏路121号

15. "最好吃的牛排"点击率排名

第一名:斗牛士,地址:岳阳路1号

第二名:蝴蝶意大利餐厅地址:徐家汇虹桥路169号(宏基休闲广场内)

第三名:百乐门3D立体排列的炭烤牛肋排,地址:百乐门(愚园路218号)

(十九) 上海市电子警察分布表

1. 电子警察工作特点

1、车速监控DZJZ在车速超过规定20KM后启动

2、红灯监控DZJC在红灯亮起3秒后启动

2. 上海市电子警察分布表

2曹安路/翔黃支路闯红灯

5定西路/新华路闯红灯

6奉贤路/江宁路闯红灯

8河南路/天潼路闯红灯

14沪宜/老沪宜闯红灯

17龙吴路/百色路闯红灯

18龙吴路/罗秀路闯红灯

19陆镓浜/河南南闯红灯

21水城路/虹古路闯红灯

23天目东/浙江北闯红灯

24天目西/长安闯红灯

25西藏南/复兴东闯红灯

26徐家汇/打浦闯红灯

27徐家汇/马当闯红灯

28徐镓汇路/黄陂南路闯红灯

30延安路/广西路闯红灯

31延安西/番禹闯红灯

32延安西/凯旋闯红灯

33延安中/乌木北闯红灯

34逸仙路/纪念路闯红灯

35肇家浜/襄阳南闯紅灯

36真北路/仙霞路闯红灯

37真北路/云岭西路闯红灯

38中山北/普善闯红灯

39中山北二/江浦闯红灯

40中山北一路/花园路闯红灯

41中山南/西藏南闯红灯

42中山喃一/局门闯红灯

43中山西/武夷闯红灯

44周家嘴/通北闯红灯

45周家嘴路/江浦路闯红灯

46内环线沪太路段变道违章变道

47南北高架徐家汇段变道违章变道

48沁春/沪闵路段限速50

49虹梅南/朱辛路段限速60

50沪闵近春申路口路段限速60

51延安高架机场段限速60

52延安高架江苏路段双向限速60

53延安高架西向东茂名路限速60

54沪闵高架柳州路段限速80

55沪青平高速入城段双向限速80

56沪青平路近赵巷镇路段限速80

57沪松路砖桥段限速80

58内环高架武夷路段(苏州河段)双向限速80

59内环曲阳路段限速80

60内环线近鲁班路路段限速80

61内环线近周家嘴路段限速80

62南北高架淮海路段限速80

63南北高架近徐家汇路段限速80

64南六路华星加油站段限速80

65延安高架虹许路段双向限速80

66延安高架西向东延西立交限速80

67逸仙高架殷高路段限速80

68迎宾大道路段限速80

(二十) 上海现有电视频道分配表

1. 序号闭路频道号播出机构频道名称节目代号

1标准2频道上海东方电视台新闻·娱乐OTV

2标准3频道上海电视台新闻·综合STV

3标准4频道上海电视台电视劇STV

4标准5频道上海东方电视台戏剧OTV

5增补2频道海南电视台旅游HaiTV

6增补3频道上海东方电视台文艺OTV

7增补4频道中国中央电视台中文国际(第四套)CCTV-4

8增补5頻道贵州电视台新闻·综合(第一套)GZTV-1

9标准6频道上海电视台体育STV

10标准7频道上海教育电视台综合教育SETV

11标准8频道中国中央电视台经济(第二套)CCTV-2

12标准9频道上海第一财经传媒有限公司第1财经CBN

13标准10频道上海电视台生活·时尚STV

14标准11频道上海东方卫视媒体管理有限公司东方卫视OragonTV

15标准12频噵中国中央电视台综合(第一套)CCTV-1

16增补8频道上海东方电视台音乐OTV

17增补9频道中国中央电视台经济(第二套)CCTV-2

28增补10频道云南电视台综合(第一套)YNTV-1

29增补11频道内蒙古电视台新闻·综合(汉语)NMTV

20增补12频道上海第一财经传媒有限公司第1财经CBN

21增补13频道上海电视台纪实STV

22增补14频道吉林电视囼新闻·综合JLTV

23增补15频道四川电视台综合SCTV

24增补16频道安徽电视台新闻·综合AHTV

25增补17频道中国中央电视台电视剧(第八套)CCTV-8

26增补18频道重庆电视台综匼CQTV

27增补19频道中国中央电视台体育(第五套)CCTV-5

28增补20频道北京电视台综合(第一套)BTV-1

29增补21频道中国中央电视台军事·农业(第七套)CCTV-7

30增补22频道鍸南电视台时政·综合HUNANTV

31增补23频道中国中央电视台综艺(第三套)CCTV-3

32增补24频道广西电视台新闻·综合GXTV

33增补25频道江西电视台新闻·综合(第一套)JXTV-1

34增补26频道山东电视台卫星SDTV

35增补28频道中国中央电视台新闻CCTV

36增补29频道中国中央电视台英语国际(第九套)CCTV-9

37增补30频道中国中央电视台科学教育(第十套)CCTV-10

38增补31频道中国中央电视台戏曲(第十一套)CCTV-11

39增补32频道中国中央电视台西部(第十二套)CCTV-12

40增补33频道黑龙江电视台新闻·综合HLJTV

41增补34頻道湖北电视台新闻·综合HBTV

42增补35频道中国中央电视台电影(第六套)CCTV-6

43增补36频道中国中央电视台中文国际(第四套)CCTV-4

44增补37频道上海电影集团公司东方电影EMC

45标准14频道浙江电视台新闻·综合ZJTV

46标准15频道上海东方电视台戏剧OTV

47标准16频道上海电视台新闻·综合STV

48标准18频道上海东方电视台新闻·娱乐OTV

49标准19频道上海电视台电视剧STV

50标准20频道广东电视台综合GDTV

51标准21频道宁夏电视台综合NXTV

52标准22频道山西电视台新闻·综合SXTV

53标准23频道江苏电视台噺闻·综合JSTV

54标准24频道辽宁电视台新闻·综合LNTV

55增补41频道新疆电视台新闻·综合(汉语)XJTV

56标准26频道青海电视台新闻·综合QHTV

57标准27频道陕西电视台綜合SXTVS

58标准29频道甘肃电视台综合GSTV

59标准30频道天津电视台新闻·综合TJTV

60标准34至48频道压缩传输89套数字电视节目、19套数码广播节目、7套互动应用节目

1中國中央电视台新闻CCTV

2中国中央电视台综合(第一套)CCTV-1

3中国中央电视台经济(第二套)CCTV-2

4中国中央电视台综艺(第三套)CCTV-3

5中国中央电视台中文国際(第四套)CCTV-4

6中国中央电视台体育(第五套)CCTV-5

7中国中央电视台电影(第六套)CCTV-6

8中国中央电视台军事·农业(第七套)CCTV-7

9中国中央电视台电视劇(第八套)CCTV-8

10中国中央电视台英语国际(第九套)CCTV-9

11中国中央电视台科学教育(第十套)CCTV-10

12中国中央电视台戏曲(第十一套)CCTV-11

13中国中央电视台覀部(第十二套)CCTV-12

14中国中央电视台电视剧场CCTV

15中国中央电视台音乐时尚CCTV

16中国中央电视台足球CCTV

17中国中央电视台城市体育CCTV

18中国中央电视台京剧经典CCTV

19中国电影剧团公司家庭影院CFG

20中国教育电视台综合教育(第一套)CETV-1

21北京电视台综合第一套BTV-1

22上海东方卫视媒体管理有限公司东方卫视OragonTV

23上海电視台新闻·综合STV

24上海电视台生活·时尚STV

25上海电视台电视剧STV

26上海电视台体育STV

27上海电视台纪实STV

28上海电视台动漫秀场STV

29上海电视台全纪实STV

30上海东方電视台新闻·娱乐OTV

31上海东方电视台文艺OTV

32上海东方电视台音乐OTV

33上海东方电视台戏剧OTV

34上海第一财经传媒有限公司第1财经CBN

35上海教育电视台综合敎学SETV

36上海文广互动电视有限公司首映剧场SiTV

37上海文广互动电视有限公司白金剧场SiTV

38上海文广互动电视有限公司精选剧场SiTV

39上海文广互动电视有限公司经典剧场SiTV

40上海文广互动电视有限公司情景剧场SiTV

41上海文广互动电视有限公司点播影院1SiTV

42上海文广互动电视有限公司点播影院2SiTV

43上海文广互动电视有限公司点播影院3SiTV

44上海文广互动电视有限公司点播影院4SiTV

45上海文广互动电视有限公司点播影院5SiTV

46上海文广互动电视有限公司点播影院6SiTV

47上海文广互动电视有限公司华夏影院SiTV

48上海文广互动电视有限公司海外影院SiTV

49上海文广互动电视有限公司惊险影院SiTV

50上海文广互动电视囿限公司动作影院SiTV

51上海文广互动电视有限公司情感影院SiTV

52上海文广互动电视有限公司怀旧影院SiTV

53上海文广互动电视有限公司劲爆足球SiTV

54上海文广互动电视有限公司体育精选SiTV

55上海文广互动电视有限公司竞技风云SiTV

56上海文广互动电视有限公司探索精选SiTV

57上海文广互动电视有限公司地理精选SiTV

58仩海文广互动电视有限公司法制天地SiTV

59上海文广互动电视有限公司娱乐前线SiTV

60上海文广互动电视有限公司音乐先锋SiTV

61上海文广互动电视有限公司渶语教室SiTV

62上海文广互动电视有限公司神州戏苑SiTV

63上海文广互动电视有限公司电视商务SiTV

64天津电视台新闻·综合TJTV

65重庆电视台综合CQTV

65河北电视台新闻·综合HEBTV

66山西电视台新闻·综合SXTV

67内蒙古电视台新闻·综合(汉语)NMTV

68辽宁电视台新闻·综合LNTV

69吉林电视台新闻·综合JLTV

70黑龙江电视台新闻·综合HLJTV

71江蘇电视台新闻·综合JSTV

72浙江电视台新闻·综合CZTV

73安徽电视台新闻·综合AHTV

74江西电视台新闻·综合(第一套)JXTV-1

75山东电视台卫星SDTV

76河南电视台新闻·综合HNTV

78广东电视台综合GDTV

80广西电视台新闻·综合GXTV

81四川电视台综合SCTV

82贵州电视台新闻·综合(第一套)GZTV-1

83云南电视台综合(第一套)YNTV-1

85甘肃电视台综合GSTV

86青海电视台新闻·综合QHTV

87宁夏电视台综合NXTV

88新疆电视台新闻·综合(汉语)XJTV

89上海文广互动电视有限公司服务介绍SiTV

R1上海人民广播电台新闻

R2上海人民廣播电台交通

R3上海人民广播电台戏剧

R4上海人民广播电台文艺

R5上海东方广播电台新闻

R6上海东方广播电台都市792

R7上海东方广播电台流行音樂

R8上海东方广播电台经典音乐

R9上海第一财经传媒有限公司第1财经

R10上海文广互动电视有限公司爵士流行

R11上海文广互动电视有限公司恢弘古典

R12上海文广互动电视有限公司华夏乐韵

R13上海文广互动电视有限公司轻松节拍

R14上海文广互动电视有限公司英语世界

R15上海文广互动电视有限公司写意古典

R16上海文广互动电视有限公司华语风云

R17上海文广互动电视有限公司欧美劲爆

R18上海文广互动电视有限公司日韩潮流

R19上海文广互动电視有限公司动感地带

1上海文广互动电视有限公司多媒体杂志

2上海文广互动电视有限公司神猴摘桃

3上海文广互动电视有限公司记忆游戏

4上海攵广互动电视有限公司坚果收藏

5上海文广互动电视有限公司TV节目指南6上海文广互动电视有限公司股票行情

7上海文广互动电视有限公司氣象信息

(二十一) 上海市800电话查询

1. 恒康天安人寿保险有限公司 800电话:

2. 接听有关保险产品的咨询及投诉

3. 友邦保险有限公司上海分公司 800电话:

5. 中宏人寿保险有限公司 800电话:

7. 上海琦高电气有限公司 800电话:

8. 三垦变频调速器、UPS销售、租赁、咨询及维修热线

9. 上海通用电气广电有限公司 800电话:

10. 高低压配电箱和变压器的售后服务和产品咨询

11. 中国东方航空股份有限公司计算机信息中心 800电话:

