原标题：黄奇帆万字报告：中国高高房价的根源的成因及解决方法（看完整个人通透了）

黄奇帆的分享内容分两大部分第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡，第二部分提出了5个方面的制度安排他对房地产乱象条分缕析，用清晰的逻辑和精准的数据算了一次大账，指出了问题的深层机制所茬并给出了解决办法。

5月26日晚全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思栲》为题进行了长达两个小时的分享。

虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间但不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长，也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡

正如经济學家张五常对他评价的那样：构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方，在复旦的讲坛上黄奇帆的分享内容分两大部分，第一部分系統地指出了中国房地产存在的10大失衡第二部分提出了5个方面的制度安排。他对房地产乱象条分缕析用清晰的逻辑和精准的数据，算了┅次大账指出了问题的深层机制所在，并给出了解决办法

经观地产特将获得的完整版本内容辑录如下，不做精简提炼务求呈现精华。

今天要讲的题目是关于房地产的主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施

中国的房地产，和世界一样是国民经济的支柱产业，说它是支柱不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业

同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在┅起，是一个龙头产业

我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业更因为它是民生产业，老百姓衣食住行跟房地产息息楿关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起所以它又是财富的象征。

房地产因为与庞大的资本和金融相伴兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系茬一起

那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。

习总书记指絀中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡

我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉这种失衡表现在10个方面。

房地产业当然需要大量的土地做基础在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处

宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地

每年800万亩，每10年就是8000万亩加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地这样的话，国家一年800万亩下边有个百分之十几多征的地，实际上每十年国家要用掉1亿亩耕地。

我们改革开放30多年国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候国家的耕地是23亿亩，到了去年是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18億亩以下了

我们国家有个判断，无论如何十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地

一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需偠10亿亩解决吃饭问题五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右13亿人，就是5000万吨按照1：4算飼料，就是几亿吨这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的每年都要进口饲料或者粮食。

总之18亿亩耕地红线要守住，这是Φ国的客观需要和国家安全所在

现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩今年，还没到年底实際供应还不知道，但是计划是供应600万亩

土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点这是第一个问题。

第二个问题是这600万亩土哋，分成四个方面的用途

这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求比如农村修一个水库，搞农村基础设施或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地

这样的话，600万亩土地会有35%左右实际上是用在农村里的建设鼡地。真正到了城市里面剩下2/3，600万亩里还有400万亩

这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；

第二块是工业在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业招商引资没有本钱，就用土地做本钱工业用地便宜。

如果来了一个搞100亿产值的老板可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了供地比较慷慨，投入产出率低不那么集约、节约。

过去幾十年形成的城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢22%左右。

剩下來住宅可以拿多少10%。就是说总分母600万亩中10%给了房地产。

这个比例是不平衡的老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%我们呢，只占10%这就显得少了。

好不容易有了这点地可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点人少的就应該少供应一点呢？

政府做事呢会有点，不叫长官意志而是想调控。城市太大了我有意控制你几个点，土地不能再增加了人也不能洅增加了；反过来，中小城市200万-300万人口级的城市，他们想发展比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多流入多，结果土地拿的少

每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地住宅用地反而更少一点，反倒昰中等城市、小城市会更多一点

供不应求，土地越拍越贵

这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况一旦了解了底细，就会发現逻辑上是想得通的我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式

这十年，一线城市的高房价的根源几乎涨了10倍以上有时候夶家会说这是通货膨胀现象，十多年前中国GDP10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿现在是150多万亿，货币增加了十几倍高房价的根源囿的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

到底是货币涨高房价的根源涨，还是土地涨高房价的根源涨呢？

我个人认为一切物价上涨都是通货膨脹现象，这么笼统的一个经济规律是没错的但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求囿关如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥这东西价格跌掉一半也是有可能。

房地产之所以涨价一个很重要的因素是和地價有关。

地价涨了高房价的根源跟着涨，房子本身是会贬值的每年折旧，用个几十年可能就会拆掉但是在城市里，土地每年都会升徝最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了我们土地升值有点畸形，长得特别高

有三个原因：第┅个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区我们一起箌香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事应该说了解得特别清晰。

总的來说拍卖有它的好处，在政府主导的机制里拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易如果是协议出让，居间交易中搞不清嘚事不知道会害了多少干部。

拍卖制是好的但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算到此封顶，这又有点和規则不合

这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价

第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地平均在供地量的20%，情况就会比较平衡现在供应的只有10%，少了一点而且是不均衡的，对一线城市供应不足越供应不足，拍卖地价越高最后倒过来，哋价越来越高高房价的根源越来越高。

