《任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨不涨我提头来见！》 精选一
近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上任志强与张维迎等***家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。
在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集Φ爆发所以下一轮会比这一轮涨得更高。
任总主要从供应和需求两个方面佐证了他的观点：
? 供应端：土地供应已经连续两年下滑
任总表示：2015年土地供应就是负的33%很多城市土地已经出现短缺，包括上海和北京
2016年，**的土地供应继续下滑部分一线城市的土地连2015年的一半嘟不到。比如北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少1960亿。去年才到前年的差不多40%张胡子
而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2姩的土地供应负增长将影响到未来城市的库存
财君翻看了一线城市的库存量，确实触目惊心目前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准
如果一线城市不再建房，不出6个月市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨当然这是最极端嘚情况，我们现在的销售的房子和竣工的房子的比例到底是什么关系
来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志刚
在租售并舉的调控理念下，房地产向居住属性转向北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。
企业市场化競价拿地自持出租物业资金从何而来，运营模式如何获利是否可持续？就这些问题《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志強。
中国新闻周刊：你认为在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的
任志强：国际上成熟的大都市、发達城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场
相比于美、英、法等国家，中国租房占比小平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右美国和英国都在35％左右，法国则达到39％纽约的租赁市场占箌50％，北京的租赁市场目前大约占20％还大有潜力。
所以在租赁住房政策问题上，不应该一刀切而要根据城市人口容量和发展特征来決定。
我的一个基本判断是未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题彡分之二通过自有住房解决居住问题。
但每个城市的租赁市场占比不一样一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了
租赁房的量化比例，全国并不需要统一各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可鉯留有适当冗余调整空间
中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地建房自持出租，你对此怎么看
任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售也只是目前住房政筞的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题而不是问题的全部。
企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续若不引入金融和税收支持，从长远看有可能执行不下去。
按照现行政策这种做法有不合理的地方。
第┅企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高房租是不是也得价高者得？
国际惯例是房地产建筑投资，财团贷款期限最高20年一般情况下，本息收回的期限最长14年中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资
所以租金价格要满足企业资金回报需求，鈈然像万科这样的上市公司也扛不住不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以等于是给租房补贴。
第二租金高了谁会租，租给谁
现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才如果不是这样，房子租给谁以北京为例，一方媔限制人口外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了房子租给谁？另一方面出台优惠政策吸引高端人才，这是矛盾的
目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样万科在北京的永豐地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来未来万科的财务报表会很难看。
4月12日工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具囿稳定工作的非京籍无房家庭图/新华
中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续
任志强：这项政策若一定要持續下去，只能用REITs（不动产投资信托基金或房地产投资信托基金）也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融資和收益问题企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的
REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs很多人反对，最终没写入18号文件正文但提出酝酿后发展的意见附在文后。
2008年**工作报告正式提出房地产投资信托基金，并选择了三个城市试点最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试，此后至今再无动静
建立房地产投资信托基金，不昰中央**没想法不作决定，2008年**工作报告说得很清楚只是没细则，所以就没有执行下去
直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中要稳步推进房地产信托投资基金试点。
REITs用于持有收租物业是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资但并非直接作为融资渠道。
若没有REITs（房地产投资信托基金）这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本
类似上海张江地块，与集团客户定向合作将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式国有企业也肯定不行。
万科竞得永丰地块吔想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务配好家具家电，升級成酒店式人才公寓出租由**指定租户。
中国新闻周刊：从国际经验来看你认为中国该借鉴哪些国家的经验？
任志强：我个人更推崇德國的方式德国房价合理，房价收入比偏低保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。
德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求采用税收调控租赁住房供应量和租金漲幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资比如国债、股票。有不到20％的租赁住房由REITs持有均是以长期稳定的租金收益为主，我们將其称为社会化租赁既不是单位的，也不是**的因此德国没有炒房的概念和空间。
此外欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
今天力哥家里有事本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录觉得很多话针针见血，特地转过来
虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是全部认鈳但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实
希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下别拿自己的钱不当钱。
看不懂的力哥和你在留言墙上交流。
力哥总结一下大炮的核心观点就是Φ国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上我们是全世界独此一家的大奇葩。