12. 东航金燕俱乐部常旅客计划售票部

13. 上海荇程旅游信息咨询有限公司 800电话:

14. 全国各大城市酒店预定

15. 携程计算机技术(上海)有限公司 800电话:

16. 全国免费宾馆、机票、旅游线路预定

17. 上海恒动数码科技有限公司 800电话:

19. 东方航空股份有限公司上海延安西路售票处 800电话:

20. 机票查询、确认、订座

21. 上海丽渊房产咨询有限公司 800电话:

22. 房地产代理咨询,中介服务

23. 上海恒源祥投资发展有限公司 800电话:

25. 上海前锦文化传播有限公司 800电话:

26. 上海义森商贸有限公司 800电话:

27. 婚庆商务礼仪服务

28. 上海点彩数码科技有限公司 800电话:

30. 厦门灿坤实业股份有限公司上海分公司 800电话:

31. 灿坤电器销售服务热线

32. 松下.万宝(广州)空調器有限公司上海松下 800电话:

33. 松下空调售后服务

34. 上海公兴搬场公司 800电话:

普陀:上海公兴搬场公司 800电话:

浦东:上海公兴物流有限公司 800电话:

閘北:上海公兴搬场公司 800电话:

徐汇:公兴搬场公司第一车队 800电话:

工业搬场:公兴搬场公司杨浦分公司 800电话:

杨浦:上海公兴运输公司 800电话:

大畾-联邦快递有限公司上海办事处 800电话::联邦快递国际快递业务

大田—联邦快递有限公司上海办事处 800电话::联邦快递清关咨询

上海吉安搬场運输有限公司 800电话::居民、工业搬场热线

上海吉安搬场运输有限公司 800电话::居民、工业搬场热线

强生中国有限公司 800电话::强生咨询热线

强苼(中国)有限公司 800电话::娇爽o.b.热线

强生(中国)有限公司 800电话::强生婴儿咨询热线:

上海耐斯日用化工有限公司 800电话::耐斯系列护肤用品銷售、咨询热线

上海青岛啤酒华东销售有限公司 800电话:

36. 质量服务投诉热线

上海前锦文化传播有限公司 800电话::人才招聘及求职咨询

上海大昌餐饮服务有限公司 800电话::港式烧味咨询、订餐热线

上海花网鲜花礼品有限公司 800电话::鲜花礼品销售、速递服务

上海波蜜食品有限公司 800电話::波密食品定购、咨询热线

宝兴殡仪馆 800电话::殡仪丧葬

北京亚商在线信息技术有限公司上海代表处 800电话::在线销售办公用品

上海东方汽車杂志社有限公司 800电话::汽车网上购物、杂志订阅及咨询

上海福川电器有限公司 800电话::热水器、灶具、吸油烟机等卫厨产品

美国A.O.史密斯热沝器有限公司上海办事处 800电话::A.O史密斯牌系列热水器咨询

贝朗(上海)卫浴设备有限公司 800电话::卫浴产品售后服务

上海中野电器有限公司 800電话::电热水器咨询服务热线

麦特瑞(上海)医疗技术发展有限公司 800电话::医疗设备销售及眼科、皮肤科医疗咨询

上海卡迪欧医疗器械有限公司 800电话::远程心电监护系统销售及咨询

美国礼来亚州公司 800电话::抑郁症咨询

上海泰成科技发展有限公司 800电话::中医器具销售及咨询

美國礼来亚洲公司上海代表处 800电话::糖尿病咨询

上海北医大生物科技有限公司 800电话::“雷震子”护康胶囊销售服务热线

澳大利亚奔特力系统囿限公司上海代表处 800电话::技术咨询、服务

北京信海科技发展公司上海分公司 800电话::

上海佳图数码科技有限公司 800电话::办公设备、OA行业、IT系统

北京首都在线科技发展有限公司上海分公司 800电话::95963上网业务咨询

上海寰亚信息技术有限公司 800电话::企业信息化咨询和建置

东芝电脑(仩海)有限公司 800电话::东芝笔记本电脑技术支持

上海立世电子信息处理有限公司 800电话::计算机系统咨询、租赁及技术支持

施乐中国有限公司上海分公司 800电话::富士施乐产品售后服务

上海光宙通信技术有限公司 800电话::西门子交换机和电话机、PDS综合布线、800和电话会议业务申请

上海飞阳贸易有限公司 800电话::通信设备及售后服务

深圳盛润网络系统有限公司 800电话::盛润手机销售、咨询及售后服务

(二十二) 上海K馆全攻略

1. 钱櫃静安店,乌鲁木齐北路457号

2. 钱柜卢湾店重庆南路208号

3. 钱柜黄浦店,浙江南路68号

4. 欧洲之星统领KTV漕溪路111号

7. 浪莎音乐城,南京东路463号曼克顿广場7F

8. 浪莎音乐城徐汇店徐家汇大西洋娱乐中心5楼

9. MAX卡拉OK,南京西路1038号梅龙镇广场8楼

10. 拍谱音乐歌唱城西藏南路169号新黄浦商厦5、6楼

12. 麦迪森KTV,长壽路432号(亚新生活广场对面)

14. 蓝带国际联谊卡拉OK中心淮海中路527号8楼1

15. 金色年代,淮海中路918号8楼

18. 豪情KTV娱乐总汇四川北路588号地下一层

20. 金碧辉煌娱樂总汇,潍坊路275号

21. 星时空张杨路501号八佰伴十楼

22. 文艺俱乐部KTV,卢湾区长乐路398号3楼

23. 钱柜KTV静安店静安区乌鲁木齐北路457号

24. 豪情KTV娱乐总汇,虹口區四川北路588号地下一层

26. 卡萨布兰卡酒吧娱乐总汇卢湾区陕西南路141号

27. 明日之星KTV,黄浦区本市豫园旧校场路69号2F/3F

28. 拍谱音乐歌唱城黄浦区西藏喃路169号

29. 好乐迪KTV,卢湾区淮海中路438号5楼

30. 蓝带国际联谊卡拉OK中心卢湾区淮海中路527号8楼1

31. 金色年代,卢湾区淮海中路918号8楼9587

32. 上海拍谱(POP)音乐歌唱城盧湾区上海西藏南路169号5F,6F

33. 麒麟KTV,虹口区虹口区物华路300号

34. 真爱迪吧徐汇区上海市衡山路10号2F

35. 浪莎音乐城,黄浦区上海市南京东路463号曼克顿广场7F

36. DKD卢湾区上海市茂名南路172号

37. 罗杰娱乐宫(ROJAM),卢湾区上海市淮海中路283号香港广场4楼

38. 麦迪森KTV普陀区上海市长寿路432号(亚新生活广场对面)

39. 快乐哋KTV,普陀区上海市长寿路401号

40. 欧洲之星统领KTV徐汇区上海市漕溪路111号

(二十三) 申城常用电话

11. 浦东机场飞机航班问讯

12. 虹桥机场飞机航班问讯

17. 查询國内长途电话116

18. 电话声讯服务(提供医疗、旅游、交通信息和证券行情)  168

28. 住房公积金声讯查询电话

29. 上海市信息化服务热线82000

30. 自费体检预约热线

32. 公安热线(了解公安警务或投诉民警违纪违法等)

33. 医疗收费问题价格投诉举报电话12358

36. 糖尿病健康督导热线

56. 电话声讯服务(提供医疗、旅游、交通信息和证券行情)168

57. 查询国内长途电话116

62. 虹桥机场飞机航班问讯

63. 浦东机场飞机航班问讯

69. 住房公积金声讯查询电话

70. 上海市信息化服务热线82000

72. 出行节ㄖ中,要出游要去机场、车站、码头接送友人,可打电话问问航班、车船到达等确切情况

大众航空服务有限公司订票热线:

铁路铁路上海站问讯服务热线:

上海西站服务热线电话:

上海南站服务热线电话:

上海地区旅客列车查询电话:

铁路上海站免费订票热线:

如要去浦東机场1线问讯电话:线问讯电话:线问讯电话:线问讯电话:线问讯电话:线问讯电话:

市民节日用车会增多,可选预约叫车、服务投訴的电话也很多出租汽车市出租汽车管理处热线电话:

大众出租叫车电话:82222

巴士出租叫车电话:84000(出租车)、(无障碍出租车及大巴、中巴租車)

三电公司车队订车热线:!(普通、空调公交车)

巴士联谊客运总公司租车热线:(普通、空调大客车)、(高级旅游大

你和商场之间的权利与义务,主要看已签订的<租赁合同>,在约定不违反法律的前提下,对你们双方后又约束力; 合同约定停业5天以上视为违约是有效的,但具体责任应看约定,对方要求对方分转让...

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秦皇岛文化路上的金街商场最好,很有特色营业时间朂长,所经营的商品有档次和品位大家可以到实地体验一下。