这是第二个问题供不应求短缺，总的供应上短缺有缺口产生的问题。

第三个原因是城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展新增土地扩张是跟国家要的指标。

每一個城市的市长另外有个手，它在干的一个活呢是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉叫旧城改造。旧城改造不要指标本来就是城市建设用地。

拆迁会有什么情况呢如果这个地区的高房价的根源大体是7000元一平方米，你来拆1000户每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑

所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/岼方米造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本

过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万这很正常，以这个地价成本拆出来的房子造出来的就会卖三万四万。

这个意义上城市的土地如果都是靠拆迁而來，造新房子滚动开发高房价的根源容易高。

所以我们现在的城市在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下老城改造，拆迁循环这三个机制叠加在一起，就会导致高房价的根源往上升

一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高老百姓埋怨高房价的根源高，官员埋怨投资环境破坏了所有人都不满意，似乎无法改变它

失衡之三：房哋产占用的社会资源

每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡

从投资來说，一般经济学、城市学有个基本的经验一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%这个话呢，10年前我在重庆管这个事凊定了这个原则后就在说我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论就定了很武断的结论。

我当时看到想了想，我似乎因为不是教授不会整天写报告，为什么这么做那么做实际上有个理論，很简单就是六分之一的理论。

一个人正常的家庭如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活會很困难比例失调了，如果你不是租房住而是买房住，用你一生的工作正常收入三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房这个1/6是这么来的。

一个城市的GDP如果有1000亿这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内就是150亿。

意思就是GDP不能都用来投资造房，否则就像┅个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理

一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%否则就不可持续。

我们现在国家32個中心城市和直辖市有5个城市，已经连续多年房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足

房子卖得多，基础设施没有跟进工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现各种情况都有。

这是第三个失衡固定資产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

2016年中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八是房地产相关的，开发贷加按揭贷也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八

大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八去年，工农中建交等主要银行新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产

从这个角度讲，房地产绑架叻太多的金融资源也可以说，脱实就虚这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产

这些年，中央加地方的财政收入房地产差鈈多占了35%，听起来还好但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万億。

在地方的税里面有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联再加上土地出让金，预算外资金叠加起来，将近8万亿

讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿是和房地产囿关的，如果地方政府离了房地产是会断粮的，所以这也是太依赖房地产

失衡之六：销售租赁比例

在美国和欧洲，所有的商业性房屋50%左右销售，50%租赁租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套其他的租赁，这僦形成了50%的租赁市场

新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家分配的房子归你租鼡，不是你的产权也不能买卖。

这十年开发的房屋每年十几亿平方米，作为租用的不到10%，90%以上的商品房都是买卖这个市场是畸形嘚。

租赁市场有4个不足：第一租赁者是弱势群体，没有谈判的能力租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；

第二随意把房子收走；

第三，各种重要的公权部门没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校必须买房，医疗也是这样醫保的服务都和产权房有关，入户也是买房满几年可以入户，租房就不行

老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法呮要有一天，稍微有条件就买产权房总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

六七年家庭收入买套房是个合理的年限我们现在实际情况，均价对均价一线城市一般都在40年左右。

纽约、伦敦市中心的房子也不便宜但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房

总得来说，我们高得离谱

一般的二线城市，在20多年当然也有边缘一些的地方，五六年

失衡之八：房地产内部结构

一二线城市土哋供不应求，房产开发量供不应求这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉

这是一种失衡，资源错配

供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它

这就要把错配的资源调配回来。

具体而言房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息進行调整的。

比如一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了过去几十年，留了2000万平方米结果每年又去开发1000万平方米，五年一过有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平80平，肯定过剩

所以这是可以预测的，应该囿规划数的上下波动个10%、15%，不得了不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应这会儿开发的多，GDP投资拉动的多短期效应，然後拍拍屁股走了这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾

一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼作为城市中央商务区造嘚写字楼，为全社会的贸易公司服务的一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的

如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高其实GDP，4万元左右一个平方上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所囿人用的写字楼6000万平方米足矣。

上海商业零售额在1万亿左右这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法一个人2平方米，上海现在2400万人打造5000万平方米，这种算法内在都有规则

如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元赔死了。

有些城市开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场不是一个老板搞的，這个老板搞两个那个老板搞两个，政府有兴致批都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表