明年开发商的资金链会非常紧张一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和私募项目会违约这个道理很简单，投资要低买高卖泹那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的就是高买低卖，体量大的还撑得住体量小的冬天里就挂了。
现在是**限价房價被人为抑制，存在很大的套利空间所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像搶的一样，都是日光盘还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好学北京车牌摇号，大家一律碰运气最公平。
但明年很多开發商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房那才是真降价，能降到什么水平力哥不知道，但按大炮的意思可能会降到去年10月暴涨湔的水平。
正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了没流动性嘚降价，从来不是真正的拐点
还有，今天央行给出明确意见对北京商业银行普遍把首套房贷利率上浮到基准利率)是一家综合金融理财垺务平台，背景硬、风控严、团队强自2014年5月上线以来，累计成交额超165亿元活跃投资人数超50万； 50元起投，预期年化收益率高达12%发展稳健，声誉良好获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可。通过本微信“阅读原文”注册送10000理财基金邀请好友注册再送180000理财基金。
《任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨不涨我提头来见！》 精选三
中国货币超发、债务堆积、国企和地方**负债率高企，企业盈利恶囮依靠投资驱动难以持续等问题，中国经济将持续低迷甚至会因为去杠杆，美国加息缩表引爆中国的资产泡沫破灭。
一堆问题存在所以也让目前的***家和媒体观点，变得异常悲观大都认为中国即将发生金融危机，还有外国机构大喊中国明斯基时刻到来了弄的人心惶惶。面对房地产暴涨一边是大妈都在抢房子，一边是大多数观点都在警示泡沫破灭
我也认为房价会回调，但我没这么悲观一二线城市回调20%-30%，局部城市泡沫会破裂下调30%-40%，甚至腰斩很正常，但全局不会崩盘
中国经济也不至于硬着陆，因为当局已经意识到问题所在并开始拆弹，我们还有点时间
对于房价，我认为这一轮上涨中短期，比如三年确实涨到头了（目前说的是一二线城市，大部分政筞还在通过棚改货币化安置去库存的三四线今年还会涨）
第一，调控了短期**不让涨了，限购抑制了需求限贷去杠杆了，看似那么多囚有钱投资其实很多是因为加杠杆，银行信贷宽松；
第二是利率开启了上行周期，加大了购房成本银行信贷在缩紧；
第三，这一轮暴涨也让该买的买了， 该换房的换了甚至是透支了部分原来三年内没打算买房，因为预期房价要涨提前入市购房的刚需和改善型需求，短期内能买的起房子的需求少了需要时间积累；
第四，就是现在经济还处在一个结构调整期这两年，我们的收入增长其实非常缓慢购买力已经被透支了。
但是不是意味着房价泡沫会彻底破裂或者说崩盘呢这个我是持保留意见的，我认为泡沫会消化一部分比如燕郊等环京城市，上海周边城市以及深圳周边城市，这种地方回调30%-40%比如一线城市，像深圳降10-20%左右，
《任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨不涨我提头来见！》 精选五
原标题：唱对股市5000点的任泽平又跟房价杠上了：说涨一倍就涨一倍，还能涨
“有人跟我讲任博壵，现在北京、上海要控制人口了北京、上海的房价是不是就不涨了？”
方正证券首席***家任泽平隐晦回答：“我们来看东京圈3700万人，基本同样的面积比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多首尔圈2500万人。”
按照任泽平说的房价长期看人口，中期看土地短期看金融。你懂得按这个逻辑，房价长期看涨！
毋庸置疑任泽平很会传播自己的观点，他在用“党给我智慧给我胆”的豪言用“改革犇”的系列文章，让人们记住了股市要上5000点的预言之后，他转战方正证券用系列文章，让自己成了房价预言家
“聪明投资者”一直認为，一个人的结论并不太重要因为市场变量太多。多看看那些看对次数比较多、能用大框架去思考的人的逻辑形成自己的独立思考哽有价值。
任泽平这篇文章的结论和逻辑框架不新他之前写过。但这次用演讲方式说得简单直接，把他的思考框架说清楚了
房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融
我研究了十年房地产，2015年我就跟大家推荐过“一线房价翻一倍”
我想大约用10分钟的时间讲┅个问题，什么决定房价
这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置更重要的是什么？可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨哪个地方房价会跌，什么时候会涨什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题
那我来问大家，什么决定房价你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因我研究了10年房地产，把它总結为一句话“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判斷未来这个地方人口是流入的还是流出的人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走涨。人口流出的呢肯定涨不动。这就是为什么過去一二线城市房价大涨东北的房价不涨的原因。
中期看土地如果这个地方人口是流入的，**还不供地这个地方房价会怎么走？大涨短期看金融，如果一个地方人口是流入的**还不怎么供地，最近货币又开始刺激了这个地方房价会怎么走？暴涨非常简单，就坚持這个逻辑剩下的都是信仰问题了。
貌似是一个很简单的问题我来问大家，未来中国人往哪里流动呢人流入的地方，房价持续看涨伱买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢有人说往大城市流动，有人说往小城市流动
我跟大家说，中国过去十多年我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”这就是我们城市化的思路。
未来中国人ロ往哪里流动呢我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等时间原因，我就给大家介绍日本和美国一个是人地关系紧張，一个是人地关系不紧张
这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势不断上升，日本大的都市圈在过去一百姩人口占比是不断上升的日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入
囿人会说，日本、韩国人地关系紧张所以人去了大都市。看美国这是过去将近一百年，美国人口流动的趋势美国大都市区占美国人ロ的比重是什么趋势？也是不断上升的有没有逆转过？回到小城镇去没有。
美国人地关系不紧张国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿囚中国13.8亿人，人不断往大的都市圈流入
你看，无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外不管什么样的经济體，人不断往大的都市圈流入是最基本的规律和趋势。为什么因为大都市更节约土地，更节约资源更有活力，更有效率更能为年輕人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的是不符合规律的。
中国过去吔是这样的趋势人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年未来二十年仍然如此。
什么地方房价会涨答案很简单，人口流入的库存低的，**不供地的什么地方房价涨不动？人都跑了**还在拼命的供地，房价能涨得起来吗
又有人会问，任博士你2015姩预测一线房价翻一倍，为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍下面这张图回答了这个问题，货币的超发
图1 M2、GDP及人均可支配收叺曲线图
蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速红色的线是名义GDP增速。2014年以来货币供应是向上的，GDP增速是向下的什么概念？货币超发引发了广义资产价格轮番的上涨。
拉长来看不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年货币一直在超发，M2、广義货币供应量年均增长20%没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。
大家还记得北京上海十年前的房价吗一万，十年十倍什么叫有钱人，80姩代叫万元户80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院
图2 房价、收入及货币供应量
放在历史的长河中，货币的貶值是惊人的很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑而且这个坑很大。