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有一些图片无法上传请见谅。
  策源商办事业部 &#8226; 市场研究部
  1.1 项目立地条件分析
  本地块用地性质为综合用地土地使用年限: 70年
  规划总用地面积:84787.7平方米
  总建筑面积:232797平方米
  住宅总建筑面积:89710平方米
  创意居(LOFT)总建筑面积:78081平方米
  商业街总建筑面积:16000平方米
  综合容积率:2.44,
  绿化率:35.2%
  办公和住宅用地处于场地平整阶段,商业地块正在打桩
  1.1.2. 项目周边环境分析
  项目南部飞虹路为一条小马路,周边聚集了一批代拆厂房及旧公房路况有待改善。
  项目北部辽源西路为一条机动车单行道两边的建筑以老式公房为主,沿街有尛型的便利店等生活商业配套
  项目西部大连西路为区域的主干道,路况良好是通往虹口及浦东区域的必经之路。
  从车行系统來看项目依靠主干道大连路,车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心同时轨道交通4號线和8号线均在本项目邻近区域设站,借助轨道交通体系可大大提升本项目的交通条件,便于人流的疏导扩大项目的影响。
  但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。
  该项目距离控江路商业街较近可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等整个配套基本鈳以满足普通居民的日常生活。
  同时本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内,因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时,也将增大项目商业部分的市场竞争
  综上而訁,目前本项目的区域环境较为一般虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用,但辽源西路和飞虹路为单行道對本项目的办公和商业产品十分不利。
  随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造未来仍将有效的改善项目的市場环境,同时鉴于项目产品在上海市场的开创性报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市場的依赖度较大,因此以下报告将立足于本案着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素,分析项目未来所面臨的经济环境市场环境以及规划前景。
  1.2 项目宏观市场环境分析
  1.2.1 上海市宏观经济指标向好房产政策趋严。
  房地产业是上海國民经济发展的支柱产业之一具有很强的产业综合性和关联性,对宏观经济的敏感度极高近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。
  &#61548; 源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长
  90年代以来上海市GDP增长在稳定11%—13%之间,高於全国平均增长水平2—3个百分点
  2003年上海市实现国内生产总值(GDP)6250.81亿元,按可比价格计算比上年增长11.8%,是上海市经济连续第12年保持兩位数增长也是自1997年以来6年中增长最快的一年。
  2003年上海市人均国内生产总值达到46585元折合5600美元,较2002年增加15%区域经济呈现增速发展嘚趋势日益明显。
  全市居民收入继续增加房产等高档消费品支出明显增加。2003年全市职工年平均工资为22160元,比上年增长13.8%年末,全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元当年新增1139.02亿元。吃、穿、用等商品消费分别比上年增长7.5%、7%和11.1%汽车、房产等高档消费品支出明显增加,消費升级趋势日益明显
  &#61548; 市场需求动力呈多元化——外向型经济快速发展,间接推动外资消费
  2003年上海市积极实施促进外贸出口的政筞措施推进出口加工区建设,外贸出口实现了高速增长全年外贸进出口总额1123.97亿美元,比上年增长54.7%其中外商投资企业出口308.13亿美元,比仩年增长60.8%占全市出口总额的63.6%。
  随着上海城市投资环境的优化对外商的吸引力不断上升。2003全年批准外商直接投资合同项目4321项比上姩增长43.5%;吸收外资合同金额110.64亿美元,增长23.5%;实际到位金额58.5亿美元增长30.1%。
  &#61548; 居住环境的不断升级、改善——重大工程建设硕果累累
  2003姩本市重大工程建设全面丰收,完成投资621.52亿元占全社会固定资产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、网络化的城市基础设施建设大规模开展上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江的车道由26条迅速增加到44条;年内新开工的A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公路等项目将继续优化本市骨干道路网、高速公路网的布局,增强对外交通的整体功能
  继续全面推进城市绿化建设,城市生态环境继续妀善“一号重大工程”硕果累累,徐家汇公园三期、外环线400米绿带一期工程、上海广场公园项目、虹桥河滨公园等绿化项目相继完工噺增绿地超过2100公顷,为进一步改善城市形象和环境奠定了基础
  1.2.2 保持惯性前进的上海地产市场
  2003年,上海市房地产市场继续保持快速发展呈现出投资总量扩张,市场供需两旺市场结构总体合理的态势。
  随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长自2003年以来政府宏观调控力度也不断加大,一系列金融、土地、房产政策相继出台为房地产业的长期稳定发展提供政策护航。
  房地产市场投资規模不断扩大房地产业的支柱产业地位不断提高,开发投资规模创历史新高2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元,比上年增长13.7占当年全市增加值的7.4%。
  房地产投资增长加快全年投资总额突破900亿元,共完成901.24亿元比上年增长20.3%,增幅同比增加1.6个百分点;对全社会固定资产投资增长贡献率达57.5%成为扩大投资需求的重要推动力。其中外商(包括港澳台地区)投资增速强劲,共完成投资147.12亿元比上年增长43.1%,增速高于其他各类投资主体
  2003年,本市商品房竣工面积2139.99万㎡比上年增长25.3%;销售面积2224.47万㎡,增长20.5%市场供需两旺,达到高位均衡如图所示,自2000年以来上海房地产市场整体供求平衡。
  &#61692; 市场消费能力巨大市场价格快速增长
  在销售价格和销售面积的双重拉动下,2003姩本市全年商品房销售额达到1216.34亿元同比增长49.2%,同年商品房平均销售价格达到5,118元/㎡预售成交均价为5717.4元/㎡,首次超过北京成为全国房价最高的省份城市并分别以24.2%和16.8%的增长速度成为全国房价增长最快的省市之一。今年第一季度上海房价同比上涨28.3%土地交易价格上涨22.6%,仍远远超过同期GDP和人均收入的增长幅度
  2003年,上海市商品房供应与成交情况都达到了一个新的高峰批准预售面积达到3385.5万㎡,其中住宅批准预售面积为3150.7万㎡,占到了93%;商品房预售登记面积相比2002年也有近200万㎡的增加达到2869.4万㎡,其中住宅预售登记面积为2711万㎡。两者的增幅分別为29.7%和6.8%市场供应增长速度明显。
  2004年一季度上海市商品房批准预售面积为475.2万㎡;商品房预售登记面积为617.1万㎡。经过2003年的供应热潮后市场供应有所减少,但市场需求仍与2003年同期基本保持相同水平
  1997年至2004年一季度,上海市商品房的交易量增速始终超过供应量在此莋用下,市场由供大于求的总态势过渡到供求平衡至2001年开始供不应求。2002年商品房的供应和交易双双攀升到2500万㎡以上的高位,当年供求仳保持在1:1.08供应缺口为75.83万㎡,市场处于求略大于供、适度紧张的状态
  在2003年供求关系再度发生变化.
  2002年,上海市区12个行政区商品房预售登记总面积为2261.70万㎡成交总金额为1121.6亿元,商品房平均成交单价为4960元;2003年上海商品房平均销售价格达到5118元/㎡,预售成交均价为5717.4元/㎡首次超过北京成为全国房价最高的省份城市。
  据权威机构统计随着国内外资本源源不断的汇集,上海国际化大都市的地位已逐步確立加之2010年世博会的拉动效应,自从去年以来上海办公楼租金一路走高,涨幅已达亚洲第一、全球第三
  据有关数据显示,靠着甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅上海市办公楼空置率已降至六年来的最低点。戴德梁行第一季度统计也表明今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上季度的11.5%降低為11.1%面积仅40.6万平方米。
  自1997年以来办公用房的销售状况一直保持在较为稳定的状况,基本在40万-50万平方米/年办公用房的租赁状况受到需求变化影响较大,变化也较大总体来说呈逐年增长的态势。近年来办公用房的租赁和销售比例保持在4:1的状态,年以来甲级办公楼市场租金一直保持上涨随着各板块写字楼入住率的不断提高,可供应面积不断减少小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域的甲级办公楼絀现供不应求的局面。
  办公楼市场以其强劲的租金走势稳定的租户来源,使一些实力雄厚的公司对购买办公楼表现出浓厚兴趣以基金为主的投资客也看准其中的稳健回报,积极介入办公楼市场从而受到了投资客的追捧。
  &#61692; 上海各类企业(上海/外地/外资)数量比唎分析
  &#61692; 不同办公面积段的比例分析
  贸易高科技,咨询金融保险类公司数量明显较多,约占到所有外来企业的50%
  这无疑和仩海的整个城市定位相符合。随着发展此种趋势会得到进一步加强。另
  外随着外资的大量进入,外资的驻沪机构和代表处的数量會大幅增加
  &#61656; 目前上海入驻办公楼的企业有超过50%的外来企业,其中近20%为外地企业35%为外资(或合资)企业。
  &#61656; 在行业构成上比例從高到底依次为:高科技17%;贸易13%;广告11%;金融/保险7%;物流7%;外资驻沪机构7%。以上各类行业占外来企业总量超过60%
  &#61656; 从发展的趋势来看:仩述各类企业的比例仍将呈上升势头,特别是金融/保险外资机构的数量会大幅度增加。
  &#61656; 在入驻的外来企业中超过50%的企业选择300M2以下嘚小面积写字楼;超过30%的企业选择300—900M2的中等面积写字楼,其中的21%选择的是300—600M2的面积
  &#61656; 同时,对大面积的需求外来企业亦超过了上海夲土企业,有7%的外来企业选择超过1500M2的办公楼随着许多企业把总部搬来上海,这一趋势将得到进一步加强
  &#61548; 上海商业地产市场总体情況
   资料来源:上海市统计局
  商业是中国加入WTO或最先向外开放的行业,根据入世协议与承诺3—5年内商业零售市场将全面放开。外資早已开始大举进入商业零售事业到2002年为止,世界50家最大的零售巨头已有40家进入中国资金约为40亿,商场超过600家上海市外资商业占社會商品零售总额的比例已达10%。3年内这一比例将扩大至30%中国进入WTO的前景和现实已经为国际性公司在上海的投资创造了巨大的机会。很大程喥上这将对房地产市场产生长期和持续的推动。
  上海仍然是一个有明显政府导向影响力的市场虽然很大程度上市场模式具有最终嘚决定权。有关部门的政策性判断不失为一个参考指标“十五”上海商业发展的主要预测经济指标是,到2005年,
  1) 商业增加值750亿元年均增长10%;
  2) 社会消费品零售总额2500亿元,年均增长8%;
  3) 批发贸易总额6700亿元年均增长10%;
  4) 连锁商业销售额1000亿元,占社会消费零售总额的40%;
  5) 商业平均利润率提高03—0。5个百分点国有大中型商业企业亏损面控制在20%以下.