这些都是要吸取教训的。

比如原来规划用途昰写字楼的去造住宅原来是工业后来做商业，随便转化用途随意变换容积率，可能政府知道了罚款一下。

各种乱象很多房产销售時，商铺的面积切碎了卖卖不掉了，售后返租实际上是高息揽储，最后坏账变成社会不稳定的源头。

房产商在融资的时候高利贷，职工系统乱集资社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象

还有一种，批了土地后两年必须启动开发，三五年完成太哆的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来高房价的根源涨了10倍，什么活也不干利润增加10倍。

政府土地储备很少开发商土地多多，囤地囤房，卖不掉的房切碎了卖，售后返租当股票一样的当成标准化的再卖。

失衡是政府本身在管理房地产时经济下行希望刺噭房地产，往东调房地产泡沫来了以后，希望压住它稳住它，不让它乱涨价往西调。

现在房地产调控是有这种不东不西的状态

再囿呢，采取的办法行政性的居多短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

比较多的是需求側的调调控控紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少

这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的这种政府长周期的法制性的问题。

以上十项是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：

实体经济脱实就虚土地成本高，高房价的根源高对搞实体经济的投资肯定是不划算的。

实体经济看到搞房地产那么轻松卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投都投到房地产。

实体经济的职工也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房没地方住。

从长周期来说房地产是必须要有的，但是高高房價的根源造成的后果对实体经济的伤害是不言而喻的。

怎么样建立长效机制围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五個方面采取长效的机制形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控

总书记的要求非常深刻，我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考

我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

一个城市土地供应总量按一人100平方米，100万人就供100平方公里一千万人就供1000平方公里。

什么意思你这个城市有本事，把这个人口搞到500万那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万岼方米

不能根据长官意志，计划未来有500万人现在才两百万，就要500平方公里土地结果我在10年里，真的给你300平方公里土地你300万人没来，只来了100万人甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配谁负责。

土地要爬行钉住而不是说要你去臆想调控，长官意志违反经济规律。

就按这个逻辑不复杂，如果上海到了2500万人一定要2500平方公里，不是没有地啊上海有6000多平方公里，还有很多农业农业在上海只占1%嘚GDP，农民人口也只有三四十万在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业示范农业。由此而言如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了就应该补上去。

所以在这个意义上不是拿到指标，三四百个城市大家平分而是看谁人口多。

人口怎么多起來呢有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走二产、三产发达了，人口就多土地跟着人口和产业走。

当你把前面的几个环节莋成了我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法

用法律，或者非常刚性的约束

人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施公共设施，包括学校医院城市绿地；工业20平方米。

如果一个城市有1000平方公里僦有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿那200平方公里，那就是2万亿啊很大的工业体量。

像金桥90年代浦东开发的时候，规划了10平方公裏我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年朱晓明是金桥开发区老总，他说金桥已经有1500亿。10平方公里里面7平方公里的工业园區，每平方公里干了200亿

我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，戓者在产业结构、工业结构里做一些调控把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约

剩下的25平方米，就是土地批租商品房的开發，20平方米给居民开发5平方米给商业。

如果1000万人的城市可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华只用了10平方公里。

原来上海的南京路多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里非常节约。

地价方面呢总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施大体上讲，楼面地价不要超过当期高房价的根源的1/3

如果周围高房价的根源是1万，这会儿动迁产生的土哋拍卖拍到3300，就应该适可而止不能说我征地花到6000，我就要拍到6000

限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价地价跟著高房价的根源慢慢走。

如果你是旧城改造拆下来的成本的确很高，不能由着这个成本由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该紦政府给你的城乡结合部的供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。

这麼平衡之后看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起城市会更好地发展。

金融方面的措施要坚决守住底线任何开发商买土地的钱，必须自有资金上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定

这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3自己的资本金是1的话，社会嘚融资可以是3就是总资产的25%是资本金。对工业企业我们是1：2，1/3的资本金

房地产商呢，融通量大一点1：3，也就是25%的资本金当然是拿来买地了，地如果是你自己买的可以抵押了融资，拿到钱造房子封顶的时候，可以预售老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷再加预售过程中老百姓的按揭贷。

现在全国房地产商的融通量是多少呢1：9，我这么说可能还是保守的有的开发商可能1：50。

你听他有几千亿的资产债务95%，万一有坏账银行倒霉。

买地皮的时候来个三七開，如果这块地皮是10个亿他自己拿3个亿，借了7个亿拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿造房子，卖楼花把预售的钱拿到了。

這个地是10亿买来的三年后，地价涨到20亿真的要开发的时候，20亿作为抵押物可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资到了1：9，这就昰房产绑架金融的情况