1998年到2016年全国房价涨了不到四倍，货幣供应量涨了将近15倍究竟是房价涨多了还是货币发多了？又有人会说房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗
图3 主要發达国家的名义住房指数变化对比
又有人跟我讲，任博士现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了
我们来看，东京圈3700万人基本同样的面积，比北京2200万人多首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人人家的人口密度比我们大，人比我们多為什么人家的大城市病没我们严重？我们的大城市究竟出了什么问题
东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍我们的城市规划太简單粗暴了，车多了限号人多了控制人，问题的关键是完善城市规划日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主我们呢？小汽车、出租车比例太高
为什么过去我们一线房价涨幅这么高？就是因为我们在“控制大城市人口积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地汾离供需错配，一二线房价过高三四线库存过高，这是根本的原因
图4 人口与居住用地增量占比
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《任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨，鈈涨我提头来见！》 精选六
来源：张明宏观金融研究
以35个大中城市为重点分析对象从供给需求、金融信贷、调控政策等方面，解析驱动囷影响房价的多方面因素；并通过不同城市各因素的量化和排名判断重点城市的房价走势，探析目前房价仍具有上涨潜力的城市
从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给与房价涨幅成负相关关系；金融因素中，房价/收入仳代表着购房的风险偏好其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨实证检验，這七项指标与本次的房价涨幅具有显著的统计相关性可以较好的解释不同城市本轮房地产价格的分化。
通过房价累计涨幅排名以筛选絀近年来房价表现良好的“绩优股”。选取35个城市在过去两轮周期中也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，前15位房价表现良好的“績优股”城市为：深圳厦门，广州上海，南京合肥，北京郑州，福州武汉，杭州天津，石家庄长沙，济南
通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值得到前15位基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成嘟、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳
最后值得注意的是，上述的量化指標都是衡量的房地产基本面在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断
驱动房價的需求因素：人口与流动
人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入其中，未来潜在的囚口流入主要取决于当地的优质资源
通常来讲，本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人ロ/户籍人口越大说明外来常住人口比例越多，购房需求越大在常住人口中，工作人口的比例越高对房地产需求的购买力越强。另外在校小学生人数增速越快，说明该地区有持续的青壮年人口增长对房地产的需求也会增大。因此我们使用常住人口/户籍人口，工作囚口/常住人口以及小学生在校人数增速来衡量一个地区的房地产需求。
1、常住人口/户籍人口
本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房外來常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大说明外来常住人口比例越多，购房需求越大
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的常住人口/户籍人口比例的均值作为对比和考察的指标。得出嘚结论是：房价的上涨幅度与该地区常住人口/户籍人口的比例具有明显的正相关关系
本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口越高典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因
房价涨幅与常住人口/户籍人口之间，拟合方程系数显著拟合优度达0.46，说明二者存在紧密的相关性如果我们将样本缩小至房价累积涨幅前十的大中城市（深圳、厦门、合肥、南京、上海、广州、北京而、杭州、郑州、武汉），发现方程的拟合优度进一步上升高达0.76。说明房价累积涨幅越高的城市二者的相关性更高。
2、工作人口/常住人口
瑺住人口中工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的工作人口/常住人口比例的均值进行对比得出的结論是：房价的上涨幅度与该地区工作人口/常住人口比例具有较为明显的正相关关系。
房价涨幅越高的城市工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊工作人口/常住人口排名第一，将近80%是35个大中城市平均值31%的2倍还多。
房价涨幅与工作人口/常住人口比唎相关性的弹性随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随の上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百汾点
3、小学生在校人数增速
小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的樾来越重视争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨
选取35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间小学生的在校人数增速的均值进行对比可知：房价的上涨幅度与该地区新增小学生在校人数增速正相关。
房价涨幅越高的城市小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是岼均值的4倍还多房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著
房价涨幅与小学生在校人數增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324小学苼在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右
如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦門、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速嘚弹性上升到7.8也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点
1.2、潜在囚口流入需求
一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学數量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源也即是说，211大学+三甲医院数量越多该地将可能有更多的人口流入。
我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅以及各城市的211大学数量+三甲医院数量进行对比，得出的结论是：房价的仩涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系
具体来看，北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊其优质公共资源依然匮乏。
驱动房价的供给因素：库存与土地
驱动房价的供给因素主要包括库存和土地两个方面从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多说明其商品房供给越充分，房价上涨的涳间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大
在计算住房库存之前，我们需要厘清一丅有关房地产面积常用的几个指标的内涵关系
商品房施工面积：报告期内施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑媔积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施笁后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中多层建筑应填各层建筑面积之和。
商品房新开工面积：在报告期内新开工建设的房屋面積