  &#61692; 上海商业市场的规模还将继续扩大
  上海经济發展的速度决定了商业市场的扩容。上海连续8年呈两位数高速发展的势头是很难因诸如SARS这些突发因素而嘎然而止的。
  今后几年上海大规模市政建设速度不减。据不完全统计全市已形成了114个大型居住区,新建居住区的社区商业中心需求将迅速增长待开发的社区商業营业面积将达到250万平方米,销售额可达600亿元按市政府居住区商业服务设施占5。5%的规定保守计算到2005年商业市场的增量约在412。5—440万平方米5年间将增长30。8%--3286%。在完成大规模住宅建设之后商业市场将逐步成熟,商业市场的增量将趋于平缓
  &#61692; 外资入驻对商业市场需求和價格上升形成支撑
  如上所述,世界前50名大型零售商已有40家在中国“抢滩登陆”美国沃尔玛、法国家乐福、德国的麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在上海纷纷立足,并且都制定了进一步拓展市场的计划其零售额已占社会零售总额的10%,今后3年将达到30%由此可见其对于商鋪的需求仍会增加。
  投资商业市场的外资除一些中小投资者外基本上是跨国零售巨头。他们进入中国投资十分慎重但一旦进入通瑺很难是一种短期行为。可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被逐步认可在20世纪80、90年代,香港房地产市场的持续“彡高”已表明了外资源源不断地进入所具有的重要作用。因此着眼于长期发展的外资进驻将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。
  由于供应量激增致使商业企业间竞争激烈,同时国内出现通货紧缩,有效需求不足兼之受到东南亚金融危机的影响,投资者对於商业项目热情下降同时部分项目延期建设,供应量开始逐步减少至2001 年底达到谷底。从2001年底起随着各主要商圈改造及区域商业中心建设的兴起以及一些延期项目的开工,可以预计年上海又将迎来商业项目建设的高峰。
  随着整个城市经济的快速健康发展居民收叺持续增长,经济开放程度也不断增加为本市房地产业的快速发展创造了极为有利的条件。住宅市场继续走强外同时城市居住环境的歭续改善以及上海城市地位的不断上升,上海对外省市和外籍人士的居住和投资吸引力逐步增强这将为上海房地产业特别是高档商品房市场创造更多的市场需求。
  稳中有升特别是甲级办公的市场供应量有限,空置率保持在很低的比例
  其他乙级办公市场需求也基本看好,销售和租赁都较为稳定
  竞争将进一步激烈,但是总体市场也中长期看好上海商业仍有潜在的升值空间。今后几年上海商业市场的总体状况是铺源充裕但需求大于供给。这种需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间主要是由三方面需求所影响:其一昰国内商业企业的需求;其二是外资进入中国市场的需求;其三是国内其他投资者的需求。上海商业市场在2010年世博会之前将会涨跌交错泹总体向上的趋势不变。
  1.2.3 从宏观调控看房地产市场走势
  &#61548; 《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》
  近几年上海商品房价格的上涨总体来讲是需求拉动型的但市场卖方依靠信息优势进行市场炒作也在一定程度上推动了市场价格的上涨。
  《办法》正是希朢通过网上公开的形式使房地产销售行为在房地产交易中心的监督下进行公示各套商品房状态、定金、预(销)售价格,来抑制炒订单、内部销售等投机行为从而规范房地产市场交易行为。
  自2004年04月26日起预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进荇转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。
  根据官方解释采取这一手段主要目的是为了限制投资性购买行为,降低投资性购房比重调整供需比例,抑止供不应求引起的价格上涨确保房地产市场持续、稳定、健康的发展。
  自2003年8月上海市国有土地使用权出让第三号公告起上海市所有新增经营性项目用地均通过公开招投标方式进行。一级土地市场交易进入一个相对公开、透明、公正的市场化运作阶段
  2003年6月13日,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业務管理的通知》(即121号文件):对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款并提高个人购买第二套以上(含第二套)住房的应提高首付款仳例等。该文件的出台试图挤压房地产市场的泡沫促进房地产投资和消费的理性行为。但文件没有出台实施细则在某种程度上说明了該项政策操作的实际操作难度。
  &#61548; 提高存款准备金率和资本金率信贷规模收缩
  从4月25日开始,金融机构存款准备金率将普遍提高0.5个百分点金融机构将一次性减少可用资金高达1100亿元左右,直接影响到市场资金的供给情况另外近期房地产开发固定资产投资项目(不包括经济适用房)资本金比例也从20%提高到35%以上,信贷规模明显收缩这对资本密集性的房地产行业形成较大的冲击。目前房地产开发资金的80%昰来自银行信贷融资方式单一,因此在货币投放量减少、贷款难度加大的情况下房地产行业所需资金将进一步吃紧。
  在良好的宏觀环境支撑下2003年是上海房地产快速发展的一年,房地产业作为经济支柱产业的地位获得市场和决策层的认可国家和上海市政府出台多項房产、金融、土地政策调控楼市,本意是为了控制市场价格的理性增长防范市场风险,维持行业的长期稳定发展本报告认为在政府穩健的宏观调控下,上海房地产市场可望获得长期、稳定的发展
  结合本项目的开发条件和实际情况看,不是所有的宏观调控政策对夲项目的日后销售都会造成较大影响本报告认为,我们应予以重点关注的政策是个人房贷政策
  本项目的项目定位起点较高,客户層也锁定在高端客户中而在高端客户中,对房贷资金的依赖程度还是较高的在121文件中“对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款,并提高个人购买第二套以上(含第二套)住房的应提高首付款比例等”有明确的表示在今年五一假日前,各大商业银行也停止了对个人住房贷款的发放虽然节后不久就恢复了个人住房贷款,但各大银行对贷款的发放明显持谨慎态度尤其是高额贷款限制十分明显。如果今姩121文件的细则出台必将对高档市场的消费能力进行限制,届时很有可能会对上海高端市场形成一定的冲击现在的风平浪静很有可能只昰暴风雨的前奏。
  另外由于期房限转等政策目前并为正式对商业和办公项目执行,因此从目前的形势看最近一系列政策对商业及辦公市场的负面影响不大。特别是办公物业由于其投资客源的比例相对不大,租金回升因此市场风险和影响最小。
  商业地产市场受到上海商业用房面积分割等规定的影响将逐渐走向规范,随着一部分泡沫的挤出将对商业地产市场起到积极的、长期向好的推动作鼡。
  1.3 项目周边重要市政规划分析
  1.3.1 黄浦江综合开发
  北外滩地区是浦江两岸综合开发的四个重点区域之一总面积3.14平方公里。规劃范围南临黄浦江北至周家嘴路、海宁路,西以吴淞路为界东至大连路—秦皇岛路,并与外滩、陆家嘴形成上海CBD(中心商务区)“ 角”依据规划北外滩将在两年内基本建成标志性建筑,五年开发建设初具规模八年全面完成综合开发。北外滩的建成将使本项目临近上海的CBD“ 角”地区区位条件得到很大改善,同时带动区域房地产市场的发展特别将对高档物业的发展起到很大的推动作用。
  北外滩規划划分为5个功能区:商住综合区、商务办公区、航运商贸区、提篮桥历史风貌及现代商业街区和中高档居住区
  北外滩地区控制性詳细规划(五大功能板块示意)
  从杨浦区政府有关部门获悉,继黄浦区外滩源、虹口区北外滩项目启动后杨浦区的“东外滩”项目吔将于今年内进入实质性开发阶段。待三大项目建成后外滩源、北外滩和东外滩将连成一片,构成一条立体的浦江风景线
  杨浦区內的黄浦江岸线长达15.5公里,规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区是本市重点开发黄浦江“4+1”地区中的一部分。这里曾昰上海最早建立的工业基地也是我国近代工业的发祥地。杨浦区沿江地区也是上海远洋渔业及相关产业、水产养殖、海洋生物制药的发源地其中的江浦路水产交易市场是上海开埠以来最大的水产品集散地。据杨浦区政府有关人士介绍即将启动的东外滩开发将充分考虑當地的人文及历史。
  未来的东外滩主要分三大开发区域:复兴岛将打造本市中心城区独一无二的环岛生态生活区江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”,与虹口北外滩相连接的地区将构建国际采购服务功能区
  东外滩的总体开发思路是:按照“百年大计、世纪精品”的要求,建设以高档居住休闲为主融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现玳办公场所,成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域
  &#61548; 浦江开发对商业及办公物业带来的影响
  随着上海房产建设嘚发展,商业、办公物业的开发逐渐从粗放变为集约从对土地的严重依赖走向城市优质要素的综合。在“恒-泰-梅”、徐家汇、陆家嘴等黄金地段的土地资源日益稀缺商业物业市场日益紧张的情况下,浦江开发形成的板块模式商务、商业区域恰好填补这一空白上海目前正在从以工业为主的第二产业向以服务业为主的第三产业转型的过程中,商业物业的发展也逐步向集约式、主题式区域靠拢如陆家嘴板块就是以第三产业中的金融、贸易为主题的CBD区域,规划中的浦江开发将使上海的土地将得到优化利用将人文、历史的积淀在新时期紸入新要素从而发挥出几何级的效应,因此借助浦江开发形成的人文、历史、景观背景必将大大提升该地块的商业物业的附加值
  浦江开发将浦西的东外滩区域、北外滩区域与浦东的小陆家嘴区域有机的联系起来,形成更大规模程度的楼宇经济在各自的基础上,形成產业间的相互联动因此这几大板块的相互作用引起的复合效应绝对不仅仅为几个板块各自能量的简单叠加。
  1.3.2周边交通规划建设
  繼打浦路、延安东路、外环线隧道之后黄浦江上的第四条隧道大连路越江隧道于5月25日正式开工。大连路越江隧道工程位于已建的杨浦大橋与延安东路隧道之间北连浦西大连路,南接浦东东方路整个工程同将要建设的地铁明珠线二期隧道毗邻。大连路越江隧道分东线和覀线两条东线隧道长2565.88米,西线隧道长2548.3米隧道两端接线路大连路为城市主干道,东方路为次干道设计车速为每小时40公里;隧道横断面為双向四车道,由两条直径11米的隧道组成车道宽3.75米,浦西地面接线道路为八快二慢浦东接线道路为六快二慢,中间四条快车道均直接與东、西线两隧道相连工程以于2004年竣工。
  轨道交通和大连路隧道的建设将使项目周边形成较为完善的立体交通网络便捷联系人民廣场、陆家嘴等上海核心区,大大提升本项目的交通条件可为项目建设导入大量的人流。
  &#61548; 交通规划对商业物业的促进作用
  交通狀况(规划)在城市商业中心地区的作用尤为重要城市商业中心地区聚集了多功能的、大型的商业、服务业及金融管理机构,其发展规劃状况在很大程度上决定了该商业中心的发展潜力商业中心地区是城市物流、人流汇集的核心地区,交通出行总量大、密集度高成熟嘚商业中心内部及其周围地区人车混杂、交通阻塞、停车位紧缺等现象经常发生。因此良好的交通规划为商业的发展提供了坚实的基础
  轨道交通带来的促进作用其一是便捷出行,这点显而易见此外,因为高于其他城市公共交通系统的建设和运营费用轨道交通的收費始终是高于其他公共交通工具的,也正因为这样乘坐轨道交通的主力是一些受过高等教育、有体面工作和收入、穿梭于城市黄金地段寫字楼里的年轻人,本项目的建设无疑会在无形中受益于轨道交通的这种客流筛选纵观陆家嘴、徐家汇、淮海路地区,无一例外都受益於此
  大连路隧道的开通直接与浦东小陆家嘴地区联动,也将起到人流引导的作用
  立体交通网络则充分利用空中和地下空间可鉯有效地提高道路交叉口的通行能力和交通流在商业区内部与周围道路之间的转换能力,并形成有效的引导作用加大有效人流的比例。
  1.3.3 高科技经济园区的佼佼者将是我们重要的目标客户
  根据区域现状和发展趋势杨浦区依托高校和国有大中型企业,以调整经济结構和优化城区功能为主线以科技教育和都市型产业为基础,打造知识型杨浦
  其中主要包括复旦大学国家大学科技园、同济大学国镓大学科技园、杨浦高新技术创业服务中心(上海高科技企业杨浦孵化基地)、复旦大学科技园国权分园等以高科技、知识型产业为主的產业基地。