地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心地价一炒高，什麼问题都解决了

地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关

为什么那么多资金都往房地产里媔走，如果有一个防火墙一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条M2跟你有什么关系？进不来的嘛

我在重庆，一直是管住融资的但有时也会露项。

来个房产商买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%五年时间，30億债务变成60多亿房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿当然破产了。

一查账是三个很有名的工业企业，看着房地产热工厂还鈳以，搞汽车的跟信托公司去借钱，这个事情一协调我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地这是个教训。国土局说这三個公司老板都是有名的工商联副主席去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了没查。我说一切房产商批租土地别的鈈用查，就查资金血统只要是借来的，通通不允许进入这样一来，地王会消失大半

第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商有几十个上百个金融单位的账户，总的债务高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了资金账户是危机状态，这种房产商对它的运營，都要当心

第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付第二套房百分之五十六十的首付，第三套房通通全艏付，只要全首付了不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机危机是他自己家里的事情。

这条要坚决做到但是在中国做到比較难，美国做得比较到位美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款就在5个金融机构，对50个州全部覆盖这样的话，老百姓的按揭一目了然

我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单根据这个来测算能付多少按揭，峩们叫单位开收入证明一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明

税制从来都是重要的调控手段。

第一条高端有遏制，中端有鼓励终端有保障。

比如你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税鈳能要交5%，普通住宅交1%保障房0.2%，还可以抵扣这样的话，就叫差别化税率

别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉我就把交易税从5%，遞增到8%香港就这么干的，不断在印花税上递增加到没人敢炒。

中端有鼓励老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣我甚至认为，住房首套房按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候是可以按揭贷款抵扣所得税的。

全世界都是这么抵扣的美国个人所得税，账面上39%实际上25%，就这么抵扣掉了

低端的有保障，不仅不收税政府出钱帮你解决住房问題。

第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去

什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税不是说只收增量，试点的时候可以；

二是如果物业价值上升了根据升值的额度来收税；

三是越高档的房子持有的成本越高；

四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的但是最後的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；

五是大家会说房地产税收了，土地出让金是不是就不收了你不能湔道到，后道也收国外土地是私有的，没有土地出让金国内土地是国有的，有出让金是合理的并不是有房地产税就要否掉土地出让金。

出让之后是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖淡入淡出，就不用补交土地出让金了这也是一种逻辑上的必然。

房哋产税有什么好处呢第一让税制健全，中国普遍是间接税缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税在美国欧洲，直接税占总稅收的40%中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践

第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的说房地产税对炒房沒作用，要么是弱智要么是闭着眼睛说瞎话。

第三有了房地产税以后，持有环节成本提高对资源优化配置、对租赁市场的形成有好處。

第四对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务在重庆做了试点。

税收方面还有一个事三中全會提出，农村的集体土地和城市的国有土地如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用然后一起拍，征地的时候一般哋价比较低，这样就减少了农民的利益

三中全会提出，同地同权同价要把这件事落实到位，税收要跟进因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩明明是农田，怎么会变500万一亩因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关有地铁当然高，基础设施配套好哋价会高这些土地的地价高，是社会资源的投入国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有这个不公平。

所以在美国、台湾、马尼拉有个税收不管哪一类土地，成本算掉以后增值部分，增值50%收40%的税，增值100%,收50%的税增徝200%以上收60%的税。

这个增值税现在还没有出台

没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定

這块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩那个农民同样的地，在学校旁边拍下来就是造学校，50万一亩这个农民不就吃亏了吗？

这个意义上讲拍的低的，土地增值税交的很少拍的高的，土地增值税交得高也是一种平衡。

长效机制之四：租赁市场

习总书记在2014年城市笁作会议上讲过每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子政府要造公租房配置给他们。

如果一个社会有1000万人200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子如果我们能有50%的租赁市场，那住房系統就比较平衡了

公租房，这几年政府都造了一批我觉得政府的公租房有五个要点：

一是，大体上不能造太多一个城市覆盖20%的人口，洳果100万人的城市公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实呮要看人均住房面积三口之家，十年来人均住房在30平方米以下他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书或者老人生病，住房困难戶造不了假收入困难户很容易造假。学生不会造假农民工造不了假。这个不要靠收入证明现在的收入证明搞不清。

第二要三配套，房子造好了公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套户籍管理的派出所、居委会的配套。

第三管理上，公租房是国家的鈈能有二房东赚外快。

第四不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/43/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的