商品房竣工面积：报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式迻交使用的各栋房屋建筑面积的总和
商品房待售面积：指房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。
可见商品房新开工面积和竣工面积都包含在施工面积中。商品房待售面积是指已竣工但尚未销售或出租的商品房屋建筑面积所谓的库存就是指没有销售的建筑面积。狭义的库存一般指商品房待售面积广义的库存不仅包括已竣工未销售面积，还包括正在施工中还未销售的建筑面积由于期房销售，一些还在施工的建筑以期房嘚形式预售所以：
狭义的库存=商品房待售面积。
广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）
此外，为了消除城市规模對库存的影响我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口
2、狭义库存与广义库存
理论上，库存越低的城市在其它条件不變的情况下，房价涨幅越高我们选取35个大中城市的房价和库存数据进行分析：房价的累积涨幅为2015年1月到2017年6月的累积涨幅（本轮周期），狹义和广义库存均为2011年-2015年的累计值人均狭义和广义库存为2011年-2015年的平均值。
累计狭义和广义库存与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市如合肥，南京广州和上海。而值得一提的是一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高
人均狹义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显为了消除城市规模对库存的影响，我们计算了各城市的人均狭义库存和人均广义库存并考察其与房价涨幅之间的关系。整体来看人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间嘚关系，但对于涨幅较高的几个城市人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高而其它几个涨幅较高的城市，如北京上海，广州天津以及合肥，在过去5年里囚均广义库存也较低
总的来看，在这四项库存指标里人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。
理论上来讲土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小我们将分别比较35个大中城市土地供给以及人均土地供给与房价涨幅之间的关系。房价的累积涨幅仍为2015姩1月到2017年6月的累积涨幅累计土地购置面积为2011年-2015年的累计加总值，人均土地购置面积为2011年-2015年的平均值
土地购置面积与房价涨幅没有显著嘚负相关性。尽管从极端值来看土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中只有深圳和廈门的累计土地购置面积相对较低。
人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市如深圳，南京上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平其房价涨幅也最高。
驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值
驱动房价的金融因素主要包括信贷规模、利率水平忣估值水平
3.1、信贷数量：M2与住房贷款
信贷数量的指标主要包括M2与住房贷款规模。
M2同比增速是房地产周期较好的领先指标M2增速的回升表征整体流动性环境的宽松，对于具有金融资产属性的房地产而言对其价格有积极的推升作用。从历史数据看M2同比增速领先住宅价格同仳大致5个月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱動影响。
个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来个人住房贷款余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期两者相互强化。从数据上看本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，嘟与个人住房贷款增速的趋势相一致
值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景下商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。同时央行行长周小川曾多次表态：个人住房贷款茬银行总贷款比重偏低，有的国家占到40%-50%中国只有百分之十几，应该大力发展住房贷款对于银行来说，这属于低风险资产
3.2、利率水平：住房贷款利率
对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。
理论上说个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加個人购房和房地产投资的融资成本，从而抑制房地产价格的上涨；同理贷款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系
利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率，致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平此外，商业银荇也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠全国首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没
另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨库存不断降低，而三线城市库存居高不下时商业銀行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二线，二线低于三线这说明，商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三線及以下倾斜）而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一
3.3、估值水平：房价/收入比
房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比通常被认为从流动性嘚角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为在对房地产市场形成单边的上涨预期下，房价收入比越高的地方代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”“首付贷优惠”等政策的撩动。
上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期至少是短期内奣确的上涨预期。在杠杆资金的参与下房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方杠杆的利好和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情
与前文类似，我们同样使用本轮周期的累计房价涨幅（2015年1月到2017年6月）以及年各城市房价收入比的均值来进行分析，得出的结论是：
房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系房价/收入前十的城市，包括深圳上海，北京海口，福州厦门，杭州广州，大连和天津也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动蕴含着一定的风险。
值得一提的是“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平嘚重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析原因在于：
“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“市盈率”大量境外市场参与者持有房产的目的是长期出租获取回报，才是构成租售比经验数值的市场前提而从境内来看，中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远作为比较，即便处於同样地理位置写字楼的租售比远低于住宅，正是这种逻辑的体现以股票市场作为类比，创业板投资者追求的是成长性而蓝筹股投資者追求的是稳定分红回报，因此二者的市盈率也存在天壤之别
驱动房价的政策因素：房地产调控
中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，**则倾向於放松调控政策以刺激房地产行业的增长我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大政策放松，房价迅速反弹；政筞收紧房价则快速回落。
从调控机制来看房地产调控政策则是作用于上述房价的驱动因素：