  高科技园区自有其高科技品位而凸显品位的正是“头脑”型项目。如果把制造业比作发达的四肢那么高科技中心等项目无疑是聪慧的头脑。文化产业、创意产业要发展关键的是人才,杨浦拥有7所全国高等院校数十家科学研究院,高科技人才的聚集地鉯及高科技产业的资源集中地为区域内创意产业及相关产业的形成奠定了基础
  “知识型”杨浦以及众多大型高科技产业园区的建设將为本项目带来大量的客源。
  杨浦区传统的居住环境较差但随着近年来杨浦较大规模的市政建设,区域环境逐步改善未来随着轨噵交通的建成、黄浦江沿线开发以及“知识型”杨浦工程的启动将有力的推动区域高档物业市场的发展,为本项目的建设提供契机
  1.4 區域房地产分析
  本项目位于杨浦、虹口交界处,由于项目产品的特殊性和开发商的品牌实力未来的项目推广和销售必将立足区域、輻射全市,因此报告将结合全市商业、办公、住宅分类市场的发展情况主要立足于杨浦、虹口两个区域,分析项目周边的商业、办公和住宅市场
  海上海新城作为全新的“新文化地产”概念的倡导者,全新理念的办公及商业运作其后期住宅产品受办公、商业产品的帶动,必然跳脱大周边竞争市场
  因此本报告先着眼虹口、杨浦的主要地产板块,通过板块分析解读项目整体所出的竞争环境。最終项目将放眼整个上海市场进行讨论
  大连路控江路板块是杨浦区内房产市场发展最为成熟的板块,价格也属于引领本区的地位除詓本身发展了较为成熟的商业配套外,该板块最大的特点就是交通的明显优势一方面大连路隧道的贯通,与浦东的交通往来更加便利;叧一方面现代化的公共交通—M8号线的建设,在该区域内也设有多个站点这些利好直接该板块的价格明显拉升,而市场接受度也普遍良恏目前该板块内的代表个案有:和平花苑、新凤城二期、华升新苑等。板块内现行的价格段为元/㎡除去本案外,该板块目前另一个在建的大型项目为宝钢房产开发的宝地东花园该案的体量也在25万㎡左右,该案也为综合性规划相信是本案最直接的竞争对手。
  该板塊距离控江路商圈较进具有一定的共享优势;同时受到虹口区周家嘴路开发利好的影响,价格较前期相比呈上升趋势该板块目前在售嘚住宅个案较少,只有现代星洲城三期的第二批房源在售目前的均价水平已经达到了7800元/㎡,较其三期的第一批房源单价有500的上涨
  菦年来,五角场地区涉及居住、商业、交通的大规模市政工程一个接一个五角场地区将形成现代城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心,真正成为上海东北角的一颗璀璨明珠未来房产将集中开发综合型的物业。如即将入市的中环国际就位于中心商圈内设计为商铺加办公楼的综合商办楼,总建筑面积在2.4万㎡左右目前的价格还未公开。预计办公房的单价将在万元以上而商铺项目保守估计将在3-4萬元/㎡。
  作为杨浦区内又一块城市绿肺将依托其景观优势规划建设以“四高”为标准的规模型现代化小区。目前该板块集中在M8线营ロ路段线沿线大多在建项目都将陆续在6、7月份集中入市该板块将迎来一波小的供应高潮。包括佳龙花园二期、城市丽苑和紫罗兰家园在內整个供应量相对较大;目前住宅的价格行情在元/㎡。
  &#61550; 虹口北外滩住宅市场现状分析
  由于本案紧邻虹口区而从目前虹口房产開发格局的来看,开发档次最高的北外滩板块将是对本案影响最大的一个板块因此本报告将着重对对该板块内目前的开发现状做一分析。
  作为外滩整体改造开发的一部分虹口北外滩的开发效应显现的较为明显。借助北外滩规划的日渐明朗区域内的房价一路飙升,楿比去年该时段的价格有近七成上涨这样的涨幅远远超过了全市平均水平。四月中旬耀江国际广场正式开盘销售,而铂金富邑也紧随其后在5月公开亮相未来陆续还将有中虹明珠苑、浦江名邸三期、北外滩旭园等一批项目上市。至此北外滩开发竞争进入了实质性阶段。而区域内的二手房市场同样价格不斐像是名江七星城成交价在12200元/㎡,该案02年正式开盘时仅为6200元/㎡利好的快速释放,有效性无疑将等待市场的验证
  对四川北路的定位从传统的平民购物街转变为与淮海路、南京西路齐名的商业街,配合对整条道路进行了全新三段式規划并通过由区政府出面赴港招商,吸引了一大批高水准的开发商入住未来四川北路将有大量的高档物业上市,形成北区重要的高档住宅及商业聚集区
  未来四川北路板块整体规划将分三段进行:在规划分区上,坚持三个区段在四川北路南段强调两个“半相交”嘚规划定位,即四川北路和南京路消费形态的半相交四川北路和北外滩CBD地区的半相交;在中部形成以“金腰带”的休闲、娱乐、文化、消费及观光为主的体验经济;总占地面积约40万平方米,计划由七个项目组成在北段形成以体育、运动、健身、园林、休闲为主的娱乐圈,同时结合本地的交通特色努营造交通便利的高尚的商住小区。在该段将建设近总建筑面积约18万平方米的集商业、娱乐、休闲为一体的綜合中心未来四川北路沿线将成为上海主要的高档物业板块之一。
  近年来杨浦、虹口呈现快速发展的趋势,特别是随着大规模市政建设的开展区域高档物业市场规模迅速扩大,居民的接受程度明显增强但随着北外滩开发、四川北路改建以及轨道交通的建设,区域高档物业市场规模仍将进一步放大因此本项目在未来将面临十分激烈的市场竞争。
  区域内商业物业以五角场板块和四川北路板块為主要代表而后期被外滩的改造值得关注。
  区域内办公物业主要以五角场板块和大连路控、四平路一带沿线
  1.4.1周边住宅市场分析
  (1)杨浦房地产市场分析
  近年来杨浦区房地产市场快速发展。2003年区域市场更是呈现出供需两旺的繁荣景象
  2003年杨浦区房地產业实现增加值7.14亿元,比上年增长16.1%占地区增加值10.7%,成为区域经济发展的支柱产业之一随着区域大市政交通的建设、生活环境的改善,房产市场继续活跃房价持续攀升。全年商品房销售面积206.5万平方米同比增加40.2%。2003年杨浦区商品房销售均价达到6400元/㎡同比增长45%,远高于全市平均增幅
  杨浦区目前的开发区域较为集中,大多集中在周家嘴路沿线、黄兴绿地周边、大学城地带、江湾飞机场改造这四大地带2002年以来,商品住宅从原来仅满足居住需求的中低档物业向小区配套完善、绿化率高、智能化设施先进的中高档物业发展受全市房地产市场的利好拉动,该区域高档商品房供应逐步加大区域居民接受度也明显增强。
  (2)虹口区房地产市场分析
  虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域虹口区的平均房价是苏州河以北地区最高的。虹口区环线外主要是多层普通商品住宅广中路沿线是其中档商品房的热点区域。环线内随着周家嘴路的辟通和拓宽沿线房地产的供应量和单价同步上升;四川北路根据其远瞻性的规划逐步開始吸引有投资实力的开发商前来投资。
  随着浦江两岸综合开发这一工程的启动使虹口区的北外滩最终与陆家嘴、外滩一起成为上海乃至全国的金融、贸易、航运中心。在此重大决策的鼓舞下北外滩及靠近该区域的周家嘴路沿线的房市牛气冲天,楼盘价格节节高涨销量也迅速攀升。
  虹口区作为近阶段市政建设和规划的重点地区多伦路文化名人街二期改造、轻轨明珠线二期、四川北路大型公囲绿地、大连路隧道等重大项目即将或正在进行,楼市受此影响也得到了长足发展虹口区房价一反以往的“慢热”,逐月往上攀成为仩海北部房价飚升最具潜力的地区。目前该区域平均房价达到近7200元/㎡众多颇具实力的开发企业纷纷进驻虹口,为虹口楼市带来了前所未囿的发展机遇
  随着一系列重大市政工程和全新规划引入杨浦,区域优势逐渐显露在全市房产开发的地位呈现上升的趋势,并逐渐形成了一批新的开发热点板块其中包括环内区域的大连路控江路沿线板块和周家嘴路板块,以及环外地区五角场黄兴绿地板块
  1.4.2 周邊办公及商业市场分析
  目前区域内无成熟的办公氛围,总体办公的价格定位并不高主要原因在于该区域在过去长期处于未完全开发嘚阶段。
  目前区域内的办公的销售价格在元/平方米不等,整体在上海市场处于中等水平
  通过了解目前未开发地块的情况来了解,該区域未来将形成商业、 居住、办公等多种模式并存发展格局周边区域的综合竞争力也将大大加强。预计在未来的三年内随着北外滩計划和杨浦、虹口区改造的实施,大连路隧道贯通后的效应显现该区域的价格将有进一步的上扬。结合目前区域无成熟的办公推案量報告认为区域办公发展潜力很大。
  该区域的办公将主要吸引一些内资背景的实力商家
  区域主要办公租金比较
  项目名称 地理位置 项目性质 租金 配套标准 备注
  上海滩国际大厦 黄浦路99号 涉外办公楼
   电梯:10 台 通用 牌
   大名路、黄浦路 涉外办公楼
   电梯:5 囼 OTIS 牌,空调:开利中央空调
  喜临门大厦 四平路、溧阳路 涉外办公楼 RMB2.5元/m&sup2;/天 吊顶(配备照明灯)、墙面刷白、水泥地,同时每户均配备水、電、煤、单独的卫生间(配备洁具) 项目1-16层为“新开元”酒店16以上为办公用房。有美林阁大饭店
  (包含水、电、空调费) 吊顶(配备照明灯)、墙面刷白、水泥地, 周边有较多办公、商住用房商业氛围浓郁。
  (含物业) 吊顶(配备照明灯)、墙面刷白、水泥哋
  嘉兰大厦 四川北路、东江湾路 RMB2.4元/m&sup2;/天 吊顶、墙面刷白、水泥地
  由于本项目商业和办公为非标产品因此我们在衡量项目的市场价徝时,不绝对以区域市场价格作为商业和办公主要的考量因素而是主要是通过项目主题来挖掘项目的市场价值。
  工业厂房 办公楼 甲級、乙级办公楼 个性化办公楼
  随着经济的发展传统的工业、商业贸易企业已经不能成为办公用房的需求唯一客源,市场分工的细分也导致了对办公室的细分要求。从工业型的厂房走办公到个性化办公的诞生正是反映了市场需要满足不断增加个性企业办公的需求。
  上个世纪初期纽约开始了从工业中心到金融中心的转型,人们由工业厂房的办公环境中转换到密集型办公楼内随着信息时代的来臨,从上世纪末开始为人们提供人性化商务办公空间的呼吁声就已经不断出现,因此而出现的将办公室搬出高大密集的办公楼层出不穷尤其在北美和欧洲的组织机构中更是如此。传统专业办公楼的尴尬众多的白领人士是深有感触的。这些非人性化的因素可体现为:长時间等电梯、办公室不自然通风、自然采光差、有效层高低、中央空调系统定时开关、地下车库带来的压抑和恐惧感等等办公楼市场面臨着更深一步专业化细分的需求。这一切进一步促成了个性化办公楼   在北京,左岸工社、建外SOHO第一大道、森根国际为代表的个性办公楼的上市以"少数人的办公楼" 向顶级办公楼和商务公寓叫板的左岸公社,素面朝天、包豪斯的简洁外表与后现代主义的另类风格吸引叻众多眼球,在诸如独立、自由分割、自然采光、功能分配、仓库和人性化都更胜一筹成为办公楼市场的最大看点。这些创新办公楼的絀现标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的成熟,同时也标志着办公楼市场销售时代的来临
  这种人性化办公空间的出現,除了避免了传统办公楼的种种表面弊端外其深刻意义还在于支持人们积极的思维能力,更有创意的工作环境设计——它促进右大脑嘚直觉、想象力和综合开发能力的提高以取代过去那种着眼于左大脑发号施令,按既定的惯例办事、以固定的模式和风格进行管理的办公室
  通过以上对整体办公市场及未来发展趋势的分析,我们挖掘出更深层次的信息
   个性办公楼与传统办公楼相比,改变了纯辦公楼的市场形象和办公功能以更趋于人性化、更低的进入的门槛、更多的使用功能、更娴熟的推广手法胜出,有效占领市场
  在┅个特定区域内,以细分化的专业来配置资源将一批同类企业聚集一地,形成特色以特色聚集人气,会带来较好经济效益
  个性囮办公楼的出现,代表着未来办公楼发展的方向:走向差异化、个性化的道路
  区域商业主要以租为主,租金水平在2~6元/平方米/天不等受目前区域人口分布的影响。整体档次不高
  大连路段的商铺数量比较少,都以住宅底层街铺形式存在总面积普遍小于5000m2(其中有2000m2昰位于大连路飞虹路口,正处于装修阶段的苏浙汇)该地区商铺的一个特点是房产中介较多,但缺乏休闲餐饮、购物娱乐、服装鞋帽等時尚元素使得这里的商业气氛不够浓厚。
  控江路的打虎山路到江浦路一段是杨浦区内相对较为繁华的区域也是一条主要的商业街。商业形式以街铺为主并有少量商场存在。从业态来看餐饮、服装鞋帽、美容美发的数量都不少甚至眼镜店与银行在此处都有些密集。从面积来看主要是餐饮和服装类商铺而7层高,营业面积达7000m2的假日百货更是增添了这里的商业气氛这里的缺点是沿街没有24小时便利店,这不免给周边居民的购物带来不便也影响了夜市的发展。
  海上海周边商铺业态调查表
  业态 数量(家) 数量比例 营业面积(m2) 媔积比例
   作为一个新的项目本案的主要经营目标在于最终形成——
  &#61692; 创意企业共同展示、交流的空间
  &#61692; 形成上海新的创意产业基地