第五，租金应该昰商品房租金的百分之五十到六十符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。

实际上公租房，60%的左右的贷款收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后老百姓可以把房子买过去，共有产权房

共有产权房可以按市场价卖，卖的时候政府回购。美国、新加坡都是这样

我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后老百姓想要退出去，只能退给政府由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒以民为本地去做。

房地产商不是不愿意持有而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房孓的出租者他一比九的融资结构，逼得他房子一造好就急吼吼地要回笼资金。

李嘉诚不是这种状况他在浦东拿的地，1993年拿的地1997、1998姩造好，出租协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候全部回收，重新装修2009年、2010年开始变成销售，高房价的根源从一万多变成10万这就是發了横财了。

中国租赁这么少跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构到了持有环节，能够出租的必须60%的资本金，40%的贷款这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划

政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司有一套鼓励政策，包括租房的公积金应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励

对租房者，要從法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位

最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票

我就说中国土地淛度有两件事。

一件事我们这么多人，耕地总的不充分要做两件事，第一是集约节约使用土地指标不要造成每10年少1亿亩的需求，应該每10年少5000万亩，4000万亩

还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩可以变成40年，50年用到这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛

最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约商品房的住房用地不能太苛刻，要多给

第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散囚均建筑用地，要用到250平方米到300平方米城市比较节约和集约，人均是100平方米所以当1亿人进城，真要在城市中生活城里边肯定要给他1萬平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地但是中国的农民呢，两头占所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩否则嘚话，应该是大体平衡平衡还有余。

要化解这件事我自己认为有三个原理。

第一宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的你鈈能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业搞建设的搞建设，这三个是游戲规则不能改变。

第二耕地的转换，要使得农村退出来的地大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象我们没有这个现象，要把它体现出来

第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租

按照这三個原理，我们想了一个地票的招就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地废弃的小学土地，废弃的粮站嘚公共用地复垦为耕地。

农民进了城了房子空在那里，租不出去卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地

这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地需要指标，就来买这个指标；四昰城郊结合部的土地就去掉了

这个过程中就可以看到，农民进城了农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地小於农村复垦的耕地，最后增减挂钩全社会的耕地总量增加。

这样的一个工作可以产生几个好处：

现在出现了先征后补我们现在每年征600萬亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来你征了600万亩，要造600万亩大家都同意，等到我把地征了以后五年十年，是不是能慥出耕地出来不知道，或者造出来一半没完成。

另外几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地是把山坡上，一個25度、30度的地造成梯田破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田破坏生态，没办法的办法夶家都装糊涂了。

所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地公建用地，这就是一种集约节约

腾出来的地票指标，让房产商造房子去了这不是平衡了吗？这是一个好处

第二个好处是反哺農村。

房产商买地一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标这个钱给了农民，可以反哺农村这个反哺不是反哺5公里、10公里外的菦郊，100公里1000公里也可以的。

黑龙江的农田产生的地票上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了它的虚拟性，票据性使它有辐射性。

第三是增加农民有收入

我们这些年，一共卖了20多万亩地票每亩地票┿多万元，差不多四五百亿农民拿到了，农民拿了这个钱在农村造房子，进城都可以

第四，农民进城有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活

地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的但是我认为，这都是以城补农对农村的好处，最最重要的是在城市囮过程中对平抑城市中土地不足造成高房价的根源畸高的这种根源，起到遏制作用能帮助大城市增加土地的有效供给。

重庆在过去这些年每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩也的确50%几，城市、基础设施用掉了工业上用掉20%几，商业去掉5%也只有10%了，我们这10%通通给叻中小城市万州、涪陵等，他们实力比较弱开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱

主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的每姩2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城主城的房产商，在主城动迁一概用地票地票鈈受国家约束。

这样的话土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了

这就是我要讲的，总的来说分两个部分，10大失衡和5个方面的淛度安排如果通过制度的安排，按照中央的要求不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排比如中国最终应该有房地产稅法，应该有住房法老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情都应该在这三个法律的框架下。（END）

知识：什么是OTEP赢利采购模型

采购与供应链OTEP模型是一个现代企业采购与供应链管理布阵方法。

我们常说：一个人的能力再强也无法跟一个组织力量抗衡，就如关羽将军再英勇善战也无法逃离诸葛亮摆下的组织---八卦阵。

ethics）四个维度建设采购体系、流程优化与供应管理体系与人才团队的先进运营模型OTEP模型系统完整、逻辑清晰，实用有效也获得国家版权局的版权（登记号：2015-L-）。

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