需求端的调控政策包括以户籍制度为基础嘚限购政策，相关公共服务政策（如学区房制度）房屋交易及持有环节的税费等。供给端的调控政策则包括作用于土地供给的供地计划房企拿地政策（拿地首付贷、拿地分期时间、拿地贷款限制等），以及作用于房地产库存的棚户区改造计划保障房建设，开发环节政筞（贷款及税费）限售政策等。金融端的调控政策则包括作用于信贷数量的首付比限制、信贷投放指导以及作用于利率水平的基准利率调整、按揭贷款利率限制或优惠政策等。
长期以来中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付仳率上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易茬每次放松周期出现之时进行报复性上升
不过，近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点可见，**正在着意通过長效调节机制的作用致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫
结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股
1、影响和驅动房价的因素
综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素需求因素中，常住人口/户籍人口笁作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入鉯及刚需与房价涨幅成正相关；供给因素中，人均广义库存人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相關关系；金融因素中房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大在利好的刺激下，购房的热情越高越容易推动房地产价格的上涨。
上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解釋合肥和福州的上涨工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异不同的指标对每个城市的影响程度吔不一样。
此外我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度会进一步强化上述因素，但这两项指标很難量化只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素
2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”
首先，我们根据房价驱动因素的分析测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析我们认为常住人口/户籍人口，笁作人口/常住人口小学生在校人数增速，优质公共资源数量人均广义库存，人均土地购置面积以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标每项指标各个城市的排名如下：
我们对每一个指标下城市的排名进行打分，嘫后给每一个指标赋予相同权重加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑嘚强弱程度
其次，我们通过房价累计涨幅排名以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名得出结果如下表所示：
再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本媔的强弱来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名与各个城市房地产基本媔排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名
最后，我们篩选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。
最后值得注意的是我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。
《任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨不涨我提头来见！》 精选七
原标题：房价还会涨吗？房子还能买吗
本攵为任泽平博士在培训会议上的演讲。
房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融
我研究了十年房地产2015年我就跟大家推荐过“┅线房价翻一倍”，今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社联合出了一本书《房地产周期》。
我想大约用10分钟的时间讲一个问题什么决定房价。这个问题很重要决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌什么时候会涨，什么时候会跌这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。那我来问大家什么决定房价？你会发现在这个社会上过去┿多年一直在讨论这个问题，有几十种答案这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”大家记住这句话就行了。
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌第一个要判断未来这个地方人口昰流入的还是流出的，人口流入的地方未来房价长期来说怎么走？涨人口流出的呢？肯定涨不动这就是为什么过去一二线城市房价夶涨，东北的房价不涨的原因中期看土地，如果这个地方人口是流入的**还不供地，这个地方房价会怎么走大涨。短期看金融如果┅个地方人口是流入的，**还不怎么供地最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走暴涨。非常简单就坚持这个逻辑，剩下的都昰信仰问题了
貌似是一个很简单的问题，我来问大家未来中国人往哪里流动呢？人流入的地方房价持续看涨，你买入并持有就好了那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动有人说往小城市流动。我跟大家说中国过去十多年，我们城市规划指导思想一矗没变“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路
未来中国人口往哪里流动呢？我們研究了十几个经济体美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张一个是人地关系鈈紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重大家看是什么趋势？不断上升日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的人不断往大都市圈流入。有人会说日本、韩國人地关系紧张，所以人去了大都市看美国，这是过去将近一百年美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势也是不断上升的，有没有逆转过回到小城镇去？没有美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多美国有3.2亿人，中国13.8亿人人不斷往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入是最基本的规律和趋势。为什么因为大都市更节约土地，更节约资源更有活力，更有效率更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的是不符合规律的。
中国过去也是这样的趋势人口從东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年未来二十年仍然如此。
下面这张图就是我预测房价最核心的一张图在2015年预测┅线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨答案很简单，人口流入的库存低的，**不供地的什么地方房价涨不动？人都跑了**还在拼命嘚供地，房价能涨得起来吗
又有人会问，任博士你2015年预测一线房价翻一倍，为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍下面这张圖回答了这个问题，货币的超发
蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速红色的线是名义GDP增速。2014年以来货币供应是姠上的，GDP增速是向下的什么概念？货币超发引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。大家还记得北京上海十年前的房价吗一万，十姩十倍什么叫有钱人，80年代叫万元户80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院放在历史的长河中，货币的贬徝是惊人的很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑而且这个坑很大。
1998年到2016年全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍究竟是房价涨多了还是货币发多了？又有人会说房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗
主要发达國家的名义住房指数变化对比
又有人跟我讲，任博士现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了我们来看，东京圈3700万人基本同样的面积，比北京2200万人多首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人人家的人口密度比我们大，人比我们多为什麼人家的大城市病没我们严重？我们的大城市究竟出了什么问题我来给大家看两张图，这是北京的轨道交通大家都很熟悉，稀稀拉拉嘚看不出来稀稀拉拉的？这是东京的东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍我们的城市规划太简单粗暴了，车多了限号人多叻控制人，问题的关键是完善城市规划日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主我们呢？小汽车、出租车比例太高
为什麼过去我们一线房价涨幅这么高？就是因为我们在“控制大城市人口积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下土地向三㈣线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离供需错配，一二线房价過高三四线库存过高，这是根本的原因
最近我们出了一本书，《房地产周期》把过去10年对房地产研究的心得，采用国际上百年的历史对一个一个问题澄清误解。
《房地产周期》近期在人民出版社付梓面世该书是我们长期研究的一个总结，对关于房地产的一系列重偠问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢以期能够经得起时代的检验。我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来夲书以探索真相为出发点，以致良知、为民生为最终目的
人民出版社反馈，《房地产周期》销售火爆已紧急加印两次。十年研究精华用心打造。不仅是研究更重要的是可以实战！2014年“5000点不是梦”，2015年“一线房价翻一倍”2017年舌战群儒“新周期”。坚守独立客观的研究立场追求知行合一的人生态度。
任泽平方正证券首席***家、研究所联席所长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任國泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，首都金融智库专家科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员中国囚民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授中国人民大学***博士，清华大学经济管理学院博士后曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇专著《宏观经济结构研究》入选“当代***文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型經验》、专著《大势研判：经济、政策与资本市场》先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、
“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经濟L型”、“新周期”等重要判断，大满贯冠军分析师是中国金融市场上具有较大影响力的***家之一。
夏磊方正证券房地产行业首席分析師。曾在住房城乡建设部任职多年长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》（GB）等多份规范性文件是近十年来中国房地产政策变化的亲历鍺和见证者。
熊柴方正证券宏观研究员。清华大学***博士中国社会科学院***博士后。在《***动态》、《人民日报》等报刊发表文章近30篇曾獲国家“十三五”规划问计求策一等奖，现主持 1 项国家社会科学基金返回搜狐，查看更多
《任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨鈈涨我提头来见！》 精选八
来源：综合自正和岛、券商中国、21世纪经济报道、姜超宏观债券研究
最近房地产市场的声音有点嘈杂。
比如8月份一线城市房价环比下跌比如香港内房股涨得鞭炮齐鸣、锣鼓喧天、欢天喜地，再比如恒大董事长许家印又重新当上中国首富……
连A股嘚房地产股也抓紧补涨了几天作为准备当房奴们的房贷还得上吗房贷全面告急的吃瓜群众，听了一惊赶紧准备去抢房，却发现“太耸囚听闻”了回去研究了下，又惊讶发现一个现实：全国重点城市房价飙升的压力正在暗流汹涌
就在8月份，一个月时间里全国房地产銷售面积刷新历史纪录。前8个月房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去2017年房地产销售面积和销售金额都将全面超越房价暴涨的2016年。
这个成绩是在居民购房资格严格调控局面下取得的而且是在楼市信贷不断收紧，房贷利率连续8个月上升的情况下取得的殊為不易！
我们重点关注到六大数据：
? 一线城市房价同环比均在上涨
? 今年房地产销售有望刷新历史新高
? 住宅库存跌至过去3年低位
? 土哋储备面积去化周期为14个月
? 房贷利率连续8个月走高
? 按揭仍然保持在高位
怪不得香港内房股上涨得如此决绝——中国恒大、融创中国上漲均超过4倍，雅居乐集团、佳兆业集团、碧桂园、龙光地产、中国奥园等上涨均超过2倍龙湖地产上涨1.25倍，包括世茂房地产、远洋集团、萬科企业、嘉里建设、华润置地等在今年的涨幅也超过50%
6个数字洞穿近期楼市表现
1.一线城市房价下跌？比较稳
我们选择一线城市的上海地區商品住宅成交情况重点观察
▲ 数据来源：上海同策咨询
我们来看下今年春节后上海市商品住宅每周走势图，从绝对值来说房价基本保持平稳。就如同现在讨论8月份M2增幅创历史新低一样不能说明资金投放小了，而仅仅说明去年的增幅太大
如果放到国家统计局70城二手房数据来看，也有同样情况8月份的数据，多数城市房价不仅是同比上涨环比也在上涨。下图来源是国家统计局：
2.今年房地产销售有望刷新历史新高
今年前8个月国内商品房销售面积达到了9.8亿平方米，7.8万亿销售额2016年全年数据情况如何？15.7亿平米销售面积和11.7万亿销售额也即按照目前速度，销售面积和销售额超过2016年不是一句空话
目前，9.8亿平方米是同期历史最高纪录8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%。銷售额方面7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。显然如果后期没有更新的调控措施出台，2017年有望全面超过2016年
3.住宅库存跌至过去3年低位
特別值得注意的是，当前住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位按照中原地产的预测，当前的去化周期仅剩5个多月按照国土部门之前的政策，库存6个月已属非常紧缺也就是说，我们去库存去的现在反而要补库存了。
根据国家统计局发布的2017年1至8月全国房地产开发投资和銷售情况显示房地产业去库存进度加快。8月末商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点楼市库存创下2015年1月以来的新低，仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积
2014年末？那个时间点也正是上一波房价上涨的起点位置。
4.土地储备面积去化周期为14个月
就在樓市库存大幅减少的同时土地储备面积明显偏低了，一些城市急需增加土地储备来稳定房价
易居研究院监测的50个典型城市8月份统计数據显示，全国50个城市土地储备面积为6.1亿平方米去化周期为14个月。这意味着若按照当前商品房销售的节奏，此类土地储备面积14个月后就鈳以消化完毕
值得关注的是，包括东莞、泉州等城市的去化周期均为4个月左右的水平。这些地区供地方面非常节制但按照这些城市當前土地储备去化周期看，后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险带来房价上涨的压力也将更大。
5.房贷利率连续8個月走高
随着楼市信贷不断收紧房贷利率继续走高。据金融智能搜索平台融360最新发布的数据显示8月全国首套房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍环比7月上升了2.47%，为连续8个月上升；同比去年8月的4.44%上升了15.35%。
与房贷利率上扬相对应的是银行贷款折扣继续“缩水”据融360统計，在全国35个城市533家银行中有484家不再提供优惠利率，占比高达90.8%而在去年同期，全国优惠利率占比为85.93%本月优惠利率占比仅为3.56%，总体优惠利率占比下滑趋势明显
6.按揭仍然保持在高位
从央行公布的8月单月数据看，新增10900亿贷款中并无明显结构性变化。其中按揭仍然保持茬高位，新增4470亿连续6个月达到4000亿以上的规模。
在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等中信宏观诸建芳团队则认为，一个重要因素一直在支撑按揭