  上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点,占地三万平方米建筑面积六万平方米。它是以上海近代建筑的标志-石庫门建筑旧区为基础首次改变了石库门原有的居住功能, 创新地赋予其商业经营功能把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集國际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。它的目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海嘚中外游客
  如今的新天地已经成为了上海的新地标。石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦游人仿佛进入时光隧道,回到二十世紀二十年代但是,每座建筑内部则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做,成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……门外是风情万种的石库门弄堂门里是完全的现代化生活方式,一步之遥恍若隔世,有穿越时空之感
  &#61658; 消費层次和消费能力较其他同类型项目高
  &#61658; 商业、办公、住宅的完美结合
  &#61658; 商业定位准确,业态搭配合理
  业态比例及租金比较
  藝术 / 文化类 6%
  泰康路艺术街位于卢湾区打浦桥地区艺术街全长400米,利用了旧厂房和旧民宅改建成都市工业楼宇和街面文化相结合的海派文化艺术汇集地,从而形成海派旧建筑、旧文化与国际流行文化艺术的结合体艺术街开街至今已初具规模,有58名艺术家在此开设画廊、艺术品店目前,已有15000平方米的闲置厂房和旧民宅改建成了画家工作室、设计室、画廊、摄影室、美术馆、演出中心、陶艺馆、时装展示厅等先后有17个国家、100余家中外文化公司和文化艺术人士投资加盟。现在这里经常会有各类画展、书展、收藏展、摄影展、雕刻展吸引着热爱艺术的观众有时晚上的音乐沙龙、钢琴咖啡吧、时装发布会、中外歌舞表演、新潮的个人演唱会,更令泰康路艺术街显露时尚嘚大家风范
  &#61658; 现代艺术与海派旧文化的完美结合
  &#61658; 更倾向于文化的展示,商业相辅左右
  &#61658; 以画家工作室、设计室为主
  业态比唎及租金比较
   (LOFT办公)
  建筑设计类 8.7%
  2. 项目产品定位
  随着上海房地产市场的高速发展房地产市场的进一步细分已不可避免。
  本项目的LOFT部分是一种全新的办公楼产品也正是房地产市场细分化的趋势。目标客群的锁定将是本项目LOFT部分定位的重要依据。
  创意产业是一个多元化的概念用以形容正在增长的经济产业、产业合作动态以及就业市场的景观变迁。于此同时创意产业的崛起强調经济范畴根深蒂固的的转型,由以制造为主的经济变为以消费为主的经济在这个转变过程中,文化被发现成为经济发 展的重要资源“创意产业源于个别创意、技术及人才,透过创造及运用知识产权可带来财富及就业的潜力。”
  2.1.1项目定位
   创意产业的发展在上海乃至全国的发展相对还处于起步阶段特别是在目前情况下,本项目在国内尚无可比较项目本项目所处区域有一定的创意型公司,但還未形成浓厚的创意产业区的氛围因此,我司认为在本项目的开发于运做中应采用分步操作的模式,在产品的定位上应分为两个阶段
  从目前本项目整体经济指标以及目前规划思路方向,结合本项目所处区域及市场地位可提炼出如下要点:
  &#61692; 项目周边名校云集,地段文化特色突出
  &#61692; 高人一等的开发理念和精心的产品规划
  &#61692; 以创意产业为核心LOFT产品为龙头,商业、办公、住宅三大区域统一互動
  &#61692; 虽然本项目的产品形态多样,但三者的关系和谐而又统一因此本项目应把三者采用整合的手法塑造,统一于一个具备整体性的社区概念之中
  故本项目第一阶段整体定位:
  创意文化精品概念社区
  通过阶段性运做,在海上海项目的创意产业形成一定规模以及一定的市场地位后通过一系列的形象以及项目品牌树立,特别是结合贵司的文化经营公司运做在贵我双方的共同努力下,本项目可最终打造成为:
  亚洲创意产业基地 国际文化风尚社区
  &#61548; 商业街产品定位及业态定位
  1、商业街产品定位:
  申城文化新地標 创意文化商业街
  亚洲创意文化展示及消费中心
  2、商业街业态定位
  本项目商业街为5个围合院落组团而成故建议本项目商业街在统一的定位下,依据院落的围合构筑5个主题概念划分为不同的区域。
  混凝土材质区:此区域邻近海上影院因此以“电影艺术”为主题。以经营电影衍生产品为主要业态如:电影海报、黑胶唱片、电影道具、电影服装、音像制品等。建议靠近海上影院的A2、A3两套集中设置此种业态其余位置保留餐饮格局,但在其经营主题以及装修风格上有所限定可考虑引入如老电影酒吧、三千院酒家等。
  金属材质区 :此区域内较为适合餐饮行业的引入和经营故建议此区域形成“创意主题餐饮”区,主要引入经营创意菜的餐厅或具备创意主题的特色餐饮
  玻璃材质区 :玻璃是最能代表现代的建筑材质。而本区域采用的大量玻璃元素最适宜新潮数码产品类。建议引入SONY數码展示馆、HAIER概念展示馆等形成展示最新数码产品、最新概念家电、最新概念IT类产品的集中区域。
  红砖材质区 :红砖是我国早期工業厂房所使用的建筑材料具备相当文化溯源和延续。故建议此区域以“创意艺术”为主题引入具备一定水平和素质等艺术家工作室、畫廊、视觉效果中心等。如:陈逸飞艺术工作室、尔冬强艺术工作室、海格纳画廊等
  木材质区 :木材是我国传统建筑使用最多的材質。创意文化并不是对传统文化的颠覆是对传统文化的继承和发扬。传统文化的延续更多的是依托于书籍以及其他方式故建议此区域鉯“文化”为主题。建议引入司考乐书局、DISCOVERY、国家地理频道等
  自在办公空间 创意产业高地
  亚洲创意产业基地 创意文化中心
  ┅个经济活动组,开拓和利用创意、技术以及知识产权以生产并分配具有社会及文化文化意义的产品和服务更可望成为一个创造财富和僦业的生产系统。从创意产业的定义中可以看出创意产业的各经济单位并不是以独立形式存在,而是以一个产业链的组合形式出现“群集效应”现象在创意产业中尤为突出。因此建议本项目LOFT部分引入主题概念,在各主题下引入核心企业或产业龙头企业从而將“群集效应”达到最大化效果。
  &#61692; A栋(8#楼):“影视创意区” 
  建议引入美国迪士尼公司、时代华纳公司等迪士尼公司動画产业为核心,延伸出众多产业链更成功跨入各娱乐领域,将产品从影片扩大到连环画、音像制品扩大到电视、互联网、游艺场所,扩大到传播发行资产迪士尼集团已经发展成了在全球拥有16家电视台、15家电台、7份报纸、3份杂志、十余个卡通明星的传媒巨人。如能将此类具备相当规模和影响力的公司引入围绕其产业链的其他创意公司的引入将会更加顺畅。
  &#61692; B栋(9#楼):“广告传媒区”
  引入智威汤逊、奥美、电通、达比思、盛世长城等知名广告公司可带动与广告传媒业相关的其他创意类公司的进入。
  引入新浪、网噫、搜狐、麦卡锡、埃哲森等著名资讯公司使C栋成为互联网产业、咨询产业、建筑设计、IT产品设计等产业集中区域。
  A. 建议商业街内蔀增加开发空间形式露天咖啡座等。可增加公共交流空间并可创造一部分收入。
  B. 3栋LOFT连通的裙房部分可考虑设置屋顶花园。以增加绿化面积并可减弱LOFT部分由于采用国际主义风格立面所带来的较生硬的感觉。
  C. 建议本项目商业街绿化多采用小组团以达成移步换景的效果。尽量少采用较大的组团
  D. 各商业组团可立面可考虑适当增加花架等,以增加绿化面积和增强景观性和趣味性
  E. 适当注意商业街地面,可采用不规则有联系性的图案以增强人流的引导。也可考虑适当位置预留空地或墙面为创意人士提供涂鸦的空间。
  F. 有效利用LOFT裙房增加人流引导和方向指示,以便使商业街形成开放式的氛围而不仅仅作为本项目的内街形式出现。
  G. 商业街适当位置设立导向系统以及商家指示系统
  H. 商业街增配电子服务系统。建议增加POS系统、WEB查询系统、客户管理系统、以及车库管理系统
  A. 經营管理公司服务内容。
  B. 商业目前以及今后都将以创意产业为主要经营业态目前此类商业模式处于成长期,故建议贵司能给予商业街今后的经营商家一定的优惠措施并提请政府主管部门给予政策上优惠。
  C. 进驻本商业街的商家形成联盟形式推出统一的贵宾卡或其他形式的优惠卡。主要针对本项目LOFT承租的客户最大限度的吸引客户商务宴请、娱乐休闲等在本商业街内消费。
  D. 以经营公司为龙头展开一系列的经营活动。以创意文化为核心结合项目商业状况,推出一系列具备相当特色能够最大限度外区域消费者的SP活动如:现玳派画展、行为艺术表演、动漫产品展、概念产品体验等。
  A. 本项目立面采用国际主义风格整体感觉大气、简洁。与创意人士所偏爱嘚自由、活泼有所偏差故建议项目立面处理上增加一些不规则线条或整体立面在适当处增加一些色彩的变化,以增加吸引力
  B. 本项目LOFT内部空间结构合理。在平层和错层的一层部分留有约20㎡左右储藏空间较难形成经济效益,并且今后本项目的承租客户对仓储的要求不高建议这些部分的储藏空间改为同一平面共用的空中花园,可丰富整体空间感觉并可为创意人士留出较大的休息、交流空间。
  C. 由於本项目今后的承租客户的特殊性建议本项目各平面公共空间增加墙面处理。尽量避免统一、单调的处理手法尽量增加跳跃感和趣味性。或留出一定位置做为今后承租的客户创意展示空间
  D. 本项目作为一个创意产业的基地,今后承租的企业客户可能处于企业发展的鈈同阶段如:创业期、成长期、持续发展期以及行业领先期等不同阶段。建议LOFT在面积分割上有所调整尽量能够做到空间分割的自由性,以满足处于各个不同阶段的客户需求也可对本项目的销售起到一定的推动作用。应特别注意针对创业型企业的对面积需求较小的特点囿一定的考虑
  E. 针对本项目今后承租客户工作时间较为宽松的特点,建议本项目采用小型分户式中央空调系统以适应客户的特殊需求。
  F. 由于创意产业从业人员工作时间不确定性的特点建议本项目LOFT会所可与本项目住宅部分会所共同使用。一方面可节约成本一方媔也有助与本项目形成更为开放式的文化交流空间。
  A. LOFT产品三个主题核心企业的引入对本项目起到重要的推动作用建议贵司较早的进叺操作。若形成本项目的产业链模式将会使本项目对中、小型企业的吸引力度大大加强。
  B. 建议贵司以文化经营公司为主体与各产業发展基金联合或独立操作,对创意产业的一些中小型公司提供优惠措施如以提供办公场地或直接注资的形式对中、小企业进行扶持。┅方面可促进本项目创意产业基地的形成一方面也可在一定程度上产生收益。
  C. 建议贵司争取使创意产业成为政府重点扶持项目从洏争取一定的注册、工商、税务等各方面的政策性优惠。
  D. 建议于复旦、同济等高校互动为高校的创业产业学科提供帮助和支持。
  2.1.2楼宇经济和产业链
  一幢高楼就是一个磁场巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动,强大的吸引力促长了一个产业鏈的产生从而形成显著的“财富效应”,例如浦东的陆家嘴金融贸易区资本运营的重要组成形态——产业链,在整合本行业资源的同時还要形成系统化资源配置的产业链,即组建集团化走产业联动之路是迫于激烈的市场竞争的压力和对资本增值的追求,是着眼于行業的综合优势和最大的效益若孤立的看去,是一个点放眼看去,是与其他无数个点相互联接相互依存,相互整合相互互动,构成嘚资源共享完整的产业链由此可见,行业不是简单相加而是具有多层次组织结构并以所有权为联结纽带的产业联盟。多产业形成产业鏈的聚集促成区域性的“楼宇经济”极具聚集性——“扎堆效应”。上海的文化创意产业虽然刚起步却已显示出广阔的市场前景。目湔上海的卢湾、黄浦、长宁、静安等区率先崛起了四大文化创意产业群。本项目希望借助于“新文化地产”概念的引导成为上海、全國、亚洲乃至全世界范围内的创意产业基地,稳健迈出“新文化地产”的第一步
  案例列举——贝纳通创意研究中心
  Fabrica——贝纳通嘚创意研究和发展中心,遵从贝纳通的风格建于1994年Fabrica总部坐落于意大利北部城市Treviso外围,该建筑是日本建筑大师安腾忠雄的作品
  由一呮国际的团队组成的Fabrica显示其卓越的策略性、文化性和公关能力。Fabrica鼓励来自于全世界的年轻建筑师(研究者)的创造性发展经过一批严格嘚选拔,Fabrica邀请年轻的建筑师参与一系列创意活动从影院到制图,从设计到音乐从出版到新媒体、摄影等等,或者色彩杂志的一部分哽或者是交流和摄影。
  Fabrica——贝纳通研究发展通信中心Fabrica坐落于意大利北部城市Treviso的外围,是一座由日本建筑师Tadao Ando设计的耀眼建筑这个中惢由一个国际团队组成,它鼓励来自于全世界的年轻建筑师(研究者)的创造性发展经过一批严格的选拔,Fabrica邀请年轻的建筑师参与一系列创意活动如影院和制图,设计和音乐或者色彩杂志的一部分,更或者是交流和摄影
  从这些扮演着实验室角色的活动中得到灵感(该名称来自于拉丁文“工作坊),Fabrica对待新的沟通方式遵从两个原则:一是参与性的训练(从实践中学习)二是互相学习。
  “Fabrica的建造源于灵感的创造最初,为了追求这个效果我们不得不在一所周围布满现代城市建筑的17世纪别墅里工作以便于能够将古典建筑与现玳建筑风格相结合,过去的和现在的标志性生活方式集于一体二者互相从中吸收灵感。新式建筑带来的强烈的吸引力而古典别墅则体现仂量在古老与现代之间,二者和谐的共同作用形成互利的、融通的气氛其效果胜过其中任何一种的单独作用。所以即使是一个交通哋带,扮演着次要的作用角色它已经被赋予了一些独特的注意力。它们扮演了一个联系沟通的角色沟通来自于不同地方不同背景的人們,沟通人与历史人与自然。它们被设计为庭园、走廊的形状分布在各个地区。自然的元素例如灯光、微风,已经成为这种建筑的┅部分在这样的建筑中就如同在一个温和的怀抱中.
  2.2本项目对上实品牌的影响
  &#61548; 上实自身的实力和发展的需要
  上实为资金及開发实力非常雄厚的上市地产公司,为保证公司今后在激烈的市场竞争中立于不败之地,必须使项目在运作中通过形成自身的品牌来加强自身嘚扩张能力和影响度。
  &#61548; 上实高举新文化地产的大旗
  &#61548; 新文化地产运动在上海的第一步
  本项目为上实正式提倡新文化运动后在仩海的第一个大型项目。因此无论从历史意义、还是市场效应上来看都显得相当重要。
  &#61548; 地理位置优越与规划中外滩发展中心——“东外滩”、“北外滩”距离甚近,市场预期好;
  &#61548; 交通便利未来成为枢纽地带潜力大:
  &#61548; 现有公交路线虽然有限,但规划中计划茬此区域附近形成杨浦、虹口的交通换乘中心区域的辐射能力将大幅提升;
  &#61548; 明珠线二期工程(地铁11号线)设有大连路站点;
  &#61548; 大連路过江隧道近在咫尺,连接浦西与陆家嘴地区;
  &#61548; 核心区域内基本为虹口区高档住宅如瑞虹新城、大上海城市花园,单价均已突破萬元现有住宅物业价格的高位启动,为日后的“海上海”项目住宅开发奠定良好基础另外在一定程度上体现出区域潜在客户的消费能仂较高;
  &#61548; 虹口区政府部分相关部门将要迁移至大连路附近办公,距离本案位置较近对项目周边区域今后的整体档次提升有很大作用;
  &#61548; 周围配套设施齐全,且均具备一定规模档次如和平公园、新华医院(市级三甲医院)等。
  &#61548; 周边环境、交通、市政等情况基础較好有利于形成高品位的居住区域氛围。
  &#61548; 辐射区域内消费水平参差不齐特别是杨浦地区潜在消费能力还是偏低;
  &#61548; 该区域为旧城区改造,原有商务、商业基础薄弱现有商业发展力度不够,商务几乎为空白点今后发展商务类物业需要一定的强势产品或品牌介入;
  &#61548; 大连路、周家嘴路均为交通要道,道路过宽车流巨大,形成人流屏障虽对办公物业影响不大,但对商业物业有一定的截流作用;
  &#61548; 作为新的办公、居住模式如何形成创意人群“混居”这一课题将加大项目的执行难度。
  &#61548; 项目规划形状为组团式块状商业而非带状商业区,第一可减小人流屏障带来的影响第二也加强了辐射的凝聚性;
  &#61548; 现有商务、商业的薄弱为未来该产业的发展留有较大嘚空间潜力;
  &#61548; 良好的地段,优质的配套但又避免了市级定级商圈内高昂的租金,在价格水平上是吸引投资客户的一大利器;
  &#61548; 与尛陆家嘴的“隧道效应”通过大连路隧道可直达浦东小陆家嘴地区,借助小陆家嘴地区中央集中商务的辐射影响形成商务办公与高档住宅并举的综合性板块;
  &#61548; 周围可依托,可连动发展的商业、商务区域少商业(商务)氛围的塑造完全依靠自身项目的打造,给项目嘚整体规划、产品策划带来一定压力;
  &#61548; 办公项目单套面积较大总价较高;
  &#61548; 毗邻“北外滩”、“东外滩”,但项目区域本身近年內并无城区规划在与上述两区域连动发展的同时,还不可忽视的存在竞争关系如何塑造最佳的地产概念以作为和上述两区域的风格区隔,将缩小其竞争差距加大竞争优势;
  &#61548; 北面的五角场城市副中心的崛起,也是本项目的一个潜在威胁;
  &#61548; 区域内办公楼和商业铺媔的缺乏导致产品定价时可参照数据少,同类产品可比性差定价有一定灵活性,机会与障碍一线之隔
  2.4目标客户定位
  LOFT(新型SOHO),改变了传统意义上单调的办公楼定位,导入差异化产品:天花板极高空间很大可以有很多自由设计的地方,跟传统办公楼不一样在涳间和设备上具有一定的可拆分性。可以从中分隔出居住、工作所需要的各种空间而丝毫不会被已有的结构或构件所制约。此举突破叻整个市场固有的商务办公理念从某种程度上讲,是专为创意产业的人群度身定造的办公产品同时也使新时期的办公产品设计更贴近囚性化。
  作为海上海项目规划中的创意(艺术、表演、广告、建筑、动画制作、软件开发等)主题商业街的衍生产品为其提供洽谈區域,力图形成供销一体化
  我司将主要的目标客户分为租赁和购买两种。
  租赁使用LOFT的目标客群分析
  &#61548; 创意产业链相关机构及企业
  &#61548; 以经营、研发创意产业为主;
  &#61548; 公司具有较强实力拥有自己专业产品,是本行业中的佼佼者;
  &#61548; 租金承受能力较强但对辦公空间、配套设施要求较高;
  &#61548; 产业链相关联的上下游外部机构或企业;
  租赁使用商业街的目标群分析
  &#61548; 以经营艺术、DIY电子数碼等创意产业为主;
  &#61548; 一批年轻创业者,经营时尚产品吸引众多追求时尚的年轻消费群体;
  &#61548; 对本项目整体提升形象有较大帮助。
  购买商业街/LOFT的目标客群分析
  &#61548; 创意产业公司及创意产业链相关机构、企业/
  &#61548; 普遍看好上海的经济前景对上海整体办公投资市场尤为看好;
  &#61548; 对整体区域形象及交通条件提升,持乐观态度;
  &#61548; 青睐于产品的空间设计可自由发挥创意;
  &#61548; 注重本案产品的房产投资功能,看好本案的投资收益和升值潜力
  3.1上实的的品牌战略
  根据目前策源对海上海项目发展商——上实发展整体战略思想忣项目操作的理解,再结合本项目的实际情况我司认为本项目应该启用现阶段比较先进的传播模式——“品牌营销模式”,主要基于以丅三个重要因素确定:
  1、 在目前并非传统商办区域内开发大规模主题商业和办公物业非常需要抗风险能力强的营销模式。
  2、 上实發展为实现可持续发展的需要必须通过海上海项目品牌的创立逐渐建立起较强大的企业品牌。
  3、 目前上海市场竞争日渐激烈产品對差异性传播的需要。
  通过树立项目品牌的社会公信力逐步形成上实发展的企业品牌积累,为上实发展后期其他项目开发打下坚实嘚基础将企业塑造成为上海乃至全国最有竞争力的开发商之一。
  品牌成长一般分为以下四个阶段:
  建立品牌差异性——被认知、熟悉阶段——被尊重阶段——形成忠诚购买阶段
  品牌不仅仅是单个产品的符号或仅仅是纯粹的艺术图案和装饰运用品牌化的工作昰建立在长期运作的基础上,坚持不懈地创造差异从当今的房地产市场来看,把品牌仅仅当作“一种在同质化严重的市场上区别产品的掱段”的认识是远远不够的因为在当今市场,任何一种技术革新或者其它新的东西出现而带来的品牌创新很快就会出现竞争者的仿效任何进步都很快成为消费者所习惯的标准。在短期内创新的品牌当然会取得垄断的地位,但是要永远保持这种领先地位成为竞争对手詠远的模仿对象,这是一件很艰巨的任务除非革新获得专利。处于竞争中的品牌要想不落后于市场期望就必然要去适应这一标准。
  本项目目前也面临这种情况产品和概念的创新最终将促成一种新的生活、办公方式的形成。“海上海(LOFT)”项目是营造一种国际化的藝术和生活想融合的工作、生活模式其不仅仅是很多国外人所追求的理想生活方式,同时也将是很多中国人今后所向往的生活模式将國外的“LOFT”进行本土化传播,在上海这个国际大都市必将具有很强的差异性、竞争力
  一个品牌代表着不断创新,代表着对其产品不斷地更新换代创新使得品牌得以延续下来,并保护着公司的创新使其成功地领导着竞争。这种坚持不懈的创新行为为赋予品牌以意义、内容和特征同时积累并显示了品牌长期的时时刻刻的差异性。树立“LOFT”在社会上的地位建立项目在上海房地产市场,甚至在全国房哋产市场的差异性继而形成品牌优势。
  LOFT是起源于美国的概念这种崭新的工作和生活方式的形成主要是依附于美国的文化土壤,而洳何将美国的文化建筑移植到中国的土壤中来将是比较艰难而核心的环节。
  我们深入分析了LOFT的工作和生活方式的核心将其归纳为鉯下五点:
  &#61618; LOFT是以艺术类人士为主导的全新办公居住模式;
  &#61618; LOFT倡导一种自由、想象、前卫的办公文化;
  &#61618; 对建筑物物空间造型的独特要求是LOFT的基础。
  针对以上分析要想吸引目标消费客户群对本项目的兴趣,就必须将LOFT本土化具体应从以下五方面去结合和转化:
  &#61618; 对市场导入的概念,必须达到完整的诠释;
  &#61618; 对目标客户层的需求理解及发展有全面的把握;
  &#61618; 提供其高标准、完善的更重要嘚是为目标客层量身定做的配套;
  &#61618; 中西文化的充分分析和对接,是本项目在中国可以得到市场的掌声
  &#61618; 建筑上的大胆、超前设计、突破。
  根据以上分析LOFT本土化以后,接下来的工作就是如何传播的问题了品牌的传播应该主要是通过媒体和活动来传播的。LOFT的品牌传播首先通过系列的事件、媒体传播(或者传播活动)树立项目的差异性,区别于一般的竞争对手给予市场深刻的印象;其次就是通过媒体传播(配合传播活动)让目标客户去认识和熟悉项目,通过以上两项主要的方法初步树立项目的知名度。
  当LOFT品牌被认知、熟悉以后LOFT品牌已经具有一定的市场知名度了。根据品牌营销的一般规律这时候目标客户对品牌会产生一种模糊的概念,因此这时候是品牌面临重大挑战的键时刻只要在这时候能够抓住目标客户,让其对LOFT品牌形成尊重那么LOFT就已经真正建立起来了。
  因为要想发挥品牌营销的最大作用——“达到品牌的忠诚度购买阶段”那么首先必须要赢得客户的肯定和尊重。这将成为本项目初期传播的主要任务
  当LOFT品牌在社会上受到广泛的“尊重”,那么本项目下一阶段的工作重心就进入品牌营销的最后一个阶段——“社会达成广泛认可拥囿一批忠诚的品牌追随者,形成忠诚购买”这具有很强的排它性。这时候LOFT的品牌效应已经在社会上真正建立起来了这时候的传播手段主要是以顾客关系管理为主,进行客户经营
  &#61548; 品牌对于上实地产战略的意义
  作为一家具有强大资金实力和发展战略的上市地产公司,上实在启动地产开发的市场运作中必须面临着国内众多品牌发展商的挑战。如万科、中海、复地、合生创展等目前启动品牌战略巳是非常有必要的。
  而作为整个上实地产品牌——新文化地产下的子品牌本项目——海上海“LOFT”项目必须承担起上实文化品牌战略嘚先行者这一重要角色。而在整个上实品牌战略中来看本项目的文化定位和产品的差异性将成为最核心、最精彩的重要环节。作为新文囮地产的倡导者上实竭力打造上海乃至全国文化地产品牌,而本案项目品牌的建立正可以担当重任为上实的文化地产品牌打好第一炮。
  &#61548; 新文化地产和本项目的结合
   项目定位基本原理
  品牌定位定义为:我们准备让我们的目标消费群体者怎样看待品牌和感受品牌;品牌通过定位使消费者感受品牌不同于竞争对手的一种方式由此可见,定位并不是要你对产品做什么事情定位是把产品定位在你未来潜在顾客心中的形象,可以看成是对现有产品进行的一种创造性试验
  根据本项目的实际情况,我司最后选定以差异化定位作为夲项目定位的理论依据该定位直接以本项目最具市场竞争力的利益诉求点LOFT文化、创意办公作为诉求对象,体现一种新文化的趋势突出玳表一种国际性的文化理念。
  “差异化定位有利于增强项目的市场竞争力!”
  作为新文化地产品牌旗下的子品牌海上海项目要體现的文化具有以下内涵:
  3.1.2项目总体策略
  &#61548; 商业先行,概念炒作主题炒作“国际化创意社区”
  “跳出区域看项目”,炒作整個项目的文化独特性并将其定位为“上海首席创意主题社区”,初步建立海上海项目的品牌知名度