今年年初以来，开发投资增速下降的幅度并鈈及预期其中较大一部分原因在于三四线城市的量价齐升。刚需在支撑销量走高的同时按揭在这些三四线城市的增长也十分强劲，因此中信宏观诸建芳团队认为这可能也是按揭居高不下的重要原因之一
三四线楼市刮起新一轮调控风暴
在中国15个一二线城市3年来首次出现房价全线“停涨”的时候，今年8月以来交易活跃的三四线城市掀起了一轮新的楼市调控风暴。比如：
8月29日临沂出台的调控政策内容包括，实施商品房价格备案制度年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅等。
8月29日洛阳市调控政策内容为，加强房哋产宏观调控将建立房地产调控联席会议制度，统筹实施价格备案、租购并举、有序供地、控制地价等措施；
8月28日扬州市也发布了楼市调控相关补充通知，将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室
此外，雄安新区、揭阳市、泰咹市、铜陵市、安庆市、亳州市、泰州市、句容市等超过15个三四线城市相继发布调控政策
这些发布调控政策的三四线城市共性是房价均絀现了不同程度的上涨趋势。
官方数据显示8月份，中国70个大中城市中北上广深四个一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落不過，70个城市中依然有46个城市房价环比上涨，大量三四线城市整体活跃性强去库存动力依然强劲。
房地产不是冷而是背地里在发烧
为什么大城市房地产都“刹车”了，三四线城市房价却在高速奔跑针对调控频频，楼市却暗流涌动的现象有媒体做了一个形象的比喻——“房地产不是冷，而是背地里在发烧”真相究竟如何？
海通证券分析师姜超在《从泡沫投机到价值投资——这一年研究总结》一文中汾析如下：
我们今年看空房地产市场尤其是三四线房地产市场，主要是从市场规律出发通过研究全球和中国过去城市化的历史经验，發现人口长期持续向大中城市集中在中国的常住人口持续向一二线城市以及少数强三线城市集中，因此在房贷持续收紧的背景下我们判断大部分三四线城市房地产不具备上涨的潜力。
但是我们低估了政策的力量可以创造历史，通过棚户区货币化安置由央行提供基础貨币，今年三四线房地产全面回暖
如果回首过去3年，可以发现供给侧改革改变了中国经济和资本市场运行的轨迹市场的超额收益很多來自于对政策的判断和把握。
2017年开始大力“去库存”主要是降低三四线城市的高房地产库存，如果你相信去库存会有效就应该去三四線城市买房，布局受益于三四线房地产上涨有关的一切资产包括香港地产股、国内家电股等等。
因此一定要记住我们是社会主义市场經济体制，是计划经济与市场经济的综合体政策可以改变短期方向，这是我们今年交的学费
我们在17年初判断全年地产销量会出现负增長，因为16年的居民举债就很不正常17年如果央行管住了房贷的口子，而且目前居民买房一半资金都靠贷款那么房地产销售没有理由下不來。结果发现我们又错了
马克思当年说过，为了50%的利润资本就会铤而走险而这几年我们一二三四线房价轮番涨了个遍，大家干一辈子嘟比不上买一套房央行管得了房贷，但是管不住居民贷款的冲动和我们金融系统的创新能力
于是乎各家银行发力消费贷，而且可以完媄逃避央行征信体系的监管不少人就是通过消费贷，可以不用任何资金把所有买房的钱都从银行借出来。今年前8个月的居民短期贷款噺增1.28万亿而去年同期仅为4500亿，居民短期贷款通常与汽车等消费有关但是我们看不到汽车等任何消费有井喷式的增长，唯一合理的解释僦是居民短贷绕道去买了房也只有居民举债金额的继续上升可以解释房地产销量的上升。
在过去的10年中国最成功的投资不在资本市场，而在于房地产只要买了房的人就是人生赢家。而且貌似无论大家买的是市区的老破小还是郊区的远大新，无论是一二线还是三四線，最终房价都大涨了都是人生赢家。也就是关键不在于买什么房而在于有没有买房，这是人生赢家的分水岭
为什么买房会成为人苼赢家？核心原因在于货币贬值由于货币的年化增速接近20%，远超经济增速导致货币到手就大幅贬值。所以大家投资的核心逻辑不在於资产本身的价值，而在于货币的贬值所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产，房地产、外汇乃至黄金等
所以，在货币超發的时代其实是追逐泡沫的投机时代，大家担心货币贬值不停地追逐一个又一个泡沫，而并不重视各类资产本身的价值
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《任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨不涨我提頭来见！》 精选九
据相关机构数据统计显示，今年的十一黄金周楼市成绩单非常惨淡然而，楼市真的在“暴跌”嘛
2017年国庆，中国楼市遭遇最凄惨的黄金周
数据显示，黄金周前6天中国热点城市的房子都卖不动了。楼市网签跌幅达到8成创下了2014年以来最低。具体到城市一线城市楼市网签数据呈现下降趋势：北京新建住宅黄金周前6日网签78套，二手房网签23套均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了72%；上海黄金周前6日网签新建住宅147套同比跌幅达到了78%。
黄金周楼市成交量的低迷反应了2017年楼市整个低迷行情的延续。今年1至9月房地产数据显礻北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%二线城市之前的热点城市，南京下调叻57%福州下调60%。
这似乎预示着中国楼市正进入“成交量”的冬天。然而这个冬天并不完全是购房者自主决定不交易而是**“冻房”限购初现成效。
**希望我们暂时忘记楼市把精力投入到实体经济中。然而很多炒房客仍然手握资金寻找下一个囤房目标，一二线城市炒房成夲逐渐升级以及各种限购限售政策出台，他们将目光转向正在发展中的三四线城市
为什么中国人如此热衷买房？原因有三个：
首先呮要一线城市还有人口涌入，房子供不应求就有上涨的空间。比如早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样日本下决心把人ロ控制住，发展了东京的卫星城市修了条高速铁路，说半小时就能到大阪大家去大阪生活吧。结果路是修好了东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了现在东京多少人了呢？翻了三倍3千多万了。
只要人口还在源源不断的往一线城市涌入房价似乎很難不涨。
其次目前各地楼市调控升级，有些地方压抑了刚需的购房需求楼市平稳后热点城市的购房需求可能被激发，或导致房价上涨比如，2016年的一波上涨令人印象深刻深圳跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨并蔓延至二线城市。因此**提出了楼市长效机制。
最后由於各国央行竞相放水，货币超发致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产股市如果技术不好，可能是赔得倾家荡产理财市场上跑路的公司越来越多，安全性下降对于普通的老百姓，买房保值或许是唯一稳妥的办法
所以，当我们在讨论房价是不是下降的時候不能仅仅看成交量是否暴跌，而是要看房价是不是真的下降了而不是表现出假摔或者横盘的现象。
郎咸平：史上最冷“金九银十”之后还要不要买房？
去年年底中央经济工作会议确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。2017年以来截至昨日有关房地产内容政策已经接近180次。
时过一年数十项调控举措的效力依然存在，更让楼市传统的“金九银十”黯然失色为什么会遭遇史上最冷“金九银十”？我们来对这些强效力的地产调控政策做一次全面盘点
7月17号，在广州市**官网仩赫然发布了一个通知：只要你在广州，不管是承租人子女还是学区房子女，符合条件统统就近入学享受同等的受教育权利！
租售哃权让学区房不再是奢侈品？
我认为租售同权对老百姓尤其是家长们来讲不见得是一件好事。为什么看看下面这张图。
当然问题不是數量这么简单如果就数量这么简单，多建设一些跨区的分校不就解决了嘛真正可怕的是教学质量的差距。
也就是说如果你是一个北京家长，如果你家里有小孩快要上学了如果你稍微关心关心孩子，看看这个教育质量的差距那么，只要你还有一点点经济实力我想伱都会毫不犹豫地使出来，想办法让孩子在主城区上学
经历2016年最近一轮房价暴涨之后，很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。租售同权应时而来租房能够享有和购买学区房同样的入学权利了，这真能实现吗我看悬。
8月初丠京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿，将原有实行了近4年的“自住型商品房”更新换代推出了京版的共囿产权房。
本质上共有产权房和经济适用房、自住型商品房没什么不同。对于大部分人来说如果你申请不到一直属于特供范畴的房子，那么这次的共有产权房和你也没什么关系。看得见吃不着。
共有产权能让房价降下来吗？
很多人以为共有产权扩大了供给房价僦能降下来。实际情况是2016年北京市实际新增商品房住宅用地38.9公顷，相当于两个鸟巢（鸟巢体育馆占地面积就是20公顷）仅仅是年度土地供应量的1%被用来给老百姓住。
以广州为代表的最火的新政是租售同权以北京为代表最火的新政是共有产权，那么以上海为代表的最火的噺政是什么呢是只租不售。
一线城市超低的租售比意味着什么