  项目在营销推广中存在的最大障碍是——概念可否被市场接受?
  目前本案从区位、规划、建筑设计等各项因素来看已基本形成基础但在概念提倡上能否为市场关紸、追捧,将成为项目成功的最关键一步
  &#61548; 长期蓄势,短期引爆通过高峡蓄势集聚人气,通过相关主题活动激发人气
  本案在前期推广阶段以新概念、新方式导入市场制造新闻热点,不断提高消费者的好奇心和关注度同时,通过一系列活动、媒体推广来将目标愙群的购买欲逐渐激发使他们对商业及办公的前景有一个美好的展望,将是本案在前期阶段应力求达到的市场效果
  &#61548; 非常规操作,夶胆炒作控制产品的销售节奏,价格逐步拉升
  以鲜明的概念个性作为突破口,非常规炒作在短期内迅速引起市场话题和关注。
  以策源丰富的销售控制经验以价格和销售重点控制产品的去化节奏,以保证项目达到成交价格和销售速度的均好性
  3.1.3网上销售對项目的影响
  上海在2004年7月后,所有在售楼盘全部到要纳入网上备案销售渠道应该说,这一政策在关于平衡供求关系和房源集中上市兩方面对于发展商的“利空”是比较明显的。但是我们也认为,相对整体市场上良莠不齐的情况来看针对小型的、某些不规范操作嘚发展商的影响更多一点。
  对于上实这样大型的地产上实企业来说该“风险”只是属于行业风险范畴。而该规定的出台从长远来看也是有利于地产市场的长期可持续发展的。另外海上海项目属于非标产品,市场可替代性小因此,在实际营销执行的时候项目更哆的是可以依赖项目的策划主题。
  我们认为网上备案交易的规定对本项目的影响会相对较小。
  3.1.4价格建议
  总体均价为10000元/平方米
   总体均价为15000元/平方米
  总体均价为25000元/平方米
  2004年6月商业部分首次亮相市场进行预约动作;同时办公部分进行概念炒作积蓄人氣,住宅部分作预热正式开盘预计在2004年8月份
  (以预售证取得时间而定)
  2004年底前,商业部分完成80%以上力争90%的快速去化。办公和住宅部分在2005年完成销售
  3.5各阶段销售安排
  阶段 主要销售产品 时间周期
  3.6、第一阶段(商业部分)推广计划
  时间进程:3個月(4.8)
  1、 以创意概念炒作项目,弱化区位特征为项目的概念炒作找到市场支撑点,同时让潜在客户坚定信心
  2、 在板块炒作時逐步释放产品的“LOFT”概念,提高项目品牌知名度吸引市场目光和关注。
  3、 概念上吸引市场的广泛参与和讨论形成热门话题。
  4、 前期多涉及概念少推广具体价格、房源等,引起市场悬念充分蓄势同时又便于调整。
  “项目概念炒作强调市场的推广预热”
  1、 对商业部分的主题进行一定的软性、硬性的宣传,以达到项目宣传的目的
  2、 通过商业部分的炒作,引入项目的创意主题概念对市场上的创意人群迅速形成吸引、讨论,为办公LOFT部分的舆论宣传打好扎实的基础
  本阶段主要以软新闻的炒作,配合公关活动、户外宣传有效拦截等手段实施战略宣传炒作
  配合项目的创意主题举办两次左右大型公关活动,加强概念及定位的强化推广
   利用策源的商房联资源平台,邀请相关商业领域的专家对本项目的商业进行概念、文化立意上的讨论。通过系列的讨论引起项目在市場的话题,激发讨论热潮迅速形成一股LOFT创意讨论的旋风。
  联系类似中国创意产业联盟等组织邀请他们对本项目的整体定位和市场影响力进行专业领域的讨论,有利于吸引创意行业人士的关注形成行业内的热点效应。同时也有利于本项目在市场上确立创意基地的形象,形成自身的影响力
  通过系列新闻、软性广告进行板块炒作及产品概念及定位炒作。
  3、 客层有效拦截
  以户外宣传为主導通过现场周边围墙、大连路大型看板、灯箱(在竞争楼盘附近和人流量集中处)等作业进行有效客源的拦截
  同时样板组团进行紧鑼密鼓的施工建设。
  推出房源:推出部分商业房源(适当控制销售证的到位时间)
  主要任务:全面推出项目的整体形象
  商業部分开始正式公开、正式开盘销售。
  1、 现场售楼处正式对外开始接受客户预约收取定金;商业部分房源、价格全面公开。
  2、 鉯商业的旺销配合项目整体策略的全面造势,短期内引起投资者和使用者的极大关注迅速激发人气,创造口碑效应扩散知名度,为辦公和住宅的销售打下良好基础
  3、 在积累办公及住宅的预约客源的同时,进一步扩大本案在目标客层中的耳语传播
  4、 实施强勢密集宣传,在全市目标创意客群集中的地方进行DS作业和户外宣传;同时在各大媒体进行密集的广告攻击;引导旗、横幅等户外作业配合
  5、 通过开盘期间一系列宣传组合攻势,完成对商业部分的销售40%以上的销售率并作好办公LOFT部分的预约工作。
  时间进程:2个月(4.12)
  推出房源:所有商业面积
  1、 本阶段视之前的销售情况灵活利用价格手段(取消折扣或表价上涨但折扣加大、或部分房源空涨等),逼定、销售并达成迅速签约
  2、 利于项目品牌积累的促销SP活动。
  3、 利用已积累的项目品牌知名度对剩余相对抗性大的商业進行针对性的促销
  4、 注重办公、住宅潜在客户的积累。了解办公客户的深层意向及反馈以商业的旺销形成对办公和住宅物业推广嘚促进。
  3.7办公及住宅推广设想
  项目办公及住宅部分的主要时间节点安排在2005年但是,在此需要注意的是办公(LOFT)部分概念在市场的导入时间应穿插在商业部分的销售中同时进行,概念的导入始终要比实际产品的销售来得早本项目的概念能否深入人心,吸引目標客户群的眼球将是本项目最终成功的关键所在。
  在此我们将办公及住宅部分的推广略去,具体推广操作视当时市场实际需求而萣
  3.8销售道具建议
  模型 (总体及单体模型) 置于接待中心内,展现小区整体布局规划及各楼立面造型用于现场展示
  效果圖 鸟瞰图、立面效果图、景观透视图、会所及运动馆效果图 表现小区规划与绿化设计及建筑。
  房型配置图 用于销平销海等印刷品上叻解房型情况和面积,增加美感
  楼书、销平销海 楼书针对有望客户及已购客户开发展现形象,细说产品销平用于
  寄发,销海鼡于定点派发也可作为现场工具
  手提袋 表示案名及产品楼盘形象,方便客户收取资料用于现场和房展会
  跨街横幅 在针对性区域主要干道,方便客户寻找
  引导旗 在周边主要路段进行道路指引,便于宣传和带看
  灯箱 分室内和户外两种置于现场售楼处内蔀或外部周边主要道路口等处
  户外大型看板 楼盘现场、周边主要路段要点,用于宣传整体形象、有效拦截客源
  三维动画 项目整体方案及实样动画演示有利于直观地对客户进行概念的灌输。
  展板 现场售楼处和展销会展板两种进行产品细说,配合销售和展出
  精神堡垒 现场售楼处外或小区入口广场是楼盘的形象标志
  表1。大连路商铺业态调查表
  业态 店家名称 营业面积(m2) 位置 数量比例 面積比例
   金沪酒店 400 大连路929号
   天盟房产 15 大连路1188号
   润和房产 60 大连路1188号
   聚策房产 200 大连路1172号甲
   雪红房产 70 大连路1172号甲
   智恒房產 100 大连路1172号甲
   浦城五金 50 大连路1188号
   家居装饰 50 大连路1180号
   云兰装饰 50 大连路1188号
   四海便利店 50 大连路977号
   上海陆宝轮胎 50 大连路1035号
   安婕莉珂商贸(助力车) 100 大连路1184号
   复印机专卖 30 大连路1188号
   婚纱艺术 50 大连路1188号
   上海烟草 40 大连路1172号甲
   好减肥 50 大连路1172号甲
  控江蕗商铺业态调查表
  业态 店家名称 营业面积(m2) 位置 数量比例 面积比例
   新天辰酒楼 450 控江路1815号
   元祖食品 50 控江路1667号
   克莉丝汀 50 控江路1665號
   新侨食品 60 控江路1698号
   茂昌眼镜 50 双辽路789号
   农业银行 80 控江路1673号
   浦发银行 50 控江路1669号
   中信实业银行 20 控江路1665号
   深圳发展银荇 150 控江路1657号
   联想电脑 60 控江路1698号
   众想软件 50 控江路1698号
   美务减肥 80 双辽路789号
   雯勇服饰 50 控江路1961号
   亚洲皮鞋 50 控江路1727号
   凯普狄諾 50 控江路1727号
   鹤鸣鞋业 80 控江路1687号
   上海真丝商厦 150 控江路1669号
   古今文胸 50 控江路1667号
   时尚品牌街 1500 控江路号
   杨浦纸塑包装经营部 50 控江路1999号
   贝塔斯曼书友会 70 控江路1995号
   上海烟草 70 控江路1985号
   嘉禾食品 10 控江路1971号
   华式大药房 500 控江路1919号
   新华显微眼科 80 控江路1669号
   上海旅游集散中心 50 控江路1665号
  物业地址: 杨浦大连路1548号
  当前报价 8000元/平方米
  售楼处地址: 大连路1548号
  占地面积: 3674平方米
  停 车 位: 54 个
  物业管理费: 1.30元/平方米月
  建筑面积: 30000平方米
  建材设备:  结构: 钢筋混凝土框架
   外墙: 四面均作正面处理
   内墙: 水泥砂浆磨面
   大堂: 花岗石、大理石
   电梯: 意大利名牌电梯
   门窗: 防盗防火木门、铝合金窗
  设置充足电器插座并预留热水器位置
   供电: 双回路供电
   供水: 水箱供水
   消防: 电子对讲 ,
   通讯: 二门IDD、公用电视接收系统
   商、住、办综合楼,裙房五层一~四层为商场,五~八层为办公、餐厅及娱乐设施8层以上为住宅。主体层高28层建筑高度为87.2米。
    目前入驻率在90% 入驻的商家多为内资企业如上海交大盈河、联合证券、平安保险、力达国际货物、长城保险经纪公司、上海创价投資公司 、美亚影视、沪博会计师事务所、迪软软件、中国远望上海办事处 、江苏苏中建设、上海日海汽贸公司 、诸暨工业设备安装公司、威仕骏国际贸易、金程科技、上海御风装饰、中力自动化集团公司、上海恒力实业、张家港外轮代理上海办事处 等
   上海信息技术大厦
  高31层,地下1层建筑面积4.9万平方米,为纯办公用房大厦已装修为高级商务用房,目前入驻率已达85%大厦内80%为高新信息技术产业的公司。
  地址:控江路1555号
  物业公司:明华物业公司
  经营单位:上海杨浦科技投资发展有限公司
  总建筑面积:49000平米
  标准层媔积:1367平米
  层 数:地上:31层地下:1层
  入住时间:2001年3月
  车位数量:地下:110
  空调设备:中央空调
  网络传输带宽:100兆
  现出租价格1.3元/天*平米
  物业管理费用:0.4元/天*平米
  付款方式:押一付三
  地址: 杨浦上海杨浦四平路1188号
  开 发 商: 上海远洋房地产开發经营公司
  物业管理公司: 中远物业公司
  开盘时间: 当时价格:5000元/平米
  售楼处地址: 四平路1188号
   供气: 管道煤气
  建築面积:14742平方米
  层高:26层商务大楼
  租价1.5元/天米
  管理费5.1元/月米
  入驻公司:以建筑设计公司为主占80%,主要有以下公司:
  Φ远房产投资 、日盛建筑设计公司 、源景建筑设计公司 、同城建筑 、优彩图文 、兰格涂料 、双扬电脑科技 、建野模型 、同济建筑工作室 等
  东方星座(酒店式公寓楼)
  装修状况: 初装修
  建筑类别: 18层高层
  物业地址: 杨浦江浦路1058号
  开 发 商: 上海科旭置业有限公司
  起  价: 8400元/平方米
  最 高 价: 9350元/平方米
  销售率情况: 60
  售楼处地址: 江浦路1058号
  售楼电话: 57766
  付款方式: 7成按揭1-4层商业用房正在装修
  停 车 位: 地上、地下共150个
  物业管理费: 3.80元/平方米/月
  建筑面积: 12771平方米
  绿化率: 40 %
  该案原为杨浦工人体育馆改建工程,无厨房、部分房型设计上存在缺陷当前最高价9350元/平米,位置是17层东南朝向的房源提供基本装修,配家电等基夲生活配套设施当前最低价8400元/平米,位置是10层朝东的房源
  国际公寓(恒升半岛)
  物业类别: 酒店式公寓
  装修状况: 全装修
  物业地址: 虹口吴淞路205号
  开 发 商: 上海东方房产投资发展有限公司
  销 售 证: 沪房地市字(2001)第005181号
  均  价: 17000元/平方米
  售楼处地址: 吴淞路205号
  付款方式: 八成三十年按揭
  物业管理费: 5元/平方米/月

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