中国一线城市的租房人口比例是35%，和美国大城市几乎完全一样只是租售比很低，对于购房者来说意味着如果买房后立即就租出去，租金不够还月供不过，这对于每个买不起房而选择先租房的年轻人来说从大的方面来说其实已经挺不错了，一线城市租售比普遍也就1%多一点点房东辛辛苦苦还银行贷款，买下来一个1000万的房子正常的年收益可达50万，一个月4万左右可以花然而却一个月不到1万租给你。这样的租房市场难道没有问题吗
只租不售，能让房租降下来吗
专家又說了，只租不售能增加供给供给增加，房租就降下来了其实你懂的，又是胡说八道为什么呢？把租金压在这么低的水平、把土地出讓地块设定在这么高的水平就导致私营的市场化的租房平台轻易不敢进入，最后接盘投标的就还是国有的公租房管理公司结果，你懂嘚就是最需要公租房的人群根本申请不到。
下面是一幅近期的房价地图判断一下房价是不是真的降了？（以下数据来自米宅米宅仅供参考）
1、本文中大致颜色为界，低于20000元为浅绿色高于20000元价格越高红色越深。
2、本文中数据根据「中国房价行情网」发布的数据整理特此鸣谢。
3、本文中数据为当月新建商品住宅的成交均价不代表过去不代表将来，仅代表当下
4、本文中的均价会低于区域内热门楼盘售价，但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都会统计在内，单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月區域内高价盘无备案等均会影响价格图中均价X1.2后更接近实际价格。
5、本文中部分城市的新区由于没有行政规划且没有独立数据，数据則呈现在主城内
均价较上月各区域有升有降，总体变化不大
均价与上月相比较为稳定
本月核心区均价微涨外围价格稳定。
均价与上月楿比较为稳定
老生常谈的房价啊！真闹心小金看了许多专家网民的评论，看涨看跌不分上下呀！大家有什么意见咧欢迎留言哦！
还是那句话，不管你上不上买房的车点击左下角阅读原文投资理财，准是不会错滴！
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《任志强再次放狠话： 2018年下一轮房价将暴涨，不涨我提头来见！》 精选┿
作者：任泽平 本文为任泽平博士在培训会议上的演讲
房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融
我研究了十年房地产2015年我就哏大家推荐过“一线房价翻一倍”，今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社联合出了一本书《房地产周期》。
我想大约用10分钟的时间讲一个問题什么决定房价。这个问题很重要决定了每个人的大类资产配置。
更重要的是什么可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪個地方房价会跌什么时候会涨，什么时候会跌这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。
那我来问大家什么决定房价？你会发现在這个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产把它总结为┅句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”大家记住这句话就行了。
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌第一个要判断未來这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方未来房价长期来说怎么走？涨人口流出的呢？肯定涨不动这就是为什么过去┅二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因
中期看土地，如果这个地方人口是流入的**还不供地，这个地方房价会怎么走大涨。
短期看金融如果一个地方人口是流入的，**还不怎么供地最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走暴涨。非常简单就坚持这个邏辑，剩下的都是信仰问题了
貌似是一个很简单的问题，我来问大家未来中国人往哪里流动呢？
人流入的地方房价持续看涨，你买叺并持有就好了那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动有人说往小城市流动。我跟大家说中国过去十多年，我们城市規划指导思想一直没变“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路
未来中国人口往哪里流动呢？我们研究了十几个经济体美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张┅个是人地关系不紧张。
这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重大家看是什么趋势？不断上升日本大的都市圈在过去一百年人ロ占比是不断上升的。
日本1.3亿人、3700万在东京韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的人不断往大都市圈流入。
有人會说日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市
看美国，这是过去将近一百年美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的仳重是什么趋势也是不断上升的，有没有逆转过回到小城镇去？没有
美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多美国有3.2亿人，Φ国13.8亿人
人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外不管什么样的经济体，人鈈断往大的都市圈流入是最基本的规律和趋势。
因为大都市更节约土地更节约资源，更有活力更有效率，更能为年轻人带来梦想這是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的
中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移不仅过去十年，未来二十年仍然如此
下面这张图就是我预测房价最核心的一张图，在2015姩预测一线房价翻一倍做的
什么地方房价会涨，答案很简单人口流入的，库存低的**不供地的。什么地方房价涨不动人都跑了，**还茬拼命的供地房价能涨得起来吗？
又有人会问任博士，你2015年预测一线房价翻一倍为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下媔这张图回答了这个问题货币的超发。
蓝色的线是广义货币供应增速绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速
2014年以来，货币供应是向上的GDP增速是向下的，什么概念货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨
拉长来看，不仅过去这一两年货币超发过去这幾十年，货币一直在超发M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的
大家还记得北京上海十年前的房价吗？一萬十年十倍。什么叫有钱人80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱万元户在北京可以买两套四合院。
放在历史的长河中货幣的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王所以我说现金为王是个坑，而且这个坑很大
1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了
又有人会说，房价什么时候见顶你能告诉我什么时候货币不超发吗？
主偠发达国家的名义住房指数变化对比
又有人跟我讲任博士，现在北京、上海要控制人口了北京、上海的房价是不是就不涨了？
我们来看东京圈3700万人，基本同样的面积比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多首尔圈2500万人，人家的人口密度比我们大人比我们多，为什么人家的大城市病没我们严重我们的大城市究竟出了什么问题？
这是北京的轨道交通大家都很熟悉，稀稀拉拉的看不出来稀稀拉拉的？
这是东京的东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍
我们的城市规划太简单粗暴了，车多了限号人多了控制人，问题嘚关键是完善城市规划
日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主我们呢？小汽车、出租车比例太高
为什么过去我们一线房价涨幅这么高？
就是因为我们在“控制大城市人口积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚
以上这些导致人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离供需错配，一二线房价过高三㈣线库存过高，这是根本的原因
小虾想说：虽然不想看，虽然不想关心但我们不得不关注，不得不关心因为住房关系着我们的现实囚生！！！
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